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臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　107年度上易字第576號 上　訴　人　第益木器股份有限公司 法定代理人　黃金閔 訴訟代理人　譚雅蓁律師 被　上訴人　竣昇股份有限公司 法定代理人　陳火炎 訴訟代理人　林開福律師 複　代理人　田美娟律師 上列當事人間請求給付違約金等事件，上訴人對於中華民國107 年9月26日臺灣臺中地方法院106年度訴字第3042號第一審判決提 起上訴，並為訴之追加，本院於108年11月12日言詞辯論終結， 判決如下： 主 文 上訴及追加之訴均駁回。 第二審訴訟費用（含追加之訴部分）由上訴人負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求 之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、 第255條第1項第2款定有明文。本件上訴人在原審依租賃契 約及修繕協議之規定，起訴請求被上訴人應給付上訴人新臺 幣121萬4,362元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按年息5%計算之利息。嗣上訴人上訴後，復追加請求被上訴 人應協同辦理工廠登記證之變更（聲明詳下述)，經核其追 加請求之基礎事實亦係基於上開修繕協議所衍生之爭執，與 民事訴訟法第446條第1項但書及第255條第1項第2款規定相 符，自應予准許，合先敘明。 貳、實體部分： 一、上訴人主張： ㈠被上訴人前向上訴人承租門牌號碼臺中市○○區○○路0段 000巷00弄00號房屋(門牌整編前為００路0段000巷00弄00號 ），地坪約550坪（下稱系爭房屋)，作為工廠及倉庫。兩造 簽訂有房屋租賃契約(下稱系爭租賃契約)，最後一次租約之 租期自民國(下同)103年7月15日起至105年7月14日止，租金 每月新臺幣(下同)8萬5,000元。加計先前之租約，合計已租 用約20年。 ㈡上訴人於105年1月初即通知被上訴人，租賃期間至105年7月 14日屆滿即不再續租，嗣經被上訴人要求，同意延長租約半 年，至106年1月15日期滿。詎於106年1月15日，被上訴人仍 未依約定將房屋點交上訴人，遲至同年7月16日始將房屋回 復原狀交還。依系爭租賃契約手寫條款及加註條款第1條之 約定，被上訴人應給付上訴人新臺幣(下同)100萬元之違約 金。 ㈢因上訴人自106年1月起，另同意第三人盾威有限公司(負責 人同為黃文閔，下稱盾威公司)進駐系爭房屋，使用區域約 60坪，被上訴人自斯時起實際使用之面積僅有為490坪，故 兩造於106年6月15日簽立「廠房復原修繕協議」(下稱系爭 修繕協議)時，於第九條約定，此一時期，被上訴人應按其 實際使用系爭房屋之面積比例，支付對價。茲以被上訴人使 用面積490坪(計算式:550－60＝490)及每月租金8萬5,000元 計算，被上訴人自106年1月15日起至106年7月15日將房屋返 還止，此6個月期間，被上訴人應給付上訴人之對價為45萬 4,362元【計算式:85,000×490/550×6＝454,362】，扣除 上訴人應返還之押金24萬元，再加計前開違約金100萬元後 ，被上訴人合計應給付上訴人121萬4,362元(計算式:1,000, 000＋454,362－240,000＝1,214,362)。 ㈣被上訴人於系爭房屋原辦理有合法之工廠登記證，租約終止 後，因上訴人擬進駐繼續使用該房屋作為營運之廠房，兩造 遂另於修繕協議第六條約定「出租方須要竣昇提供廠登」。 據此，被上訴人亦負有將系爭房屋之工廠登記證主體變更為 上訴人之義務。 ㈤爰依系爭租賃契約、修繕協議之法律關係提起本件訴訟，並 聲明求為判決：⒈被上訴人應給付上訴人121萬4,362元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之 利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。 ㈥原審就使用房屋之對價即45萬4,362元部分，認被上訴人除 得以押金24萬元為抵銷外，依修繕協議，上訴人另需給付被 上訴人電力分攤費用19萬4,900元，而被上訴人則另需給付 上訴人雇工回填廠房內浸泡池之混凝土費用1萬7,371元，兩 相抵銷後，被上訴人尚應給付上訴人3萬6,833元【計算式： 454,362－194,900－240,000＋17,371＝36,833)。同時駁回 上訴人關於100萬元違約金之請求，而為上訴人一部勝訴、 一部敗訴之判決，即判命被上訴人應給付上訴人3萬6,833元 及自起訴狀繕本送達翌日(即106年11月29日)起至清償日止 ，按年息5%計算之利息。上訴人就其敗訴部分聲明不服，提 起上訴，並於本院依修繕契約之規定追加請求被上訴人協同 辦理工廠登記證之變更，並上訴聲明： ⒈原判決關於駁回上訴人後開第⒉項之訴部分廢棄。 ⒉被上訴人應再給付上訴人117萬7,529元及自106年11月29 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 ⒊被上訴人應提供公司大小章(以被上訴人公司最新變更登 記表上之印鑑章為準)、經濟部工廠登記證00000000號正 本，協同上訴人將竣昇股份有限公司二廠工廠登記編號00 000000號之工廠廠名由竣昇股份有限公司二廠變更登記為 第益木器股份有限公司，工廠負責人姓名由陳火炎變更登 記為黃金閔，公司(營利事業)統一編號由00000000號變更 登記為00000000號。 二、被上訴人則以： ㈠兩造除簽有系爭租賃契約外，先以口頭延長租期至106年1月 15日，再於106年6月15日簽訂系爭修繕協議，延長房屋修繕 復原之期間至106年7月15日止，並就修繕復原期間租金之計 算另予約定，則系爭租賃契約手寫及加註條款即再無適用之 餘地，被上訴人於廠房復原修繕期間使用系爭房屋，應無違 約可言。退步言，縱認上訴人得請求違約金，其所受損害至 多僅為租金之收益，則上訴人既已請求此一時期被上訴人使 用房屋之對價，已無其他損害可言，自不得再請求違約金。 ㈡被上訴人對於上訴人尚有押租金24萬元、及應分擔向台電公 司申請電力配置之費用19萬4,900元等債權；被上訴人爰為 抵銷之意思表示。另系爭房屋之浸泡池混凝土回填作業費用 ，縱為上訴人雇工所為，但實際鋪設混凝土之數量至多僅約 9.12立方米，上訴人主張使用23立方米，並非事實。 ㈢爭修繕協議第六條約定，被上訴人須提供廠登，只是要證明 被上訴人係合法經營之工廠，並無於租約終止後，協同上訴 人辦理工廠登記證變更之義務。 ㈣答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。 三、爭點整理： ㈠兩造不爭執事項： ⒈被上訴人自85年間起，即以每2年換約一次之方式，接續 向上訴人承租系爭房屋，地坪約550坪，最後一次租約期 間為103年7月15日起至105年7月14日止，租金每月8萬5, 000元，並已支付押租保證金24萬元。 ⒉租約第11條上方以手寫加註：「乙方(即被上訴人)租賃期 滿終止，乙方遷出本租賃物時，無條件將有關營業上有登 記在案資料全部撤銷或遷移他處。」(原審卷第6頁) ⒊租約第18條以手寫加註：「乙方(指被上訴人)於終止租約 或租賃期滿不交還房屋，即應支付違約金新臺幣壹佰萬元 整」。又租約末以另紙附記：「本租賃期滿，經甲方(指 上訴人)通知點交標示物，乙方仍為遲延點交者，乙方願 付賠償金新台幣壹佰萬元正給予甲方...」(原審卷第7頁) 。 ⒋105年7月14日原租約期滿，被上訴人並未點交房屋予上訴 人，雙方口頭協議延長租期至106年1月15日。被上訴人自 原租約105年7月屆滿至106年1月15日前，仍有按原租約所 約定之租金數額，交付上訴人。 ⒌106年1月15日，被上訴人未點交房屋予上訴人，雙方於10 6年6月15日另簽立系爭修繕協議，約定修繕復原期間自10 6年1月15日起算。修繕協議內容與本件爭點有關之約定如 下： ⑴第六點：出租方須要竣昇提供廠登。 ⑵第七點：動力電2顆能否議價售予出租方。 ⑶第八點：浸泡池回填完畢後，出租方要自行澆置混凝土 ，混凝土由竣昇支付費用。 ⑷第十點：原合約竣昇承租至106年1月15日，因修繕復原 期間，致出租方租金未能收取，又因出租方已有進場使 用部分面積，因此，雙方協議，此期間兩造雙方各佔使 用面積比例分攤。 ⒍被上訴人於106年5月24日向臺中市環保局申請工廠解除列 管，臺中市環保局於106年6月6日核准解除列管，被上訴 人於106年7月16日點交房屋予上訴人。 ⒎修繕復原期間，被上訴人實際使用面積僅為490坪。依修 繕協議，自106年1月15日起至106年7月16日止，被上訴人 應按比例給付上訴人使用房屋之對價為45萬4,362元。被 上訴人對上開金額不爭執。 ⒏押租保證金24萬元，上訴人同意返還。 ⒐電力設備部分，被上訴人同意以19萬4,900元轉讓予上訴 人，上訴人同意以上開價額受讓。 ⒑浸泡池回填後，上訴人支出澆置混凝土之費用為1萬7,371 元（即9.12立方米×1904.759元＝17,371元)，被上訴人 同意支付。 ⒒被上訴人公司之統一編號為00000000；上訴人公司之統一 編號為00000000；盾威公司之統一編號為00000000，上訴 人公司與盾威公司均為同一負責人；另被上訴人公司登記 在系爭房屋之工廠登記證編號為00000000。盾威公司係上 訴人所經營，於系爭租約終止後，準備進駐廠房營運之公 司。 ㈡主要爭點： ⒈上訴人按原租約之約定，請求被上訴人給付違約金100萬 元，有無理由？ ⒉上訴人追加依原租約及修繕協議第六點，請求被上訴人辦 理工廠登記證變更，有無理由？ 四、得心證之理由： ㈠上訴人得向被上訴人請求給付106年1月15日至106年7月15日 使用系爭房屋之對價45萬4,362元，但不得請求給付違約金 100萬元： ⒈系爭租約第18條以手寫加註：「乙方(即被上訴人)於終止 租約或租賃期滿不交還房屋，即應支付違約金新臺幣壹佰 萬元整」；又租約末以另紙附記：「本租賃期滿，經甲方 (即上訴人)通知點交標示物，乙方仍為遲延點交者，乙方 願付賠償金新台幣壹佰萬元正給予甲方...」，此有租賃 契約在卷可稽(原審卷第7、9頁)，復為兩造所不爭執。可 見兩造對於租期屆滿未返還系爭房屋，確實有違約金之約 定。 ⒉又系爭租賃契約原定租期至105年7月14日屆滿，嗣經口頭 展延至106年1月15日。兩造再於106年6月15日簽訂系爭修 繕協議，依修繕協議第六條約定「原合約竣昇承租至106 年1月15日，因修繕復原期間租金未能收取，又因出租方 已有進場使用部分面積，因此，雙方協議，此期間兩造雙 方各佔使用面積比例分攤。」由此可知，於租約第一次展 延之屆滿日即106年1月15日，被上訴人並未返還系爭房屋 。上訴人固主張，被上訴人僅係同意展延被上訴人使用系 爭房屋之期間，惟並無免除本應於105年7月14日原租期屆 滿時，被上訴人未點交房屋之違約責任，惟查： ⑴按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥 於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須 別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法 院17年上字第1118號判例意旨參照）。 ⑵依系爭租賃契約手寫條款及加註條款第1條所載違約金 之約定，僅於上訴人通知點交標的物，被上訴人仍遲延 點交，拒不返還房屋時，始有適用之餘地，至於兩造合 意延長系爭房屋使用期限，應不在該約定適用範圍內。 茲被上訴人既已同意展延被上訴人修繕復原房屋之期間 ，應認已有變更原租約所約定被上訴人占有使用系爭房 屋期限之合意。上訴人再以被上訴人逾期未點交房屋為 由，請求給付違約金，自屬無據。 ⑶另兩造於106年6月15另簽訂系爭修繕協議，其中第1條 至第5條、第8條分別載明上訴人要求被上訴人修繕復原 系爭房屋之項目，又於系爭修繕協議第9條約定：「原 合約竣昇承租至106年1月15日，因修繕復原期間租金未 能收取，又因出租方已有進場使用部分面積，因此，雙 方協議，此期間兩造雙方各佔使用面積比例分攤。」自 始至終均未提及關於違約金之爭議。且被上訴人係於10 6年6月6日始經臺中市環保局核准解除列管，意即斯時 始完成所有結束營業之作業，而系爭修繕協議，係在10 6年6月15日始簽定，倘上訴人未免除被上訴人之違約責 任，豈有未於事後簽定之協議書載明違約責任之理。 ⑷另上訴人於修繕復原期間，因容許盾威公司進場使用系 爭房屋之部分範圍(約60坪)，遂與被上訴人另行議定被 上訴人應給付使用對價之計算方式。除因被上訴人實際 占有管領之範圍減少，因而依原租約所約定之租金，按 比例減少外，並沒有因此減少被上訴人給付對價之義務 ，或更改原租約之任何條款之約定，故本質上應視為租 金之性質。茲探求兩造之真意，並通觀修繕協議內容全 文、交易習慣等，應認兩造確有將修繕復原期間，視為 延長原租約租期之合意甚明。 ⑸系爭租賃契約所約定之違約金，其目的在確保兩造於租 賃期滿後，被上訴人能確實履行返還系爭房屋之義務。 茲兩造既已於原租期屆滿後，先以口頭延長租期至106 年1月15日，再於106年6月15日簽訂系爭修繕協議，同 意被上訴人於106年7月16日始點交房屋，即已排除被上 訴人於原租約期滿未點交房屋之違約責任。則上訴人主 張被上訴人應負違約責任及給付違約金，即非可採。 ⒊另依系爭修繕協議，上訴人已同意被上訴人自106年1月16 日起依實際使用之面積，按比例減少租金，已如前述，而 106年1月16日至106年7月16日，按原租約租金(即每月8萬 5,000元)及比例(即490/550)所計算之數額應為45萬4,362 元，亦為兩造所不爭執，是上訴人自得依租賃契約及修繕 協議之約定，請求被上訴人給付45萬4,362元。 ㈡兩造所主張之抵銷均有理由： ⒈本件系爭租約之保證金為24萬元，上訴人已同意返還；另 依修繕協議，關於電力設備部分，被上訴人同意以19萬4, 900元讓與上訴人，上訴人同意以上開價額受讓；至於上 訴人所支出之浸泡池回填之混凝土費用為1萬7,371元（即 9.12立方米×1904.759元＝17,371元)，被上訴人亦同意 支付。以上均為兩造於本院所不爭執。則兩造各自就上開 給付主張抵銷，自屬有據。 ⒉承前所述，被上訴人應給付延長使用房屋之租金為45萬4, 362元，扣除上訴人應返還被上訴人之押租保證金24萬元 、應負擔之電力分擔費用19萬4,900元，另加計上訴人代 被上訴人雇工施作混凝土回填工程之費用1萬7,371元，則 被上訴人尚應給付上訴人之租金數額為3萬6,833元【計算 式:454,362－194,900－240,000＋17,371＝36,833】。 ㈢上訴人不得請求被上訴人協同辦理工廠登記證之變更： ⒈兩造所簽定之修繕協議第六條雖約定「出租方須要竣昇提 供廠登」，惟並未載明被上訴人應協同將工廠登記證之主 體、負責人及統一編號，均變更為上訴人公司，核先敘明 。 ⒉上訴人固主張，租約既已終止，被上訴人實無再提供工廠 登記證作為證明其為合法經營工廠之必要，故解釋當事人 之真意，所謂「出租方須要竣昇提供廠登」，應指被上訴 人應協同辦理工廠登記證之變更等語，惟查： ⑴上訴人於本院審理中始請求向主管機關查詢本件辦理工 廠登記證變更之可行性(本院卷第127頁)；顯見兩造在 簽定修繕協議時，並不確定本件究竟能否辦理工廠登記 證之變更，或所需程序及文件為何，甚至是否需額外支 出其他費用等，均尚未明瞭，否則類此細節，應會一併 在修繕協議中載明。則關於「出租方須要竣昇提供廠登 」之約定，既係在上開諸多情況均不明確之前題下所為 ，自不能解釋被上訴人已有同意協同辦理工廠登記證變 更之意思。 ⑵另查，上訴人於同意延長被上訴人復原修繕系爭房屋之 期間時，同時徵得被上訴人之同意，由負責人同為黃金 閔之第三人盾威公司進駐使用部分廠房，且兩造亦不爭 執，盾威公司就是在系爭租約終止後，準備進駐廠房營 運之公司(見不爭執事項第11點)。換言之，倘若被上訴 人有協同辦理工廠登記證變更之義務，依當時之真意， 應該是將工廠登記證變更登記為盾威公司，而不是上訴 人。此由上訴人於本院初次就變更工廠登記證之請求為 訴之追加時，係請求被上訴人將工廠登記證之統一編號 變更為「00000000」(即盾威公司之統一編號，參本院 卷第20頁、25頁)，亦足證明。則縱使兩造間有協同辦 理工廠登記證變更之合意，亦非將之變更登記為上訴人 公司。則上訴人請求被上訴人將工廠登記證變更為上訴 人，亦不應准許。 ⑶不論工廠登記證變更之對象為上訴人或盾威公司，依法 本件均無法辦理工廠登記證之變更： ①按工廠登記事項有變更時，應辦理變更登記；工廠遷 移廠址或變更產業類別，應重新辦理工廠設立登記許 可或登記，工廠管理輔導法第16條第2項、第3項分別 定有明文。另現行工廠管理輔導法固無禁止事業主體 變更，惟新事業主體與原事業主體所經營之事業不同 ，如有工廠管理輔導法施行細則第10條所稱變更產業 類別之情形時，應依工廠管理輔導法第16條第3項規 定，重新辦理工廠設立許可或登記，亦有臺中市政府 經濟發展局108年8月22日中市經工字第1080039575號 函在卷可參(本院卷第163頁)。 ②查，被上訴人公司所屬產業類別為「29機械設備製造 業」；盾威公司所屬產業類別為「25金屬製品製造業 」，有工廠公示資料查詢表在卷可按(本院卷第174頁 、178頁)。明顯為不同之產業類別，參照上開說明， 實難將被上訴人原有之工廠登記證，逕變更登記為盾 威公司。 ③另上訴人公司所營事業，原本僅有「組合木材製造業 、竹籐製品製造業、其他木製品製造業，不動產租賃 業及國際貿易業」(本院卷第177頁)，本與被上訴人 公司所屬之機械設備製造業為不同之產業類別。雖上 訴人於本院審理中之108年9月17日，申請增加「CB01 010機械設備製造業」為公司之所營事業項目，以與 被上訴人所屬之產業類別相符，然參照上開臺中市政 府經濟發展局函釋，上訴人既已變更產業類別，即應 依工廠管理輔導法第16條第3項規定，重新辦理工廠 設立許可或登記，不得逕以變更之方式為之，至為灼 然。 ④此外，工廠違反土地使用管制規定者，不得辦理登記 或變更登記，工廠管理輔導法第15條第2款亦有明定 。查系爭房屋所坐落之土地已經由工業區變更為第二 種住宅區，此有土地地籍整理清冊在卷可按(原審卷 第71、72頁)，復為兩造所不爭執(本院卷第148頁)。 參照上開說明，亦不得辦理登記或變更登記。 ⒊綜上，依修繕協議之記載，並無法證明被上訴人有協同辦 理工廠登記證變更之義務；且辦理變更之對象亦非上訴人 ；另本件因已涉及產業類別之變更及違反土地使用管制規 定，亦無從逕為工廠變更之登記。則上訴人請求被上訴人 應協同將工廠登記證變更登記為上訴人，自不應准許。 五、綜上所述，上訴人依租賃契約及修繕協議之約定，請求被上 訴人給付超過3萬6,833元本息部分，非屬正當，不應准許。 從而原審就此部分所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴 論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其 上訴。另上訴人追加依修繕協議之規定，請求被上訴人協同 辦理工廠登記證之變更，亦無理由，併予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 七、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法 第449條第1項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 108 年 11 月 26 日 民事第七庭 審判長法 官 王 銘 法 官 張國華 法 官 高英賓 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀， 其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由 書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。 上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律 師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事 訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項所定關係之釋明 文書影本。如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴裁判費。 書記官 陳宜屏 中 華 民 國 108 年 11 月 26 日