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臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　101年度訴字第423號 原　　　告　陳玫芳 訴訟代理人　陳文雄 被　　　告　黎偉良 　　　　　　翰元建設有限公司 兼前列一人 法定代理人　呂晶晶 前列三人共同 訴訟代理人　洪梅芬律師 複代理人　　李政儒律師 共　　 同 訴訟代理人　涂欣成律師 　　　　　　劉家宏律師 上列當事人間請求回復原狀等事件，經本院於民國102年4月24日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告起訴主張： （一）被告黎偉良應將坐落台南市○○區○○段○○○○○○號土地 （下稱系爭土地）上如附圖所示之圍牆中如照片紅線所標 示部分之牆面及頂蓋予以拆除，並將該地上圍牆長11.55 公尺依原設計圖恢復原狀返還予原告： 1、原告於民國99年2月間向被告翰元建設有限公司（下稱被 告翰元公司）法定代理人呂晶晶購買坐落台南市○○區○ ○段○○○○○號土地及土地上所坐落之2985建號即門牌號碼 台南市○○區○○路○○號（下稱系爭建物），系爭建物依 建物所有權狀及使用執照所載包含主從建物及圍牆11.55 公尺，系爭建物經買賣雙方委任訴外人即地政士王秀蘭辦 理買賣及簽約相關手續，原告已依約付清買賣價金及辦理 所有權移轉手續，並於99年3月2日點交。惟點交後發現系 爭建物之附屬建物即11.55公尺圍牆為被告黎偉良竊占並 在圍牆上加蓋約三層樓高之違章建築使用，有照片可證。 2、兩造所簽立之土地買賣契約雖明定不包括系爭土地，惟亦 未明定不包含其地上建物，而系爭建物買賣合約書第1條 已約定買賣移轉標的包含附屬建物及未保存建物在內，又 臺南市政府就系爭建物所核發之建築使用執照及雜項工程 內容中包含有「圍牆：11.55M」，則圍牆即屬系爭建物之 附屬建物，是圍牆應屬原告所有，被告黎偉良竊佔圍牆， 原告自得依民法第767條之規定，請求被告黎偉良將超過 11.55公尺之圍牆拆除並將圍牆11.55公尺依原設計圖回復 原狀點交予原告。 （二）被告黎偉良應將系爭土地34平方公尺恢復建築基地用途： 1、系爭土地為原告所購買之系爭建物之建築基地，並為法定 空地，有土地登記資料及系爭建物使用執照可證。 2、依建築法第25條第1項前段、第28條第1項、第30條之規定 ，系爭建物如新建、增建、改建、修建及雜項執照申請時 ，須取得系爭土地所有權人即被告黎偉良之土地權利同意 書始能請建築執照。又有關建築物法定空地，依建築法第 11條規定，係屬建築基地之一部分，其於建築基地建築使 用時，應留設一定比例面積之空地，旨在維護建築物便於 日照、通風、採光及防火等，以增進建築物使用人之舒適 、安全與衛生等公共利益，故該法條第3項明定應留設之 法定空地，負有「非依規定不得分割、移轉、並不得重複 使用」之使用負擔。被告黎偉良於系爭土地四週圍築高牆 ，堵決逃生出路，使法定空地失卻功能，除剝奪原告之權 利行使外更造成原告生活不便及災害逃生之危險性，因此 被告黎偉良應將系爭土地34平方公尺恢復建築基地用途。 （三）被告黎偉良、翰元公司、呂晶晶應連帶賠償原告不當得利 所得新臺幣（下同）90萬元及精神損失費用30萬元，合計 120萬元 1、系爭建物樓層總面積231.20平方公尺是根據建築基地「 62-8地號面積93平方公尺+系爭土地面積34平方公尺＝建 築基地面積127平方公尺」計算而來，有被告黎偉良所設 計之面積計算表可稽。被告黎偉良於96年間提供62-8地號 面積1153.38平方公尺之土地使用同書予被告翰元公司、 呂晶晶做為共12戶之建築基地，其中A15即系爭建物建築 基地面積編列126.24平方公尺，因此系爭建物才有「總樓 層總面積231.20平方公尺」可以賣與告訴人（應係原告之 誤載），被告等人於97年3月間，做細部分割時故意將系 爭建物之應有之建築基地面積分割為二筆即62-8地號93平 方公尺及系爭土地34平方公尺，同時將系爭土地四週以三 層樓高之圍牆圍繞並使之與同段62-53地號上2999建號建 物聯成一體，企圖誤導買受人認系爭建物之建築基地僅有 62-8地號土地。 2、如僅以62-8地號面積93平方公尺為建築基地，申請建築樓 層總面積應僅約「169.30平方公尺」，因此被告等人以「 62-8地號+系爭土地二地號之相加面積127平方公尺」申請 建照增加「樓層面積61.90平方公尺」，被告藉此可多出 「樓層面積61.90平方公尺」出售與告訴人，增加獲利90 萬元以上。 3、被告先以前述詐騙手段讓原告購買62-8地號土地及系爭建 物，再以土地買賣契約明定系爭土地所有權，不在買賣範 圍，企圖藉「債權契約相對性」推翻「土地使用權同意書 」之約束力，達到系爭土地使用權後手不受前手拘束之不 當結果。惟本件爭執點並非「土地所有權」而係「土地使 用權」，被告等人以系爭土地做為系爭建物之建築基地， 係本諸增加系爭建物之建蔽率，提供之初顯有將系爭土地 納入建築基地範疇，在系爭建物建造完成後予以出售，尚 非單純無償予被告翰元公司之使用借貸契約關係，且被告 明知系爭土地所出具之土地使用權同意書，將系爭土地提 供予系爭建物使用。準此，無論系爭建物所有權歸屬何人 ，系爭土地仍應受該土地使用權同意書之拘束，始足以維 持法律秩序之安定性與公共利益，及避免系爭土地所有權 人以債權相對性為由，藉由迂迴移轉所有權登記之脫法行 為，以達到系爭土地後手不受前手拘束之不當結果。再者 ，被告黎偉良與被告翰元公司法定代理人呂晶晶為夫妻關 係，被告黎偉良為建築師，系爭建物之建造設計、監造均 為被告黎偉良負責，被告二人之事務所與公司設址均同在 一棟建物中即台南市○區○○路○○號，則黎偉良建築師事 務所顯與翰元公司是一體兩面之企業體，與一般不動產交 易性質不同，況被告被告黎偉良為建築師，係建築業務專 家，對於相關法令規章自非生疏，對於前述之不法行為， 顯為事先預謀，相互勾結共同謀取不當得利，依民法第17 9條、第184條、第185條第1項之規定，被告等人應共同連 帶賠償原告90萬元。 4、原告為家庭主婦，以880萬元高價購買無自主權之土地與 建物，為此天天憂焚痛苦，落得與安眠藥為伍，身心痛苦 無可言諭，爰依民法第195條之規定，請求被告等人應賠 償原告精神損失30萬元。 （四）被告翰元公司法定代理人呂晶晶應將騎樓地板瑕疵（嚴重 龜裂）及三樓浴室天花板漏水部分修復： 1、系爭建物買賣於99年3月2日由承辦地政士代理人會同被告 公司代表辦理點交，惟點交後發現諸多缺失與疑點，並於 99年3月5日起陸續以口頭向承辦地政士與被告公司反應， 尤以騎樓地板瑕疵（嚴重龜裂）及三樓浴室天花板漏水部 分，屢次催修均無下文，原告業曾以存證信函通知被告， 並有被告委任律師回函可稽，嗣被告公司鄒姓業務稱騎樓 龜裂係因原告車輛出入所壓壞，公司不負修負責任，然龜 裂部分交屋時即已存在，並通知售屋之業務在案，況原告 始終未有汽車出入系爭建物之騎樓，且系爭建物之一樓設 計為「停車空間」，騎樓為汽車出入通道，為何不耐壓？ 實為被告推託之詞。 2、三樓浴室天花板漏水部分，雖被告屢次派人維修，但均無 法修復。按買賣之物缺乏出賣人所保證之品質者，買受人 得不解除契約...，民法第360條定有明文，被告如不負責 修復應依民法第360條之規定賠償原告修理費。 （五）並聲明： 1、被告黎偉良應將系爭土地上如附圖所示之圍牆中如照片紅 線所標示部分及頂蓋予以拆除，並將該地上圍牆長11.55 公尺依原設計圖恢復原狀返還予原告。 2、被告黎偉良應將系爭土地34平方公尺恢復建築基地用途。 3、被告應連帶賠償原告不當得利90萬元及精神損失30萬元， 及均自99年3月3日起至清償日止，按年利率百分之5計算 之利息。 4、被告翰元公司應將騎樓地板瑕疵（嚴重龜裂）及三樓浴室 天花板漏水部分修復。 （六）對被告抗辯之陳述： 1、被告售屋海報、銷售員、簽訂之買賣契約均未提及系爭土 地為系爭建物之建築基地，僅於買賣契約約定系爭土地之 所有權不在本件買賣範圍，被告銷售員黃愛娥介紹導覽系 爭建物及62-8地號土地時，亦僅止於系爭建物及62-8地號 土地所及範圍，對系爭土地為系爭建物之法定空地乙事， 隻字未提，原告非地政事務專業人員，對於土地、建物坪 數大小，地政法規等幾無概念，何況一般人以目視根本無 法判定面積，交屋後原告發現前開弊端，旋委由代理人陳 文雄即原告之父向王秀蘭查詢，惟王秀蘭稱伊在簽訂不動 產買賣契約前亦不知悉系爭土地為系爭建物之法定空地。 嗣王秀蘭向被告反應後稱建商表示已指派業務經理呂竣達 與原告溝通善後，原告亦將前開問題向呂竣達反應，要求 善後，呂竣達回覆，對於前開事件，伊不知情，伊接掌業 務經理職務時，系爭土地四週已圍牆高築，會研究妥善方 法善後，惟其亦自承與原告接洽本件買賣時未論及系爭土 地為系爭建物之法定空地。另呂竣達與被告商議後黎偉良 固願意簽協議書，同意將來原告要申請各項建照時不必經 被告同意。然此實非解決之道，民法第358條明文規定不 動產物權，依法律行為而取得，非經登記，不生效力。被 告僅以私文書協議前項約定，根本與法律規定相抵觸，更 無法對抗第三人，若系爭土地所有權將來易主，系爭建物 對於建造執照申請權利則仍應得他人同意，被告黎偉良為 建築師，系爭建物為伊所設計，且一般人對於建築師均存 有相當程度之敬仰與信任。惟其明知該辦法與法令相牴觸 ，卻仍企圖藉此欺詐方法，達到快速脫售餘屋及將來可高 價出售法定空地之策略，致原告受騙並陷於錯誤而購賣系 爭建物及62-8地號土地。 2、被告雖辯稱原告非系爭土地買賣契約之當事人，無從基於 系爭土地買賣契約對被告主張任何權利等語，惟我國民法 就不動產產權移轉係採登記主義，亦即以不動產之登記名 義人為真正所有權人，主管機關辦理登記之系爭土地買受 人係原告陳玫芳，原告自得對被告主張任何權利。 3、兩造所簽立之土地買賣契約雖明定不包括系爭土地，但亦 未明定「不包含其地上建物」，兩造所簽訂之房屋買賣合 約書第1條第1項明定買賣移轉標地包括未保存建物在內， 且登記範圍包含主從建物及圍牆11.55公尺，既然系爭土 地係系爭建物之建築基地，且被告翰元公司已將座落於系 爭土地上屬於系爭建物之附屬建物（即圍牆）交付予原告 ，則系爭圍牆之權利自屬原告所有，被告在圍牆上增蓋建 築物，並將四週圍堵，剝奪原告使用系爭圍牆之權利，原 告自得依法請求拆除違建，回復圍牆原狀。又按「應留設 之法定空地，非依規定不得分割，或移轉，並不得重複使 用；其分割辦法，由內政部定之。」，建築法第11條第3 項定有明文，被告將62-8地號土地提供予被告翰元公司作 為建築基地，而被告翰元公司亦在系爭土地上建有建築物 並將之移轉予第三人，縱被告黎偉良為系爭土地之所有權 人亦無權主張重複使用系爭土地，被告應將系爭土地恢復 基地使用。 4、被告黎偉良並非在其所有土地上建築違章建物，而是在原 告所有之圍牆上加蓋建物，已嚴重侵害原告之權益，原告 自得依法請求拆除之，此與公法毫無牽連。 5、62-8地號土地面積93平方公尺，依此土地面積申請建築樓 層總面積應僅約169.30平方公尺，而被告翰元建設出售予 原告之房屋總樓層面積為265.14平方公尺，兩者差距約71 .40平方公尺，被告以系爭土地作為建築基地，以增加樓 層面積賺取買賣價金，之後卻又將建築基地佔為己用，致 原告無法享有權益，此等行為豈非不當得利？ 6、系爭土地為法定空地，且該法定空地上有原告所有之系爭 建物存在，被告黎偉良卻強佔原告所有物又圍築高牆使建 築基地喪失功能，自屬侵權行為，又原告所購買之系爭建 物將來如需新建、增建時，必須取得系爭土地所有權人之 同意才能申請建築執照，否則無法申請建築執照，原告就 系爭建物之權利竟受控於系爭土地所有權人之意思，自受 有損害，而原告係於99年3月2日交屋後始發現前開問題， 而於101年3月1日即提起本件訴訟，時效尚未消滅。 二、被告則抗辯以： （一）原告僅係土地及建物買賣契約乙方即陳柔鶯之登記名義人 ，並非土地及建物買賣契約之當事人，而被告黎偉良已將 土地買賣契約之標的物即台南市○○區○○段○○○○○號土 地移轉登記予原告，原告自無從基於土地買賣契約對被告 主張任何權利。 （二）系爭土地及其上之建物並未列為買賣標的，原告無從基於 契約為上開請求： 1、法定空地與建物不必同一人所有，且作為建築基地之法定 空地於建物買賣時亦無需一併出賣或移轉予建物所有人： ⑴依台南地檢署99年偵字第17525號卷附台南地政事務所99 年8月23日台南地所登字第0000000000號函載明：「二、 經查本市○○段○○○○○號建物使用執照之建築基地號為金 城段62-8、62-54地號，而該建號之實際坐落為62-8地號 。因該建物非屬公寓大廈其移轉登記並無限制。」等語可 知，法定空地與建物不必同一人所有，且作為建築基地之 法定空地於建物買賣時亦無須一併出賣或移轉予建物所有 人。 ⑵按「建築基地為供建築物本身所占之地面及其所應留設之 法定空地。」為建築法第11條第1項前段所規定。建築基 地係土地，建築物係土地之定著物，均屬不動產，各為不 動產所有權之標的，並不以屬於同一人為限。建築基地原 為數宗者，於申請建築前，應合併為一宗。固為建築法第 11條第1項後段明文規定；第依同條第3項規定：「應留設 之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用 ；其分割辦法，由內政部定之。」可知建築基地之法定空 地部分，並非不可分割或移轉，無與建築基地其他部分合 一為同一人所有之必要。又○○段0000○號建物於申請建 築執照時，即以系爭土地與同段第62-8地號土地2地號作 為建物基地使用，而獲准核發建照，足見以2地號作為同 一建物基地，並無違反建築法。況建築法係公法，並非民 事請求權，原告無從依民事程序請求。 2、原告並非系爭土地所有權人，自無權依民法第767條規定 請求被告拆除系爭土地上之建物，且系爭土地非在買賣範 圍已載明於土地買賣契約中，系爭土地本屬被告黎偉良所 有，被告黎偉良自有權在系爭土地上建築圍牆，縱認系爭 土地上之圍牆有違反建築法規而屬違建，拆除違建亦屬公 法問題，並非民事請求權，原告無從依民事程序請求。又 法定空地作為建築基地，旨在使建築物便於日照、通風、 採光及防火之用，為公法上之反射利益，原告對於法定空 地並無私法上之權利可資主張。 3、系爭土地本即為系爭建物之建築基地，此有系爭土地謄本 載明「○○段0000○號之建築基地地號：金城段62-8、62 -54等」可證。故原告請求被告應將系爭土地恢復建築基 地用途云云，顯無理由。 （三）被告係依土地及建物買賣契約收受買賣價金，並未受有不 當得利。又民法不當得利並無連帶給付之規定，原告請求 被告連帶給付不當得利云云，顯無理由。 （四）被告對原告並無何侵權行為，作為建築基地之法定空地於 建物買賣時無需一併出賣或移轉予建物所有人，已如前述 ，自無從評價為侵權行為，且被告未出賣系爭土地僅造成 系爭建物要合法增建時需要被告同意（違建、重建則不必 被告同意），惟因被告已提供系爭土地增加系爭建物之合 法使用面積，以系爭建物之結構與基礎已不能負荷增建之 載重，故亦不能申請合法增建，原告如要違建，則得自行 為之，況原告於簽約買受系爭建物及土地時，系爭土地上 之圍牆即已存在，原告仍同意買受，何來權利損害？原告 主張被告有侵權行為應屬無據，又縱認有侵權行為，惟兩 造係於99年1月17日簽約，迄今已逾2年消滅時效，被告拒 絕給付。 （五）原告就「被告應將騎樓地板瑕疵（嚴重龜裂）及3樓浴室 天花板漏水部分修復」之主張，並未提出任何舉證，其該 部分之主張顯無理由。 （六）並聲明：原告之訴駁回。 三、兩造不爭執之事項： （一）訴外人陳柔鶯有於99年1月17日與被告翰元公司簽立如被 證一（本院卷第20頁）之房屋買賣合約書，約定被告翰元 公司以360萬元之價格將其所有系爭建物即門牌號碼：台 南市○○區○○路○○號之建物，建物面積265.14平方公尺 （含附屬建物）出賣予乙方即陳柔鶯；並同時與被告黎偉 良簽立如被證二（本院卷第21頁）之土地買賣合約書，約 定由黎偉良為出賣人，將其所有坐落台南市○○區○○段 ○○○○○號，面積93平方公尺之土地以520萬元之價格出買 予承買人陳柔鶯。被告所提出之被證一、二房屋及土地買 賣合約書均為真正。 （二）依系爭房屋及土地買賣合約書所載，原告係上開買賣合約 書承買人陳柔鶯之連帶保證人及登記名義人，原告已於99 年2月25日登記○○○區○○段○○○○○號土地及同段2985 建號即門牌號碼台南市○○區○○路○○號房屋之所有權人 。原告所取得之土地權狀註記：○○段0000○號之建築基 地地號：金城段62之8，62之54等。建物所有權狀亦有註 記建築基地地號金城段62之8，62之54等。 （三）系爭育平路31號房屋係由黎偉良建築師事務所所設計，於 97年1月31日領得台南市政府所核發之97南工使字第136號 使用執照，使用執照內容如本院補字卷第16頁及本院卷第 40頁所示，基地地號台南市○○區○○段○○○○○號、62-5 4地號二筆，建物概要有記載法定空地面積43.63平方公尺 、雜項工程內容圍牆：長11.55公尺，工程造價29,000元 等語。 （四）系爭建物已於99年3月2日由承辦代書會同被告翰元公司代 表辦理點交予原告，原告並有在代書公司所擬之結案清單 上簽名確認（本院卷第43頁）。 四、就兩造爭執事項，本院之判斷意見如下： （一）原告請求被告黎偉良將系爭62-54地號土地上之建物拆除 ，並將該土地上圍牆長11.55公尺依原設計圖回復原狀點 交予原告是否有據？ 1、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ，民法第767條前段固定有明文，惟就該條文內容可知， 依該條文主張權利之人，其構成要件有二：即請求權人須 為所有權人，以及相對人係無權占有，二者缺一不可。原 告既主張係依民法第767條規定請求被告黎偉良拆除系爭 土地上如附圖、照片上所示範圍之圍牆，自應就其對系爭 土地或土地上所搭建之圍牆有所有權之事實，先負舉證之 責，若原告無法舉證其有所有權之待證事實，即無從依該 法條主張權利。 2、原告並非系爭土地之所有權人，且系爭土地登記為被告黎 偉良所有等情，為原告所不爭，另訴外人陳柔鶯與被告黎 偉良所簽立之土地買賣合約書就購買土地範圍僅載明「台 南市○○區○○段○○○○○號土地，面積93平方公尺」，並 特別以書寫方式載明「本買賣土地標的不包括地號62-34 」，亦有被告所提出原告不爭執為真正之土地買賣合約書 在卷可憑，則原告既非系爭土地所有權人，自無從就系爭 土地主張民法第767條之權利。 3、原告經被告為上開抗辯後，則另主張其就系爭土地上之圍 牆11.55公尺部分有所有權，被告黎偉良係在其所有11.55 公尺圍牆上搭建如照片所示之圍牆及屋頂，屬無權占用其 所有圍牆，並主張得依圍牆所有權人身分提起上開拆除之 請求等語，是所應審究者即在於原告就搭建於系爭土地上 之圍牆有無所有權？經查： ⑴原告主張其於系爭土地上有長11.55公尺圍牆所有權存在 ，無非係以台南市政府於97年1月31日就系爭建物所核發 之使用執照就建物概要部分記載有雜項工程內容「圍牆： 長11.55M」，惟使用執照之核發僅係對申請建造使用之許 可，此於使用執照備註欄亦有載明，並不得作為所有權之 證明，建物所有權仍應以建物謄本登記資料為準，而系爭 建物登記謄本並無何系爭建物所有權有包含11.55公尺圍 牆之記載，此有建物謄本在卷可憑（本院卷第69頁），另 再參酌比對系爭建物至地政機關辦理登記時所檢附之建物 測量成果圖（本院卷第144頁），亦明顯可見系爭建物所 有權範圍為層次一層至五層、騎樓及陽台，而附屬建物為 陽台，並無原告所主張之圍牆存在，原告主張其就系爭土 地上之圍牆有所有權，顯無所據。 ⑵再經本院至現場勘驗結果，系爭土地上固有圍牆，惟所搭 建之圍牆高度約有6公尺高，且該圍牆係金城段2999建號 建物後側所搭建之整體圍牆，全部圍牆圍繞成一區，與29 99建號建物連成一體，為一密閉之圍牆，必須由2999建號 建物位於育平一街之大門出入，並無其他出入口，此有本 院102年2月19日勘驗筆錄及現場照片在卷可憑，該全部圍 牆與2999建號建物既係作一整體之使用，並不具構造上及 使用上之獨立性，自非獨立存在之物權客體，應屬2999建 號建物所有權範圍之一部分，原告主張其就整片圍牆中之 下方長11.55公尺部分（即照片紅線範圍外）有所有權云 云，實無從採。 4、綜上，原告既非系爭土地所有權人，且未能舉證證明其對 其所主張之圍牆有所有權存在，而依本院勘驗現場結果亦 難認系爭土地上所搭建之圍牆為原告所有，則其本於所有 物返還請求權關係請求被告黎偉良拆除照片所示範圍之圍 牆，並點交11.55公尺之圍牆予原告，自屬無據，為無理 由，不應准許。 （二）原告請求被告黎偉良應將系爭62-54地號土地34平方公尺 恢復為建築基地，是否有理由？ 1、查系爭62-54地號土地為被告黎偉良所有，並非原告所有 ，已如前述，則得主張所有人權利者應為被告黎偉良，原 告對系爭土地並無何民法上之權利，先予說明。 2、又原告主張系爭土地為原告所有系爭建物之建築基地之法 定空地，惟卻遭被告黎偉良違反建築法第11條規定未留為 法定空地而於其上搭建圍牆等建物留作己用等情，依前揭 不爭執事實（二）（三）及本院勘驗現場結果所示，固可 認定屬實，且依本院向地政機關所調閱之2999建號建物測 量成果圖（本院卷第145頁）與現場建物實際建築結果（ 詳本院勘驗筆錄），2999建號建物在系爭土地上增建之圍 牆、屋頂顯已逾越2999建號建物建造核准建築範圍，且違 反該部分土地應為法定空地之使用限制，明顯應屬違章建 築，然此僅應係被告黎偉良有違反建築法相關法規之公法 上之問題，應由主管機關及建管單位依行政法相關規定為 處理，並非民事法院所轄事項，且原告亦未能提出其有何 私法上之權利可訴請法院判決被告黎偉良應將其所有系爭 土地為如何處理之權利，則原告就此部分提起民事給付之 訴，請求被告黎偉良應將系爭土地恢復為建築基地（應係 法定空地之誤），為無理由，應予駁回。 （三）原告依不當得利之法律關係請求被告連帶賠償原告90萬元 及請求精神損失30萬元，並均自99年3月3日起至清償日止 ，按年利率百分之5計算之利息，是否有理由？ 1、按非財產上之損害部分，僅於請求權人身體、健康、名譽 、自由、信用、隱私、貞操或其他人格法益受不法侵害而 情節重大之情形，始得請求賠償非財產上之損害（即精神 上之損害），此觀民法第195條規定自明，本件依原告所 述之事實，縱均屬事實，亦僅係房地買賣間之糾紛，並無 何原告人格權遭受被告不法侵害之事實存在，原告亦未舉 證證明其何人格權有遭被告不法侵害，其請求被告應連帶 賠償原告精神損失30萬元云云，為無理由，應予駁回。 2、又按所謂不當得利，須以無法律上之原因而受利益，致他 人受損害為其成立要件。原告雖主張被告將系爭土地作為 原告所買受之系爭建物之建築基地而使系爭建物面積增加 受有不當得利云云，惟買受人即訴外人陳柔鶯與被告黎偉 良簽立土地買賣合約書，已特別約明「買賣土地標的不包 含62-34地號」，有土地買賣合約書在卷可憑，是被告黎 偉良所收受之價金，乃為其出賣62-8地號土地之對價，此 應為原告所悉，又被告黎偉良既同意將系爭土地作為系爭 建物之建築基地，其就系爭土地之所有權即受有應作為法 定空地使用之限制，雖被告黎偉良將該土地為違返建築法 之使用，亦僅係建築主管單位是否依法拆除之問題，已如 前述，原告既未就系爭土地給付任何對價，自難謂受有損 害，亦非被告自原告處受有何不當得利；再被告瀚元公司 與訴外人陳柔鶯所簽立之房屋買賣合約所約定之買賣標的 物為「台南市○○區○○街○○號建物，建物面積265.14平 方公尺（含附屬建物）」，附註並載明「本買賣標的係完 成屋，依現況交屋」，此亦有房屋買賣合約書在卷可憑， 而被告嗣後亦已依約將62-8地土地及系爭建物面積265.14 平方公尺（含附屬建物）辦理所有權移轉登記予買受人所 指定登記名義之人即原告等情，亦有土地及建物謄本在卷 可憑，是被告收受土地及建物買賣價金顯均有法律上原因 存在，而原告亦難謂受有何價金或土地及建物坪數減少之 損害，被告既未自原告處受有何不當利益，且原告亦無損 害，則原告主張得依不當得利之法律關係請求被告連帶返 還不當得利90萬元云云，顯與不當得利之要件不合，自無 理由，亦應予駁回。 3、原告雖另主張被告於出售系爭房地前均未告知系爭建物之 建築基地有包含系爭土地，故被告對原告有共同侵權行為 ，原告得依侵權行為之法律關係請求被告連帶給付90萬元 云云，惟侵權行為所發生之損害賠償請求權，亦必須以行 為人有故意或過失之不法侵害他人之權利，及請求權人受 有損害為成立要件。依前揭不爭執事實（一）所示，系爭 建物之買受人為訴外人陳柔鶯，原告僅係經陳柔鶯指定為 登記名義人，是如被告簽立買賣契約前如有刻意隱瞞詐騙 之行為，其受損害之人應為訴外人陳柔鶯而非原告，被告 自無對原告構成侵權行為之可能，況被告否認有隱瞞系爭 土地為系爭建物之建築基地之事實，並主張原告以上開事 實對被告所提出之詐欺告訴，業經台灣地方法院檢察署檢 察官查明而為不起訴處分確定在案，故被告對原告並無何 不法侵權行，並引用證人呂竣達在地檢署之證詞為證，而 證人呂竣達在偵查中已具結證稱：伊是翰元公司業務經理 ，本件交易是伊接洽的，伊在介紹房屋時都有提到，因為 聲請人代理人陳文雄共買了該建案2間房屋（指臺南市○ ○區○○路○○號及31號屋舍），伊有跟他提到31號的房屋 是利用後面那塊空地所提供的建蔽率及容積率來蓋的，所 以坪數會大一點，29號及31號的坪數就相差了6、7坪，是 因為31號有利用到62-54號土地的關係，這些伊在帶看的 時候，就有告訴陳文雄了，所以才會在土地買賣合約書上 特地標明「本買賣土地標的，不包括地號62-54號」表示 並沒有賣聲請人這塊地，這些聲請人應該都知道等語明確 ，業經本院調閱台灣台南地方法院檢察署99年度偵字第17 525號卷核閱無誤，原告所否認證人上開證詞，然觀諸訴 外人陳柔鶯與被告黎偉良所簽立之如證二所示之土地買賣 合約書上第1條明確特別記載「本買賣土地標的不包括地 號62-54號。」等語，核與證人所述相符，足見簽約當時 被告黎偉良即已有明確告知其買賣標的不包括62-54地號 土地，而系爭土地如與系爭建物無涉，又何必特別註明， 是以上開記載方式，應認被告應有告知系爭土地為系爭建 物之建築基地，惟因不一併出賣，始有特別註明之必要， 是本院認證人呂竣達上開所證，應屬可採，原告於本院審 理時雖另提出原告訴訟代理人與呂竣達之對話內容光碟及 譯文乙份主張由該對話內容可以證明證人呂竣達於偵查中 之證述不實云云，然觀之上開譯文內容，大抵均係原告訴 訟代理人自己之陳述，並無何證人呂竣達明確回答確有隱 瞞系爭土地為系爭建物建築基地之陳述，原告主張上開錄 音內容可證明被告有故意或過失不法侵權行為云云，顯無 可採。再被告黎偉良未將同為建築基地之系爭土地一併出 賣，固有不當，然依臺南市臺南地政事務所覆稱：「二、 經查本市○○段○○○○○號建物使用執照之建築基地號為金 城段62-8、62-54地號，而該建號之實際坐落為62-8地號 。因該建物非屬公寓大廈其移轉登記並無限制。」，有臺 南市臺南地政事務所99年8月23日臺南地所登字第0000000 000號函在偵查卷內可佐。顯見法定空地與建物本不必為 同一人所有，且作為建築基地之法定空地不需於建物買賣 時一併出賣或移轉於建物所有人，故被告黎偉良未將系爭 土地一併出賣，並無違法，自非不法行為，縱被告黎偉良 將系爭土地為違規之使用，亦僅涉及違反建築法之問題， 原告應可透過行政主管機關要求被告黎偉良將系爭土地恢 復為法定空地，尚難謂原告在私法上之權利受有何損害， 已如前述，是亦顯與侵權行為之構成要件不合，則原告主 張其得依侵權行為之法律關係，請求被告連帶賠償90萬元 云云，亦屬無據，為無理由，應予駁回。 （四）原告請求被告翰元公司應將騎樓地板瑕疵（嚴重龜裂）及 三樓浴室天花板漏水部分修復，是否有理由？ 1、按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條之 規定移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無 滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之 程度無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條定有明文 。又買賣如確有物之瑕疵存在，依民法買賣之相關規定， 亦僅係「買受人」有請求出賣人減少價金或損害賠償之權 利。 2、查本件原告主張系爭建物有上開瑕疵部分，為被告所否認 ，而系爭建物經本院至現場勘驗結果，就有關三樓浴室天 花板漏水部分，並無特別跡象，已難憑採；至騎樓部分固 確有龜裂痕跡，然該龜裂究係如何造成，亦未據原告提出 證據證明，而本件系爭建物係成屋買賣，該龜裂如係買賣 前即已存在，買受人即難主張係屬瑕疵，又縱認上開瑕疵 確均屬應由出賣人負擔保責任之瑕疵，惟依前揭民法就買 賣之相關規定，有權請求出賣人即被告翰元公司負物之瑕 疵擔保責任之人應為買受人即訴外人陳柔鶯，原告既非系 爭建物之買受人，自無依買賣關係對被告翰元公司為上開 請求之權利，而經本院101年5月3日裁定命原告提出請求 權依據，原告除主張買賣關係外，並未提出其他請求權利 ，然原告既非買受人，其提起本件請求，自屬無據，亦應 予駁回。 五、綜上所述，本件原告各項請求均為無理由，均應予駁回。 六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，與 本院上開論斷無涉或無違，爰不一一論述，附此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 102 年 5 月 24 日 民事第一庭 法 官 童來好 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 102 年 5 月 28 日 書記官 凌昇裕