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臺灣高等法院臺中分院民事判決　107年度上字第106號 上　訴　人　東峰建設股份有限公司 法定代理人　林怡萱 　　　　　　姚秋旺 共　　　同 訴訟代理人　蔡素惠律師 複　代理人　陳曉潔 被　上訴人　凱旋天下大樓管理委員會 法定代理人　張裕鑫 訴訟代理人　邢建緯律師 複　代理人　鄭謙瀚律師 上列當事人間請求返還停車位等事件，上訴人對於民國106年12 月22日臺灣臺中地方法院106年度訴字第574號第一審判決提起上 訴，本院於107年6月26日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 甲、程序部分： 一、被上訴人之法定代理人於民國（下同）107年4月25日由簡駿 宏變更為張裕鑫，此有臺中市北屯區公所函可稽（見本院卷 第158頁），經張裕鑫聲明承受訴訟（見本院卷第155至157 頁），合於民事訴訟法第170條、第175條規定，爰准予由變 更後之法定代理人續行訴訟，先予敘明。 二、二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基 礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第25 5條第1項第2款固定有明文；然若僅就聲明、法律或事實主 張之補充或更正，則非屬訴之變更或追加，即不待他造同意 ，應予准許。本件上訴人起訴時，即主張其就附圖編號A至H 部分與共有人間有專用之分管約定關係，原依民法第767條 第1項前段規定起訴聲明請求：被上訴人應將坐落臺中市○ ○區○○段○○○○號建物（建物名稱凱旋天下，於80年10月 28日建築完成，門牌號碼為臺中市○○區○○路0段000巷0 ○0弄0號）地下室（下稱系爭大樓地下室）如附圖（即臺中 市中正地政事務所鑑測日期106年5月9日土地複丈成果圖， 下稱附圖一）所示編號A至H部分返還上訴人。嗣於本院將聲 明及主張之依據改為：依分管契約、不當得利之法律關係， 擇一請求被上訴人應將附圖編號A至D部分返還上訴人東峰建 設股份有限公司（下稱東峰建設公司），將附圖編號E至H部 分返還上訴人姚秋旺（本院卷第2、第22至27頁）；最後於 107年5月25日具狀改為：依分管契約、侵權行為、不當得利 之法律關係，擇一請求被上訴人應將附圖編號A至D部分返還 東峰建設公司，將附圖編號E至H部分返還姚秋旺（本院卷第 112頁）。核其請求之基礎事實均係認其本於專用分管約定 停車位使用受侵害而來，自始未變，是關於上訴人上訴後依 分管契約、侵權行為、不當得利之法律關係，擇一請求被上 訴人返還上開部分，乃係法律主張之更正與補充；至聲明之 修改，觀其請求返還之標的並無不同，僅改請求將附圖編號 A至D部分返還東峰建設公司，其餘則返還姚秋旺，以求明確 ，更屬聲明之更正，惟依首揭說明，毋庸被上訴人同意，應 予准許。 乙、實體部分： 壹、上訴人主張： 一、上訴人為系爭大樓地下室之共有人，東峰建設公司權利範圍 為30000分之5532；姚秋旺權利範圍為30000分之3766。系爭 大樓地下室之主要用途係供門廳、辦公室、停車空間及避難 室之用，於第一次登記時係由地主即姚秋旺及訴外人黃祥穎 、黃桂芳等3人分別各持有3分之1，再視住戶購買機械式或 平面式停車位之不同，將各自應有部分移轉買車位之人，未 售出部分均由渠等取得專用權。渠等於81年10月27日分別將 其系爭大樓地下室應有部分全部或部分出售予訴外人東峰營 造股份有限公司（下稱東峰營造公司），東峰營造公司再於 104年8月21日將其應有部分售予東峰建設公司。東峰建設公 司擁有之平面車位有4個，分別為編號1至4號，即如附圖所 示編號A、B、C、D之位置；姚秋旺所擁有之平面車位亦有4 個，即如附圖編號E、F、G、H之位置（下合稱系爭8個停車 位）。被上訴人在未知會上訴人下，以社區眾人決議為由， 趁東峰建設公司於921地震後進行重整弱勢之際，擅自占有 系爭8個停車位，並拒絕返還。爰依分管契約、侵權行為、 不當得利之法律關係，擇一請求被上訴人應將如附圖所示編 號A、B、C、D部分返還東峰建設公司，將如附圖所示編號E 、F、G、H部分返還姚秋旺。 二、又一般社區大樓預售建物及土地買賣，係由建商提供定型化 之房地預定買賣契約書及車位預定買賣契約書，乃社會常情 。參諸房地預定買賣契約書第5條內容，可知凱旋天下社區 之承購戶與東峰建設公司訂立之房地預定買賣契約書及車位 買賣契約書時，已知地下室非屬共同使用部分乃獨立單位， 供停車使用，未購買停車位之區分所有權人不得使用已被劃 定為停車位空間之位置，而購買停車位者使用位置亦於車位 買賣契約中載明，故系爭社區之區分所有權人於購買房地時 ，已默示同意由購買停車位之區分所有權人取得停車位之專 用權，即全體住戶已就停車位為約定專用達成分管協議。 三、再上訴人提出之契約書文本紙質泛黃確實為20年以上之證物 ，且被上訴人未能提出其他契約書為佐，縱上開契約書契約 承買人欄位空白，亦不得逕否定上開定型化契約之內容及具 體分管約定即起訴書附圖二（系爭大樓地下室車位之預定使 用圖，下稱附圖二）之真正。且由被上訴人於91年7月23日 函覆上訴人之函文，可知附圖編號A至D部分之專用權人即上 訴人東峰建設公司從未同意將此部分平面停車位變更為非停 車使用，而附圖編號E至H部分之專用權人即姚秋旺亦未同意 將此部分原預設為機械停車位之機坑變更為平面停車位。故 被上訴人雖主張上開變更係經全體區分所有權人決議，然依 公寓大廈管理條例第33條第3款之規定，上開決議不生效力 。且被上訴人係由區分所有權人選任組成，全體住戶既應受 附圖二停車位分管契約拘束，被上訴人自應受拘束。 四、從而，被上訴人除違反分管契約，將編號A、B平面停車會劃 設禁止停車之網狀線、將編號C平面停車位塗銷作為停車位 之緩衝空間、將編號D平面停車位擅自出租住戶使用、將編 號E、F、H機坑變更為平面停車位擅自出租他人收取租金、 禁止姚秋旺使用編號G機坑，均已侵害上訴人之專用權，且 被上訴人無法律上原因受有租金之利益，致上訴人受有損害 ，上訴人得基於分管契約、侵權行為、不當得利之法律關係 請求被上訴人返還等詞。 貳、被上訴人抗辯： 一、被上訴人自始非區分所有權人，故上訴人主張依分管協議， 請求被上訴人返還系爭8個停車位為無理由。又被上訴人依 照公寓大廈管理條例第38條規定，僅有程序上之當事人能力 ，無實體法上權利能力，故上訴人另依不當得利之法律關係 為請求，亦屬無據。 二、上訴人主張取得如附圖所示之8個停車位之約定專用權及成 立起訴書附圖二所示之分管協議，無非係以其應有部分之比 例及房屋土地預定買賣契約書（下稱房地買賣契約書）為憑 。然關於停車位約定專用權之歸屬，實務上並無僅憑應有部 分比例之多寡為認定。況附圖二之共同使用部分平面圖，並 無被上訴人及系爭社區區分所有權人簽名，被上訴人否認該 私文書之真正。又上訴人所提出之車位預定買賣契約書（下 稱車位買賣契約書）影本之甲方欄位為空白，亦無從由條文 僅記載「地下機械停車位」字樣即認定上訴人對於平面停車 位取得約定專用權，亦無法證明上訴人持有之機械式停車位 數量及其位置，無從判斷與何人達成分管協議。上訴人雖另 提出兩份房地買賣契約書，惟賣方即乙方均為東峰建設公司 ，與前揭車位買賣契約書所載賣主為姚秋旺、黃桂芳、黃祥 穎不同，且其內容均無具體記載大樓之全部停車位之位置、 數量及歸屬等事項，無從證明上訴人有取得系爭空間之約定 專用權之依據。另上證六之房地買賣契約書係於78年間簽訂 ，而東峰建設公司係於104年始繼受取得應有部分，則上證 六之契約與本訴訟實無涉，亦無從證明上訴人取得約定專用 之權利，故上訴人之主張不可採。 三、再者附圖編號A、B、C、G部分現均未作為停車位使用，顯無 約定專用之可能，被上訴人亦無占用，自不生不當得利之情 事。而附圖編號D、E、F、H部分係被上訴人依全體區分所有 權人98、99年會議決議始決定設置為停車位，並非如上訴人 所述為建設公司所出售之停車位，該車位使用狀況為何，顯 與上訴人無涉。另由證人謝友文證述可知，附圖編號E、F、 H（即附圖二所示橘色部分的G、H部分），當時未設置機械 式停車位，顯無就未存在之標的有約定專用之分管協議存在 。故縱依房屋土地預定買賣契約書有成立停車位約定專用之 分管協議，應僅針對當時可使用之停車位而言，不及於全體 區分所有權人事後新設置之停車位等語。 參、原審審酌兩造提出之攻擊防禦方法後，認上訴人請求無據， 駁回上訴人之訴。上訴人不服原判決，提起上訴，聲明求為 ：(一)原判決廢棄。(二)上開廢棄部分，被上訴人應將系爭 大樓地下室如附圖所示編號A至D部分返還東峰建設公司；被 上訴人應將系爭大樓地下室如附圖所示編號E至H部分返還姚 秋旺。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。 肆、得心證之理由： 一、本件關於上訴人乃系爭大樓地下室之共有人及區分所有權人 （應有部分比例詳如上訴人前開主張），其中東峰建設公司 所有之應有部分，係於104年8月21日向東峰營造公司買受； 附圖所示編號A至H部分，依使用執照原始平面圖所載（原審 卷46、47頁），非作為車位使用等情，為兩造所無爭執，堪 信為真實。 二、上訴人主張系爭大樓於預售簽約時，已就系爭大樓地下室所 規劃之停車位部分，與承買人分別達成專用分管約定，即約 定由另購車位者取得專用權，未出售之車位，則由上訴人分 別取得專用權等情，為被上訴人所否認。是本件兩造所爭， 在於上訴人與其他區分所有權人間，就附圖所示編號A至H部 分，是否有達成作為車位使用專用之分管約定？如有，依專 用分管約定，該部分是否約定由上訴人使用？上訴人依分管 契約、侵權行為或不當得利之法律關係，擇一請求被上訴人 應將附圖所示編號A至H部分，分別返還其2人，是否有理？ 三、按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民 事訴訟法第277條前段定有明文。是主張法律關係存在之當 事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證責 任。且民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證 之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實， 則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累 ，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意 旨參照）。揆諸上開說明，本件上訴人既主張其所共有之系 爭大樓地下室如附圖所示編號A至H部分，係分別約定由其等 專用，自應由其就所主張系爭大樓地下室之全體共有人確有 其所稱已達成專用分管約定一節，負舉證之責。 四、就此，上訴人主要固提出系爭大樓房地買賣契約書2份【一 為空白契約書（本院卷38頁以下），一為證人謝文友承買之 契約書（同卷125頁以下）】、空白車位買賣契約書（原審 卷10頁以下）、附圖二地下室平面圖（本院卷31頁）等件為 證。而觀系爭房地買賣契約第5條㈡就地下室權屬確約定： 「地下室非屬共同使用之部分闢用獨立單位，（如汽車停車 場），為單位承購人所有，其產權、使用權均歸承購人所有 ，唯遇緊急狀況或空襲時，該法定防空避難室開放，作為防 空避難之用」（本院卷39頁、128頁），然查系爭房地買賣 契約書並未見就地下室所規劃停車位之相關所在及如何分管 之具體內容，有何記載，附件中，亦無停車位之圖面或上訴 人所稱之分管約定；又所提車位買賣契約書乃空白契約，是 否真正，已為被上訴人質疑，且其內容又係關於機械式停車 位之出售，與本件上訴人所請求者為平面車位或機坑所在， 已有出入，而契約之附圖載為地下室平面圖，上雖畫有格子 ，但未有編號，亦無分管之記載，並與被上訴人所提系爭大 樓地下室原始平面圖（原審卷46、47頁）所載地下室配置與 所規劃車位之位置，出入甚大，均難作為上訴人所稱車位專 用分管約定之證明。 五、次查上訴人所提附圖二，其上固以手寫記載東峰、姚秋旺、 黃桂芳3人應有部分比例、換算之面積及姚秋旺、黃桂芳所 分配之車位編號，並上有橘、黃、綠3色，惟該圖並未附於 上開房地或車位買賣契約書中，被上訴人亦否認其真正，雖 證人即時任東峰建設公司副總經理之謝文友證稱：該圖係其 所繪，並附在系爭房地買賣契約書中云云。然查系爭房地或 車位買賣契約書及其附件，含證人提供予上訴人個人之房地 買賣契約書，均無證人所稱之附圖二之車位分配圖，已如前 述；且審其內容，乃涉上訴人2人與訴外人黃桂芳間權利， 至多可認係其3人間之分配協議，難認與他人有關；況查上 訴人於原審即自承其本件主張附圖編號A至H部分，於原使用 執照上是作辦公室使用，但後未蓋辦公室，故打算規劃成車 位，但因東峰建設公司正在重整，致未完成規劃等情（原審 卷134頁），本院就此再詢上訴人，其亦不否認領得使用執 照前，系爭房地已經預售出去之事實（本院卷153頁），而 據上訴人所陳，系爭大樓係於78年間預售，80年完工，81年 辦理所有權移轉登記，姚秋旺及訴外人黃祥穎、黃桂芳又係 於81年10月27日分別將其各自之應有部分全部或一部售予東 峰營造公司，東峰營造公司再於104年8月21日賣予東峰建設 公司，另東峰建設公司於921地震後，因承造之部分建物倒 塌，公司經歷重整等情前後以觀（本院卷122頁、115頁）， 東峰營造公司係於81年10月27日始自姚秋旺3人取得系爭大 樓地下室應有部分，則附圖二之製作時間，自在81年10月27 日之後，此時系爭房地非但已預售多年，甚早已完工、交屋 並移轉登記予買受人，故上訴人所請求返還部分於系爭房地 預售時，既尚未規劃為車位，何有證人所稱其已繪製附圖二 之車位分配圖，並將之附在系爭房地買賣契約書後之可能。 是上訴人主張係於系爭房地預售時，係透過建商所擬之定型 化契約與系爭大樓買受人就系爭大樓地下室停車位達成專用 分管約定，而將附圖編號A至H部分分別分配予上訴人2人專 用，顯屬無法證明。上訴人既未能證明附圖所示編號A至H係 約定由其等專用，則其等主張依分管約定、侵權行為或不當 得利之法律關係，擇一請求被上訴人分別將附圖所示編號A 至H部分返還其2人，即均屬無據。 六、綜上所述，本件上訴人無法證明其主張，其請求無憑。則原 判決駁回其請求，於法即無不合。上訴意旨指摘原判決不當 ，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後核與 判決結果不生影響，爰不逐一論述。 八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 107 年 7 月 10 日 民事第二庭 審判長法 官 謝說容 法 官 張瑞蘭 法 官 葛永輝 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書 狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上 訴理由書（須按他造人數附具繕本）。 上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法 第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具 律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文 書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 林振甫 中 華 民 國 107 年 7 月 11 日