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臺灣高等法院臺中分院民事判決　106年度上字第390號 上　訴　人　柯思亮 訴訟代理人　溫令行律師 被上訴人　　宏傳建設開發有限公司 法定代理人　黃文忠 被上訴人　　田愛君 共　　　同 訴訟代理人　王炳人律師 　　　　　　江錫麒律師 複代理人　　柯宏奇律師 上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於民國106年6月29日 臺灣苗栗地方法院106年度訴字第297號第一審判決提起上訴，本 院於民國107年2月27日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原判決關於駁回上訴人後開第二、三項之訴部分及該部分假執行 之聲請，暨訴訟費用之裁判（經減縮而確定部分除外）均廢棄。 被上訴人宏傳建設開發有限公司應給付上訴人新臺幣肆拾肆萬貳 仟元及自本案判決確定翌日起至清償日止，按年息百分之五計算 之利息。 被上訴人田愛君應給付上訴人新臺幣肆拾玖萬壹仟元及自本案判 決確定翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 其餘上訴及假執行之聲請均駁回。 第一、二審訴訟費用，由上訴人負擔十分之六，餘由被上訴人各 負擔十分之二。 事實及理由 甲、程序方面： 本件上訴人於原審聲明：「⑴被上訴人應連帶給付上訴人新 臺幣（下同）157萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息5%計算之利息。⑵願供擔保，請准宣告假執行 。」嗣於本院審理期間，減縮聲明為：「⑴被上訴人宏傳建 設開發有限公司（下稱宏傳公司）應給付上訴人71萬元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息 。⑵被上訴人田愛君應給付上訴人86萬元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑶願供擔保 ，請准宣告假執行。」，並經被上訴人同意（見本院卷第35 、54頁），依民事訴訟法第446條第1項前段規定，自應准許 ，合先敘明。 乙、實體方面： 一、上訴人起訴主張： ㈠上訴人於民國（下同）103年9月11日與被上訴人宏傳公司簽 訂房屋預定買賣合約書（下稱系爭建物買賣契約）、與被上 訴人田愛君（下稱田愛君）簽訂土地預定買賣合約書（下稱 系爭土地買賣契約），由上訴人買受「宏傳-唐寧1號」建案 （下稱系爭建案）編號C1棟6樓預售屋1戶、地下2樓法定停 車位編號第52號、機車位編號第7號（下稱系爭建物），總 售價338萬元；及坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○○○號、頭份 市○○段○○○○○號土地，預售屋所屬土地應有部分權利範圍 686/100000，車位所屬土地應有部分權利範圍15/100000（ 下稱系爭土地），總售價449萬元，上訴人已給付宏傳公司 78萬元，給付田愛君94萬元。嗣上訴人因故無力負擔後續款 項，乃於106年5月9日寄發存證信函對被上訴人為解除系爭 建物、土地買賣契約（下合稱系爭買賣契約）之意思表示， 表明以函到之日為解除契約之日，被上訴人均於106年5月10 日收受該存證信函。又系爭建物買賣契約第20條第2項雖約 定違約金為「房地總價款20%」，系爭土地買賣契約第12條 第2項雖約定違約金為「土地總價款15%」，惟此約定是損害 賠償總額預定性違約金，被上訴人應提出所受損害之證據資 料，以做為損害賠償總額之計算；且依據內政部公告之「預 售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條第4項 ，就違約金規定為不得超過總價款之15%，系爭建物買賣契 約第20條第2項所約定之違約金顯然過高，依消費者保護法 第12條、第17條第1、3項規定，該契約條款應屬無效。再據 上訴人所知，系爭建案係由代銷公司以買斷包銷方式銷售， 被上訴人所受損害應僅約15萬元，準此，上訴人主張宏傳公 司、田愛君損失各為7萬元、8萬元，並請求法院依民法第 252條規定酌減違約金，扣除上述合理違約金後之價金，依 民法第179條、第259條規定，請求宏傳公司應返還上訴人71 萬元，田愛君應返還86萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息5%計算之利息。 ㈡就對造抗辯之陳述： ⑴按「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條 第4項明定：「買方違反有關『付款條件及方式』之規定者 ，賣方得沒收依房地總價款百分之﹍﹍（最高不得超過百分 之15）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以 已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。」、同條第5項 明定：「買賣雙方當事人除依前二款之請求外，不得另行請 求其他損害賠償。」，顯將前項因買方違反付款條件及方式 之規定而解約之違約金性質規定為損害賠償總額之預定。本 件雖係因上訴人無力負擔買賣價金而違約，然依上開規定， 買方於此情形仍得解除契約，顯屬基於消費者保護法立法意 旨刻意保護買受人之條款，上訴人主張解除系爭買賣契約並 酌減違約金，於法有據。 ⑵參諸最高法院105年度台上字第679號、第2289號判決意旨， 本件違約金是否過高，應以被上訴人實際所受積極損害及消 極損害為主要考量，以為酌定，然被上訴人迄未就其因解除 契約所受損害為說明，更未提出任何證據。上訴人於臺灣苗 栗地方法院檢察署105年度偵字第2194號偵查案件中獲悉， 被上訴人自承本建案係與代銷公司間以由代銷公司向被上訴 人買斷房屋後，由代銷公司另銷售予他人，而就銷售他人之 部分如銷售金額高於一定數額，代銷公司再就超價部分「分 紅」予被上訴人之方式銷售，是縱上訴人解除契約，系爭房 屋未銷售予上訴人，亦已為代銷公司所買斷，被上訴人因上 訴人解除契約所受損害，不啻為上述超價「分紅」部分而已 。退步言之，財政部所公布之營利事業各業所得額暨同業利 潤標準，不動產投資興建之淨利率為10%，本件被上訴人所 受之損害賠償總額，除被上訴人可提出具體證據證明者外， 自應酌減，至少不得逾系爭房地總價10%，始為適當。 二、被上訴人則以： ㈠系爭建物買賣契約第20條第2項及系爭土地買賣契約第12條 第2項約定內容，既係仿照內政部公告之「預售屋買賣定型 化契約應記載及不得記載事項」第24條第4項而來，當屬兩 造合意所生之條款，應屬意定解除約定，非法定解除權，故 上訴人主張解除契約，仍須依據兩造約定為之，然依上訴人 寄發存證信函內容可知，上訴人要求解約，卻只願讓被上訴 人沒收15萬元違約金，此與兩造約定條款完全不符，其解除 契約不生效力。 ㈡本件上訴人係惡意違約，且目前全國房地產價格嚴重下跌， 系爭建案所在區域更大幅滑落，若經解除買賣契約，被上訴 人絕不可能再以相同價格出售他人，所受損害高達百萬元以 上。況系爭土地買賣契約第12條第2項約定違約金為系爭土 地總價款15%，並未超過「預售屋買賣定型化契約應記載及 不得記載事項」規範之15%上限，該約定仍屬有效，故上訴 人至少必須接受被上訴人沒收土地總價款15%之違約金，方 得解除系爭土地買賣契約；至於系爭建物買賣契約第20條第 2項約定，則是在印製買賣契約書時，漏未將之更正為15% ，此對照系爭土地買賣契約乃約定為15%即明，準此，解除 系爭建物買賣契約之違約金，亦應比照土地買賣契約為15% ，無予以酌減之必要。再者，內政部所公告「預售屋買賣定 型化契約應記載及不得記載事項」第24條第4項已是站在保 護消費者原則下所制定，該15%違約金規定應屬適當，故被 上訴人主張本件違約金，至少應為系爭買賣契約總價之15% ，即1,185,000元，方為合理。又縱認以總價款15%為違約金 仍屬過高，請參酌被上訴人另案判決（本院105年度上易字 第578號），本件違約金至多僅能減至系爭買賣契約總價款 之10%，不應低於10%。 三、原審為上訴人全部敗訴之判決。上訴人不服提起上訴，並於 本院（減縮）聲明，其上訴聲明為：⑴原判決關於駁回上訴 人請求返還價金及假執行之聲請均廢棄。⑵上開廢棄部分， 被上訴人宏傳公司應給付上訴人71萬元，被上訴人田愛君應 給付上訴人86萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按年息5%計算之利息。被上訴人答辯聲明為：上訴駁回 。 四、兩造經本院整理及簡化爭點，並告知爭點整理協議與爭點整 理結果效力之不同後，同意成立爭點整理協議如下： ㈠兩造不爭之事項： ⑴兩造於103年9月11日簽訂系爭建物買賣契約及土地買賣契約 ，由上訴人向宏傳公司、田愛君分別購買系爭建物、系爭土 地，價金分別為338萬元、449萬元，上訴人已給付宏傳公司 78萬元，給付田愛君94萬元。 ⑵宏傳公司、田愛君曾寄發上證1存證信函予上訴人。 ⑶上訴人曾於106年5月9日寄發原證9存證信函予被上訴人，表 明因無力繳納買賣價金，故依系爭建物買賣契約第20條第2 項、系爭土地買賣契約第12條第2項規定主張解除系爭買賣 契約，該存證信函被上訴人已於106年5月10日收受。 ㈡兩造爭執事項： ⑴上訴人主張系爭建物買賣契約第20條第2項約定之違約金超 過定型化契約之上限，依消費者保護法第12條、第17條第1 、3項、「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」 第24條第4項規定應屬無效，是否有理由？ ⑵上訴人主張曾於106年5月9日以存證信函依系爭建物買賣契 約第20條第2項、系爭土地買賣契約第12條第2項規定向被上 訴人解除系爭買賣契約，系爭買賣契約業經解除，是否有理 由？ ⑶若系爭買賣契約業經解除，上訴人主張被上訴人主張沒收之 違約金過高，應予酌減，是否有理由？ ⑷上訴人依民法第179條、第259條請求被上訴人返還扣除違約 金後之買賣價金，是否有理由？ ㈢兩造不再提出其他爭點。 五、本院得心證之理由： ㈠上訴人主張：兩造於103年9月11日簽訂系爭建物買賣契約及 土地買賣契約，由上訴人向宏傳公司、田愛君分別購買系爭 建物、系爭土地，價金分別為338萬元、449萬元，上訴人已 給付宏傳公司78萬元，給付田愛君94萬元等情，業為兩造所 不爭，並有前揭契約書影本在卷足參（見原審卷第13至106 頁），應堪採信。 ㈡上訴人雖主張曾於106年5月9日以存證信函依系爭建物買賣 契約第20條第2項、系爭土地買賣契約第12條第2項規定向被 上訴人解除系爭買賣契約，系爭買賣契約業經解除等情，然 為被上訴人所否認。經查： ⑴按內政部頒定之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載 事項」第24條第4項明定：「買方違反有關『付款條件及方 式』之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之__（最高不 得超過百分之15）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價 款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。」、 同條第5項明定：「買賣雙方當事人除依前二款之請求外， 不得另行請求其他損害賠償。」，此有前揭「預售屋買賣定 型化契約應記載及不得記載事項」在卷足參（見本院卷第11 2頁背面）。本院認：①一般買賣契約之買受人若拒絕給付 買賣價金而有給付遲延之債務不履行情事，依民法第254、 255條規定，本應由債權人即出賣人選擇是否解除契約，買 受人並無解除契約之權限；②惟預售屋之買賣契約，因買受 人簽訂買賣契約時尚無買賣標的之實體可供審酌，為保障消 費者之權利，上開「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記 載事項」基於保障預售屋消費者之目的，於第24條第4項明 定買方之消費者雖屬債務不履行之一方，亦有解除契約之權 利，且買方違約時所應給付損害賠償預定之違約金總計不得 超過房地總價之15%。 ⑵兩造所定之系爭房屋買賣契約第20條第2款約定：「買方違 反第5條第2款（即付款條件及方式）及第16條第3款規定者 ，賣方得沒收依房地總價款20%計算之金額，但該沒收之金 額超過已繳納價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解 除本合約。」；系爭土地買賣契約第12條第2款約定：「買 方違反第4條第2、3款（即付款條件及方式）及第7條第2、3 款規定者，賣方得沒收依土地總價款15%計算之金額，但該 沒收之金額超過已繳納價款者，則以已繳價款為限，買賣雙 方並得解除本合約。」（見原審卷第30、94頁），本院審酌 兩造所簽訂之預售屋買賣契約係分為房屋、土地分別簽訂買 賣契約，於前揭定型化契約解除權約款均係仿前揭「預售屋 買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條第4項內容 所為約定，亦即賦予買方於違約時亦有契約解除權，故系爭 房屋、土地買賣契約上開違約金之約定，顯非「意定解除權 之條件」，而屬損害賠償預定之違約金，應堪認定。被上訴 人主張上開違約金屬於解除權之條件，上訴人不得主張酌減 云云，顯有誤會而不足採信。 ⑶本件系爭房屋、土地買賣契約賦予買方解除權之約定，既屬 「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條第 4項基於保障消費者所賦予之解除權，並非兩造意定之解除 權，則上訴人解除系爭買賣契約自不以履行系爭買賣契約所 約定之違約金為條件。又上訴人已於106年5月9日寄發存證 信函予被上訴人，表明因無力繳納買賣價金，故依系爭建物 買賣契約第20條第2項、系爭土地買賣契約第12條第2項規定 主張解除系爭買賣契約，該存證信函被上訴人已於106年5月 10日收受等情，業為兩造所不爭，故上訴人主張系爭房屋買 賣契約及系爭土地買賣契約業經解除，即有理由，應予採認 。 ㈢上訴人主張違約金過高為有理由，應予酌減： ⑴按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約， 為「加重他方當事人之責任者」之約定，按其情形顯失公平 者，該部分約定無效，民法第247條之1第2款定有明文。本 件系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約之前揭違約金約定 顯已超過前揭「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事 項」第24條第4項所規定之違約金，故超過部分已屬加重買 方消費者之責任，基於保障預售屋消費者之意旨，該部分違 約金約定依民法第247條之1第2款應屬無效。 ⑵再按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第 252條定有明文；而衡量違約金是否相當，即須依一般客觀 事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標 準。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債 務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準。又按違約 金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損 害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實 、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若 為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減。 ⑶本件上訴人係於103年9月11日簽訂系爭買賣契約，斯時上訴 人先繳納94萬元土地價金，嗣於104年5月19日繳納開工款16 萬元、104年12月30日一樓頂板完成款31萬元、105年5月30 日七樓頂板完成款31萬元共計78萬元等情，業有上訴人提出 之存摺影本為證（見原審卷第107至111頁），顯見上開預售 建案之履約時間較長，上訴人對其購屋資金難以掌控，應屬 人情之常。本院審酌：①房地產升跌各有原因，被上訴人為 專業建商，對於房地產升跌之趨勢當然比身為消費者之上訴 人更能掌握詳情，而預為相關成本支出及利益收入之調控。 ②另房地產雖有升跌循環趨勢，若建商房屋興建品質具有相 對水準，而非以炒作房產大量建屋傾銷予消費者，建商獲利 所受升跌趨勢影響較少。③建商於訂定銷售價格時，已將相 關興建、銷售成本計入，故個別消費者違約對建商造成額外 支出成本之影響不大等情，認本件縱使依「預售屋買賣定型 化契約應記載及不得記載事項」第24條第4項所規定最高限 額違約金即以房地總價15%計算違約金，仍屬過高，故上訴 人抗辯違約金過高為有理由，應予准許。 ⑷本件被上訴人雖主張上訴人惡意違約，因房地產下跌，造成 被上訴人損失高達百萬元云云，惟被上訴人於言詞辯論終結 前均未具體提出證據證明被上訴人有何損失，本院參酌前述 建商銷售價格已預先將相關興建、銷售成本計入，再審酌 財政部核定106年不動產投資開發、興建及租售業同業利潤 之淨利率為10%，有該年度同業利潤標準表可稽（見本院卷 第115頁），故認本件上訴人所應給付房屋及土地違約金應 分別酌減為10%，始為適當。亦即，上訴人應分別給付宏傳 公司違約金33.8萬元(338÷10＝33.8）、應給付田愛君違約 金44.9萬元(449÷10＝44.9）。 ㈣末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。又當事人約定之違約金過高，經法院酌減 至相當之數額而為判決確定者，就該酌減之數額以外部分， 如債權人先為預扣，因該部分非出於債務人之自由意思而被 扣款，債務人自得依不當得利法律關係請求債權人給付。此 項給付請求權，應認於法院判決確定時，其請求權始告發生 ，並於斯時屆其清償期，方符酌減違約金所生形成力之原意 ，此有最高法院102年度台上字第1330號判決意旨可資參考 。經查： ⑴本件上訴人已分別給付宏傳公司、田愛君78萬元、94萬元， 經扣除本院酌減之前揭違約金33.8萬元、44.9萬元，上訴人 交付宏傳公司、田愛君其餘價金44.2萬元、49.1萬元，宏傳 公司、田愛君即屬無法律上之原因而受有利益，上訴人依不 當得利法律關係請求返還，於法有據。 ⑵本件上訴人之上開返還請求權，於本判決確定時始發生，清 償期始屆至，則被上訴人自應於本判決確定翌日起始負給付 遲延之責任，故上訴人得請求被上訴人給付自本案判決確定 翌日起至清償日止之遲延利息，逾此部分（即起訴狀繕本送 達翌日起本案判決確定之日止）之利息請求，則不得請求。 ㈤綜上所述，上訴人依不當得利法律關係，請求宏傳公司給付 44.2萬元、田愛君給付49.1萬元及均自本案判決確定翌日起 至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，應予准許， 逾此部分之請求，則不應准許。原審就上開應准許部分為上 訴人敗訴之判決及駁回其假執行之聲請，尚有未洽，上訴意 旨指摘原判決該部分不當，求為廢棄改判，為有理由，應由 本院廢棄改判如主文第2、3項所示。至原審就上開不應准許 部分，為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判 決此部分不當，求為廢棄改判，為無理由，應予駁回。又本 件經本院判決後，兩造均不再提起第三審上訴而判決確定， 故上訴人聲請本院命供擔保宣告假執行即無必要，應併予駁 回。 ㈥本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，均無礙 於本院前揭審認，本院自毋庸逐一論駁，附此敘明。 丙、據上論結，本件上訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟 法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項前段，判 決如主文。 中 華 民 國 107 年 3 月 20 日 民事第七庭 審判長法 官 饒鴻鵬 法 官 陳蘇宗 法 官 陳毓秀 以上正本係照原本作成。 兩造均不得上訴。 書記官 王朔姿 中 華 民 國 107 年 3 月 26 日