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臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　 101年度重訴字第97號 原　　　告　林柄宏 　　　　　　林弘翔 　　　　　　林韋翰 　　　　　　林子勛 兼　上一人 法定代理人　陳碧瑜 上　五　人 訴訟代理人　蘇明道律師 被　　　告　成功板金股份有限公司 法定代理人　林士平即林文川 訴訟代理人　王朝揚律師 上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國101年9月5日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應將坐落台南市○○區○○段○○○○號土地上如附圖編號593 面積157.37平方公尺之水泥地面、編號593（1）面積0.71平方公 尺之門柱、編號593（2）面積0.63平方公尺之門柱、編號593（3 ）面積42.99平方公尺之鐵皮雨遮、編號593（4）面積147.15平 方公尺之建物、編號593（5）面積4.86平方公尺之建物、編號59 3（6）面積437.87平方公尺之建物、編號593（7）面積91.14平 方公尺之建物物拆除，並將土地交還原告。 被告應自民國一０一年四月八日起至交還前項所示土地之日止， 按月給付原告新台幣陸萬元。 訴訟費用由被告負擔。 本判決於原告以新台幣貳佰捌拾貳萬陸仟元為被告供擔保後，得 假執行；但被告以新台幣捌佰肆拾柒萬捌仟伍佰貳拾伍元為原告 預供擔保，得免為假執行。 事實及理由 一、原告起訴主張： （一）坐落台南市○○區○○段○○○○號土地面積882.72平方公 尺（下稱系爭土地）係原告等人共有。原告林柄宏及陳碧 瑜於民國97年1月7日與被告簽訂租賃契約書（下稱系爭租 約Ａ），承租系爭土地，約定每月租金新台幣（下同）6 萬元，租賃期間自97年1月7日起至101年1月7日止，被告 於租期屆滿時，除經原告同意繼續出租外，應將地上物過 戶予原告或由被告拆除，將土地交還原告。嗣於租賃期間 屆滿時，原告林柄宏及陳碧瑜於101年1月7日與訴外人林 士平即林文川（被告公司之負責人，下稱訴外人林士平） 簽訂土地租賃契約書（下稱系爭租約Ｂ），承租系爭土地 ，約定每月租金6萬元，訴外人林士平於租賃期間屆滿， 應無條件拆除系爭土地上之地上物，將租用土地回復原狀 ，交還原告管理。 （二）系爭租約Ａ租期屆滿後，原告有對被告為反對續租之意思 ，被告已屬無權占用系爭土地，原告得依據所有權法律關 係請求被告拆除如主文第1項所示之地上物： （１）訴外人林士平以被告公司之票據支付租金，以及訴外人林 士平將系爭土地提供與被告公司使用，並不影響原告林柄 宏及陳碧瑜與訴外人林士平間之土地租賃契約。 （２）101年1月7日以後即為訴外人林士平依據系爭租約Ｂ來支 付租金，並非被告依據系爭租約Ａ來支付租金，因此並沒 有被告所謂不定期租賃契約之問題。且原告曾於100年10 月5日寄發存證信函向被告表示租期屆滿請其搬離，並無 條件過戶地上物或拆除，已明確表達反對續租之意思。10 1年4月5日亦有寄發律師函向訴外人林士平表達請其於101 年4月7日屆滿後返還系爭土地。 （三）原告得依不當得利之法律關係請求被告給付相當於租金之 不當得利每月6萬元： 按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人之土 地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最 高法院61年台上字第1695號判決參照）。本件原告林柄宏 及陳碧瑜與被告所約定之租賃期限於101年1月7日屆滿， 原告林柄宏及陳碧瑜與訴外人林文川所約定之租賃期限於 101年4月7日屆滿，兩造未再續約，租賃關係自應歸於消 滅而無繼續占用系爭土地之正當權利來源，被告應將系爭 土地返還原告，詎被告仍未除去地上物將土地返還原告， 原告自受有相當於租金之損害，爰請求被告應自101年4月 8日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告6萬元等語。 並聲明：求為判決如主文第1、2項所示；原告願供擔保請 准宣告假執行。 二、被告則以： （一）系爭租約Ａ租期屆滿後，原告續收被告租金，系爭租約Ａ 已轉成不定期租約，被告係有權占用系爭土地： （１）訴外人林士平以個人名義與原告簽訂關於被告權義有關之 契約，該部分係屬無權代理，其後業經被告明確拒絕承認 ，因此上開契約無效，至於被告給付原告之租金，自始即 以被告之支票支付原告，並非自101年1月7日才開始使用 被告之支票來支付。 （２）縱使100年10月間原告曾寄發存證信函通知被告搬離，但 屆期後原告仍繼續收受被告交付之租金，表示原告已改變 意思要與被告成立不定期租賃契約。 （３）至於原告於101年4月5日曾寄發律師函向訴外人林士平表 示請其於101年4月7日租期屆滿後將系爭土地返還原告， 此為原告與訴外人林士平間之關係，與被告無關。 （二）縱原告得請求被告給付相當於租金之不當得利，亦應受土 地法第105條、第97條之限制： （１）系爭土地上之建物為被告所有，現由被告占有中。訴外人 林士平並未占有系爭土地。 （２）按建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97 條規定，以不超過該土地申報價額年息百分之10為限，而 該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法 定地價而言。又法定地價，依土地法第148條規定，係指 土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施 行區域，當係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或 重新規定地價之時，於公告申報地價期間內自行申報之地 價而言，未於該期間內申報者，則應以公告地價為其申報 之地價。據此，系爭土地縱係位於平約地權條例施行區域 ，仍應受上開法令之限制。換言之，系爭土地租金，仍受 上開法令之限制，亦即不得超過系爭土地公告地價之價額 年息百分之10為上限。 （３）按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟 酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經 濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定 ，最高法院68年台上字第3071號判例足資參照。據上，被 告公司設址於「台南市○○區○○路2段150巷22號」，面 積約有267坪左右，其地理位置係位於台南市安南工業區 內，附近均係工廠及作業廠房，土地使用受限制；且因近 來產業外移且經濟景氣不佳，是以鄰近之土地廠房租金與 市區相較，實有天壤之別。與被告公司所在地幾乎毗鄰之 「峯承實業有限公司（設址：台南市○○區○○路2段136 號）」廠房，面積約267坪。101年l月至6月間，租金僅有 90,000元。據此換算，每坪每月之租金僅約56元。被告公 司附近之「井發汽車實業有限公司（設址：台南市○○區 ○○路2段166號」於廠房所在地所貼出之廠房出租廣告， 240坪之2層樓廠房（土地約240坪，另包含2層樓之廠房） 之租金，每月僅開價43,000元。據此換算，每月每坪之租 金僅約179元。又上開數額為包含土地及2層樓之地上物（ 廠房）之數額，是倘不含廠房而僅以土地估算，則每月每 坪之租金行情，亦應與上開「峯承實業有限公司」之租金 行情（每月每坪56元）相近云云，資為抗辯。並聲明：原 告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准免假執行。 三、兩造不爭執之事實： （一）系爭土地係原告等人共有。 （二）坐落系爭土地上同段488建號門牌號碼台南市○○區○○ 路2段150巷22號房屋係於89年1月20日辦理建物所有權第 一次登記。被告係於89年2月11日以買賣為原因移轉登記 取得該房屋所有權。 （三）如附圖所示編號593面積157.37平方公尺之水泥地面、編 號593（1）面積0.71平方公尺之門柱、編號593（2）面積 0.63平方公尺之門柱、編號593（3）面積42.99平方公尺 之鐵皮雨遮、編號593（4）面積147.15平方公尺之建物、 編號593（5）面積4.86平方公尺之建物、編號593（6）面 積437.87平方公尺之建物、編號593（7）面積91.14平方 公尺之建物均係被告所有（或所興建）。系爭土地現由被 告占有使用。 （四）原告林柄宏及陳碧瑜（原告林弘翔、林韋翰、林子勛之母 ）於97年1月7日與被告簽訂系爭租約Ａ，承租系爭土地， 約定每月租金6萬元，租賃期間自97年1月7日起至101年1 月7日止，系爭租約Ａ備註欄約定「地上物屬乙方（被告 ）所有，退租時需無條件過戶與甲方（原告林柄宏及陳碧 瑜）或無條件由乙方拆除」，第15條約定「乙方於租期屆 滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心 按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利， 如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租 金5倍之違約金至遷讓完了之日止」。 （五）原告林炳宏及陳碧瑜於101年1月7日與訴外人林士平簽訂 系爭租約Ｂ，承租系爭土地，約定每月租金6萬元，系爭 租約Ｂ第3條約定：「甲（原告林柄宏及陳碧瑜）乙（訴 外人林文川）雙方同意租期自101年1月7日起至101年4月7 日止，計3個月為限，3個月期滿經雙方同意得重新訂定租 約續租。」；系爭租約Ｂ第11條約定「租用期限屆滿，乙 方應無條件拆除土地上之建築物將租用土地回復原狀，交 還甲方管理，絕不得要求移轉費或土地地上物補償金等任 何名目之款項。（甲方於租約到期前2個星期與乙方協調 地上物處理相關事宜，乙方不得異議。協商過程無法對地 上物達成共識，就必須依照第11條辦理）」。 （六）101年1月7日起至101年4月7日止共3個月之租金係以被告 公司為發票人之支票支付。 （七）系爭土地99年1月之申報地價為每平方公尺1,361元。 （八）原告陳碧瑜於100年10月5日寄發永康六甲頂郵局第166號 存證信函向被告公司之負責人林文川表示：請於101年1月 7日止搬離，並無條件過戶地上物或拆除等語，被告於100 年10月6日收受該存證信函。原告於101年4月5日以律師函 通知訴外人林文川，請訴外人林文川於101年4月7日交還 系爭土地，訴外人林文川已於101年4月6日收受該律師函 。 （九）系爭土地上現有門牌號碼台南市○○區○○路2段150巷22 號房屋（含增建部分），該房屋係1樓磚造鐵皮屋，現為 被告公司作為工廠及辦公室使用。系爭土地之北邊臨約6 米寬之台南市○○路○段○○○巷。系爭土地四周有東陽實 業公司、隆宜實業公司等工廠坐落，附近多數為工廠坐落 。 四、得心證之理由： 本案爭執之關鍵在於：系爭租約Ａ租期屆滿後，被告公司有 無依系爭租約Ａ之法律關係繼續使用系爭土地？如有，原告 林炳宏及陳碧瑜有無為反對續租之表示？原告依所有權之法 律關係，請求被告拆除如主文第1項所示之地上物，是否有 理？原告得否依不當得利之法律關係請求被告給付相當於租 金之不當得利？如可，數額若干？是否受土地法第105條、9 7條之限制？經查： （一）按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告 就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為 抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告 應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證 明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年台上字第 1552號判決參照）。兩造對系爭土地係原告所共有，及被 告占有系爭土地乙節並不爭執，被告僅以其係基於與原告 間之不定期租賃關係占有系爭土地，並非無權占用為辯， 則依上開說明，自應由被告就其有權占有系爭土地乙節負 舉證責任。 （二）被告抗辯：系爭租約Ａ租期屆滿後，被告繼續使用系爭土 地，原告林炳宏及陳碧瑜未為反對續租之表示，依民法第 451條之規定，視為以不定期限繼續契約云云，然為原告 所否認。經查， （１）按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出 租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約， 民法第451條定有明文。系爭房屋承租人某甲，在租賃關 係存續中，得出租人某乙之同意，以改由上訴人占有使用 ，租金亦歸上訴人直接支付，其訂約之真意，如為租賃權 之讓與，則其租賃權既經移轉於上訴人，某甲即失其承租 人之地位，承受出租人某乙地位之被上訴人，就系爭房屋 通知於租賃期限屆滿時即行返還，以為表示反對續租之意 思，須對於受讓其租賃權之上訴人為之，始有阻卻繼續契 約之效力，對於已失承租人地位之某甲為之，則不得謂有 此項效力（最高法院43年台上字第707號判例意旨參照） 。原告林柄宏及陳碧瑜於97年1月7日與被告簽訂系爭租約 Ａ，承租系爭土地，約定每月租金6萬元，租賃期間自97 年1月7日起至101年1月7日止。原告林炳宏及陳碧瑜於101 年1月7日與訴外人林士平簽訂系爭租約Ｂ，承租系爭土地 ，約定每月租金6萬元，租期自101年1月7日起至101年4月 7日止，為兩造所不爭執，可見原告林柄宏及陳碧瑜於97 年1月7日與被告簽訂之系爭租約Ａ，已於101年1月7日期 滿，101年1月7日以後改由訴外人林士平向原告林柄宏及 陳碧瑜承租系爭土地。原告林柄宏及陳碧瑜於系爭租約Ａ 租期屆滿後，既改與訴外人林士平簽訂系爭租約Ｂ，將系 爭土地出租與訴外人林士平，故系爭租約Ａ租期屆滿後， 被告係基於其與系爭土地之新承租人即訴外人林士平之約 定而繼續使用系爭土地，並非基於其係系爭租約Ａ之承租 人之地位，而於系爭租約Ａ租期屆滿後，繼續使用系爭土 地。被告於系爭租約Ａ租期屆滿後，雖繼續使用系爭土地 ，惟其既非基於系爭租約Ａ之承租人之地位繼續使用系爭 土地，自無從依民法第451條之規定與原告林柄宏及陳碧 瑜以不定期限繼續租賃契約。 （２）被告雖抗辯：系爭租約Ａ期滿後，出租人即原告林炳宏及 陳碧瑜仍繼續收受被告交付之租金，依民法第451條之規 定，視為以不定期限繼續契約云云。惟查，101年1月7日 以後系爭土地之承租人係訴外人林士平，並非被告公司， 已如前述，應支付租金之人，係訴外人林士平，並非被告 公司，雖101年1月7日起至101年4月7日止共3個月之租金 係以被告為發票人之支票支付，惟以他人簽發之支票（俗 稱客票）做為支付工具，為一般社會交易實務所常見，自 不能僅因該3個月之租金係以被告為發票人之支票支付， 即認該3個月之承租人係被告。被告抗辯：縱使原告陳碧 瑜在100年10月間發存證信函要求被告於系爭租約Ａ期滿 後搬遷，但系爭租約Ａ期滿後，出租人即原告林炳宏及陳 碧瑜仍繼續收受被告交付之租金，依民法第451條之規定 ，視為以不定期限繼續契約云云，自不足採。 （３）按被上訴人對於系爭房屋之租賃關係，既於租賃期限將屆 滿時，以書面表示於期限屆滿後不再繼續契約之意思，並 因上訴人覓屋困難，限至41年3月底遷居，顯與民法第451 條規定之情形有間，縱於其後有收受上訴人支付是年1月 至3月之租金，亦屬租賃關係消滅後，因租賃物遲延返還 所生損害之性質，不容上訴人以不定期限繼續契約為爭執 。民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之 意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿 後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示， 過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並 非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故 於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者 ，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院42年台上字第 493號、55年台上字第276號判例意旨參照）。原告陳碧瑜 於100年10月5日寄發永康六甲頂郵局第166號存證信函向 被告公司之負責人林文川表示：請於101年1月7日止搬離 ，並無條件過戶地上物或拆除等語，被告公司於100年10 月6日收受該存證信函，為被告所不爭執，可見系爭租約 Ａ之出租人已於租賃期限將屆滿時，以書面向承租人即被 告表示於系爭租約Ａ期限屆滿後不再繼續契約之意思，揆 諸上開說明，縱出租人即原告林炳宏及陳碧瑜於其後有收 受被告公司支付之租金，亦屬租賃關係消滅後，因租賃物 遲延返還所生損害之性質，不容被告以不定期限繼續契約 為爭執。 （三）系爭租約Ａ租期屆滿後，被告雖繼續使用系爭土地，但其 並非基於系爭租約Ａ之承租人之地位繼續使用系爭土地； 且系爭租約Ａ之出租人即原告林炳宏、陳碧瑜已於租賃期 限將屆滿時，以書面向承租人即被告表示於期限屆滿後不 再繼續契約之意思，被告自無從依民法第451條之規定與 原告林柄宏及陳碧瑜以不定期限繼續租賃契約。被告抗辯 ：依民法第451條之規定，其與原告林柄宏及陳碧瑜以不 定期限繼續租賃契約，其並非無權占用系爭土地云云，實 不足採。原告主張被告無權占有系爭土地，應可採信。被 告所有如主文第1項所示之地上物既無權占有原告所共有 之系爭土地，原告依所有權之法律關係請求被告拆除，並 將土地交還原告，自屬有據，應予准許。 （四）原告得請求被告給付相當於租金之不當得利： （１）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179條前段定有明文。又按不當得利之法則 請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人 受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所 受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有 他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念 （最高法院61年台上字第1695號判例參照）。本件被告因 無權占有系爭土地受有相當於租金之利益，致原告受有損 害，則原告請求被告給付相當於租金之不當得利，自屬有 據，惟原告得請求返還之範圍，應以被告所受之利益為度 ，非以原告所受損害若干為準。 （２）按土地法第97條所規定之房屋租金最高限額，係指城市地 方一般房屋之租金而言。本件上訴人所承租者為工業區內 之廠房，除得使用系爭廠房外，並得享受整個工業區之特 殊利益，其應付之租金，包括享受上開特殊利益之對價在 內，當非普通之房屋承租可比，自不受土地法第97條所定 房租最高限額之拘束。城市地方供營業用之房屋，承租人 得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房 屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制 （最高法院92年度台上字第1475號判決、最高法院94年度 第2次民事庭會議決議參照）。系爭土地上現有門牌號碼 台南市○○區○○路2段150巷22號房屋（含增建部分）， 該房屋係1樓磚造鐵皮屋，現為被告公司作為工廠及辦公 室使用，並非供住宅使用，為兩造所不爭執，依上開說明 ，系爭土地之租金及相當於租金之不當得利，自不受土地 法第97條規定之限制。 （３）系爭土地上現有門牌號碼台南市○○區○○路2段150巷22 號房屋（含增建部分），該房屋係1樓磚造鐵皮屋，現為 被告公司作為工廠及辦公室使用。系爭土地之北邊臨約6 米寬之台南市○○路○段○○○巷。系爭土地四周有東陽實 業公司、隆宜實業公司等工廠坐落，附近多數為工廠坐落 。系爭租約Ａ及系爭租約Ｂ每月租金均為6萬元，均業如 前述。本院審酌系爭土地之位置，工商業繁榮之程度，被 告利用系爭土地興建房屋做為工廠及辦公室使用之經濟價 值及所受利益等情，認原告主張被告公司使用系爭土地所 得之不當得利，以每月6萬元為適當。 五、綜上所述，被告無權占有系爭土地，從而，原告本於所有權 之法律關係，請求被告應將如主文第1項所示之地上物拆除 ，並將土地交還原告；本於不當得利之法律關係，請求被告 應自101年4月8日起至返還上開土地之日止，按每月給付原 告60,000元，為有理由，應予准許。 六、兩造分別陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行及免為假 執行，經核均無不合，爰酌定相當之擔保金額分別宣告之。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 101 年 9 月 19 日 民事第四庭 法 官 蘇正賢 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 101 年 9 月 19 日 書記官 黃心怡