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臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　 109年度上易字第93號 上訴人即 附帶被上訴人　張尹菀 訴訟代理人　　蔡坤旺律師 　　　　　　　黃書妤律師 被上訴人即 附帶上訴人　　國聚建設股份有限公司 法定代理人　　張啟端 被上訴人即 附帶上訴人　　廖惠玲 共　　　同 訴訟代理人　廖健智律師 複代理人　　王寶明律師 上列當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於民國108年11 月20日臺灣臺中地方法院107年度訴字第693號第一審判決提起上 訴，被上訴人為附帶上訴，本院於109年9月1日言詞辯論終結， 判決如下： 主 文 原判決關於命國聚建設股份有限公司給付張尹菀超過新臺幣（下 同）326,762元，及其中312,750元自107年1月2日起至清償日止 按年息百分之5計算之利息；命廖惠玲給付張尹菀超過599,409元 ，及其中581,250元自107年1月2日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判（ 除確定部分外），均廢棄。 上開廢棄部分，張尹菀於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 國聚建設股份有限公司、廖惠玲其餘附帶上訴駁回。 張尹菀之上訴駁回。 第一審（除確定部分外）、第二審（含上訴及附帶上訴）訴訟費 用，由國聚建設股份有限公司負擔百分之18，廖惠玲負擔百分之 33，餘由張尹菀負擔。 事實及理由 壹、兩造爭執要旨： 一、上訴人即附帶被上訴人張尹菀（以下僅略稱張尹菀）主張： ㈠張尹菀於民國103年5月25日與被上訴人即附帶上訴人國聚建 設股份有限公司（以下僅略稱國聚公司）、被上訴人即附帶 上訴人廖惠玲（以下僅略稱廖惠玲）分別簽立房屋預定買賣 契約書、土地預定買賣契約書（以下合稱系爭房地買賣契約 ），約定張尹菀向國聚公司購買「國聚之界」大樓建案之預 售房屋（編號B3棟第2樓房屋1戶及地下第二層編號第13之1 號平面式停車位1個；下稱系爭房屋）、買賣價金為417萬元 ；向廖惠玲購買「國聚之界」大樓坐落土地即臺中市○○區 ○○段1508之2、1508之4、1509、1512及1519之8地號土地 （依系爭房屋換算之土地應有部分為10萬分之877，及依前 開停車位換算之土地應有部分為10萬分之60；下稱系爭土地 ）、買賣價金為775萬元。張尹菀應依系爭房地買賣契約按 期給付分期價款予國聚公司、廖惠玲，迄至105年3月1日止 ，合計已給付國聚公司121萬元、廖惠玲192萬元。嗣國聚公 司完成「國聚之界」大樓之興建，並於105年4月29日通知張 尹菀驗屋，張尹菀於驗屋時發現「國聚之界」大樓停車場坡 道上方露天花台與系爭房屋前陽台完工後實際距離與竣工平 面圖不符，具有至少數十公分之落差，外人容易自該坡道屋 頂跨越系爭房屋前陽台而侵入屋內，欠缺系爭房地買賣契約 約定應有之價值、品質及效用，更影響張尹菀住居平穩與人 身安全，屬可歸責於國聚公司、廖惠玲所致重大瑕疵（下稱 系爭坡道瑕疵）。張尹菀多次要求及催促改善修正，未獲國 聚公司置理。則於國聚公司補正系爭坡道瑕疵前，張尹菀自 得暫停繳交後續各期款項而行使同時履行抗辯權。後於兩造 協調期間，國聚公司、廖惠玲卻逕自於106年5月23日將系爭 房屋、土地出售予第三人，並於同年6月21日辦理所有權移 轉登記予該第三人，則系爭房地買賣契約即因可歸責於國聚 公司、廖惠玲之事由致給付不能，張尹菀於106年12月29日 分別寄送台中公益路郵局第577號、第578號存證信函予國聚 公司、廖惠玲，依民法第226條第1項及第256條規定解除系 爭房地買賣契約，而國聚公司、廖惠玲均於107年1月2日收 受前開存證信函，故系爭房地買賣契約已於107年1月2日經 張尹菀合法解除。 ㈡國聚公司、廖惠玲寄發予張尹菀之105年7月22日台中大隆路 郵局第449號（下稱449號存證信函）、105年8月25日台中英 才郵局第1287號（下稱1287號存證信函）、105年10月17日 台中大隆路郵局第666號存證信函（下稱666號存證信函）， 均因候領逾期遭退回而未送達，則國聚公司、廖惠玲並未合 法對張尹菀為催告及解約之意思表示，張尹菀亦無從知悉。 而縱認國聚公司、廖惠玲於105年11月23日在LINE轉貼前開 存證信函圖檔係屬限期催告通知，國聚公司、廖惠玲也無從 於同一時間對張尹菀同時為限期催告及解約意思表示，國聚 公司、廖惠玲解除契約無效，不得依系爭房地買賣契約扣留 張尹菀已繳納之價金作為違約金。又張尹菀縱使不得解除系 爭房地買賣契約，兩造所約定之違約金性質非懲罰性違約金 ，且國聚公司、廖惠玲因另行出售系爭房屋及土地予第三人 而獲取28萬元利益，未因兩造買賣糾紛受有損害。因此，國 聚公司、廖惠玲無法舉證其受有實際損失，違約金應全數酌 減，並依民法第179條不當得利規定返還予張尹菀。 ㈢系爭房地買賣契約為定型化契約，其中「以所載通訊地址郵 寄為準，如因拒收或無法送達退回時，均以郵局第一次投遞 日視為送達日期」之送達約款，係使消費者負擔非其所能控 制之危險，使消費者於違約時負擔顯不相當之賠償責任，足 認該條款係顯然不利於消費者之情形，有違平等互惠及誠信 原則，前開條款應視為無效，國聚公司、廖惠玲所為催告及 解約意思表示之送達自非合法。 ㈣張尹菀於起訴時已就返還總金額加計法定遲延利息，國聚公 司、廖惠玲僅於107年6月25日分別退還房屋價金584,500元 、土地價金757,500元，故張尹菀尚得向國聚公司、廖惠玲 請求前開金額自107年1月2日起至國聚公司、廖惠玲實際退 款日即107年6月25日止之法定遲延利息各為14,012元（系爭 房屋部分）及18,159元（系爭土地部分）。基此，張尹菀依 民法第259條第2款解除契約回復原狀之規定，請求國聚公司 返還張尹菀系爭房屋買賣價金639,512元，及其中扣除利息 14,012元部分即625,500元自國聚公司收受存證信函日即107 年1月2日起算之法定遲延利息；廖惠玲應返還張尹菀系爭土 地買賣價金1,180,659元，及其中扣除利息18,159元部分即 1,162,500元自廖惠玲收受存證信函日即107年1月2日起算之 法定遲延利息。 ㈤綜上，張尹菀依解除契約回復原狀及不當得利之法律關係， 提起本件訴訟。並聲明：國聚公司應給付張尹菀639,512元 ，及其中625,500元自107年1月2日起至清償日止按年息百分 之5計算之利息；廖惠玲應給付張尹菀1,180,659元，及其中 1,162,500元自107年1月2日起至清償日止按年息百分之5計 算之利息。 二、國聚公司、廖惠玲抗辯： ㈠兩造簽立系爭房地買賣契約後，張尹菀自105年3月起即未依 約給付買賣價金，經國聚公司、廖惠玲分別以449號、1287 號存證信函催告張尹菀限期繳納，卻未獲置理，已有遲延給 付之違約情形，國聚公司、廖惠玲遂依系爭房屋預定買賣契 約第24條第2項、系爭土地預定買賣契約第13條第2項約定， 於105年10月17日以666號存證信函為解除系爭房地買賣契約 之意思表示，並於同年10月18日送達張尹菀，則系爭房地買 賣契約已依法解除。張尹菀嗣後委任律師於106年12月29日 以台中公益路郵局第577號、第578號存證信函解除系爭房地 買賣契約，自屬無效。 ㈡張尹菀購買系爭房地前，曾在國聚公司接待中心閱覽銷售廣 告、設計圖面等相關資料，期間從未提及通往地下道之坡道 屋頂位於系爭房屋陽台前之情形，國聚公司亦未提供不實訊 息使張尹菀陷於錯誤而購買。縱使系爭房屋存有系爭坡道瑕 疵，亦為張尹菀得否依系爭房屋買賣契約對國聚公司主張瑕 疵擔保權利，其主張解除系爭房地買賣契約，顯失公平，至 多僅能請求減少價金，但仍不得解免其依系爭房地買賣契約 繳納價金之義務。故張尹菀拒絕繳納價金，並無理由。 ㈢上訴人未能具體指明系爭房屋與圖說有何不符，其主張有系 爭坡道瑕疵，實屬無據。且依法院現場勘驗結果，一般人可 否輕易跨越高處懸空翻過陽台牆壁進入屋內，尚有疑問。而 縱認國聚公司施工有些許誤差，亦非重大，不生張尹菀擔心 想像之結果，無從作為解除系爭房地買賣契約之依據。另既 無系爭坡道瑕疵，則張尹菀主張行使同時履行抗辯權，亦無 理由。 ㈣國聚公司、廖惠玲均依系爭房地買賣契約約定之送達地址對 張尹菀寄發催告及解約之存證信函，其送達自屬合法。即使 國聚公司、廖惠玲寄發之存證信函因招領逾期而退回，但國 聚公司、廖惠玲既依約送達，已達到張尹菀之支配範圍，置 於張尹菀隨時可了解其內容之客觀狀態，前開非對話之意思 表示應認已達到而發生效力，國聚公司、廖惠玲業已合法解 除系爭房地買賣契約，自得依系爭房地買賣契約對於張尹菀 已繳納之價金中扣留違約金，張尹菀不得請求返還。又國聚 公司、廖惠玲於寄發前開449號、1287號、666號存證信函後 ，再以通訊軟體LINE通知張尹菀，同樣發生到達之效力，張 尹菀最遲至此已知悉前開存證信函之內容，則國聚公司、廖 惠玲實係合法解除系爭房地買賣契約。另系爭房地買賣契約 關於送達地址之約定，兩造得以參與磋商，應非定型化契約 條款，縱使為定型化契約條款，亦無顯失公平之情事。 ㈤本件張尹菀因可歸責於己之事由而逾期未依約繳納價款，依 系爭房屋預定買賣契約第24條第2項、系爭土地預定買賣契 約第13條第2項約定，國聚公司、廖惠玲自得各沒收依總價 款百分之15計算之違約金，此與內政部公告之預售屋買賣契 約書範本相符，並無過高之情。張尹菀主張應酌減違約金， 並無可採。縱認過高，因系爭房地買賣契約關於違約金之約 定兼具懲罰性質，依契約自由、私法自治原則，兩造應同受 拘束，若因此酌減，將有礙交易安全及司法秩序之維護。 貳、原審判命國聚公司應給付張尹菀442,041元，及其中418,806 元自107年1月2日起至清償日止按年息百分之5計算之利息， 廖惠玲應給付張尹菀809,037元，及其中766,511元自107年1 月2日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，並依兩造之 聲請為准、免假執行之宣告，另駁回張尹菀其餘之訴及其假 執行之聲請。張尹菀就其敗訴部分提起上訴，聲明：原判決 不利於張尹菀部分廢棄；國聚公司應再給付張尹菀197,471 元，及自107年1月2日起至清償日止按年息百分之5計算之利 息；廖惠玲應再給付張尹菀371,622元，及自107年1月2日起 至清償日止按年息百分之5計算之利息。國聚公司、廖惠玲 就張尹菀之上訴，則答辯聲明：上訴駁回。另國聚公司、廖 惠玲就其等敗訴部分均提起附帶上訴，聲明：原判決不利於 國聚公司、廖惠玲部分均廢棄；上開廢棄部分，張尹菀於第 一審之訴均駁回。張尹菀就國聚公司、廖惠玲之附帶上訴， 則答辯聲明：附帶上訴駁回。 參、兩造經本院整理及簡化爭點，並告知爭點整理協議與爭點整 理結果效力之不同後，同意成立爭點整理協議如下（見本院 卷第153至155頁）： 一、兩造不爭執事項： ㈠張尹菀於103年5月25日與國聚公司、廖惠玲分別簽立房屋預 定買賣契約書、土地預定買賣契約書，約定張尹菀向國聚公 司購買系爭房屋，價金為417萬元；向廖惠玲購買系爭土地 ，價金為775萬元。 ㈡張尹菀迄至105年3月1日止給付國聚公司各期價金共121萬元 ，給付廖惠玲各期價金共192萬元，之後即再未繳納各期價 金。 ㈢國聚公司通知張尹菀於105年4月29日驗屋；而張尹菀於驗屋 時有填具國聚建設修繕服務連絡單，載明：「車道上方花台 高度和2B3前陽台太近，擔心安全疑慮問題，請公司回覆。 」等語。 ㈣國聚公司於105年5月2日興建完成「國聚之界」大樓，於105 年6月1日辦理系爭房屋第一次登記，該房屋為臺中市○○區 ○○段○○○○○號即門牌號碼臺中市○○區○○路○○號2樓， 並兼含停車位在內等公共設施即同段4683建號，登記所有權 人為國聚公司。 ㈤國聚公司、廖惠玲於105年7月22日、105年8月25日，分別以 449號、1287號存證信函催告張尹菀繳付價金；於105年10月 17日以666號存證信函通知張尹菀解除系爭房地買賣契約， 並依約沒收已繳之價金。上開3份存證信函，均因候領逾期 而遭退回。國聚公司人員嗣後自105年11月2日起以LINE通訊 軟體與張尹菀聯繫，並於同年月23日將上開3份存證信函再 次傳送予張尹菀。 ㈥國聚公司、廖惠玲於106年5月23日各將系爭房屋、土地出賣 予第三人，並於106年6月21日辦理所有權移轉登記予該第三 人。 ㈦張尹菀於106年12月29日委任吳承祐律師寄發台中公益路郵 局第577、578號存證信函，對國聚公司、廖惠玲為解除系爭 房屋、土地買賣契約之意思表示，並要求國聚公司、廖惠玲 分別返還張尹菀已給付之價金及法定遲延利息，國聚公司、 廖惠玲於107年1月2日收受上開存證信函。 ㈧國聚公司、廖惠玲於107年6月25日分別返還系爭房屋買賣價 金584,500元、系爭土地買賣價金757,500元予張尹菀。 ㈨系爭房屋預定買賣契約第8條第2項、第24條第2項約定：甲 方（指張尹菀，下同）如逾期2個月或逾使用執照核發後1個 月不繳期款或延遲利息，經乙方（指國聚公司，下同）以存 證信函或其他書面催繳，經送達後7日內仍未繳者，雙方同 意依第24條違約之處罰規定處理；甲方違反有關本契約規定 或甲方應履行之相關規定及付款條件及方式之規定時，乙方 得解除本契約。系爭土地預定買賣契約第6條、第13條第2項 約定：甲方（指張尹菀，下同）如逾期2個月或逾使用執照 核發後1個月不繳期款或延遲利息，經乙方（指廖惠玲，下 同）以存證信函或其他書面催繳，經送達後7日內仍未繳者 ，雙方同意依第13條違約之處罰規定處理；甲方違反有關本 契約規定或甲方應履行之相關規定及付款條件及方式之規定 時，乙方得解除本契約。另房屋預定買賣契約第24條第2項 約定：「甲方違反有關本契約規定或甲方應履行之相關規定 及付款條件及方式之規定時，乙方得沒收依房屋總價款百分 之十五計算之違約金，但該沒收之金額超過已繳價款者，則 以已繳價款為限。」土地預定買賣契約第13條第2項約定： 「甲方違反有關本契約規定或甲方應履行之相關規定及付款 條件及方式之規定時，乙方得沒收依土地總價款百分之十五 計算之違約金，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳 價款為限。」 ㈩系爭房屋預定買賣契約第26條、土地預定買賣契約第15條約 定：「甲乙雙方互相間所為之有關本戶之相關事宜及通知辦 理事項，均以書面按本契約所載通訊住址郵寄為準，如因拒 收或無法送達退回時，均以郵局第一次投遞日視為送達日期 。如任何一方遇有通訊地址或戶籍地址變更時，應於變更後 五日內書面通知另一方，否則一切責任由違反此約定之一方 自行負責。」 二、兩造爭執事項： ㈠系爭房屋有無張尹菀主張之「系爭坡道瑕疵」？ ㈡國聚公司、廖惠玲解除系爭房地買賣契約，並沒收房地總價 款百分之15作為違約金，是否有理由？若有理由，該違約金 是否過高而應予酌減？ ㈢張尹菀解除系爭房地買賣契約，並請求國聚公司、廖惠玲返 還已受領之價金及自107年1月2日起算之法定利息，是否有 理由？ 肆、本院之判斷： 一、系爭房屋並無張尹菀主張之「系爭坡道瑕疵」： ㈠原審於108年6月11日勘驗系爭房屋現場時，當場丈量系爭房 屋前陽台與露天花台二者間（中空處）之距離約為63公分（ 見原審卷一第200頁之勘驗筆錄及第215至218頁之現場照片 ）。張尹菀雖主張其請專業建築師檢視系爭房屋竣工平面圖 ，依照圖面比例以圖面距離為判斷，系爭大樓車道上方露天 花台與系爭房屋前陽台之距離應為80公分；然此情為國聚公 司所否認。而依系爭房屋竣工平面圖所示（見原審卷第一第 14 4、145頁），並無法得出系爭大樓車道上方露天花台與 系爭房屋前陽台之距離應為80公分之結論；張尹菀就此事實 ，亦未再舉出其他事證以實其說，自難認國聚公司有未按圖 施工之瑕庛。 ㈡張尹菀雖又主張國聚公司為了系爭大樓美觀及自身銷售利益 ，擅自將系爭房屋陽台外側檯面二次加工以「鋁包板」包覆 ，此二次加工行為致使車道上方露天花台距離系爭房屋陽台 之實際距離縮短而與竣工圖有異，導致一般成人可輕易藉由 踩踏車道上方花台高度並借助突出之陽台下方鋁包板徒手翻 越至系爭房屋陽台而潛入屋內。惟依原審勘驗結果，系爭房 屋陽台玻璃至該二樓地面之高度為128公分，陽台地面至露 天花台上方之高度為137公分，露天花台下方牆面之高度最 低處約為114公分、最高處約為270公分（見原審卷第200至 223頁之勘驗筆錄及所附相關現場照片），依此情形合理判 斷，一般人尚難懸空翻過系爭房屋陽台玻璃以進入屋內。至 於張尹菀另主張第三人可透過伸手搭在鋁包板上，施力緩慢 向右移動後，翻身攀爬至右方平台而進入屋內。然依本院至 系爭房屋現場勘驗結果，其陽台玻璃圍牆寬度約292公分（ 見本院卷第186頁之勘驗筆錄及197頁之現場照片）；且該陽 台與地面有至少3公尺之高度落差（見本院卷第195頁下方照 片）；再參以系爭陽台係面對系爭大樓之中庭，從大樓大門 進入系爭房屋前陽台花圃處（即大樓通往地下停車場之坡道 屋頂花圃），須經過一扇側門，側門側上方裝有監視器（見 本院卷第186頁），亦即該坡道屋頂花圃並非社區住戶以外 之他人可隨意進出，且在該處之活動狀況，亦屬社區保全監 視之範圍，故一般人於此情形下，應無可能以身體懸空伸手 搭在鋁包板上橫移近3公尺之方式侵入系爭房屋之屋內。 ㈢基上所述，系爭房屋並無張尹菀主張之「系爭坡道瑕疵」。 二、國聚公司、廖惠玲並未合法解除系爭房地買賣契約，但得沒 收張尹菀已繳而依契約總價百分之7.5計算之金額作為違約 金： ㈠張尹菀迄至105年3月1日止給付國聚公司各期價金共121萬元 ，給付廖惠玲各期價金共192萬元，之後即再未繳納各期價 金（不爭執事項㈡參照）。而張尹菀雖主張於國聚公司補正 系爭坡道瑕疵前，其得行使同時履行抗辯權而暫停繳交後續 各期款項，惟系爭房屋並無張尹菀主張之「系爭坡道瑕疵」 ，已如前述，故張尹菀以此為由拒絕給付後續各期款項，自 屬無據。 ㈡系爭房屋預定買賣契約第8條第2項、第24條第2項約定：甲 方如逾期2個月或逾使用執照核發後1個月不繳期款或延遲利 息，經乙方以存證信函或其他書面催繳，經送達後7日內仍 未繳者，雙方同意依第24條違約之處罰規定處理；甲方違反 有關本契約規定或甲方應履行之相關規定及付款條件及方式 之規定時，乙方得解除本契約。系爭土地預定買賣契約第6 條、第13條第2項約定：甲方如逾期2個月或逾使用執照核發 後1個月不繳期款或延遲利息，經乙方以存證信函或其他書 面催繳，經送達後7日內仍未繳者，雙方同意依第13條違約 之處罰規定處理；甲方違反有關本契約規定或甲方應履行之 相關規定及付款條件及方式之規定時，乙方得解除本契約。 另房屋預定買賣契約第24條第2項約定：「甲方違反有關本 契約規定或甲方應履行之相關規定及付款條件及方式之規定 時，乙方得沒收依房屋總價款百分之十五計算之違約金，但 該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」土地 預定買賣契約第13條第2項約定：「甲方違反有關本契約規 定或甲方應履行之相關規定及付款條件及方式之規定時，乙 方得沒收依土地總價款百分之十五計算之違約金，但該沒收 之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」（不爭執事 項㈨參照）。依上開約定，可知於張尹菀逾期2個月不繳納 期款時，國聚公司、廖惠玲應先以存證信函或書面催繳，經 送達後7日內仍未繳納時，國聚公司、廖惠玲始得沒收依買 賣總價款百分之15計算之金額作為違約金，並解除系爭房地 買賣契約；而此由國聚公司、廖惠玲所寄發之449號存證信 函其主旨表明：「敬告台端（指張尹菀）於函達七日內繳付 欠繳之價金，逾期即依房屋及土地買賣契約書之違約之規定 處理」，1287號存證信函其主旨表明：「敬告台端（指張尹 菀）於函達七日內繳付欠繳之價金，逾期即依法解除契約並 沒收已繳之價金」，及666號存證信函其主旨表明：「就台 端與寄件人等所簽訂『國聚之界』建案之不動產買賣契約， 寄件人等以此函為解除契約，並依約沒收已繳之價款」（見 原審卷一第77至83頁），亦得證之。 ㈢國聚公司、廖惠玲於105年7月22日、105年8月25日分別以前 開449號、1287號存證信函催告張尹菀繳付價金；於105年10 月17日以前開666號存證信函通知張尹菀解除系爭房地買賣 契約，並依約沒收已繳之價金。上開3份存證信函，均因候 領逾期而遭退回（不爭執事項㈤參照）。茲按郵務機關送達 掛號郵件至送達處所而不獲會晤應受送達人時，僅投遞招領 通知於信箱內，該招領通知僅註明應於一定期限內前往某郵 局領取掛號信件，縱相對人有收受該招領通知，然於前往郵 局領取前，亦無法從招領通知得知該信件之種類及內容，自 難認於郵局待招領之存證信函已置於相對人之支配範圍內， 達於隨時可了解其內容之客觀狀態（最高法院100年度台抗 字第722號民事裁定意旨參照）。國聚公司、廖惠玲所寄上 開3份存證信函，既然均因候領逾期而遭退回，自難認其等 已依該3份存證信函對張尹菀為合法之催告繳款及解除契約 。 ㈣國聚公司、廖惠玲雖抗辯其等依系爭房地買賣契約約定之送 達地址對張尹菀寄發催告及解約之存證信函，其送達自屬合 法；且系爭房地買賣契約關於送達地址之約定，兩造得以參 與磋商，應非定型化契約條款，縱使為定型化契約條款，亦 無顯失公平之情事。惟依照當事人一方預定用於同類契約之 條款而訂定之契約，為加重他方當事人之責任或於他方當事 人有重大不利益之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定 無效，民法第247條之1第2、4款定有明文。茲查，兩造簽訂 之系爭房地買賣契約，依其文書格式觀之，顯係國聚公司、 廖惠玲針對銷售「國聚之界」建案所預先擬定之契約條款。 亦即，凡是購買「國聚之界」建案房地之購屋者，國聚公司 、廖惠玲即與之簽訂同類條款之契約。故系爭房地買賣契約 ，應屬前開規定所稱之附合契約。而系爭房屋預定買賣契約 第26條、土地預定買賣契約第15條約定：「甲乙雙方互相間 所為之有關本戶之相關事宜及通知辦理事項，均以書面按本 契約所載通訊住址郵寄為準，如因拒收或無法送達退回時， 均以郵局第一次投遞日視為送達日期。如任何一方遇有通訊 地址或戶籍地址變更時，應於變更後五日內書面通知另一方 ，否則一切責任由違反此約定之一方自行負責。」（不爭執 事項㈩參照），其約定內容形式上雖適用於簽立契約之雙方 ，然國聚公司、廖惠玲為販售「國聚之界」建案房地之建商 及地主（其等在系爭房地買賣契約上之通訊地址均記載為： 臺中市○○區○○○道○段○○○號5樓），其等有固定營業地 點，並有從業人員負責收受郵件，於通常情形下，不致有郵 件無法送達而遭退回之情事；然張尹菀為一般購屋消費者， 其所留通訊地址，可能因工作、出國或其他原因而無法收受 郵件，若於郵件無法送達而遭退回時，仍以郵局第一次投遞 日視為送達日期，即與民法第95條第1項前段「非對話而為 意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力 」之規範意旨有所違背。故前開約定，顯然係加重張尹菀之 責任，且對其形成重大不利益，依民法第247條之1第2、4款 規定，該部分約定應屬無效。因此，國聚公司、廖惠玲即不 得依上開約定，主張該3份存證信函已合法送達予張尹菀。 ㈤國聚公司人員嗣後雖自105年11月2日起以LINE通訊軟體與張 尹菀聯繫，並於同年月23日將上開3份存證信函再次傳送予 張尹菀（不爭執事項㈤參照）。然查，依張尹菀提出之LINE 對話截圖（見原審卷一第63頁），張尹菀於105年11月2日曾 對國聚公司人員表示「非假日就只能11/24後」，國聚公司 人員於同年月3日回覆「好的」，其後直至105年11月23日之 期間內，並無張尹菀與國聚公司人員之對話；且國聚公司人 員於105年11月23日將上開3份存證信函再次傳送予張尹菀前 ，曾表示「之前公司有寄信給您，但您都未收信，附上之前 寄的信件，讓您知曉」（見原審卷一第64頁），可知國聚公 司人員於105年11月2日至同年月23日間，並無以LINE通訊軟 體向張尹菀催告給付分期款；另國聚公司、廖惠玲亦未舉證 證明於該期間有以其他方式催告張尹菀給付分期款。而國聚 公司人員雖於105年11月23日以LINE通訊軟體將上開3份存證 信函傳送予張尹菀，但因系爭房地買賣契約約定張尹菀逾期 2個月不繳期款時，國聚公司、廖惠玲應先以存證信函或書 面催繳，經送達後7日內仍未繳納時，國聚公司、廖惠玲始 得沒收依買賣總價款百分之15計算之金額作為違約金，並解 除系爭房地買賣契約，已如前述，則上開3份存證信函之送 達，顯然無法於105年11月23日同時發生催告繳款而得據以 解除契約之效力。從而系爭房地買賣契約即未因此而經國聚 公司、廖惠玲於105年11月23日合法解除。 ㈥國聚公司、廖惠玲雖未於105年11月23日合法解除系爭房地 買賣契約，然張尹菀於105年11月23日經由LINE通訊軟體知 悉前開449號、1287號存證信函內容後，應已發生國聚公司 、廖惠玲催告張尹菀繳付分期價金之效力；而張尹菀於受催 告後仍未於7日內繳納分期價金，則國聚公司、廖惠玲自得 依上開約定沒收張尹菀已繳而依契約總價百分之15計算之金 額作為違約金。惟約定之違約金額過高者，法院得減至相當 之數額，民法第252條定有明文。違約金是否相當，應依一 般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡 量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院 自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金 而異（最高法院90年度台上字第857號民事裁判要旨參照） 。茲查，系爭房地買賣契約之履約爭議，係緣起於國聚公司 通知張尹菀於105年4月29日驗屋時，張尹菀主觀認為車道上 方花台高度與系爭房屋之前陽台太近，因而擔心有居家安全 之問題（不爭執事項㈢併為參照）。而張尹菀於有此疑慮下 ，乃自驗屋後即未再依約給付期款，此雖構成違約，但事出 有因，尚難認為其係惡性不履約；且國聚公司、廖惠玲嗣於 106年5月23日各將系爭房屋、土地出賣予第三人，並於106 年6月21日辦理所有權移轉登記予該第三人（不爭執事項㈥ 參照），可知其等亦未因張尹菀之違約而受有喪失交易機會 之損害。本院審酌上情，認為國聚公司、廖惠玲沒收張尹菀 已繳而依契約總價百分之15計算之金額作為違約金，其金額 過高，應酌減為依契約總價百分之7.5計算較屬適當。依此 計算結果，國聚公司得沒收之金額為312,750元（計算式： 房屋總價4,170,000元×7.5%=312,750元），張惠玲得沒收 之金額為581,250元（計算式：土地總價7,750,000元×7.5% =581,250元） 三、張尹菀得於解除系爭房地買賣契約後，請求國聚公司、廖惠 玲分別給付326,762元、599,409元： ㈠系爭房地買賣契約未經國聚公司、廖惠玲於105年11月23日 合法解除，詳如前述。而國聚公司、廖惠玲嗣後亦未再以張 尹菀經催告後未於7日內繳款為由而解除契約；並於兩造之 買賣關係仍然存在之情形下，於106年5月23日各將系爭房屋 、土地出賣予第三人，並於106年6月21日辦理所有權移轉登 記予該第三人，則其等就系爭房地買賣契約之履行，自係因 可歸責於己之事由而陷於給付不能。因此，張尹菀依民法第 226條第1項及第256條規定，於106年12月29日委任吳承祐律 師寄發台中公益路郵局第577、578號存證信函，對國聚公司 、廖惠玲為解除系爭房地買賣契約之意思表示（不爭執事項 ㈦參照，並參見原審卷一第52至62頁），於法核無不合。而 國聚公司、廖惠玲係於107年1月2日收受上開存證信函，則 系爭房地買賣契約即因張尹菀之合法解除而於107年1月2日 消滅。 ㈡契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定 或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之；受 領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法 第259條第1、2款定有明文。系爭房地買賣契約經張尹菀於 107年1月2日合法解除後，國聚公司、廖惠玲本應分別將張 尹菀所繳房屋價金121萬元、土地價金192萬元返還予張尹菀 ，而國聚公司、廖惠玲已於107年6月25日分別返還房屋價金 584,500元、土地價金757,500元（不爭執事項㈧參照）；另 張尹菀所繳系爭房地買賣價金，國聚公司得沒收312,750元 ，張惠玲得沒收581,250元，則國聚公司尚應返還之金額為 312,750元（計算式：1,210,000-584,500-312,750=312,750 ），廖惠玲尚應返還之金額為581,250元（計算式：1,920,0 00-757,500-581,250=581,250）。另張尹菀就上開金額，請 求自系爭房地買賣契約解除之日即107年1月2日起算法定利 息，於法自無不可，應予准許。 ㈢張尹菀於原審起訴時，其請求之金額及法定利息之計算，均 包含國聚公司、廖惠玲於原審審理時分別退還之房屋價金 584,500元、土地價金757,500元。因此，張尹菀請求國聚公 司、廖惠玲就前開金額，應分別給付自107年1月2日（即系 爭房地買賣契約生解除效力之日）起至其等退款之日（即 107年6月25日）止合計175日之法定利息各14,012元（即系 爭房屋部分，計算式：584,500×5%×175/365=14,012，元 以下四捨五入，下同）、18,159元（即系爭土地部分，計算 式：757,500×5%×175/365=18,159），於法核無不合。 ㈣基上，張尹菀得請求國聚公司給付之金額為362,762元（計 算式：312,750+14,012=362,762），得請求廖惠玲給付之金 額為599,409元（計算式：581,250+18,159=599,409）。 四、綜上所述，張尹菀依解除契約回復原狀之法律關係（其另依 不當得利請求部分，無庸再為論述判斷），請求國聚公司給 付326,762元，及其中312,750元自107年1月2日起至清償日 止按年息百分之5計算之利息；廖惠玲給付599,409元，及其 中581,250元自107年1月2日起至清償日止按年息百分之5計 算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則屬無 據，應予駁回。原審就超逾上開應准許部分，為張尹菀勝訴 之判決，尚有未洽，國聚公司、廖惠玲就此部分之附帶上訴 ，為有理由，爰廢棄原審此部分之判決，改判如主文第二項 所示。至於上開應准許部分，原審為張尹菀勝訴之判決，核 無不合，附帶上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改 判，則無理由，應予駁回。而張尹菀就原審判決駁回其訴部 分，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，則無理由， 應予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各 項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此 敘明。 伍、結論：本件國聚公司、廖惠玲之附帶上訴為一部有理由，一 部無理由；張尹菀之上訴為無理由，依民事訴訟法第450條 、第449條第1項、第79條、第85條第1項但書，判決如主文 。 中 華 民 國 109 年 9 月 22 日 民事第五庭 審判長法 官 許秀芬 法 官 吳崇道 法 官 游文科 正本係照原本作成。 不得上訴（上訴所得受之利益未逾新臺幣150萬元）。 書記官 吳麗琴 中 華 民 國 109 年 9 月 22 日