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臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　 105年度重上字第61號 上　訴　人　何茂良 　　　　　　張俊雄 　　　　　　林金紗 　　　　　　尤月女 　　　　　　何瓊枝 　　　　　　黃坤旺 　　　　　　黃坤鴻 　　　　　　黃瑞斌 　　　　　　黃淑卿 　　　　　　黃淑鑾 　　　　　　何英仁 　　　　　　何炩宜 　　　　　　柯何蕙焄 共　　　同 訴訟代理人　郭美絹律師 參　加　人　中鑫開發實業有限公司 法定代理人　詹世榮 訴訟代理人　林永豐 被 上 訴人　何瑞昌 訴訟代理人　宋永祥律師 　　　　　　鄭志誠律師 上列當事人間請求確認優先承購權等事件，上訴人對於中華民國 104年12月23日臺灣臺中地方法院104年度重訴字第311號第一審 判決提起上訴，本院於106年4月19日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原判決廢棄。 被上訴人在第一審之訴駁回。 第一、二審訴訟費用，均由被上訴人負擔。 事實及理由 甲、程序部分： 參加人中鑫開發實業有限公司（下稱中鑫公司）以其受上訴 人委託辦理附表所示權利範圍公同共有48分之14之土地（下 稱系爭土地）仲介及買賣整合事務，嗣上訴人與買受人王○ 君就系爭土地如附表所示之部分成立買賣契約，並約定由買 方負擔仲介費及代辦勞務費等，詎被上訴人主張對上訴人出 售系爭土地有優先承購權，卻不願負擔中鑫公司得請求之仲 介費及代辦勞務費等，中鑫公司對系爭土地之買賣，係有法 律上利害關係之人，為免中鑫公司日後再行訴訟求償該等費 用，於民國（下同）105年7月1日具狀聲明輔助上訴人參加 訴訟（見本院卷第67至69頁），合於民事訴訟法第58條之規 定，應予准許。 乙、實體部分： 壹、被上訴人主張：系爭土地為附表所示兩造與訴外人等21人公 同共有，該應有部分48分之14原為何萬達所有，何萬達於56 年1月28日死亡，自103年8月5日其如附表所示之繼承人始就 該應有部分辦理繼承登記為公同共有，各公同共有人潛在應 有部分，如附表所示。上訴人分別於附表所示之時間與王○ 君簽訂買賣契約，將其等就系爭土地如附表所示之潛在應有 部分以每坪新臺幣（下同）75,000元、總價690萬元之價格 出售予王○君，被上訴人於103年11月10日接獲上訴人通知 是否行使優先承購權，乃於103年11月19日以存證信函通知 上訴人願以同一條件優先承購，經上訴人收受而生優先承購 之效力，惟上訴人拒與被上訴人簽訂買賣契約，並表示其等 與王○君之買賣條件除買賣價金690萬元外，尚包括由買方 負擔代書費、代辦勞務費200萬元及仲介費60萬元等未明載 於買賣契約內之費用，且誇大不實、灌水、不合常理，顯係 事後捏造之費用，被上訴人自難接受，爰提起本件訴訟，請 求確認被上訴人對上訴人就系爭土地於附表所示之日期與王 ○君所訂買賣契約，以總價690萬元同一條件之優先承購權 存在；上訴人並應與被上訴人以總價690萬元之同一條件訂 定買賣契約，並將系爭土地辦理所有權移轉登記予被上訴人 。於本院答辯聲明：駁回上訴。 貳、上訴人及參加人部分 一、上訴人則以：兩造並不爭執被上訴人有優先承購權，僅爭執 買賣條件，被上訴人提起本件確認之訴，與法未合。被上訴 人對於上訴人與王○君所訂契約或承諾之一切條件，依法必 須均表示接受，始得謂合法行使優先承購權，倘有部分不接 受或擅自變更買賣條件，即非合法行使優先承購權，不生優 先承購之效力。本件仲介即參加人之員工林○豐與上訴人接 洽土地買賣事宜時，上訴人即以系爭土地牽涉繼承人眾多， 又係親戚關係，為免麻煩及困擾，告知林○豐，要實拿系爭 土地買賣價金，其餘仲介費、登記費用、繼承費用、增值稅 、整合所有地主意見之跑腿費用等所有其他費用，須由買方 負擔。而上訴人確有接受參加人提供仲介服務之事實，參加 人亦因接受上訴人委託，要求買受人王○君負擔代書費、代 辦勞務費及仲介等費用，並經王○君承諾，堪認該等費用均 屬買賣契約之一條件，如買方不願負擔上開相關費用，則與 上訴人同意買賣條件不符，上訴人自不會同意出賣。被上訴 人雖以存證信函表示同意條件，實際上對於買方必須支付之 代書費、代辦勞務費及仲介等費用不同意支付，顯然與優先 承購權要求之同一條件並不相符，難認已合法行使優先承購 權。縱認被上訴人已合法行使優先承購權，依買賣契約之約 定，買方應先支付買賣價金並支付代書費、代辦費、仲介費 後，始得移轉所有權，上訴人主張同時履行抗辯等語，資為 抗辯。（原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服，提起上 訴）於本院上訴聲明：原判決廢棄。前項廢棄部分，被上訴 人於第一審之訴駁回。 二、參加人主張：本件買賣與一般普通房地仲介不同，係經參加 人調閱土地謄本、研究案件、調卷後開發出來，當時系爭土 地之地價每坪約12至14萬元，但因繼承人太多，各繼承人日 後分得有限，上訴人不想承擔整合、遊說各繼承人之任務， 言明「買賣價金拿清的」、「買方負擔其他所有費用」，經 參加人洽詢王○君，王○君同意上述條件，買賣雙方就買賣 條件透過參加人而達意思合致，其條件為：出賣人買賣價金 要實拿（每坪7.5萬元）、買方負擔包括仲介費、繼承費用 、代書費、增值稅、代辦整合費用等。參加人為撮合買賣雙 方上開條件，多次拜訪雙方、跑腿、調資料，說服、整合意 見，共約100次以上，時間長達約2年，買賣能搓合成功，全 賴參加人。參加人對系爭買賣契約之達成具有功勞，且付出 勞務，有66萬元仲介費，以及200萬元代辦勞務費等費用之 請求權。上訴人欲主張優先承購權，應接受「原先賣方與原 先買方談定之同一條件」，無權否定原先買方及賣方已經達 成合致之契約。兩造無法達成共識，實因被上訴人不願照原 先買賣條件負擔代書費、代辦勞務費及仲介費等語。 叁、得心證之理由 一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存在與否 不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險 得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院52年台上 字第1922號判例意旨參照）。本件被上訴人主張其本於共有 人之地位，對上訴人等人出售系爭土地有優先承購權，並於 收受上訴人之通知後合法行使，惟上訴人拒絕以同一條件與 其簽訂買賣契約。上訴人則抗辯：被上訴人迄今仍未表示同 意以同一條件購買，距伊發函催告已逾10日期限，業已喪失 優先承購權等語。核係否認被上訴人已合法行使其優先承購 權。而被上訴人是否合法行使其優先承購權，攸關其優先承 購權是否存在，能否進而本於其已合法行使之優先承購權請 求上訴人與其簽訂同一條件之買賣契約，則兩造間就被上訴 人對於上訴人等人出售系爭土地之優先承購權是否合法行使 、是否存在即不明確，並因此致被上訴人私法上之地位有受 侵害之危險，且此項不明確得以確認判決予以排除，被上訴 人提起本件確認優先承購權存在訴訟，應有確認利益。上訴 人抗辯：兩造並不爭執被上訴人有優先承購權，爭執者為買 賣條件，故本件無兩造法律關係存否不明確，亦無被上訴人 主觀上認其在法律上地位有不安狀態存在，且無法由確認判 決將之除去，故被上訴人提起本件確認之訴，與法未合云云 ，尚非可採。 二、查系爭土地為包括兩造在內之如附表所示21人所公同共有， 該應有部分48分之14原為其等被繼承人何萬達所有，何萬達 於56年1月28日死亡，自103年8月5日其如附表所示之繼承人 始就該應有部分辦理繼承登記為公同共有，各公同共有人潛 在應有部分，如附表所示；上訴人等人分別於附表所示之時 間與王○君簽訂如原證4所示相同內容之買賣契約，將系爭 土地以總價款690萬元出售予王○君；上訴人等13人於103年 11月5日以烏日郵局第414號存證信函通知被上訴人可依同一 條件優先購買系爭土地，並請於文到10內以書面通知是否願 優先承購，被上訴人於103年11月10日接獲上訴人等13人所 寄該存證信函，於103年11月19日以臺中文心路郵局第1637 號存證信函通知上訴人表明願依同一條件優先承購系爭土地 ，請上訴人於文到10日內與被上訴人聯絡商議系爭土地買賣 簽約事宜，該信函除上訴人黃瑞斌逾期招領退回外，均經其 餘上訴人收受等情，業據被上訴人提出何萬達繼承系統表、 公同共有人潛在應有部分整理表、系爭土地登記謄本、存證 信函、信封、掛號郵件回執及買賣契約等件為證（見原審卷 第13至64、131、198至215頁），並為兩造所不爭執（見原 審卷第185頁正反面），堪信為真實 三、按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立。稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方 ，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意 時，買賣契約即為成立，民法第153條第1項、第345條分別 定有明文。查上訴人等人於附表所示之時間與王○君所簽訂 買賣契約，其第2條均約定：「雙方議定買賣總價款新台幣 ：陸佰玖拾萬元整」、第4條均約定：「㈠本標的物應先辦 理繼承登記後再辦理產權移轉登記。有關各項手續之稅費如 繼承規費、土地增值稅、繼承及買賣代辦費、公契印花稅、 買賣登記規費皆由買方負擔。」等語（見原審卷第53、57、 60頁）。依此約定，系爭土地應先辦理繼承登記後再辦理所 有權移轉登記，而買受人應負之給付義務除包括給付予出賣 人之買賣價金690萬元外，尚包括「有關各項手續之稅費如 繼承規費、土地增值稅、繼承及買賣代辦費、公契印花稅、 買賣登記規費」。上訴人據此主張：系爭土地出賣時，約定 賣方金額為實拿，其餘其他費用由買方支付，買方應支付之 項目及費用為：①買賣契約書上記載之金額690萬元、②代 書費60萬元、③已付代墊款29,518元（包括98年至102年地 價稅24,527元及地政登記規費、罰鍰4,991元）、④土地增 值稅約133萬元、⑤代辦勞務費200萬元、⑥買賣仲介費：以 上①至⑤買方負擔約1,100萬元，此即為當地合理市價，仲 介為6%，約66萬元等語（見本院卷一第70、71頁）。被上訴 人對於買受人應負擔前揭①、③、④之費用不爭執，惟否認 ②代書費60萬元、⑤代辦勞務費200萬元及⑥買賣仲介費66 萬元為本件買賣契約之條件（見本院卷一第228頁），主張 ：買賣契約並未明文約定「代辦勞務費」及「仲介費」，買 賣契約第4條約定之「買賣代辦費」係指辦理繼承登記、所 有權移轉登記等手續之費用，非上訴人主張之代辦勞務費， 且買賣契約第4條約定之「繼承及買賣代辦費」並未載明範 圍及數額，與內政部不動產說明書應記載及不得記載事項中 應記載事項一㈥之規定不符，且仲介費或佣金包含代書費或 地政士費，依不動產仲介經紀業報酬計收標準第1、2、4條 規定，不得超過實際成交價金690萬元之6%，並應於買賣契 約中敘明等語。準此，關於上訴人等人將系爭土地出售予王 ○君之買賣條件，兩造主要爭執在於上訴人出售系爭土地予 王○君，是否約定由王○君負擔代書費、代辦勞務費及仲介 費？經查： （一）證人林○豐於本院審理時結證稱：參加人本來就有在做未 辦繼承登記土地的案件，公司有開發14期重劃區的土地， 所以會調閱裡面所有土地的謄本，當時看到系爭46地號土 地何萬達的案件，就去找繼承人，因為謄本沒有何萬達等 地址，所以依公司作業流程，逐一到這塊土地找，或是詢 問附近的人、里長，或年紀較大的人，才慢慢有頭緒，前 置作業有時候會花到三個月甚至半年的時間，甚至無功而 返都有可能；仲介系爭土地時先找到何茂良的兒子何瑞杰 ，談了好幾次，他才鬆口說要賣，一開始說每坪要賣10萬 元（實拿），經過多次雙方議價，降到85,000元（實拿） ，後來買方評估以75,000元出價，才跟賣方談定75,000元 （實拿），所有的費用包含增值稅、繼承代辦費、代辦勞 務費跟仲介費及相關費用都由買方負擔，買方也接受，因 為整個成本大約每坪11萬元左右，是低於市場行情12到14 萬元，所以買方就同意該價格跟條件；本件另外收取代辦 勞務費是因為何瑞杰說只他們那一房同意這個價格，參加 人要自己去與其他的繼承人談，談好了也要自己去辦繼承 ，總共有六房，分佈在全省各地方，於是參加人要有人員 去幫他們代辦業務；因為這個案件，他們既沒有同意同一 價格出售，其他人也沒有說要出售，所以必須一個一個去 談、去整合，過程一定會有人員費用的支出、差旅費及車 馬費，也需要有獎金的訂定，不然一定沒有人願意去；跟 買方洽談時，有跟買方提到這一點，賣方需要去做整合， 所以會收代辦勞務費，所以買方、賣方都知道會有代辦勞 務費；仲介費是公司刊登報紙、廣告、做行銷、買賣雙方 磋商、洽談等，代辦勞務費是幫地主跑價及辦理繼承的價 格，兩部分不重疊；上證3之出差旅費報告表，有包括在 200萬元代辦勞務費之中，參加人有直接撥款給出差人， 相關報告表係業務同仁及會計製作，由出差人自己簽名等 語（見本院卷二第4頁正反面、第5頁正面、第7頁正反面 、第8頁正面），並有系爭46地號土地99年4月6日列印之 土地登記謄本及參加人公司人員出差旅費領據（即上證3 ）在卷可稽（見本院卷一第128、214至218、164至195頁 ）。 （二）證人林○安於本院審理時結證稱：伊為何瓊枝之先生，系 爭土地出售予王○君之事，都是伊太太委託伊處理，系爭 土地賣給王○君是仲介自己找上來，伊有跟仲介講買賣條 件就是稅金等費用都由買方負擔，賣方是拿清的，簽約的 時候仲介有跟伊講代書費、代辦勞務費還有增值稅、辦理 繼承等所有費用都由買方負擔，另一個出賣人何英仁也有 跟伊講等語（見本院卷二第8頁反面、第9頁反面）。 （三）證人王○君於原審審理時結證稱：本件約102年間林○豐 拿土地資料問伊有無購買意願，伊看了評估可以，乃找朋 友一起合資購買，預估每坪約10萬元到11萬元；伊請林○ 豐與系爭土地繼承人溝通，繼承人知悉行情，有告知林○ 豐要拿清的，一開始開價每坪10萬元，後來議價成每坪85 ,000元，伊考量伊需負擔土地增值稅等，認每坪85,000元 太高，請林○豐再去議價，後來議價以每坪75,000元成交 ，其他所有費用包括代書費、勞務費、增值稅、遺產稅、 地價稅、仲介費、過戶規費等均由伊負擔；勞務費用是給 林○豐他們，是因為繼承人很多分散全台各地，需逐一去 議價並簽同意書；代辦勞務費大約是買賣契約簽約前，約 與地主議價完成同時期，金額200萬元是林○豐提出的， 伊依照經驗評估跑這個案件的勞務費用而同意該金額等語 （見原審卷第161頁反面、162頁正面、163頁正面）；於 本院審理時結證稱：伊決定買這土地，計算的總成本大概 每坪11萬元，是按賣方開出的價格、增值稅每坪抓在1至2 萬中間，規費、欠稅的部分，伊自己的代書費用，因為這 種案件，超過2、30年沒有辦理繼承的案件，相對的規費 就是會增加，給仲介的仲介費、勞務費等計算，代書費以 第一順位繼承人每房計算，一房抓10萬元，代辦勞務費大 約200萬元，因為是2、30年沒有辦理繼承，依照難易度去 評估，還有仲介費，以總金額6%計算；簽約時仲介已經有 告訴伊確定勞務費金額為200萬元，因為簽約時要把所有 的費用確定下來，仲介也有告訴伊賣方賣這土地時，仲介 去跑所有繼承人的勞務費用要由伊這邊負擔，出賣人都說 他們要賣清的；上訴人主張應該由買方負擔的費用（即本 院卷一第70頁），這些費用依約均由伊負擔，加上買賣價 金以後，伊系爭土地要付約1,100萬元左右，折合起來一 坪大約11萬元左右，伊認與當時的市價相當；參加人問伊 是否要買這筆土地時就跟伊說代辦勞務費是200萬元，伊 評估剛才所述之的增值稅、代書費等，計算每坪需付出的 金額，伊認為相當等語（見本院卷二第10頁正反面、第12 頁反面）。 依前揭證人之證述及證據資料相互參證以觀，上訴人出售系 爭土地時確處於被動地位，亦即由參加人之員工前來探詢出 售意願、條件等（參加人提出系爭46地號土地登記謄本確於 99年4月6日由林○豐自行列印，其上無何萬達之詳細住址） 。由於系爭土地當時仍登記在何萬達名下，何萬達早於56年 1月28日死亡，其繼承人眾多，而系爭土地於103年9月23日 始以繼承為原因登記在包括兩造在內之附表共有人名下，業 如前述，已在上訴人等人與王○君簽訂買賣契約之後。若非 參加人擔任仲介居間協商撮合，確不易成交。衡諸常情，參 加人與各繼承人接洽是否出售及相關條件事宜時，確需支付 相關費用。參加人仲介其他類似情況之土地予王○君時，亦 口頭約定由買受人給付代辦勞務費，未記載於買賣契約，此 有參加人提出之買賣契約在卷可憑（見本院卷二第22至73頁 ），並經王○君於本院審理時證述在卷（見本院卷二第10頁 反面），則約定由買受人負擔代辦勞務費，應為買賣標的物 之特殊情況所致，並有前例可循。又被上訴人對於上訴人主 張其等出售系爭土地予王○君係由參加人仲介，需支付仲介 費及代辦勞務費，陳明無意見，僅認代辦勞務費與仲介費為 同一項目，並對其數額有爭執而已（見本院卷一第83頁反面 、84頁正面），衡諸一般交易常情，買賣雙方由仲介公司居 間磋商成立買賣契約，雙方均需支付不同比例之仲介費予仲 介公司，然約定仲介費全由買方或賣方負擔，亦無不可。此 與土地增值稅依法（土地法第176條等規定參照）應由出賣 人負擔，但約定由買受人負擔，亦所在多有之情形相同（本 件土地增值稅依約由買受人負擔，被上訴人並不爭執）。再 有關上訴人出售系爭土地之價格，證人林○豐及王○君均一 致證述出賣人即上訴人等人原開價每坪10萬元，因王○君考 量出賣人係「實拿」，其需負擔其他所有費用，經計算其成 本後，透過參加人之員工林○豐等人居間協商，議價調降到 每坪75,000元始成交，惟該價格係包含買受人需負擔包括土 地增值稅、代書費、代辦勞務費及仲介等費用之條件。被上 訴人亦陳稱：伊於本件買賣之前曾出面整個系爭土地之出售 事宜，共有人亦表明要「賣清的」；一開始是開價每坪10萬 元，在談判過程中價錢是往上調的，不可能往下等語（見本 院卷二第13頁正面、第98頁反面），堪認證人王○君證述系 爭土地於附表所示之時間簽訂買賣契約時，其市價約每坪11 萬元左右，應與事實相符。衡諸民法第153條第1項固規定契 約須當事人互相表示意思一致始能成立，然所謂互相表示意 思一致，並不限於當事人間直接為之，其由第三人為媒介而 將各方互為之意思表示從中傳達因而獲致意思表示之一致者 ，仍不得謂契約並未成立。則上訴人等共有人透過參加人之 居間仲介協商議價，表明由買受人負擔土地增值稅、代書費 、代辦勞務費及仲介費等相關規費而實拿每坪75,000元之價 格出售系爭土地予王○君，經王○君承諾，雙方意思表示已 合致。該由買受人負擔土地增值稅、仲介費及代辦勞務費等 相關規費之約定，既係由出賣人調降出售價格而來，性質上 應屬於買賣之對價，而屬於買賣之條件。雖買賣契約第4條 約定之「買賣代辦費」是否即屬於上訴人抗辯之代辦勞務費 尚有解釋空間。惟買賣契約本屬於諾成契約，並非要式行為 ，不以訂立書面為必要（最高法院20年上字第2202號、57年 台上字第1436號判例參照）。上訴人等人將系爭土地出售予 王○君之條件，確包括由買受人負擔代書費、代辦勞務費及 仲介費等費用，且屬於買賣之對價，已如前述，縱未訂明於 買賣契約，仍無礙於契約之成立。被上訴人以買賣契約未訂 明，違反不動產說明書應記載及不得記載事項為由，否認相 關費用為買賣之條件，即非有據。至於證人林○豐於原審證 稱：代辦勞務費用沒有告訴上訴人，沒有書面資料，是伊、 李○芳及王○君的口頭約定等語（見原審卷第155頁反面、 第156頁正面）。證人李○芳於原審證稱：本件買賣是中鑫 公司的案件，其為公司員工，不清楚公司如何與買方開價， 知道最後買方可以接受200萬元的勞務費用等語（見原審卷 第163頁反面、第164頁正面）。證人王○君於原審審理時證 稱：買賣契約是伊與賣方的關係，服務費用是伊與林○豐的 約定，所以不需要記載於（買賣）契約上等語（見原審卷第 163頁正面）。惟其等上開證述，應在表明代辦勞務費等服 務費用係由買方負擔，故未將詳細項目及數額記載於買賣契 約，並告知賣方，參諸證人林○豐於原審亦證稱：賣方知道 有代辦勞務費用，但不知道金額，賣方要拿清的，所以沒有 告訴賣方等語（見原審卷第155頁反面、166頁正面），且其 與證人王○君於原審及本院審理時均證述賣方要拿清的，亦 即其他費用由買方負擔，核與證人林○安於本院審理時之前 揭證述相符等情，益為明瞭。則其他費用之數額確無詳細告 知賣方之必要。況被上訴人已自認上訴人等人出售系爭土地 予王○君係由參加人仲介，需支付仲介費及代辦勞務費，已 如前述，是被上訴人主張：被上訴人及參加人主張之代辦勞 務費係屬於王○君與參加人之間，就系爭土地之居間仲介或 執行拜訪整合共有人事務委任契約法律關係所生之給付義務 ，該契約關係存在於王○君與參加人之間云云，並非可採。 上訴人抗辯：伊確有接受參加人提供仲介服務之事實，參加 人亦因接受上訴人之委託，要求買受人王○君負擔代辦勞務 ，並經王○君承諾，仲介費及代辦勞務費應屬於本件買賣條 件之範圍等語，應可採信。 四、按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農 育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分 合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者， 其人數不予計算。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以 同一價格共同或單獨優先承購。前4項規定，於公同共有準 用之，土地法第34條之1第1項、第4項及第5項定有明文。土 地法第34條之1第4項所規定之優先承購權，係指他共有人於 共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，對於該共 有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言。故共有 人出賣其土地或建築改良物之應有部分時，自應將出賣該應 有部分之「同樣條件」通知他共有人，俾他共有人得請求以 「同樣條件」訂立買賣契約，否則，即難認已合法通知行使 優先承購權（最高法院105年度台上字第1025號判決參照） 。換言之，所謂「依同樣條件優先購買」，乃指在買賣條件 如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情 形下，他共有人得要求優先成為共有土地或建築改良物之應 有部分之買受人。因此，在他共有人行使優先購買權時，對 共有土地或建築改良物之應有部分之出賣人而言，僅買賣契 約之相對人即買受人變更為他共有人而已，其餘因共有土地 或建築改良物之應有部分買賣契約所生之相關法律關係、所 得行使與負擔之權利及義務，要與原應與第三人成立買賣契 約所生者並無任何不同（最高法院100年度台上字第2019號 判決參照）。又共有土地或建物之應有部分為公同共有者， 該應有部分之處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役 權或典權，得依土地法第34條之1規定辦理。徵求他共有人 是否優先承購之手續，準用土地法第104條第2項規定，即他 共有人於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先購買權視 為放棄。他共有人以書面為優先購買與否之表示者，以該表 示之通知達到同意處分之共有人時發生效力，土地法第34條 之1執行要點第2點、第11點第2目亦分別定有明文。本件上 訴人等人將系爭公同共有權利範圍48分之14土地出售予王○ 君，自有前揭規定之適用。經查： （一）上訴人抗辯：被上訴人表示要與伊協談買賣條件時，伊委 託王○君代為協談，王○君先後於103年11月25日、103年 12月1、12月2日多次與被上訴人協商，並告知買賣條件， 買賣契約中除標的及價金外，尚有稅金、仲介費、代辦費 等重要事項，但被上訴人不同意支付仲介費、代辦費及稅 金等，否定上訴人等人與王○君之買賣條件，已逾10日期 間，已喪失優先承購權，上訴人於103年12月3日寄發烏日 郵局第440號存證信函予被上訴人，表示先後洽談三次， 被上訴人均無法同意以同一條件優先為購買，已喪失優先 承購權等語，固據提出存證信函為證（見原審卷第141頁 ）。查本件上訴人等人將系爭土地出售予王○君，約定實 拿總價690萬元，買方除應負擔690萬元之價金外，尚應負 擔代書費、已付代墊款、土地增值稅、代辦勞務費及仲介 費，固如前述。惟上訴人於附表所示之時間與王○君簽買 賣契約，將系爭土地出售予王○君後，於103年11月間以 原證2之存證信函通知被上訴人是否願優先購買，並未檢 附買賣契約，此經兩造陳明在卷（見本院卷二第97頁反面 ）。且該存證信函之內容僅記載：上訴人等與被上訴人公 同共有系爭土地，今擬以每坪75,000元出售，並約定由買 方負擔支付因繼承、過戶所產生費用如增值稅、遺產稅、 遺產稅罰鍰、代書費、代辦費、買賣仲介費等，賣方不再 負擔任何費用，被上訴人為公同共有人，依法規定可依同 一條件優先購買，請於文到日起10日內以書面通知是否願 意優先購買，逾期未回函即視為放棄優先購買之權利等語 （見原審卷第33、34頁）。核其內容，並未將買賣契約買 受人應負擔之代書費、代辦勞務費及仲介費具體金額等同 一條件詳細載明，以履行其通知共有人之義務，俾他共有 人得衡量該「同樣條件」之內容，進而決定是否請求以「 同樣條件」訂立買賣契約，依前揭說明，難認上訴人已合 法通知被上訴人行使優先承購權。 （二）土地法第34條之1第4項所稱之優先承購權，乃基於該法律 規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生「先買 特權（先買權）」之形成權，一旦行使該權利，即係對出 賣人行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其與第三 人約定之「同樣條件」補訂書面契約。易言之，該權利係 指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於 該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言（ 最高法院65年台上字第853號判例參照）。因此，出賣之 共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購 權人必須均表示接受，始得謂為合法行使優先承購權；倘 有部分不接受或擅加變更買賣條件時，自不得稱之（最高 法院100年度台上字第432號、1673號裁判參照）。本件被 上訴人於103年11月10日收受上訴人等人所寄之上開存證 信函後，雖於103年11月19日以臺中文心路郵局第1637號 存證信函通知上訴人等人表明願依同一條件優先承購系爭 土地，請上訴人等人於文到10日內與被上訴人聯絡商議系 爭土地買賣簽約事宜（見原審卷第36頁），嗣再於104年4 月15日寄發臺中軍功郵局第87號存證信函，催告上訴人限 期出面簽約，有存證信函在卷可憑（見原審卷第36、132 頁）。惟上訴人等人既未合法通知被上訴人行使優先承購 權，被上訴人雖以前揭存證信函表明：「願意依同一條件 主張優先購買且已備妥簽約金」等語，然實際上並未明瞭 該「同一條件」之具體內容，嗣後並對同一條件之內容爭 執甚烈，參照前揭說明，自難認被上訴人已合法行使其優 先承購權，尚不生優先承購之效力。上訴人主張：伊已依 土地法第34條之1第1項、第4項、第5項及土地法第34條之 1執行要點第2點、第6點第1、2項規定及最高法院85年台 上字第793號判決意旨，合法行使優先承購權，系爭土地 之買賣契約即當然於兩造間成立云云，自非可採。惟為使 包括被上訴人在內之共有人得以明瞭上訴人出售系爭土地 予王○君之前揭詳細條件，俾決定是否以「同樣條件」購 買，上訴人自有依揭說明合法通知被上訴人等共有人之必 要，在此之前，尚難認被上訴人之優先承購權業已喪失。 至於被上訴人對於上訴人通知之條件如認為違法、不實等 情事，而有確認之利益，自可提起確認之訴資以解決，併 予敘明。 五、綜上所述，上訴人未將出賣系爭土地之「同樣條件」具體內 容通知被上訴人，難認已合法通知行使優先承購權，亦無從 認被上訴人已合法行使其就系爭土地以「同樣條件」購買之 優先承購權，而發生優先承購之效力。從而，被上訴人依土 地法第34條之1第5項準用同條第4項之規定，訴請確認其就 系爭土地之優先承購權存在，並請求上訴人與被上訴人就系 爭土地以同一條件補訂書面買賣契約，並進而依兩造間就系 爭土地之買賣契約，請求上訴人於被上訴人給付價金之同時 ，將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人，均難認有據，不 應准許。原審判決被上訴人勝訴，自有未洽。上訴意旨指摘 原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院廢棄改 判如主文第二項所示。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，併此敘明。 肆、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第 78條，判決如主文。 中 華 民 國 106 年 5 月 10 日 民事第八庭 審判長法 官 蔡秉宸 法 官 張恩賜 法 官 黃渙文 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書 狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上 訴理由書（須按他造人數附具繕本）。 上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法 第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具 律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文 書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 蔡芬芬 中 華 民 國 106 年 5 月 10 日 附表：臺中市○○區○○段○○○號、面積374平方公尺，同段46 之1地號、面積657平方公尺，同段46之2地號、面積14平 方公尺權利範圍公同共有48分之14共有人名冊及潛在應有 部分： ┌──┬────┬──────┬───────┬──────┐ │編號│公同共有│潛在應有部分│與王○君簽訂買│備 註│ │ │人姓名 │ │賣契約之日期 │ │ ├──┼────┼──────┼───────┼──────┤ │1 │尤月女 │1/144 │103年05月05日 │上訴人 │ ├──┼────┼──────┼───────┼──────┤ │2 │何英仁 │1/144 │103年05月05日 │上訴人 │ ├──┼────┼──────┼───────┼──────┤ │3 │何炩宜 │1/144 │103年05月05日 │上訴人 │ ├──┼────┼──────┼───────┼──────┤ │4 │柯何蕙焄│1/144 │103年05月05日 │上訴人 │ ├──┼────┼──────┼───────┼──────┤ │5 │何瑞煌 │1/36 │ │非本件當事人│ ├──┼────┼──────┼───────┼──────┤ │6 │何幸蓉 │1/36 │ │非本件當事人│ ├──┼────┼──────┼───────┼──────┤ │7 │何瑞俊 │1/36 │ │非本件當事人│ ├──┼────┼──────┼───────┼──────┤ │8 │何瑞昌 │1/36 │ │被上訴人 │ ├──┼────┼──────┼───────┼──────┤ │9 │何瓊枝 │1/36 │103年03月11日 │上訴人 │ ├──┼────┼──────┼───────┼──────┤ │10 │何茂良 │1/6 │102年10月29日 │上訴人 │ ├──┼────┼──────┼───────┼──────┤ │11 │張俊雄 │1/6 │102年11月13日 │上訴人 │ │ │（即張何│ │（由被繼承人張│ │ │ │菊蕊之繼│ │何菊蕊與王○君│ │ │ │承人） │ │簽訂買賣契約）│ │ ├──┼────┼──────┼───────┼──────┤ │12 │林金紗 │1/6 │102年11月25日 │上訴人 │ ├──┼────┼──────┼───────┼──────┤ │13 │黃坤旺 │1/30 │103年03月29日 │上訴人 │ ├──┼────┼──────┼───────┼──────┤ │14 │黃坤鴻 │1/30 │103年03月29日 │上訴人 │ ├──┼────┼──────┼───────┼──────┤ │15 │黃瑞斌 │1/30 │103年03月29日 │上訴人 │ ├──┼────┼──────┼───────┼──────┤ │16 │黃淑卿 │1/30 │103年03月29日 │上訴人 │ ├──┼────┼──────┼───────┼──────┤ │17 │黃淑鑾 │1/30 │103年03月29日 │上訴人 │ ├──┼────┼──────┼───────┼──────┤ │18 │范揚岳 │1/24 │ │非本件當事人│ ├──┼────┼──────┼───────┼──────┤ │19 │范揚春 │1/24 │ │非本件當事人│ ├──┼────┼──────┼───────┼──────┤ │20 │范揚君 │1/24 │ │非本件當事人│ ├──┼────┼──────┼───────┼──────┤ │21 │范淑華 │1/24 │ │非本件當事人│ └──┴────┴──────┴───────┴──────┘