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臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　109年度重上字第174號 上　訴　人　國甲建設有限公司（原名英泰建設有限公司） 法定代理人　謝嘉珍 訴訟代理人　顏嘉盈律師 被 上訴 人　李慶 訴訟代理人　張益隆律師 複 代理 人　林怡芬律師 上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於民國109年6月11 日臺灣臺中地方法院108年度重訴字第335號第一審判決提起上訴 ，本院於109年11月18日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、上訴人主張：兩造於民國107年12月18日簽訂不動產買賣契 約書（下稱系爭契約），由上訴人向被上訴人購買其所有之 臺中市○里區段000、000、000、000、000、000、000 地號土地（除000地號土地權利範圍為2分之1，000地號土地 權利範圍為10000分之5356外，其餘地號土地權利範圍均為 全部，下合稱系爭土地），總價金新臺幣（下同）1億1028 萬元。兩造於議約過程中，均由林代理被上訴人與上訴 人之法定代理人謝嘉珍接洽，僅於簽約時形式上由李○○代 理被上訴人與上訴人簽約。上訴人已依約支付簽約、用印、 完稅款共計3000萬元，並在林要求之下再行給付1筆82 萬元價金，協助被上訴人執行地上物之拆除，合計已給付價 金共3082萬元。系爭土地雖屬都市計畫範圍內土地，亦確實 規劃有10公尺計畫道路可供對外通行，惟臺中市政府目前並 未實際辦理徵收。被上訴人於簽訂系爭契約前，經由林 多次明確向上訴人表示，已與該10公尺計畫道路所在之同段 000地號土地所有權人陳○○談妥，由陳○○提供000地號土 地供系爭土地作為對外通行之道路，以利上訴人興建房屋對 外出售，此為被上訴人之義務或附隨義務，兩造並約定由被 上訴人向上訴人購買000地號土地上預定興建之1戶房屋（含 坐落土地），再以之與陳○○互易000地號土地。被上訴人 雖已於108年4月初，完成系爭土地之地上物拆除，然並未將 000地號土地之地上物一併拆除，至此上訴人始知林根本尚 未與陳○○達成互易000地號土地之約定，致系爭土地無法 按都市計畫所規劃之10公尺計畫道路對外通行。上訴人於 108年5月3日委請陳○○律師寄發律師函，催告被上訴人須 於108年5月10日前，拆除000地號土地之地上物，然被上訴 人置之不理。上訴人乃於108年5月13日再次委請陳○○律師 寄發律師函，解除系爭契約，並先位主張依系爭契約第10條 第2項約定、民法第259條第2款規定，請求被上訴人返還已 給付之價金3082萬元，及給付懲罰性違約金3082萬元，合計 6164萬元本息。又因系爭土地僅能以現有之既成巷道對外通 行；抑或可經由都市計畫規劃之10公尺計畫道路對外通行， 攸關系爭土地之開發、利用及建築，影響其市場交易價值及 日後購屋者之承購意願，係屬交易上認為重要者，上訴人係 因錯誤而簽訂系爭契約，爰以108年8月2日民事準備書續狀 之送達，依民法第88條規定，向被上訴人撤銷因錯誤而為之 意思表示；又林向謝嘉珍施用詐術，致上訴人陷於錯誤，誤 以為被上訴人已取得該10公尺計畫道路之使用權限而簽訂系 爭契約，爰以108年12月30日民事準備書續㈡狀之送達，依 民法第92條第1項規定，向被上訴人撤銷被詐欺而為之意思 表示，並備位主張依民法第179條之規定，請求被上訴人返 還已給付之價金3082萬元，及依民法第114條準用同法第113 條之規定，請求損害賠償3082萬元，合計6164萬元本息。 二、被上訴人抗辯：兩造簽訂系爭契約，係由仲介許○○牽線介 紹謝嘉珍給被上訴人友人林認識，表示上訴人有意購買系爭 土地以開發興建房屋出售。林向被上訴人告知此事後，被上 訴人即委託姪子李○○全權處理系爭土地出售事宜，並代理 被上訴人簽約及收受價金，林僅為被上訴人媒介買家，並居 間斡旋及促成系爭契約之簽訂，並非被上訴人之代理人、使 用人或履行輔助人。兩造簽訂系爭契約，被上訴人從未提及 以000地號土地作為對外通行道路，被上訴人會同意以1800 萬元向上訴人預購系爭土地上興建之1戶房地，僅係自願捧 場購買投資，並無以之與陳○○互易000地號土地供系爭土 地通行之約定，林亦無向上訴人表示被上訴人要與陳○○互 易000地號土地供系爭土地通行，縱認林曾向上訴人如此表 明，亦係林答應上訴人要與陳○○協商，係林與上訴人間之 協議，並非被上訴人依系爭契約應履行之義務或附隨義務。 依系爭契約，被上訴人僅需拆除系爭土地之地上物，並將系 爭土地移轉登記予上訴人即可，並不包含取得其他道路用地 或開闢計畫道路，且系爭土地現已有寬度4至5公尺之既成巷 道可對外通行至公路，上訴人明知有該對外聯絡之巷道，且 可取得建築執照，並無不能興建房屋之情事，始要約購買系 爭土地。上訴人乃建設公司，不動產交易經驗甚為豐富，理 應知悉有無對外聯絡道路對建商購買意願影響重大，倘有約 定提供道路用地之重大權利義務，當必以書面明定以避免爭 議，是上訴人稱因林保證開闢10公尺計畫道路不會有問題， 始未於系爭契約中特別記載，顯不符常理，自不足採信。被 上訴人已於108年3月底，依約將系爭土地之地上物全部拆除 完畢，於108年4月3日鑑界完成，並通知上訴人辦理過戶， 且將系爭土地所有權狀交付古○○代書保管，並無任何違約 之情事，上訴人主張解除系爭契約，於法無據，其請求返還 買賣價金及給付懲罰性違約金，並無理由。又上訴人得否通 行000地號土地，與系爭契約無關，而買賣標的之000、000 、000、000地號土地，均屬住宅區建築用地，並無不能興建 房屋之情事，另000、0 00、000地號土地為道路用地，現況 係作為道路使用，此亦為上訴人簽約前所明知，並無民法第 88條第2項所稱意思表示錯誤之情事；又上訴人無法證明林 有詐欺之情事，且與被上訴人無關，上訴人主張依民法第88 條、第92條第1項規定，撤銷簽訂系爭契約所為意思表示， 亦屬無據，其依民法第179條之規定，請求被上訴人返還已 給付之價金，及依民法第114條準用同法第113條之規定，請 求損害賠償，亦無理由。 三、原審判決駁回上訴人之訴，上訴人不服，提起上訴，兩造聲 明如下： （一）上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人6164 萬元，及其中3082萬元自108年1月11日起，其餘3082萬元 自108年5月21日起，均至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。㈢上訴人願供擔保，請准宣告假執行。 （二）答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，被上訴人願供 擔保，請准宣告免為假執行。 四、本院依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，由兩造整理 並協議簡化爭點如下： （一）不爭執事項： ㈠兩造於107年12月18日簽訂系爭契約，由上訴人向被上訴 人購買系爭土地，買賣總價金為1億1028萬元。 ㈡系爭契約記載賣方即被上訴人之代理人為李○○，並附有 被上訴人出具之授權書，其上記載之授權事項為：「代理 本人就上開土地與買受人簽訂買賣契約、受領價金、交付 證件、委任地政士及使用本人印章鈐蓋於買賣契約書與為 申報移轉現值、所有權移轉登記之必要書狀」。 ㈢上訴人已支付買賣價金3082萬元，均由李○○代理被上訴 人簽收。 ㈣系爭契約第10條第2項約定：「賣方如不履行契約所定各 項義務時，即為賣方違約，買方得限期催告履行，逾期仍 不履行，即予解除契約，賣方除應將所收價款全部退還外 ，並應同時賠償與已收價款同額金額做為懲罰性違約金。 」。 ㈤系爭契約附件第2點記載：「賣方同意以新臺幣壹仟捌佰 萬元購回買方將來建築完成坐落000地號土地上其中1戶（ 土地面積約28坪，建築面積約56坪，但實際完成之建築面 積有不足或超出部分，均以約定總價相互找補）。但如有 前項約定情形時，則賣方應選購之建物改為000地號之建 物。」。 ㈥兩造於108年1月10日簽訂補充「不動產買賣契約書」（下 稱補充契約），修改系爭契約有關契約第3條之付款時期 ，第4期過戶款、第5期地上物拆除款、第6期尾款部分， 變更約定賣方應於108年3月31日前將土地上原有建物全部 拆除，並清理完畢，同時應提出辦理過戶之相關文件予古 ○○代書，於交付過戶文件之同時，買方應即開立7946萬 元之本票予賣方收執，且於過戶完成後3日內，買方即應1 次給付賣方7946萬元，賣方並同時完成土地點交予買方管 理收受。 ㈦上訴人購買之系爭土地，有寬度4至5公尺之既成巷道可供 人車通行至泉水街。 ㈧被上訴人於108年3月底，已將系爭土地之地上物拆除完畢 ，108年4月3日完成鑑界，並將土地所有權狀全部交付予 古○○代書保管。 ㈨上訴人於108年5月3日寄發律師函，催告被上訴人應於108 年5月10日前，提出對外可供通行使用之10公尺道路，嗣 於108年5月13日再寄發律師函，聲明解除系爭契約，被上 訴人於108年5月6日、同年月14日收受上開2份律師函。 ㈩謝嘉珍曾於107年12月12日簽發面額1000萬元、受款人為 被上訴人、並禁止背書轉讓之支票交付予林，林並於收執 該支票時註記：「茲收到謝嘉珍小姐欲購買坐落於臺中市 ○里區段第000、000、000、000、000、000等六筆土地之 斡旋金新臺幣壹仟萬元支票乙紙無誤（斡旋底價每坪新臺 幣23萬元整）」等語。 （二）爭點： ㈠林是否為被上訴人出賣系爭土地之代理人或使用人？ ㈡兩造於買賣系爭土地時，有無協議由被上訴人取得陳○○ 所有000地號土地，作為系爭土地對外通行使用之10公尺 道路？ ㈢上訴人先位主張依系爭契約第10條第2項約定解除系爭契 約，並依同條項約定及民法第259條第2款規定，請求被上 訴人返還買賣價金3082萬元，及給付懲罰性違約金3082萬 元，共6164萬元本息，有無理由？若有，違約金是否約定 過高，應予酌減？ ㈣上訴人備位主張依民法第88條規定，以準備書續狀繕本送 達被上訴人，作為撤銷因錯誤而為買受系爭土地之意思表 示；依民法第92條第1項之規定，以準備書續㈡狀繕本送 達被上訴人，作為撤銷因受詐欺而為買受系爭土地之意思 表示，並依不當得利之法律關係，請求被上訴人返還已給 付之買賣價金3082萬元，及依民法第114條準用同法第113 條之規定，請求損害賠償3082萬元，共計6164萬元本息， 有無理由？ 五、本院之判斷： （一）林並非被上訴人出賣系爭土地之代理人或使用人： ㈠上訴人雖主張兩造於議約過程中，均由林代理被上訴 人與上訴人之法定代理人謝嘉珍接洽，僅於簽約時形式上 由李○○代理被上訴人與上訴人簽訂，故林為被上訴人出 賣系爭土地之代理人或使用人，然為被上訴人所否認，依 民事訴訟法第277條規定，自應由上訴人負舉證責任。 ㈡系爭契約及補充契約均是由李○○代理被上訴人與上訴人 所簽訂，有系爭契約及補充契約附卷可稽（詳原審卷㈠第 21至28、41至43頁）；被上訴人並出具授權書，明確載明 其授權李○○之範圍為：「代理本人就上開土地與買受人 簽訂買賣契約、受領價金、交付證件、委任地政士及使用 本人印章鈐蓋於買賣契約書與為申報移轉現值、所有權移 轉登記之必要書狀」（詳原審卷㈠第29頁），顯然李○○ 始為被上訴人簽訂系爭契約所授權之代理人。證人林○○ 審證稱：系爭契約是我和許○○兩個仲介居間接洽，許○ ○是上訴人的仲介，被上訴人的代理人是李○○等語（詳 原審卷㈠第309頁），核與證人即上訴人委託之仲介許○ ○○○審證稱：林是被上訴人的仲介，代理被上訴人簽約 、收受買賣價金及後續契約履行都是李○○，我和林都是 系爭土地買賣的仲介，仲介費是買賣雙方各給百分之1等 語（詳原審卷㈠第304至305頁、卷㈡第15頁）；及證人李 ○○○○審證稱：我是被上訴人於系爭契約的代理人，代 理權限是負責簽約、用印、收款，被上訴人並沒有另外授 權林等語（詳原審卷㈠第313頁）相符。而上訴人之法定 代理人謝嘉珍曾於107年12月12日，簽發面額1000萬元、 受款人為被上訴人、並禁止背書轉讓之支票1張，交付予 林，該支票上並註記：「茲收到謝嘉珍小姐欲購買坐落於 臺中市○里區段第000、000、000、000、000、000等六筆 土地之斡旋金新臺幣壹仟萬元支票乙紙無誤（斡旋底價每 坪新臺幣23萬元整）」等字（詳原審卷㈠第31頁），此與 一般居間仲介者，會在居間仲介期間，收取買方給付之斡 旋金，使該買方取得單獨與賣方斡旋的機會，若斡旋成功 ，則斡旋金轉換為定金或價金之一部分，若斡旋不成功， 則無息退還該斡旋金之模式相符；另除上開斡旋金支票外 ，上訴人嗣用以支付價金之金額共2082萬元支票3張，亦 確係由李○○簽收（詳原審卷㈠第33至37頁）。綜此，均 可證明李○○始為被上訴人於系爭契約之代理人，林、許 ○○分別為被上訴人及上訴人委託之仲介無訛。上訴人主 張林為被上訴人出賣系爭土地之代理人或使用人，與事實 不符，不足採信。 （二）兩造於買賣系爭土地時，並無協議由被上訴人取得陳○○ 所有000地號土地，作為系爭土地對外通行使用之10公尺 道路： ㈠系爭土地中之000、000、000、000地號土地，均屬臺中市 大里地區都市計畫細部計畫之住宅區；另000、000、000 地號土地則為同計畫之道路用地（公共設施保留地），現 況係作為道路使用，且000地號土地及相臨之000地號鄰地 ，為8公尺計畫道路所在位置；000、000地號土地及相臨 之000、000、000、000地號鄰地，為10公尺計畫道路所在 位置，該10公尺計畫道路北面銜接泉水街，道路南側之00 0地號土地原為陳○○所有，其上雖有訴外人林○○之未 保存登記建物（臺中市區路○段巷000號），而無法以完整 之10公尺寬度通行至泉水街，然該10公尺計畫道路上已有 4至5公尺之既成巷道可供人車通行至泉水街等情，有系爭 土地地籍圖、土地使用分區證明書、現場照片及房屋稅籍 證明書可稽（詳原審卷㈠第39、85至95、12 3頁、卷㈡第 81、85、201至205頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實 。 ㈡上訴人雖主張兩造有經被上訴人之代理人或使用人林口頭 承諾，提供000地號土地供上訴人通行10公尺計畫道路， 系爭契約附件及補充契約約定，有關被上訴人同意以1800 萬元，購買上訴人將來興建之1戶房地，即是為與000地號 土地所有權人陳○○互易土地，因林於事先已先承諾，且 簽約時保證沒有問題，上訴人才未將應由被上訴人購得 000地號土地對外通行，明文約定於系爭契約中，惟兩造 仍應受拘束等情，然亦為被上訴人所否認，依上開說明， 仍應由上訴人負舉證責任。而林並非被上訴人之代理人或 使用人，業如前述，且000地號土地並非系爭契約買賣之 標的，該土地上因有建物存在，而無法開通10公尺計畫道 路至同段000地號土地所在之道路，已為兩造簽約時所明 知，除非兩造有特別約定，否則無從視為買賣之物有瑕疵 或給付不能，亦無從認定為系爭契約的附隨義務。經查： ⒈證人李○○○○審證稱：系爭土地有對外通行之聯絡道路 ，並沒有約定被上訴人應提供或負責取得000地號土地為 10公尺計畫道路之通行使用，依系爭契約附件，被上訴人 會以1800萬元向上訴人購買1戶房地，是因為價格合理想 捧場購買，兩造會再簽訂補充契約，是因為系爭土地之地 上物住戶有人死亡，拆遷不方便，故延後拆遷時間及付款 時間，我不清楚上訴人有無要求林與許○○去找000 地號地主協商買地事宜等語（詳原審卷㈠第313至315頁） 。 ⒉證人林○○審證稱：簽約時沒有談到計畫道路的問題 ，也沒有要求被上訴人要取得道路，因為現場已有可以行 走的道路。系爭契約附件約定被上訴人以1800萬元購買上 訴人興建完成之1戶房地，是上訴人說要請被上訴人幫忙 捧場購買，我轉達上訴人意思給被上訴人，被上訴人說他 願意捧場購買，兩造簽訂補充契約之原因，是因為系爭土 地之地上物，有1戶住戶有人過世，說要到3月底才能拆， 所以交屋、付款延期。上訴人是在簽約後很久，才來拜託 我和許○○跟000地號土地地主談要買賣的事情，地主有 答應，許○○有跟謝嘉珍回報，但謝嘉珍沒有回應，沒有 表示，簽約時沒有要用1800萬元之對價作為購買000地號 土地作為通行使用之土地等語（詳原審卷㈠第309至312頁 ）。 ⒊證人許○○○○審證稱：我於107年年中帶謝嘉珍看系爭 土地時，有去了解附近交通通路的狀況，現有道路從泉水 街可以到系爭土地，10公尺道路進去尾巴沒有通，只通到 000地號土地之前，當時謝嘉珍也知道，這件事是我主動 報備給謝嘉珍，說000地號土地上面的房子，因為價格沒 有談好，沒有辦法拆，現有道路從泉水街是可以進去的， 我說可以主張通行權，只要給一些過路費就可以，謝嘉珍 說既然是2、30年既有道路需要什麼過路費，謝嘉珍當時 對000地號土地上有房子沒有辦法通行，並沒有要積極處 理，因為她認為有泉水街進來的既成道路，通行不是問題 ，她說既然是既成道路，還有什麼路權；後來是銀行來勘 查，里長說這是私人土地，銀行聽到私人土地就走了，謝 嘉珍就打電話叫我趕快跟林去跟000地號土地的人說，看 能不能夠讓我們通行，所以我和林才去跟林○○、陳○○ 他們談；系爭契約附件第2項約定，被上訴人以1800萬元 向上訴人購買將來於000地號土地上興建之其中1戶房地， 是被上訴人要捧場購買，當時並沒有講是作為開通都市計 畫10公尺道路，和000地號土地所有權人交換之用，所以 系爭契約附件才沒有這樣寫。第1期款付款後還沒有發現 這個問題，一直到很後面才發現道路出路有問題，上訴人 才拜託我是不是可以找另一邊的出口處的地主談，願不願 意賣土地給上訴人當道路，我和林都有去講，地主本來說 好2500萬元出售，後來將近1個月沒有消息，又說不賣了 等語（詳原審卷㈡第299至315頁、卷㈠第29 8至305頁） 。 ⒋證人即地政士林○○證稱：我是在簽約前一天接到被上訴 人電話，請我會同李○○到場，簽約之前我並沒有協商土 地買賣條件，簽約過程都在談價金及000地號土地，那是 都市○○道路用地，謝嘉珍主張他買路地持分太多，我們 也同意，後來有調整，謝嘉珍要求被上訴人購買1戶房地 ，在前一天被上訴人就有跟我提到，他說這樣不合理，要 我去了解，為此也有很激烈爭執，林及許○○也鼓吹說18 00萬元很便宜，買了再賣還可以賺，主要是謝嘉珍說將來 不蓋也不會叫你買，所以就同意了；當時沒有提到附近道 路用地的情形，也沒有提到通行的問題，是在付第3期款 時，謝嘉珍提出要拆除10公尺的計畫道路，我跟對方說這 不是我們的土地，且今天答應我們也做不到，所以我們不 可能同意，後來謝嘉珍也把這個主張撤回等語（詳原審卷 ㈡第134至143頁）。 ⒌綜合李○○、林、許○○、林○○之證詞可知，系爭土地 確已有約4至5公尺寬的既成道路可以通往泉水街，且為兩 造簽訂系爭契約時所明知，兩造於簽約時並沒有約定由被 上訴人取得陳○○所有000地號土地，作為系爭土地對外 通行使用之10公尺道路，上訴人法定代理人謝嘉珍是認為 已有既成道路，系爭土地對外通行不是問題，始決定購買 系爭土地，當時完全沒有討論到通行000地號土地的問題 ，而是在銀行人員現場勘查，發現000地號土地是私人土 地，核貸可能會有問題，上訴人才請許○○與林聯繫000 地號地主，是否同意讓上訴人通行000地號土地或價購該 土地，是上訴人主張兩造於簽訂系爭契約時，已有協議由 被上訴人取得陳○○所有000地號土地，作為系爭土地對 外通行使用之10公尺道路，並由被上訴人以1800萬元，向 上訴人購買000地號土地上興建之1戶房地與陳○○互易土 地等情，明顯與事實不符。 ⒍證人陳○○雖○○審證稱：簽訂系爭契約當時我有參與， 我有注意到10公尺道路的通行，有要求要寫在系爭契約裡 面，但是當時林有點生氣，說我好像是以小人之心度君子 之腹，被上訴人向上訴人購買000地號土地上的1戶房地跟 000地號土地互換，當時基於信任林，才會沒有堅持要在 系爭契約中載明清楚，之前沒有向000地號土地地主聯絡 和溝通，也是基於信任林及許○○等語（詳原審卷㈠第 145至152頁）。然參諸系爭契約附件及補充契約，均僅記 載被上訴人同意以1800萬元購回上訴人將來建築完成坐落 000號土地上其中1戶房地等語，隻字未提及是為與000地 號土地交換或與10米計畫道路有關。系爭契約及補充契約 均係證人陳○○所擬，以系爭土地買賣金額高達1億1028 萬元，將來開發所需資金耗費更鉅，加以000地號土地復 為第三人所有，其能否取得本具高度的不確定性，以證人 陳○○之律師專業，倘若上訴人於簽約前或簽約時，認為 000地號土地及其地上物，將會嚴重影響系爭土地未來之 開發、興建及交易價值，豈有在未確定000地號土地所有 人是否同意出售或交換，或使被上訴人於系爭契約中為一 定之保證，僅徒稱相信林口頭承諾，即簽訂系爭契約之理 ，證人陳○○所述，明顯與常情不符，不足採信。 ⒎證人即已過世之古○○代書配偶陳○○雖○○審證稱：上 訴人購買土地之前，我不知道土地現況，簽約時我才在場 。林說他要買1戶，他說10公尺道路他會去處理，不用特 別寫，他還保證他會去處理，我們相信他會去處理，所以 才沒有寫10公尺道路的事，他是單純要買1戶。他一再強 調他會處理好，要求我們不用寫上去，也有提到很細節的 交換，但他也說不要寫上去等語（詳原審卷㈠第306頁） 。然而，證人陳○○既非系爭土地買賣之仲介或代書，亦 未到過系爭土地現場，其對於兩造買賣經過是否真切明暸 ，已非無疑。再者，證人陳○○所謂林保證會去處理，究 係處理何事及如何處理，始終無法詳為證述，且其證述林 是單純購買1戶上訴人興建房地之證詞，與上訴人主張兩 造是約定由被上訴人向其購買000地號土地上興建之1戶房 地，再與陳○○互易000地號土地之說法，顯然不符，又 倘已提到很多細節的交換，且已經將以1800萬元買受1戶 之事記載於系爭契約上，豈有可能不將由被上訴人負責取 得000地號土地以為交換之重要情節，形諸於契約文字。 是本件實難憑證人陳○○前揭所證，即認上訴人關於被上 訴人有承諾以向上訴人用1800萬元購買之房地，與陳○○ 互易000地號土地，供系爭土地通行及興建房屋之主張為 真實。 ⒏至於證人即上訴人委任之建築師謝光映○○審證稱：上訴 人大約在108年農曆過完年時，有請其評估000、000、000 、000地號土地可否興建，在做土地法令檢討及規劃分配 幾戶後，須先確認系爭土地有無緊鄰道路，就是先指定建 築線。在108年4月11日時，上訴人委託其幫忙申請建築線 ，其有請測量公司測量及跑照代辦建築線之申請，系爭土 地緊鄰都市○○○○道路，但是尚未開闢，此時依法是可 以申請建築線，本件也經臺中市都市發展局給予指定建築 線的公文。系爭土地緊臨1條10公尺、1條8公尺計畫道路 ，指定建築線是可以建築，但在取得使用執照之前，需先 行自行開闢2分之1計畫道路，作為公共設施及車道使用才 能夠取得使用執照，在10公尺道路規劃時上面還有建築物 ，一定要排除即取得地主同意後才能進行規劃。現場000 、753、000地號土地不知道已否開闢，若未開闢還是要解 決，一定要通到有路的地方，不然投資案無法成功。其不 能確定現場是否有既成道路等語（詳原審卷㈡第123至133 頁）。顯然，證人謝光映僅係單純接受上訴人之委託，評 估系爭土地可否興建房屋，並做土地法令檢討及戶數的規 劃分配，並未參與系爭契約的洽商及簽訂，無從證明兩造 於簽訂系爭契約時，有無協議由被上訴人取得陳○○所有 000地號土地，作為系爭土地對外通行使用之10公尺道路 ，其證詞無從為上訴人有利之認定，上訴人於本院再次聲 請證人謝光映到庭作證，亦已無再行調查之必要。 ㈢上訴人固提出108年4月15日、同年月17日，謝嘉珍、林、 許○○、陳○○等人於三賢宮辦公室之錄音光碟及對話內 容譯文（詳原審卷㈠第157至201頁），並主張上開對話內 容足證被上訴人有承諾以向上訴人用1800萬元購買之房地 ，與陳○○互易000地號土地，供系爭土地通行及興建房 屋之事實。惟觀諸上開對話內容譯文，均是謝嘉珍、陳○ ○一再自行陳述：當初說好要買000地號的1戶，是因為你 們說有辦法換000這一戶，將來從10米道路打通沒有問題 等語，通觀全部對話內容譯文，並無法看出林、許○○明 確承認於簽約時有承諾上情。又譯文中雖有：「陳○○： ，我們不能去爭執那個，你當初就是給我們這樣的訊息， 這一戶就是要去拆才去買這一戶。老師我說的對吧。許○ ○：對。我們來研究一個問題，里長也還沒有說，我們不 要說的那麼悲觀…。林：我就是有跟他說這一戶如果可以 住，你來住別墅比較好，這邊拆掉，他說好，你蓋起來給 我看看」等語（詳原審卷㈠第143頁）。然上開對話內容 錄音之時間係在簽訂契約後，而在簽約後，因發生10公尺 計畫道路上里長表示要圍路等情，而有謝嘉珍要求許○○ 、林想辦法解決000地號土地通行之問題，加上在場商談 者有數人，你一言、我一句，並無條序，每人依據其所欲 表達者陳述，本無從就上開內容逕認許○○、林之回答， 係就陳○○所為之質問而為正面回應。是以上訴人所提之 對話內容譯文，實無從逕以認定林、許○○所為之陳述， 係指簽約前已與000地號土地所有人談妥買地、拆屋乙事 ，並有承諾上訴人主張上開交換000地號土地上1戶興建房 地之情事。 ㈣被上訴人雖於108年10月30日與000地號土地所有權人陳○ ○簽訂不動產買賣契約，約定以2419萬元買受陳○○所有 同段754、000、760地號土地，有不動產買賣契約在卷可 稽（詳原審卷㈡第63至69頁），然除系爭土地外，被上訴 人於段、位在系爭土地西側部分，尚有多筆土地（詳原審 卷㈠第39頁），如000地號土地可資通行，亦有利於該等 土地之利用及開發。是被上訴人主張其買受000地號土地 並非為履行系爭契約，非不足採信。參諸證人許○○證稱 ：我之前住在那邊，我也有做土地仲介，一直想要開發這 邊的土地；之前我跟林都是在處理A、B區部分土地（指上 述被上訴人所有系爭土地西側部分土地）之仲介，系爭土 地是C區，C區比較小，系爭土地是我第一次介紹人家來購 買；在系爭契約簽訂之前，我曾與林找林○○、陳○○談 關於000地號土地及其上房屋的事情，因為要通行000地號 土地不只系爭土地，A、B區的土地也需要通行這條10公尺 道路，所以之前也有去找他們談了很多次；在本件跟謝嘉 珍接洽之前，我曾經找他們談，說後面有1塊地要跟他們 換，之前講1800萬元跟他們買，他們認為太少了；在銀行 勘查時聽聞里長說私人土地就走了，謝嘉珍要我跟林與 000地號土地的人談，我開價1800萬元，他們說太少，他 們要2500萬元，謝嘉珍有提出要蓋1間房子換000地號土地 ，我將條件跟林○○說，但他們不要，說房子沒蓋好怎換 ，就要全部賣掉等語（詳原審卷㈡第299至315頁）；核與 證人林○○即陳○○之子○○審證稱：大約106、107年左 右，林、許○○有來說要跟我們買土地，開價1800萬元， 我們不賣，我們認為太便宜，那次有說要換地的事情，第 一次沒有說到要去後面買房子的事；林來過3、4次，之後 在108年年初及3、4月有來過1次，之後次是用電話，去年 一直談不成，就直接到法院告我們；在第2次農曆過完年 後，說用1800萬買房子，用買地的錢去後面蓋房子是該次 第1次提到，之前沒有；他來找我們談，陳○○都在旁邊 ，但都是由我來談，因為她不太會表達等語（詳原審卷㈡ 第286至296頁）大致相符。顯見，在仲介系爭土地前，林 、許○○曾經為000地號土地之事與地主協談，且在簽訂 系爭契約之前，並未曾提及要以土地換房子的事情，益徵 系爭契約附件及補充契約記載以1800萬元購買上訴人興建 之其中1戶房地乙情，與系爭000地號土地並無任何關聯。 且林、許○○在系爭契約簽訂之前，既未曾與林○○及陳 ○○就000地號土地有何價金之合致或談論以土地換房子 之情事，豈有承諾上訴人由被上訴人取得000地號土地， 以供上訴人通行之可能。另上訴人所提之許○○與謝嘉珍 在同年4月20日之LINE訊息（詳原審卷㈠第121頁），係在 系爭契約及補充契約簽立後所傳送，至多僅能證明許○○ 等人在簽約後曾與000地號地主協商，談妥以2500萬元成 交等情，尚不足以證明林、許○○或被上訴人於簽訂系爭 契約或補充契約時，有承諾購買000地號土地，以供系爭 土地通行之事實。 ㈤再者，系爭000地號土地所有權人陳○○，在106、7年間 ，即已開價到2500萬元，且是否願意出售尚不明確，此為 林、許○○知之甚詳，以000地號土地取得價格甚高，且 是否順利取得乙節尚屬不明，如兩造曾於磋商時，欲將之 作為系爭土地之買賣條件之一，非惟影響買賣價金，且可 能衍生日後無法履行之解約或賠償問題，在在均須雙方詳 為確認，然系爭契約及補充契約關於此情均附之闕如；再 參諸證人許○○前揭所證，可知上訴人係認系爭土地已有 寬約4、5公尺既成道路可以通往泉水街，無因通行致無法 開發之問題，因此，縱使10公尺計畫道路的另一端即000 地號土地未能通行亦不影響，方才與被上訴人簽訂系爭契 約，是在簽訂系爭契約後，銀行人員因里長所言，認系爭 土地存在通行問題而影響貸款，方有林、許○○與地主協 商之經過，而林、許○○基於居間仲介立場，亦希望儘可 能解決，然尚難以此逕認林在系爭契約簽訂前或簽訂時， 有保證取得或解決000地號土地之通行問題，遑論被上訴 人亦未授與林代理權，林僅是居間被上訴人的仲介。 （三）兩造於買賣系爭土地時，並無協議由被上訴人取得陳○○ 所有000地號土地，作為系爭土地對外通行使用之10公尺 道路，且000地號土地並非系爭契約買賣之標的，該土地 上因有建物存在，而無法開通10公尺計畫道路至同段000 地號土地所在之道路，無從視為買賣之物有瑕疵或給付不 能，亦無從認定為系爭契約的附隨義務，實則上訴人委託 謝光映建築師申請指定系爭土地之建築線，亦已經臺中市 政都市發展局指定建築線在案，有該局108年4月18日中市 都測字第1080057934號函可稽（詳原審卷㈡第173頁）， 系爭土地並無因不能指定建築線而無法建築之情事。是上 訴人以被上訴人違反系爭契約義務（包括附隨義務），先 位主張依系爭契約第10條第2項約定解除系爭契約，並依 同條項約定及民法第259條第2款規定，請求被上訴人返還 買賣價金3082萬元，及給付懲罰性違約金3082萬元，共61 64萬元本息，並無理由。 （四）按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意 思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或 不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格 或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表 示內容之錯誤。因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意 人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對 人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。被詐欺而 為之意思表示，其撤銷不得以之對抗善意第三人，民法第 88條、第92條分別定有明文。經查，系爭土地中之000、0 00、000、000地號土地，均屬臺中市大里地區都市計畫細 部計畫之住宅區；另000、000、000地號土地則為同計畫 之道路用地（公共設施保留地），現況係作為道路使用， 且000地號土地及相臨之000地號鄰地，為8公尺計畫道路 所在位置；000、000地號土地及相臨之000、000、000、 000地號鄰地，為10公尺計畫道路所在位置，該10公尺計 畫道路北面銜接泉水街，道路南側之000地號土地原為陳 ○○所有，其上雖有林○○之未保存登記建物，而無法以 完整之10公尺寬度通行至泉水街，然該10公尺計畫道路上 已有4至5公尺之既成巷道可供人車通行至泉水街，及系爭 土地業經上訴人委託謝光映建築師申請指定建築線，業經 臺中市政都市發展局指定建築線在案，無因不能指定建築 線而無法建築之情事，均業如前述，並無上訴人主張交易 上認為重要之物之性質錯誤；而被上訴人或林、許○ ○未曾承諾提供000地號土地供系爭土地通行，亦無提供 之義務，上訴人主張係受被上訴人之代理人或使用人林 之詐欺，或因此基於錯誤，備位主張依民法第88條規定 ，以準備書續狀繕本送達被上訴人，作為撤銷因錯誤而為 買受系爭土地之意思表示；或依民法第92條第1項之規定 ，以準備書續㈡狀繕本送達被上訴人，作為撤銷因受詐欺 而為買受系爭土地之意思表示，並依民法第179條規定不 當得利之法律關係，請求被上訴人返還已給付之買賣價金 3082萬元，及依民法第114條準用同法第113條之規定，請 求損害賠償3082萬元，共計6164萬元本息，亦無理由。 六、綜上所述，上訴人先位主張依系爭契約第10條第2項約定及 民法第259條第2款規定，請求被上訴人返還買賣價金3082萬 元，及給付懲罰性違約金3082萬元，共6164萬元本息；及備 位主張依民法第179條不當得利之法律關係，請求被上訴人 返還已給付之買賣價金3082萬元，及依民法第114條準用同 法第113條之規定，請求損害賠償3082萬元，共計6164萬元 本息，均無理由，不應准許。原審駁回上訴人之訴及假執行 之聲請，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢 棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。 七、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後均與 結果不生影響，自毋庸一一論列，併此敘明。 八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。 中 華 民 國 109 年 12 月 9 日 民事第二庭 審判長法 官 楊國精 法 官 陳正禧 法 官 陳得利 正本係照原本作成。 上訴人得上訴。 如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀， 其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由 書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。 上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律 師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事 訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項所定關係之釋明 文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。 書記官 王譽澄 中 華 民 國 109 年 12 月 9 日