臺灣高等法院臺中分院民事判決
109年度上字第560號
上 訴 人 星陽金屬股份有限公司
複代理人 洪任鋒律師
訴訟代理人 王素玲律師
上列
當事人間請求返還
不當得利事件，
上訴人對於中華民國109年8月28日臺灣彰化地方法院108年度訴字第1233號第一審判決提起上訴，本院於110年5月12日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付逾新臺幣壹佰壹拾陸萬肆仟貳佰伍拾陸元，及自民國108年11月21日起至清償日止，
按年息百分之5計算之利息部分，
暨該部分
假執行之宣告，並
訴訟費用之
裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之
聲請均
駁回。
第一審、第二審訴訟費用由上訴人負擔百分之55，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人主張：其先於民國104年3月27日，自法務部行政署彰化分署（下稱彰化分署）
拍賣取得坐落彰化縣○○鎮○○段00地號（重測後為興南段333地號）、面積5981平方公尺、權利範圍6167分之5322之土地（下稱
系爭㈠土地）；
復於106年4月14日自彰化分署拍賣取得坐落彰化縣○○鎮○○段00000地號（重測後為興南段332地號）、面積2,723平方公尺全部；同段100- 3地號（重測後為興南段331地號）、面積3,900.04平方公尺全部（下稱系爭㈡土地），以及同段70-8地號（重測後為興南段274地號）、面積588.6平方公尺土地全部（下稱系爭㈢土地）及其上同段81、82建號（重測後為同段94、95建號）即門牌號碼彰化縣○○路0段000巷000號建物全部（與系爭㈢土地合稱系爭㈢房地）。因系爭㈠、㈡土地尚有上訴人所有之未辦保存登記之建物，且系爭㈢房地亦遭上訴人無權占用中，經其向臺灣彰化地方法院（下稱彰化地院）分別就系爭㈠土地對上訴人訴請
拆屋還地及就系爭㈡土地及系爭㈢房地，對上訴人訴請對系爭㈡土地拆屋還地，及遷讓返還系爭㈢房地；並分別經彰化地院104年度重訴字第106號、本院105年度重上字第56號、最高法院106年度
台上字第3048號裁判，判決上訴人應拆除系爭㈠土地上之未保存登記建物並返還系爭㈠土地；經彰化地院106年重訴字第79號判決上訴人應拆除系爭㈡土地上之未保存登記建物並返還系爭㈡土地及遷讓返還系爭㈢房地。
惟上訴人仍拒絕拆除上述未保存登記建物、返還系爭㈠㈡土地及遷讓系爭㈢房地，經其向彰化地院聲請
強制執行，上訴人始於108年11月6日拆除系爭㈠、㈡土地上未保存登記建物並返還系爭㈠、㈡土地及遷讓㈢房地。
爰依不當得利
法律關係提起本訴，並依華聲科技
不動產估價師事務所鑑定報告書（下稱鑑定書）計算之租金價格，請求上訴人返還相當於租金之不當得利新台幣（下同）2,045,135元（計算式：78萬7,289 元＋125萬7,846元）本息。(原審為被上訴人勝訴判決，並為
兩造得供
擔保後分別為准、免假執行之
諭知。上訴人不服，提起上訴）並於本院答辯聲明：上訴駁回。
貳、上訴人則以：被上訴人可請求之相當於租金不當得利數額，應以上訴人占有使用系爭㈠㈡土地及㈢房地現況之利益為限，系爭㈠㈡土地及㈢房地雖有上訴人之管理室、辦公室、廠房及倉庫，鑑定報告既認定勘估標的大部分均閒置中，僅屬低度利用，則被上訴人因無權占用實際所受之利益，與最有效使用之情形有別，鑑定報告自難作為
本件不當得利數額認定之依據。又系爭㈠㈡㈢土地均為袋地，被上訴人於106 年間對上訴人及訴外人 ○○○等提起確認通行權之訴，108年5月始判決確定，是上開土地於108年5月後方有可供通行之土地，鑑定報告忽略上情，依最有效使用情況估定租金，亦
非可採。故系爭㈠㈡土地及㈢房地之租金，應依土地法第97條之規定，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限，且依系爭㈠㈡土地及㈢房地之位置、工商繁榮程度、使用人利用之經濟價值、所受利益
等情事，被上訴人請求相當於租金之不當得利，應以系爭㈠㈡土地及㈢房地申報總價之百分之5計算，較屬公平
適當等語，資為
抗辯。並於本院
上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
參、兩造就下列事項不爭執（見本院卷第72至73頁），並有相關證據在卷
可參，且經本院調閱彰化分署104年度他執字第8號及105年度他執字第112號卷，
查核屬實，自得採為判斷之基礎。
一、被上訴人於104年3月27日自彰化分署，拍賣登記取得系爭㈠土地（系爭㈠土地登記謄本及地籍圖謄本各1份，見原審卷第13頁至第15頁），系爭㈠土地有上訴人所有未保存登記之建物，經被上訴人訴請上訴人拆屋還地勝訴（彰化地院104年度重訴字第106號民事判決節錄及民事補充判決1份，見原審卷第17頁至第19頁、第23至27頁；本院105年度重上字第6號民事判決節錄1份，見原審卷第29頁至第31頁及最高法院106年度台上字3048號民事
裁定1份，見原審卷第33頁至第37頁）並聲請強制執行，上訴人於108年11月6日自行拆除完畢，返還系爭㈠土地予被上訴人（彰化地院108年11月7日公告1份，見原審卷第39頁）。
二、被上訴人於106年4月14日自彰化分署，拍賣登記取得系爭㈡土地及㈢房地（100-2、100-3及274地號土地謄本及地籍圖謄本、94及95建號建物謄本各1份，見原審卷第41頁至第43頁、第49頁、45頁至第47頁、51頁），系爭㈡土地有上訴人所有未辦保存登記之建物，經被上訴人就系爭㈡土地訴請拆屋還地及就㈢房地訴請遷讓返還獲勝訴判決（彰化地院106年重訴字第79號民事判決節錄1份，見原審卷第53至59頁）並聲請強制執行，上訴人於108年11月6日將前開未保存登記之建物自行拆除，並將系爭㈡土地及㈢房地點交予被上訴人（彰化地院108年9月23日公告1份，見原審卷第61頁）。
三、被上訴人曾就系爭㈢土地以上訴人及訴外人 ○○○、 ○○○、 ○○○等人提起確認通行權存在之訴，經彰化地院106訴字第686 號、臺灣高等法院台中分院107年上易字第555號判決確定（彰化地院106訴字第686號、本院107年上易字第555號判決各1份，見原審卷第77頁至第129頁）。
肆、兩造爭執事項：
一、被上訴人是否得就系爭㈠、㈡土地及㈢房地向上訴人請求系爭㈠土地自104年3月27日起及系爭㈡土地、㈢房地自106年4月14日起，並均至108年11月6止相當於租金之不當得利？
二、如得請求，相當租金不當得利金額之計算標準為何？鑑定書就系爭㈠㈡土地及㈢房地所作之租金價格鑑定是否可採？
伍、本院就爭執事項之判斷
一、被上訴人得就系爭㈠、㈡土地及㈢房地向上訴人請求系爭㈠土地自104年3月27日起及系爭㈡土地、㈢房地自106年4月14日起，並均至108年11月6止相當於租金之不當得利：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，
民法第179條定有明定。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，
無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨
參照）。
⒉被上訴人於104年3月27日自彰化分署，拍賣登記取得系爭㈠土地，而系爭㈠土地有上訴人所有未保存登記之建物，經被上訴人訴請上訴人拆屋還地勝訴，並聲請強制執行，上訴人於108年11月6日自行拆除完畢，返還系爭㈠土地予被上訴人；及被上訴人於106年4月14日自彰化分署，拍賣登記取得系爭㈡土地及㈢房地，系爭㈡土地有上訴人所有未辦保存登記之建物，經被上訴人就系爭㈡土地訴請拆屋還地及就㈢房地訴請遷讓返還獲勝訴判決，並聲請強制執行，上訴人於108年11月6日將前開未保存登記之建物自行拆除，並將系爭㈡土地及㈢房地點交予被上訴人等情，為兩造所不爭執（詳如前述不爭執事項、所示）。上訴人無權占用被上訴人所有之系爭㈠、㈡土地及㈢房地，
乃無法律上原因而受有利益，致被上訴人受有損害，被上訴人自得依民法第179條規定，請求上訴人給付占用
期間相當於租金之不當得利。
⒊上訴人雖主張系爭㈠㈡土地及系爭㈢房地之土地均為袋地，建物屬袋地上之建物，於108年5月31日被上訴人訴請確認通行權確定前，事實上均不能為通常使用，被上訴人不能訴請返還不當得利
云云，
惟查被上訴人就系爭㈢土地以上訴人及訴外人 ○○○、 ○○○、 ○○○等人提起確認通行權存在之訴，於108年5月31日經本院107年上易字第555號判決勝訴確定（詳見前述不爭執事項所示），然系爭㈠、㈡土地及㈢房地等不動產，
所有權人即被上訴人本得占有使用而獲得經濟利益，因上訴人無權占用，上訴人即受有經濟利益，而其所受之經濟利益乃無法律上原因而受有利益，致被上訴人受有損害，已如前述，此與系爭㈠、㈡土地及㈢房地是否為袋地或為袋地上之建物
無涉；該等袋地或為袋地上之建物性質，僅屬影響經濟利益多寡計算之因素，尚難依此即認袋地或為袋地上之建物均無占有使用之經濟利益存在，上訴人前述主張，尚屬無稽，自無可採。
二、上訴人應給付被上訴人相當於不當得利之租金數額為1,16
4,256元。
⒈按供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定房屋租金最高額之限制。即土地法第97條租金限制之規定，應僅限於城市地方供住宅使用房屋，始有其適用，並不包含供營業用之房屋（參照最高法院93年度台上字第1718號判決）。
經查：被上訴人主張上訴人之經營業務有經營鎔鋁及鑄鋁等製造、生產等業務，且原為上訴人所有如前述之廠房設備數棟，供上訴人經營鎔鋁及鑄鋁等業務及堆放其原料、產品．．等等，為上訴人所未爭執，且有上訴人之書狀1份可參（見本院卷第29頁）。上訴人將無權占用之系爭㈠、㈡土地及㈢房地非依原有土地地目（特定農業區土地）屬性加以利用，係供作公司營業取利之用而享受商業上之特殊利益，即非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定房屋租金最高額之限制。上訴人主張系爭房地相當於租金之不當得利計算應受土地法第97條第1項、第105條規定之限制，
尚無可採。
⒉本件原審曾就上訴人自104年3月27日至108年11月6日無權占用系爭㈠土地之不當得利數額；及上訴人自106年4月14日至108年11月6日無權占用系爭㈡土地及㈢房地之不當得利數額加以鑑定，經華聲科技不動產估價師事務所以比較法及成本法推估不動產之價值，再依不動產估價技術規則所規定估價方法中之積算法進行租金評估，即以勘估標的價格乘以租金收益率，以估計淨收益，再加計
必要費用；並參一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況下，最終價格決定如下：1.興南段333地號(重測段：挖子段99地號權利範圍：5322/6167)、計算期間：104年3月27日至108年11月6日、租金總額：787,289元。2.興南段332、331地號（重測前：挖子段100-2、100-3地號、權利範圍：全部、計算期間：106年4月14日至108年11月6日、租金總額：567,910元。3.二溪路7段627巷145號（興南段274地號、同段94、95建號，重測前：挖子段70-8地號、同段81、82建號）、權利範圍：全部、計算期間：106年4月14日至108年11月6日、租金總額：689,936元」等語（見外放之鑑定書第6頁）。是上訴人辯稱系爭鑑定報告以勘估標的依最有效使用情況下，作前述租金數額計算之認定，自屬可採。
⒊又查上訴人前於占用系爭㈠土地時，依彰化地院104年度重訴字第106號判決及複丈成果圖所示（見原審卷第17-21頁），上訴人於系爭㈠土地上設有倉庫（編號A，185平方公尺）、房屋（編號B，482平方公尺）、廁所（編號C，39平方公尺）、鐵棚（編號D，19平方公尺）、鐵架（編號E，1平方公尺）、貨櫃（編號F，14平方公尺）、倉庫（編號G，85平方公尺）、空地（編號H，5156平方公尺）；占用系爭㈡土地時，依彰化地院106年度重訴字第79號判決及複丈成果圖所示（見原審卷第53-60頁），上訴人於100-3地號土地上，設有廟（編號A，1平方公尺）、工廠（編號B，2186平方公尺）、渦爐（編號C，D，合計4平方公尺）、E1、E2 空地（編號E1、E2，合計1673平方公尺）；上訴人於100-2地號土地上，設有鐵棚（編號F，436平方公尺）、渦爐（編號G，205平方公尺）、空地（編號H1，H2，合計2082平方公尺）；而㈢房地則有房屋（編號I，384平方公尺）、房屋（編號J，95平方公尺）、其他設施（編號K1、K2、K3，合計56平方公尺）。依上開上訴人占用系爭㈠、㈡土地之開發使用空地比例，前者約為86%（5156/5981），後者100-3地號土地約為43%（1673/3864）、100-2地號土地約為76%（2082/2723）。又系爭㈠、㈡土地及㈢土地，均為袋地，被上訴人於106年間就系爭㈢土地對上訴人及訴外人 ○○○等提起確認通行權之訴，於108年5月21日判決確定，已如前述，被上訴人取得前述土地、建物，於108年5月21日後方有確定之可供通行之土地，亦可認定。
⒋基上所述，系爭㈠㈡㈢土地均為袋地，上訴人欲加以使用需取得對外通行之路徑，方有機會為有效之利用；且上訴人於無權占用系爭㈠、㈡土地、㈢房地時，固有排除所有權人使用收益之情事，惟上訴人就前述系爭㈠土地，非空地之利用率為14%（1-86%=14%），系爭㈡土地部分，100-3地號土地非空地之利用率約為57%（1-43%=57%）、100-2地號土地非空地之利用率約為24%（1-76%=24%），尚
難謂為最有效使用，本院認系爭㈠、㈡土地之租金數額，應各以鑑定租金數額之35%為有效利用租金數額；而系爭㈢房地則以鑑定租金數額之100%為有效利用租金數額，是依上開計算原則，則上訴人應給付被上訴人相當於不當得利之租金數額為：1,164,256元【計算式：（787,289元×35%）＋（567,910元×35%）+689,936元＝1,164,256元以下四捨五入】。
⒌給付有確定期限者，
債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於
債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經
債權人起訴而送達訴狀，或依
督促程序送達
支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之
遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第233條第1項、第203條亦有明文。本件被上訴人對上訴人之不當得利返還債權，核屬無確定期限之給付，被上訴人起訴而於108年11月20日送達訴狀，此有送達證書
可憑（見原審卷第69頁)，上訴人
迄未給付，依
前揭法律規定，自應負遲延責任，被上訴人請求上訴人給付自起訴
繕本送達
翌日（即108年11月21日）起，至清償日止之法定利息，
於法有據。
陸、
綜上所述，被上訴人依不當得利之
法律關係，請求上訴人給付被上訴人1,164,256元，及自108年11月21日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審就上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，
尚有未洽，
上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院改判如
主文第一、二項。原審就上開應准許部分為上訴人敗訴之判決，並依兩造之聲請，分別酌定相當之
擔保金額，宣告准為假執行及免為假執行，即無不合，上訴人就此部分之上訴，為無理由，應予駁回。
柒、本件為判決基礎之事證已明，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，認均與上開結論無礙，不再一一論述，
併予敘明。
捌、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 110 年 6 月 2 日
民事第三庭 審判長法 官 黃玉清
法 官 許旭聖
法 官 涂秀玲
不得上訴。
中 華 民 國 110 年 6 月 2 日