114年度上字第122號

上訴人即附

帶被上訴人  施京甫  

訴訟代理人  韓國銓律師

被上訴人即

附帶上訴人  施純泯  

訴訟代理人  曾逸豪律師

            黃俊華律師

上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國114年1月14日臺灣彰化地方法院113年度訴字第700號第一審判決提起上訴，被上訴人提起附帶上訴並為訴之追加，本院於114年6月25日言詞辯論終結，判決如下：

一、上訴駁回。

二、原判決關於駁回附帶上訴人後開第三項之訴部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。

三、附帶被上訴人應自民國113年5月28日起，至返還坐落彰化縣○○鄉○○段00000地號土地如原判決附圖所示編號A、B建物占用之土地止，按月於次月28日給付附帶上訴人新臺幣2,944元。

四、附帶被上訴人應另自第三項各期金額應給付日之翌日起至清償日止，給付附帶上訴人按年息5%計算之利息。

五、其餘附帶上訴及追加之訴均駁回。

六、上訴部分，第二審訴訟費用由上訴人負擔；附帶上訴部分，第一、二審訴訟費用(含追加之訴)，由附帶被上訴人負擔10分之1，餘由附帶上訴人負擔。

壹、程序部分：

　  按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款定有明文。本件被上訴人即附帶上訴人施純泯(下稱施純泯)於原審請求上訴人即附帶被上訴人施京甫(下稱施京甫)按月給付租金部分，不論是先位或備位聲明，均不含各期應給付之翌日起至清償日止之法定遲延利息(見原審卷第185-186頁)。提起附帶上訴後，則追加請求各期應給付之翌日起至清償日止之法定遲延利息(見本院卷第117-118頁)，核屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸前揭說明，應予准許。

貳、實體部分：

一、施純泯主張：伊為坐落彰化縣○○鄉○○段00000地號土地(下稱系爭土地)之所有權人。施京甫所有坐落系爭土地上，如原判決附圖(下稱附圖)編號A、B所示、門牌號碼為彰化縣○○鄉○○村○○街000號、未辦保存登記之鐵皮建物(下稱系爭建物)，並無合法占有系爭土地之權源，爰先位依民法第767條第1項前段、中段規定，請求施京甫拆屋還地；並依民法第179條、第184條第1項前段規定，擇一請求施京甫自民國113年5月28日受讓系爭建物起至返系爭土地止，按月於次月28日給付伊新臺幣(下同)2萬8,716元及各期之法定遲延息。如認兩造就系爭建物與土地間成立法定租賃契約，則備位依民法第425條之1第2項規定，請求核定租金為每月2萬8,716元，並依租賃契約之法律關係，請求施京甫自113年5月28日起至兩造租賃契約終止之日止，按月於次月28日給付伊2萬8,716元及各期之法定遲延息之判決(未繫屬本院部分茲不贅述)。

二、施京甫則以：系爭土地及建物，原均同屬兩造之父親施萬却所有，施萬却於99年1月13日將系爭土地贈與施純泯；系爭建物則由訴外人洪榮華向法院拍定後，嗣再於113年5月28日讓與伊，故系爭建物占有系爭土地應有民法第425條之1第1項之推定租賃關係之適用，伊並非無權占有系爭土地，自無不當得利。另系爭建物已無水電，且地處偏遠，利用價值甚低，法院核定租金數額時，應參考土地法第97條、第105條之規定，始符公允等語置辯。

三、原審為施純泯先位之訴一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命施京甫應將系爭建物拆除，將所占用之土地返還，並駁回施純泯關於不當得利之請求(備位聲明則未予審酌)。施京甫就先位之訴敗訴部分聲明不服，提起上訴(備位之訴則生移審效力)，其上訴聲明：㈠原判決關於命施京甫應拆屋還地部分廢棄；㈡上開廢棄部分，施純泯於原審先位之訴駁回；㈢施純泯原審備位之訴駁回。施純泯答辯聲明：施京甫之上訴駁回。另施純泯亦就原審敗訴部分提起附帶上訴(不包括洪榮華部分)，其附帶上訴聲明：㈠原判決關於駁回施純泯後開第㈡項之訴部分廢棄；㈡上開廢棄部分：⒈先位聲明：施京甫應自113年5月28日起至返還系爭土地之日止，按月於次月28日給付2萬8,716元及自各期應給付日之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⒉備位聲明：⑴請核定施京甫占有系爭土地之租金為每月2萬8,716元；⑵施京甫應自113年5月28日起至兩造租賃關係終止之日止，按月於次月28日給付2萬8,716元及自各期應給付日之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。施京甫則答辯聲明：施純泯之附帶上訴駁回。

四、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點如後：

　㈠不爭執事項：

　　⒈系爭土地及系爭建物(包括附圖編號C、D部分)，原均為施萬却所有。系爭建物並未辦理保存登記，亦非農舍。

　　⒉施純泯為施萬却與配偶陳阿嬋之子；施京甫則為施萬却與訴外人洪嘉蓮之子。

　　⒊施純泯於99年1月13日因贈與而取得系爭土地之所有權，系爭土地為特定農業區之農牧用地(見原審卷第19頁) 。

　　⒋施萬却將系爭土地贈與施純泯之後，曾簽發本票一張(面額2,200萬元) 予洪嘉蓮。洪嘉蓮嗣聲請本票強制執行，拍賣系爭建物。　　

　　⒌洪嘉蓮之遠親洪榮華於107年6月28日經原法院強制執行程序得標買受系爭建物(執行債務人為施萬却)，並於107年7月13日取得系爭建物所有權，拍賣範圍不包含系爭建物坐落之基地（見原審卷第25-26、36頁）。

　　⒍洪榮華拍定取得系爭建物之前，系爭建物由施萬却出租予國彰興業有限公司(下稱國彰公司)作為營業使用。國彰公司嗣遷出系爭建物，並申請斷電，目前閒置作為簡易倉庫使用。

　　⒎系爭建物並未臨路，大部分坐落於系爭土地，現況經由施純泯所有另筆同段000-0土地進出，000-0地號土地為施純泯於102年1月25日因贈與而取得(見原審卷第23頁)。

　　⒏洪榮華前曾對國彰公司(負責人為施萬却之配偶陳阿嬋)及陳阿嬋、施順文及施純泯，起訴請求遷讓系爭建物，及自107年6月29日起至111年1月20日止相當於租金之不當得利(原法院111年度重訴字第41號，下稱前案) 。雙方嗣於二審達成和解，內容概略如下(見原審卷第27頁) ：

　　　⑴國彰公司、陳阿嬋願連帶給付洪榮華110萬元。

　　　⑵雙方確認，系爭建物已於112年10月11日點交予洪榮華使用。

　　　⑶系爭建物所占有之系爭土地，迄至112年10月11日以前所生不當得利之請求，國彰公司、施純泯同意不再向洪榮華主張。但自本件調解成立後，就系爭建物占有系爭土地之相關糾紛，不在本件調解範圍內。

　　⒐施純泯曾於前案訴訟中之111年6月30日，將其依民法第179條對洪榮華因使用系爭土地持續發生之相當於租金之不當得利債權，讓與國彰公司。嗣於114年3月7日，國彰公司再將對洪榮華自112年10月12日起至113年5月27日止之不當得利債權，及對施京甫自113年5月28日起至拆屋還地之日止之不當得利債權，讓與施純泯。

　　⒑洪榮華於113年5月28日將系爭建物之房屋稅籍及事實上處分權轉讓予施京甫（見原審卷第75-76頁）。

　㈡本件爭點：

　　⒈系爭建物及系爭土地，有無民法第425條之1第1項之適用？

　　⒉若無民法第425條之1第1項之適用，施純泯請求施京甫拆除系爭建物並將坐落之基地返還，暨請求相當於租金之不當得利或損害賠償，有無理由？

　　⒊若有民法第425條之1第1項之適用，系爭建物占用系爭土地之租金，應核定為多少始為合理？施純泯請求施京甫按月給付租金迄兩造租賃契約終止時止，有無理由？

五、得心證之理由：

　㈠系爭建物及系爭土地，並無民法第425條之1第1項之適用：

　　⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1固有明文。惟該條規定之立法目的在於使房屋不因土地物權嗣後變動而受影響，仍得繼續利用土地，俾免房屋遭受拆除而損及社會經濟利益，並兼顧受讓人利益。然如該房屋之興建或繼續使用，明顯違反土地使用管制規定，本應拆除而不得繼續使用，例如於農業用地上違章興建工廠，或違反農舍與農業之經營不可分離之使用，自無適用該條規定之必要（最高法院109年度台上字第2428號民事判決意旨參照），意即該條規定在上開情形下應為目的性限縮解釋，始符立法目的，先予敘明 。

　　⒉施京甫固辯稱系爭土地及系爭建物原同屬施萬却所有，嗣施萬却於99年1月13日以贈與為原因，將系爭土地移轉登記予施純泯，而系爭建物則於107年6月28日由洪榮華拍定取得，再由洪榮華於113年5月28日讓與伊，故系爭建物占有系爭土地應有民法第425條之1第1項之推定租賃關係之適用等語。惟系爭土地之使用分區為特定農業區、使用地類別為農牧用地，有土地登記第一類謄本在卷為憑（見原審卷第19頁），是系爭土地應屬農業發展條例規定之農業用地及耕地。又系爭建物並未辦保存登記，亦非合法興建之農舍，且洪榮華拍定系爭建物前，系爭建物即由國彰公司長期作為營業使用；洪榮華拍定後，原本要做出租使用，但因為國彰公司占有中，故沒有出租成功，後來國彰公司清空後，因國彰公司將系爭建物斷電，故系爭建物目前閒置僅簡單做倉庫使用等情，亦為施京甫所自陳（見原審卷第176頁）。依前開之說明，系爭土地為農（耕）地，本應供農業使用，則欲實現其被劃為農地之分區目的，其上所興建之建物自亦應供農業使用，方能完整實現農地之用途，始符民法第425條之1推定租賃關係所欲達成使房屋仍得繼續利用土地之立法本旨。茲系爭建物本屬違章興建而應拆除，且長期供國彰公司營業使用，並非從事農業使用，則其繼續存在於農地上，反會影響該農地發揮其設置之用途，自難認有民法第425條之1規定之適用，施京甫上開所辯，要難採憑。

　㈡施京甫並無占有系爭土地之合法權源，施純泯先位請求施京甫拆屋還地，為有理由：

　　⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項前段、中段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字笫1120號民事判決意旨參照）。施京甫主張其所有系爭建物，有占用系爭土地之合法權源，自應負舉證之責。

　　⒉承前所述，系爭建物因明顯違反土地使用管制規定，自無民法第425條之1第1項之適用，施京甫主張兩造就系爭建物與系爭土地間成立法定租賃關係，伊並非無權占有系爭土地，自無足取。此外，施京甫亦未主張及證明系爭建物有何其他占有系爭土地之正當權源。則施純泯先位依民法第767條第1項前段、中段規定，請求施京甫拆屋還地，應有理由。

　㈢施純泯依不當得利之規定，請求施京甫給付租金，為有理由：

　　⒈按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。其數額則由法院參考土地申報地價、土地位置、工商業繁榮之程度、占有人使用土地之經濟價值及所受利益等項以為酌定（最高法院107年度台上字第1831號判決意旨參照）。本件施京甫無權占有系爭土地，業經本院認定如前，是依社會通常之觀念，其因此受有相當於租金之不當得利。

　　⒉施純泯雖於前案訴訟中之111年6月30日將其對洪榮華因使用系爭土地之不當得利債權讓與國彰公司(參不爭執事項第⒐點)，此有債權讓與契約(下稱A債權讓與契約)在卷可按(見本院卷第73頁)。惟A債權讓與契約之內容係記載：「甲方(指施純泯)依民法第179條對洪榮華有因使用土地所受相當於租金之不當得利債權，今甲方將前開持續發生之債權讓予受讓人即乙方(指國彰公司)」。可知，施純泯讓與國彰公司之債權，乃伊對洪榮華之不當得利債權，並不包括伊對施京甫之不當得利債權甚明。況且，縱認施純泯依A債權讓與契約，有一併將伊日後對施京甫之不當得利債權，亦讓與國彰公司之意思，惟國彰公司嗣於114年3月7日再簽立債權讓與契約(下稱B債權讓與契約)，明確表示，因洪榮華已於113年5月28日將系爭建物之事實上處分權轉讓施京甫，國彰公司願將伊對施京甫自113年5月28日起至拆屋還地之日止之不當得利債權讓與施純泯，亦有B債權讓與契約在卷可按(見本院卷第71頁)。基上，施純泯主張，自施京甫113年5月28日取得系爭建物之事實上處分權後，伊可針對純京甫無權占有系爭土地，請求給付相當於租金之不當得利，自屬有據。

　㈣施純泯請求給付相當於租金之不當得利，應參照土地法第97條、第105條之規定計算之：

　　⒈施純泯固主張，另案曾委託捷丞不動產估價師聯合事務所，鑑定系爭建物所坐落土地範圍之租金，為每月2萬8,761元(見原審卷第38頁。按：施純泯於本件僅請求2萬8,716元)，然該鑑定報告已明確指出：「考量本案標的現況為房地一體之型態下，無法僅就建物單獨出租，亦或僅土地單獨出租，皆以房地一體下之不動產共同出租，始有其市場性」(見原審卷第37頁)。可知，上開鑑定結論，關於土地部分之租金，實係以房地一體進行評估後，再各別就建物及土地分別拆分所得之結果。惟系爭土地及建物現已分屬兩造分別所有，事實上已無從合併出租，且國彰公司於前案將系爭建物點交洪榮華之後，系爭建物已呈斷電之狀態，使用效益已大減，勢必影響一般人承租系爭建物或土地之意願，從而前開鑑定報告所認定之系爭土地之租金數額，自無採認之價值。

　　⒉按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限；第97條、第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。土地法第97條第1項、第105條定有明文。查，系爭土地於113年間之申報地價為每平方公尺496元，此有地價第一類謄本在卷可按(見原審卷第85頁)。另系爭土地坐落於彰化縣秀水鄉，地處彰化市與鹿港鎮間之鄉村區，附近並無學校、重要政府機構或商場及店家，有Google地圖在卷可稽(見本院卷第153-157頁)，其所處地理位置偏遠、工商業繁榮之程度甚低，本院審酌上情，認系爭土地之年租金應按申報地價之年息6%計算，每月租金應為2,944元【計算式：496(申報地價)×1,187(面積)×6%÷12＝2,944，元以下4捨5入】，較為合理。

　　⒊又給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第1項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。施純泯請求自113年5月28日起至返還土地止，各期應給付之租金，其給付定有確定期限，施京甫如未按時給付，應自期限屆至後負遲延責任，是施純泯請求施京甫自各期應給付日之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，亦有理由。

　　⒋施純泯依不當得利之規定，請求施京甫給付租金既有理由，則其另依侵權行為之規定，請求施京甫損害賠償部分，則無庸再為諭述。　　　

　㈤末按預備之訴，係以先位之訴無理由時，請求法院就預備之訴為判決所合併提起之訴訟，在法院認其先位之訴有理由時，自無庸就預備之訴為裁判（最高法院86年度台上字第1414號民事判決意旨參照）。本院既認施純泯先位請求施京甫

　　拆屋還地及給付不當得利為有理由，依前揭判決意旨，自無庸對備位之訴為裁判，併此敘明。

六、綜上所述，施純泯先位依民法第767條第1項前段、中段規定，請求施京甫將系爭土地如附圖所示編號A、B之建物拆除，將占有之土地返還；及依民法第179條之規定，請求施京甫自113年5月28日起至返還土地止，按月於次月28日給付2,944元及自各期應給付日之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。從而原審就上開應准許部分，其中判命施京甫應拆屋還地部分，核無不當，施京甫之上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又施純泯提起附帶上訴，請求施京甫按月給付2萬8,716元，及追加請求法定遲延利息，於2,944元本息範圍內為有理由，應予准許，自應由本院將原判決此部分廢棄改判如主文第三項所示，追加部分另判命如主文第四項之給付。至逾此部分所為請求則無理由，不應准許，此部分之附帶上訴及追加之訴應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件施京甫之上訴為無理由，施純泯之附帶上訴及追加之訴為一部有理由、一部無理由，爰判決如主文。

中　　華　　民　　國　　114 　年　　7 　　月　 　9　　日

　　　　　　　　民事第七庭　　審判長法　官 陳得利

　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官 廖欣儀

　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官 高英賓

正本係照原本作成。

如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀(均須按他造當事人之人數附繕本)。

上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官 吳伊婷

　　　　　　　　　　　　　　　　　　

中　　華　　民　　國　　114 　年　　7 　　月　　9 　　日