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臺灣雲林地方法院民事判決　　　　　　106年度六簡字第168號 原　　　告　國峰不動產仲介有限公司 法定代理人　韓傳彰 訴訟代理人　林重仁律師 被　　　告　黃慶運（即凃春足之承受訴訟人） 訴訟代理人　鍾竹簧律師 被　　　告　黃素娟（即凃春足之承受訴訟人） 上列當事人間履行契約事件，於民國106 年12月5 日言詞辯論終 結，本院判決如下： 主 文 被告應給付原告新台幣貳拾伍萬貳仟元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔十分之六，餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新台幣貳拾伍萬貳仟 元，為原告預供擔保，得免為假執行。 理 由 壹、程序方面： 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；上開規定於簡易訴 訟程序適用之，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款及第436 第2 項分別定有明文。查本件原告原請求：被告應給付原告 新台幣（下同）37萬8,000 元，嗣於民國（下同）106 年7 月13日本院審理時，變更聲明為：被告應給付原告新台幣37 萬8,000 元及利息（見本院卷第22頁反面），核原告所為訴 之變更，揆諸前揭規定，所為於法並無不合，應予准許，合 先敘明。 二、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他 依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止，又民事訴 訟法第168 條至第172 條及前條所定之承受訴訟人，於得為 承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第168 條、第175 條第1 項分別定有明文。本件被繼承人凃春足於起訴後之10 6 年8 月19日死亡，由繼承人即被告黃慶運、黃素娟聲明承 受訴訟，有被告黃慶運、黃素娟提出之民事聲明承受訴訟狀 、戶籍謄本、繼承系統表附卷可稽（參本院卷第77頁），核 無不合，應予准許，先予敘明。 三、本件被告黃素娟經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無 民事訴法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造 辯論而為判決。 貳、實體方面： 一、原告起訴主張： 被繼承人凃春足於105 年5 月2 日與原告簽訂專任委託銷售 契約書（下稱系爭契約），雙方約定就被告所有坐落雲林縣 ○○市○○段○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）委託原告以 1,080 萬元之價格銷售，後來雙方就委託價格陸續更改為85 0 萬、630 萬元，原委託期間至105 年12月31日，亦延長至 106 年6 月31日，嗣訴外人林志龍於106 年3 月6 日就系爭 土地與原告簽訂附停止條件訂金委託書，願以630 萬購買系 爭土地，經原告以存證函催告被告，被告復以存證信函拒絕 簽訂買賣契約，爰依兩造系爭契約第5 條第2 項約定，請求 被告應給付原告按委託銷售總價金額630 萬之6%等語。並聲 明：㈠被告應給付原告37萬8,000 元及利息；㈡訴訟費用由 被告負擔。 二、被告部分： ㈠、被告黃慶運則以： １、被繼承人凃春足是一個不太識字、不會閱讀，但會簽自己名 字之婦人，原告主張被繼承人凃春足足將其所有之系爭土地 ，委託由原告居間仲介出售，並提出雙方於105 年5 月2 日 簽訂之系爭契約，然被繼承人凃春足無能力閱讀該契約，只 聽仲介口頭告知一些事項即簽名，既該契約記載：除本契約 書及附件外，任何口頭約定均不生效力，則系爭契約顯未成 立 ２、又本件原告與被繼承人凃春足於105 年5 月2 日簽訂系爭契 約，而原告係以提供不動產仲介銷售服務為業，顯見原告為 消費者保護法第2 條第2 款之企業經營者，另觀諸系爭契約 多為原告預先擬訂之條款，用與不特定多數消費者訂立同類 型契約之用，是系爭契約當屬定型化契約之性質，而有消費 者保護法之適用，是原告於被繼承人凃春足簽訂系爭契約前 ，應給予被繼承人凃春足合理之審閱期間。然被繼承人凃春 足雖於系爭契約之審閱期間約款欄及3 份契約內容變更同意 書簽名蓋章，然對該約款欄位中之文字並無閱讀能力，則尚 難憑其於審閱期間約款欄簽名蓋章，遽認被繼承人凃春足有 放棄契約審閱權或表明已充分了解系爭契約約款之意思。且 105 年5 月2 日簽訂委託銷售契約，再同時簽訂契約內容變 更同意書，更足見於簽約時，原告僅對系爭契約銷售標的或 價格、服務報酬等個別磋商條款為說明，而不及於其他定型 化契約條款，就審閱期間欄位亦未說明被繼承人凃春足放棄 審閱期間之意義，旋即於當天與被繼承人凃春足簽訂系爭契 約，難謂已給予被繼承人凃春足合理之審閱期間。而審閱期 間規定之目的應係賦予消費者於簽約前審閱契約之機會，如 簽立契約後始審閱契約，再中止契約即可能對消費者產生不 利之法律效果，自不能以被繼承人凃春足簽約後並未表示異 議據以推論被繼承人凃春足已放棄其審閱系爭契約之權利， 亦難據此推論被繼承人凃春足簽約時已明確了解系爭契約之 內容而簽訂契約，而無保護之必要。 ３、再系爭契約第5 條第2 項第1 款第3 小點係原告單方預先擬 定之定型化契約條款，而原告未給予被繼承人凃春足合理之 契約審閱期間，該條款自不構成契約之內容，原告據此請求 被告給付違約金，自屬無據。縱認系爭契約第5 條第2 項第 1 款第3 小點構成契約內容，惟判斷違約金是否過高時，應 已原告實際受損害為主要標準，而原告依系爭契約所負之義 務，係在委託期間內仲介銷售不動產，帶看客戶服務，所費 時間、人力不算多，如原告仲介成功，得向被告請求實際成 交價4%之服務報酬，如原告未於委託期間內未被告覓得合於 底價之買主，本不得請求服務報酬，然僅因被告違約，爰告 竟可依系爭契約第5 條之約定，取得比仲介成功更多之6%違 約金，對被告而言，難謂公允，可認系爭契約約定之違約金 過高，應為按委託價1%計算即6 萬3,000 元，始為合理等語 茲為抗辯。 ㈡、被告黃素娟經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出 書狀作任何聲明或陳述。 三、得心證之理由： 原告主張之事實，業據提出專任委託銷售契約書、附停止條 件訂金委託書、支票、原告存證信函、被告存證信函等件影 本等件為證，被告雖不否認兩造間有簽訂專任委託銷售契約 書，惟以前詞置辯，經查： ㈠、按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 。」，民事訴訟法第277 條前段定有明文。又「原告於起訴 原因已有相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實證明方法 ，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為 被告不利益之裁判。」（最高法院18年度上字第1679號判例 意旨參照）。經查：本件被告主張系爭契約因原告未給予被 繼承人凃春足合理審閱期而無效乙節，為原告所否認，並經 簽訂系爭契約之仲介即證人曾美玲於本院106 年11月30日審 理時到庭陳稱：伊與被繼承人凃春足為鄰居，且為被告黃素 娟之同學，因此有關店面要賣就找我。系爭契約係被繼承人 凃春足親自簽署，伊在被繼承人凃春足簽名前有向其說明、 解釋契約之意思，且當初雙方簽定第一份契約時，均在被告 黃慶運及被繼承人凃春足當場看完後，始由被繼承人凃春足 親自簽名；雖然被繼承人凃春足親自於第二、三份契約簽名 時，被告黃慶運並不在場，然伊有以LINE將上開資料傳給被 告黃慶運，被繼承人凃春足並經被告黃慶運同意後始簽名等 語，並提出LINE翻拍照片（見本院卷第93至95頁、第97頁） ，復被告又未能提出其他具體事證以實其說，是被告所辯： 原告未給予被繼承人凃春足合理審閱期而無效乙節云云，尚 難信為真實，原告主張應為實在。 ㈡、次按「媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請 求報酬。但媒介居間人倘已媒介就緒，而委託人故意拒絕訂 約，依誠信原則，仍應支付報酬。」（最高法院著有84年度 台上字第2925號號判決可資參照），又系爭契約第4 條1 項 約定：「乙方之服務報酬請求權，於甲方簽認買方之『附停 止條件定金委託書』…時發生。甲方應給予乙方之服務報酬 ，計算方式依實際成交總價百分之四計算。」原告另主張： 訴外人林志龍於106 年3 月6 日就系爭土地與原告簽訂附停 止條件訂金委託書，願以630 萬購買系爭土地，經原告以存 證函催告被告，被告復以存證信函拒絕簽訂買賣契約一節， 有原告提出之附停止條件訂金委託書及支票可佐，被告黃慶 運固於106 年12月5 日於本院審理時陳稱：「有意購買的人 林志龍出價時間是在3 月31日，可是3 月31日的委託價格是 850 萬，他沒有出到這個價格」云云，然經本院核閱卷附之 105 年12月26日之系爭契約變更同意書，其上記載委託契約 延長至106 年3 月31日、總價為630 萬元等語（見本院卷第 41頁），揆諸前開判決意旨及系爭契約第4 條第1 項之約定 ，原告自得按系爭契約向被告請求服務報酬。 ㈢、末按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。 違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠 償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行 債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外， 違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損 害之賠償總額，民法第250 條定有明文。又民法所定違約金 有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠償為目的，此種違 約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就本來之給付或違 約金擇一請求，不得併為請求，此稱賠償總額預定性違約金 ；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履 行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求本來之給付 ，此稱懲罰性違約金；而當事人所定違約金究竟屬於何種， 應依當事人之意思定之，倘當事人未予訂定，則視為以預定 債務不履行之損害賠償為目的之賠償總額預定性違約金，此 觀民法第250 條第2 項規定自明（最高法院98年度台簡上字 第39號判決意旨參照）。又約定之違約金過高者，法院得減 至相當之數額，民法第252 條亦定有明文。至於是否相當， 即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形 ，以為斟酌之標準。約定之違約金苟有過高情事，法院即得 依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後 始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債 務人訴請法院核減，亦有最高法院79年台上字第1915號、79 年台上字第1612號判例可參。查本件系爭契約5 條2 項第3 點約定：「除第⑴款情形甲方應支付乙方按本契約第壹大項 第二條委託銷售總價百分之四之違約金外，有其餘各款情形 甲方應支付乙方委託銷售總價的百分之六（其中百分之四為 服務報酬、百分之二為違約金）。…」等語，觀之前揭契約 內容，應視為因不履行而生損害賠償總額約定之違約金。（ 最高法院70年度臺上字第4782號裁判要旨參照）。又依上開 最高法院判例意旨，本院得於調查事證認定當事人約定之違 約金過高時，依職權酌減之。是依上開說明，衡諸本件原告 因被告拒絕簽定買賣契約，原告固因此受有損害，惟所約定 按照以委託銷售價格百分之6 計算之違約金，顯然過高，而 審酌原告僅因而可能與買家間有債務不履行或耗時耗費以訴 訟或其他方式請求被告履行契約義務而受有其他損失等一切 情事，認兩造約定之違約金應核減至以委託銷售價格百分之 4 計算為允當。故依上開說明酌減違約金為25萬2,000 元（ 計算式：630 萬×4%＝25萬2,000 ）。另原告雖請求違約金 之遲延利息云云，然參諸前開說明，原告在本件訴訟請求者 應係賠償總額預定之違約金，即應視為因遲延所生之損害， 亦已依契約預定其賠償，自不得更行請求遲延利息之賠償損 害（參見最高法院62年台上字第1394號判例意旨），故原告 猶請求被告給付違約金之遲延利息，於法不合，不應准許。 從而，原告請求被告給付之違約金25萬2,000 元為有理由， 逾此部分之請求，則非所許。 四、從而，原告依兩造間專任委託銷售契約之法律關係，請求被 告給付25萬2,000 元，為有理由，應予准許，逾此部分之請 求，應無理由，不應准許。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證 據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不另一一論 述，併此敘明。 六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適 用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第 3 款之規定，應依職權宣告假執行。並依被告之聲請諭知供 擔保免為假執行之宣告。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 106 年 12 月 19 日 斗六簡易庭 法 官 陳定國 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院斗六簡易庭提出上訴 狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於 判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。 中 華 民 國 106 年 12 月 19 日 書記官 鄭國銘