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臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　　106年度上字第288號 上　訴　人 即被上訴人　康廷建設有限公司 法定代理人　尤嘉穗 訴訟代理人　王文聖律師 複　代理人　張浚泓律師 受告知訴訟　合眾建築經理股份有限公司 人 法定代理人　顏文澤 被上訴人即 上　訴　人　李榮斌 被　上訴人　張濬蒍 共　　　同 訴訟代理人　林益輝律師 上列當事人間請求履行契約等事件，康廷建設有限公司、李榮斌 對於中華民國106年3月23日臺灣臺中地方法院105年度重訴字第7 00號第一審判決各自提起上訴、一部上訴，李榮斌並為訴之追加 及減縮，本院於106年12月12日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原判決關於命康廷建設有限公司給付張濬蒍超過新臺幣伍拾參萬 玖仟捌佰貳拾元及自民國一０五年一月三十日起至清償日止按週 年利率百分之五計算之利息部分，及該部分假執行宣告，暨訴訟 費用負擔之裁判（確定部分除外），均廢棄。 上開廢棄部分，張濬蒍第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 康廷建設有限公司其餘上訴駁回。 李榮斌之上訴駁回。 康廷建設有限公司應再給付李榮斌新臺幣肆拾陸萬玖仟捌佰元， 及自民國一百六年六月二日起至清償日止，按週年利率百分之五 計算之利息。 李榮斌其餘追加之訴駁回。 第一審訴訟費用（確定部分除外），由李榮斌負擔百分之四十八 ，其餘百分之五十二由康廷建設有限公司負擔。 第二審訴訟費用，關於康廷建設有限公司上訴部分，由康廷建設 有限公司負擔；關於李榮斌上訴部分，由李榮斌負擔；關於李榮 斌追加之訴部分，由康廷建設有限公司負擔百分之九十六，餘由 李榮斌負擔。 事實及理由 甲、程序方面： 按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之； 但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者 ，不在此限，民事訴訟法第446條第1項準用第255條第1項第 2、3款定有明文。查： 一、被上訴人即上訴人李榮斌（下稱李榮斌）於原審主張其與上 訴人即被上訴人康廷建設有限公司（下稱康廷公司）於民國 102年7月28日就坐落臺中市○○區○○段○○○○段000地 號之土地上「康廷青沐寬」建案（下稱系爭建案）A3戶房屋 （下稱A3戶房屋），簽訂房屋買賣預訂契約書（下稱房屋買 賣契約），另於104年5月7日與康廷公司簽訂協議書（下稱 系爭協議書），約定該公司應於同年7月31日前完成「室內 交屋」，惟該公司就「室內交屋」逾期157日，應負違約責 任；且該公司明知所交付A3戶房屋，有未設置電梯、二樓主 臥室未設置整體浴缸，及三樓外牆正面未以石材施作等瑕疵 ，卻故意不告知上情，致伊受有損害等情，依系爭協議書、 民法第360條瑕疵擔保之法律關係，請求判命康廷公司給付 新臺幣（下同）157萬元遲延違約金及賠償110萬元（含電梯 100萬元、浴缸5萬元、外牆5萬元）損害，及均自起訴狀繕 本送達翌日即105年1月30日起算之法定遲延利息。嗣原審就 違約金及有關電梯之損害賠償請求部分，判決李榮斌敗訴； 就其餘損害賠償之請求部分，判命康廷公司應給付李榮斌4 萬元本息（含浴缸部分1萬元、外牆部分3萬元），並駁回李 榮斌其餘之訴，康廷公司就敗訴部分全部提起上訴，李榮斌 就其敗訴部分，除就關於原審駁回其違約金請求其中之53萬 元本息部分，提起一部上訴外，復主張康廷公司亦有遲延為 一般交屋之通知，其得依房屋買賣契約第14條第1項第4款約 定，請求康廷公司給付自104年11月1日至105年3月7日止之 違約金48萬8,010元，及自105年1月30日起算之法定遲延利 息（見本院卷第13頁反面、73頁反面）。核屬訴之追加，康 廷公司雖不同意，惟李榮斌所追加之新訴，與原訴所請求之 基礎事實同一，按諸上揭規定，核無不合，自應予准許。至 李榮斌其餘未上訴部分，即其餘違約金104萬元本息，與損 害賠償部分中之電梯100萬元、浴缸其餘4萬元及外牆其餘2 萬元本息，業經原審判決敗訴確定，均非本院之審理範圍。 二、李榮斌於本院審理中之106年11月30日將其上開追加之訴之 利息起算日，減縮為自106年5月31日民事上訴理由狀繕本送 達翌日（兩造不爭執為106年6月2日）起算（見本院卷第82 頁正面），核屬減縮應受判決事項之聲明，依前揭法條之規 定，應予准許。 乙、實體方面： 壹、被上訴人張濬蒍（下稱張濬蒍）及李榮斌（以下合稱張濬蒍 等2人，分開則逕稱其姓名）主張： 一、張濬蒍與康廷公司間原於102年12月25日就系爭建案A13戶房 屋，簽立「房屋買賣預訂契約書」（下稱房屋買賣契約書） ，嗣於104年1月25日，兩造同意變更買賣標的為A12戶房屋 （下稱A12戶房屋）；另與訴外人蔡○懿、蔡○弘（下稱蔡 ○懿、蔡○弘）2人以A12戶房屋所坐落之土地為買賣標的， 簽立「土地買賣預訂契約書」，房地總價為1,573萬元。另 張濬蒍與訴外人王至亮約定裝修事宜，裝修款77萬元。李榮 斌於102年7月28日與康廷公司就A3戶房屋簽立A3戶房屋買賣 契約，並與蔡○懿、蔡○弘二人以A3戶房屋所坐落之土地為 買賣標的，分別簽立「土地買賣預訂契約書」，房地總價為 1,290萬元。 二、系爭建案之使用執照已於104年4月30日核發，依A12戶、A3 戶（以下合稱系爭2戶）房屋買賣契約第14條第1項約定，康 廷公司應於領得使用執照之6個月內即於104年10月31日前通 知張濬蒍等2人交屋，如未為之，應各依同條項第4款約定， 每逾1日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算之遲延利息予 張濬蒍等2人。另李榮斌與康廷公司於104年5月7日簽訂系爭 協議書，約定康廷公司除應於104年10月31日前完成全社區 公設施工，以完成A3戶房屋買賣契約第14條所約定之一般交 屋外，尚應於104年7月31日前完成室內交屋，如未完成，自 8月1日起每逾一日應給付壹萬元。惟康廷公司就A3戶房屋遲 至104年9月22日始對李榮彬完成室內交屋；又就A12、A3戶 房屋分別遲至105年3月5日、同月8日始完成一般交屋，自應 依上開約定對張濬蒍等2人負遲延交屋之違約責任。 三、張濬蒍等2人得請求違約金部分： (一)張濬蒍部分：康廷公司應自104年11月1日起依房屋買賣契約 第14條第1項第4款約定，每逾1日應給付按已繳房地價款依 萬分之5單利計算之遲延利息。張濬蒍已繳房地總價款，於 同年11月1日為438萬元，於同年12月8日為455萬元，於105 年1月20日為1,555萬元，故張濬蒍得請求康廷公司給付合計 50萬7,595元（計算式如附表一所示）。 (二)李榮彬部分： ⒈室內交屋之遲延責任：康廷公司至104年9月22日始通知室內 交屋，應依系爭協議書給付李榮彬自同年8月1日至同年9月 22日共計53日，以每日1萬元計算之遲延補償金53萬元。 ⒉一般交屋之遲延責任：李榮彬已繳房地總價款，於同年11月 1日為382萬元，於105年1月8日為1,214萬元，故李榮斌得依 房屋買賣契約第14條第1項第4款約定，請求康廷公司給付48 萬8,010元（計算式詳如附表二所示）。 四、系爭2戶房屋買賣契約中附件(十)建材與設備表（下稱建材 設備表）「外觀」部分有記載：「…正面及雙側面採用天然 石材、搭配抿石子或丁掛磚做整體規劃設計…」；「衛浴」 部分，記載「貳樓主臥室…附贈整體浴缸」，則康廷公司交 付之該2戶房屋，應於2樓主臥施作整體浴缸，外牆3樓正面 應採用天然石材。惟該2戶房屋，3樓外牆正面僅使用較便宜 之二丁掛磁磚，而未以石材施作，2樓主臥室未設置整體浴 缸，即有瑕疵，康廷公司明知上情卻故意不告知，致張濬蒍 等2人均受有損害，其中浴缸部分各以1萬元計算，外牆三樓 正面石材部分各以3萬元計算，張濬蒍等2人各受有合計4萬 元之損害，得依民法第360條規定之瑕疵擔保損害賠償責任 ，各請求康廷公司賠償4萬元。 五、綜上，張濬蒍得依房屋買賣契約第14條第1項第4款約定及民 法第360條規定請求康廷公司給付54萬7,595元（50萬7,595 元+1萬元+3萬元=54萬7,595元），及自105年1月30日起算之 法定遲延利息。李榮斌於原審依系爭協議書約定及民法第 360條規定請求康廷公司給付57萬元（53萬元+1萬元+3萬元 =57萬元），及自105年1月30日起算之法定遲延利息；另於 第二審追加依房屋買賣契約第14條第1項第4款約定，請求康 廷公司給付48萬8,010元，及自106年6月2日起至清償日止之 法定遲延利息。 六、並聲明： (一)原審聲明範圍：： ⒈康廷公司應給付張濬蒍54萬7,595元，及自105年1月30日起 至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 ⒉康廷公司應給付李榮斌57萬元，及自105年1月30日起至清償 日止，按週年利率百分之5計算之利息。 ⒊並陳明願供擔保，請准陳明願供擔保。 （張濬蒍等2人之原審請求超過前述聲明部分，業經原審判決 敗訴確定，未繫屬於本院，非本院審理範圍，茲不贅述）。 (二)李榮斌第二審追加聲明：康廷公司應給付李榮斌48萬8,010 元，及自106年6月2日起至清償日止，按週年利率百分之5計 算之利息。 貳、康廷公司則以：伊就張濬蒍購買之A12戶，已於104年10月22 日通知交屋；另伊已依系爭協議書，於同年7月31日對李榮 斌完成A3戶「室內交屋」，並無逾期完成室內交屋及逾期通 知一般交屋之情事，均不負遲延之責。另系爭2戶房屋係屬A 區，因其主臥浴室空間較小，原本之設計即未附整體浴缸， 僅契約書漏未刪除該部分約定。又系爭建材設備表「外觀」 部分乃載明：「…正面及雙側面採用天然石材、搭配抿石子 或丁掛磚做整體規劃設計…」，則該房屋正面外牆本得以天 然石材「搭配」丁掛磚為規劃設計施作，康廷公司交付之上 開房屋並無瑕疵等語置辯。並聲明駁回張濬蒍等2人第一審 之訴，如受不利判決願供擔保請准宣告免假執行。 參、除張濬蒍等2人之訴經原審判決敗訴確定部分之外，原審就 張濬蒍之訴為勝訴判決，就李榮斌之訴判決一部勝訴、一部 敗訴，並就張濬蒍、李榮斌勝訴部分，依兩造之聲請，分別 為附條件之假執行及免為假執行宣告。李榮斌、康廷公司各 就其敗訴部分提起上訴，李榮斌並為訴之追加，其中李榮斌 之上訴聲明為：㈠原判決關於駁回後列第二項之訴部分廢棄 。㈡康廷公司應再給付李榮斌53萬元，及自105年1月30日起 至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。於第二審追加 之訴聲明為：康廷公司應再給付李榮斌48萬8,010元，及自 106年5月31日民事上訴理由狀繕本送達翌日即106年6月2日 起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。康廷公司之 答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。康廷公司上訴聲明：㈠ 原判決不利於康廷公司部分廢棄。㈡張濬蒍等2人部分於第 一審之訴及假執行之聲請均駁回。張濬蒍等2人之答辯聲明 ：上訴駁回。 肆、本件整理並簡化爭點結果如下（見本院卷第63頁、第82頁反 面）： 一、兩造不爭執之事項： (一)張濬蒍與康廷公司原於102年12月25日就「康廷青沐寬」建 案A13戶房屋簽立房屋買賣契約書，嗣於104年1月25日，變 更買賣標的為A12戶房屋；張濬蒍另與蔡○懿、蔡○弘二人 以A12戶房屋所座落之土地（面積141.2平方公尺，權利範圍 共計全部）為買賣標的，分別簽立土地買賣預訂契約書，房 地總價款為1,573萬元。另張濬蒍與第三人王至亮約定裝修 事宜，裝修款77萬元。 (二)李榮斌與康廷公司於102年7月28日就A3戶房屋簽立房屋買賣 契約書，並與蔡○懿、蔡○弘二人以A3戶房屋所座落之土地 （面積121.6平方公尺，權利範圍共計全部）為買賣標的， 分別簽立土地買賣預訂契約書，房地總價款為1,290萬元。 (三)臺中市政府都市發展局於104年4月30日核發系爭建案所有房 屋之使用執照（104中都使字第0000號），而該使用執照乃 於同年5月6日向都發局領得。 (四)系爭2戶之房屋買賣契約第14條第1項第4款（原筆錄誤載為 第3款）定有：乙方（即康廷公司，下同）應於領得使用執 照6個月內，通知甲方（即張濬蒍、李榮斌，下同）進行交 屋，每逾1日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息 予甲方之明文。 (五)康廷公司執行長王至亮與李榮斌於104年5月7日簽立協議書 乙份，約定A3戶房屋應於同年7月31日完成「室內」交屋， 如逾期每日贈送紅包1萬元整。 (六)系爭建案施工期間，康廷公司係以信託方式將系爭建案房屋 之建造執照起造人名義變更為合眾建築經理股份有限公司（ 下稱合眾公司），至使用執照起造人名義亦屬合眾公司。 (七)A12戶房屋於105年3月5日經張濬蒍與康廷公司會同完成點交 全屋。 (八)A3戶房屋於105年3月8日經李榮斌與康廷公司會同完成點交 全屋。 二、兩造爭執之事項： (一)惠民地政士事務所於104年10月22日聯絡張濬蒍「網路申報 稅單」，是否產生康廷公司通知交屋之效力？ (二)康廷公司在104年7月31日前有無完成A3戶房屋「室內交屋」 ？如有遲延，天數若干？遲延違約金應計算至何日為止？康 廷公司應給付違約金金額為何？ (三)康廷公司就系爭2戶房屋有無遲延交屋（一般交屋）？如有 遲延，天數為何？遲延違約金應計算至何日為止？康廷公司 應給付違約金金額為何？ (四)康廷公司就系爭2戶房屋有無提供「二樓臥室整體浴缸」、 「三樓正面石材外牆」之義務？如有，其瑕疵給付之損害賠 償金額為多少？ 伍、得心證之理由： 一、張濬蒍等2人請求損害賠償部分： (一)按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除 契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故 意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360條定有明文。查兩造 間訂定之房屋買賣契約，係將兩造於簽訂契約時，所同時簽 立之建造執照影本、全區壹樓及地下室平面配置圖影本、各 戶房屋執照圖及施工圖影本、具結書、建材設備表等文書， 皆列入為買賣契約之附件，有兩造所提之房屋買賣契約書及 系爭建材設備表可憑（見原法院105年度司中調字第50號卷 ，下稱調字卷，第7-21、43-59頁），並為兩造所不爭執， 而依契約書第25條約定：「本契約壹式貳份，由甲乙雙方各 執乙份為憑，自簽約日起生效，乙方應將契約正本交付予甲 方。本契約之相關附件視為本契約之一部分…」，堪認上述 附件均為系爭買賣契約之一部分，合先認定。 (二)關於整體浴缸部分： ⒈張濬蒍等2人主張康廷公司交付之房屋未依契約約定於二樓 主臥室「附贈整體浴缸」，即有前揭故意不告知瑕疵之情事 ，應負損害賠償之責。康廷公司固不否認系爭2戶房屋並無 施設「整體浴缸」，然否認有何瑕疵，抗辯：本建案共分「 A」、「B」、「C」三區，其中「A區」部分，並未如其他二 區一般設有主臥室整體浴缸，故該2戶房屋之配備原本即不 包含「整體浴缸」，代銷公司於銷售時已有向張濬蒍等2人 明確說明，惟漏未刪除契約內容云云。 ⒉張濬蒍等2人主張系爭建材設備表，其中「衛浴部分」載有 「貳樓主臥室採用乾濕分離式淋浴拉門，附贈整體浴缸」等 語，業據提出系爭建材設備表（同上卷第20頁反面、57頁） 為證，康廷公司亦不爭執上開契約附件之真正，自堪採憑。 康廷公司雖抗辯該契約建材設備表關於「附贈整體浴缸」部 分內容，僅係該公司漏未刪除云云。惟查系爭2戶之契約所 附建材設備表既載明有整體浴缸，契約書中並未有任何關於 該建案「A」、「B」、「C」三區就有無「附贈整體浴缸」 有所區別之說明，自難認兩造間之契約有排除「附贈整體浴 缸」之約定。又康廷公司雖主張Ｃ區的設備有設計整體浴缸 ，如Ｃ1的房屋執照圖及施工圖影本所示（原審卷一第32頁 ），另由A12、A3之2戶之房屋執照圖及施工圖（調字卷第18 頁反面、55頁），可知確無整體浴缸設計云云。惟系爭2戶 之契約書之附件僅附有其房屋之房屋執照圖及施工圖，該圖 面並未註明是否有設計整體浴缸，亦無Ｃ區之房屋執照圖及 施工圖可資對照，其2人自無從得知該2戶房屋之設計不含整 體浴缸。且該建材設備表亦未說明整體浴缸之尺寸，張濬蒍 等2人尚無從依契約書附件之圖示加以判斷主臥室可否容納 該浴缸，故張濬蒍等2人主張依上開契約書附件之建材設備 表所載，其購買之A12戶及A3戶房屋應有整體浴缸之規劃， 堪以採憑。 ⒊證人即代銷公司副總葉建君於原審105年9月8日言詞辯論期 日固證稱：「（Ａ12、Ａ3房屋主臥室配備表有無配備浴缸 ？）二樓主臥室沒有。（為何在該兩戶買賣的建材配備表裡 面，衛浴設備內有載明附贈整體浴缸？）因為當時賣的第一 戶，就是剛才所說的Ｂ區部分，除了有電梯部分還有配備浴 缸。Ａ12、Ａ3是沒有浴缸的，因為他們兩戶的空間不足， 所以二樓主臥部分基本上要是整層主臥才可以搭配浴缸。Ａ 12、Ａ3二樓部分不是整層主臥。（就Ａ3、Ａ12沒有配備浴 缸，當時在銷售的時候有無告知原告（即張濬蒍等2人，下 同）有。當時他們二戶去看基地時，我有告知他們因為空間 不足，所以沒有附贈浴缸。」等語（見原審卷二第51頁）。 惟查，依兩造不爭執之系爭建材設備表「衛浴設備」項下確 有「附贈整體浴缸」之記載，並未刪除，負責代銷之葉建君 倘果有對張濬蒍等2人為上開說明，理應於代銷公司與張濬 蒍等2人簽訂契約書時刪除上開整體浴缸之內容，然並未刪 除，則葉建君是否果然有上開說明，顯非無疑。又系爭買賣 契約第27條第4項已約定：「甲方確認除本契約明文記載外 ，本公司業務員並無其它口頭約定」等情。該約定所稱「本 公司業務員」應包含代銷公司之人員，即應有上開約定之適 用。則不論證人葉建君於銷售時有無如其證述之說明，仍不 得排除書面契約明文約定之內容，應依書面契約為準。即康 廷公司就系爭2戶房屋應依契約內容提供整體浴缸。 ⒋康廷公司雖抗辯李榮斌曾向該公司提出原審所提被證13之「 level層次空間設計客變圖說(水電配置依客變區域新增)」 、「level層次空間設計平面規劃圖」（見原審卷一第147 -157頁），要求該公司依圖說進行客變施工，李榮斌對於A3 房屋未設有主臥室整體浴缸乙節難諉為不知云云。惟李榮斌 主張康廷公司或代銷公司副總葉建君於銷售時及簽約時確未 表示該房屋不含整體浴缸，係成交之後，李榮斌進行室內設 計始發現房屋現況與合約內容不符，銷售公司副總葉建君才 說：A區沒有浴缸，B區才有，證人葉建君證述係購屋時即有 告知一節並非實在等語。查康廷公司所提出李榮斌之客變圖 說，至多僅能證明李榮斌於契約成立之後進行室內設計時知 悉康廷公司提供之房屋不含整體浴缸，並不足證明兩造簽訂 契約時即約定不含整體浴缸，康廷公司此部分抗辯，仍不足 證明其不負提供整體浴缸之契約義務。 (三)關於三樓外牆正面石材部分： ⒈查張濬蒍等2人主張系爭2戶房屋三樓外牆正面並非貼「天然 石材」，而是施作「二丁掛磚」，此為康廷公司所不爭執之 事實。張濬蒍等2人主張康廷公司依契約約定，就系爭2戶房 屋之外牆正面應採用天然石材，然實際上竟使用較便宜之二 丁掛磁磚作為外牆，亦有故意不告知瑕疵之情事。康廷公司 否認有瑕疵，抗辯：系爭建材設備表「外觀」部分載明：「 …正面及雙側面採用天然石材、搭配抿石子或丁掛磚做整體 規劃設計…」，則該房屋正面外牆本得以天然石材「搭配」 丁掛磚為規劃設計施作云云。惟查，系爭建材設備表上開記 載已明確說明其外牆正面應以天然石材施作，「搭配」以抿 石或丁掛磚做「整體規劃設計」，而非僅以丁掛磚施作即足 ，有系爭建材設備表附卷可憑（見105年度司中調字第50號 卷第19頁反面、56頁），康廷公司辯稱其施作未違反上開契 約內容，即非可採。 ⒉又證人葉建君於原審已證稱：銷售時伊有告知張濬蒍等2人 正面是用石材，白色框架部分，公司會選用比較不會吸水的 建材，其他不是正面部分是用二丁掛的部分。實際上建物正 面三樓不是用石材。伊去現場看，鷹架拆掉時正面三樓確實 是用二丁掛，伊有跟康廷公司講，那時已經有貼，伊有跟張 濬蒍等2人解釋，當時康廷公司好像是說石材進來的時間點 會拉長，所以才會選用二丁掛，但康廷公司有沒有經過張濬 蒍等2人同意，康廷公司並沒有跟伊說…銷售時確實有跟張 濬蒍等2人說正面部分是採用石材，只有白色框架部分不是 ，背面有提到是用丁掛磚等語（見原審卷二第54頁反面至第 55頁反面）。依照證人葉建君所述，可知其與張濬蒍等2人 簽訂房屋買賣契約時，確已明確表示房屋正面是用石材，核 與上開建材設備表所載相符，是兩造間確已就房屋之正面包 括3樓部分，均施作石材，達成合意無誤，故康廷公司顯有 未依約施作之情形，其上開所辯，不足採信。 (四)綜上，康廷公司所交付之系爭2戶房屋主臥室，未施設整體 浴缸，且外牆正面三樓部分亦未依約施設天然石材，則其交 付之房屋即有欠缺契約預定效用之情事，且有民法第360條 規定故意不告知物之瑕疵之適用，致張濬蒍等2人受有損害 ，自應依該規定負損害賠償之責。 (五)按當事人已證明受有損害，而不能證明其數額或證明顯有重 大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民 事訴訟法第222條第2項定有明文。康廷公司雖提出被證17之 資料，主張浴缸1組單價為4,600元，並提出被證18之資料， 主張每平方公尺石材（含工帶材）單價為1,280元，每平方 公尺二丁掛（含工帶材）單價為1,183元，並主張張濬蒍等2 人就其3樓正面外牆之價差為1,131元（僅計算正面部分）、 963元等情，惟康廷公司所提浴缸報價單，顯係一次訂購21 組之價錢，亦未包含施作，且與其所標示之「整體浴缸」顯 有不同。而石材與二丁掛之差異部分，除本身之材質不同外 ，亦影響房屋之整體性美觀，則在張濬蒍等2人確受有損害 ，惟其2人未能舉證證明損失之情形下，本院依卷內資料審 酌情況，認張濬蒍等2人得請求浴缸及3樓正面未鋪設石材之 損失，應各認定為1萬元及3萬元為適當，故認其2人此部分 之請求，各在上開金額範圍部分內，為有理由，其2人逾此 部分之請求則無理由，應予駁回。 二、李榮斌依系爭協議書請求遲延違約金 53 萬元部分： (一)李榮斌主張依康廷公司執行長王至亮為康廷公司與伊於104 年5月7日簽立之系爭協議書，雙方約定A3戶房屋應於同年7 月31日完成「室內」交屋，逾期每日贈送紅包1萬元整，惟 康廷公司遲未進行交屋，故請求自104年7月31日起至9月22 日止之53日，每日1萬元，共53萬元之違約金。惟康廷公司 否認於同年7月31日未完成室內交屋，抗辯其於104年7月31 日前已完成所有門窗裝設、各樓地面已鋪設拋光石英或磚或 整平粉光，可供李榮斌進行室內裝潢工程，且已於104年7月 31日前通知李榮斌完成室內交屋等語。 (二)查李榮斌主張系爭協議書約定：「104年5月7日雙方協議於 104年7月31日完成室內交屋，如逾期每日贈送紅包壹萬元整 。104年10月31日完成全社區公設施工，甲方（即李榮斌） 再交付交屋款。附贈：全屋過濾淨水器、兩個免治馬桶蓋、 如使用公司木地板全面升級。」，有李榮斌提出之該協議書 附卷可憑（見調字卷第60頁），並為康廷公司所不爭執，堪 以採信。又該「室內交屋」與系爭買賣契約第14條之交屋（ 一般交屋）有所不同，此為兩造所不爭執，自堪認定。 (三)茲有爭執者為：所謂「完成室內交屋」係何意？康廷公司抗 辯「室內交屋」係為方便李榮斌對A3房屋進行室內裝潢工程 而簽立，此為李榮斌所不爭執，則該「完成室內交屋」應係 指A3房屋進行至得由李榮斌進行室內裝潢，並提供容許其進 行室內裝潢工程之意。查證人葉建君於原審證稱：（問：該 協議書所載『室內交屋』，是指何意？）王至亮指示可以讓 李榮斌指定裝修的人進去裝潢。因為正常交屋程序是指使用 執照發放後，購買客戶就要去銀行對保，並開始要負擔利息 ，這時候可能公設和二次施工部分一般來說要一個多月才能 夠完成，但本案因為公設和二次施工還有很多，所以大概還 要三、四個月才能完成，如果正常狀況可能三、四個月之後 李榮斌才能夠進去裝修，康廷公司就好意先簽這份協議讓李 榮斌可以在104年7月31日先進去裝修。（問：就這份協議書 所謂完成室內交屋，是達到什麼情況才能讓李榮斌進去裝潢 ？）沒有，只有說可以讓他們進來裝潢。（見原審卷二第51 頁反面至52頁）。又證人王至亮於原審證稱：（問：康廷公 司曾經有跟李榮斌有簽協議書，當時有約定104年7月31日要 完成室內交屋，你剛回答說室內交屋是讓他們裝潢，當時是 怎麼狀況才可以讓李榮斌進去裝潢？）門窗及地板完成，裝 潢就可以進去做，我們裡面馬桶沒有裝，我們怕裝潢會弄壞 ，所以等他們裝潢好後，我們才會裝設馬桶。（問：在104 年5月7日跟李榮斌簽契約時，就室內交屋定義，李榮斌有無 表示室內交屋就是你們不能再進去，鷹架都要拆除？）沒有 。（問：有沒有表示在104年7月31日室內交屋就是要交鑰匙 交給他們做室內交屋的約定？）沒有等語（見原審卷二第76 頁反面至77頁反面）。由證人葉建君及王至亮之證詞可知， 訂定系爭協議書時，雙方僅約定讓李榮斌入內裝潢，然並未 詳細約定如何始屬完成室內交屋。李榮斌亦未舉證證明雙方 有其他較為明確之約定，則僅能認定所謂室內交屋即係指到 達得提供李榮斌進入裝潢之程度。 (四)證人葉建君並證稱：（問：後來康廷公司在7月31日前是否 有透過你轉告李榮斌，請他來進行Ａ3的室內交屋？）有。 實際日期我忘記，我是請他來現場驗屋看有什麼問題，李榮 斌有過來看，他只有說室內有些東西跟他的預期有落差，兩 方的認定標準是不同的，李榮斌說如果完成他就可以進去裝 潢，但他認為還沒有完成。（問：李榮斌有無說是哪裡沒有 完成導致他不能進去裝潢？）樓梯扶手、五金配件、馬桶還 沒裝，陽台的欄杆也還沒有裝。（問：就你參與這次協議的 認知，上開還沒有裝修的配備是否會影響A3的裝潢？）不會 影響裝潢。（問：你當時受託轉知李榮斌來A3辦理室內交屋 時，有沒有事先查看A3的室內狀況？）有。（問：當時門窗 是否已經裝好？）門框已經裝好，但玻璃是7月底才裝上， 我是7月20幾號有先去看過等語（見原審卷二第51頁反面至 52頁）。另證人王至亮證稱：（問：你們當時是約定104年7 月31日完成室內交屋，在上開期日之前，你們是否有通知李 榮斌來進行室內交屋？如果有是以何方式通知？）有通知， 在104年7月份有好幾次請他們來看屋來交屋，我們請代銷公 司通知室內交屋。（問：A3李榮斌這戶在104年7月31日前是 否可以達到裝潢程度？在104年7月31日前A3這戶是否有臨時 水電可以使用？）A3可以達到裝潢程度。7月31日前有臨時 水電可以用，是牽到室內，每樓層的水電都可以使用。（問 ：104年7月31日之前室內電源插座是否搭配完成？）實際上 在104年7月31日前，每樓層都有臨時水電，插座有少數幾個 沒有完成，但臨時水電確實都有牽進去。（問：你室內沒有 裝馬桶，裝潢工人怎麼上廁所？）工地都有臨時廁所，可以 讓工人上廁所，甚至可以還有可以有洗澡的地方。（問：不 是你們公司的員工，你們會讓他們進入員工休息的地方上廁 所？）工地有三個臨時廁所，一個淋浴間，只要是工地的工 班都可以去使用。（問：李榮斌請的裝潢工人是否算是你們 的工班？）我們同意讓他們使用臨時廁所，跟我們淋浴間。 這跟李榮斌請的裝潢工人是不是我們的工人沒有關係等語（ 見原審卷二第76頁反面至77頁反面）。則證人葉建君及王至 亮均證稱，A3戶房屋已施工至可供李榮斌入內裝潢之程度， 且有通知其室內交屋，惟李榮斌就是否符合室內交屋，與康 廷公司之認知不同，因而發生爭議。 (五)查康廷公司主張已於104年6月間向台灣電力公司申請臨時用 電，已提出電費通知及收據為證（本院卷94頁）。且證人何 添福於原審證稱：（問：青沐寬的建案是否你承攬水電部分 ？）是。（問：A3房屋在104年7月31日前康廷公司與李榮斌 有協議要讓李榮斌提早進入A3裝潢的事你是否知道？）我知 道，公司有跟我說，要我提早針對水電部分將電源水源拉進 去，該戶才能夠做裝潢的工程。（問：A3水電工程何時拉進 去戶內？）不到7月底，康廷公司跟我提的時候，我就處理 ，應該在7月初就已經拉好了。（問：所謂水電拉進去是否 指臨時水電？）是屬於臨時水電。本來是工地在使用，是從 工地拉進去特別讓他們使用。（問：這部分工程你有無親自 下去施作？）不是我做的，但我有在現場督導等語（見原審 卷二第56頁反面至57頁）。綜上可證，該房屋當時已有提供 臨時水電。李榮斌否認該房屋已備有臨時水電，尚不可採。 (六)李榮斌雖主張當時該房屋尚有諸多項目未完成，自無法進行 室內裝潢工程云云。經查： ⒈李榮斌雖主張該房屋於104年7月31日以後尚有下列未完成情 形：外水外電未接通，配墊箱等插座仍未裝妥，沒有水電、 室內馬桶未裝設、室內插座等電器未裝妥、天花板有滴漏水 ；3樓房間牆壁未有粉光及1樓窗戶無玻璃等室內未完成之情 形，然上開情形，尚不影響李榮斌進入裝潢，自不能以上開 設備或系爭房屋尚有部分項目未完成，即認無法辦理室內交 屋。 ⒉另李榮斌聲請之證人黃業淵於原審雖證稱：（問：李榮斌何 時跟你接洽？你有去看現場嗎？）有，是104年8月接洽的。 （問：你去看現場情況？為何事隔一年才去施工？）去現場 看建築物還沒有好，中庭還有施工，磁磚還沒有貼好，衛浴 還沒有好，窗戶還沒有好，整個還沒有好，因為我們是作系 統家具，所以我有跟僱主說只能大概抓尺寸，之後我有跟李 榮斌說等他房子好了之後我還要再來複量一次尺寸。（問： 磁磚還沒有貼好為何會影響系統家具裝置？）因為系統家具 尺寸要精準，地上的水平要量好，如果磁磚沒有鋪好就會影 響施作。（問：室內還有泥做是會影響裝置嗎？）會，現場 會有一些泥做會妨害師傅施作，所以我們會等屋況好才會進 去施作。（問：請提示原審卷一105年5月13日原告爭點整理 狀所附原證八之現場照片，這個日期是否是你去施工時看到 的狀況？）地下室確定還沒有好，中庭還是有師傅在施工， 有雜物，還沒有用好。這是我大概104年8月時去看的，就是 這個狀況。105年7月去施作時，已經沒有看到鷹架，地下室 業主車庫已經OK，至於其他外面我不曉得。（問：按照你10 4年看到的情況，裝修師傅是否可以進場施工？）不行，房 子還沒有用好，施工單位要很多機具在現場，所以到現場工 班不會只有我們還有其他人，所以很多人進進出出，所以責 任沒有辦法釐清，水電也要建設公司與屋主確認好，我們才 會進去，104年8月時我去看現場時，廁所還沒有好，磁磚也 還沒有好，但李榮斌那戶的水電是否可以使用我就沒有確認 。（問：你跟李榮斌有無簽立設計工程契約？）有。（問： 何時簽訂？是在104年8月前還是之後簽立？）104年8月之後 簽立，大約是104年中秋節之後簽立的。（問：當時跟李榮 斌簽約時，有沒有約定你要何時進場施作？何時完工？）交 屋後我才要進去施作，因為我要複量尺寸，沒有交屋我沒有 辦法量等語（見原審卷二第138頁至139頁）。惟證人黃業淵 所述，係依其裝潢施工之需求，認系爭房屋於104年8月間之 完成程度及該房屋以外周遭環境其他施工單位之施工狀況， 尚不適宜由其進行裝潢。然康廷公司與李榮斌僅粗略約定提 早提供室內讓其入內裝潢，並未約定房屋內部應完成至何種 程度，且未約定室內不能有康廷公司所屬其他工人繼續施工 ，或系爭房屋以外如中庭等周圍環境或地下室等公設部分不 能施工，則證人黃業淵所稱其無法進行裝潢一節，與康廷公 司是否履行其與李榮斌間之協議書約定無涉，故不能以此認 定康廷公司有違約情事。是證人黃業淵之證言，尚不足為有 利於李榮斌之認定。 ⒊雖李榮斌主張裝潢者需運送裝潢器材，而當時客觀屋外環境 仍在施作，在104年7月31日以後，尚有B1地下室車道與入口 未完工、未完成社區公設等情形，故無法通行，無法進行裝 潢云云。然系爭協議書之後段既約定「104年10月31日完成 全社區公設施工」，顯見有關屋外環境或公共設施部分，並 不在約定系爭協議書約定104年7月31日應完成室內交屋之範 圍，自不能以上開屋外環境及公設部分尚未完成施工，即認 於104年7月31日尚未達於室內交屋之程度。 (七)綜上所述，康廷公司已於104年7月31日通知李榮斌完成室內 交屋。則李榮斌依系爭協議書約定，請求康廷公司給付自 104年8月1日起至9月22日止共53日，按每日1萬元計算之違 約金共計53萬元，為無理由，應予駁回。 三、張濬蒍等2人依房屋買賣契約第14條第1項第4款請求遲延通 知交屋之逾期利息部分： (一)張濬蒍等2人與康廷公司簽訂之房屋買賣契約第14條第1項約 定：康廷公司應於領得使用執照六個月內，通知甲方（即買 受人，下同）進行交屋。依同條項第4款約定：康廷公司如 未於領得使用執照6個月內，通知張濬蒍等2人進行交屋，每 逾1日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息予張濬 蒍等2人，有系爭買賣契約書附卷可憑（見調字卷第6、46-4 7頁）。又查本件兩造均不爭執臺中市政府都市發展局於104 年4月30日核發系爭建案所有房屋之使用執照，康廷公司就 該使用執照乃於同年5月6日領得之事實。兩造於本院並不爭 執上開約定之6個月自核發日即104年4月30日起算，倘有遲 延情事，起算日自104年11月1日起算等語（見本院卷第63頁 ）。 (二)次查，康廷公司通知進行交屋之前提，為系爭房屋已完成 「達到可以交屋程度」，亦即於房屋已達到可以交屋之程 度時所為之通知，始能認為係上開契約所稱的「通知進行 交屋」，此為兩造所不爭執（見本院卷第105頁正、反面） 。至於何謂「達到可以交屋之程度」？按系爭房屋買賣契約 第11條約定：「乙方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之 設備及領得使用執照並接通自來水、電力，並應達成可接通 狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後，應通知甲方進行 驗收手續。甲方就本契約所載之房屋有瑕疵或未盡事宜，載 明於驗收單上要求乙方限期完成修繕，『並得於自備款部份 保留總價款新台幣壹拾捌萬元整作為交屋保留款，經買賣雙 方協議』。」第14條第1項前段約定：「乙方應於領得使用 執照六個月內，通知甲方進行交屋。」同條項後段約定：「 於交屋時雙方應履行下列各項義務」，包含第1款約定：「 乙方應付清因延遲完工所應付之遲延利息於甲方。」第2款 約定：「乙方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於交屋 前完成修繕。」第3款約定：「甲方應繳清所有之應付未付 款（含交屋保留款）及完成交屋手續。」另第4項前段約定 ：「甲方於收到交屋通知日起7日內配合辦理交屋手續。」 則互核上述約定以觀，康廷公司完成第11條前段所列各項依 約應完成之一切設施後，應通知買方驗收，驗收時如發現有 瑕疵，買方即得限期完成修繕。而康廷公司就契約約定之房 屋瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。再由契約約定買 方於接獲交屋通知日起7日內即應配合辦理交屋手續可知， 所謂「通知進行交屋」之前，至少應先經驗收程序，及完成 重大瑕疵之修繕，始得認為已達於可交屋之程度，否則如何 在通知進行交屋後7日內進行交屋手續。如未達上開程度， 康廷公司縱通知交屋，仍不能認已符合第14條第1項所稱之 「通知進行交屋」。康廷公司抗辯其通知交屋之條件，解釋 上應只要能符合「主、附建物之設備完成」，且「於領得使 用執照6個月內」之要件，而可讓買方進行前述之驗收即可 ，至於就買方驗收時所發現之瑕疵有無完成修繕，僅係買方 得否拒絕受領交屋之要件云云，似指通知交屋後再進行驗收 即可，且縱有重大瑕疵未經修繕，亦得通知交屋，核與契約 意旨不符，應不可採。 (三)張濬蒍請求部分： ⒈張濬蒍主張其至105年3月5日才完成交屋，康廷公司大約相 隔3日前通知進行交屋等語（見本院卷第104頁反面）。惟康 廷公司予以否認，抗辯其已委託訴外人惠民地政士代書事務 所於104年10月22日通知張濬蒍進行交屋，並提出通訊軟體L INE對話內容、惠民地政事務所服務流程概要說明表及財政 部中區國稅局不動產買賣稅務流程為證（見原審卷一第25-3 0、137-138頁）。惟查：張濬蒍主張惠民地政士事務所於10 4年10月22日通知伊交付辦理所有權移轉所需文件及辦理「 網路報稅申報」，惟未言明欲辦理交屋之程序，伊已依該通 知交付辦理所有權移轉登記相關文件，並無延遲未配合之情 。且由康廷公司提出之通訊軟體LINE對話內容（見原審卷一 第25-30頁），可知惠民地政士代書事務所於104年10月22日 與張濬蒍聯繫，僅係請其提供身分證明文件資料藉以辦理網 路申報稅單及約定同年月28日至銀行辦理對保及拿取身分證 影本等語，可知該地政士代書事務所聯絡張濬蒍提供資料， 僅為「網路申報稅單」使用，而利其後辦理產權移轉、貸款 等手續，當時並無通知進行交屋。康廷公司亦未舉證證明當 時有通知進行交屋。 ⒉康廷公司於本院又主張代銷公司主管葉建君曾於104年12月1 日在「A3戶及A12戶預售屋交屋LINE群組」（成員為康廷公 司所屬人員及葉建君、徐子媛等人，下稱系爭LINE群組）表 示：「A12約12/9（三）15：00基地現場室內驗屋，如沒問 題，可以辦過戶，再請公司人員陪同。」等語，固有其提出 上證五之系爭群組LINE記事簿乙件為證（見本院卷第100頁 ）。另康廷公司並據上開通訊內容主張可推知葉建君在104 年12月1日之前，已通知張濬蒍進行交屋云云，及聲請訊問 證人葉建君。惟張濬蒍予以否認，且上開群組內容僅為康廷 公司人員與葉建君等人之對話，並非對外通知張濬蒍之內容 ，又該對話內容，僅提及張濬蒍與葉建君於104年12月1日約 定同年月9日進行驗收，如沒問題，可以辦過戶，尚與通知 進行交屋無關。是康廷公司聲請訊問葉建君以證明104年12 月1日之前已通知張濬蒍進行交屋（見本院卷第99頁），自 無訊問之必要。 ⒊康廷公司主張依照張濬蒍在105年1月15日對該公司所發存證 信函第2頁有記載：「緣本人前於民國104年12月22日原同意 先辦理過戶，然本人發現台端並未依買賣契約第11條規定， 完成本戶一切主建物、附屬建物之設備...瑕疵」等語，可 知其既然已經同意先辦理過戶，當然之前就已經通知交屋， 才會同意在104年12月22日辦理過戶，故康廷公司在此之前 已通知交屋云云，並以張濬蒍所發105年1月15日沙鹿郵局第 14號存證信函為證（見原審卷一第70-74頁）。惟張濬蒍否 認康廷公司在104年12月22日之前有通知交屋。查該房屋買 賣契約第12條第1項係約定：房屋所有權移轉登記房屋所有 權之移轉，應於使用執照核發後六個月內備妥文件申辦有關 稅費及權利移轉登記。第3項約定：康廷公司應於買方履行 下列義務時，辦理房屋所有權移轉登記：（一）依契約約定 之付款辦法，除約定之交屋保留款外，應繳清房屋移轉登記 前應繳之款項及逾期加付遲延利息。由上開約定可知，通知 交屋之程序，與兩造間之房地所有權移轉登記程序無關，辦 理房屋所有權移轉登記時，買方應繳清除交屋保留款外之其 餘款項。故自得先行辦理房屋所有權移轉登記，其後再辦理 交屋。是康廷公司以張濬蒍在上開存證信函自承於104年12 月22日原同意先辦理過戶一節，據以推論在此之前康廷公司 已通知交屋，自屬無據。另康廷公司雖曾於105年1月13日發 予張濬蒍存證信函，惟該內容，僅係重申其委託惠民地政士 事務所於104年10月22日與張濬蒍辦理所有權移轉所需證件 資料，因張濬蒍未配合而延宕，並要求張濬蒍於銀行核發貸 款後，將貸款款項及尾款給付康廷公司，以進行交屋事宜等 語，亦有該份存證信函附卷可憑（見原審卷一第67至69頁） 。是康廷公司於上開存證信函並未有「通知進行交屋」之意 旨，可見康廷公司在當時尚未通知進行交屋。 ⒋又張濬蒍主張該房屋於105年1月間尚有4樓漏水之瑕疵，並 提出104年12月6日、10日、27日4樓前房漏水照片（原審卷 一第180-181、卷二第19-20頁）及105年1月6日、1月9日、1 月19日4樓後房漏水（原審卷一第182-183頁、卷二第21 -22 頁）為證。且張濬蒍主張：至105年1月15日之時，伊所購買 之A12房屋尚未完成主建物、附屬建物等、及其他甚多工程 未完成、四樓漏水瑕疵等尚未解決，故尚未達成可辦理交屋 之情狀，其當時並以存證信函通知康廷公司上情及表明因上 開理由，其不敢先辦理過戶，待康廷公司完成合約規定可以 進行過戶的工程進度時，會再逕行通知康廷公司進行過戶程 序等語，並提出105年1月15日沙鹿郵局第14號存證信函為證 （見原審卷一第70-74頁）。康廷公司對上開存證信函所稱 尚有4樓漏水瑕疵尚未解決一節，並不爭執。而漏水問題係 屬重大瑕庛，在該重大瑕疵修繕完成前，自不符本院所認定 之所謂達於可交屋之程度。由此可知至105年1月15日當時， 仍未完成4樓之漏水瑕疵修補，自應認未達可通知交屋之程 度，在康廷公司舉證證明漏水瑕疵修繕完成之前，其縱有通 知進行交屋，仍不生該通知之效力。 ⒌張濬蒍主張伊於105年2月26日、105年3月2日尚與代銷公司 主管葉建君副總經理於通訊軟體Line中，討論如何進行「驗 收及交屋」手續，再辦理交屋一節，業據其提出原證13之LI NE通訊內容為證（見原審卷一第75頁）。觀之上開內容，張 濬蒍於105年2月26日稱：「如果房屋已完工，看我們是否先 進行驗收及交屋程序…」、同年3月2日葉建君稱：「那你那 個時間比較方便，可以來辦交屋手續。」，張濬蒍稱：「本 週六上午（即同年月5日），我有空，可以先進行驗收，沒 有問題後，再辦理交屋手續。」康廷公司對上開通訊內容並 不爭執，堪以採信。兩造均不爭執嗣張濬蒍與康廷公司於 105年3月5日完成交屋之事實。由上可知，康廷公司確於同 年月2日通知進行交屋。此外，康廷公司並未舉證證明在105 年3月2日之前，曾有於系爭房屋符合可交屋之狀態時而通知 張濬蒍進行交屋之事實，則張濬蒍主張於同年3月2日始通知 進行交屋，堪以採信。 ⒍綜上，張濬蒍主張康廷公司應自104年11月1日起至105年3月 1日止負系爭房屋買賣契約第14條第1項第4款約定之遲延責 任，即屬有據。另105年3月2日當日康廷公司既已通知進行 交屋，自不能計入遲延日數，張濬蒍就該日亦主張計入，即 不可採。又張濬蒍主張其已繳房地總價款於104年11月1日為 438萬元，於104年12月8日為455萬元，於105年1月20日為1, 555萬元，為康廷公司所不爭執，則張濬蒍得依上開約定請 求康廷公司給付49萬9,820元（計算式如附表三所示）。張 濬蒍此部分請求為有理由，應予准許；逾此開金額部分，即 不能准許。 (四)李榮斌請求部分： ⒈李榮斌主張其於105年3月8日始完成一般交屋，伊得依兩造 間房屋買賣契約第14條第1項第4款之約定，請求康廷公司給 付自104年11月1日起至105年3月7日止之遲延利息（如附表 二所示）。惟康廷公司否認有遲延為一般交屋通知之情事。 經查，李榮斌固曾與康廷公司簽訂104年5月7日之協議書， 然系爭協議書之約定並未取代兩造間房屋買賣契約第14條第 1項第4款之約定，兩造仍受該契約約定之拘束，此為兩造於 本院106年10月5日準備程序所不爭執之事項（見本院卷第74 頁）。又兩造均已不爭執其依約應於104年4月30日起算六個 月內通知一般交屋，倘有遲延情事，起算日自104年11月1日 起算等語（見本院卷第63頁）。是此部分應審究者，即康廷 公司有無依約於104年11月1日前通知李榮斌為一般交屋。 ⒉李榮斌於本院106年12月12日言詞辯論期日主張康廷公司至 105年3月8日前3日始通知一般交屋（見本院卷第104頁反面 ）。然康廷公司抗辯由李榮斌提出之上證3之康廷公司105年 1月12日通知書，可證該公司於104年9月22日已為一般交屋 之通知云云。惟李榮斌予以否認，並主張該份通知書主張至 多僅能認屬「室內交屋」之通知。經查，本院前已認定康廷 公司已於104年7月31日完成系爭協議書約定之室內交屋，合 先敘明。次查，上開105年1月12日通知書係載明：「在您的 支持下，現本公司已於104/9/22由銷售中心葉建君副總、工 地主任林○信及裝修工程代表人王至亮陪同貴戶伉儷，依買 賣合約第十四條規定至沙鹿青沐寬現場勘驗交屋作業，對於 當日貴戶提出有關現場瑕疵部份，本公司已針對您提出之寶 貴意見，均已逐項修繕完成。敬請貴戶於收到通知單五日內 與本公司聯絡複驗日期。…」（見本院卷第23頁）。由上開 內容可知，李榮斌與康廷公司於104年9月22日有至現場進行 現場勘驗，康廷公司並就當時發現之瑕疵進行修繕，並以10 5年1月12日通知書再通知李榮斌與該公司約定複驗日期，故 104年9月22日應係進行驗收程序，且尚待進行複驗，該份通 知書尚不能證明康廷公司已於104年9月22日通知一般交屋。 ⒊康廷公司雖又主張葉建君於104年10月15日在A3戶及A12戶預 售屋交屋LINE群組所為對話內容：「A3客戶約本周六或周日 早上10：00-12：00至基地現場辦理交屋，是否請公司準備 一些須給客戶簽的文件包含支票，及追加減帳最後金額，還 有房屋的鑰匙一次點交給客戶」等語（見本院卷89頁），應 足證明A3房屋在105年3月8日前之104年10月17日或10月18日 已達可交屋之程度，認有必要，可再傳訊證人葉建君為證。 惟由前揭康廷公司105年1月12日通知書已足證明迄105年1月 12日為止，僅進行至初驗後，尚未複驗之階段，尚難證明系 爭房屋於104年10月間已達可得交屋之程度，則康廷公司縱 於104年10月中旬有通知交屋，仍難認當時係於系爭房屋已 達可得交屋之程度之時所為之通知。是無再訊訊問證人葉建 君之必要。 ⒋綜上，李榮斌既自承105年3月8日完成交屋之3日前當日康廷 公司已通知進行交屋，而康廷公司亦未舉證證明在105年3月 5日之前已有於系爭房屋可得交屋之程度時通知進行一般交 屋，則應認係於105年3月5日始為通知一般交屋。是李榮斌 主張康廷公司應自104年11月1日起至105年3月4日止依系爭 契約第14條第1項第4款約定負違約責任，即屬可採。另同年 3月5日既已通知交屋，則自當日起至同月7日部分自不能計 入遲延日數。又李榮彬主張已繳房地總價款，於104年11月1 日為382萬元，於105年1月8日為1,214萬元，為康廷公司所 不爭執之事實。故李榮斌得依房屋買賣契約第14條第1項第4 款約定，請求康廷公司給付46萬9,800元（計算式如附表四 所示）。李榮斌於此範圍之請求為有理由，應予准許；逾上 開部分，即無理由，不能准許。 陸、從而，除本件已確定部分外，張濬蒍依房屋買賣契約第14條 第1項第4款約定及民法第360條規定，請求康廷公司給付53 萬9,820元（1萬元+3萬元+ 49萬9,820元= 53萬9,820元）， 及自105年1月30日起算之法定遲延利息部分，為有理由，應 予准許。逾此部分之請求，即無理由，不能准許。另李榮斌 依民法第360條規定，請求康廷公司給付4萬元（1萬元+3萬 元=4萬元），及自105年1月30日起算之法定遲延利息部分， 為有理由，應予准許。又李榮斌依系爭協議書約定，請求康 廷公司給付53萬元本息部分，為無理由，不能准許。原審就 張濬蒍之請求超過上開應准許部分，為康廷公司敗訴之判決 ，並分別為准、免假執行之宣告，即有未合。康廷公司上訴 意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由， 應予廢棄改判如主文第二項所示。至於原審就張濬蒍等2人 上開應准許部分，為康廷公司敗訴之判決，並就兩造分別為 准、免假執行之宣告，即無不合，康廷公司上訴意旨就此部 分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上 訴。又原審就李榮斌之請求不應准許部分，為其敗訴之判決 及駁回其假執行之聲請，均無不合。李榮斌上訴意旨就此部 分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上 訴。又李榮斌於本院為訴之追加，依房屋買賣契約第14條第 1項第4款約定，請求康廷公司給付48萬8,010元，及自106年 6月2日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，其 中關於請求給付469,800元及上開法定遲延利息部分，為有 理由，應予准許。逾上開本息部分，為無理由，應予駁回。 柒、本件事證已明，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證 據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明 。 捌、據上論結，本件康廷公司之上訴為一部有理由，一部無理由 ，李榮斌之上訴為無理由，李榮斌追加之訴為一部有理由， 一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79 條、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 106 年 12 月 26 日 民事第二庭 審判長法 官 謝說容 法 官 陳宗賢 法 官 張瑞蘭 以上正本係照原本作成。 兩造均不得上訴。 書記官 胡美娟 中 華 民 國 106 年 12 月 26 日 附表一（張濬蒍依房屋買賣契約第14條第1項第4款請求部分之計 算式）： ┌──┬────────┬──┬───────────┬──────┐ │編號│違約金計算期間 │日數│ 計 算 式 │金額 │ ├──┼────────┼──┼───────────┼──────┤ │ 1 │104年11月1日起至│38 │438萬×5÷10000×38＝ │83,220元 │ │ │104年12月8日止 │ │83,220 │ │ ├──┼────────┼──┼───────────┼──────┤ │ 2 │104年12月9日起至│43 │455萬×5÷10000×43＝ │97,825元 │ │ │105年1月20日止 │ │97,825 │ │ ├──┼────────┼──┼───────────┼──────┤ │ 3 │105年1月21日起至│42 │1,555萬×5÷10000×42 │326,550元 │ │ │105年3月2日止 │ │＝326,550 │ │ ├──┼────────┼──┼───────────┼──────┤ │ │ 合計 │ │ │507,595元 │ └──┴────────┴──┴───────────┴──────┘ 附表二（李榮斌依房屋買賣契約第14條第1項第4款請求部分之計 算式）： ┌──┬────────┬──┬───────────┬──────┐ │編號│違約金計算期間 │日數│ 計 算 式 │金額 │ ├──┼────────┼──┼───────────┼──────┤ │ 1 │104年11月1日至 │68 │382萬×5÷10000×68＝ │129,880元 │ │ │105年1月7日（上 │ │129,880元 │ │ │ │訴理由狀誤載為1 │ │ │ │ │ │月8日）止 │ │ │ │ ├──┼────────┼──┼───────────┼──────┤ │ 2 │105年1月8日至 │59 │1214萬×5÷10000×59＝│358,130元 │ │ │105年3月7日止 │ │358,130元 │ │ ├──┼────────┼──┼───────────┼──────┤ │ │ 合計 │ │ │488,010元 │ └──┴────────┴──┴───────────┴──────┘ 附表三（張濬蒍依房屋買賣契約第14條第1項第4款請求有理由部 分之計算式）： ┌──┬────────┬──┬───────────┬──────┐ │編號│違約金計算期間 │日數│ 計 算 式 │金額 │ ├──┼────────┼──┼───────────┼──────┤ │ 1 │104年11月1日起至│38 │438萬×5÷10000×38＝ │83,220元 │ │ │104年12月8日止 │ │83,220 │ │ ├──┼────────┼──┼───────────┼──────┤ │ 2 │104年12月9日起至│43 │455萬×5÷10000×43＝ │97,825元 │ │ │105年1月20日止 │ │97,825 │ │ ├──┼────────┼──┼───────────┼──────┤ │ 3 │105年1月21日起至│41 │1,555萬×5÷10000×41 │318,775元 │ │ │105年3月1日止 │ │＝318,775 │ │ ├──┼────────┼──┼───────────┼──────┤ │ │ 合計 │ │ │499,820元 │ └──┴────────┴──┴───────────┴──────┘ 附表四（李榮斌依房屋買賣契約第14條第1項第4款請求有理由部 分之計算式）： ┌──┬────────┬──┬───────────┬──────┐ │編號│違約金計算期間 │日數│ 計 算 式 │金額 │ ├──┼────────┼──┼───────────┼──────┤ │ 1 │104年11月1日至 │68 │382萬×5÷10000×68＝ │129,880元 │ │ │105年1月7日止 │ │129,880元 │ │ ├──┼────────┼──┼───────────┼──────┤ │ 2 │105年1月8日至 │56 │1214萬×5÷10000×56＝│339,920元 │ │ │105年3月4日止 │ │339,920元 │ │ ├──┼────────┼──┼───────────┼──────┤ │ │ 合計 │ │ │469,800元 │ └──┴────────┴──┴───────────┴──────┘