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臺灣高等法院臺中分院民事判決　108年度上易字第155號 上　訴　人　陳子萍 　　　　　　峰展塑膠股份有限公司 上　一　人 法定代理人　劉阿純 共　　　同 訴訟代理人　盧兆民律師 複代理人　　吳建民律師 被上訴人　　金中區不動產經紀有限公司 法定代理人　陳瑞昌 訴訟代理人　蔡麗環 上列當事人間請求給付仲介費事件，上訴人對於民國107年12月 28日臺灣臺中地方法院107年度訴字第35號第一審判決提起上訴 本院於108年9月17日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原判決關於命上訴人峰展塑膠股份有限公司給付超過新臺幣參拾 伍萬陸仟零壹拾壹元及自民國106年10月16日起至清償日止按年 息百分之五計算之利息部分，及該部分假執行之宣告，暨除確定 部分外訴訟費用之裁判均廢棄。 上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回 。 其餘上訴駁回。 第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由上訴人陳子萍負擔 百分之五十九、上訴人峰展塑膠股份有限公司負擔百分之三十一 ，餘由被上訴人負擔。 事實及理由 壹、被上訴人主張： 上訴人陳子萍（下稱陳子萍）、峰展塑膠股份有限公司（下 稱峰展公司）於106年4月間共同委任被上訴人仲介銷售陳子 萍所有臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號 土地、同段008、008-2建號建物（下稱陳子萍所有不動產） ，及峰展公司所有同段007、008、009地號土地（下稱峰展 公司所有不動產），口頭約定報酬按買賣價金百分之一計算 ，且未約定委託期限。經被上訴人居間仲介，訴外人明承貿 易有限公司（下稱明承公司）負責人○○○○（下稱○○○ ○）於106年5月6日表示願以每坪土地新臺幣（下同）25萬 元購買前述不動產，並交付票面金額500萬元支票作為議價 金，被上訴人斡旋後，陳子萍、峰展公司亦同意出售，且於 106年5月9日分別以6777萬1400元、4715萬3600元買賣價金 ，與○○○○簽立不動產買賣契約書（下合稱系爭不動產買 賣契約），被上訴人法定代理人陳瑞昌（下稱陳瑞昌）為確 保賣方仲介費，於簽約當時在議價金臨時收據上記載「仲介 費承諾書賣方仲介費總價金百分之壹由買方價金扣除」，經 上訴人同意及蓋用印信確認。被上訴人已完成上訴人之委託 ，居間媒介系爭不動產買賣契約成立，陳子萍、峰展公司自 應依約依序給付買賣價金百分之一之賣方仲介費67萬7714元 、47萬1536元予被上訴人，經被上訴人以存證信函催請上訴 人於106年10月15日前給付，未獲置理。為此爰依兩造間居 間契約及民法第565條、第566條、第568條第1項規定提起本 件訴訟等語。並聲明：陳子萍、峰展公司應依序給付被上訴 人67萬7714元、47萬1536元，並均自106年10月16日起至清 償日止，按年息百分之5計算之利息（逾上開聲明部分，業 經原審判決駁回被上訴人第一審之訴及其假執行之聲請，未 據聲明不服，業已確定，茲不贅述）。 貳、上訴人則以： 兩造間並無被上訴人所稱「口頭約定仲介報酬按買賣價金百 分之一計算，且未約定委託期限之居間契約」之協議存在， 此由系爭不動產買賣契約書之「仲介人」欄位上並未載明被 上訴人，即可知悉。又系爭不動產買賣契約完全未記載扣除 百分之一價金做為賣方仲介費之文字，○○○○簽約時亦係 開立各1000萬元之支票做為簽約金，並未扣除價金百分之一 ，足見被上訴人之主張，顯非事實。再議價金臨時收據上方 「仲介費承諾書賣方仲介費總價金百分之壹由買方價金扣除 」文字，應係陳瑞昌於事後自行填寫，上訴人並不知情，上 訴人自始至終未與被上訴人有任何居間契約存在，亦未承諾 給付任何仲介費。且縱兩造間有仲介費之約定，因上訴人與 ○○○○在簽立買賣契約後發生糾紛，峰展公司法定代理人 劉阿純（下稱劉阿純）與陳瑞昌於106年5月25日電話對話中 ，陳瑞昌表明不向上訴人收取仲介費，亦應認被上訴人業已 免除上訴人給付全部仲介費之義務，故本件被上訴人向上訴 人請求仲介費並無理由等語資為抗辯。 參、原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，並依兩造聲請 分別為供擔保准、免假執行之宣告，而駁回被上訴人其餘之 訴及假執行之聲請。上訴人就其敗訴部分不服提起上訴（被 上訴人就其敗訴部分，未據聲明不服，業已確定）。兩造聲 明如下： 一、上訴人上訴聲明：㈠、原判決廢棄。㈡、上開廢棄部分，被 上訴人在第一審之訴駁回。 二、被上訴人答辯聲明：上訴駁回。 肆、本件經兩造整理及簡化爭點結果如下（見本院卷第46頁正反 面、第83頁反面，本院依判決格式調整文字）： 一、兩造不爭執事項 ㈠、明承公司負責人○○○○於106年5月6日向陳瑞昌表示希望 購買陳子萍、峰展公司名下不動產，並交付票面金額500萬 之支票1紙做為議價金，陳子萍、峰展公司委由陳瑞昌代管 議價金支票，並由峰展公司法定代理人劉阿純即陳子萍配偶 在議價金臨時收據上簽名。 ㈡、上訴人與○○○○於105年5月9日簽立系爭不動產買賣契約 ，約定由峰展公司以4715萬3600元出售峰展公司所有不動產 、陳子萍以6777萬1400元出售陳子萍所有不動產與○○○○ ，○○○○並各給付票面金額1000萬元支票與陳子萍、峰展 公司。 ㈢、除上訴人否認原審原證1議價金臨時收據記載「仲介費承諾 書仲介費總價金百分之壹由買方價金扣除」之真正外，兩造 所提證物形式上均為真正。 二、兩造爭點事項： ㈠、陳子萍、峰展公司與被上訴人是否成立居間契約？ ㈡、陳子萍、峰展公司是否與被上訴人約定賣方居間仲介費為買 賣總價金百分之一？ ㈢、若兩造間有成立居間契約及約定居間仲介費為買賣總價金百 分之一，嗣後被上訴人有無免除上訴人仲介費？ 伍、本院得心證之理由： 一、除上開兩造不爭執事項外，上訴人與○○○○於105年5月9 日簽立系爭不動產買賣契約，約定由峰展公司以4715萬3600 元出售峰展公司所有不動產、陳子萍以6777萬1400元出售陳 子萍所有不動產與○○○○後（陳子萍、峰展公司所有不動 產之面積計為459.7坪，小數點第二位以下四捨五入，下同 ），因峰展公司所有上開不動產原為陳子萍與訴外人○○○ 、○○○共有（原應有部分陳子萍81/96、○○○5/64、○ ○○5/64，依面積計算，○○○、○○○持有之面積計為46 .05坪），陳子萍因不滿與○○○、○○○就上開不動產之 分割共有物訴訟結果，自行於105年2月15日將之出賣移轉登 記予配偶劉阿純擔任法定代理人之峰展公司後，經○○○、 ○○○提起塗銷所有權移轉登記訴訟，於臺灣臺中地方法院 （下稱臺中地院）105年度訴字第1080號106年7月26日審理 中達成訴訟上和解，約定峰展公司應將上開不動產回復登記 為陳子萍與○○○、○○○共有。嗣後，陳子萍、峰展公司 乃分別與○○○○於106年9月19日簽立解約協議書，合意解 除系爭不動產買賣契約，並於同日由陳子萍與○○○○重新 簽立不動產買賣契約書（面積為413.65坪，與系爭不動產買 賣契約之面積差距即為○○○、○○○持分之46.05坪，下 稱第二份不動產買賣契約），此有臺中地方法院105年度訴 字第1080號和解筆錄（見本院卷第85-87頁反面）、上開解 約協議書、第二份不動產買賣契約書在卷可稽（見原審卷第 23-31頁），且為兩造所不爭執，亦堪信屬實。 二、上訴人陳子萍、峰展公司確有與被上訴人成立居間契約，且 雙方約定賣方居間仲介費為買賣總價金百分之一： ㈠、上訴人雖辯稱兩造間並無被上訴人所稱之居間契約存在，此 從系爭不動產買賣契約（見原審卷第8-13頁、第15-20頁） ，其上之仲介人欄位為空白，並無被上訴人之記載足以證明 云云。惟按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默 示，契約即為成立。稱居間者，謂當事人約定，一方為他方 報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民 法第153條第1項、第565條分別定有明文。又民法第565條規 定之居間，乃債權契約、不要式契約，無論係報告居間或媒 介居間，祇要雙方意思表示一致，及有居間之事實存在，即 應成立居間契約，不以訂立書面為必要。是居間契約本非為 要式契約，上訴人以系爭不動產買賣契約上「仲介人」欄位 上並未載明被上訴人，即否認有與被上訴人成立居間契約， 自無可採。 ㈡、明承公司負責人○○○○於106年5月6日向被上訴人法定代 理人陳瑞昌表示希望購買陳子萍、峰展公司名下不動產，並 交付票面金額500萬之支票1紙做為議價金，陳子萍、峰展公 司委由陳瑞昌代管議價金支票，並由峰展公司負責人劉阿純 即陳子萍配偶在議價金臨時收據上簽名乙節，為兩造所不爭 執（見上開兩造不爭執事項）。觀之上開議價金臨時收據（ 見原審卷第7頁），其上載明「茲收到預購買人明承貿易有 限公司預定購買座落於○○區○○段002、003、004地號之 土地約459.5坪8筆，欲購總價新台幣每坪貳拾伍萬元整，因 與委託價尚有差距，特委任陳瑞昌代為斡旋，並付議價新台 幣伍佰萬元整……」、「五、斡旋期限自106年5月6日至106 年5月15日止」、「買方服務費為成交總價新台幣百分之壹 元整。於正式簽訂買賣契約時一次付清」等文字，可知被上 訴人確由法定代理人陳瑞昌受明承公司表達願購買土地之意 願及條件，並與之約定土地買賣居間報酬計算方式，被上訴 人與明承公司成立居間契約，且此居間乃屬於周旋於他人間 為之說合之媒介居間，而非報告居間。又居間人因媒介應得 之報酬，除契約另有訂定或另有習慣外，由契約當事人雙方 平均負擔，民法第570條定有明文，是在未有特別約定之情 況下，居間人同時為與委託人交易之相對人活動及受報酬， 即所謂之「雙重居間」並非法所不許。 ㈢、被上訴人主張其與陳子萍、峰展公司間成立居間契約且雙方 約定賣方居間仲介費為買賣總價金百分之一乙情，業據其提 出其上載有「仲介費承諾書賣方仲介費總價金百分之壹由買 方價金扣除」之議價金臨時收據為證（見原審卷第7頁）。 雖上訴人主張上開文字係被上訴人法定代理人陳瑞昌於事後 自行填寫，上訴人並不知情，上訴人自始至終未與被上訴人 有任何居間契約存在，亦未承諾給付任何仲介費云云。然查 ，兩造對於議價金臨時收據中「賣方仲介費總價金百分之壹 由買方價金扣除」文字及與該等文字有部分重疊之峰展公司 法定代理人「劉阿純」印文間，究為「先書寫該等文字，再 用印以為確認」、或「先有印文存在，被上訴人法定代理人 陳瑞昌事後自行填載該等文字」乙節，有所爭議，經原審先 後囑託內政部警政署刑事警察局、法務部調查局就該等文字 記載與其上印文之重疊先後順序進行鑑定，雖因欠缺特徵， 而均無法鑑定，此有內政部警政署刑事警察局107年6月5日 刑鑑字第1070050361號函、法務部調查局107年8月21日調科 貳字第10703320750號函在卷可按（見原審卷第78頁、第112 頁）。惟議價金臨時收據上方文字書寫之經過，業經證人即 買方○○○○於原審107年7月9日審理時到庭具結證稱：簽 約前幾天，被上訴人法定代理人來伊家說沙鹿有土地要賣， 他帶我去看，我說好，因為伊不認識賣方，就委託被上訴人 去做仲介，並交付支票作為斡旋金。……賣方仲介費當初本 來說從買方價金中扣除，但是後來說不要，上訴人跟被上訴 人要自己去處理。簽議價金臨時收據時，伊、被上訴人法定 代理人、上訴人陳子萍、峰展公司法定代理人都有在場，伊 有聽到被上訴人法定代理人說賣方仲介費由買方價金扣除， 有沒有寫下去伊忘記了，因為是伊先簽名的，伊有聽到被上 訴人法定代理人這樣講，後面如何伊就不知道了等語。另證 人即系爭不動產買賣契約之地政士蔡銘嘉於原審同日審理亦 到庭具結證稱：議價金臨時收據本非系爭不動產買賣契約之 一部分，於系爭不動產買賣契約簽約完成後，被上訴人法定 代理人拿出議價金臨時收據，表示要加註賣方仲介費由買方 價金裡面扣除之文字，在場峰展公司法定代理人、陳子萍均 未表示意見，買賣雙方都有同意，被上訴人法定代理人當場 書寫該等文字，其忘記用印與加註該行文字之先後順序，但 議價金臨時收據上之印章均係其當場蓋印，蓋章時上訴人峰 展公司法定代理人、陳子萍均在場，隔幾日有糾紛產生，賣 方又不同意等語（以上證人證詞見原審卷第92頁反面-96頁 反面）。是參諸證人○○○○、蔡銘嘉上開證詞，可知於系 爭不動產買賣過程中，被上訴人法定代理人陳瑞昌確有提及 賣方仲介費乙事，此情亦為上訴人所明知。本院併參之上訴 人於本院所提因上訴人與○○○○在簽立買賣契約後發生糾 紛，陳瑞昌與劉阿純於106年5月25日電話溝通為兩造所不爭 執之錄音譯文對話中，劉阿純亦有提及：「劉阿純：我有跟 她（按即○○○○，下同）說，我跟她說，昌（按即陳瑞昌 ，下同）有他有說，說他我的他有部分不要拿，我的部分寄 在妳那，寄在妳那，妳打官司如果輸，如果有多，妳再還昌 」、「劉阿純：我的意思是說，妳不要給我設定，然後昌的 妳的部分（按即買方仲介費），你先給昌，我的部分（按即 賣方仲介費）妳先押著，你用這些錢去跟他告」等語（錄音 譯文見本院卷第15-18頁），由此足見兩造間確有賣方仲介 費約定之存在。再衡諸居間報酬為居間契約之重要要素，如 被上訴人與上訴人確已先成立居間契約，惟未作成書面，為 求保障居間契約報酬請求權，被上訴人法定代理人陳瑞昌於 簽定系爭不動產買賣契約當日表示欲於議價金臨時收據上加 註賣方仲介費之舉止，與常情並未相悖；又倘被上訴人與上 訴人並無先就居間契約及其報酬達成意思表示合致，且該賣 方仲介費總價高達百萬元之多，於被上訴人法定代理人陳瑞 昌取出議價金臨時收據表示欲加註賣方仲介費該等文字時， 在場之陳子萍、峰展公司法定代理人劉阿純理應積極表示反 對意見，甚或互有爭執方符常情，豈會坐視陳瑞昌逐字寫完 該等文字之理。由此亦足見證人蔡銘嘉上開證述於系爭不動 產買賣契約簽約完成後，被上訴人法定代理人陳瑞昌拿出議 價金臨時收據，表示要加註賣方仲介費由買方價金裡面扣除 之文字，在場峰展公司法定代理人、陳子萍均未表示意見， 買賣雙方都有同意等語應屬真實可信。則綜合上開事證資料 ，洵堪認定被上訴人主張陳子萍、峰展公司曾與被上訴人成 立居間契約，且約定居間報酬以系爭不動產買賣契約成交價 金百分之一計算乙情，確屬真實。 ㈣、上訴人雖另辯稱系爭不動產買賣契約價金均未扣除居間報酬 ，可證兩造間並無居間契約及被上訴人所稱「賣方仲介費總 價金百分之壹由買方價金扣除」之約定存在云云。惟議價金 臨時收據上所載「仲介費承諾書賣方仲介費總價金百分之壹 由買方價金扣除」之文字，確為真實，且經上訴人同意乙節 ，已據前述。參酌證人即系爭不動產買賣契約買受人○○○ ○於前開期日另證稱：於簽約時伊聽聞被上訴人法定代理人 陳瑞昌表示賣方仲介費由買方價金扣除時，伊已記不清楚賣 方之回覆，只知道後來賣方說不要，最後也沒有從買方價金 扣除等語（見原審卷第93頁反面）；及前開證人蔡銘嘉證稱 ：隔幾日有糾紛產生，賣方又不同意等語。可知事後賣方仲 介費之所以未照議價金臨時收據上所載由買方價金扣除，實 因上訴人反悔之故。此從上訴人所提前開陳瑞昌與劉阿純於 106年5月25日電話對話錄音譯文前後文義可知，上訴人方面 因峰展公司所有不動產與○○○、○○○間存有糾紛，劉阿 純簽約後希望與○○○○取消系爭不動產買賣契約；以及嗣 後，陳子萍、峰展公司確另分別與○○○○於106年9月19日 簽立解約協議書，合意解除系爭不動產買賣契約，並於同日 由陳子萍與○○○○重新簽立第二份不動產買賣契約書乙節 即足以佐證。是縱然事後因買賣雙方有糾紛，而合意解除系 爭不動產買賣契約，另訂第二份不動產買賣契約，因而未將 賣方仲介費總價金百分之一由買方價金扣除，然此僅係買賣 雙方就買方價金是否扣除賣方仲介費之給付方式改變而已， 自不能以之反推兩造間從未成立居間契約，亦無從據此解免 上訴人給付居間報酬即賣方仲介費之義務。 三、本件被上訴人嗣後並無全部免除上訴人應給付之仲介費，惟 被上訴人同意免除峰展公司之仲介費11萬5525元，故本件被 上訴人得請求陳子萍、峰展公司之仲介費分別應為67萬7714 元、35萬6011元： ㈠、按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契 約因故解除，於其所得報酬並無影響。查兩造間確有成立居 間契約，且約定賣方居間仲介費為買賣總價金百分之一，業 經本院認定如前。又上訴人因被上訴人居間仲介而與○○○ ○成立系爭不動產買賣契約，確有系爭不動產買賣契約在卷 可稽（見原審卷第8-21頁）。雖嗣後上訴人陳子萍、峰展公 司因故分別與○○○○於106年9月19日簽立解約協議書，合 意解除系爭不動產買賣契約，並於同日由陳子萍與○○○○ 重新簽立第二份不動產買賣契約書，然此為買賣雙方間之行 為，與被上訴人對於上訴人得行使之居間報酬請求權，不生 影響，是被上訴人依兩造間居間契約法律關係，請求陳子萍 、峰展公司分別給付各以系爭不動產買賣契約買賣總價金67 77萬1400元、4715萬3600元百分之一計算之居間報酬67萬77 14元、47萬1536元，當屬有據。 ㈡、上訴人雖另辯稱如上訴人有同意「賣方仲介費總價金百分之 一」，因上訴人與○○○○在簽立買賣契約後發生糾紛，陳 瑞昌與劉阿純於106年5月25日電話對話中，被上訴人已表明 不向上訴人收取全部仲介費，是被上訴人已免除上訴人給付 本件仲介費之義務等語，並提出兩造所不爭執之上開對話錄 音光碟及錄音譯文為證（見本院卷第14-18頁）。惟對此被 上訴人已否認被上訴人有免除上訴人全部仲介費之意思，至 多僅能認定被上訴人曾同意免除峰展公司部分46.05坪之仲 介費等語。本院稽以上訴人主張被上訴人同意免除上訴人全 部仲介費，無非乃以上開對話中陳瑞昌曾言及「好啦！我就 不要跟妳拿啦！就圓滿就好」、「我不拿、我不拿」等語為 其主要依據（見本院卷第11頁反面）。然觀之上開對話之前 後文可知，當日陳瑞昌與劉阿純對話，主要係上訴人方面因 峰展公司所有不動產與○○○、○○○間存有糾紛，劉阿純 希望與○○○○取消系爭不動產買賣契約，但○○○○不願 意並欲追究上訴人責任，劉阿純因而向陳瑞昌抱怨相關經過 ，且是劉阿純先提及：「劉阿純：我有跟她說，我跟她說， 昌有他有說，說他『我的他有部分』不要拿，我的部分寄在 妳那，寄在妳那，妳打官司如果輸，如果有多，妳再還昌」 等語；陳瑞昌為安慰劉阿純始接著表示：「咱那債權移轉其 實說事實的，那那早就就，好啦！我就不要跟妳拿啦！就圓 滿就好，就不要難過了」……「我不拿、我不拿」，之後劉 阿純另又表示：「劉阿純：我的意思是說，妳不要給我設定 ，然後昌的妳的部分，你先給昌，我的部分妳先押著，你用 這些錢去跟他告」等語（錄音譯文見本院卷第15-18頁）。 是觀之上開對話中已提及『我的他有部分』（按即陳瑞昌之 一部分仲介費）不要拿，自非不拿全部仲介費之意。再從上 開對話之原因及前後對話綜合觀察，可知陳瑞昌並無免除上 訴人全部仲介費之意，充其量僅可認定被上訴人有同意免除 第一份買賣契約標的中登記於峰展公司名下而與○○○、○ ○○間有糾紛之46.05坪部分之仲介費而已，是上訴人以前 詞主張被上訴人已同意免除上訴人全部仲介費云云，要難採 信。惟於本院審理中，被上訴人業已表明同意免除峰展公司 上開46.05坪部分之仲介費11萬5525元（見本院卷第84頁） ，則該部分金額，自可就被上訴人本得向峰展公司請求之仲 介費47萬1536元中加以扣除，則扣除後，本件被上訴人得向 峰展公司請求之仲介費應減為35萬6011元（計算式：47萬15 36元－11萬5525元＝35萬6011元）。 四、綜上所述，本件被上訴人依居間契約之法律關係，請求陳子 萍、峰展公司依序給付67萬7714元、35萬6011元仲介費，及 均自106年10月16日起至清償日止按年息百分之5計算之利息 ，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應予 駁回。從而，原審未及審酌被上訴人於本院同意減免峰展公 司仲介費11萬5525元，就超過上開應准許部分，為峰展公司 敗訴之判決並為准、免假執行之宣告，自有未洽，上訴意旨 指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本 院廢棄改判如主文第一、二項所示。至於其餘應准許部分， 原審為上訴人敗訴之判決，並為准、免假執行之宣告，並無 不合，上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄 改判，為無理由，應駁回其上訴。 陸、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，併此敘明。 柒、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由。爰依民事 訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。 中 華 民 國 108 年 10 月 8 日 民事第四庭 審判長法 官 張瑞蘭 法 官 吳美蒼 法 官 洪堯讚 正本係照原本作成。 兩造均不得上訴。 書記官 賴玉芬 中 華 民 國 108 年 10 月 8 日