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臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　 106年度重上字第34號 上　訴　人　東洋食品工業股份有限公司 法定代理人　劉文淵 訴訟代理人　蔡銘書律師 被 上訴 人　溢恩資產管理有限公司 法定代理人　吳慧貞 訴訟代理人　謝秉錡律師 複 代理 人　李秉哲律師 上列當事人間返還土地事件， 上訴人對於中華民國105年11月30 日臺灣臺中地方法院104年度重訴字第612號第一審判決，提起上 訴，本院於107年3月21日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原判決不利於上訴人部分廢棄。 上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。 事實及理由 一、被上訴人之主張：溢恩資產管理有限公司（下稱溢恩公司） 於民國104年6月18日，向訴外人王肇宏買受坐落於臺中市○ ○區○○段第554-1、554-2、554-3、554-4、554-5、554-6 、554-7、554-12地號等土地（下稱系爭8筆土地）。 系爭8 筆土地， 係於103年3月18日自同段第554地號土地分割而出 。除系爭8筆土地之外，尚同時分割出同段第554、554-8、5 54-9、554-10、554-11地號等土地5筆（下稱訴外5筆土地） 。即系爭8筆土地與同時分割出之訴外5筆土地，分割前均為 同段第554地號土地（ 重測前之地段地號為「番子寮段32-2 地號」，系爭8筆土地及訴外5筆土地，以下合稱13筆土地或 554地號土地）。 上訴人為食品公司於13筆土地上興建廠房 ，其雖於59年間向訴外人王肇宏買受554地號土地， 然該買 賣契約，違反修正前土地法第30條之規定，屬於法律上給付 不能，依民法第246條第1項前段規定，契約當然無效，且迄 未移轉土地所有權予上訴人，自無保護上訴人占有之必要。 上訴人就554地號土地無使用權源， 不得對抗已取得所有權 登記之被上訴人。而該13筆土地屬工業區用地，被上訴人為 日後土地整體開發， 遂先行取得系爭8筆土地並排除權利瑕 疵，以便日後整體開發系爭8筆土地所環繞之訴外5筆土地及 臨近等17筆土地，合計共25筆土地之整體開發。 是系爭8筆 土地係為作道路通行及防火間隔使用，始為環狀分割，並非 專為損害上訴人權利而規劃，而係為符合現行法規所賦予之 公共利益保護，被上訴人提起本件爭訟乃為日後整體開發之 必要手段， 當無違反民法第148條規定而有權利濫用之情形 。 爰依民法第767條第1項規定請求上訴人拆除系爭8筆土地 上之地上物，並將土地返還予被上訴人； 另依民法第179條 規定，請求上訴人給付相當於租金之數額，租金計算方式為 申報總價即當期申報地價之年息百分之6計算年租金， 除以 12為每月租金，按月給付被上訴人相當於租金之不當得利。 二、上訴人之答辯：訴外人王肇宏於102年12月12日， 將分割前 554地號土地設定最高限額抵押權新臺幣（下同）300萬元、 建築房屋地上權予訴外人王美姿。 又溢恩公司旋於102年12 月31日核准設立。 可見訴外人王肇宏早在102年12月間即開 始規劃分割前554地號土地之交易， 並幾乎於同一時間申請 設定抵押權、建築房屋地上權予王美姿。訴外人王肇宏於10 3年3月18日將分割前554地號土地分割成13塊土地， 即系爭 之8筆土地與訴外5筆土地。於王肇宏與被上訴人之土地買賣 交易結束後， 訴外人王美姿不僅未拋棄102年12月所設定建 築房屋地上權，且訴外人王肇宏更於104年8月31日，再將其 所有訴外5筆土地，設定最高限額抵押權3,600萬元予王美姿 ， 王美姿並於104年9月1日塗銷系爭8筆土地上原有300萬元 之抵押權。王肇宏既有意出售該13筆土地，卻又於13筆土地 上設定抵押權、地上權不利之出售條件，則王肇宏與被上訴 人就系爭土地之買賣交易流程已有違常情。溢恩公司設立以 來，歷年無任何營業收入，僅列報營業費用支出，其中許多 費用支出又與公司經營無涉，足見溢恩公司確為紙上公司， 其設立目的， 僅係藉此進行系爭8筆土地之通謀虛偽買賣， 進而訴請上訴人拆除房屋、返還土地。 本件分割前554地號 土地，於分割時既未決定將來要作如何具體使用；且該土地 使用分區雖為工業區，然將來建於土地上之建築物之用途為 何、屬防火構造或非防火構造建築物，本非訴外人王肇宏分 割土地時即得以事先預知。 可見訴外人王肇宏分割554地號 土地時，根本無從評估將來應如何適用建築技術規則相關規 定。興建建物時，仍應依興建時有效之建築法規檢視其建築 設計是否合乎防火間隔留設規定，且防火間隔設置亦係自基 地境界線退縮，王肇宏雖事先分割土地，然建築物基地境界 線為何，分割時根本無從得知，建物興建時應退縮設置之防 火間隔區域，更未必即與分割後系爭8筆土地當然相符。 然 王肇宏分割系爭8筆土地之形狀、位置， 幾乎沿上訴人廠房 建築物外緣進行分割、甚至係貫穿上訴人廠房建物，可見系 爭8筆土地顯係刻意沿上訴人廠房周圍為分割、 並有意藉拆 除上訴人廠房建物周圍、甚至廠房中間區塊，致使上訴人廠 房建物因部分拆除而影響整體結構安全無從繼續使用，可見 建物無法使用之損害，明顯高於被上訴人主張拆除廠房之利 益，足證被上訴人行使權利顯係權利濫用。 三、原審法院經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，判決上訴人 應將座落於被上訴人所有之臺中市○○區○○段地號554- 1號土地上如附圖二所示之①554-1部分（面積243.22平方公 尺）、②554-1（2）部分（面積18.43平方公尺）、③554-1 （5）部分（面積123.97平方公尺）之地上物拆除；及附圖3 所示之554-1（9）圍牆（面積20.89平方公尺） 之圍牆予以 拆除， 並將上開部分土地及附圖3所示之554-1（6）部分（ 面積792.98平方公尺）等土地之地上物予以遷移、騰空並返 還予被上訴人。應將座落於被上訴人所有之臺中市○○區 ○○段地號554-2號土地上如附圖2所示之 ①554-2部分（面 積72.11平方公尺）、②554-2（3）部分（面積12.64平方公 尺）之地上物拆除並將上開部分土地及附圖3所示之①554-1 （6）部分（面積792.98平方公尺）、②554-2（2）部分（ 面積6.98平方公尺）等土地之地上物予以遷移、騰空並返還 予被上訴人。應將座落於被上訴人所有之臺中市○○區○ ○段地號554-3號土地上如附圖2所示之554-3部分（面積55. 98平方公尺）之地上物拆除並將上開土地之地上物予以遷移 、騰空並返還予被上訴人。應將座落於被上訴人所有之臺 中市○○區○○段地號554-4號土地上 如附圖2所示之554-4 部分（面積55.98平方公尺） 之地上物拆除並將上開土地之 地上物予以遷移、騰空並返還予被上訴人。應將座落於被 上訴人所有之臺中市○○區○○段 ○號○○○○○號土地上如附 圖2所示之①554-5（1）部分（面積27.74平方公尺）、②55 4-5（2）部分（面積2.7平方公尺）、 ③554-5（3）部分（ 面積2.72平方公尺） 之地上物拆除並將上開土地及附圖3所 示之554-5部分（面積106.35平方公尺） 之地上物予以遷移 、騰空並返還予被上訴人。應將座落於被上訴人所有之臺 中市○○區○○段地號554-6號土地上 如附圖2所示之554-6 部分（面積92.61平方公尺）之地上物拆除 並將上開土地及 附圖3所示之554-6（1）部分（面積6.44平方公尺） 之地上 物予以遷移、騰空並返還予被上訴人。應將座落於被上訴 人所有之臺中市○○區○○段地號554-7號土地上如附圖2所 示之554-7部分（面積24平方公尺）之地上物拆除 並將上開 土地之地上物予以遷移、騰空並返還予被上訴人。應將座 落於被上訴人所有之臺中市○○區○○段地號554-12號土地 上如附圖3所示之554-12部分（面積194.35平方公尺） 之地 上物拆除並將上開土地之地上物予以遷移、騰空並返還予被 上訴人。應自104年6月18日起至聲明一至八項等八筆土地 返還之日止，按月給付被上訴人壹萬陸仟肆佰陸拾玖元。並 駁回被上訴人其餘之請求（被上訴人就其敗訴部分，未據聲 明不服，本院茲不贅述），上訴人不服，提起上訴，聲明： (一)原判決不利於上訴人部分廢棄。(二)前開廢棄部分，被 上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。(三)訴訟費用 由被上訴人負擔。 被上訴人之答辯聲明：(一)上訴駁回。( 二)第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。 四、兩造不爭執事項： ㈠、系爭8筆土地與訴外5筆土地，係於103年3月18日自同段第55 4地號土地（ 重測前之地段地號為「番子寮段32-2地號」） 分割而出。分割後均仍為原所有權人王肇宏所有，王肇宏於 104年 6月18日將系爭8筆土地以買賣為原因移轉登記為被上 訴人。被上訴人並已向張立明給付價金。 ㈡、兩造對於原證3、原證4文書之形式真正不爭執。 ㈢、○○段第554地號土地分割前之 番子寮段32-2地號土地原為 耕地，在59年間分割前原同屬番子寮段32-1地號土地，原所 有權人王肇宏與訴外人王煙慶訂有三七五租約。嗣於59年間 王肇宏委由其父親王明鏡與承租人王煙慶協議以分配土地方 式終止三七五租約，將32-1地號土地分割32-1、32-2、32-3 三筆土地，將其中32-3地號土地分歸承租人王煙慶，32-2地 號土地則經由承租人王煙慶介紹，出售為擴大廠房用地之上 訴人，上訴人則自60年間即於原32-2地號土地（即13筆土地 ）上建造廠房，占有使用收益土地迄今。 ㈣、系爭8筆土地面積合計達1,990.05平方公尺， 以公告現值計 算土地價值即達2,786萬元。 ㈤、被上訴人知悉上訴人於13筆土地上搭建工廠使用。 ㈥、系爭8筆土地均為大甲都市計畫範圍內土地，早於63年9月10 日大甲都市計畫擴大實施時，使用分區即為乙種工業區，不 屬是時土地法第30條所規定之私有農地，63年間並無不能移 轉法人之限制。 五、本院得心證之理由： (一)本件被上訴人起訴主張系爭8筆土地， 已於104年6月18日以 買賣為原因，登記為被上訴人公司所有。上訴人就13筆土地 ，有占有使用之事實。且系爭8筆土地， 係於103年3月18日 自同段第554地號土地分割而出。除系爭8筆土地之外，尚同 時分割出訴外5筆土地。即系爭8筆土地與同時分割出之訴外 5筆土地，分割前均為同段第554地號土地（重測前之地段地 號為「番子寮段32-2地號」），而系爭8筆土地與訴外5筆土 地，分割後均仍為原所有權人王肇宏所有，王肇宏於104年6 月18日 將系爭8筆土地以買賣為原因移轉登記為被上訴人所 有等情，除為兩造不爭執外，復有被上訴人提出之○○段55 4地號手寫土地登記簿及○○段541地號土地（重測前為番子 寮段33-7地號，所有權人為上訴人公司）、 135-2建號建物 （重測前為番子寮122-2建號，所有權人為上訴人公司） 登 記第二類謄本及臺中市大甲地政事務所105年7月27日、同年 9月21日土地鑑定成果圖為證（見原審卷二第37至42頁） ， 自堪信為真實。至於上訴人實際占用面積，被上訴人則以卷 附臺中市大甲區地政事務所分別於105年7月27日及同年9月2 1日之土地鑑定成果圖（即原判決附圖二及附圖三） 為依據 ，作成原判決後附之附表（見原審卷二第36頁），上訴人就 此附表亦未表爭執，故上訴人實際占用面積，自得以該附表 為據。 至於被上訴人主張上訴人應將系爭8筆土地之地上物 拆除，騰空，並返還系爭8筆土地； 及支付自104年6月18日 起至系爭8筆土地之地上物拆除後， 按月給付16,469元之不 當得利損害金乙節，上訴人則以前揭辯詞為辯。 (二)被上訴人與訴外人王肇宏於104年 6月18日就系爭8筆土地所 訂立之買賣契約，並為所有權移轉登記均有效力： １、上訴人抗辯稱： 被上訴人與訴外人王肇宏間就系爭8筆土地 買賣契約，顯係通謀虛偽意思表示，應為無效云云。惟按第 三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三 人應負舉證之責（最高法院48年台上字第29號判例參照）。 被上訴人既否認其與訴外人王肇宏間之土地買賣係通謀而為 虛偽意思表示，上訴人自應就其上開所辯通謀虛偽意思表示 一節負舉證之責。 ２、查就系爭8筆土地於104年6月18日之買賣過程， 業經證人即 地政士張立明於原審審理時結證綦詳（詳後述），復有卷附 被上訴人與訴外人王肇宏之土地買賣契約書及公證書影本可 參（見原審卷一第123至131頁），自堪信為真實。 ３、至於上訴人抗辯： 被上訴人所取得系爭8筆土地均係自同一 筆554地號土地分割而出， 分割後圍繞原所有權人王肇宏未 出售之訴外5筆土地，土地狹長不利使用。 若被上訴人果有 買受土地投資開發之意，何以不要求原所有權人王肇宏出售 地形完整方正之土地以利使用？ 顯然被上訴人受讓系爭8筆 土地所有權之原因並不在投資開發，而係另有目的，即在規 避原所有權人王肇宏與上訴人間之買買契約云云。然查：就 被上訴人為何購買554地號外圍土地乙節（ 即原判決附圖一 外圍部分），業經證人張立明於原審審理時結證稱：之前要 買賣土地時，當時土地並沒有分割。分割前土地的位置，分 割前有三塊，567、568、554三個地號，面積總共3千多坪， 要賣的時候，那麼一大塊地，要找買主有點困難，後來陸續 有人來談時，最後無論怎麼談，都說沒有路，如果要有路， 要從554地號土地來切開路，中山路1段螢光筆粉紅色部分從 東邊中山路路口，寬約2至3米的既成巷道進來，一大筆土地 如果沒有從中間畫出道路就沒有通路，沒辦法畫建築線，也 沒有辦法申請建築線來建築，也沒有辦法連結到現在的公路 ，就是中山路1段，就是沒有建築線與聯外道路， 所以價值 很低，後來陸續的買主，都說從中間畫出一道路，有南北向 才有道路連貫到道路，共識就是如綠色螢光筆所示。被上訴 人還沒有買之前，王肇宏跟伊說那麼多人要買，王肇宏自己 有一想法，王肇宏說可以照買主建議，自己割出來就有道路 就可以整筆一起賣掉，或逐筆賣出，或王肇宏邊賣給人家或 自己蓋好之後再賣就比較有彈性。因為這樣的緣故，就去分 割土地，分割好了之後，陸續來談還有問題，縱軸線道路（ 綠色）即時割出來，但如果沒有真的在現場開闢道路仍然無 補。後來被上訴人有跑出來，也是王肇宏去找伊，伊就跟被 上訴人說如何買賣，被上訴人很有誠意，說自己是資產管理 公司有他們的開發經驗，而且王肇宏說要整筆一起賣給被上 訴人，伊問被上訴人有無能力買這三筆，被上訴人每次來說 金額那麼大，除非一坪15,000元。伊認為此金額太低了。被 上訴人說王肇宏長期在國外，已經不瞭解國內的處理方式， 要不然被上訴人答應伊，將來全部都買，現在只買其中一部 分，被上訴人說因為現在此土地有小型的工業園區，可以10 幾個工廠在一起，可以自己圍起小型工業園區，伊認為被上 訴人確實有開發的專業，伊問被上訴人如何買？被上訴人說 有建築線的部分先買，既成巷道有把握可以先買，私設的縱 軸線道路等實際開闢出來再買，或者再找其他合夥公司來買 ，這樣就不怕財力不夠。如果一下子要買整筆就會財力不夠 ，伊認為被上訴人說的有理，…伊問被上訴人這樣不是很奇 怪？被上訴人只買外圍就好像只買外皮留肉給伊。被上訴人 說也不是這樣，如果不把路開了，裡面也沒有用，反正這條 路無論如何一定要開。如果開了就有路。被上訴人買了之後 ，就要開路，被上訴人並不是把王肇宏剩餘的土地包住等語 （見原審卷二第3至4頁）。簡言之，由證人張立明上揭證述 ，可知被上訴人因見13筆土地，因面積過大，不易出售，且 又慮及嗣後開發，必須有道路之需求，此對照複丈成果圖之 圖型，足認被上訴人之所以購買綠色螢光筆所示之土地（見 原審卷二第11頁），應係基於開發之必要。參酌以證人張立 明於買賣協商過程中，曾向被上訴人確認開路之必要，被上 訴人亦說明其規劃之藍圖，從而，難謂被上訴人與訴外人王 肇宏間之買賣，係基於通謀虛偽意思表示。 ４、上訴人另抗辯： 系爭8筆土地面積合計達1,990.05平方公尺 ，僅以公告現值計算土地價值即達2,786萬元， 市價更數倍 於此，被上訴人如何可能願給付鉅額價金購買產權顯然有糾 紛之土地云云。然查，針對買賣土地之價金如何決定，業據 證人張立明於原審審理時結證稱：被上訴人很有誠意，說自 己是資產管理公司有他們的開發經驗，而且王肇宏說要整筆 一起賣給被上訴人，伊問被上訴人有無能力買這三筆，被上 訴人每次來說金額那麼大，除非一坪15,000元，伊認為此金 額太低了。…被上訴人說有建築線的部分先買，既成巷道有 把握可以先買，私設的縱軸線道路等實際開闢出來再買，或 者再找其他合夥公司來買，這樣就不怕財力不夠。如果一下 子要買整筆就會財力不夠，伊認為被上訴人說的有理，伊建 議被上訴人最好買567地號土地。因為567有既成道路連貫， 但王肇宏說567有2、3個佃農的房屋無權占用， 最理想的買 分割後554-12地號土地最理想，就開始談，王肇宏希望伊調 查附近行情，伊調查結果附近大概每坪8、9萬元，被上訴人 也出的很便宜，因有被占用，也不是完善的道路，被上訴人 就提高到每坪2萬元，…後來商量好久， 最後提出方案，伊 與被上訴人去找被上訴人認可的估價師來估價。伊說如果被 上訴人願意出費用就好。但是估價師要經過伊認可，伊要調 查估價師的能力與信用， …最後鑑價報告出來有2種價格， 買賣契約書上有附。後來買賣契約依照估價師的建議價格來 買，後來就成交了，道路後來大約是2萬元， 王肇宏授權給 伊，由伊來跟被上訴人訂契約等語（見原審卷二第3至4頁） ，復有卷附「鼎諭不動產估價師事務所」不動產估價報告書 可參（見原審卷一第146至148頁），而該不動產估價報告書 所估定之標準，確實分別依「是否有權利瑕疵」及「行使相 關請求權需訴請司法機關開庭之裁判費用及律師費用」等情 ，為綜合估價， 而責成不動產估價師分別作成「特定價格A 」與「特定價格B」二種不同價格，「特定價格A」即為無權 利瑕疵之狀態，其每平方公尺為10,255元， 「特定價格B」 即為有相關權利行使費用成本考量下之價格，則每平方公尺 為6,070元， 嗣後被上訴人與訴外人王肇宏間，乃以每平方 公尺6,050元， 與不動產估價報告所載之有權利瑕疵之價格 接近，每平方公尺僅有20元之差距，同時搭配土地買賣契約 書第8條擔保責任之預先免除合意及第12條第2項特約事項之 系爭8筆土地既存之權利瑕疵項目及處理方式。 從而，綜合 上述證人之證言，及不動產估價報告書之衡量基準，與兩造 詳細要求不動產估價師依據是否有權利瑕疵而定不同之價格 方案，再以有權利瑕疵之特定價格B為基礎， 搭配擔保責任 之預先免除等情觀之，顯見本件交涉當時，被上訴人與訴外 人王肇宏間之買賣契約，係經多次磋商，且就買賣價金尚且 透過不動產估價後，依估價報告建議之價格洽購，就13筆土 地（含系爭8筆土地及訴外5筆土地）之估價，並無客觀上顯 然低於市價之情，上訴人此部分所辯，顯無足採。 ５、綜上所述，本件由上訴人所舉之證據，尚難認定被上訴人與 訴外人王肇宏間之土地買賣契約，有何通謀虛偽意思表示之 情形，上訴人此部分所辯，尚無足採。被上訴人與訴外人王 肇宏之買賣契約，係屬有效，堪以認定。 (三)上訴人與訴外人王肇宏間之土地買賣契約有效： １、按私有農地所有權之移轉， 依89年1月26日修正刪除前之土 地法第30條規定，其承受人以能自耕者為限，如承買人當時 係無自耕能力之人，須於訂約時明白約定由承買人指定登記 與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記於有自耕能力 之特定第三人，或約定待承買人自己有自耕能力時為移轉登 記，或其他預期於不能之情形除去後為給付者，其契約始為 有效，否則，即係以不能之給付為契約標的， 依民法第246 條第1項前段規定為無效， 最高法院95年度台上字第1682號 判決意旨參照。又按應證之事實雖無直接證據足資證明，但 可應用經驗法則，依已明瞭之間接事實，推定其真偽。是以 證明應證事實之證據資料，並不以可直接單獨證明之直接證 據為限，凡先綜合其他情狀，證明某事實，再由某事實為推 理的證明應證事實，而該間接事實與應證事實之間，依經驗 法則及論理法則已足推認其有因果關係存在者，亦足當之， 自非以直接證明應證事實為必要（ 最高法院103年度台上字 第2604號判決意旨參見）。 ２、被上訴人主張上訴人為法人，其與訴外人王肇宏所約定之土 地買賣契約違反修正前土地法第30條之規定，屬於法律上給 付不能等語。惟本件上訴人是法人，充其量僅係無法為前揭 判決所言之「約定待承買人自己有自耕能力時為移轉登記」 之情事而已，尚不足以排除仍然有可能符合民法第246條第1 項但書，即由上訴人與訴外人王肇宏另行約定登記給上訴人 所指定之第三人，即符合前揭判決意旨之要求。而查訴外人 王肇宏任由上訴人使用土地長達40餘年，竟不主張契約無效 追回土地，最後尚要以每坪2萬元（ 證人張立明代書證稱當 地行情每坪8、9萬元）低價出售被上訴人？且王肇宏若得自 行追回系爭8筆土地， 依其與被上訴人間所定土地買賣契約 第12條第2項第㈡款之約定，尚得請求被上訴人再補付每坪3 5,000元之價金，王肇宏又何樂而不為？ 足證上訴人與王肇 宏間之買賣契約，並不存在無效之問題，堪認上訴人與被上 訴人前手王肇宏訂約時，雙方明知當時上訴人無法受讓系爭 8筆土地，當然有所有權得移轉時應為移轉之約定， 符合民 法第246條第1項但書所定之情形，買賣契約並無以不能之給 付為標的而無效之情事。 ３、次查，訴外人王肇宏於79年間，曾因租佃爭議事件，以訴外 人王煙慶為被告，請求確認耕地租賃關係不存在及返還土地 ，經臺灣臺中地方法院（下稱臺中地院）於79年11月21日以 79年度訴字第2489號判決訴外人即該案原告王肇宏敗訴，嗣 經訴外人王肇宏提起上訴， 經本院於83年7月25日以83年度 上更㈠字第41號上訴駁回，再經上訴於最高法院，經最高法 院於84年5月11日以84年度台上字第1128號判決， 除假執行 部分外，廢棄發回等情，有卷附上揭判決影本可參（見原審 卷一第65頁至第108頁）， 其中臺中地院79年度訴字第2489 號判決理由中認定： 「查該系爭32之2號土地，係經由被告 （即王煙慶）之介紹，由原告（即王肇宏）售予東洋食品公 司乙節，業經證人許其昌、許其振、許其欣等人結證明確， 並提出支付價款用之支票影本二張存卷為證」等語（見原審 卷一第72頁），與本院83年上更㈠字第41號判決理由中認定 ：「迨59年底，訴外人東洋公司為擴建廠房，須使用系爭同 段32-2地號土地全部，經由被上訴人居間媒介，上訴人以每 甲六十萬元之價格，將該筆土地出賣與該公司」等語（見原 審卷一第91頁），有卷附前揭判決影本可參，亦同認定本件 上訴人與訴外人王肇宏之土地買賣契約，為有效。 (四)被上訴人基於所有權人，依民法第767條之法律關係， 請求 上訴人拆除系爭8筆土地上之地上物，騰空，並將系爭8筆土 地返還予被上訴人，違反誠信原則，並以損害他人為主要目 的： １、按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於 特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而 非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下 ，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第 三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物 權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債 權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事 人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記 為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自 應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權 契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」 法理所衍生之結果，觀之民法第425條第1項規定：「出租人 於『租賃物交付後，承租人占有中』，縱將其所有權讓與第 三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」，特揭櫫「租 賃物交付後，承租人占有中」等公示作用之文字，並參照司 法院釋字第349號解釋文、 理由書暨協同意見書、部分不同 意見書、不同意見書及本院48年台上字第1065號判例意旨自 明（最高法院97年度台上字第1729號判決意旨參照）。次按 權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的 。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。 民法第148 條定有明文。而不動產之使用借貸等債之關係，固僅於當事 人間有其效力，因該債之關係而占有不動產之人（債權人） ，不得執以對抗未繼受該法律關係之第三人，是受讓該不動 產之第三人行使物上請求權，請求占有人返還所有物，於通 常情形，固應認係權利之正當行使，但受讓人若明知占有人 係基於與債務人間之債之關係而占有該不動產，非屬無權占 有，惟為使占有人無從基於債之關係為抗辯，脫免債務人容 忍占有之義務而受讓該不動產者，其取得所有權之目的，顯 在妨害有權占有人之占有，其行使物上請求權，自應認係以 損害他人為主要目的，而為法所不許（最高法院98年度台上 字第1319號判決意旨參照）。 ２、查被上訴人與訴外人王肇宏於104年5月14日所簽定之土地買 賣契約書第8條（擔保責任）及第12條（其它特約事項）第2 項分別約定：「承買人已充分了解本約標的物之位置及使用 權限，除本約另有約定之外，出賣人不負權利瑕疵及物之瑕 疵擔保責任（第8條）。」「本買賣標的物8筆土地(即系爭8 筆土地)既存之權利瑕疵項目及處理方式如下： (二)土地遭 他人占有(用)並興建地上物：買方同意承受土地遭占建有地 上物之事實，以現狀點交土地；並願自行負責排除占有(用) 。但如賣方能夠單獨逕行排除占有(用)、收回土地點交給買 方。買方同意於排除占有(用)收回土地之時，按買賣土地總 坪數價計算，增加買賣單價每坪3萬5,000元整給賣方以為獎 勵補償（第12條第2項第2款）。」（見原審卷一第127、128 頁）。觀諸上揭條文內容，被上訴人與王肇宏間特別就系爭 8筆土地既存之權利瑕疵， 即地上物之排除處理特約列明於 土地買賣契約書，更約明若賣方(即王肇宏)能夠單獨逕行排 除占有(用)、收回土地點交給被上訴人，則被上訴人同意按 買賣土地總坪數價計算，增加買賣單價每坪3萬5,000元給予 王肇宏，益見被上訴人於買受系爭8筆土地前即知悉系爭8筆 土地之現狀，實係由上訴人占有並建有地上物使用無誤，此 除經被上訴人於原審就13筆土地（即包括系爭8筆及訴外5筆 土地）自60年起即由上訴人所占有使用乙情，表示不爭執外 （見原審卷一第111頁），亦經兩造列為不爭執事項㈨。 另 衡諸買賣常情，買受人通常會先了解欲買受之標的物是否健 全無瑕疵及現場之使用狀況，再決定是否買受，及買受之價 格，本件系爭8筆土地買賣面積合計高達1990.05平方公尺（ 見原審卷一第125頁），甚且被上訴人於購買系爭8筆土地前 即委託「鼎諭不動產估價師事務所」就該13筆土地（即包括 系爭8筆及訴外5筆土地）為估價（價格日期：103年5月19日 、勘查日期：103年5月21日、勘估標的為：台中市○○區○ ○段 第554、554-1、554-2、554-3、554-4、554-5、554-6 、554-7、554-8、554-9、554-10、554-11、554-12地號等1 3宗土地、 估價條件視13宗土地合併為一宗土地情形下進行 估價作業。），而上開「鼎諭不動產估價師事務所」之不動 產估價報告書內分就『特定價格A』及『特定價格B』為估價 ，其中(一)特定價格A ⒊記載「價格日期勘估標的13宗土地 上有建物占有事實，…」；另(二)特定價格B ⒊記載「價格 日期勘估標的13宗土地上有建物占有事實，…」、⒋記載「 價格日期勘估標的13宗土地上有建築物占有事實，估價條件 以該建築物為無權占有， 土地所有權人行使民法第767條物 上請求權，訴請司法機關二庭之裁判費用 (以土地為訴訟標 的並以土地公告現值計算裁判費) 及律師費用之交易成本， 以回復土地素地所有權權能。」（ 見原審卷一第146頁正、 反面），即上開不動產估價報告書所估定之標準，確實分別 依「是否有權利瑕疵」及「行使相關請求權需訴請司法機關 開庭之裁判費用及律師費用」等情，為綜合估價，而責成不 動產估價師分別作成「特定價格A」與「特定價格B」二種不 同價格， 「特定價格A」即為無權利瑕疵之狀態，其每平方 公尺為10,255元； 「特定價格B」即為有相關權利行使費用 成本考量下之價格，則每平方公尺為6,070元。 而據上開不 動產估價報告書末之記載：「上開之建築物占有權源是否為 法律保障範疇、…，是否得經司法機關確定判決等，其法律 關係於價格處於不確定，惟是本報告經委託單位確定上開估 價條件下形成特定價格B之最終特定價格，…。」（ 見原審 卷一第147頁）。嗣後被上訴人與訴外人王肇宏間， 乃以每 平方公尺6,050元， 與上開不動產估價報告書所載之有權利 瑕疵之特定價格B 接近，每平方公尺僅有20元之差距。綜上 足見被上訴人於買受系爭8筆土地前， 即已至現場了解土地 現況， 並明確知悉系爭8筆土地上有上訴人所有之建築物自 60年間起即存在之客觀事實，依前開最高法院見解，已具備 使第三人知悉該狀態之公示作用。 ３、次查依上開「鼎諭不動產估價師事務所」之不動產估價報告 書所載，不論係「特定價格A」或「特定價格B」之估價均係 以13筆土地（即系爭8筆土地及訴外5筆土地共13宗合併為一 宗土地）為估價， 並非單純僅以系爭8筆土地為估價之條件 ，實係包含同時分割出之○○段第554、554-8、554-9、554 -10、554-11地號等訴外5筆土地在內甚明。而被上訴人僅買 受證人張立明所言將為道路使用，且依地形觀察亦確係道路 用之系爭8筆土地，衡情理應較為便宜（因訴外5筆土地上亦 有地上物），然被上訴人竟以較之估價只低每平方公尺20元 （即每坪約2萬元）之價格買受，甚且與出賣人約定倘賣方( 即王肇宏)能夠單獨逕行排除占有(用)、 收回土地點交給買 方。買方同意於排除占有(用)收回土地之時，按買賣土地總 坪數價計算，增加買賣單價每坪3萬5,000元整給賣方以為獎 勵補償，即願意再加付約2107萬元之價金予出賣人，而苟上 訴人係無權占有， 出賣人只須支付一審裁判費257,344元（ 見原審卷一第21頁）、二審裁判費361,840元（ 見本院卷一 第7頁），及若干律師費用即可收回土地， 其中裁判費甚可 終由上訴人負擔，被上訴人何需同意在出賣人自行收回時， 交付出賣人如此高之差價， 堪認被上訴人不只於買受系爭8 筆土地前知悉上訴人占用，亦知悉上訴人係屬「有權占用」 至明。再參酌原審判決附圖一、二、三所示， 該系爭8筆土 地之形狀、 位置恰係沿上訴人所建廠房建物1、2、3周圍及 中間而分割，其中有部分土地更直接貫穿上訴人公司既有廠 房建物， 上訴人公司之廠房建物1、2、3一旦經拆除中間及 建物一角，將危害整個建物結構、 並使廠房建物1、2、3整 體全面性毀壞而無從繼續使用。且被上訴人不買地形較為方 正，可為廠房使用之訴外5筆土地， 反購買明顯供道路使用 之系爭8筆土地，亦與常情有違，足認被上訴人購買系爭8筆 土地係為使上訴人之廠房因本案而無法繼續使用，被上訴人 所為實有違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的 無訛。 ４、綜上本件系爭8筆土地面積高達1990.05平方公尺，買賣價金 更高達12,039,801元（見原審卷一第125頁）， 被上訴人於 買受前，即已至現場了解土地現況，並委託「鼎諭不動產估 價師事務所」為不動產估價，買賣雙方並認同自上訴人處收 回土地之代價高達約2,107萬元， 足認被上訴人於訂約前顯 已知悉13筆土地上有上訴人所建地上物合法占用之事實，即 已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，並參酌以被上訴人 公司係專業之資產管理公司，就其專業而言顯對訴外人王肇 宏長期以來均無法與上訴人公司解決該13筆土地（ 含系爭8 筆土地及訴外5筆土地）之產權糾紛， 當亦知上訴人對王肇 宏而言係有權占有甚明，否則被上訴人也不會在與王肇宏所 簽訂之土地買賣契約書第12條第2項特別約定： 本買賣標的 物8筆土地既存之權利瑕疵項目及處理方式如下： (二)土地 遭他人占有(用)並興建地上物：買方同意承受土地遭占有地 上物之事實，以現狀點交土地；並願自行排除占有(用)。但 如賣方能夠單獨逕行排除占有(用)、收回土地點交給買方。 買方同意於排除占有(用)收回土地之時，按買賣土地總坪數 價計算，增加買賣單價每坪3萬5,000元整給賣方以為獎勵補 償。依債權物權化之法理，被上訴人取得所有權之目的，顯 在妨害有權占有人即上訴人之占有，被上訴人向上訴人行使 物上請求權，既有違反誠信原則，並以損害他人為主要目的 ，自應認係權利濫用而為法所不許，上訴人對被上訴人而言 仍係有權占有系爭8筆土地。 (五)又按民法第179條規定之不當得利， 須當事人間財產損益變 動，即一方所受財產上之利益，與他方財產上所生之損害， 係由於無法律上之原因所致者，始能成立；倘受益人基於債 權或物權或其他權源取得利益，即屬有法律上之原因受利益 ，自不成立不當得利（ 最高法院101年度台上字第1411號判 決意旨參見）。依上所述， 本件上訴人就系爭8筆土地既為 有權占有，即屬有法律上之原因受利益，當無不當得利可言 ，被上訴人此部分之請求同亦屬無據。 (六)綜上所述，被上訴人向上訴人行使物上請求權為權利濫用， 上訴人對被上訴人而言係有權占有系爭8筆土地， 已如上述 。從而被上訴人依民法第767條第1項之規定，請求上訴人應 將坐落於系爭8筆土地上之地上物拆除，並將系爭8筆土地騰 空返還予被上訴人； 及依民法第179條規定，請求上訴人給 付相當於租金之數額，均屬無據，不應准許。是則原審為被 上訴人此部分勝訴之判決，並依兩造陳明以供擔保為條件之 准、免假執行宣告，自有未洽。上訴意旨，指摘原判決此部 分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將該部分廢棄 改判如主文第一、二項所示。 六、本件為判決基礎之事證已明，兩造其餘主張、陳述及所提證 據，經本院審酌後，認均與上開結論無礙，不再一一論述， 併予敘明。 七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第7 8條，判決如主文。 中 華 民 國 107 年 4 月 18 日 民事第八庭 審判長 法 官 蔡秉宸 法 官 黃渙文 法 官 許旭聖 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書 狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上 訴理由書（須按他造人數附具繕本）。 上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法 第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具 律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文 書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 陳麗玉 中 華 民 國 107 年 4 月 18 日