臺灣高等法院臺中分院民事判決 109年度上字第283號
上 訴 人 巫永隆
訴訟
代理人 王炳人
律師
複 代理 人 柯宏奇律師
被
上訴 人 約瑟
不動產經紀有限公司
特別代理人 黃湘怡
訴訟代理人 黃家進
上列
當事人間請求給付
承攬報酬事件，上訴人對於中華民國108
年2月12日臺灣苗栗地方法院106年度重訴字第100號第一審判決
提起上訴，本院於110年2月3日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審
訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：
兩造於民國103年9月17日簽訂代理銷售契約書（下稱甲約）
，約定由被上訴人為上訴人代銷「天程匯鑽」建案（下稱
系
爭建案）房地，代銷
期間自103年9月17日至104年3月17日止
；
嗣後又於104年4月27日簽訂代理銷售契約書續約（下稱乙
約，與甲約合稱系爭契約），代銷期間自104年4月17日至10
4年10月17日止。被上訴人於代銷期間共售出如原審卷第25
頁附表所示57戶（下稱系爭57戶），上訴人前僅給付其中50
戶之60 %代銷費用（即第1期30%之簽約款、第2期30%之開工
款或地下室頂板完成款），其中預扣7戶（戶號店8、E2、E4
、G6、H6、P2、Q2，以下合稱系爭7戶或分稱各戶號）之60%
代銷費用，及系爭57戶之40%代銷費用（即第3期交屋款），
均未給付。系爭57戶縱扣除未交屋31戶【如附表一所示26戶
已交屋（下稱系爭26戶）】之40%代銷費用，上訴人尚應給
付被上訴人新臺幣（下同）1,634萬8,617元（計算式：系爭
26戶之40%代銷費用750萬9,262元＋系爭7戶之60%代銷費用4
56萬8,767元＋未領之15%稅金427萬0,588元＝1,634萬8,617
元）。為此，依系爭契約第2條第2項第3款約定，請求上訴
人給付1,854萬2,980元，及自
起訴狀繕本送達
翌日（即106
年11月10日）起至清償日止，
按年息5%計算之利息【原審判
命上訴人應給付被上訴人575萬5,150元本息，並駁回被上訴
人其餘請求。被上訴人對於其先位請求天程建設公司（下稱
天程公司）敗訴部分，及備位敗訴部分（即其餘代銷費用及
稅金共1,278萬7,830元本息），
暨原審原告約瑟不動產廣告
有限公司敗訴部分，均未據聲明不服，已告確定，下不贅述
】。
二、上訴人則以：
被上訴人僅銷售系爭26戶，其餘31戶仍登記在天程公司名下
，則計算其可請求第1-3期代銷費用時，不應將31戶列入計
算。依系爭契約第3條第2項約定，被上訴人負有通知買受人
繳納價金及協助交屋等義務，
惟被上訴人未能舉證其已履行
此等義務，自不得請求給付代銷費用。系爭契約之代銷標的
乃天程公司興建之系爭建案，上訴人係天程公司之實際負責
人，乃代表天程公司締約，自
非系爭契約之當事人。又系爭
建案尚有31戶仍登記在天程公司名下，則依增補條約第3條
違約扣款約定，被上訴人自不得請求31戶之第1-3期代銷費
用，即被上訴人已領取其中第1-2期代銷費用應扣除之。戶
號店8、店11、店13、店15之買受人因違約未繳清價金，戶
號N2則由上訴人自行銷售，則依增補條約第3條約定，被上
訴人亦不得請求此5戶之代銷費用。是被上訴人實際銷售完
成且點交完畢而未違約戶數僅21戶，其僅可請求21戶第1-3
期代銷費用金額合計1,281萬4,212元，扣抵上訴人已預付1,
639萬2,555元後，被上訴人尚應返還357萬8,343元（計算式
：1,639萬2,555元－1,281萬4,212元＝357萬8,343元），上
訴人並未積欠被上訴人任何代銷費用等語，資為
抗辯。
三、兩造之聲明：
(一)上訴人之聲明：
⒈原判決不利於上訴人部分廢棄。
⒉
上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及
假執行之
聲請均駁
回。
(二)被上訴人之答辯聲明：
上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（部分用語及編排依卷證文義略作調整）：
(一)兩造於103年9月17日簽訂甲約，約定由被上訴人代銷系爭建
案房地，銷售期間自103年9月17日起至104年3月17日止；
復
於104年4月27日簽訂乙約，亦約定由被上訴人代銷系爭建案
房地，銷售期間自104年4月17日起至104年10月17日止。增
補條約附表記載系爭57戶房屋之成交價、全部及各期代銷費
用等（系爭契約當事人究係上訴人或天程公司尚有爭執）。
(二)被上訴人已依系爭契約銷售系爭57戶【見原審卷第47-49頁
、本院108年度上字第228號卷（下稱第228號卷）第34-35頁
】。
(三)被上訴人（原負責人黃○○）
迄今已受領代銷費用1,639萬
2,555元（50戶之第1-2期60%代銷費用），此金額為增補條
約附表（下稱系爭附表）
所載系爭57戶60%之代銷費用，扣
除系爭附表末兩欄金額後所得（1,048萬0,661元＋1,048萬
,0661元－242萬7,774元－214萬0,993元＝1,639萬2,555元
，見原審卷第47-49頁）。被上訴人實際受領情形為：於103
年12月10日受領281萬1,729元（見原審卷第269頁），於104
年1月9日受領200萬4,220元（見原審卷第271頁），於104年
3月20日受領246萬2,219元（見原審卷第273頁）【前述3筆
合計總金額即增補條約附表第2頁下方記載之已領款727萬8,
168元】，於104年10月5日受領如附表二所示支票2紙金額合
計911萬4,387元（見原審卷第275頁）。
(四)系爭26戶已交屋予買受人，其第3期40%代銷費用合計750萬
9,262元。
五、兩造爭執事項（部分用語及編排依卷證文義略作調整）：
(一)上訴人是否已將系爭57戶銷售完畢？
(二)兩造有無於104年10月8日簽訂增補條約？增補條約第3條違
約扣款標的是否包含被上訴人已領取之代銷費用？
(三)戶號店8、店11、店13、店15（第3期代銷費用詳如附表一編
號3、4、6、7欄所示）之買受人是否未正常繳款，被上訴
人可否請求此4戶之第3期代銷費用？
(四)戶號N2（第3期代銷費用如附表一編號22欄所示）是否為
上訴人自行出售予訴外人沈○○，被上訴人可否請求此戶之
第3期代銷費用？
(五)被上訴人依系爭契約第2條第2項第3款，請求上訴人給付代
銷費用575萬5,150元本息，有無理由？
六、本院之判斷：
(一)被上訴人是否已將系爭57戶房屋銷售完畢？
查系爭附表記載系爭57戶房屋之底價、成交價、差額、全部
代銷費用、第1-3期代銷費用明細（見原審卷第47-49頁），
此為兩造所不爭執。稽諸其上記載均非連續戶號，且各戶號
右方各欄位均詳載前述各項價額明細，再列出以該差價為基
準計算得出85%全部代銷費用金額，復參以系爭契約第2條載
明代銷總戶數為住家95戶、店面10戶（見原審卷第27、37頁
）。準此各情，可知系爭附表乃經締約雙方確認被上訴人實
際代理銷售之戶數，並會算一方應給付他方之代銷費用金額
，足認被上訴人曾將系爭57戶代銷完畢。至於買受人事後毀
約，或部分戶號仍登記在天程公司名下，
核與被上訴人已代
銷完畢，分屬二事，上訴人以此抗辯未銷售完畢
云云，應非
可採。
(二)兩造有無於104年10月8日簽訂增補條約？增補條約第3條違
約扣款標的是否包含被上訴人已領取之代銷費用？
⒈查增補條約係被上訴人於原審起訴時自行提出，其上載明甲
方為上訴人，乙方為被上訴人，且其上被上訴人公司及其負
責人黃○○之印文，核與系爭契約所蓋用被上訴人公司及負
責人黃○○之印文，均屬同一樣式，其上復記載締約日104
年10月8日（見原審卷27-47頁）。準此，足見兩造確於104
年10月8日簽訂增補條約，應無疑義。被上訴人否認簽署云
云，應屬事後推卸之詞，
不足採信。
⒉次查增補條約第3條記載「其他剩餘款項於交屋完成後支付
，爾後如有客戶未正常繳款或違約，其銷售費用由當中全額
扣除」，依通常語法及文義解讀之，既將「其他剩餘款項」
列於條款句首，自屬主格名詞，其後用語應屬描述或修飾主
格名詞之謂語。準此以觀，系爭條約第3條約定自應解為：
其他剩餘款項為第3期40%代銷費用（交屋款），如客戶正常
繳款且未違約者，仍應於交屋完成後給付；如客戶於104年
10月8日後未正常繳款或違約者，則不得請求交付第3期40%
代銷費用。再者，一般不動產代銷公司為履行代銷契約，恆
須僱用若干名代銷人員而有薪資及其他庶務費用之支出，並
規劃行銷廣告（報紙、電視、派報、廣播、網路等），尚須
負責搭建接待中心，包含樣品屋、模型等而支出相當可觀費
用，此等費用支出均屬代銷公司之成本，尤以銷售成功，乃
代銷公司投諸多人力、物力、金錢、時間等成本所獲致之成
果。況代銷公司既藉代銷不動產，以獲取代銷報酬為其主要
目的，則被上訴人既已投諸相當成本而代銷成功，並依系爭
契約約定依序分3期領取各期別代銷費用，自不可能僅因非
可歸責於被上訴人自身之事由即買受人事後毀約，而同意將
已領取代銷費用返還建商，
益徵增補條約第3條違約扣款標
的應不含被上訴人已領取之款項，始與常情較為相符。準此
各情，
堪認上訴人反此抗辯，應非可採。
(三)戶號店8、店11、店13、店15之買受人是否未正常繳款，被
上訴人可否請求此4戶之第3期代銷費用？
⒈戶號店8部分：
查店8之買受人即訴外人李○○尚欠價金157萬元，遂將所承
買店8房地設定
擔保權利價值157萬元
抵押權予上訴人（登記
日期：106年4月27日），以擔保其積欠價金
等情，
業據上訴
人提出相符之
他項權利證明書及李○○於106年3月22日立據
書面影本為證（見原審卷第401-403頁），
堪認戶號店8之買
受人104年10月8日後確有未正常繳款情事，則依增補條約第
3條約定，被上訴人自不得請求戶號店8之第3期代銷費用58
萬0,433元。
⒉戶號店11部分：
查店11之買受人即訴外人林○○至106年1月24日止尚欠價金
53萬元未清償，此有上訴人所提天程公司日記簿分類帳應收
帳款明細表影本為證（見原審卷第409頁），堪認戶號店11
之買受人於104年10月8日後確有未正常繳款情事，則依增補
條約第3條約定，被上訴人自不得請求戶號店11之第3期代銷
費用54萬8,325元。
⒊戶號店13部分：
查戶號店13之買受人即訴外人劉○○尚欠價金174萬元，遂
將所承買店13房地設定擔保權利價值174萬元抵押權予上訴
人（登記日期：106年6月26日），以擔保其積欠價金等情，
業據上訴人提出相符之他項權利證明書影本為證（見原審
卷第405頁），堪認戶號店13之買受人於104年10月8日後確
有未正常繳款情事，則依增補條約第3條約定，被上訴人自
不得請求戶號店13之第3期銷售費用52萬4,525元。
⒋戶號店15部分：
查戶號店15之買受人即訴外人詹○○尚欠價金168萬元，遂
將所承買店15房地設定擔保權利價值168萬元抵押權予上訴
人（登記日期：106年6月26日），以擔保其積欠價金等情，
業據上訴人其提出相符之他項權利證明書影本為證（見原審
卷第407頁），堪認戶號店15之買受人於104年10月8日後確
有未正常繳款情事，則依增補條約第3條約定，被上訴人自
不得請求戶號店15之第3期代銷費用51萬9,781元。
(四)戶號N2是否為上訴人自行出售予沈○○，被上訴人可否請求
此戶之第3期代銷費用？
⒈按「⒈預售買賣簽約時給付30%。⒉開工款時給付30%。⒊交
屋時給付40%。」、「⒈預售買賣簽約時給付30%。⒉地下室
頂板完成時給付30%。⒊交屋時給付40%。」，甲、乙約第2
條第2項第3款分別定有明文。準此約定，可知代銷而成立之
買賣契約須履行至完成交屋階段，被上訴人始可請求第3期
40%銷售費用。
⒉查戶號N2於委託銷售期間以607萬元售出（見原審卷第49頁
），故於104年10月8日締結增補條約結算時，委託銷售者已
將此戶60%之代銷費用給付被上訴人。惟由上訴人所提上訴
人、天程公司於106年4月19日與沈○○簽訂之成屋買賣契約
書（見原審卷第382頁），其上記載買賣總價為610萬元，依
此可推知原由被上訴人代銷成立之買賣契約業經解除或終止
，方由其等另訂新約。準此，可知被上訴人代銷成立之買賣
契約應未履行至完成交屋階段，自不得請求戶號N2之第3期
代銷費用21萬0,520元。
(五)被上訴人依系爭契約第2條第2項第3款，請求上訴人給付代
銷費用575萬5,150元本息，有無理由？
⒈按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契
約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求
者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院89年度
台上
字第79號判決
要旨參照）。查系爭契約甲方均以上訴人個人
名義與被上訴人締約，並由上訴人本人簽名用印，其上核無
上訴人代理天程公司簽約之記載，亦無類似文義（見原審卷
第27-46頁），甚至
嗣後簽訂增補條約亦同（見原審卷第47
頁）。準此，依系爭契約之通常文義觀之，系爭契約之甲方
即委託銷售人乃上訴人，
而非天程公司。再者，系爭契約僅
屬
債權契約之性質，其委託銷售人自無須以起造人為必要。
況上訴人
自承其為天程公司之實際負責人，則由公司實際負
責人以個人名義簽訂委託代銷契約，亦頗為常見。
是以，上
訴人僅以系爭建案為天程公司所興建，據以否認其為系爭契
約之當事人，
自難憑採。
⒉次按「服務期間訂為雙方代銷簽約日起至交屋日止，乙方配
合甲方作業如下：㈠通知買方支付甲方繳納房屋工程款。（
房、地付款明細表）㈡乙方協助甲方辦理交屋事宜」，系爭
契約第3條第2項定有明文（見原審卷第29、39頁）。準此約
定，可知代理銷售者對委託銷售者負有配合及協助前述作業
之義務，既謂配合或協助，則主導權仍存於委託銷售者，而
上訴人未能舉證證明被上訴人有何未配合其作業之情事，況
買受人簽約後因自身因素未能如期繳納價金，顯非可歸責於
被上訴人之事由，則上訴人指稱被上訴人未盡契約義務，不
得請求代銷費用云云，自難採認。茲就被上訴人可請求代銷
費用戶別及金額，分述如下：
⑴系爭26戶已交付買受人，經扣除戶號店8、店11、店13、店
15因違約未繳清價金，及戶號N2則由上訴人自行銷售外，其
餘21戶均已達完成交屋階段，則被上訴人依系爭契約第2條
第2項第3款，請求此21戶之第3期代銷費用，應有憑據。
⑵兩造於104年10月8日簽訂增補條約會算時已預先扣除戶號E2
、P2之60%代銷費用，茲因戶號E2、P2已達完成交屋階段（
見第228號卷第34頁），則被上訴人請求此2戶60%之代銷費
用，亦有憑據。
⑶增補條約第3條違約扣款約定之本旨，乃在於104年10月8日
締約後如有買受人未正常繳款或違約時，上訴人無須給付第
3期40%之代銷費用，此條款扣款標的不含被上訴人前已受領
第1-2期60%代銷費用，業如前述。是以，被上訴人前已領取
之代銷費用1,639萬2,555元，自不受影響。上訴人反此抗辯
，應非可採。
⑷承上，被上訴人原可請求系爭26戶第3期代銷費用750萬9,26
2元，惟應扣除戶號N2之40%銷售費用21萬0,520元、戶號店8
之40%代銷費用58萬0,433元、戶號店13之40%代銷費用52萬
4,525元、戶號店15之40%代銷費用51萬9,781元、戶號店11
之40%代銷費用54萬8,325元，再加上戶號E2之60%代銷費用
32萬8,990元、戶號P2之60%代銷費用30萬0,482元後，計算
得出575萬5,150元（計算式：750萬9,262元－21萬0,520元
－58萬0,433元－52萬4,525元－51萬9,781元－54萬8,325元
＋32萬8,990元+30萬0,482元＝575萬5,150元）。
七、
綜上所述，被上訴人依系爭契約第2條第2項第3款約定，請
求上訴人給付575萬5,150元，及自起訴狀繕本送達翌日即
106年11月10日起至清償日止，
按年息5%計算之利息，自屬
正當，應予准許。從而原審為上訴人敗訴之判決，並無不合
。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應
駁回上訴。
八、
本件事證
已臻明確，兩造其餘之攻擊或
防禦方法及所用之證
據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，
爰不
逐一論列，
附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項
、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 3 月 3 日
民事第二庭 審判長 法 官 楊 國 精
法 官 李 立 傑
法 官 陳 正 禧
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，
其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由
書狀（均須按
他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之
委任狀；委任有律
師資格者，另應附具律師資格證書及釋明
委任人與
受任人有民事
訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項所定關係之釋明
文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴
裁判費。
書記官 陳 三 軫
中 華 民 國 110 年 3 月 3 日
┌──────────────────────┐
│附表一： │
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│編號│戶號│40%代銷費 │上訴人主張不得│
│ │ │用(新臺幣) │請款事由 │
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│ 1 │店3 │51萬0,136元 │---- │
├──┼───┼──────┼────────┤
│ 2 │店6 │62萬2,115元 │---- │
├──┼───┼──────┼────────┤
│ 3 │店8 │58萬0,433元 │買受人未正常繳款│
├──┼───┼──────┼────────┤
│ 4 │店11 │54萬8,325元 │買受人未正常繳款│
├──┼───┼──────┼────────┤
│ 5 │店12 │52萬9,729元 │---- │
├──┼───┼──────┼────────┤
│ 6 │店13 │52萬4,525元 │買受人未正常繳款│
├──┼───┼──────┼────────┤
│ 7 │店15 │51萬9,781元 │買受人未正常繳款│
├──┼───┼──────┼────────┤
│ 8 │店16 │52萬4,525元 │---- │
├──┼───┼──────┼────────┤
│ 9 │店17 │51萬6,129元 │---- │
├──┼───┼──────┼────────┤
│ 10 │A6 │17萬0,280元 │---- │
├──┼───┼──────┼────────┤
│ 11 │B3 │12萬8,168元 │---- │
├──┼───┼──────┼────────┤
│ 12 │C2 │22萬9,528元 │---- │
├──┼───┼──────┼────────┤
│ 13 │D2 │7萬3,768元 │---- │
├──┼───┼──────┼────────┤
│ 14 │D4 │10萬0,968元 │---- │
├──┼───┼──────┼────────┤
│ 15 │E2 │21萬9,328元 │---- │
├──┼───┼──────┼────────┤
│ 16 │J6 │33萬6,712元 │---- │
├──┼───┼──────┼────────┤
│ 17 │K6 │17萬2,236元 │---- │
├──┼───┼──────┼────────┤
│ 18 │M2 │4萬6,436元 │---- │
├──┼───┼──────┼────────┤
│ 19 │M3 │10萬4,236元 │---- │
├──┼───┼──────┼────────┤
│ 20 │M4 │7萬7,036元 │---- │
├──┼───┼──────┼────────┤
│ 21 │M6 │16萬2,036元 │---- │
├──┼───┼──────┼────────┤
│ 22 │N2 │21萬0,520元 │上訴人自行出售 │
├──┼───┼──────┼────────┤
│ 23 │O4 │6萬6,836元 │---- │
├──┼───┼──────┼────────┤
│ 24 │P2 │20萬0,320元 │---- │
├──┼───┼──────┼────────┤
│ 25 │Q4 │5萬6,636元 │---- │
├──┼───┼──────┼────────┤
│ 26 │R5 │27萬8,520元 │---- │
├──┴───┼──────┴────────┤
│合計 │750萬9,262元 │
└──────┴───────────────┘
┌───────────────────────────────────┐
│附表二： │
├──┬────────┬─────┬───┬──────┬──────┤
│編號│金額(新臺幣) │付款人 │受款人│支票號碼 │
發票日期 │
├──┼────────┼─────┼───┼──────┼──────┤
│ 1 │600萬元 │臺灣土地銀│黃○○│BJB0000000 │104年10月3日│
│ │ │行頭份分行│ │ │ │
├──┼────────┼─────┼───┼──────┼──────┤
│ 2 │311萬4,387元 │同上 │同上 │BJB0000000 │104年11月7日│
├──┼────────┴─────┴───┴──────┴──────┤
│合計│911萬4,387元 │
└──┴────────────────────────────────┘