臺灣高等法院臺中分院民事判決
112年度上易字第400號
上 訴 人 張錦賢
複 代理人 卓容安律師
上列
當事人間
遷讓房屋事件，
上訴人對於民國112年5月10日臺灣南投地方法院110年度訴字第86號第一審判決提起上訴，本院於民國113年12月3日
言詞辯論終結，判決如下：
事實及理由
一、被上訴人主張：
坐落南投縣○○鎮○○段000地號土地（下稱系爭土地）上如原判決附圖即南投縣竹山地政事務所（下稱竹山地政）複丈日期民國111年7月4日複丈成果圖（下稱附圖）編號甲A、面積147.59平方公尺之「二層樓加強磚造搭建一層鐵皮建物」（下稱甲建物）、編號乙A1、面積72.54平方公尺所示之「建物A之附屬鐵皮建物（外部使用空間）」、編號乙A2、面積110.19平方公尺所示之「建物A之附屬鐵皮建物（內部使用空間）」（下稱甲建物外部及內部空間，並與甲建物合稱系爭建物），均為伊所有。上訴人未經伊同意，
無權占有系爭建物，作為居住及堆置物品使用，且自105年2月1日起，就占用甲建物，每月受有新臺幣（下同）6,247元之相當於租金
不當得利。
爰依
民法第767條第1項
所有物返還請求權、第179條不當得利之
法律關係，求為命
上訴人遷讓返還系爭建物，及給付37萬4,820元本息（自105年2月1日起至110年1月31日止之不當得利），暨自110年2月1日起至遷讓返還甲建物之日止按月給付6,247元之判決（原審就此部分為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴。至於原審判命臺灣冠軍茶王茶業股份有限公司【下稱冠軍茶王公司】遷讓返還建物及返還不當得利部分，該公司提起上訴後，已撤回上訴【本院卷一第349頁】；以及駁回被上訴人其餘請求部分，未據被上訴人聲明不服；均不在本院審理範圍，
不予贅述）。並答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人辯以：
㈠被上訴人為伊與伊兄弟姊妹及其等配偶共同成立之家族事業，伊自64年起，即為被上訴人股東或負責人，受被上訴人委任處理公司業務，及負責管理、維護系爭土地及其上包含系爭建物在內之廠房，並
合意以提供系爭建物供伊使用，作為委任
報酬。伊
迄今仍持續為被上訴人管理、維護系爭土地及廠房，自得繼續占有使用系爭建物。
㈡甲建物外部及內部空間係出租予冠軍茶王公司，由冠軍茶王公司占有使用，且伊已將個人物品自甲建物外部及內部空間清除，並未占有使用甲建物外部及內部空間。
㈢伊既有權占有甲建物，即未受有不當得利。縱認伊為無權占有，然伊以居住為目的而占有甲建物，依土地法第97條第1項規定，其租金應以不超過土地及其建築物申報總價10%為限，被上訴人請求相當於租金之不當得利，應以每月2,093.26元為限。
⒈原判決不利於上訴人部分廢棄。
⒉
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及
假執行之
聲請均駁回。
三、
兩造不爭執事項（本院卷一第253、254頁）：
㈠被上訴人法定代理人與上訴人為姊弟，上訴人為張峻源、張恒瑞、張新芳即張家鳳（下稱張峻源等3人）之父。
㈡系爭土地為被上訴人所有。
㈢系爭建物及系爭土地上如附圖所示編號乙A、面積489.01平方公尺之一層樓鐵皮建物（下稱乙A建物）、編號乙B、面積745.74平方公尺之一層樓鐵皮建物（下稱乙B建物），均為被上訴人起造及所有，門牌號碼為南投縣○○鎮○○○路0號。
㈣被上訴人與冠軍茶王公司於106年12月18日簽訂房屋
租賃契約，約定租賃範圍為門牌號碼南投縣○○鎮○○○路0號廠房（不含3層樓辦公室樓房），即乙A建物、乙B建物、甲建物外部及內部空間，租賃
期間自107年1月1日起至109年12月31日止，每月租金為6萬元（下稱系爭租賃契約）。
㈤上訴人於105年2月1日以前，即占用甲建物，迄今仍持續占用。
㈥張峻源等3人現均未設籍在南投縣○○鎮○○○路0號。
㈦系爭土地之109年1月、111年1月申報地價均為1,360元。
㈧系爭建物及乙A建物、乙B建物之課稅現值為53萬5,200元。
㈨被上訴人於111年8月22日以民事準備二狀向上訴人為終止委任關係之意思表示，經上訴人於111年8月23日收受該書狀。
㈩甲建物1樓為客廳、廁所、浴室、房間、廚房，2樓為5間房間、1間浴室，3樓為神明廳及對外陽臺。
四、本院之判斷：
㈠關於依民法第767條第1項前段所有物返還請求權之
法律關係，請求上訴人自系爭建物遷出並騰空返還部分：
被上訴人主張：系爭建物為其所有，上訴人未經其同意，無權占有系爭建物等語，上訴人對於系爭建物為被上訴人所有，甲建物現由其占有之事實，固不爭執，然否認現仍占用甲建物外部及內部空間，並以前詞置辯。
經查：
⒈系爭建物為被上訴人所有，甲建物現由上訴人占有，有建物登記謄本（原審卷一第89頁）為證，復經原審會同兩造、竹山地政人員現場
勘驗明確，有勘驗測量筆錄、照片（原審卷一第255至299、343至373頁）、附圖（原審卷一第523頁）
可佐，且為兩造所不爭執，
堪認屬實。
⒉被上訴人係上訴人及其家族成員共同設立，由上訴人自64年起，擔任負責人，
嗣於100年10月間，改由上訴人之女張家鳳擔任負責人；其間均由上訴人實際執行被上訴人業務，被上訴人其餘股東賴秀娟、張峻銘、林張富美、林殿尚等人則未執行公司業務
等情，有被上訴人之公司變更登記表（原審卷一第95至97頁，臺灣南投地方檢察署106年度偵字第3379號卷【下稱偵卷】第20至22頁）、變更登記事項卡（原審卷一第209頁）為證，且據賴秀娟、張峻銘、林張富美、林殿尚對上訴人及張峻源提起背信刑事告訴時，陳述明確（偵卷第6頁）。然此至多僅能證明上訴人曾為被上訴人負責人，並負責執行被上訴人業務之事實，尚無法據此推論被上訴人有同意提供系爭建物予上訴人使用，作為上訴人處理被上訴人業務之委任報酬之事實。
⒊上訴人雖主張：其當時為被上訴人董事，於所有股東同意下，有代表被上訴人提供系爭建物予自己居住之權限
云云（本院卷一第389頁），然為被上訴人所否認。而證人即上訴人之子兼被上訴人之股東張峻源、張恆瑞於本院審理時固證稱：被上訴人其他股東均知悉上訴人及其家人居住系爭建物等語（本院卷一第247、251頁）；然亦同時證稱：因為伊祖父母、曾祖母都是由伊等家人在照顧，讓伊等家人住在系爭建物算是給伊等家人之福利；被上訴人未曾召開股東會；被上訴人股東間於8、9年前即伊祖母過世後1、2年，開始討論要求伊等搬離系爭建物之事等語（本院卷一第246、247、251頁）。可見被上訴人全體股東未曾召開股東會討論提供系爭建物予上訴人居住使用之事，且被上訴人之其餘股東先前係因家族長輩仍與上訴人及其家人同住系爭建物內，而未要求上訴人及其家人搬離，尚難僅憑被上訴人其餘股東知悉上訴人及其家人居住系爭建物，據以推論其等業已同意。且
按代表公司之股東，如為自己或他人與公司為買賣、借貸或其他法律行為時，不得同時為公司之代表。但向公司清償債務時，不在此限；前項規定，於有限公司代表公司之董事準用之，此觀公司法第59
條、第108條第4項規定自明。公司法上開規定，係為防範代表公司之董事，為自己或他人之利益，致損害公司，兼顧公司債權人之權益而設，係屬民法第106條之特別規定，自應優先適用（最高法院111年度台上字第2200號判決意旨參照）。如違反此項
禁止規定，其法律行為應屬無效（最高法院80年度台上字第180號判決意旨參照）。是上訴人擔任被上訴人董事時，縱曾代表被上訴人與自己就系爭建物成立
使用借貸或作為委任報酬之法律行為，亦違反公司法第108條第4項準用同法第59條之禁止規定，依民法第71條規定，應屬無效。
⒋上訴人另辯稱：甲建物外部及內部空間係由冠軍茶王公司占有使用，且其已將個人物品清除完畢，未占有使用甲建物外部及內部空間云云。
惟證人即冠軍茶王公司經理
柯媛齡於原審證稱：甲建物外部及內部空間雖為系爭租賃契約約定範圍，但冠軍茶王公司有跟上訴人說如果要用的時候，再請他清空，因為到目前為止均不需使用，所以仍係上訴人放置其所有之物品，其內至多僅有冷氣設備為冠軍茶王公司所有，其餘物品均為上訴人所有等語（原審卷二第191至193頁）；而上訴人於原審亦自認：原審卷一第295、297頁照片所示空間（即甲建物外部及內部空間）為系爭租賃契約約定之出租範圍，其有跟冠軍茶王公司約定，該公司要使用時，就要清空給該公司使用，因為冠軍茶王公司未要求使用，目前均未清空，只有冠軍茶王公司冷氣設備在該處等語（原審卷二第222、223頁）；堪認甲建物外部及內部空間，除上開冷氣設備外，為上訴人占有使用。且甲建物外部及內部空間現已未見有冷氣設備，然仍有其他物品堆置其內，此由上訴人於113年11月6日提出之現場照片（本院卷一第21至33頁）即明。至於上訴人雖辯稱：該等物品為被上訴人設立時即堆置至今，非其個人或家人所有，其無權處置云云（本院卷二第15頁），然為被上訴人所否認（本院卷二第8、11頁），而上訴人於原審行當事人訊問程序時，既已自認於冠軍茶王公司要求使用時，其應負責清空，未曾提及該等物品非其個人或家人所有等情（原審卷二第220至224頁），足認上訴人就上開空間所置物品具有處分權，且上訴人復未能提出其他證據
以實其說，則其此部分
抗辯，
不足採信。
⒌
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。系爭建物為被上訴人所有，上訴人欠缺合法權源而占用系爭建物，自屬無權占有。因此，被上訴人依民法第767條第1項前段所有物返還請求權之法律關係，請求上訴人自系爭建物遷出並騰空返還，
即屬有據。
㈡關於依民法第179條不當得利之法律關係，請求上訴人返還占有甲建物之相當於租金不當得利部分：
被上訴人主張：上訴人無權占有甲建物，自105年2月1日起，按月受有6,247元之相當於租金不當得利等語，為上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
⒈按無法律上原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。次按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度；倘利益超過損害，應以損害為返還範圍，非以請求人所受損害若干為準。而
無權占有他人所有物或
地上物，可能獲得之相當於租金之利益，應以客觀上
占有人所受之利益為衡量標準，非以請求人主觀上所受之損害為斷（最高法院
104年度台上字第715號判決意旨參照）。無權占用他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院
88年度台上字第1894號判決意旨參照）。上訴人於105年2月1日以前，即占用甲建物，迄今仍持續占用，為兩造所不爭執，且上訴人欠缺占用之合法權源，亦如前述，上訴人占用甲建物，即無法律上之原因，其因占用甲建物，而受有相當於租金之利益，致被上訴人受有相當於租金之損害，兩者間具有
因果關係，被上訴人自得依不當得利之法律關係，請求上訴人返還自105年2月1日起相當於租金之利益。
⒉被上訴人主張：應按系爭租賃契約之租金數額，與附圖所示甲建物及出租建物之面積比例，計算上訴人占用甲建物所獲相當於租金之不當得利金額為每月6,247元等語，上訴人則以前詞置辯。經查：
⑴按土地法第97條雖明定：城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限。惟該規定係立法者針對出租人與承租人間就租賃契約所定租金數額所為之規範，
而非針對無權占有他人房屋所受相當於租金利益所為之規範。況租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第97條規定，租賃住宅市場發展及管理條例第6條既有明文，可見房屋所有人將房屋出租予他人，供他人居住使用，其租金數額已不受土地法第97條規定之限制，則房屋所有人之房屋遭他人無權占有，作為居住使用時，該他人因無權占有房屋所受相當於租金之利益，自無不得超過土地法第97條所定按土地及其建築物申報總價年息10%計算所得數額之理，否則無異變相鼓勵承租人於租賃期間屆滿後，無權占有租賃物，享有以較低金額繼續使用租賃物之利益。上訴人辯稱：其以居住為目的而占有甲建物，依土地法第97條第1項規定，其租金應以不超過土地及其建築物申報總價10%為限云云，自無可採。
⑵又甲
建物為2層樓搭建1層樓鐵皮之加強磚造建物，1樓為客廳、廁所、浴室、房間、廚房，2樓為5間房間、1間浴室，3樓為神明廳及對外陽臺；乙A建物、乙B建物、甲建物外部及內部空間均為1層樓鐵皮建物；
前揭建物均
位在南投縣竹山工業區內，屬乙種工業區，四週多為工廠、農田，與附近之便利商店、超市、學校，相距約450公尺至1公里，交通及生活機能尚稱便利；有土地使用分區查詢（原審卷一第483頁）、原審勘驗測量筆錄（原審卷一第255至262頁）、附圖（原審卷一第523頁）、GOOGLE地圖、照片（原審卷一第263至331、343至373頁，本院卷一第129至133、139頁）為證；且乙A建物、乙B建物、甲建物外部及內部空間出租予冠軍茶王公司之月租金為6萬元，有系爭租賃契約（原審卷一第25至27頁）為證；復均為兩造所不爭執，應堪認定。甲建物與乙A建物、乙B建物、甲建物外部及內部空間，既均位在系爭土地上，彼此相連，各建物相同樓地板面積之使用利益，自應相當；而甲建物有3層樓，其他建物僅為1層樓，甲建物實際可使用之樓地板面積約為占用系爭土地面積之2至3倍，其他建物實際可使用之樓地板面積則與占用系爭土地之面積相當，倘依附圖所示各建物占用系爭土地之面積計算，上訴人因占用甲建物可能獲得之利益，應高於其他建物，併參酌甲建物所在位置及工商繁榮程度，堪認被上訴人主張：按系爭租賃契約之租金數額，與附圖所示甲建物與出租建物之面積比例，計算上訴人占用甲建物所獲相當於租金之不當得利金額為每月6,247元（60,000元×147.59平方公尺【甲建物占用土地面積】÷1,417.48平方公尺【489.01＋745.74＋72.54＋110.19；即乙A、乙B、乙A1、乙A2建物占用土地面積合計】＝6,247元，元以下四捨五入），未逾上訴人占用甲建物可能獲得相當於租金之利益，應為可採。
⒊因此，被上訴人依民法第179條不當得利之法律關係，請求上訴人給付自105年2月1日起至110年1月31日止之不當得利37萬4,820元（6,247元×12月×5年＝374,820元），及自110年2月1日起至遷讓返還甲建物之日止，按月給付6,247元之相當於租金不當得利，應屬有據。
㈢
按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利息較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。民法第233條第1項、第203條亦有明文。被上訴人對上訴人之不當得利債權，核屬無確定期限之給付，既經被上訴人提起本件訴訟，且起訴狀繕本已於110年3月3日送達上訴人，有原審通知函、送達證書（原審卷一第55、57頁）可參，上訴人迄未給付，自應負遲延責任。是被上訴人請求上訴人給付自110年3月4日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，自屬有據。 五、
綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項所有物返還請求權之法律關係，請求
上訴人遷讓返還系爭建物；依民法第179條不當得利之法律關係，請求上訴人給付37萬4,820元，及自110年3月4日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自110年2月1日起至遷讓返還甲建物之日止，按月給付6,247元；為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，
核無不合，
上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。六、本件事證
已臻明確，兩造其餘攻擊、
防禦方法及所提出之各項證據資料，經審酌後，均與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 113 年 12 月 24 日
民事第一庭 審判長法 官 張瑞蘭
法 官 林孟和
法 官 鄭舜元
不得上訴。
中 華 民 國 113 年 12 月 24 日