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臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　 109年度上易字第11號 上　訴　人　金元達金屬股份有限公司 法定代理人　何楊鑾 訴訟代理人　陳光龍律師 上　訴　人　施慶昌 被上訴人　　黃焜萬 訴訟代理人　李宗炎律師 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國108年11月4 日臺灣彰化地方法院107年度訴字第1102號第一審判決提起上訴 ，本院於109年7月28日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原判決關於命上訴人連帶給付被上訴人超過新臺幣80萬元部分及 訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。 上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。 其餘上訴駁回。 第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用，均由上訴人金元達 金屬股份有限公司負擔。 事實及理由 壹、程序事項： 一、被上訴人於原審先位聲明請求上訴人金元達金屬股份有限公 司（以下僅略稱金元達公司）及施慶昌（以下合稱上訴人， 敘及個人時，僅略稱其公司名稱或姓名）應自民國107年9月 1日起至金元達公司將原判決附圖編號A、B、C所示建物與廠 房（下稱系爭廠房）騰空遷讓返還被上訴人之日止按月連帶 給付被上訴人逾新臺幣（下同）9萬元部分，經原審判決駁 回後，被上訴人未聲明不服，此部分非本院審理範圍。另被 上訴人於原審備位聲明請求上訴人應連帶給付被上訴人5萬 元，並應自107年10月1日起至金元達公司將系爭廠房騰空遷 讓返還被上訴人之日止按月連帶給付被上訴人15萬元部分， 已於109年7月3日準備程序期日當庭撤回（見本院卷第131頁 ）；及於原審先、備位聲明請求金元達公司應將系爭廠房騰 空遷讓返還予被上訴人部分，已於109年7月28日言詞辯論期 日當庭撤回，並經金元達公司同意（見本院卷第153頁）， 已生撤回之效力，亦均非本院審理範圍，以下不為論述。 二、施慶昌經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟 法第386條各款所列情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造 辯論而為判決。 貳、兩造爭執要旨： 一、被上訴人主張： ㈠被上訴人與金元達公司簽立房店屋租賃契約書（下稱系爭租 約），約定將門牌號碼彰化縣○○鄉○○路○段○○○○○○○號 全部廠房（即系爭廠房）出租予金元達公司使用，每月租金 為3萬元，租賃期間為106年9月1日至107年8月31日（按雙方 先前曾分別於104年9月1日、105年9月1日簽訂租約，租期各 一年），並議定如於租期屆滿後不即時遷讓交還系爭廠房， 則被上訴人得每月向金元達公司請求給付懲罰性違約金，由 施慶昌擔任金元達公司之連帶保證人。詎於租期屆至後，被 上訴人要收回自用，金元達公司卻拒不遷讓交還系爭廠房， 被上訴人因此受有相當於租金之損害及無法堆置物品之損害 ，自得請求上訴人連帶給付每月9萬元之懲罰性違約金。 ㈡被上訴人否認與金元達公司間有「無條件優先承租」之協議 ；況系爭租約屆滿後，金元達公司自行決定以押租金10萬元 抵付前三個月租金之行為，反足以說明系爭租約已屆期消滅 。而由金元達公司每月提存租金3萬元以觀，足證金元達公 司亦認被上訴人每月所受利益至少3萬元以上，則懲罰性違 約金數額不應低於該金額3倍以下。 ㈢爰依系爭租約第6條、第13條，民法第272條規定，請求上訴 人應自107年9月1日起至金元達公司騰空遷讓返還系爭廠房 之日止，按月連帶給付被上訴人9萬元。 二、上訴人抗辯： ㈠金元達公司早於104年起即向被上訴人承租系爭廠房作為倉 庫使用，從未積欠租金。被上訴人曾口頭應允金元達公司有 「無條件優先承租」之權利，每年均順利續約，金元達公司 因此信賴被上訴人會依約履行承諾。詎被上訴人及其○○○ ○（即系爭廠房之○○○人）為誘使金元達公司買受系爭廠 房及坐落之基地，藉此解除系爭租約，竟刻意隱瞞相關基地 有部分屬於道路用地之事實，因而衍生買賣糾紛。金元達公 司向黃冠傑提起返還不當得利訴訟，雖經本院109年度上易 字第12號判決確定，惟該訴訟並未傳訊金元達公司聲請之證 人。被上訴人以前開不正方法阻礙金元達公司優先承租，應 視為被上訴人與金元達公司間之租賃關係依然存在。 ㈡兩造並未約定系爭租約第6條所定違約金之性質，依民法第 250條第2項之規定，應為損害賠償預定性質違約金。金元達 公司承租系爭廠房僅做倉庫使用，系爭廠房之地點、屋況不 佳，鄰近區域自107年2月起至108年2月間均無不動產交易情 形，且金元達公司均按月向法院提存租金，被上訴人實無受 損害之虞。而縱認被上訴人得請求違約金，該違約金之約定 金額過高，應酌減至0元。 參、原審認為被上訴人本於系爭租約及連帶保證之法律關係，請 求上訴人應自107年9月1日起至金元達公司騰空遷讓返還系 爭廠房之日止，按月連帶給付被上訴人9萬元，為有理由， 而予准許；另駁回被上訴人逾上開部分之請求（此部分未據 被上訴人聲明不服，非本院審理範圍）。上訴人就上開受敗 訴判決部分提起上訴，並聲明：原判決不利於上訴人部分廢 棄；上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人 則答辯聲明：上訴駁回。 肆、本院之判斷： 一、被上訴人主張其與金元達公司簽立系爭租約，約定將系爭廠 房出租予金元達公司使用，每月租金為3萬元，租賃期間為 106年9月1日至107年8月31日，並約定金元達公司如於租期 屆滿後不即時遷讓交還系爭廠房，則被上訴人每月得向金元 達公司請求給付按租金5倍計算之違約金至遷讓完了之日止 ，並由施慶昌擔任金元達公司之連帶保證人等情，為上訴人 所不爭執，並有系爭租約在卷可憑（見原審卷第17至23頁） ，堪信為真實。 二、被上訴人主張系爭租約期滿後並未同意金元達公司續租，且 金元達公司於系爭租約期滿後未即時騰空遷讓返還系爭廠房 ，迄至108年11月30日始騰空返還，因此請求上訴人應自107 年9月1日起至108年11月30日止按月連帶給付被上訴人9萬元 之違約金；而上訴人則以前開情詞置辯。準此，本件之爭點 應為：㈠系爭租約期滿後，被上訴人是否同意金元達公司續 租？㈡若被上訴人不同意續租，則其請求上訴人應自107年9 月1日起至108年11月30日止按月連帶給付9萬元之違約金， 是否有理由？ 三、租賃訂有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第 450條第1項定有明文。茲查，系爭租約第2條約定：「租賃 期限經甲乙雙方（即被上訴人與金元達公司）洽訂為壹年0 個月即自106年9月1日起至107年8月31日止」，第6條約定： 「乙方（指金元達公司）於租期屆滿時，除經甲方（指被上 訴人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷 空交還甲方」，且遍觀系爭租約內容，並無其他關於續租事 宜之附記事項，則依首揭規定，堪認系爭租約已於107年8月 31日因期限屆滿而消滅。上訴人雖辯稱被上訴人曾口頭應允 金元達公司有「無條件優先承租權」，但為被上訴人所否認 ；而上訴人就此事實並未舉證以實其說，故所辯上情，自無 可採。 四、約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第25 2條定有明文。而違約金是否相當，應依一般客觀事實、社 會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所 約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減， 並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異。又契約當 事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或 不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲 罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對 債務人造成不利，此觀同法第250條之規定及其修正理由自 明。經查： ㈠依系爭租約第6條約定，若金元達公司於租期屆滿未即時遷 讓交還系爭廠房時，被上訴人每月得請求「按照租金5倍」 之違約金（即15萬元）至遷讓完了之日止（經原審判決每月 得請求9萬元違約金後，被上訴人就逾9萬元之部分未據上訴 ）。又上開違約金，兩造並未約明為懲罰性違約金，依民法 第250條第2項規定，應屬賠償總額預定性之違約金。 ㈡系爭租約於107年8月31日期限屆滿後，金元達公司直至108 年11月30日始騰空遷讓返還系爭廠房予被上訴人，依系爭租 約第6條約定，計算違約金之期間共計15個月。被上訴人雖 稱系爭租約屆滿後所受之損害計有相當於租金之損害及無法 堆置物品之損害，惟系爭廠房若出租予他人，被上訴人即無 可能再自為使用並堆置物品，故被上訴人所指相當於租金之 損害及無法堆置物品之損害，兩者顯然無法併存。因此，本 院認為違約金以每月6萬元計算，應足以填補金元達公司未 依約騰空遷讓系爭廠房對被上訴人所生之損害。被上訴人請 求每月9萬元之違約金，尚屬過高，應予酌減。爰依民法第 252條規定，將被上訴人主張之違約金酌減為每月6萬元。至 於上訴人主張違約金應酌減至0元，並無可採。 五、基上，被上訴人得向金元達公司請求之違約金為90萬元（計 算式：6萬元/月×15個月=90萬元）。惟租賃關係消滅後， 倘承租人負有租賃債務，一般認為押租金發生當然抵償之作 用，既不問當事人意思如何，亦無待乎意思表示，因租賃關 係消滅後，當然清結租賃債務，並以押租金清償之，且無須 如抵銷、抵充之尚待意思表示到達生效。所以如此解釋，在 於力求法律關係之迅速明確釐清，且避免無謂勞費，於租賃 雙方當事人均屬有利。準此，金元達公司因系爭租約交付之 押租保證金10萬元，當然得以抵償前述金元達公司應給付之 違約金。茲經以押租保證金抵償後，被上訴人得向金元達公 司請求之金額為80萬元（計算式：90萬元-10萬元=80萬元） 。而施慶昌為金元達公司履行租賃契約之連帶保證人，就該 租賃契約所生之債務，自應連帶負清償責任。 六、綜上所述，被上訴人請求上訴人連帶給付80萬元，為有理由 ，應予准許。其餘逾此部分請求，為無理由，應予駁回。原 審就超逾上開應准許部分，為被上訴人勝訴之判決，尚有未 洽，上訴人就此部分之上訴，為有理由，爰廢棄原審此部分 之判決，改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原 審為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴意旨指摘原判決此 部分不當，求予廢棄改判，則無理由，應予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各 項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此 敘明。 八、本件第一、二審裁判費，均以系爭廠房之價額計算（見原審 卷第13頁、本院卷第11、12頁），被上訴人請求之違約金， 並未併算為訴訟標的價額而徵收裁判費（民事訴訟法第77條 之2第2項參照）。而被上訴人請求金元達公司返還系爭廠房 部分，金元達公司於原審受敗訴判決而於108年11月25日提 起上訴後，即於108年11月30日將系爭廠房騰空交還予被上 訴人，被上訴人因而撤回該部分之訴訟，已如前述。茲本院 酌量上述情形，爰依民事訴訟法第79條規定，命金元達公司 負擔本件第一審（除確定部分外）及第二審之全部訴訟費用 。 伍、結論：本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法 第463條、第385條第1項前段、第450條、第449條第1項、第 79條，判決如主文。 中 華 民 國 109 年 8 月 18 日 民事第五庭 審判長法 官 許秀芬 法 官 吳崇道 法 官 游文科 正本係照原本作成。 兩造均不得上訴（上訴所得受之利益均未逾新臺幣150萬元）。 書記官 吳麗琴 中 華 民 國 109 年 8 月 18 日