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臺灣高等法院臺中分院民事判決　106年度重上字第75號 上訴人即　　魏龍豔 被上訴人 訴訟代理人　林益輝律師 被上訴人 即上訴人　　家賀不動產經紀有限公司 兼上一人 法定代理人　楊淑君 被上訴人　　黃培源 　　　　　　藍俊德 上四人共同 訴訟代理人　蘇仙宜律師 被上訴人　　王淑敏 　　　　　　鄭雅夫 　　　　　　鄭筌友 上三人共同 訴訟代理人　許盟志律師 　　　　　　韓忞璁律師 上列當事人間請求返還買賣價金及損害賠償事件，上訴人對於中 華民國106年1月13日臺灣臺中地方法院104年度重訴字第585號第 一審判決各自提起上訴，本院於106年7月18日言詞辯論終結，茲 判決如下： 主 文 原判決關於：㈠本訴命被上訴人即上訴人家賀不動產經紀有限公 司、楊淑君連帶給付超過新臺幣一百三十七萬三千七百十五元本 息部分、㈡反訴命上訴人即被上訴人魏龍豔給付被上訴人王淑敏 、鄭雅夫、鄭筌友部分，及各該部分訴訟費用負擔暨假執行之宣 告，均廢棄。 上開廢棄部分，上訴人即被上訴人魏龍豔在第一審之訴暨假執行 之聲請，及被上訴人王淑敏、鄭雅夫、鄭筌友在第一審之反訴暨 假執行之聲請均駁回。 上訴人即被上訴人魏龍豔及被上訴人即上訴人家賀不動產經紀有 限公司、楊淑君之其餘上訴均駁回。 第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用，由被上訴人即上訴 人家賀不動產經紀有限公司、楊淑君連帶負擔十分之二，由被上 訴人王淑敏、鄭雅夫、鄭筌友負擔十分之二，餘由上訴人即被上 訴人魏龍豔負擔。 事實及理由 壹、兩造主張 一、上訴人即被上訴人魏龍豔（下稱魏龍豔）於原審起訴主張： 伊於民國104年8月8日經由被上訴人即上訴人家賀不動產經 紀有限公司（下稱家賀公司）之仲介向被上訴人王淑敏、鄭 雅夫、鄭筌友等3人（下稱王淑敏等3人）買受其等所有坐落 臺中市○區○○段8-18、8-19、8-172、8-6、8-173地號土 地（下稱系爭土地）及其上門牌號碼臺中市○區○○路○○○ ○○○○○○○○號房屋（下與系爭土地合稱系爭不動產），約定 價金新臺幣（下同）3,300萬元，伊已依約給付660萬元。斯 時，被上訴人即上訴人楊淑君及被上訴人黃培源、藍俊德（ 以下各稱楊淑君、黃培源、藍俊德，其3人與家賀公司合稱 家賀公司等4人）均屬家賀公司之受僱人，代表該公司從事 本件仲介，皆屬不動產經紀業管理條例第4條第1項第7款所 定之經紀人員，而渠等佯稱系爭土地使用分區種類為「第一 種商業區」（下稱商一用地）出售，伊亦信屬實，惟嗣後發 現系爭土地使用分區證明書之「計畫書中特別使用規定」欄 記載「俟繳納回饋金或捐獻比例土地後，始得作為商業區使 用」（下稱系爭特別使用規定），伊始知錯誤，且此錯誤係 王淑敏等3人之詐欺行為所致，伊遂於104年10月2日以存證 信函催告王淑敏等3人於函到後七日內履行繳清回饋金暨經 主管機關確定系爭土地得作為商業區使用之義務，伊自得撤 銷因錯誤或被詐欺而為之買受意思表示。又家賀公司等4人 於從事本件仲介業務時，並未確實查證系爭土地是否商一用 地，即逕以商一用地銷售，致伊誤認而買受，並受有損害， 家賀公司等4人與王淑敏等3人應負不真正連帶責任。爰依民 法第88、92、113、114條等規定訴請王淑敏等3人損害賠償 ；另依民法第184條、185條及不動產經紀業管理條例第26條 第2項等規定，訴請家賀公司等4人損害賠償，聲明求為命： 王淑敏等3人與家賀公司等4人應連帶給付魏龍豔660萬元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利 息；並願供擔保，請准宣告假執行。【至魏龍豔於原審先位 聲明併請求原審共同被告亦誠不動產經紀有限公司、蔡東原 應與王淑敏等3人、家賀公司等4人負連帶賠償責任，及另依 系爭買賣契約第11條第1項約定，請求王淑敏等3人應給付其 660萬元之違約金；以及於原審備位聲明請求確認王淑敏等3 人於系爭買賣契約對伊之第2期330萬元及第3期2,310萬元買 賣價金債權，在1,962,450元範圍內不存在等部分，經原審 判決駁回其之請求，均未據其上訴聲明不服，該等部分不在 本院審理範圍，以下茲不贅述。】 二、王淑敏等3人則以：依系爭土地使用分區證明書確載明系爭 土地確為商一土地，僅是需繳納回饋金後方能作為商業區使 用，伊等就此並未有任何欺瞞或傳達客觀不實事實之狀況。 魏龍豔雖主張回饋金之繳畢係屬本件交易之重大事項，然遍 翻系爭買賣契約，均無就此有特別約明伊等有此義務。況伊 等於簽訂系爭買賣契約前已依仲介方之建議，依照一般交易 常態提供相關資料包括價格、土地使用用途更改方式及土地 權狀等予魏龍豔參酌，足證伊等絕無詐欺或侵權等情，且系 爭買賣標的物亦無何瑕疵可言，魏龍豔主張伊等應負損害賠 償責任，核無足採等語，資為抗辯。並於原審聲明：魏龍豔 之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行 。 三、家賀公司等4人則以：本件買方王淑敏等3人係由王淑敏委託 家賀公司居間仲介銷售，執行仲介業務之經紀營業員為藍俊 德；而買方係由魏龍豔之配偶王瑞鼎委託家賀公司居間代理 向賣方傳達購屋意願，執行仲介業務之經紀營業員為楊淑君 ，可見藍俊德與黃培源並非執行本件買方仲介業務之經紀營 業員。是魏龍艷主張藍俊德與黃培源亦違反居間人義務而應 負連帶賠償責任云云，並不足採。且賣方王淑敏等3人於委 託家賀公司銷售時，即向仲介表明系爭土地為商一用地，復 於104年8月8日簽約當日再次為此表示。又系爭土地使用分 區證明書已載明系爭特別使用規定，魏龍豔既已於其上簽名 ，即難諉為不知，足見家賀公司與楊淑君確實已盡居間、仲 介之據實報告與調查義務，絕無詐欺魏龍豔之情。此外，縱 認系爭買賣契約雙方有回饋金應由王淑敏等3人繳納之約定 ，其等拒不繳納，至多只是王淑敏等3人債務不履行之問題 ，與家賀公司等4人無關。另魏龍艷遭王淑敏等3人於原審提 起反訴請求解除買賣契約並求償違約金，係因魏龍艷未按期 給付買賣價金所致，與楊淑君有無報告系爭土地有特別使用 規定事項無涉，二者間並無因果關係，魏龍艷自不得請求楊 淑君及家賀公司賠償其遭賣方解約請求違約金之損害。況倘 若家賀公司或楊淑君須對魏龍艷負損害賠償之責，惟魏龍艷 於系爭土地使用分區證明書上簽名後，竟復主張未查見該等 資訊，顯然欠缺普通人之注意，應認其就損害之發生與有過 失，應得依民法第217條第1項規定減輕或免除伊等賠償數額 等語，資為抗辯。並於原審聲明：魏龍豔之訴駁回；如受不 利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。 四、王淑敏等3人於原審提起反訴主張：魏龍豔於支付第二期款 前即預先表示其將不續為支付剩餘款項，伊等於104年10月7 日以存證信函向魏龍豔表示依系爭買賣契約第3條約定，完 成支付價金為其義務，若不支付當屬可歸責其之事由，詎魏 龍豔仍不為履行，並諉稱伊等有繳納回饋金義務云云。伊等 嗣於同年月28日以存證信函催告魏龍豔應於函到7日內續行 契約，否則即依系爭買賣契約第11條第2項之約定解除契約 ，並依約行使權利。魏龍豔迄未就雙方契約有續為履行之表 示，伊等爰依系爭買賣契約約定，以民事反訴狀繕本送達之 日時解除系爭買賣契約，並請求魏龍豔應將其業已給付之 660萬元價款作為賠償伊等之違約金。綜上，爰於原審提起 反訴，聲明求為命：魏龍豔應給付伊等660萬元，及自民事 反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息； 並願供擔保，請准宣告假執行。【按：關於反訴部分，原審 判命魏龍豔應給付王淑敏等3人違約金1,925,000元本息，而 駁回王淑敏等3人之其餘請求；魏龍豔就其敗訴部分提起上 訴，王淑敏等3人則未就其等敗訴部分聲明不服，故王淑敏 等3人於原審反訴請求魏龍豔給付違約金逾1,925,000元本息 部分，不在本院審理範圍。】 五、魏龍豔就王淑敏等3人反訴部分則以：王淑敏等3人對家賀公 司製作之銷售廣告、不動產說明書詳載系爭土地為商一用地 、建蔽率70%、容積率280%等情均默示承認，未為糾正或更 正，致伊依家賀公司銷售廣告及其營業人員給予之資訊，誤 認系爭土地為商業區土地簽約買賣，直至104年10月2日發函 予王淑敏等3人後，始知悉其等確未繳納回饋金或捐獻比例 之土地，系爭土地仍屬住二建地，伊於104年10月11日撤銷 前開被詐欺或錯誤等意思表示，自無再繼續履行系爭買賣契 約之義務，伊顯無可歸責之事由，依系爭買賣契約第11條第 4款約定，殊無賠償王淑敏等3人之義務。又系爭買賣契約前 業經伊合法解除或撤銷，即無由王淑敏等3人另為解除之餘 地。且系爭土地乃因王淑敏等3人未履行繳清回饋金之義務 而有瑕疵，伊既主張同時履行抗辯權及不安抗辯權，自無債 務不履行可言等語，資為抗辯。並於原審聲明：王淑敏等3 人之反訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假 執行。 貳、原審就本訴部分為魏龍豔及家賀公司、楊淑君各一部勝訴、 一部敗訴之判決，就反訴部分為魏龍豔及王淑敏等3人各一 部勝訴、一部敗訴之判決，魏龍豔及家賀公司、楊淑君各就 其敗訴部分不服，提起上訴，兩造分別聲明如下： 一、魏龍豔上訴部分： ㈠魏龍豔上訴聲明：⒈原判決不利於魏龍豔部分廢棄。⒉上開 廢棄部分：⑴王淑敏等3人於第一審之反訴及假執行之聲請 均駁回。⑵家賀公司等4人及王淑敏等3人應連帶再給付魏龍 豔4,675,000元，及自104年11月6日起至清償日止，按年息5 %計算之利息；如其中一人已給付部分款項時，其他人於其 給付金額範圍內免為給付義務。 ㈡家賀公司等4人及王淑敏等3人就魏龍豔上訴部分則均答辯聲 明：上訴駁回。 二、家賀公司、楊淑君上訴部分： ㈠家賀公司、楊淑君上訴聲明：⒈原判決不利於家賀公司、楊 淑君部分廢棄。⒉上開廢棄部分，魏龍豔在第一審之訴及假 執行之聲請均駁回。 ㈡魏龍豔就家賀公司、楊淑君上訴部分則答辯聲明：上訴駁回 。 【至原審就本訴逾魏龍豔上訴聲明範圍部分判決魏龍豔敗訴， 以及就反訴判決王淑敏等3人敗訴等部分，均未據其等聲明 不服，該等部分均不在本院審理範圍。】 參、本院得心證之理由 甲、本訴部分： 一、魏龍豔主張：王淑敏等3人於103年間將其等所有系爭不動產 委託家賀公司仲介銷售，伊與伊配偶王瑞鼎為購買系爭不動 產亦委託家賀公司居間代理向賣方傳達購買意願，伊與王淑 敏等3人均委託家賀公司仲介，各與家賀公司間簽立委託銷 售合約書；而家賀公司已於104年8月8日仲介完成系爭買賣 契約之簽訂，由伊以總價3,300萬元向王淑敏等3人買受系爭 不動產，並由家賀公司擔任見證人；又楊淑君、黃培源、藍 俊德分別為家賀公司之負責人、店長及營業員等語，有一般 委託銷售契約書、附停止條件定金委託書及系爭買賣契約等 影本各1份在卷可稽（見原審卷㈠第16-21頁、第99-102頁反 面），復為王淑敏等3人及家賀公司等4人所不爭執，堪予認 定。 二、魏龍豔再主張：楊淑君、黃培源、藍俊德3人共同為家賀公 司執行本件買賣雙方之仲介銷售等語：家賀公司等4人則辯 稱：本件執行買方仲介業務之經紀營業員為楊淑君，並非黃 培源；另藍俊德則為執行本件賣方仲介業務之經紀營業員等 語。經查，王淑敏將系爭不動產委託家賀公司居間仲介銷售 ，受託人之經紀營業員為藍俊德，雙方簽訂一般委託銷售契 約書；另魏龍豔之配偶王瑞鼎為購買系爭不動產，亦委託家 賀公司居間代理向賣方傳達購屋意願，受託人之經紀營業員 為楊淑君，雙方簽訂附停止條件定金委託書，該二份契約上 分別載明家賀公司得同時接受買方委託承購、賣方委託銷售 等情，有一般委託銷售契約書及附停止條件定金委託書等影 本各1份在卷可稽（見原審卷㈠第99-102頁反面），可見家 賀公司等4人所辯魏龍豔與王淑敏等3人各係委託家賀公司居 間買賣，惟魏龍豔委託該公司之經紀營業員為楊淑君，王淑 敏等3人委託該公司之經紀營業員則為藍俊德等語，應可採 信。又魏龍豔主張黃培源、藍俊德亦有為家賀公司執行本件 買方之仲介業務，無非係以其2人均有促成系爭買賣契約之 簽訂及價金協商，且於系爭買賣契約簽訂時均在場，其2人 復與蔡東原一同出席地政局協調會等節為據。而查，黃培源 、藍俊德縱有促成系爭買賣契約之簽訂，並於事後出席地政 局協調會，惟藍俊德本為賣方王淑敏等3人之經紀營業員， 應係為家賀公司執行本件賣方之仲介業務；另黃培源為楊淑 君之配偶，且為家賀公司之店長，其參與本件買賣之過程及 事後協調，容或係為協助楊淑君、藍俊德處理系爭不動產買 賣仲介事宜，與常情並無不符，要難逕認黃培源、藍俊德亦 為家賀公司受託處理魏龍豔買受系爭不動產事宜之履行輔助 人。此外，楊淑君應為家賀公司履行居間義務之履行輔助人 ，並非魏龍豔簽訂系爭買賣契約之代理人或使用人，更非魏 龍豔與王淑敏等3人簽訂系爭買賣契約之履行輔助人。故原 判決逕認楊淑君為魏龍豔簽訂系爭買賣契約之履行輔助人， 容有誤會。 三、魏龍豔復主張：伊於簽約時係依王淑敏等3人及家賀公司等4 人所提供之資訊，誤以為系爭土地為商一用地完成簽約，顯 然伊於簽約時即有因錯誤或為王淑敏等3人之詐欺而為意思 表示等語；已為王淑敏等3人及家賀公司等4人所否認，並以 前揭情詞置辯。茲說明如下： ㈠依系爭買賣契約第16條第1項約定，經賣方王淑敏等3人簽章 之不動產說明書為系爭買賣契約之一部分，且買方魏龍豔已 審閱明暸內容，並於該不動產說明書上簽章（見原審卷㈠第 97頁）。次依系爭不動產說明書之「應記載事項」關於「土 地使用管制內容」則記載「詳都市計畫土地使用分區證明」 （見原審卷㈠第111頁）。又魏龍豔與王淑敏等3人於104年8 月8日簽訂系爭買賣契約時，業於系爭不動產說明書所檢附 之系爭土地使用分區證明書下方簽名，且其上之特別使用規 定欄明載「俟繳納回饋金或捐獻比例之土地後始得作為商業 區使用」等語，有系爭土地使用分區證明書影本1紙在卷可 參（見原審卷㈠第59、134頁），復為兩造所不爭執，應可 採信。 ㈡再者，王淑敏等3人所委託之家賀公司於所製作之銷售廣告 記載系爭土地為商一用地、建蔽率70%、容積率280%；另亦 在系爭不動產說明書之「應記載事項」關於「土地使用管制 內容」記載法定建蔽率70%、法定容積率280%等情，亦有系 爭銷售廣告及不動產說明書等影本各1份在卷足憑（見原審 卷㈠第36、111頁），顯見王淑敏等3人所委託之家賀公司係 以系爭土地為商一用地、建蔽率70%、容積率280%等條件據 以對外廣告銷售系爭不動產。 ㈢且藍俊德（即王淑敏等3人委託家賀公司仲介銷售之經紀營 業員）陳稱：魏龍豔於103年10月第一次向楊淑君詢問系爭 土地，楊淑君轉告伊，伊就去詢問王淑敏之配偶鄭景中，他 告訴伊是商業用地，開價3400萬元或是3480萬元；魏龍豔於 104年4、5月間再去找楊淑君，故伊就再去詢問鄭景中，鄭 景中則開價3600萬元，魏龍豔認為此價格與之前的價格相差 200萬元，便未立刻下斡旋金。嗣魏龍豔下了斡旋金後，伊 就多次去找鄭景中，鄭景中說他要與他老婆討論；簽約前， 伊於104年6、7月間拿斡旋金給鄭景中時，他正好在忙，王 淑敏就出來與伊聊，王淑敏有說到系爭土地是商業用地，所 以價格上他們會比較堅持等語（見本院卷第95頁正、反面） ，益見魏龍豔於簽約前，確係多次詢問楊淑君系爭土地是否 為商業用地，故魏龍豔主張其係因系爭土地為商業用地，始 決定購買等語，應屬可信。 ㈣而王淑敏固否認伊夫妻有告知藍俊德系爭土地是商業用地乙 情，惟亦自陳：「簽約當時，我認為系爭土地是商一，因為 我看到土地使用分區證明書上面就是這樣寫的，我從來不知 道這是住二的土地」等語（見本院卷第86頁及第95頁反面） 。另家賀公司於系爭不動產說明書記載系爭土地之法定建蔽 率70%、法定容積率280%等情，顯係以系爭土地為商一用地 為據而為該記載，而王淑敏已在其上委託人欄簽名確認（見 原審卷㈠第109、111頁）；且楊淑君亦陳稱：魏龍豔與王淑 敏等3人簽約當時，店長黃培源還當場詢問王淑敏系爭土地 是否為商業用地，王淑敏說是，當時伊有在場等語（見本院 卷第95頁），堪認王淑敏等3人係授權家賀公司以系爭土地 為商一用地來銷售系爭不動產。 ㈤承前所述，系爭土地使用分區證明書之特別使用規定欄業已 明載「俟繳納回饋金或捐獻比例之土地後始得作為商業區使 用」乙節。而依臺中市政府都市發展局之歷次函文所示，系 爭土地倘未依臺中市都市計畫住宅區變更為商業區回饋要點 （下稱系爭回饋要點）辦理住變商回饋，應依系爭回饋要點 實施回饋，於繳納回饋金或捐獻比例之土地後，始得作為商 業區使用；倘未依系爭回饋要點提出回饋者，其土地使用分 區管制按該所在地區之細部計畫「第二種住宅區」規定辦理 ；又系爭土地迄未依系爭回饋要點提出回饋，故應依其土地 使用分區管制按該所在地區之細部計畫「第二種住宅區」所 訂之各項規定辦理；另系爭土地申請住宅區變更為商業區使 用應繳納之代金，其回饋比例為10%，其應繳代金計算公式 詳如系爭回饋要點之規定等情，有臺中市政府都市發展局 104年12月22日中市都計字第1040214947號函、105年7月6日 中市都計字第1050110212號函及105年11月23日中市都計字 第1050198635號函各1份在卷足按（見原審卷㈠第246-247頁 、卷㈡第68-69頁、第150-151頁），復為兩造所不爭執，堪 予認定。再者，王淑敏等3人主張：系爭土地申請住宅區變 更為商業區使用應繳納之回饋金，依系爭回饋要點計算，約 為1,962,450元等語（見原審卷㈡第135頁反面），已為家賀 公司等4人及魏龍豔所不爭執（見原審卷㈡第149、160頁） ，應可採憑。是以，系爭土地既尚未依系爭回饋要點提出回 饋，即仍屬「住二」用地，而非屬「商一」用地。倘若系爭 土地欲申請住宅區變更為商業區使用，則應繳納回饋金1,96 2,450元或捐獻比例之土地，始能使系爭土地使用分區證明 書之特別使用規定欄之條件成就，而成為商業區用地。 四、關於魏龍豔請求王淑敏等3人損害賠償部分： ㈠魏龍豔於本院主張：伊於簽約時，係依王淑敏等3人與家賀 公司等4人所提供之資訊，誤以為系爭土地為商一用地而完 成簽約，自得撤銷伊因錯誤或被詐欺之意思表示，爰依民法 第88、92、113、114條等規定，請求王淑敏等3人損害賠償 ；又伊於原審原亦主張依法解除系爭買賣契約，但伊目前不 再主張解除系爭買賣契約，亦未就備位之訴提起上訴等語（ 見本院卷第85頁反面、第91頁、第94頁反面），故本院僅須 審酌魏龍豔依民法第88條、第92等規定，撤銷其所為意思表 示之主張；至於魏龍豔於原審所為解除契約及所提備位之訴 ，則毋庸予以審酌，先予敘明。 ㈡按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思 表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知 事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之 性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之 錯誤；又因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷 其意思表示。民法第88條第1項、第92條第1項分別定有明文 。經查： ⒈魏龍豔固主張於簽訂系爭買賣契約時，因楊淑君故意以手 遮擋系爭土地使用分區證明書上之特別使用規定欄之說明 ，始致伊未能確認該內容，且因家賀公司拒絕提出該日錄 影音檔案以供勘驗，應認伊主張為真等語。惟魏龍豔係於 105年1月29日始向原審聲請命家賀公司提出該錄影音檔案 ，經原審命家賀公司提出後，其於同年2月19日陳報因該 監視錄影資料僅保存1個月而業已滅失等語（見原審卷㈠ 第236、255、273頁），衡以該公司就其辦公室內監視器 錄影音畫面僅保存1個月之處理方式，難謂與常情未符， 是難逕以該公司未能提出簽約當日錄影音檔案即遽認魏龍 豔前揭主張為真。且魏龍豔於簽約時，既已於系爭土地使 用分區證明書下方簽名，即難諉為不知其上特別使用規定 欄之文字內容。 ⒉何況，參諸系爭土地使用分區證明書上之特別使用規定欄 之文字內容，並非艱澀難懂，魏龍豔理應一望即知其文義 為何，則魏龍豔對於該特別使用規定之條件是否成就（即 系爭土地是否已繳納回饋金或捐獻比例之土地），如有疑 義，自可當場詢問楊淑君或王淑敏等人。縱使楊淑君或王 淑敏等人未主動告知魏龍豔系爭土地是否已繳納回饋金或 捐獻比例之土地，亦難認王淑敏等3人對於魏龍豔有何故 意隱瞞或有何詐欺行為之可言。準此，魏龍豔主張依民法 第88條第1項規定，撤銷其所為意思表示，尚屬無據，自 不生撤銷之效力。 ⒊此外，系爭土地迄仍為住二用地，魏龍豔誤以為商一用地 ，而與王淑敏等3人簽訂系爭買賣契約，前已敘明。衡諸 系爭土地之使用分區究為第一種商業區或第二種住宅區， 涉及系爭土地得如何利用之問題，依一般交易情形，此將 影響系爭土地之價值與買受人買受之意願，當屬重要。魏 龍豔誤認系爭土地之性質，視為意思表示內容之錯誤，魏 龍豔就其錯誤如無過失，始得將意思表示撤銷之。惟魏龍 豔既已於系爭土地使用分區證明書下方簽名，竟復主張未 查見其上特別使用規定欄之文字內容，亦未請楊淑君或王 淑敏等人就該文字內容釋疑，顯然欠缺普通人之注意，難 謂無過失。揆諸前揭說明，魏龍豔自不得依民法第88條第 1項規定撤銷其應買之意思表示。 ⒋據上各節，魏龍豔主張依民法第88條第1項、第92條第1項 規定，撤銷其應買之意思表示，既不生撤銷之效力，則魏 龍豔主張依民法第113條、第114條規定，請求王淑敏等3 人賠償其4,675,000元，為無理由，不應准許。 五、關於魏龍豔請求家賀公司等4人損害賠償部分： ㈠魏龍豔主張：家賀公司由楊淑君、黃培源、藍俊德等人為買 賣雙方執行仲介時，並未確實查證系爭土地是否商一用地， 即逕以商一用地銷售，致伊誤認而買受，並受有損害，家賀 公司等4人即有違反不動產經紀業管理條例第26條第2項及民 法第567條等相關規定，家賀公司等4人依民法第184條、第 185條等規定，當應對伊負連帶賠償之義務等語。 ㈡按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人關於訂約事項 ，應就其所知，據實報告於各當事人，民法第565條、第567 條第1項分別定有明文。復按經紀業因經紀人員執行仲介或 代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應 與經紀人員負連帶賠償責任。不動產經紀業管理條例第26條 第2項亦有明定。經查： ⒈王淑敏將系爭不動產委託家賀公司居間仲介銷售，受託人 之經紀營業員為藍俊德，另魏龍豔之配偶王瑞鼎為購買系 爭不動產，亦委託家賀公司居間代理向賣方傳達購屋意願 ，受託人之經紀營業員為楊淑君；而黃培源、藍俊德均非 執行魏龍豔與家賀公司間居間關係之經紀營業員，前已敘 明。 ⒉家賀公司與魏龍豔訂有居間仲介契約，依前揭民法第567 條規定，對關於系爭買賣契約訂約事項，即應就其所知， 據實報告於魏龍豔。而依魏龍豔與其配偶王瑞鼎先後於 104年9月15日、9月18日、10月6日分別與楊淑君、黃培源 之對話內容，顯見執行居間業務之楊淑君係直至王瑞鼎於 104年9月15日致電詢問時，始知悉系爭土地尚有前述特別 使用規定（即須繳納回饋金，始得為商業區用地），且於 系爭買賣契約簽立前均未告知魏龍豔，有各該錄音譯文在 卷足憑（見原審卷㈠第174-175頁、卷㈡第35-36、50頁） 。家賀公司等4人雖辯以黃培源並非執行本件業務之經紀 營業員，其所為之陳述不足認楊淑君並未向魏龍豔提及該 特別使用規定云云，惟黃培源於簽約之時既亦在場觀看楊 淑君協助魏龍豔辦理簽訂系爭買賣契約事宜之經過，並於 本件爭議發生後與魏龍豔協商，對楊淑君執行本件居間業 務之經過自知之甚詳，是即難認其等此部分所辯可採。 ⒊此外，魏龍豔與王淑敏於本院準備程序時均陳稱：於簽訂 系爭買賣契約當時，並無人提到回饋金之事等語（見本院 卷第86頁），堪認於買賣雙方簽訂系爭買賣契約當時，確 無人提及系爭土地有無繳納回饋金以及回饋金若干等事。 而家賀公司等4人固辯稱：系爭土地使用分區證明書上縱 有記載系爭特別使用規定，亦無從據以得知有無辦理回饋 事項，僅得由土地所有權人查明，仲介根本無從查證；而 賣方王淑敏等3人委託家賀公司銷售時，即向仲介表明系 爭土地為商業用地，於104年8月8日簽約當日，魏龍艷詢 問是否為商業用地時，王淑敏亦當場表示系爭土地為商業 用地，故家賀公司與執行仲介業務之楊淑君確實已盡居間 、仲介之據實報告與調查義務，楊淑君、藍俊德絕無詐欺 魏龍艷之情事等語。惟衡諸系爭土地使用分區證明書所載 之特別使用規定條件是否成就，將影響系爭土地之使用分 區究為商一或住二用地，如尚未繳納回饋金，亦涉及應由 何人繳納該筆1,962,450元之回饋金，當屬本件買賣交易 之重要事項。且負責執行家賀公司對王淑敏等3人所負居 間義務之經紀營業員藍俊德業於系爭買賣契約簽訂前，先 後於103年1月24日及104年6月24日向臺中市政府都市發展 局申請核發系爭土地之使用分區證明書乙節，有該局105 年1月27日中市都測字第1050010604號函在卷可按（見原 審卷㈠第225-226頁）。佐以系爭土地使用分區證明書既 為系爭買賣契約所附不動產說明書所應檢附之資料，楊淑 君身為執行家賀公司對魏龍豔所負居間義務之經紀營業員 ，自應盡其居間報告之義務，對系爭土地有無特別使用規 定事項應多加注意，斯時與其同為家賀公司之經紀營業員 藍俊德既已多次申請核發取得系爭土地使用分區證明書， 其顯無不能注意之情事，竟疏未能詳覽並報告魏龍豔知悉 ，且未事先向王淑敏等3人查證系爭土地已否繳納回饋金 ，亦未向王淑敏等3人取得授權，先行向臺中市政府都市 發展局查證，復未於買賣雙方簽約時提及回饋金之相關事 宜，致魏龍艷無法瞭解系爭土地已否繳納回饋金以及是否 確為商一用地等情，堪認楊淑君執行本件仲介業務應有過 失。 ⒋衡諸系爭土地尚未依系爭回饋要點提出回饋，仍屬「住二 」用地，而非屬「商一」用地。倘若系爭土地欲申請住宅 區變更為商業區使用，則應繳納回饋金1,962,450元或捐 獻比例之土地，始能使系爭土地之特別使用規定條件成就 ，而成為商業區用地。而家賀公司既係以系爭土地為商一 用地來銷售系爭不動產，則魏龍豔買受之系爭不動產，至 少應受有相當於該筆回饋金1,962,450差額之損害。是以 ，楊淑君既為家賀公司之經紀營業員，且執行本件仲介業 務有過失，並致魏龍豔至少受有1,962,450元之損害，則 依前揭不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，家賀公 司自應與楊淑君對魏龍豔所受損害負連帶賠償責任。 ㈢又家賀公司、楊淑君復辯稱：魏龍艷於系爭土地使用分區證 明書上簽名後，竟復主張未查見該等資訊，顯然欠缺普通人 之注意，難謂無重大過失，縱認伊等應對魏龍艷負損害賠償 之責，自應依民法第217條第1項規定減輕或免除伊等賠償數 額等語。而按損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院 得減輕賠償金額或免除之。民法第217條第1項定有明文。據 查，魏龍艷及家賀公司、楊淑君就本件損害之發生均有過失 ，前已敘明。至魏龍艷及家賀公司、楊淑君就本件損害發生 之過失責任比例分擔，本院審酌楊淑君身為不動產經紀營業 員，乃具有仲介不動產買賣專業知識之人，魏龍艷既委託家 賀公司仲介買受系爭不動產，楊淑君自應本於其專業知識與 經驗，盡力查證系爭土地有無特別使用規定事項，以免買賣 雙方發生糾紛，而楊淑君竟疏於查證，致生本件糾紛；另魏 龍豔雖已於系爭土地使用分區證明書下方簽名，竟復主張未 查見其上特別使用規定欄之文字內容，亦未請楊淑君或王淑 敏等人就該文字內容釋疑，顯然欠缺普通人之注意，難謂無 過失等節，爰認魏龍艷與家賀公司、楊淑君各應負三成、七 成之過失責任為公允適當。是依過失相抵原則，應按魏龍艷 過失程度減輕家賀公司、楊淑君賠償責任三成。依此計算， 魏龍艷得請求家賀公司、楊淑君連帶賠償之金額為1,373, 715元【計算式：1,962,450×〔1- 0.3〕＝1,373,715】。 準此，魏龍艷依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定， 請求家賀公司、楊淑君連帶賠償1,373,715元，自屬有據， 應予准許；逾此部分之請求，則不應准許。至魏龍豔對該2 人另依民法第184條、第188條第1項所為之主張，係以選擇 合併方式，請求擇一為有利之判決，本院既已依前揭法律關 係，於魏龍豔所受損害之額度內，准予魏龍豔請求，自無庸 審酌魏龍豔對該2人之其餘請求權有無理由。 ㈣又黃培源、藍俊德均非執行魏龍豔與家賀公司間居間關係之 經紀營業員，則魏龍豔依不動產經紀業管理條例第26條第2 項及民法第567條等規定，請求黃培源、藍俊德連帶賠償其 所受損害，尚屬無據。另魏龍豔亦未舉證證明黃培源、藍俊 德對其有何侵權行為，故魏龍豔併依民法第184條、第188條 第1項規定，請求黃培源、藍俊德連帶賠償其所受損害，亦 屬無據。 乙、反訴部分： 王淑敏等3人主張：魏龍豔未依約按期付款，伊等乃依約解 除系爭買賣契約，並請求魏龍豔應將其業已給付之660萬元 價款作為賠償伊等之違約金等語。然為魏龍豔所否認，並以 前揭情詞置辯。茲說明如下： ㈠系爭買賣契約價款支付方式分三期支付，第一期（簽約備證 ）：甲方（即魏龍豔，下同）應支付495萬元。第二期：於 104年10月16日前土地增值稅單核下3日內甲方應支付330萬 元。第三期（尾款）：本期為尾款2,310萬元；又甲方除因 不可抗力之事由外，若有可歸責甲方之事由，致違反本契約 書所定各項義務之履行日期約定時，應負遲延責任。……若 經乙方（即王淑敏等3人，下同）依房屋交易安全契約書約 定之方式催告期滿而甲方仍不履約者，乙方得解除本契約並 沒收甲方已支付之價款作為違約賠償，且自解約日起，買賣 標的物任憑乙方處理，甲方不得異議，此觀系爭買賣契約第 3條、第11條第2項之約定自明（見原審卷㈠第17、19頁）。 另依房屋交易安全契約書所約定之催告方式即該契約第8條 第1項所約定：買賣雙方之送達地址以該契約或系爭買賣契 約所載為準，對任一方之通知、催告與文件送達應以郵局之 雙掛號信函為之，有該房屋交易安全契約書影本1份附卷足 參（見原審卷㈠第153-154頁）。而王淑敏等3人主張伊等已 於104年10月7日以臺中英才郵局第1767號存證信函向魏龍豔 表示完成支付價金為其義務，若不支付當屬可歸責其之事由 ，詎魏龍豔仍不為履行，伊等嗣於同年月28日以臺中英才郵 局第1931號存證信函催告魏龍豔應於函到7日內續行契約， 否則即依系爭買賣契約第11條第2項之約定解除契約等語， 業據提出該2份存證信函影本附卷可稽（見原審卷㈠第155 -161頁），堪認王淑敏等3人確已依約催告魏龍豔如期付款 。 ㈡而魏龍豔對其未依約給付價金乙節，則以其以已先解除或撤 銷系爭買賣契約，並主張同時履行抗辯權及不安抗辯權。據 查： ⒈王淑敏等3人係授權家賀公司以系爭土地為商一用地來銷 售系爭不動產，且魏龍豔亦係因系爭土地為商一用地，始 決定購買系爭不動產；惟系爭土地迄未依系爭回饋要點提 出回饋，仍屬「住二」用地，而非屬「商一」用地；倘若 系爭土地欲申請住宅區變更為商業區使用，則應繳納回饋 金1,962,450元或捐獻比例之土地，始能使系爭土地之特 別使用規定條件成就，而成為商一用地，均如前述。準此 ，魏龍豔與王淑敏等3人既係以系爭土地為商一用地而成 立系爭買賣契約，然系爭土地迄未依系爭回饋要點提出回 饋，仍屬「住二」用地，而非屬「商一」用地，自有此用 途上之瑕疵存在。 ⒉魏龍豔並抗辯：伊早於104年10月2日即以臺中大全街郵局 第000857號存證信函向王淑敏等3人表示系爭土地迄未繳 納回饋金，而致不得作為商業區使用，顯有瑕疵，爰催告 王淑敏等3人於函到後7日內履行繳清回饋金暨經主管機關 確定系爭土地得作為商業區使用之義務，逾期未履行，系 爭買賣契約即當然解除及撤銷，並主張同時履行抗辯權及 不安抗辯權；該存證信函已於同年月3日寄達王淑敏等3人 等情，業據提出該存證信函及掛號回執等影本附卷可稽（ 見原審卷㈠第29- 35頁），復為王淑敏等3人所不爭執， 應可採信。而按所謂同時履行之抗辯，係指雙務契約當事 人之一方，於自己所負之債務已屆清償期，經他方請求給 付時，得於他方未為對待給付前，拒絕自己之給付而言。 本件系爭土地既有如上之瑕疵存在，則魏龍豔催告王淑敏 等3人依限補正上開瑕疵，並就其給付系爭買賣價金之義 務主張同時履行抗辯權，自屬有據。 ⒊復按給付定有期限者，債權人於債務人於期限內不履行應 負遲延責任時，始得解除契約。又若債務人享有同時履行 抗辯權，並經行使此抗辯權，即可免除給付遲延責任，債 權人亦不得予以解除契約。準此，王淑敏等3人固於104年 10月7日催告魏龍豔依約支付價金，惟其等既迄未補正上 開瑕疵，則魏龍豔既已合法行使同時履行抗辯權，如前揭 所述，自得免其遲延責任。則王淑敏等3人主張魏龍豔未 依約支付價金，應負遲延責任，乃依系爭買賣契約第11條 第2項約定解除系爭買賣契約，並請求魏龍豔給付違約金 1,925,000元云云，難謂合法。 丙、綜上所述，魏龍豔提起本訴，依民法第113條、第114條規定 ，請求王淑敏等3人賠償其4,675,000元，及自104年11月6日 起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許 ；另依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求家賀 公司、楊淑君連帶給付1,373,715元，及自起訴狀繕本送達 翌日（即104年11月6日）起至清償日止，按年息5%計算之利 息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應 予駁回。又王淑敏等3人提起反訴，依系爭買賣契約第11條 第2項約定，請求魏龍豔給付1,925,000元，及自104年12月 31日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予 駁回。原審就本訴部分超過上開應准許部分，為家賀公司、 楊淑君敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。家賀公 司、楊淑君上訴意旨就此部分求予廢棄，應予准許，爰由本 院改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審判命 家賀公司、楊淑君給付，並依兩造之聲請分別酌定相當擔保 金額宣告假執行及免為假執行，於法並無不合；家賀公司、 楊淑君上訴意旨猶執陳詞指摘原判決此部分不當，求予廢棄 改判，為無理由，應駁回其上訴。而魏龍豔之請求不應准許 部分，原審為魏龍豔敗訴之判決，並無違誤，魏龍豔上訴意 旨就此指摘原判決不當，求予廢棄改判，並無理由，應駁回 其上訴。另原審就反訴部分判命魏龍豔給付1,925,000元本 息，並為假執行之宣告，於法未合。魏龍豔上訴意旨就此部 分求予廢棄，應予准許，爰由本院改判如主文第二項所示。 丁、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據， 均與本院心證之形成，不生影響，爰不一一再加以論述，併 此敘明。 戊、據上論結，本件魏龍豔及家賀公司、楊淑君之上訴各為一部 有理由，一部無理由。爰依民事訴訟法第450條、第449條第 1項、第79條、第85條第1項前段、第2項，判決如主文。 中 華 民 國 106 年 8 月 8 日 民事第五庭 審判長法 官 吳惠郁 法 官 顏世傑 法 官 許秀芬 以上正本係照原本作成。 上訴人即被上訴人魏龍豔及被上訴人王淑敏、鄭雅夫、鄭筌友均 得上訴。 如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書 狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上 訴理由書（須按他造人數附具繕本）。 上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法 第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具 律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文 書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 吳宗玲 中 華 民 國 106 年 8 月 8 日