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臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　101年度再易字第7號 再審原告　　全東亞不動產仲介經紀有限公司 法定代理人　蘇淑芬　 住臺南市○○區○○○路○段○○○號 再審被告　　陳素治　 住新北市○○區○○路○○○號2樓 上列當事人間請求給付報酬等事件，再審原告對於民國101年1月 11日本院99年度簡上字第88號確定判決提起再審之訴，本院判決 如下： 主 文 再審之訴駁回。 再審訴訟費用新台幣16,350元由再審原告負擔。 事實及理由 一、按再審之訴，應於30日之不變期間內提起，此期間自判決確 定時起算，判決於送達前確定者，自送達日起算，其再審之 理由發生或知悉在後者，均自知悉時起算，觀諸民事訴訟法 第500條第1、2項自明。本件再審原告對於本院99年度簡上 字第88號確定判決提起再審，前開判決為不得上訴之判決， 於民國（下同）101年1月11日宣示，並於101年1月18日送達 再審原告，再審原告於101年2月13日提起本件再審之訴，未 逾前述提起再審之訴不變期間之規定，係屬合法，先予敘明 。 二、本件再審意旨略以： （一）再審原告於101年1月18日收受本院99年度簡上字第88號確 定判決之送達，因認該確定判決適用法規顯有錯誤，故於 30日之不變期間內，向本院對該判決提起再審之訴，應屬 合法。 （二）按「有下列各款情形之一者，得以再審之訴對於確定終局 判決聲明不服…。一、適用法規顯有錯誤者」，民事訴訟 法第496條第1項第1款定有明文。而所謂「適用法規顯有 錯誤」，則係指「確定判決違背法規或現存判例解釋者」 ，最高法院著有71年台再字第210號判例可資參照。原確 定判決容有適用法規顯有錯誤之謬誤，自難令人甘服，故 再審原告依法對原審所為之確定判決提起再審之訴，以求 救濟，茲詳述如下： ⒈按「當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論 時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證」，民事 訴訟法第279條第1項定有明文。而「當事人於訴訟上所為 之自認，於辯論主義所行之範圍內有拘束法院之效力，法 院自應認當事人自認之事實為真，以之為裁判之基礎」， 有最高法院26年上字第805號判例可參，同院99年度台上 字第600號判決：當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主 義所行之範圍內有拘束當事人及法院之效力，法院應認其 自認之事實為真正，以之為裁判之基礎。在未經自認人合 法撤銷其自認前，法院不得為與自認之事實相反之認定， 亦採相同之見解。 ⒉對於訴外人黃秀所有坐落臺南市○○區○○段0○段0000 000地號（重測前：同小段第41、42-1地號）土地及再審 被告所有同小段第863建號（重測前：同小段第616建號， 以下合稱系爭房地）房屋之買方吳韶玲與再審被告陳素治 間，是否已達成買賣之合意，再審原告自始主張買賣雙方 已達成合意，縱如再審被告之訴訟代理人即再審被告之姊 姊陳瑞芳亦自認：「至於簡訊部分，所簽訂的（系爭買賣 ）契約上訴人（即再審被告）是可以成交，但是怕成交後 會有其他事情發生，並不是答應不成交」等語（見原審卷 第58頁第1行以下）。佐以再審被告於接獲系爭房地成交 之通知後，傳送「王先生，很抱歉，讓你這麼奔波，我大 哥推我媽媽說不同意賣，對你真不好意思」等語之簡訊， 之後更拒絕出面簽約或處理相關事宜，益彰本件係起因再 審被告於簽約後反悔拒不出售，並非買賣雙方未達成合意 。 ⒊系爭房地之仲介人員王楠凱帶同買方吳韶玲所看者，係上 開建物及全部土地，吳韶玲所欲購買者，同為系爭房地全 部，亦經其結證在卷，此觀吳韶玲連系爭房屋占用國有土 地、每月有租金約新台幣（下同）12萬元可收等情，均因 王楠凱之告知而獲悉，並據以評估是否購買系爭房地，可 證吳韶玲所欲買受者，應為系爭房地全部無誤。故再審被 告陳素治委託出售者、證人王楠凱仲介出售者、證人吳韶 玲所欲承購者，均係指系爭房地全部，買賣雙方及仲介人 員對於買賣標的之認知核屬一致。至於證人吳韶玲所證稱 ：「（購屋承諾書）是我簽的沒錯，當時有去看過…我確 定我買『一個地號土地』及一間房子。（問：若知道還要 多花錢買一塊土地，是否願意？）我願意再多花錢買。」 等語，衡諸常情，於尚未會同地政人員至實地實施測量前 ，買方多從房屋暨土地之位置、面積、形狀等外觀，判斷 欲承買之標的，至於土地究係何地號或幾筆地號，均非關 切重點；且其所稱「我願意再多花錢買」之證詞，係出於 再審被告以假設性之問題（若知道還要多花錢買一塊土地 ，是否願意？）加以詢問所獲得之回覆，然是否要多花錢 買一塊土地，乃不存在之事實，故根據假設性事實所為之 假設性問題所獲得之假設性回答，因非真實情狀，自不應 採為判決之基礎。況且，依據吾人之生活經驗法則，若以 相同價格可取得較多不動產，當無人願取得較少之不動產 。是以，吳韶玲若得以2,500萬元之價格取得二筆土地及 一棟建物，焉可能同意僅取得一筆土地及一棟建物？益彰 原確定判決嚴重背離經驗法則。 ⒋綜上所述，原審竟不受再審被告所為自認之拘束，反於再 審被告所自認「（系爭）契約上訴人（即再審被告）是可 以成交，並不是答應不成交」之事實，及再審被告所傳送 之簡訊、證人吳韶玲之證詞等卷內證據，而自行認定系爭 買賣契約不成立，顯與「自認」之法定效力互相齟齬，更 與卷內所存證據不符，自屬違反證據法則、經驗法則與前 開最高法院判例、判決意旨。 （三）再按「調查證據之結果，應曉諭當事人為辯論。」民事訴 訟法第297條第1項定有明文。而「原審未就調查字據之結 果，曉諭上訴人為言詞辯論，使得盡其防禦之能事，即與 民事訴訟法第297條第1項之規定不無違背，其以此項證據 調查之結果為有利於被上訴人之判決基礎，其判決即為有 法律上之瑕疵」、「調查證據由受命推事行之者，依民事 訴訟法第297條第2項規定，應由當事人於言詞辯論時陳述 其調查之結果，或由審判長令庭員或書記官朗讀調查證據 筆錄以代當事人之陳述，若未行此程序逕以此項調查之結 果為判決基礎，其判決即為有法律上之瑕疵」，最高法院 著有37年上字第6935號、41年度台上字第748號判例可資 參照。 ⒈文書必其成立真正，且對於待證之事實，有證明之價值， 始有證據力之可言。故文書之證據力，有形式上之證據力 及實質上證據力之別。文書之形式上證據力，依其為公文 書或私文書，而有不同，然均應進行調查後予以認定，再 視其有無實質上之證據力，始得據為裁判之基礎，若未經 任何調查，法院即不得加以審酌。 ⒉原確定判決依據再審被告陳素治提出之「土地交易價格簡 訊查詢結果表」及其主張，認該地值400萬元云云，然上 開查詢結果表，觀其形式，係再審被告自網路上予以下載 ，但該查詢結果究係由何人或何機關加以統計發佈，並無 法由上開文件之記載而判斷，故其究屬公文書或私文書？ 是否具備形式上之證據能力？已生疑問。此外，原審亦不 曾就上開文件之形式證據力及實質證據力進行任何調查。 是以，未就調查證據結果曉諭當事人進行辯論，既有法律 上之瑕疵，依舉輕以明重之法理，未經合法調查之證據， 當更不得據為裁判之基礎。若逕據為裁判之基礎，其判決 當與證據法則有違，自更屬違背法令。 ⒊此外，臺南市○○區○○段○○段0000地號土地之面積為 15.89平方公尺，若依原確定判決所援引400萬元之價值計 算，每平方公尺竟高達25.17萬元，遠超出再審被告陳素 治所提出之上開查詢結果表中任何l筆土地之每坪單價， 甚至比臺南火車站前新光三越旁之路角地（即中山路與西 華南街口）尚高出7萬元（該地之面積為89.53公尺，遠高 於42-1地號土地之15.89平方公尺，其每坪單價當更為昂 貴）；況且，對照地籍圖與建物謄本可知，系爭建物係完 整坐落於41地號（再審原告誤為42地號）土地，42-1地號 土地目前則做為道路使用（即民族路2段173巷）。兩相對 照之下，道路所在地之單坪價值竟比商業區土地更昂貴， 且高達25.17萬元，實與交易常情有違，益彰原確定判決 未就上開「土地交易價格簡訊查詢結果表」為任何調查， 而逕採為判決佐證，因而造成之明顯錯誤。 （四）綜上所述，原確定判決與民事訴訟法之相關規定、最高法 院判例、最高法院現行見解均有違背，自有適用法令顯有 錯誤之瑕疵，爰依據民事訴訟法第496條第1項第1款之規 定，對原確定判決提起再審之訴。 （五）並聲明： ⒈本院99年度簡上字第88號確定判決廢棄。 ⒉前開廢棄部分，再審被告之上訴駁回。 ⒊再審之訴之訴訟費用，由再審被告負擔。 三、按再審之訴顯無再審理由者，得不經言詞辯論，以判決駁回 之，民事訴訟法第502條第2項定有明文。所謂顯無再審理由 ，係指針對再審原告所主張之再審原因，無須另經調查辯論 ，即可判定其不足以動搖原確定判決所為判斷結果而言。再 按「民事訴訟法第496條第1項第1款所謂適用法規顯有錯誤 ，係指確定判決所適用之法規顯然不合於法律規定，或與司 法院現尚有效及大法官（會議）之解釋，或本院現尚有效之 判例顯有違反，或消極的不適用法規顯然影響裁判者而言。 並不包括判決理由矛盾、理由不備、取捨證據失當、調查證 據欠週、及認定事實錯誤等情形在內。」最高法院著有100 年度台再字第13號判決足資參照。本件再審原告主張原確定 判決有民事訴訟法第496條第1項第1款適用法規顯有錯誤之 再審事由，向本院提起再審之訴。經查： （一）本件再審原告主張：再審被告之訴訟代理人陳瑞芳（即再 審原告的姊姊）「自認」買方吳韶玲與再審被告就不動產 買賣業已達成合意，原審未以陳瑞芳所自認之事實為裁判 基礎，自行認定系爭買賣契約不成立，違反證據法則、經 驗法則與最高法院判例云云。經查： ⒈按所謂自認，係當事人對於他造所主張不利於己之事實， 在訴訟上承認其為真實之行為；自認後當事人非必受敗訴 之判決，僅他造就所主張之事實無庸舉證。又對於當事人 之陳述，應綜合其前後所述之全部內容加以判斷，不可僅 片斷摭取其有利或不利之部分，作為認定事實之依據。 ⒉查再審原告指再審被告之訴訟代理人陳瑞芳曾為自認乙節 ，依其所援引卷證資料，係陳瑞芳於原審當庭陳稱：「我 是上訴人（即再審被告陳素治）的姊姊。委任的時候，我 懷疑仲介公司的專業。至於簡訊部分，所簽訂的契約上訴 人（即指再審被告）是可以成交，但是怕成交後會有其他 事情發生，並不是答應不成交。我的疑點是被告沒有提出 不動產說明書。」等語（見原審卷第57-58頁）。由陳瑞 芳上開陳述可知，其先係質疑仲介公司之專業，復謂擔心 成交後會發生其他事情，其所述內容得否認定有自認系爭 買賣契約成立之意，已非無疑。況再審被告自始至終均係 陳明系爭買賣契約不成立，而再審被告始初既委託再審原 告銷售系爭房地，自係希望買賣成交，惟觀諸其所述內容 ，仍有「懷疑……」、「怕……」，顯見對於系爭房地買 賣契約之必要之點，尚有存疑，諒無「自認」買方吳韶玲 與再審被告就系爭房地買賣業已達成合意甚明。再審原告 主張陳瑞芳自認「吳韶玲與再審被告間之買賣契約達成合 意」，實屬臆測。至再審被告所發之簡訊更非自認的對象 ，且其內容亦明確表達不同意買賣之意，自不待言。 （二）又再審原告主張：系爭房地仲介人員所帶看者係上開建物 及全部土地，吳韶玲欲購買者、再審被告所欲委託出售者 ，亦同；是買賣雙方就買賣標的之認知核屬一致。又吳韶 玲雖證稱：「我確定我買一個地號土地及一間房子（問： 若知道還要多花錢買一塊土地，是否願意？）我願意多花 錢。」等語，然土地測量前，土地究係何地號或幾筆地號 均非買賣關切重點、「我願意多花錢買」乃假設性回答， 不得採為判決基礎、相同價格可取得較多之不動產，不會 僅同意取得一筆土地、建物等情，而認定原審判決違反經 驗法則云云。惟查： ⒈兩造所簽立之專任委託銷售契約書就其銷售之不動產標示 為臺南市○○區○○段000000000段○○○段00 00000地號土地、同段二小段616建號建物（見本院98年 度南簡字第1336號卷第10頁）。而系爭房地授權書及購屋 承諾書（見本院98年度南簡字第1336號卷第9頁、第22頁 ），就授權或購買之標的，皆僅記載臺南市○○區000 0000段○○段00地號，並無記載42-1地號。 ⒉查不動產經紀人為專業人士，為當事人仲介不動產，填寫 、審核相關文件時，自應謹慎為之，不得含糊、遺漏，以 免損及當事人權益。系爭房地坐落臺南市○○○段，鄰近 火車站、新光三越百貨公司，價值高昂，寸土寸金，則建 物坐落何土地、地號，建物所坐落之土地是否全為買賣之 標的至關重要，非如再審原告所稱非買賣關切重點。系爭 616建號房屋，除了坐落訴外人黃秀之系爭41地號土地外 ，尚占用國有土地，此為再審原告所不爭（見原審卷第52 -53頁）。若謂吳韶玲所欲購買者為系爭建物及其坐落之 全部土地，那國有土地是否包括在買賣之範圍內即生疑義 ；再者依再審原告之主張，系爭建物係完整坐落於41地號 土地，42-1地號土地只是相鄰之道路用地，那為何購買系 爭建物、41地號土地就必然包含42-1地號土地，再審原告 並未提出合理之解釋。按依吳韶玲證詞：「我確定我買一 個地號土地及一間房子。」等語，再參酌吳韶玲出具之買 賣承諾書，未明確記載於書面者，顯係有意排除，吳韶玲 僅承諾購買系爭41地號，不及於42-1地號土地及國有土地 甚明。職是，再審被告要約出售系爭41、42-1地號土地， 然吳韶玲僅就41地號土地為承諾，二者並不一致。再審原 告主張買賣雙方就買賣標的之認知核屬一致，實屬無據。 至於吳韶玲稱：「（問：若知道還要多花錢買一塊土地， 是否願意？）我願意多花錢。」等語，實係基於購屋承諾 書所記載者而來，自非假設性之問題。從而，原審據此為 裁判之基礎，尚難認定有何違背證據法則及經驗法則可言 。 （三）另再審原告復主張：原審依據再審原告提出之「土地交易 價格簡訊查詢結果表」及其主張，認該地值400萬元，惟 亦不曾就上開文件之形式證據力及實質證據力進行任何調 查，並就調查證據結果曉諭當事人進行辯論，逕以此項調 查之結果為判決基礎，其判決與證據法則有違云云。經查 ： ⒈再審原告所主張之上開情節，無非係對本院前開確定判決 中，關於再審被告提出之「土地交易價格簡訊查詢結果表 」一紙（見原審卷第28頁），是否足以證明再審被告、吳 韶玲意思表示不一致之事實加以爭執。然此部分核屬本院 事實審法院證據取捨、認定事實之問題，縱認本院前開確 定判決此項職權之行使有取捨證據失當、認定事實錯誤之 情事，依前揭所述，亦非為適用法規顯有錯誤。再審原告 執前述再審理由，認本院前開確定判決適用法規顯有錯誤 云云，難以憑採。 ⒉況查: ⑴再審被告於原審提出內政部地政司全球資訊網所提供國 內房地交易價格之查詢結果，固經原審引述「再審被告 係參照上開交易價格查詢結果而認定系爭42-1地號土地 價值400萬元」。然審閱本件歷審卷證可知，再審被告 為證明再審原告未據實報告，違背妥為媒介之義務，於 第一審時即提出鄰近房屋委託信義房屋買賣仲介專任委 託書一紙（見第一審卷第42頁），以同段522、523、 524地號土地面積分別為18.56平方公尺、13.42平方公 尺、78.46平方公尺，合計110.44 平方公尺（約33.4坪 ），委託售價為3,200萬元，平均每坪約100萬元，並據 此推估系爭42-1地號土地15.89平方公尺（約4.8坪）， 其價值應為400萬元。其後再審被告於99年1月27日所提 出之民事答辯四狀（見第一審卷第73頁）、99年3月15 日民事辯論意旨狀（見第一審卷第84頁反面），仍重申 系爭42-1地號土地價值400萬元。可見，再審被告於原 審提出內政部地政司全球資訊網所提供國內房地交易價 格之查詢結果一紙，仍係為證明再審原告未據實報告， 違背妥為媒介之義務，僅係就第一審已提出之攻擊防禦 方法為補充而已，原審並非專以上開訴訟資料為裁判基 礎。 ⑵觀諸原確定判決理由，只是中性地引述「上訴人（即指 再審被告）參照土地交易價格簡訊查詢結果表，認該地 值400萬元」（見原審判決第8頁），並無就上開訴訟資 料為證據調查，進而認定系爭42-1地號土地價值是否確 為400萬元，況該「土地交易價格簡訊查詢結果表」僅 為鄰近土地而非系爭42-1地號土地之價格。再者，原審 判決理由亦僅說明買賣雙方就價金、標的物等必要之點 意思不一致：賣方就系爭42-1地號土地出價400萬元， 買方雖表達「願意再多花錢買」，但並未具體表明願意 以何價格購買，而認定買賣雙方就系爭標的物尚未達成 合致而已。顯非以該「土地交易價格簡訊查詢結果表」 為判決基礎。因此，縱認原確定判決敘明再審被告主觀 認定系爭42-1地號土地價格400萬元時，贅引「土地交 易價格簡訊查詢結果表」有所不周，但與裁判之結果仍 不生影響。再審原告以原審未將調查證據之結果，曉諭 當事人為辯論之程序，逕將調查之結果採為判決基礎， 其判決即有法律上之瑕疵云云，指摘原判決不當，非有 理由。 ⑶又系爭42-1土地地目為「建」，並非「道」，有上開土 地之土地登記第二類謄本（見第一審卷第14-17頁）， 在卷可稽；而依再審原告所提出之電子地圖一紙（見本 院卷第16頁），除無從辨識系爭建物是否坐落系爭42-1 地號土地外，更無法證明該土地係供道路使用。因此， 再審原告據此主張系爭42-1地號土地為道路用地，竟較 商業區土地昂貴，有違常情云云，自難憑採，併予敘明 。 （四）據上，原確定判決以再審被告與承買人並未達成意思表示 合致，是再審原告並未完成其仲介義務，再審被告自不負 給付報酬或違約金之義務，因認再審被告上訴為有理由， 除確定部分外，廢棄第一審判決，駁回再審原告第一審之 訴，自難謂其適用法規顯有錯誤。再審原告對之提起再審 之訴，非有理由。 四、綜上所述，本件查無原確定判決適用法規顯有錯誤之情，再 審原告以原確定判決有民事訴訟法第496條第1項第1款之再 審事由，提起本件再審之訴，請求將原確定判決廢棄，並為 如再審聲明所示之判決，顯無再審理由，爰依同法第502條 第2項規定，不經言詞辯論，逕以判決駁回之。又本件再審 訴訟費用確定為16,350元，應由再審原告負擔，爰確定如主 文第二項所示。 五、據上論結：本件再審之訴顯無再審理由，依民事訴訟法第 502條第2項、第87條第1項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 101 年 12 月 11 日 民事第四庭 審判長法 官 蘇正賢 法 官 田玉芬 法 官 張麗娟 以上正本係照原本作成。 本判決不得上訴。 中 華 民 國 101 年 12 月 11 日 法院書記官 楊宗倫