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110年度上易字第525號

上  訴  人  陳原平 

訴訟代理人  劉維濬律師(辯論終結後終止委任)

被 上訴 人  鵬慶不動產有限公司

法定代理人  朱鵬字 

訴訟代理人  鍾傑名律師

上列當事人間請求給付居間報酬事件，上訴人對於中華民國110年9月9日臺灣臺中地方法院110年度訴字第83號第一審判決提起上訴，本院於111年3月9日言詞辯論終結，判決如下：

一、原判決關於命上訴人給付逾新臺幣54萬元本息部分，及該部

    分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。

二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁

    回。

三、其餘上訴駁回。

四、第一、二審訴訟費用，由上訴人負擔94%，餘由被上訴人負 

    擔。

壹、程序方面：

一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者

    ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。

二、查被上訴人於原審援引民法第568條第1項居間報酬規定，請求上訴人給付新臺幣(下同)57萬6,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即民國110年1月8日起至清償日止，按年息5%計算之利息(下稱57萬6,000元本息)。被上訴人於上訴後，再援引兩造於109年10月26日簽定服務費(居間報酬)確認單(下稱系爭確認單)為請求權基礎(見本院卷第48-49頁)，核屬不變更訴訟標的而補充法律上之陳述，揆諸前揭規定，非為訴之變更或追加，無須得上訴人之同意，即可任意為之，合先敘明

貳、實體方面：

一、被上訴人主張：

　　訴外人李○○於109年間委託被上訴人居間銷售坐落臺中市○○區○○段0000○0000○號建物(門牌各為黎明東街506號12樓之1、12樓之2，共同使用部分建號1904、1905、1906)及152地號土地應有部分0000000分之40376(含停車位，下稱系爭房地)。嗣經被上訴人介紹上訴人於109年10月26日以3,380萬元向李○○購得系爭房地，被上訴人已完成媒介契約之義務，且經上訴人同意於109年11月1日給付服務費57萬6,000元予被上訴人。詎上訴人屆期未給付，經被上訴人催告，仍未獲置理。爰依民法第568條第1項規定及系爭確認單約定(居間之法律關係)，擇一請求上訴人給付57萬6,000元本息。

二、上訴人則以：

　　被上訴人曾向上訴人佯稱為讓李○○降低賣價，而未向李○○收取服務費，並要求上訴人將原定服務費由總價金之1%提高為2%，致上訴人陷於錯誤，而同意提高服務費為57萬6,000元。嗣經上訴人於原審110年2月9日言詞辯論期日，依民法第92條第1項規定，當庭撤銷受詐欺之意思表示，上訴人自無給付服務費之義務。縱認未構成詐欺者，茲因被上訴人已向上訴人免除服務費3萬6,000元，則此部分服務費債之關係應已消滅等語，資為抗辯。

三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人就敗訴部分，全部提起上訴；兩造之聲明為：

  ㈠上訴人之上訴聲明：

  ⒈原判決廢棄。

  ⒉被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

  ㈡被上訴人之答辯聲明：

  　上訴駁回。 

四、兩造不爭執事項(部分用語及編排順序依卷證文義略作調整)：

  ㈠被上訴人與李○○於109年9月11日簽定系爭房地委託銷售契

　  約，約定服務報酬為成交價額之4%(內含營業稅，見原審卷

　  第171頁) 。

　㈡被上訴人與李○○於109年10月26日簽定服務費確認單，其

　  上記載李○○同意於109年11月1日給付服務費90萬元(約略

　  為成交價之2.66%，見原審卷第175頁)。

　㈢上訴人與李○○於109年10月26日簽訂不動產買賣契約，雙

　  方約定上訴人以3,380萬元，向李○○購買系爭房地(見原審

　  卷第19-23頁）。

　㈣系爭房地買賣契約係由被上訴人媒介成立，兩造並於109年

　  10月26日簽定系爭確認單，其上記載上訴人同意於109年11

　  月1日給付服務費57萬6,000元(見原審卷第25頁)。

　㈤被上訴人於109年12月3日以臺中公益路郵局存證號碼471號 

　  存證信函，催告上訴人應於函到5日內給付服務費57萬6,000

　  元(見原審卷第27-29頁)。

五、兩造爭執事項(部分用語及編排順序依卷證文義略作調整)：

　㈠上訴人依民法第92條第1項，撤銷系爭確認單所為意思表示

　  ，有無依據？

　㈡被上訴人依民法第568條第1項規定及系爭確認單約定(居間

　  之法律關係)，擇一請求上訴人給付57萬6,000元本息，有無

　  依據？

六、本院之判斷：

  ㈠撤銷詐欺部分：

  ⒈按民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者，始足當之。此規定所保護之法益為「表意者意思表示形成過程之自由」，且所稱詐欺行為，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言，不包括就行為對象(事或物)之特性為不實或誇大之陳述，欲以價值判斷影響表意人決定自由之情形。至不真實之事實是否重要而有影響意思之形成，應以該事實與表意人自由形成意思之過程有無因果關係為斷。主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任(最高法院98年度台上字第171號、100年度台上字第858號判決、44年台上字第75號判決先例參照)。經查：

  ⑴上訴人主張遭被上訴人詐欺而提高服務費乙節，無非以其於原審所提兩造間LINE對話擷圖、錄音譯文及光碟(見原審卷第97-101、127-149頁)，為其主要依據。惟上訴人主張前述詐欺情事，均為被上訴人所否認，是依上開說明，上訴人自應就被上訴人曾為不實陳述，且屬於重要而有影響其意思形成自由，並致其陷於錯誤而同意提高服務費各節，負舉證責任。

　⑵上訴人不爭執兩造就系爭房地服務費，最終僅簽定系爭服務單，其上記載上訴人應給付服務費57萬6,000元(計算式：總價金3,380萬元×2%－折讓10萬元＝57萬6,000元)，別無簽定其他文件(見兩造不爭執事項第㈣項)，則兩造間居間服務費之權利義務，應悉依系爭服務單記載內容與居間規定為準 據。準此，前述對話內容，縱曾提及服務費依總價金1%計收34萬元(計算式：3,400萬元×2%＝34萬元)，至多僅屬上訴人片面主觀想法，核非兩造最終合意之服務費計收標準，此由被上訴人(負責人朱鵬字)於前述對話中迭向上訴人再三澄清「你把過程拿出來講」、「你講的都是過程」、「我現在在 跟你講談判的過程嘛」、「你不能講過程，最後結果談到了，你又繞回原本的一開始」、「談的過程，你不能拿結果又拿出來談啊」、「那也是在談之前嘛，不是簽完約啊」等語(見原審卷第127、129、131、133頁)，應可明瞭。

　⑶被上訴人公司屬永慶房屋旗下公益美村店(見原審卷第169頁)，所營事業顯以居間介紹不動產買賣為主，其於居間媒合期間恆需先墊付各項營業成本，諸如員工薪資、油資、交通費、店舖租金與水電費、製作刊登買賣廣告、公關費用等，並於媒合成功後，分別向買賣雙方收取一定比例服務報酬，最後尚依照營業所得金額多寡，依法繳納若干所得稅。準此，可知被上訴人既非慈善事業團體，實無可能平白免費為客戶服務，而不向買方或賣方收取服務費，更無倒貼營業成本與稅額之理。換言之，上訴人主張被上訴人曾提及免收李○○服務費，以換取上訴人提高服務費金額云云，顯然悖於仲介交易常情，殊難採信。

　⑷系爭房地成交價無論為3,380萬元，抑或3,400萬元，被上訴人至多可向李○○收取總價金4%之服務費(見兩造不爭執事項第㈠項)，依此核算出服務費金額各為135萬2,000元(計算式：3,380萬元×4%＝135萬2,000元)，或136萬元(計算式：3,400萬元×4%＝136萬元)。是依上訴人所述，倘將服務費由總價金(3,400萬元)1%(34萬元)，提高為總價金(3,380萬元)2%(67萬6,000元，折讓10萬元後為57萬6,000元)，被上訴人可向上訴人多收23萬6,000元(計算式：576,000－340,000＝236,000)而已；核與上訴人主張被上訴人不向李○○收取逾百萬元以上服務費，兩者顯不相當，客觀上實無可能以此作為交換條件。由此，益證上訴人所述免收賣方服務費，以換取買方調高服務費乙節，顯與交易常情有違，亦難憑採。

　⑸系爭房地最終成交價為3,380萬元，被上訴人僅向李○○實收服務費90萬元，再加與上訴人約定應付服務費57萬6,000元，合計可收取服務費金額為147萬6,000元(計算式：900,000＋576,000＝1,476,000；見兩造不爭執事項第㈡㈣項)；倘成交價為3,400萬元，則被上訴人原可向李○○收取總價金4%服務費136萬元，及上訴人所稱總價金1%服務費34萬元，共可收取170萬元(計算式：1,360,000＋340,000＝1,700,000)。由此可見，上訴人主張被上訴人藉壓低賣價，可賺取更多服務費乙節，核與事實不符，亦難採信。

  ⑹被上訴人固不否認曾於簽約後告知代書謝○○與李○○商討變更契約内容，惟辯稱係因上訴人締約後減少服務費爭議，遲延履約，被上訴人協助溝通買賣雙方，由於李○○不願重新締約，仍依原買賣契約履行等情，核與證人謝○○於本院所為證言(見本院卷第66-67頁)，尚無不合，復據被上訴人提出李○○郵寄上訴人之苓雅郵局存證號碼692號存證信函影本附卷可資佐證(其上記載上訴人遲付第2期價金270萬元，限上訴人收函7日內履行，否則解除契約，並沒收已付價金；見原審卷第87頁)，則被上訴人此部分之抗辯，應非全然無據，尚堪採信。是以，上訴人依此溝通過程，據以主張兩造曾達成賣價3,400萬元及服務費1%之協議，實無足採。

　⑺承上，上訴人既未能舉證被上訴人曾為不實陳述，且屬於重要而有影響其意思形成自由，並致其陷於錯誤而同意提高服務費各節，則其主張被上訴人詐欺等情，即難採認。

　⒉從而，上訴人無法證明被上訴人有何詐欺情形，是其依民法第92條第1項規定，撤銷系爭確認單所載願交付57萬6,000元之意思表示，應無依據，要難憑採。

  ㈡服務費部分： 

  ⒈按居間者，乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又居間人於契約因其報告或媒介而成立時，即得請求報酬，此觀民法第565條、第568條規定自明。次按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第1項前段、第233條第1項及第203條分別定有明文。經查：

　⑴上訴人與李○○係透過被上訴人報告與媒介，而於109年10月26日簽定系爭房地買賣契約，且兩造亦於同日簽定系爭服務費確認單，約定上訴人應於109年1月11日給付被上訴人服務費57萬6,000元(見兩造不爭執事項第㈢㈣項)，且未經上訴人合法撤銷居間契約，則被上訴人依民法第568條第1項規定及系爭確認單約定(兩者均屬居間之法律關係，自無擇一請求之問題)，請求上訴人如數給付服務費57萬6,000元，即屬有據。　

　⑵上訴人應於109年11月1日給付服務費57萬6,000元，迄未給付，自應負遲延責任。是被上訴人請求上訴人應自起訴狀繕本送達之翌日即110年1月8日起(見原審卷第41頁)，按年息5%計付遲延利息，亦有憑據。

　⒉惟按「債權人向債務人表示免除其債務之意思者，債之關係消滅」，民法第343條定有明文。債務免除係債權人向債務人免除其債務之單獨行為，於其免除之意思表示達到債務人時，即生免除效力，無待於債務人之承諾或另與債務人締結免除契約(最高法院81年度台上字第2871號判決參照)。免除 為債之關係消滅之原因，故債務經全部免除者 ，債之關係經全部消滅；一部免除者，則僅該免除之部分消滅。免除之效力，不惟及於主債務，即如利息債務等從屬債務，均隨同消滅。經查：

　⑴依上訴人所提前述對話內容，被上訴人(朱鵬字)事後曾向上訴人表示「你最後加的3萬6我不跟你收了」、「我最大誠意我不再跟你收我多加的3萬6」等情(見原審卷第127、131頁)。由此，可見上訴人主張被上訴人已向伊免除57萬6,000元中之3萬6,000元，自可採信。被上訴人主張係對於上訴人減免服務費20萬元之拒絕，屬於新要約，且未經上訴人承諾，而失其效力云云，於法無據，要難憑採。

　⑵從而，被上訴人原可請求上訴人給付57萬6,000元本息，經被上訴人免除其中3萬6,000元後，則被上訴人僅得請求上訴人給付54萬元本息。    　      　

七、綜上所述，被上訴人本於依民法第568條第1項規定及系爭確認單約定，即居間之法律關係，請求上訴人給付54萬元，及自110年1月8日起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。從而原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

八、本件事證已臻明確，且上訴人於本院準備程序已陳明伊與朱鵬字就服務費爭議，已有前述對話可資佐證，故無須通知朱鵬字到庭作證(見本院卷第68頁)，則上訴人復聲請通知朱鵬字到庭作證(見本院卷第92-93頁)，核無必要；又兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

九、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。

中　　華　　民　　國　　111 　年　　3 　　月　　30　　日

    　　      民事第二庭  審判長 法　官  楊 國 精

　　　　　　　　　　　　         法　官  陳 得 利

      　　　　　　　　　　       法  官  陳 正 禧       

正本係照原本作成。             

不得上訴。

                                 書記官  陳 三 軫   

　　　　　　　　　　　　　　　　　 

中　　華　　民　　國　　111 　年　　3 　　月　　30　　日