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臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　107年度上易字第315號 上　訴　人　葉碧蓮 訴訟代理人　楊振裕律師 複代理人　　陳柏宏律師 被上訴人　　恒加建設有限公司 法定代理人　張麗霙 訴訟代理人　楊尊順 訴訟代理人　張格明律師 上列當事人間返還不當得利事件，上訴人對於民國107年5月7日 臺灣彰化地方法院106年度訴字第1086號第一審判決提起上訴， 本院於108年2月19日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 壹、訴訟要旨： 一、被上訴人主張：兩造於民國106年6月29日簽訂不動產買賣契 約（下稱系爭契約）約定伊購買上訴人所有坐落於彰化縣○ ○鎮○○段○○○○地段○○○地號）000地號土地、權利 範圍全部（下稱系爭土地），及作為巷道之000地號土地應 有部分48/288，總價金新臺幣（下同）980萬元，並依約給 付定金100萬元。而系爭土地藉由目前之私設道路（即000、 000及000地號土地）通行最為簡便，符合當事人契約真意， 詎伊於同年8月間，經由同段000地號土地所有人蔡○○告知 ，上訴人對蔡○○提起確認通行權訴訟，經原審法院105年 度簡上字第11號事件（下稱系爭通行權事件）敗訴確定，且 蔡○○明示不同意000地號土地供系爭土地通行，足證無法 申請建築使用，上訴人辯稱仍得起訴或自行處理與兩造特約 之原意不合，是上訴人應依買賣契約附註(三)「雙方同意取 消買賣，定金無息退還」之約定（下稱系爭約款）返還定金 100萬元；或認系爭土地可供建築及申請建築線為停止條件 ，或被上訴人依民法第92條撤銷受詐欺之意思表示，或本於 上訴人惡意隱匿締約重要事項之締約上過失請求損害賠償， 爰依系爭約款、民法第179條、民法第184條、民法第247條 之1規定，擇一求為命上訴人給付100萬元並加計自106年11 月3日起起算之法定遲延利息之判決，暨為以供擔保為條件 之假執行。於本院答辯聲明：駁回上訴。 二、上訴人抗辯略以：系爭土地曾由訴外人○○建設 有限公司（ 下稱○○公司 ）103年間申請建造執照獲准，自可供建築使 用；被上訴人為建設公司，知悉系爭土地為袋地及是否有道 路可對外通行，縱使無法經由000地號土地通行，亦得經由 其他鄰地行使袋地通行權，仍可供建築使用；且契約文字 已明，不得曲解，和美鎮公所107年7月26日和鎮建字第1070 015522號函已准發給上訴人所委任之吳○○建築師建築線指 示(定)圖說在案；實則上訴人有向仲介表示上訴人能提供之 資料係鄰地000地號轉角補償同意書，關於通行權問題需由 被上訴人自己處理，系爭契約附註(二)鄰地000地號轉角補 償同意書一併轉讓給甲方，益徵系爭000地號土地於指定建 築線後，關於取得鄰地同段000、000、000、000、000等地 號之土地所有權同意書需由被上訴人自行處理，上訴人不負 有取得前開同意書之義務。況依彰化縣建築管理自治條例第 2條第1項規定，系爭土地面○○○鎮○○路○段○○○巷之現有 巷道，得申請指定建築線，且如規畫建築時總樓地板面積未 超過660平方公尺，亦無須指定建築線。上訴人並無隱瞞系 爭土地無法建築及詐欺被上訴人之情形，被上訴人迄未提出 其申請建築遭駁回之證明，被上訴人之請求實屬無據等語。 於原審答辯聲明：被上訴人之訴駁回；如受不利判決，願供 擔保免予假執行。於本院上訴聲明：原判決廢棄。被上訴人 在第一審之訴駁回。 貳、本件經受命法官會同兩造整理不爭執事項如下：（本院卷 127頁反面- 128頁） 一、被上訴人向上訴人購買上訴人所有坐落彰化縣○○鎮○○段 ○○○○號土地（地目建、面積328.34平方公尺，即系爭土地 ）權利範圍全部及000地號土地（地目建、面積605.35平方 公尺，243至000地號土地之共有巷道）權利範圍48/288，約 定價金980萬元。 二、系爭土地為袋地。 三、兩造於106年6月29日簽訂系爭契約書，約定「(三)乙方保證 000地號為可供建築土地，建築線申請沒問題，如果無法申 請建築時，雙方同意取消買賣，定金無息退還甲方」等內容 。 四、被上訴人交付100萬元支票作為定金予上訴人，並經上訴人 兌現。 五、本件上訴人於104年間對000地號土地所有權人蔡蔡○○起確 認通行權存在訴訟，經原法院於105年5月3日以105年度簡上 字第11號判決本件上訴人敗訴確定。 六、000地號土地於103年間，經訴外人○○公司 申請建造執造併 同申請指定建築線（指定之建築線見原審卷第59頁標示紅線 位置），經彰化縣和美鎮公所於103年7月15日併同建造執照 許可指定建築線上開建造執照已於104年4月15日逾期失效。 參、得心證之理由： 一、系爭買賣契約手寫附註事項(三)約定「乙方（上訴人）保證 000地號為可供建築土地，建築線申請沒問題，如果無法申 請建築時，雙方同意取消買賣，定金無息退還甲方」等語， 雙方就契約解釋有爭執，被上訴人以系爭土地目前私設道路 之鄰地000地號土地所有人蔡○○既明示不同意系爭土地通 行，確無法申請建築使用等語，上訴人辯稱被上訴人仍得經 由其他鄰地行使袋地通行權，或由被上訴人起訴或自行處理 以使該土地供建築使用云云。 二、按契約乃當事人間本其自主之意思、自我決定及自我拘束所 成立之法律行為，基於私法自治及契約自由之原則，契約不 僅在當事人之紛爭事實上作為當事人之行為規範，在訴訟中 亦成為法院之裁判規範。解釋契約，應於文義上及論理上詳 為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟 酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證 據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經 濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面 或截取書據中一二語，任意推解致失其真意。且解釋意思表 示在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性， 解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而 為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目 的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中 應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則 始終介於其間以修正或補足之（最高法院88年度台上字第 1671號裁判要旨參照）。法院應以有理性之人處於契約當事 人地位，對契約文義所得理解意義為準，即要求契約當事人 於締約時，一方面顧及其表意內容客觀上之了解可能性，他 方面亦須負有應注意正確了解他方當事人所表示之意思，藉 以平衡當事人利益及合理分配危險。 三、經查： (一)上訴人於原審準備程序陳明：被上訴人簽約時有問伊可不可 以申請建照，伊說可以，伊之前有申請過了等語，並提出 103年間由○○公司 所申請、和美鄉公所103年和鎮建字第 12758號建造執造及所附位置示意圖為憑（原審卷第52、58 -59頁）；於原審言詞辯論期日陳明：被上訴人可依103年所 申請指定建築線之位置再重新申請指定建築線等語。而前開 建築執照之指定建築線位於該土地東側地籍線，並經由000 地號土地、000地號土地、000地號土地對外通行，而系爭附 註二尚提及『鄰地000地號轉角補償同意書一併轉讓給甲方 』（本院卷87頁），參諸上開原審卷第59頁103年和鎮建字 第12758號建造執造所附位置示意圖，足知前揭附註(二)「 鄰地000地號轉角補償同意書」所指轉角，即為103年建造執 照申請位置所行經現有私設道路「○○路1段000巷」轉角位 置。準此，兩造系爭買賣契約附註事項(三)約定「建築線申 請沒問題，如果無法申請建築時…」，自難將之解為與「○ ○路1段000巷」私有巷道無關之「往東通行線東路」情形， 上訴人辯稱：縱使無法經由000地號土地通行，亦得經由其 他鄰地行使袋地通行權，對外通行可向東通行線東路，不一 定要對外通行000地號土地，仍可建築云云，顯與兩造締約 真意相違，洵無可採。 (二)上訴人雖提出系爭土地已獲准許指定建築線之證明文件（即 上證一，○○鎮公所107年7月26日和鎮建字第1070015522號 函，本院卷37-40頁），惟○○鎮公所以107年8月20日和鎮 建字第1070017892號函檢送該次建築線指示（定）之申請書 、地籍圖謄本、由同段000號、000號土地所有人林正民、陳 燈河分別出具之通行使用契約書、同意書等資料（本院卷第 83-90頁），同時指明：依據彰化縣建築管理自治條例第3、 7條（條文內容見本院卷第65、66頁），本案土地申請建築 時，尚須『000、000、000、000、000號土地所有權同意書 等語（本院卷第83頁），又和美鎮公所107年4月13日和鎮建 字第1070006327號函載明：系爭土地應指示於○○路1段（ 函文誤載為2段）之道路邊界線，自（函文誤載為至）建築 線連接至建築基地之私設通路應由土地所有權人自行取得土 地權利證明文件等語（原審卷第121頁），足見被上訴人倘 預計以面臨現況之私設道路所指示建築線，據以申請建築執 照，勢須000地號等鄰地所有權人同意提供土地通行甚明。 (三)上訴人辯稱：其有跟仲介說被上訴人自己解決通行權的問題 等語，惟並無提出任何證據以為佐證；上訴人復以：其既言 明系爭契約附註(二)鄰地000地號轉角補償同意書一併轉讓 給甲方，可見其不負取得鄰地同段000、000、000、000、00 0等地號之土地所有權同意書之義務云云。惟系爭契約既係 在經由○○路1段000巷對外通行之基礎下訂立，且若相關之 通行土地含000地號土地所有權人明示不同意，即無法申請 建築執照已如前述。而兩造締約時，前開103年建築執照於 104年4月15日期限屆滿失效，有○○鎮公所107年1月3日和 鎮建字第1060027333號函可參（原審卷第76頁），且系爭通 行權事件早在兩造締約前之105年5月3日已判決上訴人敗訴 確定（見原審卷第16頁判決書列印本），可見締約當時關於 系爭土地難以藉由私有巷道對外通行、以及無法以面臨該私 有巷道之建築線取得建築執照之不利益，業已明確；茲本件 買賣雙方慎重其事明定上訴人保證000地號「為可供建築土 地，建築線申請沒問題」，並指明效果為「雙方同意取消買 賣，定金無息退還甲方」，由雙方當事人上開特約事項所欲 達到之目的，顯然無意將此種不利益歸於被上訴人負擔，上 訴人以同意書應由被上訴人自行取得云云，辯稱無庸返還定 金，委無可採。 四、綜上所述，被上訴人依系爭約款，請求上訴人返還定金100 萬元及自起訴狀繕本送達被告之翌日即106年11月3日起至清 償日止之法定利息，為有理由，應予准許。被上訴人本於系 爭條款之請求為有理由，本件被上訴人其餘請求權無須再予 審酌。是原審判命上訴人如數給付，並為供擔保准、免假執 行之宣告，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予 廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。 肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決結果不生影響，爰不一一論列。 伍、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 108 年 3 月 5 日 民事第二庭 審判長法 官 謝說容 法 官 陳蘇宗 法 官 林慧貞 以上正本係照原本作成。 不得上訴 書記官 胡美娟 中 華 民 國 108 年 3 月 5 日