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臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　八十九年度上易字第七五號 　　　上　訴　人　乙○○ 　　　被　上訴人　甲○○ 右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十八年十二月十六日臺灣臺中 地方法院第一審判決（八十八年度訴字第一一一七號），提起上訴，本院判決如左： 　　　主　　　文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 　　　事　　　實 一、上訴人聲明請求判決：甲先位聲明：㈠原判決關於駁回後開之訴部分廢棄。㈡被 上訴人應給付上訴人新台幣（下同）五十萬元暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止按年利率百分之五計算之利息。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴負擔。乙、 　　備位聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人四十萬元及自起訴狀繕本送 　　達翌日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。㈢第一、二審訴訟費用由被 　　上訴人負擔，其事實上之陳述除引用第一審判決書記載外補稱：㈠上訴人與被上 　　訴人簽訂系爭不動產買賣契約時，被上訴人表示其已得另二位共有人之授權，表 　　示三天內補足授權書，上訴人不疑有他始簽約交付訂金五十萬元，詎三天後仍未 　　補足，上訴人始知受騙，嗣後被上訴人明知上訴人與另二位共有人未能依時見面 　　，被上訴人早己違約，竟趁上訴人及其契約名義人陳春華皆因而不願履約之情形 　　下，逕自聯絡代書及另二位所有權人辦理公證，未經通知至稅捐處解除契約。㈡ 　　上訴人定三天期限由被告詢問其他二位共有人是否承認被上訴人之無權代理行為 　　，渠等不為確答，即視為拒絕承認，系爭不動產契約因未符土地法第三十四條之 　　一第一項規定而無效。㈢台灣台中地方法院檢察署八十八年度偵字第四四九號偽 　　造文書案証人汪哲明證稱上訴人曾要被上訴人找另二個所有權人來或授權書才要 　　辦過戶，因另二所有權人沒出面所以未再付其他款項等情，足見上訴人要求所有 　　權人出面會商執意堅定，主因怕買貴，而被被上訴人賺取差價。㈣證人陳春華於 　　前開偵審中證稱，伊把身分證印章交給代書事務所，未去辦公證等語，被上訴人 　　所提之公證書內容可知，被上訴人趁證人未將身分證及印章取回之前私自公證， 　　於法不合，該公證只是被上訴人利用合法沒收訂金之憑藉。㈤被上訴人所提出鄭 　　白清夫妻及徐美枝夫妻證詞全係偽證，從正常合理推論，在未持有及未看過原買 　　賣契約情況下，如何會不顧己身權益，委託買賣，收取訂金。㈥被上訴人在檢署 　　通緝歸案，檢署竟未先調傳另二位所有權人出面作證，而先讓其交保，促使被上 　　訴人有機可乘與所有權人臨訟勾串，致使上訴人敗訴，上訴人雖無直接證據，但 　　被上訴人曾在民庭對原告（上訴人）以台語微弱聲音大放厥詞「伊們（所有權人 　　）要跟我配合，你嘛（指上訴人）沒法度」該語應有當庭錄音請參酌民法第七十 　　八條規定通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。㈦被上訴人契約住址為虛 　　號，另台中市○○路○○○巷○號亦無此號似有逃避之意。㈧約定違約金過高者 　　，除出於債務人之自由意志，已任意給付，可認債務人自願依約履行，不容其請 　　求返還外，法院仍得依民法第二百五十二條規定核減至相當之數額。㈨上訴人不 　　認識陳春華，是上訴人朋友顏慶忠找張德文再找陳春華，因我票信不好不能貸款 　　。㈩先位主張無權代理簽約依民法第一百七十條、第一百七十九條請求五十萬元 及利息，備位主張違約金過高請求返還四十萬元等語，並補提戶籍謄本稅捐稽徵 處函影本、土地登記簿謄本、台中市政府工務局簡便行文表等件。 二、被上訴人未於言詞辯論期日到場，據其於準備程序聲明陳述如左： 　　被上訴人聲明請求判決駁回上訴，其事實上之陳述及所用證據除引用第一審判決 書記載外補稱：㈠否認上訴人所主張三天內要補書面授權之事，其所舉證人汪哲 明證言不實，請參酌刑案，訂約後十天左右去公證，共有人都有在場，上訴人如 願意，被上訴人方面願以原價賣給上訴人。㈡被上訴人曾設籍訂約地址，但後來 被徵收作為綠地，綠地係八十四、五年間設置等語。 三、本院依職權調閱台灣台中地方法院檢察署八十八年度偵緝字第四四九號甲○○偽 文書案全卷及原法院八十四年度公字第六五二五號公証卷。 　　　理　　　由 一、被上訴人未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形 ，依上訴人聲請由其一造辯論而為判決。 二、上訴人於原審起訴主張：上訴人於八十四年三月一日與被上訴人簽訂系爭不動產 買賣契約，總價一千零二十四萬元，被上訴人表示已得另二位共有人即訴外人鄭 白清、徐美枝授權，上訴人要求其提出授權書，被上訴人表示三日內向另二位共 有人補足，上訴人不疑與之簽約，並交付定金五十萬元，詎被上訴人三日後並未 出現，亦聯絡不到，始知受騙，被上訴人顯係無權代理，既經上訴人定三日期限 由被上訴人詢問其他二位共有人是否承認，渠等逾期不為確答，依民法第一百七 十條規定即視為拒絕承認，系爭不動產買賣契約因未符土地法第三十四條之一第 一項規定而無效，被上訴人既以無效之契約向上訴人收取定金五十萬元，自應依 民法第一百七十九條規定負返還責任，又因其無權代理致善意之上訴人受有利息 及資金遭扣致無法投資獲利之損害計五十萬元應依民法第一百十條負賠償責任， 合計共應給付上訴人一百萬元，倘認被上訴人所辯為有理由，該契約已合法解除 ，則請求依民法第二百五十二條規定酌減違約金等情，先位請求給付一百萬元及 利息，備位請求給付四十萬元及利息之判決，上訴後，上訴人減縮其先位請求依 民法第一百七十條、第一百七十九條，請求給付五十萬元及利息。 三、被上訴人則以：被上訴人已受共有人鄭白清、徐美枝授權出售系爭土地並非無權 代理，上訴人因未能向銀行貸到較買賣價額高之金額，未繳納契稅，係上訴人違 　　約，依契約書第十八條約定，一方違約無庸催告，本件已向台中市稅捐處申請撤 　　銷申報之程序，依該第十條規定沒收已繳定金為違約金等語置辯。 四、上訴人主張上訴人於八十四年三月一日與被上訴人簽訂系爭不動產買賣契約，約 　　定上訴人向被上訴人及其共有人鄭白清、徐美枝買受渠等共有之不動產（即坐落 　　台中市○區○○段七小段五－二、五－三、五－二六地號土地及其上建號四五三 　　號門牌號碼：台中市○○路五四之九、之一、之二號建物各共有人應有部分各為 　　三分之一）總價一千零二十四萬元，另二位共有人並未出面簽約，由被上訴人代 　　理與上訴人簽約並收受定金五十萬元等事實業據提出不動產買賣契約書一件為證 　　，可認真正。上訴人主張被上訴人係無權代理共有人鄭白清、徐美枝與上訴人簽 　　訂系爭買賣契約之事實，為被上訴人所否認。抗辯已得共有人口頭授權等語，查 　　證人鄭白清於原審證稱：系爭不動產係伊與徐美枝以口頭委託被告（被上訴人） 　　出賣，委託其全權處理等情，證人徐美枝於原審亦證述：合資購買系爭房屋，有 　　口頭授權被告代為出售房屋，委託其處理，伊先生較清楚等語，證人林詩堯即徐 　　美枝之夫於原審亦證述：系爭房屋係與被告合夥買的，有委託被告賣，沒看過系 　　爭買賣契約，買賣均委託被告處理等語，依上開證言，足認系爭不動產共有人鄭 　　白清、徐美枝均已授權被上訴人出售系爭不動產，查系爭不動產買賣契約為債權 　　契約，並非不動產物權移轉契約，不須以書面為之，則共有人授權被上訴人出售 　　系爭不動產訂立系爭不動產買賣契約，以口頭授權，即生效力，無須書面，上訴 　　人主張該口頭授權與法定方式不符，不生授權效力，被上訴人無權代理云云，自 　　非可採。 五、又上訴人主張其曾定三日期限由被上訴人詢問其他二位共有人是否承認提出書面 　　授權書，渠等逾期未為確答，依民法第一百七十條即視為拒絕承認，系爭不動產 　　買賣契約因未符土地法第三十四條之一第一項規定而無效云云，按無權代理以代 　　理人名義所為法律行為，法律行為之相對人得定相當期限催告本人確答是否承認 　　，如本人逾期未為確答，視為拒絕承認民法第一百七十條固有明文，惟查本件被 　　上訴人係經共有人授權代理訂立系爭契約並非無權代理已如前述，並無民法第一 　　百七十條適用餘地。 六、況查被上訴人於八十四年三月一日與上訴人簽訂系爭不動產買賣契約後即於八十 四年三月十日與其他二位共有人鄭白清、甲○○及上訴人指定之承買名義人陳春 　　華（承買人由李玉萍代理）至原審法院公證處請求公證系爭不動產之買賣所有權 　　移轉契約書，有所調原審法院八十四年度公字第六五二五號公證卷可按，該承買 　　名義人陳春華係上訴人透過朋友顏慶忠找張德文再找陳春華，因上訴人票信不好 　　不能貸款等情業經上訴人自認，益見被上訴人代理共有人簽訂系爭不動產買賣契 　　約係經共有人授權無訛，否則共有人何肯配合出面訂立物權移轉契約並辦理公證 　　。再查上訴人於八十八年間告訴被上訴人偽造文書（指簽訂系爭不動產買賣契約 　　）無法送達被上訴人，經承辦檢察官認係逃匿而於八十八年四月十九日通緝，於 　　八十八年四月二十一日通緝到案，有所調台灣台中地方法院檢察署八十八年度偵 　　緝字第四四九號案全卷可稽，被上訴人早於八十四年三月十日即與其他共有人及 　　上訴人指定承買名義人陳春華辦理公證已如上述，上訴人主張被上訴人通緝到案 　　（八十八年四月二十一日）檢察官未先調傳二位所有人出面作證，先讓其交保， 　　促使被上訴人有機可乘，與所有權人臨訟勾串通謀虛偽意思表示云云，純屬信口 　　編撰，致有四年時間上之錯置，毫無足取。被上訴人於系爭不動產買賣契約記載 　　地址：「台中市○區○○里○○街一三之三號」係被上訴人之戶籍地有戶籍謄本 　　可稽，縱該址經拆除為綠地，並不足以影響該契約之效力，至於被上訴人是否已 　　將系爭不動產買賣契約交其他共有人過目，共有人辦理物權移轉契約公證手續時 　　是否已分配定金，乃被上訴人與其他共有人間內部關係，並不足以影響被上訴人 　　已得其他共有有人授權之事實，上訴人執此推測主張被上訴人係無權代理云云， 　　不足採取。前開偽造文書案証人汪哲明証稱上訴人曾要求被上訴人找另二共有人 　　出面或授權書才要辦過戶，因共有人未出面所以未再付款等情，並不足証明被上 　　訴人同意如此辦理，亦不足為上訴人有利之認定。 七、系爭不動產買賣契約第八條約定：「甲（即上訴人）負擔契稅、監（公）證費、 教育捐、移轉登記規費及手續費」第十五條約定：「銀行貸款由出賣人為債務人 ，所有款項全部撥入出賣人帳戶，貸款核撥日約定為八十四年三月三十一日（乙 方領取第二次價款），超出買賣價款部分於八十四年四月十五日以前甲方須辦妥 　　過戶及債務人義務人變更，再由甲方領取（超出買賣價部分），如貸款不足買賣 　　價款餘額，於貸款核撥日，甲方須以現金補足」、第十條約定：「甲如違約時無 　　庸催告，聽由乙解除契約，已付價金應被乙沒收作違約金：：」上訴人對於其未 　　繳稅款及辦理貸款繳付第二期款之事實並不爭執，惟主張其他二共有人未出面， 　　恐買貴，遭被上訴人賺取價差，而不願履約云云，然被上訴人並非無權代理己如 　　上述，系爭不動產買賣契約載明須其他共有人出面，上訴人既已於系爭不動產買 　　賣契約簽章訂約，即應受拘束，其事後片面要求其他共有人出面，並以此為藉口 　　不履行契約，即屬違約，被上訴人抗辯依契約第十條約定將上訴人所交定金五十 　　萬元沒收為違約金，即屬有據，原審以本件違約金五十萬元僅占價金一千零二十 　　四萬元之千分之四十八，依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形 　　，認違約金並無過高之情形，核無不合，上訴人空言違約金過高，不足採取。 八、綜上，上訴人先位之訴主張被上訴人無權代理，系爭買賣契約無效依民法第一百 七十條第一百七十九條規定請求返還所受定金及遲延利息，與備位主張違約金過 高請求返還四十萬元及遲延利息，均無理由，原審為上訴人敗訴之判決並無違誤 ，上訴意旨聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。 九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百六十三條、第三百八十五條 第一項前段、第四百四十九條第一項、第七十八條判決如主文。 中　　　華　　　民　　　國　　九十　　　年　　　一　　　月　　 十六　　 日 ~B1民事第四庭審判長法　官　黃斐君 ~B2　　　　　　　　法　官　張鑫城 ~B3　　　　　　　　法　官　張浴美 右為正本係照原本作成。 不得上訴。 ~B　　　　　　　　書記官　茆亞民 中　　　華　　　民　　　國　　九十　　　年　　　一　　　月　　 十七　　 日 Ｌ