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臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　 100年度訴字第55號 原　　　告　方寶玉 即反訴被告 訴訟代理人　程泓璋 　　　　　　王正宏律師 被　　　告　凱萌股份有限公司 即反訴原告 法定代理人　吳東璟 訴訟代理人　吳振榮 上列當事人間請求給付租金事件，經本院於民國100年9月26日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 反訴被告應給付反訴原告新臺幣捌萬參仟伍佰貳拾陸元，及自民 國一００年一月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之 利息。 反訴原告其餘之訴駁回。 本訴訴訟費用新臺幣叁仟零玖拾元由原告負擔；反訴訴訟費用 新臺幣伍仟貳佰玖拾元，由反訴被告負擔新臺幣捌佰捌拾貳元， 其餘由反訴原告負擔。 本判決第二項部分得假執行。但反訴被告如以新臺幣捌萬參仟伍 佰貳拾陸元為反訴原告預供擔保後，得免為假執行。 反訴原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 甲、程序方面： 一、本件改依通常程序審理： ㈠按因建築物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係所生之爭 執涉訟者，不問其標的金額或價額一律適用簡易程序，民事 訴訟法第427條第2項第1款定有明文；第2項之訴訟，案情繁 雜或其訴訟標的金額或價額逾第1項所定額數十倍以上者， 法院得依當事人聲請，以裁定改用通常訴訟程序，並由原 法官繼續審理，亦為同條第5項所明定。 ㈡查本件原告請求被告給付土地及廠房租金訴訟，核屬前揭民 訴訟法第427條第2項第1款所定因建築物定期租賃關係所生 之爭執涉訟事件，不問其標的金額或價額，原應一律適用簡 易程序。惟於本院依簡易程序審理期間（即原案號99年度南 簡字第684號，以下簡稱南簡卷），被告以原告違反租約事 由抗辯，並對原告提起反訴請求損害賠償，因本反訴兩造之 主張及答辯案情，甚為繁雜，業經徵詢兩造同意由本院裁定 改用通常訴訟程序審理（見本院100年度訴字第55號卷宗〈 下稱訴卷〉第6頁審理筆錄），合先敘明。 二、原告訴之變更、追加、撤回： ㈠次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求 之基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者， 不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有 明文。又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被 告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回，被告於 期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期 日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日 起，十日內未提出異議者，視為同意撤回。復分據民事訴訟 法第262條第1項、第4項規定。 ㈡經查： ⒈本件原告請求被告給付租金事件，前曾聲請本院核發99年 度司促字第10747號支付命令，命被告給付新臺幣（下同 ）128,519元，及自民國99年4月1日起至清償日止，按算 週年利率百分之5計算之利息，因被告於法定期間內提出 異議，應以支付命令之聲請視為起訴（見上開支付命令卷 ）。 ⒉又本件審理期間，原告請求之金額或事項，先後變更、追 加或部分撤回如下： ⑴99年8月25日審理期日，原告追加請求被告給付167,513 元，利息則減縮自支付命令聲請狀送達被告翌日起算（ 南簡卷第12頁）。 ⑵原告以99年9月7日民事準備狀，除仍請求被告給付167, 51 3元外，遲延利息起算日再減縮自該書狀繕本送達被 告翌日起算，並追加請求被告遷讓交還租賃物（南簡卷 第57頁以下）。 ⑶兩造嗣於99年11月10日書立切結書合意終止租約，被告 於翌日（11日）將租賃物返還原告，原告再以99年12月 28日民事追加聲明狀，追加請求被告給付租約終止前欠 繳之租金及電費合計280,955元（南簡卷第148頁以下） 。 ⑷本院100年1月10日審理期日，原告除以言詞撤回請求被 告遷讓交還租賃物部分（訴卷第5頁），經被告於該期 日到場，未為同意與否之表示，亦未自該期日起10日內 提出異議，依前揭民事訴訟法第262條第4項規定，視為 同意撤回，發生撤回效力；原告併於同一期日再變更請 求被告給付220,955元（同卷第5-1頁）。至此，原告請 求之金額始告確定。 ⒊經核原告所為之上述變更或追加，其請求之基礎事實均同 一，均係本於同一租賃關係而為，且就請求金額增減部分 ，亦屬擴張或減縮應受判決事項聲明，依前揭規定，均應 准許。 三、被告提起反訴： ㈠再按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原 告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；又反訴之標的 ，應與本訴之標的及被告防禦方法相牽連，民事訴訟法第25 9條、第260條第1項分別定有明文。 ㈡本件原告依據兩造租賃關係請求被告給付租金，被告則以原 告有違反租約事由資為抗辯，並於本訴言詞辯論終結前，反 訴請求原告賠償違約損害，被告反訴標的與其於本訴之防禦 方法自相牽連，應堪認定。是依前揭反訴規定，本件被告提 起之反訴，亦為合法，併此敘明。 乙、實體方面 壹、本訴部分： 一、原告主張如下： ㈠被告向原告承租坐落臺南市○○區○○段○○○○○○號土地及廠 房（下稱系爭房地），原約定租賃期間自98年7月l日起至 103 年6月30日止，共計5年，每月租金30,000元，應於每月 1日以前給付之（下稱系爭租約）。詎被告自98年8月l日起 即未依約給付完整租金。本件審理期間，兩造已於99年11月 10日書立切結書合意終止租約，被告並於翌日點交返還租賃 物予原告，計算至兩造於99年11月10日終止租約日為止，被 告尚積欠之租金及電費，合計258,755元（參照訴卷第7頁原 告求償金額明細表，原告總求償費用280,955元，扣除押金 22,200元部分，即為原告請求被告給付之租金及電費合計 258,755元）。 ㈡對被告答辯所為陳述： ⒈原告就廠房漏水處已完成修繕，並無未達修繕標準之情事 ： ⑴按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出 租人負擔；租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要， 應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人 修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止 契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣 除之，民法第429條第1項及第430條分別定有明文。 ⑵原告就出租廠房之漏水問題，經被告反映後，已於98年 7月委託專業師傅進行多次修繕，由被告存證信函及答 辯狀內容，均可知悉原告就此等問題已為積極且善盡責 任之處理。 ⑶被告雖指述原告之修繕未達標準，以致於98年8月7日至 9日莫拉克颱風期間，因廠房漏水造成被告冷凍庫受損 ，進而造成被告公司設備及儲藏物品、原物料、庫存成 品等損害。然於莫拉克颱風前，並非全無降雨，被告並 未指出廠房有發生漏水情事，而莫拉克颱風所帶來之豪 雨，對南臺灣造成傷害至鉅，已非人力所能預料或控制 ，是因莫拉克颱風侵台所發生之漏水情事，乃該颱風帶 來之雨量超乎人力所能估計範圍，並非原告未盡修繕義 務所致。而以原告對系爭廠房所進行之多次修繕，可知 原告有誠意滿足被告對於租賃物之要求，被告所述不實 。故於莫拉克颱風期間，原告廠房漏雨情事，實屬天災 ，難以歸責原告。 ⑷又依前開規定，被告如認為原告就廠房之修繕未達其所 要求之標準，當應先就此等情事通知原告，並要求進行 修繕或自行修繕，被告在未通知修繕之情形下，主張原 告未盡修繕義務，實有未洽。 ⒉系爭廠房確實位於工業區，並有獨立重電： ⑴系爭廠房所坐落○○○區○○段○○○○○○○號土地，使用 分區為工業區（乙種），此有台南縣關廟鄉公所都市計 畫土地使用分區證明書可證，系爭土地及廠房確實位於 工業區。 ⑵又所謂重電即為工業用電，須與台灣電力股份有限公司 （下稱台電公司）訂定契約，約定所需使用馬力。系爭 廠房可供被告公司獨立使用之經常契約容量為重電8馬 力，原告確有供應被告工業用電之事實。兩造簽約時， 被告並未告知需多少馬力之工業用電，原告於租賃期間 亦表明配合被告辦理調整用電需求，但所需費用應由被 告自行負擔，然被告卻不願辦理，事後主張原告未提供 22馬力重電云云，並無理由。 ⒊原告係受系爭房地所有人程榮春之授權，而與被告簽約， 系爭租約之合法性無庸置疑，被告陳稱原告未經所有權人 委託同意而自行出租等情詞，並非屬實。 ㈢綜上，聲明請求判決如下（見南簡卷第149頁、訴卷第5.5-1 頁）： ⒈被告應給付原告220,955元。 ⒉訴訟費用由被告負擔。 ⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告答辯如下： ㈠被告自98年7月l日起向原告承租系爭房地，雙方於98年6月 16 日簽訂租賃契約。兩造簽約前，曾多次針對廠房漏水修 繕進行協商，原告答應於被告承租後將廠房漏水處完成修繕 ，修復標準為被告所要求之下雨不漏水為原則。原告雖於98 年7月份請鐵皮廠商進行修繕多次，但遇雨仍多處漏水，經 被告多次反應，原告仍無法達到簽約時所承諾之修繕標準， 終於98年8月7日至9日莫拉克颱風期間，因廠房嚴重漏水， 造成被告冷凍庫設備及儲藏物品、原物料、庫存成品等多項 損害。 ㈡又原告於廠房出租期間，曾於廠房外牆懸掛出租告示牌，清 楚標示「位於工業區、有獨立重電」之廣告字樣。被告簽約 前亦曾口頭詢問原告有關廠房所配置之重電馬數，經原告答 覆該廠房有申請重電22瓩，但因長時間未使用，故已向電力 公司申請降低至8瓩等語，並向被告承諾簽約後會將重電馬 數恢復至原22瓩，以供被告使用。但兩造簽約後，被告屢次 遭電力公司以用電超過約定容量而加收超約罰款，經向電力 公司查詢獲悉因原告申請降低用電容量期限已超過2年，無 法採用恢復馬數之方式復電，必須重新申請重電馬數。被告 多次向原告反應重電問題，原告遲不申請配置簽約前承諾被 告之22瓩重電，造成被告每月均被電力公司處罰巨額超約罰 款（超約附加費）。 ㈢兩造曾於98年11月至關廟調解委員會進行調解，被告調解時 已向原告表明若不處理上述廠房漏水及重電問題，被告所受 之損失將由每月租金中扣除。兩造租約長達5年，租金高達 180萬元，被告要求廠房不漏水及配置電力22馬力，為一般 小型製造業廠房最基本要件，修繕與配置重電成本相較於租 金收入，所費不多，原告卻延宕不願解決此二問題。 ㈣兩造簽訂過程中，原告對被告多所隱瞞，經被告查證出租土 地及廠房之所有權人為程榮春，原告並未有任何持分權利， 原告未經程榮春同意，擅自出租他人土地建物予不知情被告 ，收取租金，心態實屬可議。又原告於出租廣告招牌宣稱土 地建物位於工業區，有獨立重電，塑造合法工業廠房之假象 ，但經被告查證，出租土地並未位於政府合法設立之工業區 亦非合法工業用地，部分建物亦非合法建物，已有詐欺嫌疑 。 ㈤本件租金爭議，始於兩項事由：其一、原告出租予被告之廠 房，於被告承租後陸續出現嚴重漏水，經被告多次向原告反 應，原告並未善盡修繕責任，造成被告重大損失；其二、原 告出租廠房時隱匿廠房用電及建物之違法情事，原告未善盡 告知義務之情況下，將廠房出租予被告，後經被告查證廠房 為違建，因此無法向台電公司申請合法足量契約用電，造成 被告每月均需繳付大筆超約附加費。因上述兩項情事所造成 之損害金額，被告均於每月應付租金中扣除，已於98年11月 間調解時向原告表達此意。兩造調解未成立後，被告亦持續 將每月被電力公司處罰之超約附加費自租金中扣除。 ㈥茲就廠房漏水造成被告損害及超約附加費罰款之成因及責任 ，再追加敘明如下： ⒈廠房漏水造成被告損害部分：被告承租廠房前，即再三要 求原告應將廠房修繕至「不漏水」之條件；同時，依民法 第429條及第430條之精神，出租人確實有修繕房屋之責任 與義務。原告雖曾令鐵皮師父多次翻修，但乃以最敷衍、 花費最低之方式修繕，僅要求鐵皮師父以矽利康膠填補破 損點，對防治漏水情況並無效果。被告承租後一再向原告 反應此問題，但原告仍遲遲不願面對廠房嚴重漏水問題。 而「修繕」一詞具有「修補完善、完備」之意，原告不思 如何將廠房妥善維修至不漏水，以利被告事業之進行，並 善盡出租人修繕責任，卻一再推委認定自身無修繕不力之 過失。 ⒉超約附加費罰款部分：經被告向電力公司查證，原告所提 供之需量契約用電種類為D5，屬台電公司所歸類之「非營 業用低壓需量契約用電」，並非原告所指之合法工業用電 項目。此外，被告亦曾向台電公司關廟營業所查詢如何辦 理恢復或重新申請契約容量至33瓩，經該所人員表示並無 可合法申請之可能性，原因在於原告出租之廠房不具合法 性用途，並進一步說明因原申請合法用電之建物已拆除， 電表已被挪移至單一電線桿上，且亦超過異動時間2年以 上，因此無法再以原電號申請回復33瓩用電容量。此外， 因原告出租廠房為違章建築，亦無法申請任何合法營業用 電。因此，原告陳稱可配合被告辨理復電或申請新電使用 之說法，為單方面陳詞，毫無可行性。原告為廠房出租人 ，理應完全明白廠房特性及合法與否，對無法復電或申請 新電之情事，亦應有所了解。其以欺瞞隱匿事實做法，一 再撇清提供合法用電責任，致被告除需負擔每月被課收超 約附加費罰款外，尚須承擔用電風險及廠房工業安全之疑 慮。 ㈦又依據民法100條規定，附條件之法律行為當事人，於條件 成否未定前，若有損害相對人因條件成就所應得利益之行為 者，負賠償損害之責任。被告承租前即要求原告應妥善修復 廠房到不漏水條件，且須恢復原33瓩之用電容量需求。原告 除違反出租人須善盡修繕責任之外，亦未能使被告合法取得 所需用電之條件，致被告所生之損害，原告應負賠償損害責 任。 ㈧被告自98年9月起即以存證信函要求原告應儘速處理廠房修 繕及用電要求與安全，甚至主動要求出租人申請調解，期盼 和平、公平且合法解決糾紛。99年6月間每遇大雨仍造成被 告重大損害，被告為免損失越加擴大，乃於10月份再邀集公 正人士參與協商，被告擬付原告8萬元以求和解，原告表示 不願接受此金額，但雙方均同意提前終止租約，被告同意於 99年11月10日前完成搬遷，原告應返還被告押租金37,800 元及代付款項959元，租金亦應計算至99年11月10日止。總 計於98年7月l日至99年11月10日租貸期間，被告應付租金為 490,000元，實付租金為284,905元（參南簡卷第94頁附表二 ，應付金額為約定租金總額，實付金額為被告自行扣除漏雨 損失與超約附加費後之付款總額）。又被告因廠房漏水及超 約附加費之損害總額為338,217元（參南簡卷第93頁附表一 表一），再加計被告已付租金284,905元，總計為623,122元 ，已超過前揭被告應付之租金總額490,000元，被告尚溢付 133,122元。此外，租賃契約之押租金不應列入出租人之收 入（因合約中止時應退還承租人），因此，原告請求金額不 應包含被告未交付之押租金22,200元，並應歸還被告已付之 押租金37,800元。 ㈩綜上，聲明請求駁回原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。 貳、反訴部分： 一、反訴原告（即本訴被告）主張如下： ㈠反訴原告承租系爭廠房係為生產釣魚相關用品，廠房內放置 生產機具、原物料、包裝材料及成品（以下統稱反訴原告資 產），此為反訴被告所明知。反訴原告資產若遭雨水澆淋浸 漬，勢必導致一定程度之毀損，亦為反訴被告明知或可得預 料。又系爭廠房位於中南部，每年夏季下雨頻繁，反訴被告 知之甚詳。詎反訴被告交付之系爭廠房屋頂老舊，不具防水 防漏之基本功能，自98年8月起，經反訴原告多次反應，反 訴被告卻遲遲無法改善廠房老舊鐵皮屋頂漏水情事，導致反 訴原告於98年8月至99年9月雨期遭逢重大損失。依民法第42 3條、第429條第l項、第430條等規定，及兩造租賃契約書第 11條約定，反訴被告對於系爭廠房未保持合於約定使用之狀 態，亦未善盡修繕責任，違反前述規定及租約約定，反訴被 告對此違約行為所造成反訴原告資產損失，應負損害賠償責 任。 ㈡反訴原告因反訴被告違約事由，致生損害金額合計488,564 元（參照南簡卷第181頁，反訴原告提出之「各項損害金額 明細表」），損害項目及金額各如下： ⒈廠房漏水財物損失：反訴被告未履行修繕義務，反訴原告 因廠房漏水所生之原物料、包材、冷凍貨品及設備等財物 損失金額，總計136,851元，說明如下（以下參照訴卷第 121-125頁，反訴原告100年7月13日聲請狀㈡）： ⑴98年8月8日莫拉克颱風期間，因原物料受潮損害、冷凍 貨品損壞及冷凍庫進水毀損維修費部分，共計50,356元 ： ①原物料受潮損害：包含魚粉25公斤(35元/公斤)、蝦 頭粉60公斤(35元/公斤)、麩皮60公斤(7.5元/公斤) 、麵包粉74公斤(6.5元/公斤)，共計3,906元【(25× 35)+ (60 ×35) + (60×7.5) + (74×6.5）＝3,906 元】。上述魚粉每公斤單價為35元（參100年4月18日 民事反訴準備狀㈡證據六第4頁證據，民事反訴狀證 據四之「各項損害金額明細表」誤植為每公斤45元， 業經反訴原告更正）；其餘蝦頭粉、麩皮、麵包粉之 單價證明，參同上民事反訴準備狀㈡證據一。 ②冷凍貨品損壞：包含鱔魚卵105斤(170元/斤)、南極 蝦48公斤(75元/公斤)，共計21,450元【(105×170) +(48×75)＝21,450元】。鱔魚卵受損證據參99年12 月31日民事反訴狀財損照片第1-2頁，編號反訴-1 至 反訴-4。單價證明請參同上民事反訴準備狀㈡證據二 （鱔魚卵購入證明）、證據三（南極蝦購入證明）。 ③冷凍庫損害維修費：冷凍庫進水毀損維修費共計25 ,000元，參見99年12月31日民事反訴狀證據三所示之 98 年8月13日維修單。 ⑵99年9月18日雨期包材及原物料損壞，共計95,385元： ①包材損壞部分：含紙箱254只(35元/只)，共計8,890 元（即254×35＝8,890元）。紙箱受損證據詳參99年 12 月31日民事反訴狀之財損照片第3-5頁，編號反訴 -5 至反訴-10。紙箱單價證明詳參100年4月18日民事 反訴準備狀㈡證據六.志成紙器廠有限公司出貨證明 書及出貨單。 ②原物料損壞部分：含香草粉全毀233公斤(180元/公斤 )、香草粉半毀322公斤(100元/公斤)、魚粉全毀275 公斤(35元/公斤)及麩皮全毀420公斤(6.5/公斤)，共 計86,495元【亦即(233×180) + (322×100) +(275 ×35) + (420×6.5)＝86,495元】。香草粉、魚粉及 麩皮之受損證據參99年12月31日民事反訴狀之財損照 片第6-10頁，編號反訴-11至反訴-19；單價證明詳參 100年4月18日民事反訴準備狀㈡證據六.信銓香料化 學有限公司、喬波企業股份有限公司及鄭智文等出貨 證明書。香草粉半毀部分，反訴原告進貨成本每公斤 180元，此有上述信銓香料化學有限公司出貨證明書 為證，為減少損害金額，反訴原告嗣以每公斤80 元 折價轉售第三人，因此計算每公斤之損害為100元， ，折價轉售部分詳參同上民事反訴準備狀㈡證據四. 被告公司出售香草粉出貨單。 ⑶上述⑴、⑵項財產損失，共計136,851元（即50,356 + 95,385＝136,851），均係反訴原告於租賃存續期間因 反訴被告違約未善盡廠房漏水修繕義務所致，反訴被告 應負損害賠償責任。 ⒉電費超約附加費部分：反訴被告出租時隱匿廠房違建事實 ，及無法以原電號申請回復足量馬力數或以該廠房申請足 量合法用電等情事，致反訴原告長期暴露於用電安全風險 ，並每月均被台電公司課收超約附加費，共計158,740元 。此乃反訴被告故意隱匿廠房違建事實，致無法申請足量 用電所致，反訴原告支出之超約附加費損害，應由反訴被 告負擔。 ⒊提前終止租約搬遷費用：反訴被告於99年9月3日曾寄發存 證信函要求反訴原告遷讓廠房，反訴原告雖認係反訴被告 違約在先，其請求遷讓廠房無理由，惟考量反訴被告無法 妥善解決上述兩項侵害反訴原告權益之情事，為避免損害 與爭端繼續擴大，遂與反訴被告協議於99年11月10日終止 租約，反訴原告業已搬離該廠房，並點交完畢。因原租賃 契約長達5年，各項新設備之配置與成本折舊攤提，均以5 年為計算基礎，因反訴被告未履行契約義務，致反訴原告 不得不提前終止租約搬離，各項設備配置成本亦無法回收 ，反訴原告因搬遷所支出之運輸費用、重新配置設備費用 及搬遷期間之停工營業損失，共計182,447元，亦應由反 訴被告負擔此部分賠償責任。 ㈢至反訴原告承租時已交付之押租金338,217元，反訴原告點 交廠房時，已向反訴被告表明可扣抵99年10月份及11月l日 至11月10日之電費，併此說明。 ㈣對反訴被告答辯所為陳述： ⒈廠房漏水財物損失部分：反訴被告將廠房漏水全然歸咎於 天災，並非正當，理由如下：反訴被告訂約時明知反訴原 告承租廠房欲作為生產魚飼料等營業目的使用，卻隱匿租 賃標的物屋況不佳，係屬「簡陋房屋」之情，此有臺南縣 稅務局新化分局99年10月22日南縣稅新分二字第09902367 24號函可證。俟反訴原告遷入後發現漏水問題嚴重，並多 次向反訴被告反應，反訴被告既明知出租廠房係屬「簡陋 房屋」，復經反訴原告多次反應修繕方式無法妥善解決漏 水問題，反訴被告未履行確保租賃標的物合於使用狀態之 義務，致反訴原告持續蒙受「小雨小漏、大雨大漏」之苦 ，反將漏水問題全然歸咎於天災，係屬卸責之詞。因此， 反訴原告因租賃物漏水致原物料及機器設備之損害，實與 反訴被告未能履行義務有因果關係，其應負損害賠償責任 。至莫拉克風災固對許多地區造成嚴重災情，然同時、地 段之廠房均未聞有漏水之情，唯獨系爭廠房漏水，乃因反 訴被告前所為之修繕均成效不彰。反訴被告所辯於98 年7 月後即未再接獲反訴原告反應漏水問題之情詞，並非事實 ，實則反訴原告已陸續再提過多次。又由民事反訴狀所提 供之財損照片第5張至第25張，可證明廠房於大雨時之漏 水處，為全面性、廣泛性之漏水危害，實難找到完全不漏 水可全數放置物品之足夠空間。再者，反訴被告所稱請求 金額差異乙節，乃反訴被告之誤解，因反訴原告提出本訴 答辯狀㈠之時間於99年8月，提出民事反訴狀之時間為99 年12月，中間經歷99年9月之巨額漏水損失，反訴原告提 出請求之損失金額並無故意灌水。 ⒉超約附加費部分：本件出租廠房出租時，反訴被告於廠房 大門顯耀處掛置「位於工業區有獨立重電」之出租牌示， 故意誤導反訴原告，而後證實廠房屬違章建築，無法復電 。復依反訴被告於99年11月8日開庭陳述：「當初簽訂合 約時有跟被告說，我們願意提供印章配合申請復電手續」 等語。反訴被告既承認簽約時曾允諾配合辦理復電事宜， 以使租賃物合於使用狀態，倘反訴原告明知本件廠房無法 提供重電，即不會承租之，該等內容亦構成雙方合意之重 要內容，依誠信原則，反訴被告不得以租賃契約未詳細記 載該條件，即規避相關契約義務。反訴被告辯稱電費應由 使用者之反訴原告負擔，為試圖規避責任之詞。超約附加 費並非一般電費，乃係廠房違建無法申請復電，導致反訴 原告被罰之費用，該等損失既因反訴被告違反契約義務所 致，應由反訴被告賠償反訴原告此部分損害。 ⒊搬遷費部分：反訴原告搬遷原因，乃因被隱瞞而承租簡陋 違章建築廠房，無法申請足夠電量，且遇雨則遭受損失， 為避免損害與爭端擴大，反訴原告不得不提早搬遷，以期 能早日恢復正常營運。該等搬遷費用係因反訴被告違約在 先所致，應由反訴被告負擔。 ㈤綜上所述，聲明請求判決： ⒈反訴被告應給付反訴原告488,564元，及自反訴狀繕本送 達反訴被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利 息。 ⒉反訴訴訟費用由反訴被告負擔。 ⒊反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。 二、反訴被告答辯： 關於反訴原告請求賠償廠房漏水財損及用電超約附加費部分 ，反訴被告答辯內容仍引用本訴部分之陳述（見本訴原告主 張第㈡段「對被告答辯所為陳述」欄項記載），抗辯其已將 廠房完成修繕，反訴原告於莫拉克颱風所受損失，為不可抗 力之天災，不能歸責於伊，超約附加費亦不應由其負擔等意 旨。茲就與本訴陳述內容相同部分，不再重複列載，僅就補 充內容整理如下（參訴卷25-31頁反訴答辯狀、139-1 42 頁 反訴答辯續狀及同卷160 -163頁反訴答辯三狀）： ㈠關於房屋修繕問題，兩造訂約之初即約定反訴原告得以押租 金支付修繕費，此有租約可證，反訴原告主張反訴被告不為 修繕或修繕不完全，並無理由： ⒈依兩造租約第5條約定：「乙方（即反訴原告）應於訂約 時，交於甲方新台幣陸萬元作為押租保證金……」，並以 手寫文字加註「由乙方先行支付房屋修繕費用，押金不足 陸萬元部分，另行補齊。」，可知兩造訂立租約時，早已 預見系爭廠房確實有修繕之必要，同時約定承租人之反訴 原告暫不需繳付押租金，並可直接將押租金用以修繕。 ⒉當反訴原告表示有漏水時，反訴被告也委請專業師傅前往 廠房現場，供反訴原告指示修繕，如何修繕及修繕所需費 用，也均由反訴原告指揮施作及繳付，反訴被告並未經手 或參與，反訴原告陳稱修繕不完全，仍舊會漏水云云，將 所有責任推給反訴被告，並無理由。 ⒊又依照反訴被告事後取得之修繕單據費用，於八八風災之 前，修繕費用即高達37,800元，且修繕內容也非僅以矽利 康膠修補而已。反訴原告稱其所受損害為於莫拉克颱風期 間及隔年9月18日連續鋒面降雨所導致之損失，既均是在 莫拉克颱風之後，由此可見莫拉克颱風前，反訴原告並無 漏水損失，當可認為在反訴原告指示下，花費3萬多元之 修繕施工確實已達到防水效果。至於莫拉克颱災，為百年 難得一見超大降水，強風豪雨連續數天，乃是不可抗力之 因素，縱有漏水，亦不得歸責於反訴被告，自不得以此論 斷反訴被告有無完成修繕義務，應以距離系爭廠房最近之 沙崙氣象站（歸仁區沙崙里）及崎頂氣象站（龍崎區中坑 里），於98年7月1日至98年7月31日之降水情形判斷。而 由上開氣象站資料比對，98年7月13日沙崙氣象站51㎜、 崎頂氣象站55㎜，98年7月25日沙崙氣象站159㎜、崎頂氣 象站72㎜，98年7月30日沙崙氣象站21.2㎜、崎頂氣象站 63.5㎜，可見租期開始之98年7月間，有發生數次大量降 水情形，然反訴原告並未表示有任何漏水或損失情形，由 此可證明反訴被告提供之廠房符合通常使用之效用。至於 98年8月7日至98年8月10日間，因莫拉克颱風來襲強風豪 雨，短短數日即降下約1000㎜的雨量，乃是天災不可伉抗 力，不可歸責於反訴被告。至反訴原告另主張於98年8 月 13日因漏水致冷凍庫進水損壞部分，依照上開氣象站資料 ，98年8月13日當日並無降雨，自無漏水可能。 ⒋又反訴原告主張於99年9月18日降雨致其受有損失云云， 然而，於98年8月莫拉克颱災後，反訴被告隨即請人進行 修復遭颱風毀損之廠房設施，並全面更新，此有修理單據 及明細可證。是完成八八颱災修復工作後，該廠房即又回 復合乎通常使用效能，並無漏水問題，且依上開氣象站之 降水記錄，於99年1月至8月期間，至少有4天單日超過100 ㎜大量降水情形（即99年6月13、25日；7月26、27日）， 卻未見反訴原告主張廠房漏水情形，由此足證反訴被告在 八八風災後已經完成廠房之修繕義務。反訴原告主張之99 年9月18日當日根本未降雨，亦有上開氣象站資料可資為 證，既然未降雨，即不會漏水，反訴原告此部分主張，亦 無理由。 ⒌退萬步言，縱認反訴原告主張其因漏水受有損失，為有理 由，則反訴原告對於颱風天災即將到來，本即應做好防颱 準備，卻未將相關物品做好防護準備及備用電源系統，任 令原物料等因強風豪雨侵襲而受損，當應負與有過失之責 任。 ㈡反訴原告之「超約附加費」，不應由反訴被告負擔： ⒈兩造簽約時，反訴原告並未告知須多少馬力之工業用電， 亦未記載於租賃契約內，難認出租人之反訴被告負有提供 足量馬力之責任。且依台電公司所提供之「契約內容量變 更明細表」（戶名：青春樂企業有限公司關廟廠程榮春） 內容可知，系爭廠房於91年、94年間曾調整契約容量至30 瓩，反訴被告僅為一般出租人，對於用電及申請事宜均非 專業，因廠房過去曾經申請增加至較高馬力之用電量，因 此，反訴原告事後表示要求提高使用之馬力數時，反訴被 告基於善意才會誤認，並表示可配合反訴原告辦理調整用 電。故雙方訂約時並未對於用電之使用馬力數特別約定， 反訴被告並無明知無法恢復足量馬力而故意隱匿反訴原告 之情事，反訴原告所稱反訴被告出租時蓄意隱瞞電量一事 ，均非事實。 ⒉又觀兩造租賃契約書第15條：「…乙方（即反訴原告）水 電費及營業上必須繳納捐稅自行負擔。」，可知兩造合意 由承租人之反訴原告繳納電費。依「使用者付費」原則， 縱因無法調整電量而生「超約附加費」，惟使用該電力以 供營業者為反訴原告，反訴被告並無使用該電力，故該筆 費用應由實際使用電力營業獲利之反訴原告負擔。反訴原 告事後主張反訴被告應賠償超約附加費云云，自無理由。 ⒊退萬步言，關於反訴原告請求之超約附加費，亦與台電公 司台南區營業處99年10月20日函文所附之附件二資料不符 ，故其請求亦有不實，不足採信。 ㈢反訴原告稱因反訴被告未履行契約義務，致其不得不提前搬 離，各項設備配置成本亦無法回收，主張反訴被告應賠償反 訴原告搬遷之運輸費用、重新配置設備費用及搬遷期間停工 損失云云，應為無理由： ⒈反訴被告已履行修繕義務，且莫拉克颱風大量降雨、強風 侵襲造成廠房漏水，實為天災不可歸責於反訴被告，已如 前述。兩造因租金給付問題對簿公堂，反訴原告同意於99 年11月10日前搬遷完畢，此為兩造協議結果，雙方合意提 前終止租賃契約，此亦為反訴原告於本訴民事答辯狀(二) 內容所承認。反訴原告係自願遷離並終止租賃契約，卻主 張其係因反訴被告未履行契約義務，不得不提前搬離云云 ，並要求反訴被告賠償其遷廠費用，實為臨訟卸責之詞。 ⒉又觀兩造租賃契約書第7條：「契約期間內乙方（即反訴 原告）若擬遷離他處時，乙方不得向甲方（即反訴被告） 請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無 條件將該房/店屋照原狀還甲方，乙方不得異議。」，可 知兩造已約定承租人於契約期間內若擬遷移他處時，不得 向出租人請求遷移費一事，反訴原告無視契約約定，請求 搬遷費用，實無理由。 ㈣至於證人邱品璇之證詞，因該證人於反訴原告承租廠房之初 ，均陪同反訴原告負責人前來，並表示伊二人已結婚，然其 作證時卻稱兩人僅是男女朋友，誠令人疑惑，請調查證人與 反訴原告負責人是否已結婚，以查明其是否有不實陳述。又 依照證人所證八八颱災時之漏水位置，幾乎全部廠房區域都 有漏水，但其卻又證稱八八颱災後之修理位置，僅有南簡卷 第112頁編號2-1照片所示之鐵皮屋頂中間鐵柱旁增加鐵皮等 語，顯然證人證稱廠房諸多區域漏水等語不實。再者，八八 颱災前後之修繕費用，均由押租金支出，且均由反訴原告指 示應修繕位置，既然反訴原告僅指示一處應修繕區域，其所 請求之損害顯有不實。 ㈤綜上答辯，聲明請求判決： ⒈反訴原告之訴駁回。 ⒉反訴訴訟費用由反訴原告負擔。 ⒊如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。 參、兩造不爭執事項及爭執事項（見本院100年9月26日審理筆錄 ，訴卷第177 -180頁）： 一、不爭執事項： ㈠被告即反訴原告於98年6月16日向原告即反訴被告承租坐落 台南市○○區○○段○○○○○○○號土地及其上廠房（該土地及 廠房為原告配偶程榮春所有，原告係經程榮春授權出租）， 作為營業場所使用，約定租賃期間自98年7月l日起至103年6 月30日止，共計5年，每月租金30,000元，應於每月1日以前 給付（下稱系爭租約），約定押租金60,000 元，被告簽約 前先支付37,800元廠房修理費用作為部分押租金。 證據： ⒈房屋租賃契約書（南簡卷第19-23頁） ⒉1617-3地號土地登記謄本及地籍圖謄本（南簡卷第41-42 頁） ⒊授權書（南簡卷第73頁） ⒋98年6月修繕估價單（訴卷第8-1頁） ㈡原告出租系爭廠房時，在廠房外牆懸掛出租告示牌，標示該 廠房位於工業區，有獨立重電等字樣。 證據： ⒈廠房出租告示牌照片（南簡卷第43頁） ⒉土地使用分區證明（南簡卷第71頁） ㈢被告承租之廠房範圍為門牌號碼台南市○○區○○路○○ 號 對面之一樓鋼鐵造建物，房屋稅籍編號00000000000，申請 使用電力電號00-00-0000-00-0，戶名：青春樂有限公司關 廟廠程榮春，用電地址為台南市○○區○○路○○號平房。 證據： ⒈臺南縣稅務局新化分局99年10月22日函（南簡卷第139頁 ） ⒉電號00-00-0000-00-0用戶完整基本資料（「南簡」卷第 72頁） ㈣系爭廠房之用電號00-00-0000-00-0，於84年間申設用電設 備容量為30瓩，於合法建物範圍內可增設契約容量至33 瓩 。兩造簽約前，該用電戶於95年5月12日申請減縮契約容量 至8瓩（即兩造簽約時用電契約容量）。被告承租後，曾向 臺灣電力股份有限公司關廟服務所查詢可否恢復原33瓩契約 容量之事，經該服務所人員告知因該用電戶有擅自違規轉供 至原供電範圍以外之違章建物用電情事，且超過異動時間2 年以上，依規定無法恢復至原33瓩契約容量。 證據： ⒈臺灣電力股份有限公司台南區營業處99年10月20日函（南 簡卷第82-83頁） ⒉臺灣電力股份有限公司台南區營業處100年1月10日及100 年1月19日函（訴卷第9.13-15頁） ㈤被告承租期間系爭廠房期間，因用電量超過契約容量8瓩， 致遭臺灣電力公司加收超約附加費用明細表如本院訴卷第33 頁所示。 證據： ⒈電號00-00-0000-00-0用戶用電歷史查詢（南簡卷第165-1 69頁） ⒉臺灣電力股份有限公司台南區營業處100年3月1日函（訴 卷第34-35頁） ㈥兩造簽約前，因出租廠房漏水問題，原告同意進行整修防漏 工程，於98年6月委請證人鄭騰芳進行修繕，支出修繕費37, 800元。後於98年11月間，原告又因出租廠房漏水問題，再 度委請其他廠商進行修繕，另支出修繕費28,725 元。 證據： ⒈房屋租賃契約書第5條「註」記事項（南簡卷第21頁） ⒉98年6月及98年11月估價單影本2份（訴卷第8.8-1頁） ㈦兩造於99年11月10日合意終止系爭租約，被告已於翌日點交 返還租賃物予原告。 證據：兩造於99年11月10日書立之切結書（南簡卷第154頁 ） ㈧截至兩造合意終止租約日止，被告共積欠原告租金及電費合 計258,755元（如訴卷第7頁明細表）。 證據： ⒈原告第一銀行歸仁分行00000000000號帳戶存摺簿98年年7 月至99年9月交易明細影本（南簡卷第14-1 7.151頁） ⒉臺灣電力公司99年10月至11月電費收據影本（南簡卷第 152-153頁） （備註：本院100年9月26日審理筆錄記載之不爭執事項㈦，因 原告有爭執，故不列入） 二、爭執事項： 本件原告主張被告欠繳租金，提起本訴請求被告給付租金， 被告以其向原告承租之廠房，因漏水問題始終未獲修復，致 營業財物受損，且因廠房為部分違建而無法申請回復原設置 之30瓩電力，致每月遭台電公司加收超約附加費等情事，主 張於承租期間逕自將損失扣抵租金等語答辯，請求駁回原告 之訴。本件審理期間，兩造於99年11月10日合意終止租約， 原告扣除被告已實付之押租金37,800元，另請求被告給付至 租約終止日止之租金及電費共計220,955元。被告除依上開 事由抗辯外，並依債務不履行規定，反訴請求原告賠償損害 488,564元，併主張與本訴原告請求之金額相互抵銷。原告 否認被告上開抗辯事由，請求駁回反訴。從而，兩造本訴及 反訴共同爭執事項，即為： ㈠原告交付之租賃物，是否合於兩造約定使用目的，並於租賃 關係存續中保持合於約定使用之狀態？（即民法第423 條出 租人主給付義務） ㈡被告主張同時履行抗辯權，拒絕支付租金，並依債務不履行 規定，反訴請求損害賠償，有無理由？ 肆、得心證之理由： 一、原告應未善盡民法第423條規定之出租人主給付義務（亦即 出租人應交付合於約定用益狀態租賃物之提供義務及維持義 務）： ㈠按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人 ，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態 ，民法第423條定有明文。由此規定足知出租人非但應於出 租後以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人（即學說 上所稱為「用益狀態之提供義務」），並且應於嗣後租賃關 係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態（即學說上所 稱為「用益狀態之維持義務」）。故於租賃關係存續中保持 租賃物合於約定之使用、收益之狀態，亦為出租人之對待給 付義務。而所謂合於約定之使用、收益之狀態，應以當事人 間於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之 標準；倘該主觀上認知，因租賃物發生瑕疵致無法達成時， 即可認對租賃契約所約定之使用、收益有所妨害，非必謂租 賃物已達完全無法使用、收益之狀態，始可認定出租人有保 持合於使用、收益狀態之義務（此有最高法院89年台上字第 422號判決可資參考，同旨並參見最高法院96年度台上字第 1415號、95年度台上字第569號、93年度台上字第770號、76 年度台上字第237號、69年度台上字第1798號等判決）。又 所謂合於所約定使用、收益之租賃物，乃指該租賃物在客觀 上合於約定使用、收益之狀態為已足，至於承租人能否達到 使用收益之效果，則應非所問（另有最高法院84年度台上字 第333號判決可參）。故出租人應履行之合於約定用益狀態 之提供及維持義務，當係指該租賃物已經符合當事人「共同 主觀上認知與約定」的契約「用益目的」為前提，至於交付 後不能達到承租人主觀上預期的「用益效果」，則不在出租 人瑕疵擔保範圍之內。 ㈡經查，本件租賃物係位於工業區之廠房及土地，被告公司承 租目的亦係作為營業場所使用，此均為兩造所明知且不爭執 事實（見前揭不爭執事項㈠、㈡所列事證）。是本件係以營 業為目的之廠房（含基地）租賃契約，此乃兩造訂約時所共 同主觀之認知與約定，要無疑義。又被告公司承租系爭廠房 從事釣魚相關用品加工生產，廠房內放置生產機具、原物料 、包裝材料及成品等營業資產，亦有被告提出之廠房內部照 片可稽（見南簡卷第115頁編號2-7）。是依前段所述，原告 交付之廠房，客觀上應具備通常防水效能及可供被告合法申 請營業所需電力之狀態，並於租賃關係存續期間，維持合於 此約定用益之狀態，始能使被告能以合於契約目的（營業） 之方式用益租賃物，首堪認定。 ㈢關於被告抗辯系爭廠房於承租期間持續發生漏水問題，未合 於約定用益狀態部分： ⒈查原告系爭廠房於被告承租前，即存在遇雨漏水之屋況， 除據被告之法定代理人吳東璟陳明外，並經同往看屋之證 人邱品璇證述：「當初看廠房到簽約，大概花了一個多月 ，這段期間我都有參與，看廠房時，我們就有發現下雨天 會漏水問題，...」等語相符（訴卷第118頁），足資證明 。而原告對此部分情節亦無爭執，並提出其於簽約前委請 其他廠商進行防漏整修報價估價單2份附卷可參（訴卷第 164-1 65頁），又原告因系爭廠房漏水問題，於98年6 月 出租前，乃至於同年11月被告承租期間，曾多次委請廠商 施作防漏修繕工程等事實，亦有兩造不爭執事項㈥事證可 明。足證系爭廠房遇雨漏水屋況，於原告出租前即存在， 乃至被告承租後仍存在此情況之事實，應堪認定。 ⒉次查，原告雖以其於被告承租後，已委請專業人員將廠房 漏水問題修復等語答辯，然於被告承租前、後，原告雖曾 多次委請證人鄭騰芳（即鄭連成）進行修繕，但均未能修 復具備通常防水效能之屋況，於98年8月8日莫拉克颱風侵 台前，系爭廠房中段及後段仍有多處漏水等情，復據任職 被告公司之證人邱品璇於本院100年7月13日審理證述在卷 （訴卷第115頁）。原告雖否認該證人之證述，並聲請傳 訊證人鄭騰芳，欲證明其於莫拉克颱風前即將廠房漏水情 況修復。然查： ⑴依據證人鄭騰芳於本院100年9月26日審理具結證述：「 當時業主請我去估價，後來請我就估價範圍全部施作， 包括屋頂翻修、以及看得到有漏水之部分用矽利康修理 ，後來業主有請我過去修繕過好幾次，是因為有漏雨的 問題，有叫我再過去修理，只要業主通知我有漏水，我 就會再過去，我去過好幾次，不知道是否有修好，只要 業主叫我過去，我就會過去。」、「（問：前後去修繕 過幾次？）大約五、六次以上。」、「我都是針對承租 人做記號有漏水的地方修繕，有沒有修好我不知道。」 、「（問：承租人支付38700元時，是否有檢查確認你 施工成果？）沒有確認，因為那段時間不是雨季。」等 內容（訴卷第174.175.176頁），可知證人鄭騰芳對其 所施作之防漏整修工程，尚無法確信已達通常防水效能 ，自無從證明原告陳稱漏水問題已委請該證人修復之情 詞為真。 ⑵又由證人鄭騰芳上開證述情節，可知證人多次施作之防 漏修繕，僅係針對已出現之漏水處進行簡易修補，而非 對廠房進行全面防漏檢修，且由其復證稱多次修繕漏水 之位置，有相同者，亦有不同之處，廠房前、後、中間 等多處地方都有等語（訴卷第174.175頁），亦可窺知 證人所施作之修繕，仍無法徹底防杜漏水問題再生。而 其另陳稱事後遭原告要求退還部分修繕款項等語（訴卷 第176頁），即是因多次修繕均無法徹底解決漏水問題 之故，復可推知。足見證人邱品璇證稱廠房漏水問題， 於98年8月莫拉克颱風侵台前仍未修復之情，應為事實 ，可資採信。 ⑶此外，再參核繼該證人鄭騰芳之後，原告於98年9月至 11月間復另委請其他廠商進行漏水修繕事實，亦如前述 。是以原告迄至98年11月間仍在進行修繕之情，亦堪佐 認被告抗辯系爭廠房於其承租期間仍持續發生漏水問題 之情，應為真實無虛。 ⒊再按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，應由 出租人負擔，迭據民法第429條第1項所明定，且兩造租賃 契約書第11條後段亦明定由原告負責租賃物自然損壞之修 繕義務。而本件原告出租廠房遇雨漏水問題，乃係自然損 壞所生之瑕疵，要無爭議，原告自應善盡修復之責，以使 被告能以營業場所使用、收益。然而： ⑴承前所述，原告對於系爭廠房遇雨漏水問題，持續至98 年11月間仍在進行修繕，足見該問題迄至98年11月仍未 獲解決之事實可明。而被告自98年7月1日承租起，因廠 房遇雨漏水問題持續發生，營業財產安全自非無慮，被 告承租廠房營業用益之權利，未獲原告圓滿履行，自堪 肯認。 ⑵又查，被告公司承租後翌月，即於同年8月8日莫拉克颱 風侵台期間，因廠房漏水，導致廠內冷凍冰箱、冷凍櫃 等電器設備短路故障，冰凍櫃物品退冰毀壞、原物料受 潮等損害；爾後於99年9月連續雨期，又因廠房漏水致 生原物料、包裝紙材毀損等情節，亦有被告提出承租期 間廠房內部漏水情況照片（南簡卷第44-13頁編號3-1 3 ；112 -133頁編號2-1至2-44）、98年8月13日冷凍設備 故障維修單（南簡卷第105頁）等證據可憑，並經證人 邱品璇證述上開照片均係伊發現廠內漏水時所拍攝無訛 ，並逐一指出漏水地方分別為：「一、114頁2-5、2- 6 照片水管是屋頂的排水管，那個地方漏水最嚴重。二、 117、118頁2-11、2-12、2-13、2-14電箱附近是第二位 師傅來修理之後，仍然繼續漏水的地方。三、119頁2-1 5、2-16用水盆接水的地方是在廠房中間，漏水也很嚴 重。四、125頁2-27冷凍庫，因為該處上方屋頂滴水產 生滲漏。五、133頁2-43冷凍庫壓縮機，該處上方屋頂 也有漏水，因為冷凍庫無法移動，所以我們自行在壓縮 機上方搭建簡易屋頂遮雨。六、125頁2-28照片是在廠 房倉庫最後端，該處漏水情形很嚴重。七、120、121 頁2-17、2-20照片位置是在廠房左邊，上方屋頂漏水的 問題，直到我們搬離廠房之前都還是存在。八八風災之 前曾經修理的地方有：一、44頁第四張照片。八八風災 之後修理的地方：一、112頁2-1鐵皮屋頂中間的鐵柱旁 增加鐵皮。」、「從廠房遷入到遷出，漏水一直都存在 的地方有：一、44頁第4張照片。二、47頁第9、10張照 片。三、50頁第15、16張照片。四、117頁2-11。五、 119頁2-15、2-16。六、12 0頁2-17。七、121頁2-20。 八、123頁2-24。九、125頁2- 28。十、128頁2-34。 、130頁2-37、2-38。」等語（訴卷第116-118頁），可 資參佐。此外，被告廠房冷凍設備故障原因，確係因遭 水分浸潤庫房控制機版及壓縮機，致生故障之情，亦經 本院向負責維修廠商查明屬實，復有承暉冷凍商行100 年5月10日函文在卷足稽（訴卷第96頁）。綜上，可證 被告陳稱因廠房遇雨漏水問題，致生設備機具、原物料 、包材等營業財產損失情節，亦屬非虛，應堪採信為真 。 ⑶原告雖另以莫拉克颱風降雨量，為南臺灣重大災變，被 告所受財物損失，屬不可抗力災害所致，並以其於莫拉 克颱風後，即全面翻新修復廠房等情詞為辯。然系爭廠 房遇雨漏水問題，乃原告出租當時既存之事實，而原告 所舉之證人鄭騰芳亦不能證明莫拉克颱風前之修繕已達 雨水防漏之通常效用，自無從證明原告於莫拉克颱風前 已善盡租賃物約定用益狀態之提供及維持義務，被告因 莫拉克颱風期間所受之財物損失，原告自難解免其責。 此外，原告於莫拉克颱風後所為之修繕，復無證據可資 證明已使廠房合於通知使用之效能，此部分所述，亦無 足憑採。 ⒋綜上所述，原告出租廠房，於被告承租前即存在遇雨漏水 情況，且於被告承租期間仍持續存在，並致被告營業財產 受損，客觀上應未具備通常防水效能，已堪認定。被告以 此抗辯原告未善盡民法第423條之出租人主給付義務，即 屬有據。 ㈣被告另抗辯系爭廠房因有部分違建，無法供其合法申請營業 所需電容量，亦未合於約定用益狀態部分： ⒈茲查原告出租系爭廠房時，在廠房外牆懸掛出租告示牌， 標示該廠房位於工業區，有獨立重電等字樣，此為兩造所 不爭執（見不爭執事項㈡）；又被告公司承租系爭廠房從 事釣魚用品加工生產，廠房應具備可供被告申請營業所需 用電之客觀條件，始合乎本件租賃契約之目的，復如前述 。 ⒉次查，被告承租系爭廠房期間，每月均因用電量超過契約 容量8瓩，致遭臺灣電力公司加收超約附加費用明細表如 本院訴卷第33頁所示，亦為兩造不爭之事實（見不爭執事 項㈤）。是以被告自99年7月承租時起，每月所需用電容 量均超過8瓩一情，足證被告確實有申請增加契約用電容 量之必要，應堪認定。而查，系爭廠房之用電號00-00-00 00-00-0，於84年間申設之用電設備容量為30瓩，於合法 建物範圍內可增設契約容量至33瓩。又兩造簽約前，該用 電戶於95年5月12日申請減縮契約容量至8瓩（即兩造簽約 時用電契約容量）。被告承租後，曾向台電公司關廟服務 所查詢可否恢復原33瓩契約用電容量之事，經該服務所人 員告知因該用電戶有擅自違規轉供至原供電範圍以外之違 章建物用電情事，且超過異動時間2年以上，依規定無法 恢復至原33瓩契約容量等事實，復為兩造所不爭執（見不 爭執事項㈣）。顯示系爭廠房因有違規轉供違章建物用電 情事，且距離前次異動時間已超過2年以上，客觀上已無 法再申請回復原33瓩用電容量之事實，亦屬無疑。故原告 出租廠房客觀上無法提供被告申請營業所需電力之狀態， 已堪認定。 ⒊原告雖以被告簽約時未告知需多少馬力之工業用電，兩造 契約亦無此部分記載等情詞，否認應負擔提供被告營業所 需電量之責任。然由原告於本院99年8月25日審理時陳稱 ：「我的工廠基本馬力就是8馬，之前出租登是由承租一 方去處理，要增加1馬，聲請費要1100元，一開始聲請電 力時，前任承租者用33馬，後來沒有出租，我就降下來8 馬，我本來出租給被告時，基本馬力就是8馬。」等語（ 南簡卷第12-1頁至13頁筆錄），顯示該用電容量8瓩（即 原告所稱之8馬），乃原告於該廠房無人承租營運期間申 請減縮之基本量電，亦即係廠房處於非營業狀態之低壓電 量，尚非出租期間之用電容量，且前任承租人營業用電容 量甚至需達33瓩等情事，均為原告明知。又由原告訴訟代 理人程泓璋（即原告之子）亦於99年11月8日審理陳稱： 「當租簽訂合約時有跟被告說，我們願意提供印章配合申 請復電手續，但所需費用要由使用之被告負擔」等語（南 簡卷第138頁筆錄），核復與證人邱品璇證稱：「...我有 詢問房東電力瓦數，是否夠我們電力使用，他有告訴我們 原來是33馬，因為沒有人使用，所以降到8馬，並說若是 我們需要使用更多的話，可以拿他的證件辦理恢復即可， ...」等語相符（訴卷第118-119頁筆錄），亦可證明原告 於簽約當時已知悉被告需要增加用電容量之事實。是其告 以系爭廠房用電條件可申請增加至33瓩契約容量之情，並 允諾配合被告辦理，當應負此履行義務，自不得以其不知 被告實際所需用電量等情詞卸責，所辯不負擔提供被告營 業所需電量之責任等情詞，並無可取。又原告雖另以被告 不願負擔費用，故未辦理等情詞為辯，然系爭廠房無法申 請增加用電容量，乃因前述違規轉供違章建物用電及已超 過申請異動期間所致，此乃廠房本身所存在之障礙事由所 致，要與費用負擔無涉，原告此部分所辯，亦無足取。 ⒊從而，原告交付之租賃物，客觀上既無法供被告申請營業 所需電量，自亦未合於約定用益之狀態，是被告執此抗辯 原告未履行民法第423條出租人主給付義務，亦為正當有 據。 二、被告主張同時履行抗辯權，拒絕支付租金，並依債務不履行 規定，反訴請求損害賠償，有無理由？ ㈠按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人， 並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態， 民法第423條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務 ，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃 關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之 本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付 ，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責 任之規定行使瑕疵擔保請求權（此有最高法院98年台上字第 222號及99年台上字第526號裁判要旨可資參考，同旨並參見 最高法院96年度台上字第1415號、95年度台上字第569號、 93年度台上字第770號、76年度台上字第237號、69年度台上 字第1798號等判決）。且出租人未盡此項義務時，依民法第 421條之反面解釋（推論），承租人於其不能依約定為租賃 物使用收益之期間，亦得按其不能使用收益之程度，免除支 付租金之義務（最高法院96年度台上字第1692號、92年度台 上字第2640號、74年度台上字第460號等判決參考）。承租 人如因此受有損害，亦非不得以出租人債務不履行而請求損 害賠償（復有最高法院86年度台上字1675號判決可參）。 ㈡承前所述，本件原告出租之廠房，於兩造租賃關係存續中， 未具備通常防水效能，且因廠房用電設備有違規轉供違章建 築用電等情事，亦無法申請被告營業所需用電容量，因而致 被告受有營業財產損害，並遭電力公司加收超約罰款，原告 未善盡民法第423條之出租人主給付義務，既經認定。依前 段說明，被告於租賃期間，主張同時履行抗辯權，拒絕支付 租金，並依債務不履行之規定請求損害賠償，自為合法有據 。 ㈢茲就被告反訴請求原告賠償因租賃物未合於約定使用狀態之 損害項目及金額，准許與否，說明如下： ⒈廠房漏水致生財物損害金額總計145,741元： 被告主張於98年8月8日莫拉克颱風期間及99年9月18日雨 期，因廠房漏水致生原物料、包材、冷凍貨品及設備毀損 等財物損害，總計145,741元（誤載為136,851元，參反訴 原告100年7月13日聲請狀㈡，訴卷第121 -125頁）： ⑴98年8月8日莫拉克颱風期間，原物料受潮損害（含紙箱 等包材）、冷凍貨品損害、冷凍庫損害維修費部分，共 計50,356元部分，包括：①原物料受潮損害3, 906元： 含魚粉25公斤（35元/公斤）、蝦頭粉60公斤（35元/公 斤）、麩皮60公斤（7.5元/公斤）、麵包粉74公斤（6. 5元/公斤），共計3,906元【計算式：(25×35)+ (60× 35)+ (60×7.5)+ (74×6.5）＝3, 906元】。以上，有 被告提出之魚粉散貨進貨金額明細（南簡卷第186頁） 、98年4月至7月蝦頭粉、麩皮、麵包粉出貨證明書（訴 卷第128頁）為證。②冷凍貨品損害21,450元：含鱔魚 卵105斤（170元/斤）、南極蝦48公斤（75元/公斤）， 共計21,450元。【計算式：(105×170) +(48 ×75)＝ 21,450元】。以上，有被告提出之鱔魚卵受損照片（南 簡卷第194-19 5頁）、98年7月至8月南極蝦出貨證明書 （訴卷第130頁）為證。③冷凍設備損害維修費25,000 元：被告廠房冷凍設備，因於莫拉克颱風期間遭水分浸 潤庫房控制機版及壓縮機致生故障，支出維修費用25, 000元等情，此除有被告提出之98年8月13日承暉冷凍商 行維修單為證（南簡卷第180頁），並經本院向該廠商 查明屬實，亦有承暉冷凍商行100年5月10日函文可佐（ 訴卷第96頁）。原告對被告提出之上開書證，形式上真 正均不爭執，但否認被告上開受損事實，然而，本院審 酌上述損害明細，早在被告以98年11月4日存證信函通 知原告處理廠房漏水問題當時，即併以附件一、二提出 ，並主張抵充至98年11月份租金之情（見南簡卷第30-3 9頁），顯示並非被告臨訟所杜撰，當具相當可信度。 本院認為依據上開事證，足認被告主張於98 年8月莫拉 克颱風期間，因廠房漏水致受上述①②③項之損失金額 ，共計50,356元（即3,906+21,450+25, 000 ＝50,356 元）之情，應可信為真。 ⑵99年9月18日雨期之包材及原物料損壞部分，共計95, 385元，包括：①包材損壞8,890元：含紙箱254只（35 元/只），共計8,890元（即254×35＝8,890元），復據 被告提出此部分財損照片（南簡卷第196-198頁），及 紙箱單價證明（訴卷第88、88頁志成紙器廠有限公司99 年8月26日出貨證明書及出貨單）等可證。②原物料損 壞86,495元：含香草粉全毀233公斤（180元/公斤 ）、香草粉半毀322公斤（100元/公斤）、魚粉全毀275 公斤（35元/公斤）及麩皮全毀420公斤（6.5/公斤）， 共計86,495元【計算式：(233×180) + (322×100) + (275 ×35) + (420×6.5)＝86,495元】。以上，亦有 被告提出之香草粉、魚粉及麩皮等原物料受潮毀損照片 （南簡卷199- 20 2頁），暨上開原物料於99年5月至7 月間進貨單價證明，亦即訴卷第82 -87頁信銓香料化學 有限公司、喬波企業股份有限公司、鄭智文及泰成粉廠 股份有限公司等出具之出貨證明書、出貨單、銷貨單等 可稽。原告對被告上開書證，形式上真正亦無爭執，其 雖以被告陳稱廠房漏水之99年9月18日並未降雨等情詞 為辯，否認被告此部分主張，並提出鄰近廠房之沙崙氣 象站（歸仁區沙崙里）及崎頂氣象站（龍崎區中坑里） 99年度中央氣象局逐日氣象資料為憑（訴卷第169- 170 頁）。然而，由上開沙崙氣象站資料記載，可知歸仁地 區於99 年9月18日降雨量6mm，且隨後之19日、20日降 雨量則分別增加至303mm、65mm；另由崎頂氣象站資料 記載，亦可見知龍崎區地區於99年9月18日降雨量雖為 0mm，但隔日之19日及20日降雨量亦分別遽增至314mm、 73mm等情，已資證明廠房所在之歸仁地區及鄰近龍崎區 地區，於99年9月18日至20日間確實有降雨，且此三天 之平均降雨量並非低，堪認被告上開損害為於99年9月 18日左右之雨期所發生一情，應屬非虛，原告上開所辯 ，並無可取。至原告另以上開氣象站資料顯示於99年1 至8月間亦有大量降雨之情，卻未見被告主張此期間廠 房漏水情形乙節，亦無從據以否定被告於前述99年9 月 18日雨期所生之損害。本院審酌上述事證，認被告此部 分主張，亦堪採信為真。從而，被告於此期間之損失金 額，共計95,385元（即8,890 + 86, 495＝95,385元） ，已可認定。 ⑶原告雖再以被告未作好防颱準備，任令原物料遭強風豪 雨侵襲等情詞，主張被告對其所受損害，亦應負與有過 失責任云云。然查，被告公司為防避廠房漏水毀損原物 料及冷凍庫設備，已將可移動之原物料以防水膜包覆， 或放置在棧板以便遇水滲漏時可快速移至他處，對於無 法移動之冷凍庫設備，則於上方加蓋遮雨板等情，此有 被告提出之照片可明（見訴卷第80-81頁），足堪肯認 被告已善盡避免財產受損之能事，原告此部分所辯，亦 無可取。 ⑷綜上所述，被告反訴請求原告賠償於8月8日莫拉克颱風 期間及99年9月18日雨期，因廠房漏水致生原物料、包 材、冷凍貨品及設備毀損，所受損害金額為145,741元 （即50,356 + 95,385＝145,741元），應予准許。 ⒉電費超約附加費共計158,740元： ⑴被告於98年7月至99年10月承租系爭廠房期間，因用電 量超過契約容量8瓩，致遭臺灣電力公司加收超約附加 費用明細表，詳如本院訴卷第33頁所示，總金額合計 為159,445.1元等事實，迭據兩造不爭執事項㈤所列事 證可明。上開金額，乃原告未能履行回復廠房原申設之 30瓩用電設備容量約定，致被告遭電力公司加收超約附 加費之損害，足堪認定。 ⑵從而，被告就此部分反訴請求原告賠償158,740元，並 未超過上開實際損害金額，自屬正當，亦應准許。 ⒊至被告反訴請求原告賠償因搬遷所支出之運輸費用、重新 配置設備費用及搬遷期間停工營業損失，共計182,447 元 乙節，雖以其係因原告未履行契約義務，致不得不提前搬 離等情詞論據。然查，兩造係於本件訴訟審理期間合意提 前終止租約之情，此有前揭不爭執事項㈦及兩造書立之99 年11月10日切結書可稽（南簡卷第154頁）。而兩造租賃 契約書第7條已明白約定被告於契約期間內，若擬遷離他 處時，不得向原告請求遷移費及其他任何名目之權利金。 是被告此部分請求，顯屬無據，礙難准許。 ⒋從而，被告反訴請求原告賠償損害金額，於304,481元（ 即145,741十158,740＝304,481），洵屬有據，應予准許 ；逾上金額之請求，則屬無稽，不應准許。 三、再按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者， 各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不 能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限，民法第33 4條第1項定有明文。茲查，兩造截至合意終止租約日止，被 告共積欠原告租金及電費合計258,755元（如訴卷第7頁明細 表），扣除被告簽約時所支付之押租金37,800元，尚欠220, 955元；而被告因本件租約得請求原告賠償損害金額，則為 304, 481元，既均經認定。是兩造互負上開金錢債務，並均 已屆清償期，亦堪肯認。又依上開債務之性質並非不能抵銷 ，兩造復無不得抵銷特約等情事，從而兩造於本院100年9月 26日審理期日陳明相互抵銷（訴卷第177頁），於法復無不 合。依此互為抵銷後，原告已不得再向被告請求，被告則得 再請求原告給付83,526元（即304, 481－220,955＝83,526 ），洵堪認定。 四、綜上所述，本訴原告之訴，為無理由，應予駁回；反訴原告 之訴，於請求反訴被告給付83,526元部分，為有理由，應予 准許，逾此金額之請求，即無理由，應予駁回。又反訴原告 就上開准許金額，併請求加計自反訴狀繕本送達反訴被告翌 日起至清償日止，按法定週年利率百分之5計算之遲延利息 ，因反訴原告未提出反訴被告收受反訴狀繕本之回執證明， 惟於本院100年1月10日審理期日，兩造均已就反訴部分進行 言詞辯論，故認上開遲延利息起算日，應以100年1月10日為 當。再者，兩造對於本反訴均陳明願供擔保請求宣告假執行 及免假執行，就反訴原告勝訴部分，因所命給付之金額未逾 500,000元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，無庸命 原告供擔保，應依職權宣告假執行，並另酌定被告供擔保免 為假執行金額；至原告及反訴原告敗訴部分，其假執行之聲 請均失所附麗，應一併駁回。 伍、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資 料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述之必 要，附予敘明。 陸、訴訟費用確定：本訴訴訟費用3,090元，應由敗訴原告負擔 ；反訴訴訟費用5,290元，依兩造勝敗比例，命由反訴被告 負擔882元，其餘由反訴原告負擔。 柒、結論：本件原告之訴，為無理由；反訴原告之訴，一部有理 由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第87條第1項、第 389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 100 年 10 月 31 日 民事第三庭 法 官 陳淑卿 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 100 年 11 月 7 日 書記官 劉紀君