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臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　101年度訴字第967號 原　　　告　劉盧金 　　　　　　劉玉雪 　　　　　　劉生良 　　　　　　劉生泉 共　　　同 訴訟代理人　許世烜律師 複　代理人　莊志剛律師 被　　　告　大利國際電機有限公司 法定代理人　莊于青 訴訟代理人　孫世群律師 上列當事人間請求返還租賃物等事件，經本院於民國101年10月8 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應自坐落台南市○○區○○段○○○號地號土地上之未保存登 記建物遷出，將上開土地、建物交還原告。 被告應自民國101年5月1日起至自第一項建物遷出之日止，按月 給付原告新台幣60,000元。 訴訟費用新台幣36,640元由被告負擔。 本判決於原告以新台幣1,200,000元供擔保後，得為假執行；但 被告如於假執行程序實施前，以新台幣3,600,000元為原告供擔 保後，得免為假執行。 事實及理由 一、原告方面： （一）聲明：求為判決：⑴被告應將坐落於台南市○○區○○段 ○○○號地號土地上之未保存登記建物遷出，並將上開土地 及建物交還予原告。⑵被告應自民國（下同）101年5月1 日起至遷出日止，按月給付原告新台幣（下同）60,000元 。⑶原告願供擔保請准宣告假執行。 （二）陳述： 緣被告大利國際電機有限公司（以下稱大利公司）向原告 之被繼承人劉文理承租台南市○○區○○段○○○號地號土 地（重測○○○區○○段○○○○○○號，以下稱系爭土地） ，及坐落其上之未保存登記建物（以下稱系爭建物），租 期自96年5月1日起至101年4月30日止，共5年；租金自96 年5月1日起自96年12月31日止，共8個月的期間，每月45, 000元；自97年1月1日起自101年4月30日止，共4年4個月 的期間，租金則調升為每月70,000元。惟人世無常，劉文 理於97年間過世，系爭契約之權利義務由原告等4人概括 繼受後，原告為減緩被告之經濟上負擔，同意於98年1月1 日起將租金調降為每月60,000元，惟被告大利公司仍於98 年9月18日以律師函向原告劉盧金陳稱：「近來景氣不佳 ，大利國際電機有限公司已無力負擔高額租金，故謹委請 孫世群大律師通知台端大利國際電機有限司擬終止本租約 ，請台端與大利國際電機有限公司協商終止本租約相關事 宜」等語，經原告劉盧金於98年9月23日回覆表示「不同 意提前終止租約」後，租約照常履行至到期日而消滅。豈 料，被告在未依照原租賃契約第6條之約定，前來洽談續 約事宜的情況下，卻於101年5月8日，逕自將租金匯進原 告劉盧金在台南市仁德區農會之帳戶，原告無奈只好於10 1年5月28日發函被告大利公司，促請被告大利公司親身聯 絡續租事宜，之後，遑見被告大利公司有任何接洽動作， 竟於101年6月15日回函告稱：「本公司亦已依指示將租金 匯入劉盧金之銀行帳戶，再者，上開租約前於101年4月30 日屆滿，本公司繼續使用該土地，劉文理之繼承人並未即 時表示反對之意思，依民法第四百五十一條規定，視為以 不定期限繼續契約，本公司亦持續支付租金中。就此而論 ，本公司既已與劉文理之繼承人成立不定期限租約，自毋 庸再行簽訂租約」等語。由於被告大利公司自始至終拒談 續約事宜，原告只好函請被告大利公司歸還其所承租之系 爭土地及建物，迭遭被告大利公司所拒絕，爰提起本件訴 訟，訴請被告大利公司將系爭土地及建物交還予原告等人 ，並自無權占有之時起，給付相當於租金之損害賠償。 被告大利公司未依原租賃契約第6條之約定，取得原告等 人之同意續約，自不得主張原租賃契約已默視更新，應即 交還系爭土地及建物，並應自無權占有之時起，給付相當 於租金之損害賠償。 ⒈依據最高法院55年台上字第276號判例意旨：「民法第四 百五十一條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思 ，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後， 明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後 忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含 有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂 約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍 難謂不發生阻止續約之效力。」。今依據原租賃契約第6 條之約定：「乙方（即被告大利公司）於租期屆滿時，除 經甲方（即原告等人）同意出租外，應即日將租賃房屋誠 心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利 ，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照 租金□倍（按：未約定）之違約金至遷讓完了之日止，乙 方及連帶證人丙方，決無異議。」則被告大利公司既未曾 與原告等人接洽續約事宜，卻又將原租賃契約所約定之租 金匯入原告劉盧金之農會帳戶，已令原告等人感到不解， 嗣經原告發函催告促請前來洽談後，忽而主張原租賃契約 已默示更新。然而，由於契約雙方當事人早已約定應重新 協商，取得原告等人同意，被告大利公司始得繼續使用系 爭建物，否則，即應將系爭建物遷空交還，被告大利公司 所主張原租賃契約默示更新之效力即不發生。是以，因原 租賃契約已到期消滅，且雙方並未續約，故原告等人請求 被告大利公司返還系爭土地及建物，並自無權占有系爭土 地及建物之時起，給付相當於租金之損害賠償，自屬有據 。 ⒉依據最高法院76年度第268號裁判要旨：「承租人於租賃 關係終止後，應返還租賃物，民法第四百五十五條定有明 文，系爭廠棚之租賃期限既於七十六年五月四日屆滿，上 訴人（即承租人）拒不遷讓，被上訴人乃於七十六年六月 五日具狀提起本件訴訟，尚難謂被上訴人未即為反對之意 思表示，況上訴人於七十六年二月二十一日曾以存證信函 表示終止租約，姑不論其終止租約是否有效，亦足以顯示 其已表示於租期屆滿時，已不再續租。上訴人抗辯伊於租 期屆滿時，繼續使用收益，被上訴人未為反對之表示，已 成為不定期限繼續契約云云，自無可取。」。則原告為減 緩被告之經濟上負擔，曾同意於98年1月1日起將租金調降 為每月60,000元，復被告大利公司仍於98年9月18日以律 師函向原告劉盧金陳稱：「近來景氣不佳，大利國際電機 有限公司已無力負擔高額租金，故謹委請孫世群大律師通 知台端大利國際電機有限司擬終止本租約，請台端與大利 國際電機有限公司協商終止本租約相關事宜」等語，則依 上開最高法院裁判意旨，顯見被告大利公司於租期屆滿時 ，不再續租之意思甚明，故被告大利公司忽而以繼續使用 租賃物，主張雙方已成立不定期租賃契約云云，誠不可採 。況且，被告於租約屆滿後，本負有返還租賃標的物之義 務，但若被告打算續約，取得繼續使用系爭土地與建物的 權利，也應該按照原租賃契約第6條之約定，於經原告同 意後，始得為之。豈可如被告不遵守契約於前，又無視原 告因枯等不見被告前來洽談，而於101年5月28日發函請被 告於接函後，儘速聯繫以明是否續約，已有反對意思之事 實於後，被告竟於101年8月（未載日期）答辯狀中向鈞院 表示原告遲至101年6月22日方發函表示反對意旨，其心思 與作法均有可議之處。 系爭未保存登記建物之所有權原屬原告之被繼承人劉文理 所有，今已為原告等人繼承，據此，原告否認被告就訴外 人大吉旺股份有限公司對於系爭未保存登記建物，具有所 有權。按被告於101年8月（未載日期）之答辯狀提出估價 單欲證明系爭未保存登記建物，是由大吉旺股份有限公司 （以下稱大吉旺公司）原始出資興建所有。然而，依據被 告所提出，租期為94年1月1日至96年12月31日止之租賃契 約書（以下稱前租賃契約）第17條規定：「租賃期滿時， 乙方（即大利公司）所有任何物品，若有留置不搬者，應 視作廢物論，任憑甲方（即原告之被繼承人劉文理）處理 …」，則96年4月30日大吉旺公司因不欲續租，而與出租 人劉文理雙方合意終止租約，關於系爭土地上系爭未保存 登記建物，依前租賃契約第17條規定，視作廢物論，任憑 甲方（即劉文理）處理，雙方已同意將系爭未保存登記建 物之所有權歸劉文理所有，迨劉文理過世時，已由原告等 人繼承，是以，系爭未保存登記建物之所有權現為原告等 人所有，不容被告否認。從而，按原、被告雙方所定租賃 契約書（以下稱原租賃契約）第1條約定：「甲方（即原 告之被繼承人劉文理）房屋所在地及使用範圍：台南縣○ ○鄉○○段○○○○號及地上未保存登記建物全部」，既為 雙方當事人個別磋商所共同確認之事項，業經被告大利公 司當時之代理人莊金燕蓋印確認，載明租認契約之標的物 為「台南縣○○鄉○○段○○○○號及地上未保存登記建物 全部」，又系爭未保存登記建物之所有權現為原告等人所 有，故原告等人因租約期滿且未經續約，而向被告請求返 還系爭土地及為保存登記建物，即有理由。 縱依被告大利公司之主張，原、被告雙方以不定期限繼續 租約，亦因被告違法轉租予第三人永慶企業社即吳進玉， 故原告主張終止契約，並以本狀繕本送達為意思表示，請 求被告返還系爭租賃標的物。按原租賃契約第8條規定： 「乙方（即被告）未經甲方（即原告）同意，不得私自將 租賃房屋權利全部或一部份出借、轉租、頂讓或以其他變 相方法由他人使用。」第17條規定：「甲乙丙各方遵守本 契約各條項之規定，如乙方（即被告）違反約定使用房屋 ，…，甲方（即原告）得終止租約、收回房屋，因此乙方 所受之損失甲方概不負責。」。是以，當原告於101年7月 17日前往勘查系爭土地及建物之現況時，即發現坐落系爭 土地，載有「台南市○○鄉○○○街○○○○號」之門牌及進 出大門上，竟有「永慶企業社」之字樣，除此之外，系爭 建物門鈴及信箱之使用單位亦同樣載為「永慶企業社」， 顯然被告在未經原告同意的情形下，已私自將系爭土地及 建物違法轉租予第三人永慶企業社即吳進玉，因此，縱被 告主張雙方契約已默視更新，則原告援引被告此一違法轉 租之事實，主張終止契約，並以本狀繕本送達為意思表示 ，請求被告速將系爭租賃標的物返還予原告。 被告101年9月（未載日期）之答辯狀所述「被告亦已依原 告劉生泉指示將租金匯入劉文理之妻劉盧金之銀行帳戶， 劉文理之其他繼承人亦從未提出異議…足見劉盧金有權代 理其他繼承人收受被告給付之租金」云云，試圖將租賃契 約存續期間之租金給付方式，與被告未依原租賃契約第6 條續約，逕自將原租賃契約所約定之租金，匯入原告劉盧 金帳戶，兩個時間點不同且截然可分之事實，混為一談， 實則，被告既未依約與原告等人續租，何以遽認「足見劉 盧金有權代理其他繼承人收受被告給付之租金」。又被告 於前揭答辯狀所稱「原計畫另行成立永慶企業社經營其他 業務，先行設置『永慶企業社』招牌，因多方考量後放棄 該計畫，疏未將該招牌卸除，故被告並未將本件土地轉租 於第三人」云云，經查，永慶企業社之負責人為吳進玉， 與被告法定代理人不同，營業登記資料迄101年9月17 日 為止，仍然存在，是被告所言難以取信於人，故原告否認 之。且因被告已自承「原計畫另行成立永慶企業社經營其 他業務」，是以，應認為被告已自認原告所主張其違法轉 租之事實。 （三）證據：提出土地登記謄本、房屋租賃契約書影本、劉文理 之繼承系統表及繼承人之身分證影本、律師函影本、存證 信函影本、永慶企業社營業登記資料影本、系爭土地及建 物現況照片等為證。 二、被告方面： （一）聲明：原告之訴駁回。 （二）陳述： 被告向原告之被繼承人劉文理承租之標的物係台南市○○ 區○○段○○○○○○號土地，至於其上建物，係由大吉旺股 份有限公司提供被告使用。按本件係大吉旺股份有限公司 前於88年起與原告之被繼承人劉文理訂立租地建屋租約承 租台南市○○區○○段○○○○○○號土地，租期至93年9月30 日，大吉旺股份有限公司後於90年8月間在承租土地上興 建鐵皮屋廠房一間，有估價單一張可佐，後原租約屆滿後 ，大吉旺股份有限公司於94年1月1日與原告之被繼承人劉 文理續訂租地建屋租約，租期至96年12月31日止，後於該 租約尚未屆滿時之96年5月1日，大吉旺股份有限公司與原 告之被繼承人劉文理協議將土地承租人改為大吉旺股份有 限公司之關係企業大利國際電機有限公司即被告，並由被 告與原告之被繼承人劉文理另行訂立土地租約，租期至10 1年4月30日止，大吉旺股份有限公司原支付保證金即轉為 該土地租約之保證金，雖該租約第一條誤載甲方房屋所在 地及使用範圍為台南市○○區○○段○○○○號及地上未保 存登記建物全部，但應不影響該鐵皮屋廠房為大吉旺股份 有限公司所有之事實，就此而論，台南市○○區○○段○○ ○○○○號土地上之廠房既係大吉旺股份有限公司所有，並 非原告，自更非本件租約之出租物，其理甚明，原告依據 租賃物返還請求權請求被告返還該建物，自屬於法無據。 被告原係與原告之被繼承人劉文理訂立租約，該租賃契約 於劉文理死亡後，當由劉文理之全體繼承人繼承該租賃契 約關係，被告亦已依指示將租金匯入劉盧金之銀行帳戶， 上開租約前於101年4月30日屆滿，被告繼續使用該土地， 原告並未即時表示反對之意思，被告亦持續支付租金，有 匯款單可佐，原告亦不否認。就此而論，劉文理之繼承人 既未即時表示反對之意思，遲至原租期屆滿近二個月後之 101年6月22日方發函表示反對意旨，依民法第四百五十一 條規定，視為以不定期限繼續契約，被告既已與劉文理之 繼承人成立不定期限租約，被告本於不定期限租約佔有本 件土地，自屬有權占有。 被告並未將本件土地轉租於第三人。原告書狀提出本件土 地現況照片上之「永慶企業社」，係被告於96年間，原計 畫另行成立永慶企業社經營其他業務，故先行設置「永慶 企業社」招牌，惟後因多方考量後放棄該計畫，疏未將該 招牌卸除，故被告並未將本件土地轉租於第三人。 （三）證據：提出估價單影本、新建場房廠商（天車）估價比較 表影本、土地租賃契約書影本、房屋租賃契約影本、匯款 單影本等為證。 三、兩造不爭執事項及爭執內容： （一）不爭執事項： ⒈原告之被繼承人劉文理與被告大利公司於96年5月1日訂立 房屋租賃契約，由被告公司向劉文理承租，租賃標的依該 契約第一條所示為：「台南縣○○鄉○○段○○○○號及地 上未保存登記建物全部」，第二條約定：「租期自96年5 月1日起至101年4月30日止」，第六條約定：「乙方（即 被告大利公司）於租期屆滿時，除經甲方（即原告等人） 同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交 還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交 還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金□倍之違約金 至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。 」 ⒉劉文理於96年11月10日死亡，其繼承人為原告四人。 ⒊上開租賃契約到期後，原告劉盧金曾於101年5月28日委由 律師寄發台南地方法院郵局第638號存證信函予被告，催 促被告「儘速與本人聯繫是否繼續承租事宜」。被告公司 則於101年5月8日將同租金數額60,000元匯入原劉盧金帳 戶內，並於101年6月15日委由律師寄送台北法院郵局第 330號存證信函予劉盧金所委任之律師，旨在主張兩造間 就上開租賃契約已成立不定期租賃契約。劉盧金所委任之 律師乃於101年6月22日以律師函通知被告，除否認有默示 更新租賃契約之事實外，更要求被告在7日內將土地及廠 房歸還。 （二）兩造爭執內容：原告主張兩造上開租賃契約已到期，既未 另訂租約，本於租賃物返還請求權對被告為如其聲明之請 求等如上所載之主張；被告則以兩造間租賃標的僅在有土 地部分，而建物部分係第三人大吉旺股份有限公司所有而 借予被告使用，原告無權請求建物部分之返還，且兩造間 在租約到期後，被告繼續支付租金並為租賃物之使用，原 告未即為反對之表示，兩造間已成立不定期租賃，原告自 不得向被告為本件之請求等如上所載之抗辯。從而本件兩 造之爭點即在於①兩造間之租賃標的內容、②兩造是否成 立不定期租賃契約、③如認兩造已成立不定期租賃契約， 則原告主張被告有轉租之事實而終止租約是否有理由等項 為斷。 四、得心證之理由： （一）按被告公司與劉文理間96年5月1日所訂立之契約，其名稱 為「房屋租賃契約」，並非土地租賃契約，其第一條更以 手寫之方式載明租賃之標的為「台南縣○○鄉○○段○○○ ○號及地上未保存登記建物全部」，是以兩造間系爭租賃 契約之標的已極明確，上開契約文字業已表示當事人真意 ，無須別事探求，不得反捨契約文字更為曲解。是以本件 被告公司在本案言詞辯論終結後，另於101年10月16日具 民事答辯㈢暨調查證據聲請狀，請求傳訊第三人大吉旺公 司負責人莊榮宗，主張系爭地上未保存登記建物為第三人 大吉旺公司所有，且係該公司借予被告使用，亦即該地上 未保存登記建物並非兩造上開租賃契約之標的，系爭契約 之真意並不包含該地上未保存登記建物云云，容無必要。 （二）按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」民法第 455條定有明文，而出租人之請求返還租賃物，以其為出 租人為已足，出租人並無需為租賃物之所有權人。本件兩 造租賃之標的包含地上未保存登記建物之事實，已極其明 確，而原告又係依租賃物返還請求權為本案之訴訟標的， 是以本件被告辯稱原告並非系爭建物之所有權人，無權要 求返還建物云云，核屬風馬牛不相及，縱該未保存登記建 物非原告所有，亦無損於原告所為租賃物返還請求權之主 張。 （三）按民法第451條固規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為 租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視 為以不定期限繼續契約。」此租賃契約之默示更新，必須 以出租人知道承租人係基於使契約依同一條件繼續且為租 賃物之使用收益為前提，其知悉而不即為反對之意思者， 依立法理由：「推其意欲繼續租賃契約者為多，故視為以 不定期限繼續契約，以防無益之爭論。」而此規定在於防 止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收 益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租 人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示 反對之意義存在，故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租， 或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最 高法院55年台上字第276號判例參照）。本件上開租賃契 約第六條已明定：「乙方（即被告大利公司）於租期屆滿 時，除經甲方（即原告等人）同意繼續出租外，應即日將 租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主 張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙 方請求按照租金□倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及 連帶保證人丙方，決無異議。」顯見雙方均知悉除經甲方 同意外，要無發生上開不定期租賃契約之餘地。而甲方劉 文理死亡後，其出租人之身分業經原告四人概括繼承，則 要符合契約所定出租人「同意出租」之要件，自應同時取 得原告四位繼承人之同意，始得謂符合上開意旨。則系爭 契約第六條之內容，依上開最高法院判例意旨，自無成立 不定期租賃契約之可能。至於被告雖於101年5月8日將 60,000元匯入原告劉盧金帳戶內，亦無從為兩造間已成立 不定租賃契約之證據，是以被告辯稱兩造間有不定期租賃 契約之關係云云，核不足採，原告本於租賃物返還請求權 ，自得向被告請求返還租賃物。 （四）被告負有應於101年5月1日返還租賃物之義務而不履行， 仍繼續為租賃標的之使用，受有相當於租金之利益，造成 原告無法利用上開租賃物而受有無法利用租賃物之損害， 原告主張被告應以其租金之利益賠償原告因無法利用租賃 物之損害，而為如主文第二項之請求，自無不合，應予准 許。至於被告在租賃契約到期後，雖仍持續將同租金之數 額匯入原告劉盧金之帳戶中，因兩造間已無租賃契約存在 ，被告並無給付租金之義務，此屬非債清償，是否得請求 原告等返還所匯之金額，抑或另為抵銷之算計，因被告並 未就此部分主張，非本院所得處理。 五、綜上所述，本件原告所為二項請求均有理由，爰判決如主文 第一、二項所示。 六、關於訴訟費用部分，本件第一審裁判費為新台幣36,640元， 應由敗訴之被告負擔，爰諭知如主文第三項所示。 七、兩造各自陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經 核均合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。 八、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均 毋庸再予審酌，附此敘明。 九、結論：原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第78條、第390 條第2項、第392條，判決如主文。 中 華 民 國 101 年 10 月 22 日 民事第三庭 法 官 王國忠 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 101 年 10 月 22 日 書記官 張豐榮