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臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　100年度訴字第269號 原　　　告　誠富不動產仲介經紀有限公司 法定代理人　郭峰誠 訴訟代理人　蔡文斌律師 上列　一人 複　代理人　鄭植元律師 訴訟代理人　王盛鐸律師 被　　　告　楊石在 被　　　告　楊祥鑫 被　　　告　楊永敏 被　　　告　楊德義 上　一　人 法定代理人　楊陳阿只 被　　　告　楊德炎 被　　　告　楊永田 被　　　告　楊石松 被　　　告　楊石富 被　　　告　楊孟偉 被　　　告　楊德玉 被　　　告　楊德清 上列十一人 訴訟代理人　熊家興律師 訴訟代理人　李國禎律師 上列當事人間請求履行契約事件，經本院於民國101年6月26日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張： （一）被告楊石在、楊石松、楊孟偉、楊石富、楊祥鑫等共同委 任楊石在，另被告楊永敏、楊德玉、楊德義、楊永田、楊 德清、楊德炎等共同委任楊永敏，於97年10月8日分別與 原告公司簽訂「專任委託銷售契約書」，將坐落臺南市麻 豆區（99年12月25日臺南縣市合併改制前為臺南市麻豆鎮 ，下同）東角段106、107、224、225、226、301、304、 305地號等8筆土地全部（下稱系爭8筆土地）委託原告仲 介銷售，楊石在委託期間自97年10月8日至98年10月30日 ，委託售價調整為新台幣（下同）4,400萬元，楊永敏委 託期間自97年10月8日至98年3月30日，委託售價調整為 4,600萬元，委託期間延長至98年12月31日，嗣原告在委 託期間內找到買主柳進參、吳清發，分別同意以1,900萬 元、7,300萬元要購買土地，並分別於98年5月25日與原告 簽立「買賣定金收款憑證」，此價格已高於楊石在、楊永 敏所委託之底價9,000萬元，依「專任委託銷售契約書」 第8條第2項之規定，買賣契約視為成立，但原告邀吳清發 與柳進參於98年5月27日要與被告等簽訂書面契約，被告 等卻不配合，致未簽訂買賣契約，且其中買主吳清發則於 98年11月16日與被告等合意解除買賣契約，以上過程有鈞 院98 年訴字第1204號及臺灣高等法院臺南分院99年度上 字第127號民事判決書內容可證明。則依「專任委託銷契 約書」第11條第1項第3款、第4款之約定，視為原告已完 成仲介之義務，被告依契約應支付原告委託銷售總價 9,200萬元的百分之六計算之服務報酬即552萬元，並應全 額一次付予原告，爰依履行契約之法則訴請賜判如訴之聲 明。 （二）自下列事實，均足證原告確實有將每次出價告知被告： ⒈被告楊石在及其所代理之被告（下稱「楊石在房」）於98 年4月19日同意變更南邊3筆土地之價格為880萬元： ⑴依被告等在97年10月8日與原告簽訂之專任委託銷售契 約書（下稱「原委託銷售契約」），約定每坪以81,500 元，換言之，南邊3筆土地售價約為26,969,723.275元 〈計算式：（893.51＋132.85＋67.58）×0.3025× 81,500＝26,969,723.275〉。而被告楊石在房與被告楊 永敏及其所代理之被告（下稱「楊永敏房」）就上開土 地之持分各為2分之1，因此，就南邊3筆土地，楊石在 房所持有之2分之1持分價格應為13,484,862元。 ⑵因訴外人柳進參僅就南邊3筆土地為出價，並僅願出價 至1,900萬元，此顯然不足以購買該土地（被告兩房共 開價近2,700萬元），如原告未將柳進參之出價告知被 告等人，被告楊石在房又豈會在98年4月19日自願變更 底價為880萬元。 ⑶上開事實，臺南地方法院檢察署100年度偵字第3939號 不起訴處分書（下稱「不起訴處分書」）亦認為「…， 蓋倘若本案被告鄭宗達等人從未告知買方出價情形及柳 進參先後出價1,760萬元、1,900萬元欲單獨購買南邊土 地一事，則告訴人楊石在何需於柳進參4月30日議價期 間屆滿前，於98年4月19日出具書面表示同意以1,760萬 元之一半即880萬元單獨出售南邊3筆土地之持份」。 ⒉被告楊石在房於98年5月13日同意變更系爭8筆地號土地 之價格為4,400萬元： ⑴依系爭8筆土地之面積計算，本件被告出售時之售價為 132,806,540元（計算式：1629.5281×81500＝ 132,806,540.15），而楊石在房及楊永敏房持分均各半 ，換言之，楊石在房就系爭8筆土地售價原為 66,403,270元。 ⑵本件出價因有兩位買主，依買主出價之時序觀察，被告 等人獲悉訴外人柳進參就南邊3筆土地之出價後，被告 楊石在房為可順利售出，即自願降低出價。 ⑶後在98年5月7日，又有訴外人吳清發就北邊5筆土地出 價6,600萬元，此時，雖訴外人柳進參之斡旋出價已於 98年4月30日逾期，惟就被告等之地位觀察，其實際上 已存有柳進參1,900萬元出價之資訊，後在獲得吳清發 6,600萬元之出價資訊。換言之，被告等在98年5月7日 已知系爭8筆土地均有買方出價，價金合計約為8,500 萬元。 ⑷而被告楊石在房獲悉上開資訊後，亦明知系爭8筆土地 之原售價與現有出價相距太遠，方會在98年5月13日主 動變更系爭8筆土地之售價為4,400萬元。 ⒊被告楊永敏房於98年5月22日同意變更系爭8筆地號土地 之價格為4,600萬元： ⑴訴外人吳清發先於98年5月7日就北邊5筆土地出價6,600 萬元，後於98年5月21日再加價至7,608萬元，如被告楊 永敏房未獲悉上開出價資訊，豈會於隔日即98年5月22 日自願變更系爭8筆土地之售價為4,600萬元。 ⑵此外，自訴外人吳清發上開兩次出價時間觀察，在98年 5月7日之出價，就被告等所獲得之資訊，係曾有二買方 願就系爭8筆土地出價共8,500萬元，如被告楊永敏房不 知98年5月21日之出價，則其變更系爭8筆土地之售價為 4,600萬元，與被告楊石在房相加後，仍係超過8500萬 元，亦屬無法成交。因此，其必獲得資訊後，在其等之 考量下，自行變更至足以成交之價格。 ⒋基上，如依被告抗辯不知上開出價資訊，難以想像被告等 三次變更售價之時點均恰巧在買方出價之後，由此足證被 告等上開抗辯，僅係卸責之詞，並無可採。 （三）被告等在本件系爭8筆土地之售價，係由其等自行決定， 原告僅能告知買方之出價，不可能亦無法為任何干預： 被告等屢以98年5月21日吳清發之出價，抗辯原告未盡告 知義務，有引導被告等售價決定之情事，進而侵害被告等 之權益等語。惟： ⒈被告等確實已知悉吳清發在98年5月21日之出價： 如被告等不知吳清發在98年5月21日之出價，縱因被告楊 永敏房在98年5月22日變更系爭8筆土地之售價，使之合計 為9,000萬元，因仍高出500萬元，仍不可能完成該交易， 已如上述，由此足證被告等抗辯不知吳清發在98年5月21 日之出價，顯與常情不符。 ⒉被告等上開抗辯係未釐清買方兩者出價之時點、有效期間 及卷內事實，實無立論之基礎： ⑴買方柳進參於98年4月1日斡旋出價要約之有效期限僅到 98年4月30日，逾期即不受拘束： ①按「要約定有承諾期限者，非於其期限內為承諾，失 其拘束力。」民法第158條定有明文。該條立法意旨 清楚載明「定有承諾期限之要約，於其期限以內，要 約人當然應受要約之拘束。若其期限已經經過，而他 方尚未承諾者，則此項要約，即應失其拘束力，蓋無 使要約人之一方受其拘束之理也。」 ②本件柳進參雖於98年4月1日曾簽訂斡旋單就出價南邊 3筆土地出價1,900萬元，惟該要約附有被告等應於98 年4月30日承諾之期限。然被告等並未為之，因此， 自98年5月1日起，柳進參即不受上開斡旋單出價之拘 束。 ③惟被告等未明柳進參所出具之斡旋單出價之要約定有 期限，仍執稱柳進參在98年5月1日後仍受上開之拘束 ，復就柳進參何以受到拘束之原因及證據，均未提出 ，僅係空言陳述，實無可採。 ⑵吳清發於98年5月7日之出價，縱加計柳進參之出價，仍 未達被告等該時1億3千餘萬元之售價： 吳清發於98年5月7日就系爭8筆土地出價6,600萬元時 ，因被告等均未變更底價，因此，被告等就系爭8筆土 地之售價仍係1億3千餘萬元，此時縱加計柳進參之 1,900萬元之出價（該時柳進參已不受其斡旋要約之拘 束），亦僅有8,500萬元，根本未達被告等表示之底價 。 ⑶吳清發於98年5月21日之出價，縱加計柳進參之出價， 仍未達被告等該時1億餘萬元之底價： 吳清發於98年5月21日就系爭8筆土地變更出價為7,608 萬元時，雖被告楊石在房於98年5月13日變更底價為 4,400萬元，惟該時楊永敏房仍維持原售價為 66,403,270 元（計算式：132,806,540.15÷2＝ 66,403,270.075），因此，系爭8筆土地之底價仍逾1億 元，而該時吳清發之出價縱加計柳進參之1,900萬元之 出價（該時柳進參已不受其斡旋要約之拘束），仍僅 9,508萬元，亦未達被告等之底價。 ⑷上開事實，均為不起訴處分書所認定之事實： 上開事實，不起訴處分書亦認定「再柳進參第一次出價 1,900萬元欲購買南邊3筆土地之議價期間係於98年4月 30 日屆滿，其於98年5月1日至98年5月25日再度出價止 ，已無有效之買賣議價委託書存在，縱吳清發於98年5 月7日、5月21日陸續書面出價6,600萬元、7,608萬元欲 購買北邊5筆土地，然因柳進參出價之議價期間早已於 同年4月30日屆滿，適時（98年5月21日）並不存在所謂 南北2邊買方各出價7,608萬元、1,900萬元合計出價已 達9,508萬元之事；況告訴人楊永敏於98年5月22日始簽 立委託銷售內容變更同意書調整售價為4,600萬元，益 證98年5月21日吳清發出價7,608萬元時，除柳進參之出 價已逾時，並無2邊買方有效出價合計9,508萬元外，亦 尚無總底價為9,200萬元（或9,000萬元）等客觀事實之 存在。」 ⒊被告楊永敏房決定變更底價係在吳清發變更出價之前，原 告不可能亦無法事先預知吳清發將調降底價，足證被告楊 永敏房之價格確實由其自行決定。依被告等之論理，似指 原告已知悉吳清發會變更出價為7,300萬元，因此，要求 被告楊永敏房將底價變更為4,600 萬元，因而侵害其權益 云云。惟被告等之論述，在一般常理上實難以想像： ⑴被告楊永敏房確實知悉吳清發在98年5月7日、5月21日 之兩次出價，已如上述。 ⑵吳清發係在98年5月25日方變更出價為7,300萬元，而被 告楊永敏房係於98年5月22日即變更底價為4,600萬元， 原告不可能在吳清發尚未變更出價前，即預測9,200萬 元係日後成交之金額，被告等之抗辯顯屬臆測之詞。 ⑶退步言之，原告於本件之角色僅係一居間之性質，系爭 8筆土地為被告等所有，買方出價係由其自行出資，依 一般常理，原告如何有能力為買賣雙方決定價格，畢竟 不論係土地或出資，均為買賣雙方之資產，其等對於其 所有之資產自更為注意，更何況，本件系爭交易金額龐 大，依被告等多數共有人，豈會讓原告為其決定底價， 此顯與一般常理不符。 ⑷退萬步言，依被告等自承已將北邊5筆土地以7,450萬元 出售予吳清發一事，更可證楊永敏房於98年5月22日即 變更底價為4,600萬元係其自行決定。上開7,450萬元之 計算，係7,300萬元之原價加計吳清發應給予原告之佣 金150萬元（詳下述），如7,300萬元非被告楊永敏房所 決定，其等又何須在事後以該價格再行出售予吳清發， 由此足證被告等此部分之抗辯，顯與一般常理及其事後 所為之事實相違，實無可採。 （四）本件事實明顯係被告等與吳清發共同謀議拒付依約應給付 原告之報酬： ⒈吳清發於98年5月27日無端拒絕簽約，卻於事後與被告等 簽訂北邊5筆土地之買賣契約，顯欲迴避成交所應給付予 原告百分之2之報酬： ⑴於98年5月27日早上，原訂被告等與吳清發就系爭北邊5 筆土地簽訂買賣契約書，而當日被告楊石在及楊永敏及 數名被告均到場，而依被告等人授權被告楊石在及楊永 敏之授權書內容，被告楊石在及楊永敏均有代為出賣系 爭8筆土地之權利。換言之，該日簽署買賣契約書時， 僅需有被告楊石在及楊永敏出席簽署即有效力。吳清發 從事土地開發建築多年，對被告楊石在及楊永敏所具之 代表權權限勢必相當清楚，更何況原告亦有告知此一情 事，惟吳清發卻仍藉故不願簽署。反之，於事後卻以相 同條件與被告等完成原98年5月27日所應簽署之買賣契 約書（詳下述），此更足見被告等與吳清發係惡意拒付 原告為居間其買賣所應得報酬。 ⑵依吳清發所簽署之買賣定金收款憑證，其中第2條第5項 明定「買方應支付以成交價百分之二計算之服務報酬於 賣方委託人，並於簽訂不動產買賣書面契約時給付。」 而本件吳清發最終確定係出價7,300萬元，依約百分之 二之報酬即為146萬元。再觀被告等與吳清發事後就北 邊5筆土地以7,450萬元完成交易，其實際上係以原價格 7,300萬元，再加計原應給付予原告之146萬元，以整數 計7,450萬元完成交易。由此更足證被告等與吳清發共 同侵害原應給付予原告報酬之惡意。 ⒉自被告等與吳清發完成交易之價格，足證原告事先確實有 給予被告附近交易之資訊及由其等自行決定底價： 被告等於本件中屢屢聲稱其未獲原告提供附近交易之資訊 ，及未告知買方之出價，致損害其利益，其等係在與柳進 參進行調解時方知悉等語。惟： ⑴柳進參因可歸責於被告等之原因所致違約而於98年即提 起另案民事訴訟（臺南地方法院98年度訴字第1204號） ，換言之，依被告等之說法，其等至遲在98年底即知悉 其不知附近成交之價格及因不知買方出價而有利益受損 之情形。 ⑵惟被告等與吳清發完成北邊5筆土地交易係在101年3月 間，卻仍願意以原來之價格完成交易。如真有被告等所 稱未獲悉附近交易資訊而有訂定底價不正確或未獲悉買 方價格而有變更底價不正確等情，則何以被告等仍願意 於101年以原來之價格與吳清發完成北邊5筆土地之交易 ？更何況該交易金額非屬小額，被告等自可依其等所稱 要求正確之價格（至少於本件應為7608萬元），然被告 等卻未為之，此顯與一般常情不符。被告等此舉，實可 證明下列二事實： ①原告確實有提供附近交易之資訊，以供被告等訂定價 格，該價格實包含了可能降價之空間（如未提供，被 告等豈願意將1 億3千萬元之底價降至9000萬元）。 ②被告等確實獲悉吳清發每次之出價，亦同意7300萬元 係可接受之價格（方會同意與其完成交易）。 （五）本件原告請求被告等依約給付百分之六之服務報酬實有理 由： ⒈依兩造專任委託銷售契約書第11條第1項之約定，有該項 所列事由存在時，被告等仍應支付原告以委託銷售總價百 分之六計算之服務報酬。而原告確實於本件中完成被告等 所託付之任務，基於契約自由原則，原告請求被告依約履 行服務報酬，應屬適法。 ⒉又本件被告等與吳清發確實具有惡意侵害原應給付予原告 之服務報酬，已如上述，就被告等所具有之惡意，原告請 求其等依約履行，應屬合法有據。 （六）訴外人柳進參於98年間，因被告拒絕履行土地買賣契約， 曾以本件被告全體為被告，訴請加倍返還定金，經鈞院98 年度訴字第1204號判決被告等人應加倍返還訴外人柳進參 定金，被告等人不服，上訴臺灣高等法院臺南分院，仍經 駁回上訴，現由被告等人上訴最高法院審理中（以下稱「 另案」）。被告等人於另案第一審98年10月20日之答辯狀 即敘明：「誠富不動產仲介經紀有限公司人員向部分共有 人遊說，願以較佳價格仲介出售上開13筆數被告等家族共 有土地，經共有人聯繫後，均有意願處理上開祖產，由於 共有人分散四處，因此乃由被告楊永敏代理楊永田、楊德 義、楊德炎、楊德玉、楊德清等人，被告楊石在代理楊石 松、楊石富、楊孟偉、楊祥鑫等人與誠富不動產仲介洽談 委託銷售事宜」。而於98年11月16日之答辯狀又主張：「 因系爭共有土地上祖厝因無人居住，已傾頹拆除；共有人 中大多年紀老邁，且子孫多外出發展；乃逐漸形成一併出 售之共識。此次簽訂專任委託銷售契約，為共有人第一次 委託銷售」。由此份被告等人於另案所提出之答辯狀內容 ，足證被告對於楊永敏、楊石在以外之共有人，均同意授 予楊永敏、楊石在代理權，由楊永敏、楊石在全權代理其 他共有人與原告簽立委託銷售契約乙節，不但未予爭執， 還於書狀積極陳述此一事實。因此楊永敏、楊石在顯然已 經其他共有人授予簽立系爭委託銷售契約之代理權，因此 系爭委託銷售契約之效力，當然及於楊永敏、楊石在以外 之共有人。 （七）被告雖就所稱背信案件提出告訴，惟該案件業經臺灣臺南 地方法院地檢署檢察官不起訴處分在案，雖經被告提起再 議，仍經臺灣高等法院臺南分院檢察署處分書駁回再議， 全案確定。事實上，被告於另案即曾提出原告背信、違反 誠信之抗辯，惟不為法院所採信，詎被告竟圖以刑事偵查 影響民事審理，因而對原告之負責人及業務員提出刑事背 信罪之告訴，所幸經檢察官調查訊問後，對原告之負責人 、業務員為不起訴處分。被告又提出相同之抗辯，不足採 信。 （八）被告共同訴訟代理人雖為被告楊德義辯稱，楊德義於兩造 簽立委託銷售契約前，已屬禁治產人，故楊德義之契約行 為無效云云。惟楊德義雖為禁治產人，惟被告等人授權楊 石在、楊永敏與原告簽立委託銷售契約時，楊德義係由法 定代理人楊陳阿只同意授權。楊陳阿只於另案與柳進參之 請求履約事件審理時，即曾代理楊德義出庭陳述，且對於 曾代理楊德義授權楊永敏出售共有之祖產等情，並不爭執 。故其所辯並無理由。 （九）原告及其所屬業務員並未隱匿吳清發、柳進參之出價，而 使被告不能以較高之9,508萬元成交： ⒈被告雖就所稱背信案件提出告訴，案件業經臺灣臺南地方 法院地檢署檢察官不起訴處分在案，雖經被告提起再議， 仍經臺灣高等法院臺南分院檢察署處分書駁回再議，全案 確定，可資參照。居間過程中，無論被告或訴外人吳清發 之變更底價、出價，均為當事人在審慎考量下，本於自由 意志而為之行為，非原告所能操作。被告等土地共有人當 初如堅持總價要賣9,500萬元以上，拒絕降低底價，原告 所屬業務員也無從置喙。本宗土地買賣最後未能順利簽約 之原因，乃出於吳清發藉口簽約當日地主未全部到齊為由 而拒絕簽約，被告辯稱原告違背誠信，無非係事後規避給 付居間報酬之義務才臨訟杜撰。 ⒉柳進參出價1,900萬元之議價委託，已於98年4月30日屆滿 ，此後柳進參是否仍有意願購買系爭土地，或縱有購買意 願，是否願以同一出價購買，尚在未定之天。原告及所屬 業務員鄭宗達自不得在無任何柳進參書面確認下，隨口向 被告承諾柳進參於議價期間屆滿後，仍願以同一出價買地 。因此當鈞院訊問證人鄭宗達：「曾有買方出7,608及 1,900已達9,500萬，為何還要地主修到9千萬？」證人答 稱：「7,608萬的是有簽斡旋單，但1,900萬的沒有確認， 我們不能作主。」即是在清楚表示業務員鄭宗達不能在無 任何柳進參之書面授權情況下，任意代柳進參對地主承諾 願以1,900萬元買地。 ⒊至於被告質疑原告未將吳清發7,608萬元之出價告知被告 ，業經原告否認，證人鄭宗達也明確證稱有將買方每筆出 價報告給地主知悉，被告辯稱原告業務員未將吳清發7608 萬元之出價告知被告，並無實據。又被告主張98年5 月21 日吳清發為上開出價時，配合柳進參1,900萬元之出價， 已可以總價9,508萬元成立買賣契約云云。惟柳進參自98 年5月1日起至5月25日再度出價止，並無有效之買賣議價 委託書，已如前述，縱吳清發於98年5月7日、5月21 日陸 續出價6,600萬元、7,608萬元，當時根本不存在柳進參 1,900萬元之有效出價，自無法有效以總價9,508萬元成立 買賣契約。 ⒋綜上，被告一直主張原告及所屬業務員隱匿吳清發、柳進 參之出價，使被告不能以較高之9,508萬元成交云云，顯 屬無據。原告已確實完成居間任務，以高於底價之總價促 成系爭土地成交予吳清發、柳進參，被告自應依約給付居 間報酬。 （十）並聲明： ⒈被告應給付原告552萬元，及自本狀繕本送達之翌日起至 清償日止，按年息5％計算之計息。 ⒉訴訟費用由被告負擔。 ⒊准供擔保宣告假執行。 二、被告則以： （一）原告雖主張：證人吳清發於98年5月27日無端拒絕簽約， 事後與被告楊祥鑫等人簽訂北邊5筆土地之買賣契約，故 認雙方係共同謀議拒付依約應給付予原告之報酬云云，惟 ： ⒈第三人吳清發於98年5月27日之所以未簽約，係因當日誠 富公司未履行其承諾，促請全數土地所有權人到場簽約， 到場之土地所有權人復表示無法代表全數地主簽約，更不 願因此負擔可能之違約賠償責任，故雙方當日始未簽約， 業經證人吳清發到場證述甚詳，絕非如原告前開之主張， 合先敘明。 ⒉其次，第三人吳清發雖嗣與被告楊祥鑫等人簽訂北邊5筆 土地之買賣契約，惟其買賣標的與被告等人當初委託原告 出售之土地已有不同，且無原告所稱迴避給付報酬之情事 ： ⑴吳清發與被告等人事後雖以68,291,700元簽訂土地買賣 契約，然買賣標的與被告等人當初委託原告銷售之土地 ，並不完全相同，蓋原始土地於出售予吳清發前，共有 人間即已起訴請求分割共有物，經法院判決確定（臺灣 臺南地方法院100年度訴字第23號，亥股）。是以，吳 清發事後所購買之土地，僅原始土地之11/12 ，而非全 部，出賣人亦僅有楊祥鑫等11人（共有人楊德義則以土 地法第34條之1之規定出售）。 ⑵而依前揭買賣金額計算，若吳清發係購買原始土地全部 ，共需支付74,500,036元（68,291,700÷11×12＝ 74,500,036元，元以下四捨五入）。此與吳清發於臺灣 臺南地方法院98年度訴字第1204號事件中所證稱：願以 7,300萬元至7,608萬元間之價格買受土地、若地主全體 有共識，仍可找伊繼續談、原告不可以向伊收取差價（ 1,500萬元）等語完全相符。是以，吳清發絕未以拒絕 原告安排簽約，事後另與地主自行簽約之方式，減少買 賣價金之支出。相反地，益可證明原告確有證人吳清發 所稱：原告要求其給付差價半數150萬元之情事，否則 ，吳清發為取得原始土地全部，大可以原告所主張 7,300萬元之價格，訴請被告等人依約移轉土地所有權 ，或要求加倍返還定金，何須事後再提出較高之每坪單 價，且僅能購買部分土地？ ⑶吳清發與被告等人事後並非私下簽約，被告等人仍係委 託仲介公司代為銷售系爭土地後，在仲介公司之安排下 簽訂買賣契約。是以，吳清發與被告等人同樣仍須為買 賣系爭土地乙事，支付仲介報酬予仲介公司，並不因拒 絕原告安排之簽約而得減免支付仲介報酬，顯見原告所 稱：吳清發與被告等人係共同謀議拒付應給予原告之報 酬云云，並非事實。 （二）又依吳清發、柳進參之出價及最後決定以9,200萬元成交 之過程以觀，原告原告顯有民法第571條違反忠 實義務之違約情事，而不得請求報酬。 ⒈依原告所主張之出價過程，柳進參於98年4月1日出價 1,900萬元，表達購買南邊3筆土地之意願，該出價於同年 4 月30日到期後，柳進參再於5月25日向原告確認願以相 同價格購買；吳清發則於同年5月21日出價7,608萬元，表 達購買北邊5筆土地之意願，嗣原告在同年5月25日詢問是 否願意以7,300萬元購買時，亦予以確認。而柳進參、吳 清發確認買賣價格之順序，依原告之法定代理人郭峰誠及 業務員姜晨駻於鈞院審理時之證詞，應係原告先與柳進參 確認出價1,900萬元後，原告在未知會被告等土地所有權 人之情形下，即單方決定7,300萬元之價格，並詢問吳清 發是否願意以該價格購買後，獲得肯認。 ⒉是以，關於系爭土地之成交價格9,200萬元，竟非由被告 楊祥鑫等土地所有權人所決定，而係由原告決定讓吳清發 以7,300萬元加上柳進參之1,900萬元後宣告成交，簡言之 ，原告竟未事先獲得被告等人之同意，即主動決定讓吳清 發降低308萬元之價格，購買北邊5筆地號之土地，致被告 等人平白受有買賣價差308萬元之損害。 ⒊承上所述，原告明顯有違反其對於被告等人之忠實義務， 而為利於相對人吳清發之行為，佐以吳清發所證稱：原告 所屬業務人員有向其要求給付買賣差價半數150萬元等語 ，原告實另有違反誠實信用原則，要求相對人給付利益之 不當行為。故依上開民法之規定，原告當無報酬請求權之 可言。 ⒋原告雖以：吳清發於出價7,608萬元後，有口頭要求降價 云云置辯，惟： ⑴原告上開主張，迭為證人吳清發於偵查、臺灣臺南地方 法院98年度訴字第1204號事件及鈞院審理時，嚴正否認 ，原告亦不曾就此為任何舉證。且，原告負責人郭峰誠 於鈞院審理時，亦坦承：吳清發除7,608萬元外，並未 具體提出其他購買金額、7,300萬元是其獲得柳進參確 認出價1,900萬元後，將半數土地所有權人之出價4,600 萬元乘以2倍（避免所有權人間出售價格不一，因而衍 生糾紛），扣除柳進參之出價後計算而得，再去問吳清 發是否願意以該金額承買等語，益彰系爭土地之最終成 交價格，乃原告隻手操縱，而非出於吳清發之主動要求 。 ⑵何況，原告之法定代理人郭峰誠於偵查及鈞院審理中， 均明確證稱：吳清發夫妻於98年5月24日有到公司，吳 清發太太表示出價太高，希望能夠降價，但吳清發當時 很生氣說男人在講話，女人不要插嘴等語。是以，依郭 峰誠證述之過程，第三人吳清發確實未向原告表達希望 降低出價，連其配偶表達希望降價時，亦旋遭吳清發所 制止，故原告上開主張，實屬無據。 ⑶更重要者，依原告及所屬業務人員之主張，原告與買賣 雙方間關於委託條件及其變更，為避免糾紛，均須以書 面為之，而吳清發自始自終從未以書面要求降低出價， 復經原告之法定代理人郭峰誠證述無訛。參以原告所提 供買賣議價委託書之文字記載－所有權利義務皆以本契 約所載為準，凡口頭或書面協議未經載明於本契約者， 均不生效力，故吳清發既不曾以書面方式變更委託條件 ，於有效議價委託期間內，吳清發及原告均應受其 7,608萬元出價之拘束，不得妄加變更。詎料，原告竟 不顧其對於被告等人之忠實義務，擅自決定吳清發得以 較低之7,300萬元承購北邊5筆土地，致造成被告等人之 損害，自無權請求報酬。 （三）此外，證人吳清發於偵查及臺灣臺南地方法院98年度訴字 第1204號事件中，均明確證述：原告有要求伊給付買賣價 差半數150萬元之行為等語，參以⒈吳清發事後確實以相 同價格（7,300萬元），加上原告誠富公司原本所要求買 賣價差之半數（150萬元），與被告楊祥鑫等人簽約購買 北邊5筆土地土地（詳如前述），及⒉若原告以9,508萬元 宣布成交，本可獲得較高之仲介報酬，苟無其他額外利益 可取，焉可能願意以較低之9,200萬元成交，致平白受有 18萬元之報酬損失等情事，可認原告確實有私下向證人吳 清發索取不當利益之情事。 （四）綜上所述，於第三人吳清發同意以7,300萬元購買北邊5筆 土地前，其7,608萬元既仍屬有效之出價，於柳進參向原 告確認同意以1,900萬元購買南邊3筆土地時，合計有效總 出價已達9,508萬元，本於原告對於被告楊祥鑫等人所負 之忠實義務，自應以該價格宣告成交。詎料，原告不僅未 以該價格促使買賣成立，反倒自行決定吳清發得以降價至 7,300萬元，於尋求其同意後，更直接以較低之9,200萬元 宣布成交，致吳清發受有利益，被告等人亦因而受有損害 ；除此之外，原告更有向吳清發索取買賣價差半數150萬 元之行為。凡此，在在顯示原告於仲介系爭土地出售之過 程中，容有諸多違背對於被告等人應負忠實義務之惡意行 為。是以，依民法第571條之規定，原告實無權向被告等 人請求報酬，故原告起訴請求被告等人給付仲介報酬，顯 屬無據。 （五）並聲明： ⒈原告之訴駁回。 ⒉如蒙不利判決，被告願供擔保，請准免為假執行之宣告。 ⒊訴訟費用由原告負擔。 三、兩造不爭執之事實： （一）被告楊石在、楊祥鑫、楊永敏、楊德義、楊德炎、楊永田 、楊石松、楊石富、楊孟偉、楊德玉、楊德清為坐落臺南 市○○區○○段106、107、216、219、224、225、226、 301、304、304-1、305、306、308等地號土地（下稱系爭 13筆土地）之共有人，應有部分合計達十二分之十一。 （二）被告楊德玉、楊德義、楊永田、楊德清、楊德炎簽署授權 書，授權被告楊永敏出售系爭13筆土地（見本院100年度 補字第81號卷第27-31頁，下稱補字卷），另被告楊石松 、楊孟偉、楊石富、楊祥鑫簽訂授權書（見補字卷第16- 19頁），授權被告楊石在出售系爭13筆土地。 （三）被告楊永敏、楊石在於97年10月8日就系爭13筆土地之出 售事宜，分別與原告簽訂「專任委託銷售契約書」（見補 字卷第9-15頁、20-26頁），委託售價為每坪81,500元， 委託期間為97年10月8日至98年3月30日，並約定： ⒈契約成立後，委託人同意授權受託人代為收受買方支付之 價金。 ⒉委託人同意受託人代收定金時，若買方同意委託人之銷售 條件而簽署「買賣定金收款憑據」，給付定金者，毋庸經 委託人簽收，買賣契約已有效成立。 ⒊買方簽訂「買賣議價委託書」，於委託人簽認同意出售， 議價保證金轉為購屋定金時，買賣契約即為有效成立。 ⒋買賣雙方價金與條件一致時，委託人應與買受人另簽訂「 不動產買賣契約書」。 （四）被告楊石在嗣同意將委託期間延長至98年10月30日。 （五）被告楊永敏於98年3月31日與原告簽訂「委託銷售/出租契 約內容變更同意書」（見補字卷第32頁），延長委託期間 至98年12月31日，內容變更為僅委託銷售系爭106、107、 224、225、226、301、304、305地號等8筆土地；同年5 月22日再同意將委託價格變更為4,600萬元（見補字卷第 34頁）。 （六）被告楊石在於98年4月19日與原告簽「委託銷售/出租契約 內容變更同意書」，內容變更為：「301、304、305地號3 筆土地應有部分，以總價880萬元出售；嗣於同年5月13日 將上開系爭106、107、224、225、226、301、304、305地 號等8筆土地委託價格變更為總價4,400萬元（見補字卷第 33頁）。 （七）訴外人柳進參於98年4月1日簽訂買賣議價委託書，以價金 1,900萬元委託原告議價，議價期間至同年月15日；嗣同 意延長議價時間至同年月30日；並於98年5月25日與原告 簽訂「買賣定金收款憑證」（見補字卷第35頁），約定以 1,900萬元買受系爭301、304、305地號等3筆土地，並交 付定金190萬元。 （八）訴外人吳清發於98年5月21日簽訂買賣議價委託書，議價 期間至98年6月10日為止，同意以7,608萬元委託原告就系 爭106、107、224、225、226地號等5筆土地向地主議價； 嗣於98年5月25日與原告簽訂「買賣定金收款憑證」（見 補字第36、37頁），同意以7,300萬元買受上開5筆土地， 並交付定金200萬元。 （九）原告代被告與買方柳進參、吳清發約定於98年5月27日簽 訂書面契約，上午為吳清發與被告等；下午則為柳進參與 被告等。上午簽約時僅5位共有人到場，買賣書面契約因 此未簽訂完成。 （十）被告楊石在（代表楊石松、楊孟偉、楊石富、楊祥鑫）、 楊永敏（代表楊德玉、楊德義、楊永田、楊德清、楊德炎 ）於98年11月16日與吳清發在本院98年度訴字第374號返 還支票案件審理時，合意解除買賣契約。 （）訴外人柳進參以其與被告間就系爭301、304、305地號等3 筆土地，買賣契約已成立，但被告不願簽署書面契約為由 ，起訴請求被告加倍返還已支付之定金380萬元，目前訴 訟繫屬中，尚未確定。 （）被告楊德義因罹患急性腦血管病變，致重度肢障，無法自 理生活，經本院於97年9月19日以97年度禁字第223號裁定 ，宣告楊德義為禁治產人，並指定其配偶楊陳阿只為其法 定監護人。 （）被告楊德義於97年10月6日所簽署授權被告楊永敏出售系 爭13筆土地之授權書係楊陳阿只代為簽名。 四、本件兩造所爭執者，在於：「兩造間就系爭13筆土地是否有 委託銷售契約存在？」「被告抗辯原告違反民法第567條第1 項、第571條之行為，不得向被告請求居間報酬是否有理由 ？」「原告以兩造間就系爭土地有委託銷售契約存在，請求 按銷售總價百分之六之服務報酬是否有理由？」「被告以原 告請求之金額過高，請求酌減是否有理由？」本院分述得心 證之理由如下： （一）兩造間就系爭13筆土地是否有委託銷售契約存在： ⒈查被告楊德玉、楊永田、楊德清、楊德炎於97年10月6日 簽署授權書，授權被告楊永敏出售系爭13筆土地；另被告 楊石松、楊孟偉、楊石富、楊祥鑫亦於同日簽訂授權書， 授權被告楊石在出售系爭13筆土地（見補字卷第9-45頁） 。被告楊永敏、楊石在於97年10月8日就系爭13筆土地之 出售事宜，分別與原告簽訂「專任委託銷售契約書」，委 託售價為每坪81,500元，委託期間為97年10月8日至98 年 3月30日。被告楊石在嗣又同意將委託期間延長至98年10 月30日。另被告楊永敏於98年3月31日亦與原告簽訂「委 託銷售/出租契約內容變更同意書」，延長委託期間至98 年12月31日，內容變更為僅委託銷售系爭106、107、224 、225、226、301、304、305地號等8筆土地（其應有部分 詳如附表所示；見補字卷第32頁）；同年5月22日再同意 將委託價格變更為4,600萬元。而被告楊石在於98年4月19 日與原告簽「委託銷售/出租契約內容變更同意書」，內 容變更為：系爭東角段301、304、305地號等3筆土地應有 部分，以總價880萬元出售（見他字卷第13頁）；又於同 年5月13日將系爭8筆土地委託價格變更為總價4,400萬元 ，此有原告提出之專任委託銷售契約書2份、授權書8份、 委託銷售/出租契約內容變更同意書4份（見補字卷第9-34 頁），並為兩造所不爭執，自堪信為真實。因此，原告與 被告楊石在、楊永敏、楊德玉、楊永田、楊德清、楊德炎 、楊石松、楊孟偉、楊石富、楊祥鑫等10人間，就系爭13 筆土地自有委託銷售契約關係存在。 ⒉至原告主張被告楊德義雖為禁治產人，然其授權楊永敏與 原告簽訂委託銷售契約時，係由其法定代理人楊陳阿只同 意授權後為之云云。被告則以前揭情詞置辯。經查： ⑴按民國九十七年五月二十三日修正公布【自公布後一年 六個月（九十八年十一月二十三日）施行】前民法第一 千一百零一條規定未成年人之監護人對於受監護人之財 產，非為受監護人之利益，不得使用或處分。為不動產 之處分時，並應得親屬會議之允許。此規定，依同法第 一千一百十三條第一項規定於成年人之監護，準用之。 是成年人之監護人對於受監護人之財產，並無以自己名 義處分之權，僅得基於法定代理人之地位，代為處分， 且須符合為受監護人之利益之要件，始得為之。若涉及 不動產之處分時，因對受監護人之利益影響重大，法律 乃設有應經親屬會議允許之限制，如監護人未得親屬會 議之允許，即行處分受監護人之不動產者，該處分行為 不生效力（最高法院100年度台上字第1572號判決可資 參照）。 ⑵本件被告楊德義因罹患急性腦血管病變，致重度肢障， 無法自理生活，經本院於97年9月19日以97年度禁字第 223號裁定，宣告楊德義為禁治產人，並指定其配偶楊 陳阿只為其法定監護人，業經本院調閱上開97年度禁字 第223號卷查明。是本件被告楊德義於97年10月所簽署 之授權書，授權楊永敏出售系爭13筆土地（含系爭8筆 土地），因被告楊德義已遭宣告禁治產，喪失行為能力 ，不得為法律行為，所為授權行為顯不符上開法律規定 。又被告楊德義躺臥病床，無法行動，對問話無法回答 ，經鑑定醫師對楊德義為精神鑑定結果認：「…個案意 識呈木訥狀態，對問話無法回答，…個案現在意識仍不 清，個案自我照顧能力呈明顯不足，精神狀態應達心神 喪失且無法處理自我事務之程度。」亦經本院調閱上開 97年度禁字第223號卷查明屬實。顯然，被告楊德義無 法自書其姓名，系爭授權書之簽名應為其法定代理人楊 陳阿只所簽署。另依原告所提出之楊德義授權書所載（ 見補字卷第28 頁），其上之授權人僅記載楊德義，並 未表明楊陳阿只為楊德義之法定代理人身份，因楊德義 已於97年9月19日經本院宣告楊德義為禁治產人，則楊 陳阿只僅以被告楊德義之名義在簽署授權書時，並未表 明其為楊德義之法定代理人身份，該授權書並不發生合 法代理之效力。此外，楊陳阿只所簽署之授權書係在處 分楊德義所有不動產之行為，楊陳阿只亦無法證明係為 楊德義之利益為之，其事先又未經親屬會議之允許，則 楊陳阿只所為顯有違上開修正前民法第1101條、第1113 條第1項監護人對於受監護人之財產，非為受監護人之 利益，不得使用或處分；為不動產之處分時，並應得親 屬會議允許之規定，職是，楊陳阿只於97年10月間以楊 德義之名義所簽署之授權書應屬無效之法律行為。 ⒊據上所述，就系爭13筆土地，原告與被告楊石在等11人間 ，除與被告楊德義間無委託銷售契約存在外，其餘被告10 人均存有委託銷售契約關係。 （二）被告抗辯原告違反據實報告義務，依民法第567條第1項、 第571條之行為，不得向被告請求居間報酬是否有理由？ 經查： ⒈按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事 人；居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之 相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利 益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。民法第567條 第1項前段、第571條分別定有明文。因此，居間人所報告 或媒介之契約雖已成立，但如有違反據實報告義務或違反 誠實及信用方法，由相對人收受利益者，均不得向委託人 請求報酬，以保護委託人之利益及給予居間人制裁。此觀 諸民法第571條立法理由謂：「謹按居間人既受委託人之 委託，即有忠於所事之義務，居間人如違反其對於委託人 之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及 信用方法，而由相對人收受利益者，自屬違背忠實義務。 本條明定不許居間人向委託人請求報酬，暨請求償還其支 出之費用，蓋一方保護委託人之利益，一方示予居間人之 制裁也。」自明。又上開情形於居間人為雙方所委託者， 亦包括在內，亦即，居間人受雙方所委託時，雖得為雙方 之利益而活動，但仍須公平處理，而不得偏袒任何一方， 而為專有利於特定一方之行為，否則，亦將喪失報酬請求 權。 ⒉查本件原告為房屋仲介經紀公司，係為被告居間系爭13筆 土地之買賣，則兩造間自成立民法上居間之法律關係，依 民法第567條規定，居間人即原告即負有向委託人即被告 為據實報告之義務。因臺灣地狹人稠，土地為稀有財，故 不動產買賣之議價多訂有期限，可知對時效之掌握極為重 要，而居間人僅係報告訂約機會或為訂約之媒介，故關於 不動產買賣之訂約事項，居間人就其所知，應「立即、無 須猶豫地」據實報告於委託人。又依兩造所簽立之專任委 託銷售契約書第7條第1款、第5款約定：「受託人受託處 理仲介事務應以善良管理人之注意為之。如買方簽立『要 約書』，受託人應於二十四小時內將該要約書轉交委託人 ，不得隱瞞或扣留」（見補字卷第21頁）等語。由上開專 任委託銷售契約之約定可知，買方即柳進參、吳清發簽立 「要約書」即本件之「買賣議價委託書」後，受託人即原 告至遲應於二十四小時內將該要約書轉交委託人即被告， 以供委託人審酌是否接受該議價，以免錯失買賣之良機。 否則，即屬違反兩造契約之約定及其對於委託人之義務。 ⒊查原告雖主張訴外人柳進參、吳清發之出價，每次均告知 被告楊石在、楊永敏，被告才配合柳進參、吳清發之出價 而調降土地之售價，並聲請訊問證人鄭宗達為證。經查： ⑴證人即原告之員工鄭宗達到庭證稱：「（問：被告委託 原告出售系爭13筆土地，出售過程中任何業務？）我是 賣方地主的業務，負責與地主接洽。…（問：系爭土地 曾有柳進參、吳清發出價，你如何將出價報告給被告知 道？何時報告？）是出價當天，我拿議價委託書去給楊 石在、楊永敏告知。（問：有讓被告簽名已知悉該出價 ？）沒有。因為他們也不同意該價格。」等語（見本院 卷第177頁）。查證人鄭宗達雖證稱已將買方之出價告 知被告楊石在、楊永敏，但並未留存可供查證之書面資 料。而證人鄭宗達為原告之員工，本件買賣交易如果成 交，負責承辦之業務人員可獲得豐厚之利潤，自難期證 詞為中立，其證詞是否可採，仍有調查其他之證據之必 要。 ⑵原告主張：被告楊石在及其所代理之被告石在房於98年 4月19日同意變更南邊3筆土地之價格為880萬元，如果 原告未將柳進參之1,900萬元之出價告知被告等人，被 告楊石在房又豈會在98年4月19日自願變更底價為880萬 元云云。然查： ①訴外人柳進參於98年4月1日簽訂買賣議價委託書，以 價金1,900萬元，欲購買系爭301、304、305地號土地 （下稱系爭3筆土地），委託原告議價，議價期間至 同年月15日；嗣同意延長議價時間至同年月30日，此 為兩造所不爭執，並有該買賣議價委託書可憑（見台 南地方法院檢察署99年度他字第2974號偵查卷宗第17 頁）。而被告所有之系爭301、304、305地號三筆土 地，該三筆土地之面積分別為893.51㎡、132.85㎡、 67.58㎡，共1,093.94㎡即約330.92坪，以被告當時 之出價，每坪81,500元，總售價26,969,980元，柳進 參出價1,900萬元，金額自有不足。 ②惟以被告楊石在及其代理之被告楊石松、楊孟偉、楊 實富、楊祥鑫共五人，其在系爭301、304、305地號 土地之應有部分，依附表所示，均為1/10，即應有部 分共1/2，以訴外人柳進參之上開1,900萬元出價，如 果順利成交，被告楊石在、楊石松、楊孟偉、楊實富 、楊祥鑫共可分得950萬元。故如果原告之業務鄭宗 達，有確實將柳進參之1,900萬元「買賣議價委託書 」轉交被告楊石在，甚或僅將出價口頭告知被告楊石 在，被告楊石在縱使要修正出售金額時，必會考慮該 出價金額。然由被告楊石在先於98年4月1日不同意柳 進參之1,900萬元之出價，嫌該金額太低；但竟於98 年4月19日自行降價為880萬元（見上開偵查卷宗第13 頁），也就是系爭三筆土地只賣1,760萬元，已低於 柳進參當時之有效出價之1,900萬元，顯然有背於常 情。故被告楊石在辯稱其不知柳進參有1,900萬元之 出價應可採信，因此才會降低售價，且降得比買受人 柳進參出價還低。原告謂被告楊石在知悉柳進參之出 價才會自願變更底價為880萬元云云，並無可採。 ⑶原告又主張：訴外人吳清發先於98年5月7日就北邊5筆 土地出價6,600萬元，後於98年5月21日再加價至7,608 萬元，如被告楊永敏房未獲悉上開出價資訊，豈會於隔 日即98年5月22日自願變更系爭8筆土地之售價為4,600 萬元云云。然查： ①訴外人吳清發於98年5月21日簽訂買賣議價委託書， 議價期間至98年6月10日為止，同意以7,608萬元委託 原告就系爭106、107、224、225、226地號等5筆土地 向地主議價；又被告楊永敏本人及代理被告楊德玉、 楊永田、楊德清、楊德炎委託原告銷售系爭106、107 、224、225、226、301、304、305地號等8筆土地的 二分之一，於98年5月22日再同意將委託價格變更為 4,600 萬元，此為兩造所不爭執，並有該買賣議價委 託書可憑（見本院卷第60頁、補字卷第34頁），此部 分之事實應可認定。 ②雖原告主張楊永敏於獲悉訴外人吳清發上開7,608萬 元之資訊後，始會於98年5月22日自願變更系爭8筆土 地之售價為4,600萬元云云。然訴外人吳清發當時對 系爭5筆土地之有效出價是7,608萬元，又柳進參曾對 系爭土地出價1,900萬元，雖然柳進參當時之出價已 逾期，但以該二名買家之出價，系爭8筆土地在市場 上之行情，應可售出7,608萬元、1,900萬元之價格， 即總價9,508萬元，以被告楊永敏委託原告出售應有 部分二分之一，價值至少有4,754萬元。故如果原告 之業務鄭宗達，有確實將吳清發之7,608萬元「買賣 議價委託書」轉交被告楊永敏，甚或僅將出價口頭告 知被告楊永敏，被告楊永敏縱使要修正出售金額時， 必會考慮該出價金額。然由被告楊永敏於98年5月22 日竟出價4,600萬元，低於買家之曾出價之價格達154 萬元，顯然有背於常情。故被告楊永敏辯稱其不知吳 清發有7,608萬元之出價應可採信，因此才會降低售 價。不然依證人鄭宗達之證詞（見本院卷第177頁） ，被告楊永敏先於98年5月21日不同意吳清發之7,608 萬元出價，竟然在98年5月22日自行降低售價，降到 比7,608萬元更低之價格，此顯與常情有違。原告謂 被告楊永敏知悉吳清發之出價才會自願變更底價為 7,608萬元云云，並無可採。 ⒋綜上所陳，證人鄭宗達雖證稱已將柳進參、吳清發之議價 委託書轉交被告楊石在、楊永敏，然由楊石在、楊永敏兩 次降低系爭土地之售價，顯然未考慮柳進參、吳清發之出 價，等於是在資訊不明之情況下，盲目降價，才會發生所 出價格竟然比買方還低之情形。被告辯稱原告未於24小時 內將該買賣議價委託書轉交委託人乙節，應可採信，證人 鄭宗達之證詞為無可採。原告為居間人，但違反其對於委 託人即被告之據實報告義務，使被告降低系爭土地售價， 而為利於買受人之行為，應可認定。雖原告一再以吳清發 於98年5月21日出價時，已不存在柳進參1,900萬元之有效 出價，故無法以總價9,508萬元（7,608＋1,900＝9,508） 成立買賣契約云云置辯。惟查，原告所違反者係就「所知 」未據實報告之義務，而與柳進參1,900萬元之出價是否 有效，並不相涉，則其所辯，自無可採。 （三）被告抗辯，依吳清發對系爭5筆土地出價7,608萬元、柳進 參對系爭3筆土地出價1,900萬元，但最後決定以9,200萬 元成交之過程以觀，原告顯有民法第571條違反忠實義務 之違約情事，而不得請求報酬是否有理由？原告則以，訴 外人吳清發於98年5月21日出價7,608萬元，因當時柳進參 已無有效之出價，縱使吳清發出價7,608萬元，無法有效 以總價9,508萬元成立買賣契約；而吳清發於98年5月24日 向原告表示要降價，而柳進參亦於98年5月25日同意以 1,900萬元購買，系爭8筆土地遂以9,200萬元成交，原告 業務員絕無向訴外人吳清發索取150萬元利益而降低買賣 售價，被告向台灣台南地方法院檢察署提出背信之告訴， 已該該署100年度偵字第3939號不起訴處分書確定在案云 云，等語置辯。經查： ⒈按「檢察官不起訴處分，無拘束民事訴訟之效力，又刑事 判決所為事實之認定，於獨立民事訴訟之裁判時，本不受 其拘束，原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，依自由 心證，為與刑事判決相異之認定，不得謂為違法。」最高 法院著有41年台上字第1307號判例足資參照。故前開台灣 台南地方法院檢察署100年度偵字第3939號不起訴處分書 所為事實之認定，於本件獨立民事訴訟之裁判時本不受其 拘束，先予敘明。 ⒉查吳清發於98年5月21日簽訂買賣議價委託書，議價期間 至98年6月10日為止，同意以7,608萬元委託原告就系爭 106、107、224、225、226地號等5筆土地向地主議價，此 有該議價委託書在卷足憑（見本院卷第60頁），惟嗣後原 告於98年5月25日與原告簽訂「買賣定金收款憑證」（見 補字第36、37頁），改以7,300萬元買受上開5筆土地，此 為兩造所不爭執，應可認定為真實。即吳清發原以7,608 萬元出價，但訂定買賣契約時則降至7,300萬元，足足降 價308萬元，雖原告主張是吳清發請求降價之結果，然為 被告所否認。經查： ⑴按「要約定有承諾期限者，非於其期限內為承諾，失其 拘束力。」民法第158條定有明文。該條立法意旨清楚 載明「定有承諾期限之要約，於其期限以內，要約人當 然應受要約之拘束。若其期限已經經過，而他方尚未承 諾者，則此項要約，即應失其拘束力，蓋無使要約人之 一方受其拘束之理也。」又按非對話為要約者，依通常 情形可期待承諾之達到時期內，相對人不為承諾時，其 要約失其拘束力，及非對話而為意思表示者，以通知「 達到」相對人時發生效力，民法第157條、第95條亦分 別定有明文。 ⑵查訴外人吳清發於98年5月21日出具之簽訂買賣議價委 託書，議價期間至98年6月10日為止，同意以7,608萬元 委託原告就系爭5筆土地向地主議價，乃屬對於被告之 要約，揆諸民法第158條之規定及其立法理由，則在98 年5 月21日起至98年6月10日止，吳清發均受此要約之 拘束。雖原告主張已於98年5月21日由業務員鄭宗達將 吳清發之7,608元議價委託書轉交被告楊石在、楊永敏 ，其等拒絕該出價云云。然查，由被告楊永敏嗣後於98 年5月22日之調降售價行為，可證其完全不知有吳清發 之出價已如前述，故吳清發之7,608萬元之要約尚未到 達被告，被告無從承諾或拒絕，該要約並未失效應可認 定。 ⑶雖原告主張吳清發要求降價，而依原告與吳清發之買賣 議價委託書，吳清發可以在賣方簽認前撤回議價云云。 查吳清發於98年5月21日簽署之買賣議價委託書，固然 約定吳清發可以在賣方簽認前撤回議價（見本院卷第60 頁右下方），但吳清發是否有請求降低7,608萬元之出 價？查證人吳清發到庭證稱：「（問：98年5月是否有 意願購○○○區○○段第106、107、224、225、226地 號土地？）是的，我委託原告向地主議價。（問：你出 了三次價，每次都有簽買賣議價委託書嗎？）是的。（ 問：與你接觸的營業員為何人？）林鉦智。（問：第一 次出價6,600萬，第二次出7,608萬，林鉦智怎麼跟你說 ？）我5月21日出價7,608萬簽訂買賣議價委託書，期限 是到98年6月10日，到了24日下午林鉦智突然來跟我說 ，他有派業務與地主談，可以7,300萬成交，我問差的 308萬怎麼辦，林鉦智說成交後給他150萬，我可以省 150萬下來，我想既然我有出價了，不買也不行，而且 可以省150萬，我就說好了。隔天25日林鉦智就帶了店 長來簽7,300萬的買賣議價委託書（按應是買賣定金收 款憑證之誤）。（問：你第一次出價6,600萬，林鉦智 怎麼說？）他說這種價格地主不賣，我不知道他有沒有 向地主詢問過，只說地主要7,608萬才要賣，我就同意 換簽7,608萬的買賣議價委託書。（問：林鉦智說省308 萬要給他150萬是在何處說的？）我的公司門口，只有 我們二人。他要我成交後再拿150萬給他，我當時本來 有想要叫他簽名，但是後來想說自己要守信用，最後買 賣也沒有成交。因本來約27日上午10時要簽約，應該要 有12個地主到場簽約，我到了發現地主只來了5個人， 結果就沒有簽成。（問：當初地主有8筆土地要賣，你 要買五筆，有無提到另三筆怎麼處理？）沒有，我們只 談那五筆而已。我也不知道有另三筆要賣。（問：簽約 當日，有遇到其他人也是要來簽約的？）沒有。…（問 ：你或你家人有無向原告說若出價太高就要降價？）24 日早上，我順路經過，就帶我太太進去原告的店裡，告 訴她我有要買賣一筆7千多萬的土地，我太太只說現在 景氣很差，當時林鉦智不在現場，我就要我太太不要講 話，我沒有跟原告說要地主降價，我怕我太太亂說話， 我就把她帶走了。（問：這與林鉦智告訴你7,300萬元 可以成交是同一日？）是。」（見本院卷第129-130頁 ）。據證人吳清發上開證言可知，吳清發自頭至尾，從 未撤回7,608萬元之議價，且未向原告為降價之表示。 況且，依據吳清發於98年5月21日與原告簽署之買賣議 價委託書，已明確約定「為確保權益，所有權利義務皆 以本契約所載為準。凡口頭或書面協議未經載明於本契 約者，均不生效力。」（見本院卷第60頁左側）另同日 簽定之確認書亦約定：「買賣議價委託書主要內容包括 ：…⒊您在約定議價期限內，仍然可以書面隨時撤回議 價。但是如果賣方已簽署承諾您的議價條件時，那麼您 就不能撤回議價。」（見本院卷第61頁）故如果吳清發 要撤回7,608萬元之出價，或者要變更出價為7,300萬元 ，理應以書面變更出價，但吳清發並未以書面撤回議價 ，也未從新書立7,300萬元之議價委託書，足證其所證 稱之未要求降價為真實。此外，原告復未能舉證證明吳 清發曾有請求降價之表示，其主張為無可採。 ⑷再查，依證人吳清發之前揭證詞，吳清發於98年5月21 日出價7,608萬元後，原告公司職員林鉦智表示可以將 成交價降低為7,300萬元，至因而降低之差額308萬元， 則由吳清發交付150萬元作為對價，顯有以違反誠實信 用方法，藉由降低成交價以收取相對人吳清發高達150 萬元之利益之行為，進而損害被告之權益。 ⑸雖然原告否認該證詞，並以吳清發欲規避7,300萬元的 百分之二即146萬元仲介費用，有與被告等共同侵害原 應給付予原告報酬之惡意云云置辯。惟查證人吳清發與 被告在本件土地買賣之前並不相識，否則即無委由原告 居間買賣土地之必要；另證人吳清發與原告之業務員亦 無恩怨情仇，其立場應屬中立，而無挾怨報復故意為不 利於原告之可能。查吳清發從未要求降價或撤回7,608 萬元之出價已如前述，該7,608萬元之出價，在98年6月 10 日前仍為有效。但原告於98年5月25日向吳清發收取 7,300萬元之定金（見補字卷第36頁），已低於吳清發 7,608萬元之出價。以此價成交，非惟損害被告之權益 ，原告對被告將少賺取123,200元之服務費（計算式： 308萬元4％＝123,200元），原告對吳清發將少賺取 61,600元之服務費（計算式：308萬元×2％＝61,600 元）。如果原告不是向證人吳清發表示可降價308萬元 ，要求吳清發給付150萬元之利益，原告豈會放棄原本 可獲得之184,800元之服務費（計算式：123,200＋ 61,600＝184,800），改以較低之價格收取吳清發之定 金？益證證人吳清發之證詞為可採。 ⑹原告雖主張其與吳清發有服務費糾紛，故其證言不可採 信云云。惟按證人為不可代替之證據方法，如果確係在 場聞見待證事實，而其證述又非虛偽者，縱令證人與當 事人有親屬、親戚或其他利害關係，其證言亦非不可採 信（最高法院86年度台上字第2975號判決可資參照）。 查吳清發於98年5月27日上午到場欲簽定買賣契約，僅 因賣方僅有共有人5人到場，買賣書面契約因此未簽訂 完成。雖原告主張僅被告楊石在、楊永敏即可代理其他 被告出賣系爭8筆土地，證人吳清發仍藉故不簽云云。 惟證人吳清發已簽訂7,300 萬元之買賣定金收款憑證， 確定要以7,300萬元購買系爭5筆土地，此有該買賣定金 收款憑證在卷可憑（見本院卷第62頁），依該買賣定金 收款憑證第二條第⒌約定：「買方應支付以成交價百分 之二計算之服務報酬於賣方受託人，並於簽定不動產買 賣書面契約時給付。因可歸責於買方之事由（包括與賣 方合意），至買賣契約解除者，不論有無簽定書面契約 ，買方仍應支付前開服務費。」故即使吳清發未簽署買 賣書面契約，吳清發仍要支付服務費，其簽或不簽契約 ，事實上不影響對原告之權益，故原告主張吳清發拒簽 而規避服務報酬云云，顯與事實不符。況且，系爭8筆 土地於98年5月27日無法完成簽約，係因出賣人之代理 人吳永敏、楊石在和部分共有人到場後，均稱作不了主 ，或不願意簽約，此已據被告楊永敏、楊石在到庭陳述 明確（見本院卷第175、176頁），與吳清發無涉，原告 稱吳清發惡意拒付原告為居間其買賣所應得報酬云云， 並無可採。 ⑺又吳清發嗣後於99年7月4日與本件被告楊德清、楊德炎 、楊德義、楊永敏、楊永田、楊石在、楊石松、楊石富 、楊孟偉、楊祥鑫，及訴外人楊德仁等11人，以總價 68,291,700元，簽訂系爭5筆土地應有部分11/12之買賣 契約，此有該不動產買賣契約在卷可按（見本院卷第 209-216頁）。上開買賣標的與被告等人當初委託原告 銷售之土地，並不完全相同，蓋系爭5筆土地於出售予 吳清發前，共有人間即已起訴請求分割共有物，經本院 100年度訴字第23號判決確定。是以，吳清發事後所購 買之土地，僅原始土地面積的之11/12，而非全部，出 賣人為本件被告10人（楊德義除外），再加訴外人楊德 仁，買賣條件已全然不同。依前揭買賣金額計算，若吳 清發係購買系爭5筆土地全部，共需支付74,500,036元 （68,291,700÷11×12＝74,500,036元，元以下四捨五 入）。此與吳清發若以7,300萬元成交，再給付服務報 酬146萬元予原告之總數約略相當。況且，吳清發與被 告楊德清等10人及訴外人楊德仁等之土地買賣，仍委託 全東亞不動產仲介經紀有限公司為之，吳清發及被告等 人仍須給付服務報酬上開仲介公司。是以，吳清發絕未 以拒絕原告安排簽約，事後另與地主自行簽約之方式， 減少買賣價金之支出。原告所稱：吳清發與被告等人係 共同謀議拒付應給予原告之報酬云云，並非事實。 （四）綜上所述，原告對被告楊德義間並無委託銷售契約存在； 原告與其餘被告10人間，就附表所示系爭8筆土地，均存 有委託銷售契約關係。惟原告確實有未於24小時內將柳進 參、吳清發之買賣議價委託書轉交被告之情事，違反其對 於被告之據實報告義務，使被告楊石在、楊永敏因資訊不 明，未參考買受人之出價，而降低系爭土地售價，進而為 利於買受人之行為；又系爭5筆土地之買受人吳清發於98 年5 月21日出價7,608萬元後，原告公司職員林鉦智表示 可以將成交價降低為7,300萬元，至因而降低之差額308萬 元，則由吳清發交付150萬元作為對價，顯有以違反誠實 信用方法，藉由降低成交價，以收取相對人吳清發高達 150萬元之利益之行為，進而損害被告之權益。從而，原 告依兩造之居間契約請求被告應給付居間之報酬，然依民 法第567條第1項前段、第571條規定，原告之報酬請求權 喪失，被告拒絕給付，為有理由。 （五）又原告以兩造間就系爭土地有委託銷售契約存在，請求按 銷售總價百分之六之服務報酬為無理由，則被告以原告請 求之金額過高請求酌減乙節，自無加以審酌之必要，附此 敘明。 五、綜上所述，原告起訴請求被告楊石在等11人應依系爭專任委 託銷售契約書第11條第1項第3款、第4款之約定給付服務報 酬5,520,000元，即自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止 ，按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴 既無理由，其假執行之聲請亦失所依附，一併駁回之。並確 定訴訟費用由如主文第二項所示。 六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證 據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，自無庸逐 一論述，併此敘明。 七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。 中 華 民 國 101 年 7 月 23 日 民事第一庭 法 官 張麗娟 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者， 應一併繳納上訴裁判費。 中 華 民 國 101 年 7 月 23 日 書記官 楊宗倫 ┌─────────────────────────────┐ │附表 │ ├─┬───┬──┬──┬──┬──┬──┬──┬──┬──┤ │ │共有人│106 │107 │224 │225 │226 │301 │304 │305 │ │ │姓名 │地號│地號│地號│地號│地號│地號│地號│地號│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ ├─┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤ │1 │楊德玉│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│ ├─┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤ │2 │楊德義│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│ ├─┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤ │3 │楊永田│1/12│1/12│1/24│1/24│1/24│1/24│1/24│1/24│ ├─┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤ │4 │楊德清│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│ ├─┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤ │5 │揚德炎│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│ ├─┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤ │6 │楊德仁│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│1/12│ ├─┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤ │7 │楊永敏│1/12│1/12│1/24│1/24│1/24│1/24│1/24│1/24│ ├─┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤ │8 │楊石在│1/12│1/12│1/10│1/10│1/10│1/10│1/10│1/10│ ├─┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤ │9 │楊石松│1/12│1/12│1/10│1/10│1/10│1/10│1/10│1/10│ ├─┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤ │10│楊石富│1/12│1/12│1/10│1/10│1/10│1/10│1/10│1/10│ ├─┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤ │11│楊孟偉│1/12│1/12│1/10│1/10│1/10│1/10│1/10│1/10│ ├─┼───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤ │12│楊祥鑫│1/12│1/12│1/10│1/10│1/10│1/10│1/10│1/10│ 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