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臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　102年度小上字第6號 上　訴　人　燊典不動產經紀有限公司 法定代理人　傅家慧 被上訴　人　鄭純芳 上列當事人間請求給付服務費事件，上訴人對於民國101年12月1 8日本院臺南簡易庭101年度南小字第680號第一審小額民事判決 提起上訴，本院判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用新臺幣壹仟伍佰元由上訴人負擔。 理 由 一、按小程序之第二審判決，依上訴意旨足認上訴為無理由者， 得不經言詞辯論為之，民事訴訟法第436條之29第2款定有明 文。本件上訴人於原審起訴主張被上訴人於民國101年3月24 日簽訂專任委託銷售契約書，將所有門牌號碼台南市○○區 ○○○街○○○巷○弄○○號房屋及其坐落之土地委託上訴人居間 仲介銷售，委託期間自同日起至同年9月30日止，委託價額 為新台幣（下同）250萬元至298萬元，嗣於同年4月17日經 上訴人覓得買主吳傳明出價達被上訴人委託之銷售價額250 萬元後，即代理被上訴人收受吳傳明交付之4萬元定金，並 與被上訴人約定於同年月21日與買主洽談簽約事宜，詎被上 訴人與買主洽談不久後就藉機離開，上訴人另以存證信函通 知被上訴人簽約，未獲置理。上訴人已完成居間仲介之義務 ，被上訴人不願或無法與上訴人介紹之客戶簽立系爭不動產 買賣契約，違反系爭契約規定，仍應支付服務報酬10萬元， 經上訴人以存證信函催告，迄未獲付款。為此依委任契約求 為判命被上訴人應給付上訴人10萬元云云。被上訴人則以其 委託出售時，上訴人法定代理人傅家慧自行於契約第2條委 託價額處填寫250萬元，經被上訴人當場表示不同意，傅家 慧才又加註「至298萬元正」，嗣被上訴人明確向傅家慧及 陳俊榮聲明系爭不動產總價如低於298萬元時，應先徵得被 上訴人同意，渠等表示知悉並同意。如被上訴人同意以250 萬元出售系爭不動產，即無須加註「至298萬元正」。上訴 人不顧被上訴人委託原意，向吳傳明收取定金，其處理事務 有違被告委託之意旨，業經被告終止委任關係，自不得向被 上訴人取服務報酬等語，資為抗辯。經原審審酌兩造簽訂系 爭契約時在場之人包括傅家慧、陳俊榮及被上訴人，契約第 2 條載明：「委託價額：貳佰伍拾萬元整至貳佰玖拾捌萬元 正」，並參酌證人陳俊榮於原審之證述，認定被上訴人乃因 其夫與陳俊榮之交情，始委託陳俊榮所任職之上訴人公司仲 介出售系爭不動產，但於簽訂系爭契約時，被上訴人另特別 向陳俊榮及上訴人之法定代理人傅家慧要求如有買方要購買 仍要經過被上訴人之同意，該要求並經上訴人之法定代理人 傅家慧知悉及同意。並敘明被上訴人上開要求，雖未特別以 文字加註於系爭契約上，仍對兩造發生效力而有修改系爭契 約原來約定之效果。進而認定上訴人在吳傳明表示願以250 萬元購買系爭不動產時，既未得到被上訴人之同意，即代理 收受定金，自違反被上訴人之委任，難認已達成居間仲介之 義務，被上訴人因而拒絕與吳傳明簽訂不動產買賣契約，無 可歸責，上訴人依契約請求上訴人給付服務報酬10萬元，為 無理由，而駁回上訴人於原審之訴。 二、上訴意旨略以： ㈠按解釋契約固屬事實審法院之職權，惟其解釋如違背法令或 有悖於論理法則或經驗法則，自非不得以其解釋為不當，援 為上訴第三審之理由（最高法院83年台上字第2118號判例參 照）。上揭判例雖明示證據取捨為事實審法院之職權，惟仍 須符合論理法則及經驗法則，否則，仍構成判決違背法令之 事由。原判決以「被告因信任陳俊榮之關係或不諳法律，而 僅口頭要求陳俊榮及原告之法定代理人傅家慧在買方購買前 要經過被告之同意」，而逕認以口頭要求而未以書面記載特 約之方式，係符合社會常情，惟被上訴人係一高階主管，其 於民國101年3月24日委託上訴人銷售門牌號碼臺南市○○區 ○○○路○○○巷○弄○○號房屋及其坐落之基地（下稱系爭不動 產），而簽訂專任委託銷售契約書時，並未於其上記載「買 方之出價應得被告之同意，方得出售」等文字，則依我國社 會常情，買賣不動產因涉及金額數目較大，一般多會較為謹 慎而立有書據，如在委託買賣時，受託人為避免紛爭亦會與 委託人訂立書面委託契約，並就委託人之需求載明於書面， 以避免日後徒生紛爭。被上訴人就系爭不動產所簽署之專任 委託銷售契約書，出售價金為被上訴人自行決定，其亦瀏覽 整份契約而簽署於其上，若有被上訴人強調該交易需得其同 意之意思存在，以被上訴人之社會經歷及工作經驗，豈會在 較為重視之不動產買賣中未為任何記載，此實不符經驗法則 。況被上訴人究竟係因信任陳俊榮之關係，抑或係不諳法律 而僅以口頭約定此一不符常情之方式，原判決並未釐清或確 認，亦未就此一事實為任何調查或予以兩造辯論及澄清之機 會，卻以不確定之方式作為認定之基礎，此亦有違證據法則 及論理法則。是原判決忽略被上訴人之社會經歷及地位，無 任何證據下逕認被上訴人未在專任委託銷售契約書上記載特 別約定事項係符合社會常理，顯不符一般房屋買賣之常情而 有違背論理法則及經驗法則，構成民事訴訟法第468條之判 決違背法令。 ㈡證人陳俊榮雖於原審中證稱被上訴人在簽約時有要求在買方 購買前要經過其同意等語，惟被上訴人簽署之專任委託銷售 契約書中，並無其所聲稱系爭不動產須得其同意之文字，已 如上述，且上訴人於原審101年9月5日庭呈電腦打字上載大 哥大嫂之畫面，係證人陳俊榮所為，其上並清楚記載「我們 是簽訂新臺幣250萬以上，一旦有人出價到此，我們一定要 賣，不然我們有違約的問題」，則若有被上訴人聲稱之情事 存在，縱使有人出價到250萬元，亦應得被上訴人同意，被 上訴人未同意前，並無違約問題，則證人陳俊榮又何須出具 上開畫面，此顯係違背論理法則及經驗法則。另被上訴人寄 發之二存證信函，均僅要求上訴人提供相關洽商經過及收受 定金之依據，並以上訴人違反專任委託銷售契約書為由，終 止委任關係，上開二存證信函未曾提及如被上訴人在訴訟中 所主張之須得其同意等文字，則若有被上訴人所述之情事， 該買賣未得其同意，依一般常情，被上訴人自會在存證信函 中為此一表示，惟上開二存證信函均未有此一意思。是本件 訴訟提起前，所有物證均未有被上訴人所述之情事存在，而 該主張對被上訴人而言係一重要事項，卻未出現於任何文件 中，顯違背常情，被上訴人卻於訴訟中方為此一抗辯，此顯 係臨訟所為之抗辯，而原判決卻忽略所有物證，逕採用證人 陳俊榮之證詞，實有違論理法則及證據法則，構成民事訴訟 法第468條之判決違背法令。 ㈢證人陳俊榮出具之聲明書，其上記載「低於298萬元部分， 應由鄭純芳同意後，才能銷售」等文字，惟其於原審101年1 0月30日之審理中證稱「法官：當時有無聽到鄭純芳說低於 298萬元要經過鄭純芳同意才可以出售？證人陳俊榮：當時 被告只有說如果有人要來買的時候要『跟她存一下』（台語 音譯）」，否定有上開文字之意思，是證人陳俊榮上開陳述 ，顯與其所出具予被上訴人之聲明書內容不符，如何能以該 聲明書作為判決之理由，原判決逕採之為判決理由，實有率 斷，亦違背證據法則。退步言之，暫不論被上訴人實際上並 未有此一意思存在，否則豈會在所有物證（不論係被上訴人 或證人陳俊榮所為之文書）上均無此一記載，縱依證人陳俊 榮於上開期日證稱「法官問：所謂的『跟她存一下』（台語 音譯），是要經過她同意才能出售的意思嗎？證人陳俊榮： 我的感覺是要經過被告同意一下才好」，其自承「應得被上 訴人同意」應係其主觀感覺，並非被上訴人有此一明示之意 思。是證人陳俊榮之供述，與其提供予被上訴人之聲明書不 符，且其自承關於被上訴人所聲稱應得其同意之部分，係其 主觀認為，並非被上訴人確實表示此一意思，原判決疏未注 意於此，逕採之作為判決理由，顯違背論理法則及證據法則 ，構成民事訴訟法第468條之判決違背法令。 三、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文。又解釋契約，固須探求當事人 立約時之真意，不能拘泥於契約之文字。但契約文字業已表 示當事人真意，無須別事採求者，則不得反捨契約文字而更 為曲解；解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他 一切證據資料為其判斷之標準；解釋契約，應於文義上及論 理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全 文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他 一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目 的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎（最高法院 17年度上字第1118號、19年度上字第28號判例要旨及96年度 台上字第2631號判決要旨參照）。查系爭契約書第6條第2款 約定：「買方出價達到委託價額時，乙方（即上訴人）無須 再行通知甲方（即被上訴人）即得全權代理收受定金及安排 買賣雙方簽約事宜。甲方並同意買賣契約於乙方收受定金時 成立生效」，惟系爭契約第2條載明：「委託價額：新台幣 貳佰伍拾萬元整至貳佰玖拾捌萬元正」，且其中「至貳佰玖 拾捌萬元正」係於上訴人所提供之定型化契約書上另行特別 手寫加記，核與被上訴人抗辯：委託出售時，上訴人法定代 理人傅家慧自行於契約第2條委託價額處填寫250萬元，經被 上訴人當場表示不同意，傅家慧才又加註「至298萬元正」 之情形相符，堪信上開契約書所載「至貳佰玖拾捌萬元正」 確係傅家慧應被上訴人之要求特別手寫加記，被上訴人抗辯 其就系爭不動產之售價確曾要求最低價額為298萬元，應屬 可採。又依據常情，不動產交易之出賣人為獲取最大收益， 對於出售金額無不希求賣得高價，其委託仲介業銷售者，對 於委託出賣之價額要無設定上限之理，是就上開契約所載委 託價額之記載形式及文義予以理解，兩造間就該「委託價額 ：新台幣貳佰伍拾萬元整至貳佰玖拾捌萬元正」之真意，應 非單純「最低價250萬元至最高價298萬元」，蓋倘認該「貳 佰伍拾萬元」已達委託出售之最低價額，則該契約書上另行 特別手寫加記之「貳佰玖拾捌萬元正」豈非徒具虛文，毫無 意義，系爭契約第6條第2款條文所謂之「委託價額」亦應準 此以解，上訴人自不得僅以買方出價達到最低委託價額，忽 視被上訴人可得享有之最大收益，即逕以該價格出售，否則 不啻剝奪被上訴人所得享有之最大收益。故系爭契約第2條 約定之真意，應為系爭不動產總價如低於298萬元時，應先 徵得被上訴人同意，始能出售，如此解釋，始符合系爭契約 當事人間之公平，而與交易實務相符，且無損賣方經濟上之 利益。本件上訴人在吳傳明表示願以250萬元購買系爭不動 產時，未得被上訴人之同意即逕自代理收受定金，有違被上 訴人之委任，被上訴人自得拒絕與吳傳明簽訂不動產買賣契 約，上訴人請求被上訴人給付服務報酬，為無理由，應予駁 回。 四、依據上述，證人陳俊榮於原審所為之證述，縱予忽略，仍無 礙於同一之認定，上訴意旨所為各項指摘，既無礙於判決之 結果，已足認其上訴為無理由，爰不經言詞辯論，逕以判決 駁回之。 五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之32 第1項、第2項、第449條第1項、第436條之29第2款、第78條 、第436條之19第1項，判決如主文。 中 華 民 國 102 年 4 月 8 日 民事第一庭審判長法 官 蔡孟珊 法 官 田幸艷 法 官 杭起鶴 正本係照原本作成。 本判決不得上訴。 中 華 民 國 102 年 4 月 8 日 書記官 蘇玟心