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臺灣高等法院臺中分院民事判決　107年度上字第345號 上　訴　人　朱華英 訴訟代理人　梁宗仁 　　　　　　李怡昕律師 複 代理 人　林瓊嘉律師 被 上訴 人　巽揚建設有限公司 法定代理人　林志鎬 被 上訴 人　林美滿 共　　　同 訴訟代理人　廖健智律師 複 代理 人　王寶明律師 上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於民國107年3月27 日臺灣臺中地方法院106年度訴字第1611號第一審判決提起上訴 ，本院於108年5月1日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之 聲請，並訴訟費用（除確定部分外）之裁判廢棄。 被上訴人巽揚建設有限公司應再給付上訴人新台幣708,498元、 被上訴人林美滿再給付上訴人新台幣269,000元，及均自民國107 年8月15日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 其餘上訴駁回。 第一、二審訴訟費用，除確定部分外，由被上訴人負擔10分之3 ，餘由上訴人負擔。 事實及理由 壹、程序事項： 按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255條 第1項第2款至第6款情形，不在此限。又訴狀送達後，原告 不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之 聲明者，不在此限。民事訴訟法第446條、第255條第1項第3 款分別定有明文。本件上訴人於原審起訴時聲明請求被上訴 人巽揚建設有限公司（下稱巽揚公司）給付新臺幣（下同） 2,018,852元、被上訴人林美滿給付1,120,000元，及均自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利 息，嗣於本院擴張後減縮請求，變更聲明為：㈠被上訴人巽 揚公司應再給付上訴人1,357,852元，及自民國107年8月15 日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡被上訴人 林美滿應再給付上訴人269,000元，及自107年8月15日起至 清償日止，按年息百分之5計算之利息（見本院卷第60、 151、148頁），核其擴張及減縮與上開規定並無不合，應予 准許。 貳、實體事項： 一、上訴人於原審主張：伊於103年4月16日與被上訴人巽揚建設 有限公司（下稱巽揚公司）簽訂「房屋買賣預定合約書」（ 下稱系爭房屋買賣契約）、與被上訴人林美滿簽訂「土地買 賣預定合約書」（下稱系爭土地買賣契約），購買被上訴人 巽揚公司所興建之「○○○」建案（坐落00000000 段479、480、516、516-1、516-2等5筆地號土地，下稱系爭 建案）中編號：第6樓編號6A房地，其中房屋價款為499萬元 、土地價款為269萬元，合計768萬元。被上訴人巽揚公司依 約應於103年7月30日前開工，於105年1月30日前完成主建物 、附屬建物等必要設施，並取得使用執照，惟被上訴人巽揚 公司於105年9月29日始取得建物使用執照，伊截至被上訴人 取得使用執照計交付房屋款116萬元、土地款112萬元，共計 已給付228萬元。被上訴人巽揚公司雖於105年12月9日以繳 款通知書，通知伊應繳款783萬元（含代收社區管理基金、 水電瓦斯管費），惟兩造於106年1月14日進行驗屋時，發現 系爭房屋計有主臥天花板水漬、客廳門道彎曲變形、水電未 測試、玄關大門門鎖片不平等19項缺失待改進，伊乃於貸款 過程要求被上訴人就違約及建物修補同時處理，因雙方未達 成協議，致未完成貸款，伊並無放棄違約求償權。嗣伊於 106年3月7日以存證信函通知被上訴人，主張被上訴人巽揚 公司遲延領得使用執照已逾8個月，且建屋施工品質不佳， 依法解約，請求退還房屋款及給付違約賠償、遲延利息，分 別經被上訴人林美滿於106年3月7日、被上訴人巽揚公司於 106年3月8日收受。則按房地買賣係具連帶關連性，應共同 履行，任何一部分不履約時視同全部違約，解除契約時視為 全部解除，系爭土地買賣契約第17條、系爭房屋買賣契約第 28條分別定有明文。伊已給付房地價金228萬元，被上訴人 巽揚公司逾期取得使用執照242日，伊依系爭房屋買賣契約 第21條規定解除契約，且因系爭房地係相關連性，依系爭房 屋及土地買賣契約上開規定，被上訴人應將系爭房地買賣價 金228萬元退還伊，並依系爭房屋買賣契約第9條、第21條規 定給付房屋遲延利息110,352元（每逾1日按已繳房地款萬分 之2計算）、違約金748,500元（房屋總價款15%），計應給 付遲延利息、違約金858,852元，未逾伊已繳價款。嗣伊於 107年7月10日向原法院提存所領取被上訴人所提提存金而部 分受償，乃減縮請求金額如上所示（見本院卷第61、62頁） 。 ㈡對被上訴人抗辯之陳述： ⒈系爭建案開工須有機電技師簽證，竣工無須機電技師簽認， 伊與配偶於驗收時並不知被上訴人已遲延取得使用執照。施 工進度亦無從瞭解，且被上訴人遲延後，伊仍配合繳款，係 誠信履約，驗屋時發現瑕疵，被上訴人遲延至106年3月7日 仍未修補，伊依法解約，自符合系爭房屋買賣契約第12條規 定。而被上訴人於通知伊交屋前，已無正當理由遲延取得使 用執照，伊當然得主張解約及請求遲延利息、違約金。 ⒉伊配偶梁宗仁係系爭建案之機電技師，因建案遲延完工，基 於合作關係而保留對被上訴人違約所得主張之權利，並非放 棄因被上訴人違約而得主張之權利；況伊於進行工程驗收， 發現19項工程瑕疵，於106年2月19日與業務主管○○○聯絡 ，告知依契約第21條辦理解約，惟伊於前開協調、驗屋過程 中，自始未放（捨）棄解約及請求遲延利息、違約金等懲罰 性賠償權益之行使。且驗屋後有19項缺失待改進，則伊行使 同時履行抗辯及不安抗辯，暫停付款，要求違約賠償及建物 修補，再為後續貸款，應屬合法有據。伊於106年3月7日以 存證信函再次善意催告被上訴人於106年3月20日前提出和解 方案。是因可歸責於被上訴人之違約，且拒絕修補瑕疵，無 履約誠信，又惡性通知將解約，伊於106年3月7日依法解約 及請求懲罰性違約金之損害賠償，應屬合法有據。 ⒊被上訴人辯稱伊進行驗屋未依約繳款，並無同時履行抗辯權 利，被上訴人得沒收價金云云。惟查，被上訴人違約於前， 於違約後再主張解約、沒收價金，顯無理由；且被上訴人遲 延取得使用執照，依約應給付伊違約金，伊就被上訴人違約 及瑕疵給付，在被上訴人給付違約金及修補建物瑕疵前，基 於同時履行抗辯，並無提前給付價金之義務而停付尾款，屬 合法有據，況兩造已無履約之意，被上訴人依法有退還價金 之義務。伊依約解除契約並無須附加催告要件始可。 ㈢於原審聲明： ⒈被上訴人巽揚公司應給付上訴人2,018,852元，及自起訴狀 繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息 。 ⒉被上訴人林美滿應給付上訴人1,120,000元，及自起訴狀繕 本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 ⒊願供擔保請准宣告假執行。 二、被上訴人則以： ㈠上訴人於應繳納第19期工程款（銀行貸款）537萬元（房屋 款380萬元、土地款157萬元）及代收款15萬元之際，遲未向 銀行辦理貸款，使被上訴人無法進行後續過戶交屋程序，被 上訴人曾多次敦請上訴人辦理，上訴人長達2個月卻未置理 ，被上訴人方於106年3月2日以存證信函再為催告通知後， 上訴人仍置之未理，被上訴人乃依系爭房屋買賣契約第21條 第2項約定解除契約，並沒收買方依房地總價款百分之15計 算之金額。上訴人於上開遲延給付期款期間，將驗收修繕與 繳交工期款混為一談，復以被上訴人取得使用執照逾期及驗 收缺失為由，主張解約。惟觀之系爭房屋買賣契約第21條第 1項規定，可知被上訴人雖因故取得使用執照發生遲延，然 於遲延情形發生後，兩造買賣系爭房屋及土地契約並不當然 視為解除。而上訴人於兩造買賣履約期間，遲延給付第19期 期款及代收款，被上訴人曾以繳款通知單通知上訴人繳納， 上訴人亦於105年12月9日收受被上訴人上開通知，卻置之不 理，依系爭房屋買賣契約第9條第1項約定：「如有下列情事 時，其遲延期間賣方不負遲延取得使用執照責任與交屋遲延 責任：㈢2.買方未依約按時付清應給付之各期款及因逾期付 款之滯納金時。」，被上訴人於上訴人給付價款遲延期間， 不負遲延取得使用執照之責，故上訴人於繳款遲延期間，以 被上訴人取得使用執照逾期為由，主張解約係無理由。 ㈡上訴人為本建案機電技師梁宗仁之配偶，系爭房地買賣契約 亦係由梁宗仁代理上訴人，與被上訴人二人簽約，梁宗仁並 全程參與本件興建工程，對本建案竣工請領使用執照之際， 建案中之升降梯及避雷等設備，皆須經其簽證後方能送審， 不得推諉不知，上訴人亦於105年7月15日、105年10月19日 分別給付該2期款項，足證上訴人於斯時已知悉被上訴人取 得使用執照遲延之情。上訴人於被上訴人遲延取得使用執照 逾3個月後，本可以此為由主張解約，惟未見上訴人行使， 反持續繳納各期款項，甚在遲延給付上開第19期工程款及代 收款期間，仍要求與被上訴人於106年1月14日進行驗收交屋 手續，則上訴人自105年4月30日可解約時起至106年1月14日 交屋驗收前，可行使解約權期間長達8個月之久，惟上訴人 仍持續繳納各期款項，並與被上訴人進行交屋驗收，使被上 訴人合理信賴上訴人確有繼續履約意願，無再以取得使用執 照遲延為由，行使解約權利。其嗣藉故被上訴人遲延取得使 用執照為由，行使解除權，與誠信原則有違。 ㈢縱上訴人得於遲延繳款期間主張解約，亦因未踐行催告程序 ，解約亦未合法。兩造無嚴守履行期間之合意，應為「非期 限利益之債」，即非屬須於一定期間內給付始符契約目的之 債務，且在有遲延利息約定下，上訴人對被上訴人可能發生 遲延之情非不能預見，兩造約定即非屬民法255條定期行為 ，可免除催告之適用。況被上訴人雖未遵期取得使用執照， 不必然影響房屋使用目的，上訴人未踐行催告程序，逕依民 法第255條解約，於法未合。 ㈣上訴人於驗收時填具原證3之表單後，在被上訴人進行修繕 及通知複驗前，即以有所列瑕疵為由主張解約，卻稱被上訴 人無修繕意願拒絕修補而無履約誠意云云，並非實在。況原 證3之瑕疵，皆非不能以修繕方式進行補正，又該瑕疵非重 大而不能達居住使用目的，即該瑕疵未達買受人得解約程度 ，上訴人實不得以之作為解約之事由。上訴人既不否認有遲 延繳納之情，僅主張因被上訴人未完成修繕主張同時履行抗 辯，惟同時履行抗辯權之成立，須因本於雙務契約而互負債 務，其間並有對價關係，始具有此抗辯權利，依該契約第10 條第2項約定，可知上訴人得以被上訴人未完成修繕主張同 時履行抗辯者，僅有「交屋（保留）款」之款項。復依該契 約第16條第2項約定，可知上訴人所遲延給付第19期款項與 上開交屋款不同，被上訴人並無先為對待給付問題，另自該 契約第13條第3項第1款約定，可知房屋移轉登記前，上訴人 即有繳清各期款之義務，與所有權移轉後，修繕驗收完成方 須給付之交屋期款，性質並不相同，益徵上訴人以期款遲延 給付，主張因被上訴人瑕疵未經修繕而為同時履行抗辯，顯 有誤會。 ㈤上訴人主張於初驗完成後，雖發現有瑕疵，以預售屋建物廣 告DM主張同時履行抗辯，拒絕給付最後一期銀行貸款之款項 ，是對交易流程有誤解。況縱上訴人主張解約有理由，因所 約定違約金，屬損害賠償額預定之性質，應不得另行請求房 屋之遲延利息，且應就損害提出證明，否則上訴人尚未繳足 全部房地價款，卻要求以房地價款全額計算違約金，比例顯 失相當。 ㈥答辯聲明：上訴人之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准 宣告免予假執行。 三、原審判決被上訴人巽揚公司應給付上訴人661,000元、被上 訴人林美滿應給付上訴人851,000元，及均自106年4月13日 起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；並依兩造所陳 准以供擔保為條件之假執行及免為假執行宣告。上訴人不服 ，提起上訴。聲明：⑴原判決不利上訴人部分廢棄；⑵被上 訴人巽揚公司應再給付上訴人1,357,852元，及自107年8月 15日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⑶被上訴 人林美滿應再給付上訴人269,000元，及自107年8月15日起 至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⑷上訴人願供擔 保，請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：上訴駁回；如受 不利判決，願供擔保免為假執行。兩造於本院補充陳述如下 ： ㈠上訴人部分：被上訴人巽揚公司遲延取得使用執照已逾8個 月之久，且建屋施工品質不佳，上訴人依法解除契約，請求 退還房屋款並給付違約金、遲延利息，於法有據，且無違反 誠信原則。至系爭房屋買賣契約第9條規定買方未依約按時 付清應給付之各期款及因逾期付款之滯納金時，賣方不負遲 延取得使用執照責任與交屋遲延責任，為定型化契約，對上 訴人顯失公平，依民法規定該部分為無效。 ㈡被上訴人部分：原審判決之金額被上訴人已付清，上訴人主 張同時履行抗辯部分，就其事由應負舉證責任。上訴人從未 向被上訴人行使同時履行抗辯權，自不得拒絕繳納價金，亦 即上訴人自106年12月16日起即陷於給付遲延；上訴人於繳 款遲延期間，不得以被上訴人取得使用執照逾期為由，主張 解約，且有違誠信原則。上訴人初驗時，雖有缺失紀錄表之 瑕疵，但未達得解約之程度，被上訴人亦有修繕之權。 四、本院協同兩造整理不爭執事項並簡化爭點，結果如下（本院 卷第148頁反面、149頁）： ㈠兩造不爭執之事項： ⒈被上訴人巽揚公司於102年10月31日就坐落臺中市○區○○ ○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號5筆土地興建「○○ ○」建案，取得建造執照。 ⒉上訴人與被上訴人巽揚公司於103年4月16日簽訂系爭房屋買 賣契約、與被上訴人林美滿簽訂系爭土地買賣契約，上訴人 購買「○○○」編號：第6樓編號6A房地，其中房屋價金499 萬元、土地價金269萬元，計768萬元。 ⒊被上訴人巽揚公司依約應於103年7月30日前開工，並於105 年1月30日前完成主建物、附屬建物等必要設施，並取得使 用執照。 ⒋被上訴人於105年9月21日取得使用執照。（上訴人在本院主 張105年9月29日取得使用執照，見本院卷第47頁）。 ⒌上訴人截至被上訴人取得使用執照，共計交付房屋款116萬 元、土地款112萬元，合計已給付房地價金228萬元。 ⒍105年11月8日梁宗仁與被上訴人業務主管○○○聯絡，催促 建物細項工程完工。 ⒎上訴人於105年12月16日逾期繳交「代收社區管理基金」、 「代收水電瓦斯管費」計15萬元。 ⒏上訴人於106年1月14日與被上訴人進行驗收交屋程序，上訴 人委由梁宗仁配合被上訴人業務主管○○○進行工程驗收， 發現有主臥天花板水漬、客廳門軌道彎曲變形、水電未測試 、玄關大門門鎖片不平等19項缺失，待改進。 ⒐被上訴人於106年3月2日以存證信函（神岡社口郵局第19號 存證信函）向上訴人催繳第19期款項537萬元及「代收社區 管理基金」、「代收水電瓦斯管費」15萬元，上訴人於106 年3月6日收受。 ⒑上訴人於106年3月7日以臺中法院郵局第153號存證信函，主 張被上訴人巽揚公司遲延領得使用執照已逾8個月（應為7個 月又30天），且建屋施工品質不佳，依法解除契約，請求退 還房屋款及給付違約賠償、遲延利息，經被上訴人林美滿於 106年3月7日、被上訴人巽揚公司於106年3月8日收受。 ⒒被上訴人於106年3月17日以原證9之存證信函，通知上訴人 解除契約並沒收價金。 ⒓對於兩造所提證物，形式上真正均不爭執。 ⒔上訴人已於107年7月10日向臺中地院提存所領取被上訴人 巽揚公司、林美滿分別依原審判決主文第一、二項提存之 本息各701,002元（包含房屋價款661,000元及106/4/13～ 107/8/13利息40.002元）、902,240元（包含土地價款本 金851,000元及106/4/13～107/6/26利息51,240元）。 ㈡兩造爭執之事項： ⒈上訴人主張本件已解除契約，被上訴人主張上訴人於解除契 約前，應先行催告，被上訴人抗辯有無理由？ ⒉上訴人於繳款遲延期間，以被上訴人所蓋建物有瑕疵未修補 、取得使用執照逾期為理由，解除契約，有無理由？有無違 反誠信原則？ ⒊被上訴人主張本件被上訴人已經解除契約，有無理由？ ⒋如上訴人主張解除契約為有理由，上訴人請求返還已付價金 、遲延利息、違約金，有無理由？違約金有無過高？ 五、得心證之理由： 上訴人主張與被上訴人巽揚公司及林美滿分別簽訂系爭房屋 買賣契約、系爭土地買賣契約，購買被上訴人巽揚公司建造 之「○○○」建案中編號：第6樓編號6A房地等情，為被上 訴人所不爭執，並有上訴人提出系爭房屋買賣契約及土地買 賣契約影本在卷可稽，堪認為真實。上訴人主張其已合法解 除上開房屋及土地買賣契約乙節，為被上訴人所否認。茲就 兩造爭執，分別論述如下： ㈠上訴人主張其已解除契約，被上訴人抗辯上訴人於解除契約 前，應先行催告為無理由： ⒈按民法第254條之規定，應僅係法律所認解除權之一種。如 契約當事人間，約定一方給付遲延時他方得不經催告逕行解 除契約（約定解除權），或保留一方應於一定期間履行作為 解除條件（附解除條件之買賣契約）者，基於私法自治原則 ，亦非法所不許（最高法院86年度台上字第3165號判決意旨 參照）。 ⒉經查，系爭房屋買賣契約第9條第1項約定：「本預售屋之建 築工程應於103年7月30日前開工，於105年1月30日前完成主 建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執 照…」；第9第2項後段約定：「若逾期3個月仍未取得使用 執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理」； 第21條前段約定：「賣方違反本契約第8條、第9條第1項、 第2項或第20條規定者，買方得解除本契約。」，而系爭建 案於105年9月21日始取得臺中市政府都發局105中都使字第 01839號使用執照（原審調解卷第86頁）等情，為兩造所不 爭執，是系爭建案取得使用執照之時間，顯已逾系爭房屋買 賣契約第9條第2項約定之105年1月30日，並已逾前開期日3 個月以上，應視同違約，故被上訴人巽揚公司因違反第9條 第1項、第2項之約定，上訴人主張依第21條約定已生約定解 除契約之事由，且系爭房屋買賣契約第28條約定「本契約與 另行簽訂之土地預定買賣契約書具連帶關連性，應共同履行 ，任何一部分不履行視同全部違約，解除本約時視為全部解 約」，另系爭土地買賣契約第17條亦為上開相同之約定，有 該土地買賣契約附卷可證（原審調解卷第75頁），故系爭房 屋及土地買賣契約均已生解除契約之事由。上訴人依系爭買 賣契約21條特別約定取得解除權，其行使解除權，於法有據 。 ⒊被上訴人雖抗辯上訴人於解除契約之前未踐行催告程序，逕 自解除系爭買賣契約並未合法，不生解除契約之效力云云。 然查民法第254條固規定契約當事人之一方遲延給付者，他 方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時， 得解除其契約。惟上開規定非不得由當事人以契約約款加以 排除而另為約定，依據系爭房屋買賣契約第9條第2項之約定 ，被上訴人巽揚公司應於105年1月30日之前取得使用執照， 逾期3個月則視同賣方即被上訴人巽揚公司違約，雙方同意 依違約之處罰規定處理；又依第21條前段約定：賣方違反本 契約第9條第1項、第2項者，買方得解除本契約。是兩造就 逾期3個月取得使用執照之效果，已另為約定視為被上訴人 違約並賦予上訴人有契約解除權，至為甚明。從而，被上訴 人取得使用執照日期已逾約定期日3個月，上訴人依據兩造 間之約款自已取得解除系爭房屋與土地契約之權利。因此， 被上訴人抗辯系爭契約解除應先為催告等語，尚非可採。 ㈡被上訴人抗辯系爭房屋買賣契約約定有排除伊遲延取得使用 執照責任，即巽揚公司於105年12月9日通知上訴人繳納第19 期款項，及應於105年12月16日前繳納代收款，並有該繳款 通知單影本可憑，而上訴人未於該期日前繳納第19期款及代 收款，上訴人已負遲延責任在先，依系爭房屋買賣契約第9 條第1項後段第㈢款第⒉點約定，伊不負遲延責任，上訴人 以伊遲延取得使用執照解除契約，並無理由云云。 ⒈惟按定型化契約應受衡平原則限制，係指締約之一方之契約 條款已預先擬定，他方僅能依該條款訂立契約，否則，即受 不締約之不利益，始應適用衡平原則之法理，以排除不公平 之「單方利益條款」，避免居於經濟弱勢之一方無締約之可 能，而忍受不締約之不利益，是縱他方接受該條款而締約， 亦應認違反衡平原則而無效，俾符平等互惠原則。又定型化 契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋；其條款違 反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效，消費者保護法第 11條第2項、第12條第1項分別定有明文（最高法院96年度台 上字第1246號、84年度台上字第1239號判決參照）。本件被 上訴人於105年9月21日始取得使用執照，顯已逾期在先，依 系爭房屋買賣契約第9條第1項前段規定，被上訴人未於105 年1月30日前取得使用執照，自有違約情事。再依第21條第1 款約定，買方得解除本契約，是上訴人於被上訴人逾期取得 使用執照，自得依約解除本件買賣契約。雖系爭房屋買賣契 約第9條第1項後段第㈢款第2點規定，被上訴人違約時，以 「買方未依約按時付清應給付之各期款及因逾期付款之滯納 金時」，排除賣方不負遲延取得使用執照責任與交屋遲延責 任，顯違反衡平原則及平等互惠原則，揆諸前揭說明，該條 款之約定應為無效。基此，上訴人雖已因逾期繳納第19期款 及代收款情事，然因被上訴人違約在先，逾期取得使用執照 ，其違約後再主張解除契約、沒收價金，顯無理由。 ⒉被上訴人雖稱上訴人知悉被上訴人遲延取得使用執照，仍繼 續繳納期款，長達8個之久得行使解除權而未行使，嗣才行 使解除權，有違誠信原則云云。惟查上訴人配偶梁宗仁係系 爭建案之機電技師，因建案遲延完工，基於合作關係而保留 對被上訴人違約所得主張之權利，並非予以放棄；況上訴人 於進行工程驗收，發現19項工程瑕疵，於106年2月19日與業 務主管賴淑惠聯絡，告知依契約第21條辦理解約，於協調、 驗屋過程中，自始未放棄解約及請求遲延利息、違約金等權 利，雖有仍支付期款行為，但被上訴人仍有可歸責事由，且 買賣契約特約明定上訴人保有解除權，上訴人依約定對被上 訴人為解約，要求被上訴人負遲延利息及給付違約金之責， 自無違反誠信原則之可言。是被上訴依系爭房屋買賣契約第 9條第1項後段第㈢款第2點之規定，主張有排除被上訴人遲 延責任之約定云云，即無可採。 ㈢被上訴人主張本件被上訴人已經解除契約，有無理由？ 上訴人於被上訴人逾期取得使用執照為由，於106年3月7日 以存證信函解約，洵屬法有據，有如前述，因上訴人解除契 約在先，兩造契約效力不復存在，被上訴人無從再為解除契 約，被上訴人嗣於上訴人解除契約後之106年3月17日再行解 除契約，自不生解除之效力。是被上訴人抗辯系爭契約業經 其解除，其得依系爭爭房屋買賣契約第21條第2項約定，沒 收以房地總價金百分之15計算之違約金等語，自無可採。 ㈣上訴人主張解除契約為有理由，其得請求返還已付價金、遲 延利息、違約金為多少？違約金有無過高？ ⒈按契約解除時，當事人雙方互負回復原狀之義務，除法律另 有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物應返還之 ，如給付物為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，此 為民法第259條第1款及第2款所明定。系爭房屋及土地買賣 契約業經上訴人合法解除，則依上開規定，兩造互負回復原 狀之義務，而系爭房屋買賣契約第21條第1項約定，賣方違 反本契約第8條、第9條第1項、第2項或第20條規定者，買方 得解除契約，解約時賣方除應將買方已繳之房屋價款及遲延 利息全部退還買方外，並應同時賠償房屋總價款百分之15違 約金予買方，但該賠償之金額超過買方已繳價款者，則以已 繳價款金額為上限，不得另行請求損害賠償。據此上訴人解 除契約後，自得請求上訴人返還交付巽揚公司房屋款116萬 元、交付林美滿土地款112萬元，上訴人依民法第259條規定 、系爭房屋買賣契約第21條第1項約定，請求返還已付上開 價金，於法有據。 ⒉次按民法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得 減至相當之數額。」故約定之違約金苟有過高情事，法院即 得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付 後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由 債務人訴請法院核減。最高法院79年台上字第1612號判例著 有明文。經查：依系爭房屋買賣契約第21條第1項約定，被 上訴人違反第9條第1項約定，上訴人解除契約後，除得請求 被上訴人退還價款外，另約定：賣方（即被上訴人）應同時 賠償「房屋」總價款百分之15之違約金予買方（即上訴人） ，但該賠償之金額超過買方已繳價款者，則以已繳價款金額 為上限，不得另行請求損害賠償（見原審調解卷第28頁）。 核其文義，此違約金百分之15之計算基準，當指「房屋」總 價款而言。另系爭土地買賣契約第13條第1項約定，被上訴 人違反第12條規定，上訴人解除契約後，除得請求被上訴人 退還土地價款及遲延利息外，賣方並應同時賠償「土地」總 價款百分之10之違約金予買方，但該賠償之金額超過買方已 繳價款者，則以已繳價款金額為上限，不得另行請求損害賠 償同（同調解卷第73、74頁）。又約定之違約金額過高者， 法院得減至相當之數額，民法第252條亦有明文。本院審酌 系爭房屋、土地買賣價格，被上訴人違約情節，已完工比例 等情，認兩造就上開違約金之約定15%為過高，並參酌「○ ○○」建案之其他購買戶請求被上訴人返還買賣價金等訴訟 ，關於違約金之請求係按5%計算（有本院107年度上易字第 533號判決可參），認應酌減為百分之5始為恰當，則被上訴 人巽揚公司應給付之違約金為249,500元（計算式：4,990, 000×5/100＝249,500），被上訴人林美滿應給付之違約金 為134,500元（2,690,000×5/100＝134,500），而上訴人就 房屋、土地已分別受償701,002元、902,240元，自應予扣除 ，則房屋部分扣除後上訴人請求被上訴人巽揚公司給付 708,498元為有理由，應予准許（計算式：1,160,000＋ 249,500－701,002＝708,498）。上訴人請求被上訴人林美 滿給付部分，扣除土地受償部分，未逾352,260元範圍，則 上訴人僅請求被上訴人林美滿給付269,000元，亦有理由， 應予准許（計算式：1,120,000＋134,500－902,240＝352, 260）。逾上開部分之請求，則均無理由。 六、綜上所述，被上訴人依民法第259條第1款、系爭房屋買賣契 約第21條第１項、系爭土地買賣契約第13條第1項，除原審 判決確定金額外，請求被上訴人巽揚公司再給付708,498元 、請求被上訴人林美滿再給付269,000元，及均自107年8月 15日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，洵屬有據 ，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審 就上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上 訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由， 爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。又上開不應准許部分 ，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。至於本判決第二項 所命給付金額未逾150萬元，不得上訴第三審，上訴人聲請 供擔保為假執行之宣告，核無必要，原審駁回上訴人此部分 假執行聲請，尚無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部 分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及調查證據，核與本件判 決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。 八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項前段， 判決如主文。 中 華 民 國 108 年 5 月 15 日 民事第一庭 審判長法 官 陳賢慧 法 官 黃綵君 法 官 王重吉 以上正本係照原本作成。 不得上訴。 書記官 林玉惠 中 華 民 國 108 年 5 月 15 日