裁判書系統

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　　 109年度上字第90號 上　訴　人　王玉梅 訴訟代理人　王國泰律師 複 代 理人　彭敬元律師 被 上 訴人　林麗環 訴訟代理人　蕭慶鈴律師 複 代 理人　黃紫薰 上列當事人間請求給付仲介報酬事件，上訴人對於民國108年12 月25日臺灣臺中地方法院108年度訴字第602號第一審判決提起上 訴，本院於109年7月7日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原判決廢棄。 被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請駁回。 第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。 事實及理由 一、被上訴人主張：訴外人金輝投資有限公司（下稱金輝公司） 法定代理人王０輝為上訴人配偶。坐落臺中市○○區○○○ 段○○○段000地號土地（下稱系爭土地）登記於金輝公司 名下。民國107年2月伊透過友人介紹認識上訴人，上訴人向 伊表示欲委託伊出售系爭土地，兩造口頭約定由上訴人委託 伊仲介出售系爭土地，仲介報酬為成交價百分之1。嗣伊為 上訴人尋得買方，兩造遂於107年12月間簽署委託書（下稱 系爭委託書），並口頭約定仲介報酬（以下均稱「居間報酬 」）為系爭土地買賣總價款百分之1。嗣伊促成系爭土地之 買賣合致，訴外人羅０英與金輝公司法定代理人王０輝於10 8年1月3日簽署不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書） ，約定每坪售價新台幣（下同）14萬5000元，總價款新臺幣 （下同）1億8575萬7687元。惟上訴人事後拒絕給付伊居間 報酬185萬7500元（計算式：185,750,000×1%＝1,857,500 元）。爰依兩造間約定及民法第565條、第568條第1項規定 ，聲明求為命上訴人應給付被上訴人185萬7500元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算 之利息之判決；並陳明願供擔保，請准宣告假執行。另於本 院補稱： ㈠系爭委託書係上訴人與伊達成委任買賣系爭土地之意思合致 所簽訂，並非隱名代理金輝公司與伊簽立。 ㈡兩造確有約定居間報酬為成交價百分之1，此有證人林０婷 、林０成之證詞可證。渠等證述雖因記憶關係，小有出入， 但與事實大致相符，應屬可採。 ㈢伊已促成系爭土地之買賣合致，此有系爭買賣契約書可證。 且上訴人惡意向台中市政府地政局（下稱地政局）檢舉伊無 仲介資格而從事仲介業務，足見其亦自承系爭土地之買賣係 由伊仲介完成。伊雖非職業之仲介或代銷業者，僅因平常熱 心公益，有朋友要買賣不動產，會委請伊代為介紹，伊僅收 取微薄之介紹費百分之1，本件亦係如此，但伊既已促成系 爭土地之買賣，自得請求居間報酬。至上訴人辯稱伊與林０ 成均為賣方之受任人，無可能完成訂約之媒介，故難認伊已 履行居間契約之義務云云。惟查，上訴人於107年12月中旬 就已將金輝公司大小章交給伊，伊交給會計師查詢稅務資料 ，同年12月26日林０成向伊表示要確認上訴人確實要出售系 爭土地，所以要簽一張委託書給買家看，才能問買家是否要 用14萬5000元之價格下斡旋金，當時伊用電話擴音向上訴人 確認用14萬5000元價格簽委託書給買家，上訴人表示同意， 稍晚亦來到伊家，達成賣地協議，所以當天系爭委託書先寫 好，翌日晚間上訴人前來，就在委託書上簽名蓋手印，因金 輝公司大小章在會計師處，伊向會計師拿取大小章後，就在 被證4的土地專任委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約 書）上用印，再交給林０成拿給買家，表示賣家確實有要出 售土地，故林０成是買方之仲介，並非賣方之仲介，系爭委 託銷售契約書內容係因其不懂法律而誤寫成賣方的仲介。 二、上訴人辯以： ㈠系爭委託書係伊隱名代理金輝公司法定代理人王０輝與被上 訴人所簽訂，故系爭委託書之效力應存在於被上訴人與金輝 公司之間，並非存在於兩造之間。系爭委託書雖記載：「本 人王玉梅因行動不便，全權委託林麗環處理買○○○區○○ ○段埔子小段0000-0000地號....」等語，但事實上行動不 便者係王０輝，系爭土地為金輝公司所有，此均為被上訴人 所明知。且兩造之所以簽訂系爭委託書係因被上訴人在未事 先獲得金輝公司授權之情況下，逕於107年12月26日代表金 輝公司與林０成簽訂系爭委託銷售契約書，當時伊與王０輝 均不在場，被上訴人怕擔負偽造文書刑責，始於翌日即107 年12月27日與伊簽訂系爭委託書，此由證人林０婷於原審證 稱：「（問：當時原告林麗環有無說因為害怕被告王玉梅會 告他，所以請王玉梅簽原證1委託書？）原告有這樣講。（ 問：當時林麗環有無說為何害怕王玉梅會告她？）當時林麗 環說她與林０成簽署的專任委託書，林麗環是代表金輝公司 與林０成簽署專任委託書，需要王玉梅確認有這回事，所以 才會請王玉梅簽委託書。」等語，即可證之。可見伊係隱名 代理金輝公司與被上訴人簽訂系爭委託書，目的在補足被上 訴人代表金輝公司於系爭委託銷售契約書上簽名之授權，系 爭委託書雖未以金輝公司名義為之，惟被上訴人明知該委託 書係伊代理金輝公司法定代理人王０輝所為，屬於隱名代理 ，則委託書之效力自應存在於金輝公司與被上訴人之間，而 非存在於兩造之間。被上訴人據此請求伊給付居間報酬，顯 無理由。 ㈡縱認系爭委託書效力存在於兩造之間，亦屬無償居間契約。 居間報酬為居間契約之必要之點，倘若兩造間真有約定居間 報酬，系爭委託書自無可能未加記載。被上訴人雖主張兩造 係於107年12月26日在其家口頭約定居間報酬為成交價百分 之1，並以證人林０婷、林０成之證詞為據。惟證人林０婷 就兩造約定居間報酬之時間、地點、在場人物等事項所為證 述有三種不同版本，證人林０成則有二種版本，且林０婷稱 107年12月26日伊並未在場，係以電話聯繫，林０成則稱伊 有在場；林０婷稱係被上訴人主動向伊提居間報酬百分之1 ，伊允諾；林０成則稱伊主動說居間報酬百分之1，是渠等 二人所述，亦有矛盾。故渠等證詞，並不可採。 ㈢無論系爭委託書效力存在於兩造之間或存在於被上訴人與金 輝公司之間，被上訴人均未履行居間契約之義務，亦不得請 求報酬。系爭委託書及系爭委託銷售契約書，委託出售之標 的均為系爭土地，被上訴人及林０成皆為賣方之受任人，自 無可能完成訂約之媒介，故難認被上訴人已履行居間契約之 義務。且伊得知被上訴人無仲介資格而從事仲介業務後，即 向地政局檢舉，被上訴人於109年4月22日向地政局陳述：「 本案之實際仲介人為林０成先生，林先生與買方（應為賣方 ）金輝投資公司間亦另訂有『土地專任委託銷售契約書』。 」等語，足見本件買賣實際之仲介人係林０成，並非被上訴 人，被上訴人對於系爭土地之成交毫無助力，並無報告訂約 機會或為訂約之媒介，是其請求伊給付居間報酬，亦無理由 。 三、經原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人提起上訴，上訴聲明 ：㈠原判決廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴暨 假執行之聲請均駁回。㈢若受不利判決，願供擔保，請准免 為假執行。答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡願供擔保，請准宣告 假執行。 四、兩造不爭執事項 ㈠金輝公司之法定代理人王０輝為上訴人之配偶，系爭土地登 記於金輝公司名下。 ㈡兩造曾簽署記載日期為107年12月26日之系爭委託書（未載 明仲介費之約定給付及其數額計算）。（見原審卷第7頁） ㈢金輝公司之法定代理人王０輝與林０成曾簽署記載日期為10 7年12月26日之土地專任委託銷售契約書。（見原審卷25至3 3頁） ㈣金輝公司之法定代理人王０輝於107年12月29日出具聲明書 記載：系爭土地總坪數為1281.08坪，出售價金為1坪14萬50 00元，總成交金額為1億8575萬6600元等語。（見原審卷第 32頁） ㈤羅０英與金輝公司之法定代理人王０輝於108年1月31日簽署 系爭買賣契約書，約定系爭土地面積合計4235平方公尺（即 12 81.0875坪），每坪售價為14萬5000元，買賣總價款計1 億8575萬7687元。 ㈥林０婷曾於107年12月27日以通訊軟體LINE傳送予上訴人之 字據記載：土地買賣總價1億8575萬元，扣除土地增值稅約 546萬1873元、百分之1居間報酬185萬7500元，約剩1億7843 萬0627元，再扣除公司部分百分之20營業稅約3568萬6125元 ，實際可拿大約1億4274萬4502元。 五、本件爭點 ㈠系爭委託書效力存在於兩造之間抑或金輝公司與被上訴人之 間？上訴人辯稱係隱名代理金輝公司與被上訴人簽訂系爭委 託書，是否可採？ ㈡兩造是否有約定居間報酬為土地總價百分之1？ ㈢被上訴人是否已完成系爭土地之買賣，而得請求居間報酬 185萬7500元？ 六、得心證之理由： ㈠系爭委託書效力存在於兩造之間抑或金輝公司與被上訴人之 間？上訴人辯稱係隱名代理金輝公司與被上訴人簽訂系爭委 託書，是否可採？ ⒈上訴人抗辯：系爭委託書係伊隱名代理金輝公司法定代理 人王０輝與被上訴人所簽訂，故系爭委託書之效力應存在 於被上訴人與金輝公司之間，並非存在於兩造之間云云， 此為被上訴人所否認，並以前詞置辯。 ⒉經查，按契約自由原則，委任契約之委託人可就自己之事 務，或就第三人之事務，委由受託人處理，均無不可，至 於委託人就委託之第三人事務，是否已得第三人同意，非 在所問。委任契約之雙方當事人仍應受該契約之拘束。上 訴人並不否認系爭委託書為其簽署，依系爭委託書記載： 「本人王玉梅因行動不便，全權委託林麗環處理買○○○ 區○○○段００小段0000-0000地號....」等語（見原審 卷第7頁），可知上訴人確有委託被上訴人處理買賣訴外 人金輝公司所有系爭土地（至於兩造是否有約定居間報酬 一節，詳見後述），是被上訴人主張兩造間有系爭委託書 之契約關係等情，應屬可信，上訴人此部分所辯，為不可 採。 ㈡兩造是否有約定居間報酬為土地總價百分之1？ ⒈被上訴人主張：兩造確有約定居間報酬為成交價百分之1 云云，並有證人林０婷、林０成於原審時之證詞可證。此 為上訴人所否認，並以前詞置辯。 ⒉經查： ⑴被上訴人雖主張兩造有簽立系爭委託書，惟該系爭委託 書，並未記載兩造有約定居間報酬為土地總價百分之1 之事實。 ⑵依證人林０婷、林０成於原審時證稱如下（林０婷證言 部分，見原審卷第73頁背面至77頁背面；林０成證言部 分，見原審卷第77頁背面至82頁）： ①證人林０婷證稱： Ⅰ「王玉梅有委託林麗環銷售土地，林麗環代表賣方 ，買方代表是林０成，這個價金是由林麗環跟林０ 成洽談的，他們談價錢的時候我在場，時間是107 年12月26日，地點在林麗環家中，當時有林０成、 林麗環及我在場，當時林麗環有打電話給王玉梅， 電話是用擴音的方式，林麗環在電話中跟王玉梅說 這塊土地林麗環談到一坪14.5萬元，問王玉梅是否 接受，王玉梅回答『可以』，林麗環接著說委託期 間是從107年12月26日到108年1月3日，王玉梅回答 『好』，接下來林麗環說還有1%的服務費，王玉梅 回答『好』，接下來林麗環又問說當時王０輝有無 在王玉梅的旁邊，王玉梅回答『有』，通話就結束 了。」； Ⅱ「（法官問證人林０婷：提示原證一委託書影本〈 見原審卷第7頁〉，有無見過該張委託書？如有， 請一併敘明於何時、地見過該張委託書，及該張委 託書之用途為何？）證人答：我有看過這張委託書 ，我是在107年12月27日於林麗環家中見過該張委 託書，這張委託書是林麗環請我幫她電腦打字，我 在107年12月26日打好拿給林麗環。因為林麗環是 在107年12月27日在林麗環家中拿這張委託書給王 玉梅簽名，當時有我及林０成、林麗環及王玉梅四 人在場，當時王玉梅有簽名，林麗環也在當時簽名 。」； Ⅲ「（法官問：證人林０婷針對前開委託書記載被告 王玉梅委託原告林麗環出售土地乙節，兩造簽署前 開委託書時，有無約定被告王玉梅委託原告林麗環 出售土地之仲介報酬計算方式？）證人林０婷答稱 ：林麗環當時有說以土地成交價1%計算仲介報酬， 王玉梅有表示同意。」 ②而證人林０成於原審時之證述，亦附合被上訴人之主 張兩造有約定居間報酬之說詞。（見原審卷第79頁背 面） ③本院查，果如證人林０婷所證，兩造先於107年12月2 6日即以電話中談妥居間報酬為土地總價百分之1（證 人林０婷證稱，係被上訴人以電話擴音方式聽得）， 而於隔日107年12月27日又談到居間報酬為土地總價 百分之1，兩造並無意見，則林０婷既係系爭委託書 之擬具者，於上訴人簽署系爭委託書之時，何以未將 此「居間報酬為土地總價百分之1」極重要且關鍵之 事項，記載於系爭委託書內，以杜爭議？可見證人林 ０婷、林０成所證兩造有約定居間報酬百分之1等情 ，是否合於真實，殊有可疑。彼二人之證言，核與被 上訴人之「民事起訴狀」第1、2頁第一段亦記載，其 主張於107年12月「26」日在被上訴人家中，當時有 被上訴人、上訴人、林０婷、林０成在場，當天兩造 簽署原證一委託書並口頭約定仲介報酬為成交價百分 之1云云（見原審卷第4、5頁），亦有不符。是依證 人林０婷、林０成所證兩造有約定居間報酬百分之1 等情，難以遽信。 ⑶實則，簽訂系爭委託書之經過，上訴人主張兩造之所以 簽訂系爭委託書係因被上訴人在未事先獲得金輝公司授 權之情況下，逕於107年12月26日代表金輝公司與林０ 成簽訂系爭委託銷售契約書，當時伊與王０輝均不在場 ，被上訴人怕擔負偽造文書刑責，始於翌日即107年12 月27日與伊簽訂系爭委託書等情，此由證人林０婷於原 審證述，「（問：證人林０婷提示被告於108年4月8日 提出「民事答辯㈠狀」第2頁第㈢段記載被告王玉梅主 張：於107年12月27日在原告家中，原告提出原證一委 託書請被告簽署，原告並表示因擔心被告會告她，故要 求被告簽署原證一委託書等情（見原審卷第27頁背面） ，及提示被告於108年6月3日提出『民事陳報㈠狀』第 一段記載於107年12月27日在原告家中，有原告、被告 、林０婷、林０成在場，當天原告因害怕被告會告她， 故要求被告簽署原證一委託書等情〈見原審卷第47頁〉 ，請證人確認有無此事？）證人林０婷答稱：當時原告 說她怕王玉梅說這塊土地沒有委託她，所以請王玉梅簽 署原證1委託書。」、「（問：當時原告林麗環有無說 因為害怕被告王玉梅會告她，所以請王玉梅簽署原證1 委託書？）證人林０婷：原告有這樣講。」、「（問： 剛才法官提示原證1委託書〈提示原審卷第7頁〉底下的 日期是記載107年12月26日，這個日期是何人寫的？為 何這樣寫？）證人林０婷答稱：日期是我寫的，因為我 認知專任委託書簽署日期是107年12月26日，所以我就 把委託書也寫上這個日期，我在寫日期前，我有問過王 玉梅、林麗環的意見，她們有同意我這樣寫。」等語（ 見原審卷第75頁背面）；證人林０成亦於原審時證述， 「（問：證人林０成提示被告於108年4月8日提出「民 事答辯㈠狀」第2頁第㈢段記載被告王玉梅主張：於107 年12月27日在原告家中，原告提出原證一委託書請被告 簽署，原告並表示因擔心被告會告她，故要求被告簽署 原證一委託書等情（見原審卷第27頁背面），及提示被 告於108年6月3日提出「民事陳報㈠狀」第一段記載於 107年12月27日在原告家中，有原告、被告、林０婷、 林０成在場，當天原告因害怕被告會告她，故要求被告 簽署原證一委託書等情（見原審卷第47頁），請證人確 認有無此事？）證人林０成答：有這回事，至於當時林 麗環有無說她為何怕被告，我不太記得。」等語（見原 審卷第79頁背面、第80頁），可知林０婷、林０成均證 稱：原證1委託書係事後，被上訴人因其任意簽署專任 委託書，擔心會遭上訴人提告而補簽，甚至於林０婷猶 配合被上訴人作成系爭委託書，倒填為「107年12月26 日」，以期與專任委託書一致，則上訴人此部分之抗辯 ，尚非無稽。本院衡酌系爭委託書係於如此情況下作成 ，是否仍有被上訴人或證人林０婷、林０成所陳稱或證 稱兩造間有約定居間報酬，更見可疑。 ⑷本件系爭土地買賣雙方意思合致，是否係被上訴人出力 促成一節，亦有疑義： ①證人林０成雖於原審時證稱：「（提示被證4土地專 任委託銷售契約書影本〈見原審卷第33頁〉，證人有 無於107年12月26日簽署此份文件？如有，請一併敘 明當時金輝投資有限公司係由何人出面簽署與證人簽 署前開文件？前開文件之用途為何？）我有於107年1 2月26日簽署此份文件，當時金輝投資有限公司係由 林麗環出面簽署，這份文件的用途是我代表買方，跟 賣方談土地買賣的事情。金輝公司的部分是林麗環本 人寫的，用印的部分也是林麗環本人用印。」等語（ 見原審卷第78頁）。 ②惟查，依卷附土地專任委託銷售契約書（見原審卷第 33頁）之記載，委託人（即賣方）係金輝公司，而林 ０成係受託人，即應是「賣方」之受託人，與林０成 之證述其係買方之代表，顯有矛盾，又依其證述，若 金輝投資有限公司係由林麗環出面簽署，又為何不直 接寫被上訴人為受託人？被上訴人雖主張係伊寫錯云 云，惟林０成係專業仲介經紀人，豈有弄錯之理。而 上訴人曾就被上訴人無仲介資格而從事仲介業務後， 即向地政局檢舉，被上訴人於109年4月22日向地政局 陳述：「本案之實際仲介人為林０成先生，林先生與 買方（應為賣方）金輝投資公司間亦另訂有『土地專 任委託銷售契約書』。」等語，此有台中市政府函覆 資料在卷可參（見本院卷第95至125頁），足見本件 買賣實際之仲介人係林０成，並非被上訴人，則被上 訴人及林０成皆為賣方之受任人，自無可能完成訂約 之媒介，可見林０成之證述，實有意迴護被上訴人之 嫌。 ⑸抑有進者，依上訴人於108年4月8日原審提出「民事答 辯㈠狀」記載：「…。㈡後來大約於107年12月中有一 位林０成之仲介，自行出面找到被告表示聽說金輝公司 要出售系爭土地（並非經由原告介紹而來），希望能給 他仲介看看，當時也未說明要給付仲介費用，被告有表 示王０輝表示一坪15萬以內是要賣清的(不支付增值稅 、仲介費用等全部用），並表示之前有一位朋友即原告 有說要幫忙找仲介，但結果不知如何，請林竣成去找原 告談談。…。」等語（見原審卷第27頁及背面），而金 輝公司之法定代理人王０輝於107年12月29日出具聲明 書記載：系爭土地總坪數為1281.08坪，出售價金為1坪 14萬5000元，總成交金額為1億8575萬6600元等語（見 原審卷第32頁），亦為兩造所不爭，而林０成亦證稱： 「問：王玉梅有無曾經跟你說本件土地是要賣清的？） 證人林０成答稱：有，一開始我去王玉梅家很多次的時 間，王玉梅有說土地要賣一坪14萬元清的，時間是在 107年12月26日之前。『清的』是指稅金要由買方負責 」、「（問：請提示被證三聲明書(提示原審卷第32頁) ，證人有無看過此聲明書？）證人林０成答：有，是王 玉梅用LINE傳給我看的。」、「（問：證人看到被證三 聲明書的時候，是否知道王玉梅的用意為何？）證人林 ０成答稱：是在108年1月3日簽約之前看到，王玉梅傳 這張給我說要以她先生王０輝的意思為準。」等語，可 見上訴人對於賣方係要賣清的，不給付任何仲介費用等 情，亦為林０成所明知，且其知悉之時間尚在107年12 月26日之前，則林０成證稱上訴人願意給付被上訴人居 間報酬乙節，更令人質疑。 ⑹至於證人林０婷曾於107年12月27日以通訊軟體LINE傳 送予上訴人之字據記載：土地買賣總價1億8575萬元， 扣除土地增值稅約546萬1873元、百分之1服務費185萬 7500元，約剩1億78 43萬0627元，再扣除公司部分百分 之20營業稅約3568萬6125元，實際可拿大約1億4274萬4 502元，或其證稱之被證2字條（見原審卷第31頁），此 均為林０婷自己所寫，惟其證言未能盡信，已見前述， 是由林０婷此部分所寫內容，自不足資為被上訴人有利 之認定。 ⑺綜上，被上訴人主張兩造有簽立系爭委託書，惟依該爭 委託書，並未記載兩造有約定居間報酬為土地總價百分 之1之事實，而證人林０婷、林０成之證言，亦難以憑 信。則被上訴人主張兩造有約定居間報酬為土地總價百 分之1云云，為不可採。 ㈢系爭土地雖然有買賣成立之事實，惟被上訴人主張兩造有約 定居間報酬為土地總價百分之1云云，既為不可採，其請求 居間報酬185萬7500元，即無理由。 ㈣綜上所述，被上訴人依兩造間居間契約之法律關係，請求上 訴人應給付185萬7500元及利息，為無理由，不應准許，其 假執行之聲請，亦失其附麗，應併予駁回。原審判決為上訴 人敗訴之判決，尚有未合，上訴意旨指摘原判決不當，求予 廢棄改判，為有理由，爰廢棄改判如主文第二項所示。 ㈤本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 七、據上論結，本件上訴為有理由，依法判決如主文。 中 華 民 國 109 年 7 月 21 日 民事第七庭 審判長法 官 王 銘 法 官 郭妙俐 法 官 張國華 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀， 其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由 書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。 上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律 師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事 訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項所定關係之釋明 文書影本。如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴裁判費。 書記官 柯孟伶 中 華 民 國 109 年 7 月 21 日