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臺灣高等法院臺中分院民事判決　106年度上字第64號 上　訴　人　慶達房屋仲介有限公司 法定代理人　賴錫堅 訴訟代理人　李進建律師 被　上訴人　羅世昌 　　　　　　羅世宗 　　　　　　李麗怜 上　列三人 訴訟代理人　洪錫爵律師 上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於中華民國105年11 月2日臺灣彰化地方法院105年度訴字第437號第一審判決提起上 訴，本院於106年8月9日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、上訴人主張：被上訴人羅世昌代理被上訴人李麗怜、羅世宗 委託訴外人○○○銷售彰化縣員林市○○○段○○○○段 000地號土地及地上物（下稱系爭不動產），委託總價為每 坪新臺幣（下同）31萬元，委託期限自民國105年2月24日起 至同年3月23日止，並簽訂不動產委託銷售同意書（下稱系 爭契約）其中約定：「【二】委託總價：實拿每坪參拾壹萬 元整…【五】稅務負擔：買方負擔契稅及代書費，賣方負擔 土地增值稅…【七】如乙方覓得買方應買價達到委託價錢， 而甲方不銷售，甲方需賠償乙方廣告費及服務報酬，其數額 為委託價的百分之肆」，意即賣方每坪實拿31萬元，並負擔 土地增值稅，若○○○覓得買受人而被上訴人不願出賣，被 上訴人應賠償委託總價之百分之4。上開約定並未違反民法 第71條、第72條而無效，依私法自治原則，當事人自當遵從 契約約定，況依土地稅法第5條規定，土地增值稅之納稅義 務人為原所有權人即出賣人應繳納。系爭契約並非定型化契 約，係○○○自行製作之契約書，且不屬於任何不動產仲介 公司。嗣於105年3月中旬前，經○○○覓得買受人願意買受 系爭不動產，多次聯繫被上訴人簽約時間，被上訴人一再推 拖。後經兩造約定於同年3月19日在員林市○○代書事務所 簽約，詎被上訴人羅世昌竟稱其妻拒絕出賣，否則會離婚， 雖被上訴人羅世宗、被上訴人李麗怜之夫於當日皆已準備好 所有權狀及印鑑證明，惟仍未達成簽約事宜。○○○已發存 證信函告知被上訴人，其已完成委託任務，被上訴人拒絕出 售，自應依系爭契約第7條之約定，以委託總價百分之4之金 額賠償○○○，嗣○○○並將其對被上訴人之上開請求權讓 與上訴人，上訴人爰依債權讓與、系爭契約之法律關係提起 本訴，起訴聲明求為判決：被上訴人等應給付上訴人178萬 9227元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百 分之5計算之利息。上訴聲明求為判決：㈠原判決廢棄； ㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人178萬9227元，及 自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息；㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人等負擔；㈣ 上訴人願供擔保，請准宣告假執行。 二、被上訴人等則以：被上訴人羅世昌未經羅世宗、李麗怜之委 任與授權，擅自於105年2月24日以系爭土地所有人全體之名 義，與○○○簽訂系爭契約，被上訴人羅世宗、李麗怜不受 系爭契約之拘束，原審依證人○○○之證述認定羅世昌於系 爭契約上代簽羅世宗、李麗怜2人之名字係經過其等授權云 云，容有違誤。又系爭契約中「【二】委託總價：每坪參拾 壹萬元整」之文字原無「實拿」二字，而是在簽約時特別加 填，依不動產交易習慣，賣方「實拿」每坪31萬元，表示委 託出售總價必須是扣除服務報酬、土地增值稅等一切費用後 ，賣方每坪土地仍應有31萬元所得，即賣方要實拿到4473萬 675元之買賣價金。易言之，買方願出總價如僅4473萬675元 （即477X0.3025X310000=00000000），則土地增值稅自應由 買方負擔，若土地增值稅要由賣方即被上訴人負擔，則買賣 價金應為4473萬675元加土地增值稅之總額，始符「實拿」 的真意，否則雙方何需加載「實拿」二字，形同贅文，亦與 不動產交易習慣有悖，並非雙方締結系爭契約之真意。縱使 認為羅世宗、李麗怜有授權，然上訴人覓得之買主，僅願以 每坪31萬元來購買系爭不動產，土地增值稅仍必須由被上訴 人負擔，則該買主之出價顯未達委託之總價，買賣契約並未 因媒介而成立，更何況○○○之配偶既任職於上訴人公司負 責銷售房屋事宜，然本件簽立系爭契約卻係○○○而非上訴 人，事後○○○又將本件違約賠償請求權讓與上訴人，足見 當初以○○○名義簽立系爭契約，即有規避上訴人所得抽取 之佣金，達到私自取得仲介佣金之目的，即○○○與○○○ 欲私下營利，焉有透過上訴人洽詢買家（即○○○）前來購 買購買之理，足見上訴人稱○○○已於委託銷售期間已找到 買家乙節，絕非事實，故被上訴人尚無違約之問題，上訴人 請求被上訴人等賠償廣告費及服務報酬自無理由等語，資為 抗辯。答辯聲明求為判決：㈠上訴駁回，第二審訴訟費用由 上訴人負擔；㈡如受不利之判決，被上訴人願供擔保，請准 宣告免為假執行。 三、得心證之理由： ㈠上訴人主張羅世昌代理李麗怜、羅世宗委託○○○銷售系爭 不動產，約定委託總價為每坪31萬元，委託期限自105年2月 24日起至同年3月23日止，另系爭契約第7條約定○○○如覓 得買方應買價達到委託價錢，而被上訴人不銷售，需賠償○ ○○廣告費及服務報酬，其數額按委託價百分之4計算等情 ，提出不動產委託銷售同意書為證，被上訴人辯稱羅世昌未 經羅世宗、李麗怜之委任與授權，擅自簽立系爭契約等語， 經查，證人即被上訴人之外甥○○○於原審到庭證稱：伊為 ○○○之朋友，105年2月24日羅世昌與○○○簽立系爭契約 時我有在場，現場還有○○○之配偶○○○共四人在場，地 點在大同路的一家薑母鴨店。有關賣土地時是在農曆過年時 開始談，伊有跟三位舅舅談過，且李麗怜亦有在場。○○○ 係由伊所介紹，因為其配偶在上訴人公司工作。而到薑母鴨 店之目的就是要簽立系爭契約，且在前二日就約好，並非臨 時起意。現場僅羅世昌到場簽約的時候，是因為大舅○○○ 住在臺北，小舅羅世宗住在臺中，當天有打電話給○○○， 羅世昌打給羅世宗，而伊打給○○○時，李麗怜也有在場邊 ，李麗怜之前也有說土地的事情他們三兄弟處理就好，伊有 聽到羅世昌打給羅世宗徵詢其意見，而且伊亦有親自徵詢羅 世宗之意見，三位舅舅及大舅媽李麗怜均有同意要買土地， 系爭契約就在當場簽立等語（見原審卷第51頁至52頁），而 於本院審理時亦到庭證稱：簽立系爭契約時，當場確實有打 電話詢問羅世宗及李麗怜，羅世宗說羅世昌與○○○均沒意 見，他就沒意見，而聯絡李麗怜時是她接的，她問伊找○○ ○何事？伊說土地買賣之事，他就叫我等一下，把電話交給 ○○○，○○○叫我把電話拿給羅世昌，再來就是他們兄弟 在講，講完後，羅世昌就幫羅世宗及李麗怜代簽名，而○○ ○、羅世昌、羅世宗本來就知道這筆土地買賣，在農曆過年 吃團圓飯時，伊曾向渠三人提過，三位舅舅一起向伊說，價 格可以的話，就同意賣掉，有關於土地買賣事宜，李麗怜都 是授權給○○○處理等語（見本院卷70頁至71頁）。是依照 證人○○○所述，系爭契約確實係經由羅世昌先徵詢羅世宗 本人及○○○二人之意見，至於李麗怜部分亦曾表述授權由 ○○○兄弟決定土地買賣事宜，亦可認為關於系爭土地買賣 事宜有授權其配偶○○○處理之情事，足見羅世昌代理羅世 宗及李麗怜二人簽立系爭契約時，應係經過渠二人之授權及 同意下所為。參酌證人○○○為被上訴人外甥，彼此間為誼 屬至親，而與○○○僅為朋友關係，自無袒護上訴人之必要 ，其所為之證詞，自堪憑採。是被上訴人上開抗辯，應不足 採。 ㈡次查，上訴人主張系爭契約約定實拿每坪31萬元，係指賣方 每坪實拿31萬元，並負擔土地增值稅等情，被上訴人則抗辯 依交易習慣，賣方「實拿」每坪31萬元，表示委託出售總價 必須是扣除服務報酬、土地增值稅等一切費用後，賣方每坪 土地仍應有31萬元所得，即賣方要實拿到4473萬675元之買 賣價金等語。惟查，證人○○○於本院審理時到庭證稱：系 爭契約約定每坪實拿31萬元之意思，就是三位舅舅要實拿31 萬元，但是要扣除土地增值稅，以每坪31萬元計算，每個人 可以拿到的金額約1300多萬元，扣掉增值稅後，每人實拿約 1200多萬元，而在農曆過年初二的時候，如果一個人分到之 金額在700萬元至800萬元之間，他們三個人就不願賣，若能 分上1200萬元左右，他們表示就可以賣，並要伊幫忙詢問扣 除增值稅後可以賣得多少金額，伊即請○○○幫忙試算，因 為扣除增值稅後分起來一個人大約分到1200萬元左右，所以 三個舅舅才會同意出賣，李麗怜當天亦在場，有點頭，之前 吃團圓飯時就已經談過，就是扣除增值稅後，每人要實拿 1200萬元左右即可，三位舅舅要承擔增值稅，也就是價格要 扣除增值稅後實拿1200萬元左右才要賣等語（見本院卷第70 頁背面及71頁背面），是依證人○○○所述情形，被上訴人 委託○○○出賣系爭土地時，所指實拿每坪31萬元，仍需再 負擔賣方所應負擔之增值稅，顯非並將增值稅排除在外，此 亦與系爭契約書第2條約定委託總價：實拿每坪31萬元；第5 條賣方負擔土地增值稅等語之情形相符，足見上訴人主張張 家和與被上訴人約定之實拿31萬元，尚包含被上訴人所應負 擔土地增值稅乙節，為屬可採，被上訴人抗辯係扣除土地增 值稅後實際取得之金額云云，應非可採。 ㈢惟按債權讓與，債務人於受通知時所得對抗讓與人之事由， 皆得以之對抗受讓人，民法第299條第1項定有明文。所謂得 對抗之事由，不以狹義之抗辯權為限，而應廣泛包括，凡足 以阻止或排斥債權之成立、存續或行使之事由在內，蓋債權 之讓與，在債務人既不得拒絕，自不宜因債權讓與之結果， 而使債務人陷於不利之地位，最高法院52年台上字第1085號 著有判例可參。本件○○○固已將系爭契約所生之損害賠償 請求權讓與上訴人，且以起訴狀繕本送達為債權讓與通知之 意思表示（見原審卷第3頁、第11頁），第查，證人即○○ ○之配偶○○○到庭證稱：伊在上訴人公司擔任業務員，因 透過○○○之介紹而認識羅世昌三兄弟，簽約當日，經伊通 知買主不要過來，因為地主有意見說不要賣，當時買主已經 要來的路上等語（見原審卷第69頁背面），是依據證人○○ ○所述，○○○仲介被上訴人出賣系爭不動產，已與覓得買 方，雙方已到達簽約階段，已約妥買賣雙方導致簽約現場， 而於簽約前夕，告知已出發前往簽約之買方不需到簽約現場 。而證人○○○又稱：買主我不認識，但是是我們公司總經 理之客戶等語，足見證人○○○既證稱不認識買主，卻又證 稱簽約當日其通知買主不要來，且買主當時已經在來的路上 ，前後說詞，已有不一致之情形。況依證人○○○於原審到 庭證稱：伊認識上訴人公司總經理○○○很久，有向其購買 多筆土地，伊之前即想要購買系爭土地，所以○○○即將系 爭土地介紹給我，但後來都沒有通知要簽約，而伊簽購買意 願書的時候，提出100萬元的定金給○○○，讓他去跟買方 的人談，後來就沒有下文，交付定金給○○○，有聽到當初 賣方要求的金額可以成交，後來買方反悔不賣了，伊所知賣 方每坪要賣33萬元含仲介費等語（見原審卷第88頁背面至89 頁），另於本院審理時又到庭證稱：仲介說33萬元含仲介費 及代書費，增值稅是賣方負擔的價格就可以，但是後來聽說 好像是賣方不賣，所以就沒有正式簽約，之前仲介隱約說對 方有些沒講好，再等待通知簽約，另買賣過程主要與○○○ 接洽，○○○及其配偶○○○伊均不認識等語（見本院卷第 72頁背面），並於訊問時當庭提出與上訴人簽訂之不動產購 買意願書及面額100萬元支票為證，雖本件終因賣方反悔不 賣，故而證人○○○均未受有通知辦理簽約，是依證人○○ ○所述，其所委託仲介之人仍僅為上訴人公司，且於買賣過 程亦未與○○○或○○○接洽，此與被上訴人所委託仲介之 對象為○○○已有不同，是縱認上訴人公司已與○○○簽立 有不動產購買意願書，充其量將來可透過○○○轉介予上訴 人公司之舉，使上訴人公司正式取得對賣方同意，而成立買 賣之居間合意，惟在此之前，仍與○○○本身與被上訴人簽 訂之系爭契約為屬二事，互不相干，更何況證人○○○於原 審至本院審理時，均證稱其僅與上訴人公司之總經理○○○ 接洽，未曾與○○○或其配偶○○○接洽，則可否認為上訴 人已經將買方轉介予○○○乙節，顯非無疑。另依證人○○ ○所述，其因為聽聞賣方反悔，故而未接獲通知辦理簽約事 宜，此與證人○○○證稱已通知買主前來簽約，而買主已前 往簽約地點途中始通知買主不要來等情，顯有差異，參酌證 人○○○證稱不認識買主等語，足見本件是否已達正式簽約 階段應非無疑。縱使上訴人有意願將本件標的轉介予○○○ 接手後接續仲介買賣事宜，惟此亦需證人○○○本人之同意 ，而證人○○○既然表示其始終接洽之人為上訴人公司之總 經理○○○，並交付100萬元支票予○○○，且不認識○○ ○及○○○二人等情，顯難認為其已同意改由○○○負責仲 介系爭不動產之買受事宜。更何況，○○○之配偶本身任職 於上訴人公司，其事後既然知悉上訴人已覓得買主願意購買 系爭標的，依常情自得將○○○事先所取得之本件受託標的 告知上訴人，並轉介至上訴人公司，以促使買賣交易成立， 然事實上卻仍由○○○個人在尚未親自接洽買主○○○之情 況下，即發函予被上訴人羅世昌催促辦理買賣簽約事宜（見 原審卷第8頁至10頁），顯與常情相違。是縱認上訴人已覓 得購買系爭不動產之買主即證人○○○，惟○○○本身並非 上訴人公司之業務人員，其與上訴人公司並無任何干涉，從 而，尚難以上訴人覓得購買系爭不動產之人，即據以推定係 張家和所覓得，是本件尚難認為○○○已依系爭契約約定期 間已覓得買家即○○○之同意購買系爭不動產，而因被上訴 人反悔不賣，得依系爭契約第7條約定主張按委託價格百分 之4之賠償金額。為此，○○○既不得依系爭契約之約定請 求賠償金額，而無可得行使之權利，則其將此債權讓與上訴 人，揆諸上開說明，上訴人自不得行使受讓之權利，是上訴 人以受讓人地位，請求被上訴人給付受損金額，難謂有據， 應不可採。 四、綜上所述，上訴人主張○○○已符合系爭契約第7條之約定 ，而得依據受讓債權之地位請求按委託價格百分之4之賠償 金額，尚非有據，被上訴人所辯尚屬可採，從而，上訴人依 據債權讓與及系爭契約之法律關係請求被上訴人應給付上訴 人178萬9227元，及自起訴狀繕本送達被上訴人之翌日起至 清償日止，按年利率百分之5計算之利息，即不應准許，原 審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，其理由雖 有不同，但其結論並無二致。上訴意旨指摘原判決不當，求 予廢棄改判，為無理由，應予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項 、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 106 年 8 月 16 日 民事第六庭 審判長法 官 盧江陽 法 官 楊熾光 法 官 許石慶 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書 狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上 訴理由書（須按他造人數附具繕本）。 上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法 第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具 律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文 書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 廖昭容 中 華 民 國 106 年 8 月 18 日