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115年度抗字第205號

抗  告  人  吳玉瓶  

相  對  人  新鑫股份有限公司

法定代理人  闕源龍  

上列當事人間因強制執行聲明異議事件，對於民國115年4月13日臺灣苗栗地方法院115年度執事聲字第2號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：

抗告駁回。

抗告程序費用由抗告人負擔。

一、抗告人於原法院聲明異議及抗告意旨略以：抗告人就原裁定附表所示土地及建物（下稱系爭不動產）與相對人之債務人○○○成立租賃契約（下稱系爭租約）並經公證，依買賣不破租賃等規定，系爭租約對買受人仍有效，且拍賣條件已載明不點交，自應由拍定人於拍定後另行協商或依法處理，然原法院執行處（下稱執行法院）非但未通知抗告人即承租人優先承買，復由該法院司法事務官以執行命令終止系爭租約，已非適法，原裁定逕駁回其異議，顯有違誤，爰提起抗告請求廢棄原裁定等語。

二、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係，但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之，民法第866條第1項、第2項定有明文。又在抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應買或出價不足清償抵押債權之情形，即須除去該項權利而為拍賣，並於拍定後解除被除去權利者之占有而點交於拍定人，乃為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償所必要（司法院釋字第304號解釋理由書參照）。故所謂抵押權受影響，係指抵押權人屆期未受清償，實行抵押權時，因抵押物上有成立於抵押權設定後之負擔，影響抵押物之交換價值，致無人應買，或出價不足以清償擔保債權之情形而言。是於執行法院核定之最低拍賣價額，經拍賣無人應買，或出價低於底價而流標，減價後之最低價額，已不足清償擔保債權時，即得認影響抵押權，而除去租賃關係（最高法院100年度台抗字第15號裁定意旨參照）。準此，成立在後之租賃關係於抵押權有無影響，應審酌該租賃關係之存在是否影響抵押物之交換價值，或減價後之最低價額是否不足清償擔保債權，以決定應否除去租賃關係而為拍賣。

三、經查：

　㈠本件相對人之債務人○○○先後於民國108年6月21日、109年8月11日以系爭不動產就其所負債務，分別為其債權人即第三人有限責任新竹第三信用合作社、相對人設定最高限額抵押權後，再於113年11月27日就系爭不動產與抗告人簽立系爭租約，租賃期間自113年9月1日起至118年9月1日止等情，有土地及建物登記謄本、公證書及房屋租賃契約等件可稽，顯見系爭租約係前開最高抵押權設立登記之後始成立。

　㈡相對人於114年4月15日持臺灣嘉義地方法院113年度司票字第2168號本票裁定及確定證明書為執行名義，以其對債務人○○○有新臺幣（下同）86萬7873元本息為由，聲請拍賣系爭不動產，經執行法院114年度司執字第11757號執行事件受理後，因抗告人占有使用系爭不動產，執行法院乃以系爭不動產有租賃關係存在且拍定後不點交之條件進行拍賣程序，歷經3次拍賣後，公告應買程序為底價2995萬2000元，然均因無人應買而未拍定等情，有前開各次拍賣通知及公告、查封筆錄附在執行事件卷宗可稽，堪認前開抵押權設定登記後，抗告人與債務人○○○間就系爭不動產所成立之系爭租約，造成系爭不動產拍定後不點交予拍定人，將使投標人顧慮於拍定後不能即時取得系爭不動產之占有使用，致生時間及金錢上之損失及風險，而影響應買意願，進而阻礙成交機會及影響拍定價格，顯已使抵押權之實行及受償有所影響。是以，在無人應買之情形下，執行法院自無庸通知優先承買人以同一條件優先承買，抗告人指摘執行法院未通知其優先承買，顯有不當云云，自無足取。

　㈢相對人雖以本票裁定為執行名義聲請執行系爭不動產，然相對人既兼具抵押權人身分，仍得主張其抵押權不受抗告人占有之影響，而系爭租約已影響前開抵押權，已如前述，揆諸前開說明，執行法院司法事務官於拍賣及公告應買程序，均無人應買而未拍定後，依相對人之聲請，以執行命令終止系爭租約關係，核屬有據。原裁定認事用法並無違誤，抗告人猶執前詞指摘原處分及原裁定不當，為無理由，應予駁回。

中　　華　　民　　國　　115 　年　　5 　　月　　25　　日

　　　　　　　　　民事第二庭　　審判長法　官　謝說容

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　施懷閔

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　廖純卿

正本係照原本作成。　　　 

不得再抗告。 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　洪宛渝

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

中　　華　　民　　國　　115 　年　　5 　　月　　25　　日