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臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　 102年度訴字第1179號 原　　　告　帝谷企業股份有限公司 法定代理人　吳龍川 訴訟代理人　吳永茂律師 　　　　　　羅玲郁律師 參　加　人　杜秀玟 訴訟代理人　黃厚誠律師 　　　　　　蔡宜均律師 　　　　　　伍安泰律師 被　　　告　劉海朝即劉石猪之之繼承人 　　　　　　劉安祥即劉石猪之之繼承人 共　　　同 訴訟代理人　宋錦武律師 上列當事人間請求返還押租金等事件，經本院於民國103年1月9 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用新台幣18,424元由原告負擔。 事實及理由 一、原告方面： （一）聲明：求為判決： ⒈先位聲明：被告等應將如附表編號6、7所示之支票2紙交 還原告，並應連帶給付原告新台幣（下同）1,402,500元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百 分之五計算之利息。並陳明前項判決原告願供擔保，請准 宣告假執行。 ⒉備位聲明：被告等應連帶給付原告1,598,129元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計 算之利息。並陳明前項判決原告願供擔保，請准宣告假執 行。 （二）陳述： ⒈原告於民國（下同）96年12月3日與訴外人劉石猪（由子 劉海朝代理）訂約承租劉石猪所有坐落臺南市○○區○○ 段○○○○號、377地號土地，及其地上建物建號鹽南段75號 ，門牌：臺南市○○區○○○路○○○巷○○○號（嗣門牌整編 ○○○區○○街○○○號），租期自97年3月1日起至103年2 月29日止，租金土地連同建物每月17萬元整，從第5年（ 即102年3月）起，調漲百分之5即178,500元，押金51萬元 。上開建物，嗣因臺南縣稅務局佳里分局移送法務部行政 執行署臺南分署以97年度地稅執特專字第13629號拍賣， 由案外人杜秀玟買受，杜秀玟取得該不動產產權後，請求 點交，原告不得已乃於102年7月23日起，轉向杜秀玟給付 租金並另訂租賃契約。被告等之系爭租賃標的物既經法院 拍賣而由杜秀玟取得，無法再供原告使用收益，二造間租 賃契約當然終止。原告因遭執行法院要求搬遷，不得已改 向杜秀玟承租及給付租金，並於102年8月2日以永康郵局 第1453號存證信函，向劉石猪及其出租時之代理人劉海朝 ，為終止租賃契約之意思表示，並催請被告等應將如附表 所示之支票7紙交還原告，及將押租金51萬元返還原告， 經郵差在原信封載稱劉石猪已死亡。嗣劉海朝、劉安祥則 以劉石猪之繼承人身分回函原告，惟卻藉詞推拖，不願返 還。 ⒉稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益， 他方支付租金之契約。本件租賃標的物因遭拍賣，致原告 遭執行法院要求遷離，無法使用租賃標的物，僅得另向拍 定人承租以免除遭強制遷離，此係因可歸責於被告之原因 ，致原告對租賃標的物無法為使用收益，則自102年7月23 日起被告即無給付租金予原告之義務。次按「租賃關係存 續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失 者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形， 承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。 」、「前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利， 致不能為約定之使用、收益者準用之。」、「租賃契約， 依前二條之規定終止時，如終止後始到期之租金，出租人 已預先受領者，應返還之。」民法第435條、第436條、第 454條定有明文，附表所示之支票7紙既為預先支付租金之 用，今二造租賃契約既已終止，依前述規定，原告自得請 求被告等返還。復按押租金之主要目的在於擔保承租人履 行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如無欠租或其他 債務不履行情況，即應返還押租金，原告自得依法請求返 還押租金51萬元。 ⒊被告主張依二造契約第2條及第15條約定原告應搬遷，而 未搬遷，故被告無返還支票、押租金予原告之義務等語。 惟二造租賃契約第二條約定賃期間「①自民國97年3月1日 起至民國103年2月29日止，期間六年。甲方如不繼續出租 者，應於三個月前通知乙方。甲方同意乙方於租期屆滿後 半年內搬清，租金照付」、第四條約定「押租金：伍拾壹 萬元整。乙方應於訂約之日，一次簽發……之支票，交付 甲方代理人劉海朝收執。」、第十五條約定「租賃期間屆 滿或終止契約時，乙方應於六個月內搬遷，將租賃物返還 甲方；逾期未搬之物品，視為廢棄物，任由甲方處理，乙 方不得有任何要求。如有遲延，乙方應給付相當於租金之 損害外，逾一日給付甲方參仟元之違約金。」。首查，原 告承租廠房，惟因可歸責於被告之故，廠房遭拍賣，經拍 定人杜秀玟要求執行法院點交，原告不得已轉向杜秀玟承 租，被告主張返還土地等語，蓋建物座落於土地之上，因 此建物使用土地為必然之理，系爭土地乃遭建物占用，而 建物屬訴外人杜秀玟所有，系爭土地顯因可歸責於出租人 一方之因素致無法返還，依民法第225條第l項原告自得免 除給付義務，被告不得以此拒絕返還租金及押租金。其次 ，系爭租約第二條①之約定為租約六年滿期之約定，租約 第15條則系爭對滿期或期前解約之約定，則縱鈞院認本件 租賃物無法返還非因可歸責於出租人一方，且認被告受有 損害部分，則被告當就押租金取償，亦不得據此拒絕返還 系爭租金部分支票。 ⒋被告認原告終止與渠等之廠房租賃契約而另與訴外人杜秀 玟訂立房屋租賃契約，屬權利之濫用云云，惟查：按民法 第148條第1項係規定行使權利，不得以損害他人為主要目 的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以 損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內。若為自 己利益而行使，縱於他人利益不無損害，然既非以損害他 人為主要目的，而該他人對之又或有容忍或作為之義務時 ，自不在限制行使之列。（最高法院45年台上字第105號 判例參照）。由是言之，權利濫用之主觀要件，在於權利 人行使權利時，有專以損害他人為目的，或以損害他人為 主要目的，其客觀要件即行使權利是否以損害他人為主要 目的，須在客觀上綜合權利人因權利行使，所能取得之利 益，與其權利之行使，對他人及整個社會國家可能予以之 損失，加以比較衡量，易言之，應依具體客觀之情事及一 般觀念決定之，若權利人行使權利之結果，有損人不利己 ，或利己極微而損人極大，而有背於法律保護該項權利之 目的或與其權利之社會任務不符，方屬權利之濫用。查： ⑴被告所有之系爭坐落臺南市○○區○○○路○○○巷○○○號（ 嗣門牌整編○○○區○○街○○○號）上開建物，已因法務 部行政執行署臺南分署以97年度地稅執特專字第13629號 拍賣，由案外人杜秀玟買受，杜秀玟取得該不動產產權後 ，請求點交，原告遭執行法院限期搬遷，不得已乃於102 年7月23日起，轉向杜秀玟給付租金並另訂租賃契約，被 告等之系爭租賃標的物既經法院拍賣而由杜秀玟取得，無 法再供原告使用收益，原告依民法第435條、436條規定， 發函通知兩造間租賃契約終止，自屬於法有據，並非權利 之濫用。 ⑵被告系爭租賃標的物既無法再供原告使用收益，則自102 年7月23日起原告即無給付租金予被告之義務；終止後始 到期之租金，出租人已預先受領者，應返還之，附表所示 之支票7紙既為預先支付租金之用，今兩造租賃契約既已 終止，依前述規定，原告自得請求被告等返還，亦非權利 之濫用。 ⒌又按「無法律上之原因而受利益致他人受損害者，應返還 其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。 」民法第179條定有明文。因他人之給付而受利益者，為 給付之原因消滅時，應將所受利益返還，最高法院19年上 字第475號判例足資參照。兩造簽訂系爭租約後，原告已 按月全數簽發支票支付租金及押租金，被告等之系爭房屋 ，既經法院拍賣而無法再供原告使用收益，原告並於102 年8月2日以永康郵局第1453號存證信函，為終止租賃契約 之意思表示，雙方之租約即已終止，被告顯已無法律上之 原因受領原告給付之租金，揆諸上開說明，爰依不當得利 之法律關係，請求被告等應返還已收取如附表所示自102 年8月1日至103年2月1日止，按月預收之租金支票共7紙， 及訂約時已收取之押金51萬元，返還原告。 ⒍至被告所稱：本件租賃標的為土地連同地上建物，建物固 遭拍賣屬他人所有，然土地仍屬渠所有，原告仍在使用中 ，並請求原告給付相當於租金之損失等語。惟查，建物座 落於土地之上，因此建物使用土地為必然之理，然就該建 物使用土地之原因、建物使用土地是否須支付代價，其法 律關係及權利義務存在於土地所有權人與建物所有權人間 ，此由被告答辯狀援引最高法院61年台上字第1695號判決 主張無權占用他人土地，可能得相當租金之不當得利等語 ，亦可知被告主張訴外人杜秀玟透過臺南地方法院執行處 拍賣承買之系爭建物乃無權占有系爭土地，故土地乃因建 物之存在而被占用，使用土地之代價，自應由建物所有權 人支付。按，無法律上原因而受有利益，致他人受有損害 ，應返還其利益為民法第179條之規定，系爭土地縱有遭 占用，被告因此受有損害，然損害之發生係因建物座落於 土地上，而非因原告向訴外人杜秀玟承租系爭建物之故， 被告請求原告支付相當於租金之不當得利，自無理由。再 者，系爭房屋是否真屬無權占有抑或有其他法律上原因得 使用系爭土地？占用土地是否須支付代價？乃被告與訴外 人即建物所有人杜秀玟間權利糾紛，據悉被告亦提起拆屋 還地訴訟，由鈞院102年度重訴字第80號受理，並於該案 中向訴外人杜秀玟請求給付建物佔用土地，相當於租金之 不當得利。則被告顯認其損害發生原因來自建物，再者， 被告既於另案向訴外人杜秀玟請求給付建物佔用土地，相 當於租金之不當得利，於本案以同一筆土地遭占用為由請 求不當得利，主張抵銷，亦屬對同一筆損害之重複主張， 則就該筆土地遭占用之損害究屬何人造成？其賠償義務人 為何？被告於二案主張即有相互矛盾之處。 ⒎退萬步言之，縱認本件原告主張抵銷有理由，惟系爭臺南 市○○區○○段○○○○號、377地號面積分別為1226.13、 2841.96平方公尺，申報地價為1360元/平方公尺，依土地 法第97條第1項及同法第105條規定「城市地方房屋之租金 ，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。 」、「第97條、第99條及第101條之規定，於租用基地建 築房屋均準用之」，即土地年租金最高不得超出土地申報 總價年息百分之10，又系爭土地附近雖有其他公司廠房， 惟並非位於被告所稱永康工業區內，又一般工業廠房興建 之初通常選取較為荒僻，地較價低之處，以免廠房運作之 噪音、污染為居民帶來困擾同時節省公司營運成本，價值 及租金選低於城市地方房屋，本件縱認原告應給付相當於 租金之不當得利，亦應以土地申報總價年息百分之5為限 ，即月租2萬3053元（1226.13+2841.96*1360*0.05/12=23 053元），被告答辯狀以16萬4220元計算本件相當於土地 租金之不當得利，實屬過高。是扣除土地使用代價2萬305 3元以外之租金，被告仍應返還原告l,598,129元【計算式 ：（000000-00000）*7+510000=0000000元】，並備位請 求被告返還。 ⒏先位聲明部分，因102年12月支票再遭兌現，本件原起訴 請求交還支票，惟訴訟進行中被告按月兌現起訴狀附表所 示支票（目前附表編號1、2、3、4、5支票均已兌現）， 兌現部分物之返還請求權陸續轉變為金錢債權，按因「請 求之基礎事實同一」、「情事變更而以他項聲明代最初之 聲明」且「不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者」，爰依民 事訴訟法第255條第1項第2、4、7款規定為訴之變更。 （三）證據：提出原告與劉石猪所訂之租賃契約書、法務部行政 執行署臺南分署函、原告與杜秀玟所訂之租賃契約書、永 康郵局第1453號存證信函暨存證信函信封、劉海朝存證信 函收件回執、被告等回覆之存證信函、劉石猪除戶戶籍謄 本、劉石猪繼承系統表、劉石猪繼承人之戶籍謄本、原告 與杜秀玟間間經公證之租約等影本為證。 附表： ┌──┬──────────┬─────┬─────┬─────┐ │編號│ 付 款 銀 行 │ 金 額 │ 支票號碼 │ 日 期 │ │ │ │（新台幣）│ │ │ ├──┼──────────┼─────┼─────┼─────┤ │ 1 │臺灣中小企銀開元分行│ 178,500 │ 0000000 │102/08/01 │ ├──┼──────────┼─────┼─────┼─────┤ │ 2 │臺灣中小企銀開元分行│ 178,500 │ 0000000 │102/09/01 │ ├──┼──────────┼─────┼─────┼─────┤ │ 3 │臺灣中小企銀開元分行│ 178,500 │ 0000000 │102/10/01 │ ├──┼──────────┼─────┼─────┼─────┤ │ 4 │臺灣中小企銀開元分行│ 178,500 │ 0000000 │102/11/01 │ ├──┼──────────┼─────┼─────┼─────┤ │ 5 │臺灣中小企銀開元分行│ 178,500 │ 0000000 │102/12/01 │ ├──┼──────────┼─────┼─────┼─────┤ │ 6 │臺灣中小企銀開元分行│ 178,500 │ 0000000 │103/01/01 │ ├──┼──────────┼─────┼─────┼─────┤ │ 7 │臺灣中小企銀開元分行│ 178,500 │ 0000000 │103/02/01 │ └──┴──────────┴─────┴─────┴─────┘ 二、被告方面： （一）聲明：原告先位、備位之訴均駁回。並陳明如受不利之判 決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。 （二）陳述： ⒈本件坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土地（ 重測前依序為臺南縣永康市○○段000000000000000地 號，下稱本件373、377、374地號土地）原均為劉石猪所 有，而劉石猪於86年5月l日以每月租金17萬2400元將本件 373、377、374地號土地出租予其子劉文雄所經營之慶光 鋁業股份有限公司（下稱慶光鋁業），並由慶光化工股份 有限公司（下稱慶光化工）擔任連帶保證人。其後，劉石 猪又於86年5月5日出具本件373、377、374地號土地之土 地使用權同意書予慶光化工，並由慶光化工出資在本件37 3、377、374地號土地上建築二間廠房，分別即現門牌整 編為「臺南市○○區○○街○○○號（原門牌號碼臺南市○ ○區○○○路○○○巷○○○號）建物」、「臺南市○○區○○ 街○○○號（原門牌號碼臺南市○○區○○○路○○○巷○○○號 ）建物」。嗣後，本件374地號土地，劉石猪先以贈與方 式移轉予其配偶劉陳少見，再由其配偶劉陳少見於93年6 月17日移轉予劉李秀霞（即劉石猪長子即被告劉海朝之配 偶）。 ⒉約93、94年間慶光化工、慶光鋁業因經營不善，除遭債權 人假扣押及禁止處分系爭161、162號建物外，亦長期積欠 劉石猪租金達600萬元，而慶光化工同意以系爭161、162 號建物之所有權折抵積欠之租金，故將系爭161、162號建 物歸劉石猪所有，有臺南市永康區調解委員會96年6月15 日96民調字第134號之調解成立證明書可稽。嗣於97年間 ，因原告欲承租本件373、377、374地號土地暨其上系爭 161、162號建物與劉石猪及劉李秀霞簽訂兩份不動產租賃 契約書，租期自97年3月1日起至103年2月29日止，租金分 別為17萬元、7萬元，並從第五年開始調整租金，而後每 二年調整租金一次，每次調整幅度百分之5，總幅度至百 分之20為止。 ⒊然系爭161、162號建物於99年間業經法務部行政執行署臺 南行政執行處公開拍賣，並由杜秀玟分別以391萬元、221 萬元拍定。雖劉石猪、劉李秀霞有以土地法第104條規定 ，提起確認優先承買權存在之訴，惟經三審判決確定「慶 光化工所有系爭161、162號建物與劉石猪、劉李秀霞所有 之本件373、377、374地號土地間並無（或類推）租賃、 地上權、典權之法律關係存在」，故劉石猪、劉李秀霞不 得依（或類推）土地法第104條規定對系爭161、162號建 物主張優先承買權。另原本件373、377地號土地所有權人 劉石猪不幸於101年11月11日死亡，其名下本件373、377 地號土地由被告劉海朝、劉安祥繼承，因此，被告劉海朝 、劉安祥及劉李秀霞爰以本件373、377、374地號土地所 有權人對杜秀玟（即承買系爭161、162號建物之所有權人 ）以其無權占有提起拆屋還地之訴訟（備註：由鈞院102 年度重訴字第80號，川股審理），並於提起上開拆屋還地 訴訟前有先以存證信函方式告知原告。 ⒋詎料，原告竟私下與杜秀玟聯手，先於102年7月19日就系 爭161、162號建物簽訂房屋租賃契約書後，即於102年8月 2日寄存證信函終止與被告二人及劉李秀霞之不動產租約 ，並請求返還租金，被告二人及劉李秀霞亦有存證信函回 覆，同意原告之終止租約，惟其請求返還租金、押租金部 份則需於原告搬空並交還本件373、377、374地號土地後 ，雙方再辦理結算並返還剩餘之支票或金額。怎知，原告 一方面向被告二人及劉李秀霞終止租約，一方面又買進大 型新的機具擴張營業規模，持續占有使用本件373、377、 374地號土地，應無終止租約之意，今又提起本件訴訟， 全是企圖藉由被告二人及劉李秀霞（即本件373、377、37 4地號土地所有權人）與杜秀玟（即拍定承買系爭161、16 2號建物之人）間之紛爭，從中獲得利益，並以損害被告 二人及劉李秀霞之企圖（即致使土地所有權人無法使用土 地外，亦難以收取原有之租金），實屬違反誠信原則及權 利濫用。此外原告與杜秀玟之上開租賃契約第15條特約事 項㈢亦約定「自本約簽訂之日起滿2年，乙方即原告倘願 向甲方即杜秀玟承買租賃標的物之全部，得與甲方協商價 購。」，可見原告與杜秀玟疑有聯手欲以此手段（即長期 讓土地所有權人無法完全使用、收益其土地之經濟效益） 迫使被告二人及劉李秀霞以低價出賣其本件373、377、37 4地號土地予原告或杜秀玟，其心實屬可議。惟即使原告 與被告二人及劉李秀霞間之不動產租賃契約已終止，然原 告仍占有使用被告二人及劉李秀霞所有之本件373、377、 374地號土地，被告二人及劉李秀霞仍得對原告主張所有 物返還請求權及占有利益之不當得利之返還請求權，因此 被告二人及劉李秀霞得以相當於租金之損失對原告所請求 返還支票及押租金中主張抵銷之。 ⒌按「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前， 得拒絕自己之給付。」為民法第264條第l項前段定有明文 。又按，「被告就原告請求履行因雙務契約所負之債務， 在裁判上援用民法第264條之抗辯權時，原告如不能證明 自己已為對待給付或已提出對待給付，法院應為原告提出 對待給付時，被告即向原告為給付之判決，不得僅命被告 為給付，而置原告之對待給付於不顧。」（最高法院39年 度台上字第902號判例可參）。查： ⑴依雙方所簽立之不動產租賃契約第2條約定：「租賃期間 ：⒈…。甲方（即被告）同意乙方（即原告）於租期屆滿 後半年內搬清，租金照付。⒉…。⒊建物如被拍賣，乙方 因而受損，甲方不負賠償責任。」; 及第15條約定：「租 賃期間屆滿或終止契約時，乙方應於六個月內搬遷，將租 賃物返還甲方，逾期未搬之物品，視為廢棄物，任由甲方 處理，乙方不得有任何要求。如有遲延，乙方應給付相當 於租金之損害金外，逾一日給付甲方參仟元之違約金。」 等約定觀之，原告於租賃期間屆滿或終止契約時，有『應 於六個月內搬遷，並將租賃物（即本件373、377地號土地 ）返還』予被告二人之先為對待給付義務存在。 ⑵惟原告於102年8月2日寄存證信函終止與被告二人之不動 產租約以來迄今，並未依約進行搬遷並返還租賃物（即本 件373、377地號土地）予被告二人，此亦為原告所不否認 。反而，企圖藉由被告二人（本件373、377地號土地所有 權人）與杜秀玟（即拍定承買系爭161建物之人）間之紛 爭，繼續占有使用被告二人之所有373、377地號土地。故 依，上開民法第264條第1項前段及最高法院判例意旨，原 告如不能證明自己已為對待給付或已提出對待給付時，被 告亦無返還支票（或金額）、押租金予原告之義務存在。 ⒍原告對被告二人提起本件返還支票（或金額）、及押租金 之訴訟，應屬權利濫用及違反誠信原則，應限制原告搬遷 之前，不得對被告二人請求返還之。 ⑴按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要 目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法 第148條定有明文。 ⑵查，原告先於102年7月19日與杜秀玟就系爭161、162號建 物簽訂房屋租賃契約書後，原告一方面向被告二人終止租 約，一方面又買進大型新的機具擴張營業規模，持續占有 使用本件373、377、374地號土地。由此可見，原告並無 搬遷之意，今又提起本件訴訟，全是企圖藉由被告二人及 劉李秀霞（即本件373、377、374地號土地所有權人）與 杜秀玟（即拍定承買系爭161、162號建物之人）間之紛爭 ，從中獲得不法利益，並以損害被告二人之企圖（即致使 土地所有權人無法使用土地外，亦難以收取原有之租金） ，實屬違反誠信原則及權利濫用。 ⑶以上，原告對被告二人提起本件返還支票、及押租金之訴 訟，應屬權利濫用及違反誠信原則，應限制原告搬遷之前 ，不得對被告二人請求返還之。 ⒎關於原告請求返還支票（或金額）、押租金時，被告二人 亦得以依雙方所簽立之不動產租賃契約第2條、第15條約 定及相當於租金之損失對原告主張抵銷之。 ⑴按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同， 民法第179條已有明文。且無權占有他人土地，可能獲得 相當租金之不當得利，此為社會通常觀念（最高法院61年 台上字第1695號判例參照）。又按，當事人訂立租賃契約 ，約定由承租人交付押租金者，其交付押租金之目的，乃 在擔保承租人支付租金及賠償損害之用（最高法院72年度 台上字第4885號、83年度台上字第2108號判決可參）；是 租賃關係消滅時，倘承租人欠有租金或負有損害賠償債務 者，其所交之押租金當然抵充（即不問當事人之意思如何 ，當然抵充而結算其差額之謂）。 ⑵查，本件原告既於租賃期限屆滿（即103年2月29日）前終 止（即102年8月2日）與被告二人之不動產租賃契約，惟 原告於終止後迄今仍持續占有並使用被告二人所有之本件 373、377地號土地，自屬無法律上原因而受有相當於租金 之利益，並致被告受有相當於租金之損害，則被告二人自 得依不當得利法律關係請求「原告給付自102年8月1日起 至交還本件373、377地號土地之日止」之占有利益，應屬 有據。 ⑶次查，依雙方所簽立之不動產租賃契約第2條約定：「租 賃期間：⒈…。甲方（即被告）同意乙方（即原告）於租 期屆滿後半年內搬清，租金照付。……。」；及第15條約 定：「租賃期間屆滿或終止契約時，乙方應於六個月內搬 遷，將租賃物返還甲方，……。一如有遲延，乙方應給付 相當於租金之損害金外，逾一日給付甲方參仟元之違約金 。」等觀之，且以雙方於終止本件不動產租賃契約前之租 金為17萬8500元，此亦為雙方所不爭執，故被告二人自得 對原告主張如下： ①於原告102年8月2日終止後搬遷前之六個月內，被告二人 本得依約兌現每月17萬8500元之租金支票。 ②於原告102年8月2日終止六個月後仍未搬遷時，被告二人 除得主張每月相當於17萬8500元租金之損害外，逾一日亦 得請求原告每日3000元之違約金。 ⑷以上所述，被告二人自得依雙方所簽立之不動產租賃契約 第2條、第15條約定及不當得利請求「原告給付自102年8 月2日起至交還本件373、374地號土地之日止」之相當於 每月17萬8500元租金之損害，及暨自原告102年8月2日終 止六個月後仍未搬遷時每日3000元之違約金。並爰依民法 第334條、第335條之抵銷規定及上揭最高法院判決意旨， 主張抵充之。 ⒏再按，土地法第97條限制約定最高租額之限制，僅限於城 市地方供住宅使用之房屋有其適用，此觀同法第94條第1 項及第96條規定之立法原意即可推知。至供營業用之房屋 ，承租人因承租房屋而獲得商業上之利益，非一般供住居 用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定 之限制（最高法院94年度第二次民事庭會議決議）。土地 法第97條所規定之房屋租金最高限額，係指城市地方一般 房屋之租金而言。本件上訴人所承租者為工業區內之廠房 ，除得使用系爭廠房外，並得享受整個工業區之特殊利益 ，其應付之租金，包括享受上開特殊利益之對價在內，當 非普通之房屋承租可比，自不受土地法第97條所定房租最 高限額之拘束（最高法院92年台上字第1475號民事裁判可 參）。查： ⑴本件373、377地號土地位於臺南市永康工業區內，而系爭 161、162號建物為工業區內之廠房，應屬非供住宅使用之 房屋，依上開最高法院決議及裁判，其租金自不受土地法 第97條規定之限制，自屬明確。 ⑵又依，本件373、377地號土地之公告現值總計高達為4596 萬9417元，其市價更可達億元以上，然該系爭161號建物 係於86年間由慶光化工興建完成，距今屋齡已達16年之久 ，廠房應屬老舊，且其拍定價額（即市價）僅391萬元而 已，若暫以上開價值作為計算之基準時，原告與被告二人 之原不動產租賃物總價應為4987萬9417元（即本件373、3 77地號土地公告現值4596萬9417元+系爭161號建物市價39 1萬元），而該本件373、377地號土地公告現值占不動產 租賃物之百分之92，而以目前租金為17萬8500元作比例計 算時，其土地租金應為16萬4220元，故本件被告二人之相 當於租金之損失，縱使未有上開雙方所簽立之不動產租賃 契約第2條、第15條之約定，至少每月亦應有16萬4220元 之相當於租金之損失，實屬允當。 ⒐徵上所述，原告對被告二人提起本件返還支票（或金額） 、及押租金之訴訟，被告二人應有同時履行之抗辯權，且 應屬權利濫用及違反誠信原則，應為限制原告於先為對待 給付之前（即已搬遷並將租賃物，即本件373、377地號土 地返還予被告二人），不得對被告二人請求返還之。且其 押租金及已屆期並兌現之支票金額，被告二人亦得以相當 於租金之損失等（含違約金），對原告主張抵銷之。 （三）證據：提出土地租賃契約書○○○區○○街161及162號建 物登記謄本○○○區○○段373、374及377地號土地登記 謄本、臺南市永康區調解委員會調解成立證明書、原告與 被告二人及劉李秀霞簽訂之不動產租賃契約書、法務部行 政執行署臺南行政執行處通知函、確認優先承買權存在訴 訟之歷次判決書、被告二人及劉李秀霞回覆原告之存證信 函等影本為證。 三、參加人方面： ⒈查台南市○○區○○段○○○○○○號建物（下稱系爭2建物 ）原為慶光化工股份有限公司（下稱慶光化工）所建，系 爭2建物坐落土地即台南市○○區○○段00000000000地 號土地（下各稱373、377、374地號土地）之原地主為劉 石猪（即被告之被繼承人），而慶光化工之法定代理人劉 文雄為劉石猪之次子。詎慶光化工經營不善欠下鉅額債務 後，系爭2建物於93年間即遭債權人假扣押（光交通銀行 股份有限公司假扣押之債權金額即高達319,240,682元） 。且在與慶光化工別無租賃契約下，突稱慶光化工與劉石 猪間存有租賃契約，慶光化工積欠租金600萬多元，由劉 氏家人私相授受作成和解，以慶光化工同意將系爭2建物 歸還地主即劉石猪為條件，不外為力保系爭2建物免遭拍 賣或欲為參與分配，該租金債權甚為可疑。 ⒉嗣劉石猪過世，遺產留有373、377地號土地，劉文雄故為 拋棄繼承，否則今日該2筆土地劉文雄得繼承之應有部分 ，理應為債務清償標的，依法恐亦有法定租賃權之適用（ 民法第838條之1參照）。 ⒊早於被告出租予原告（97年3月1日）前，373、377、374 地號土地遭債權人及稅務機關為假扣押及禁止處分登記在 案，惟被告劉海朝無視公權力竟違背查封效力，仍將系爭 2建物連同建物坐落土地一併出租予原告及與原告同一負 責人之帝舜工業有限公司（現已解散），租期尚定為97年 3月1日至103年2月29日，每月坐享租金利益（97年3月至 102年2月每月240,000元；102年3月起至今每月252,000元 ），卻分毫未用於繳納欠稅，挪為私有。被告不僅藉出租 行為影響應買人之投標意願，壓低拍賣價格，有系爭2建 物之鑑定報告可參，鑑定價額為22,377,430元，甚且於參 加人102年3月18日辦妥所有權登記後，仍持續兌領原告原 預先開立以為租金給付之支票。 ⒋由上足見，被告一家人坐擁資產，不願協助劉文雄正面處 理債務，反為避債無所不用其極，無視公權力汲營於私利 。參加人雖拍得系爭2建物，所謂投資報酬率應非酌定本 件合理租金之唯一考量。蓋建物會折舊，土地會增值，且 若同以拍賣價計衡價額，被告土地現縱有千萬價值，未必 得以高價拍定，其理如同系爭2建物一般。 四、兩造不爭執事項及爭執內容： （一）不爭執事項： ⒈原告於96年12月3日與被告之被繼承人劉石猪（劉海朝代 理）訂立租賃契約，原告承租劉石猪所有坐落臺南市○○ 區○○段○○○○號、377地號二筆土地，及座落該二筆土地 上第75建號之廠房（門牌：臺南市○○區○○○路○○○巷 ○○○號，嗣門牌整編○○○區○○街○○○號），租期自97年 3月1日起至103年2月29日止，租金土地連建物每月17萬元 整，從第5年（即102年3月）起，調漲百分之5即178,500 元；另押租金51萬元。 ⒉劉石猪之繼承人除被告劉海潮、劉安祥外，另有劉文雄、 劉麗琴、劉麗惠等三人，上開三人已向本院以101年度司 繼字第2792號陳報拋棄繼承。 ⒊上開第75建號之廠房連同第76建號廠房，經臺南縣稅務局 佳里分局移送法務部行政執行署臺南分署以97年度地稅執 特專字第13629號拍賣，由參加人杜秀玟買受，原告乃於 102年7月19日與杜秀玟訂立房屋租賃契約，原告以每月31 5,000元承租第75、76建號二處廠房，並送本院民間公證 人以102年度南院民公明字第0667號辦理公證。 ⒋原告於102年8月2日以永康郵局第1453號存證信函通知劉 石猪為終止兩造前開租賃契約之意思表示，並請求返還未 到期之租金支票及退還押租金720,000元。惟因劉石猪已 死亡而遭退回，其後被告劉海朝、劉安祥及訴外人劉李秀 霞三人於102年8月8日共同以台南虎尾寮郵局第178號存證 信函回覆原告，就原告所為終止租約無異議，而未到期之 租金支票及押租金則需等貴公司全部搬空交還上開三筆土 地予出租人後，雙方再約定時間結算，....會於結算完成 翌日起五日內返還結算後剩餘之支票及押租金。 ⒌被告就原告按月支付租金之支票均屆期提示兌現。 （二）兩造爭執內容：原告以兩造之租約業經合法終止為由，主 張被告應將終止後之租金支票及押租金510,000元返還等 如上所載之內容，被告則以原告並未將租賃標的交還，尚 不得請求被告返還租金支票及押租金等如上所載之抗辯。 從而本件兩造之爭點即在於原告能否請求被告返還未到期 之租金支票及押租金為斷。 五、得心證之理由： （一）原告於96年12月3日與被告之被繼承人劉石猪就劉石猪所 有坐落臺南市○○區○○段○○○○號、377地號二筆土地， 及座落該二筆土地上第75建號之廠房訂立租賃契約，因第 75建號之廠房經參加人杜秀玟買受後，原告於102年8月2 日以永康郵局第1453號存證信函對劉石猪通知終止租賃契 約，因劉石猪已死亡而遭退回，惟被告劉海朝、劉安祥亦 於102年8月8日共同以台南虎尾寮郵局第178號存證信函回 覆原告對原告所為終止租約無異議，而劉石猪死亡後，繼 承人除被告劉海潮、劉安祥外，其餘劉文雄、劉麗琴、劉 麗惠等三人已拋棄繼承，是以原告所為終止契約之非對話 意思表示，應認102年8月8日到達出租人始生效力。 （二）兩造租賃契約既經終止，承租人自應將租賃物返還原告， 而兩造所訂租賃契約之標的，包含臺南市○○區○○段○○ ○○號、377地號二筆土地及第75建號之廠房，其中廠房部 分之所有權已經參加人杜秀玟取得，而原告又與之訂立租 賃契約，原告自無再將第75建號之廠房返還出租人之義務 ，惟原告仍應將臺南市○○區○○段○○○○號、377地號二 筆土地交還出租人。原告陳稱其所承租之廠房當然有使用 所座落土地之權利云云，惟該廠房究竟有何使用上開土地 之具體權利，原告則無法具體說明，已嫌無據，且房屋就 所座落之土地為各自獨立之不動產物權，其間或因使用借 貸，或因基地租賃，或因地上權及其他具體之權源等等， 方使房屋對座落之土地有使用之權利，並非想當然爾，苟 無合法之使用權源，實務上亦不乏土地所有權人請求房屋 所有權人拆屋還地之訴訟，是以原告陳稱其向參加人杜秀 玟承租上開第75建號廠房後，當然有使用所座落之臺南市 ○○區○○段○○○○號、377地號二筆土地，而得免返還上 開二筆土地云云，並不足採。 （三）原告與劉石猪所訂租賃契約，其租金係按月開立支票交付 出租人，本於票據之無因性，持票人按月提示支票，支票 之付款銀行在發票人支票帳戶有足夠存款時，自應使之兌 現，此票據關係已與原因關係分離，持票人並不因原因關 係發生變化而負有將支票交還發票人之義務，是以無論原 告提起本件訴訟時最原始之聲明或辯論終結時所為先位聲 明，其請求將未兌現之支票交還原告，均無理由。 （四）持票人提示支票為持票人票據法上之權利，苟其原因關係 不存在，亦即無法律上之原因而受有利益，致他人受有損 害者，亦僅得依不當得利之法律關係而為主張。本件租賃 契約在102年8月8日到達被告後，應自102年8月9日起發生 終止之效力，契約終止後，出租人是否有租金之受領權利 ，依租賃契約第2條約定：「租賃期間：⒈…。甲方同意 乙方於租期屆滿後半年內搬清，租金照付。……。」及第 15 條約定：「租賃期間屆滿或終止契約時，乙方應於六 個月內搬遷，將租賃物返還甲方，……。一如有遲延，乙 方應給付相當於租金之損害金外，逾一日給付甲方參仟元 之違約金。」等內容觀之，在契約終止後，乙方應在半年 內搬清交還租賃物，半年期間租金照付，超過半年尚未交 還租賃物者，除相當於租金之損害金外，每日另應給付叁 千元之違約金。茲租賃標的中之第75建號廠房雖無庸交還 ，然原告尚應交還臺南市○○區○○段○○○○號、377地號 二筆土地，在未交還以前，原告承租人尚應給付相當於該 二筆土地之租金或損害金，及按比例計算之違約金，一直 計算至該二筆土地交還之時。原告既尚未將該二筆土地交 還，則應繳納多少租金及相當於租金之損害金，應給付多 少違約金等，均尚未確定，且依原告與參加人杜秀玟所訂 立廠房租賃契約，租賃期間自102年7月23日至104年7月22 日止，參諸原告主張內容，堪認原告在104年7月22日租期 屆滿之前均不會將該二筆土地交還被告，在上開租期屆滿 後，原告所主張之七個月租金及510,000元押租金等合計 1,759,500元是否仍有餘額，容非無疑，惟究竟原告尚有 無餘額可得請求，亦應俟原告將租賃之二筆土地交還被告 後，始得計算之。原告在尚未返還租賃標的物前，被告本 得主張終止契約後六個月之租金、及滿六個月以後之損害 金及違約金，顯見原告有先交還租賃標的之義務，被告在 原告交還租賃物後，再計算應收之租金、損害金、違約金 之數額，如有餘額再行返還，茲原告既尚未履行交還租賃 物之義務，則無論原告係請求被告返還510,000元押租金 、返還按月給付租金之支票給付超過自己所主張租金以外 之數額等等，均乏依據，並無理由，應予駁回。 （五）另參加人杜秀玟係上開第75建號廠房之所有權人，陳明原 告承租該廠房後，如就座落之臺南市○○區○○段000地 號、377地號二筆土地應負使用對價，參加人願意負擔， 足認參加人就兩造之訴訟有利害關係，茲據參加人陳明係 為原告而參加訴訟，合於法之所定，而其主張之內容除上 所載外，餘與原告之主張相同，核並無其他足以影響本件 訴訟判斷之新證據或主張存在。 六、綜上所述，本件原告無論先位聲明或備位聲明，均無理由， 原告之訴應予駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁 回。 七、關於訴訟費用之負擔部分，原告既受敗訴之判決，則第一審 裁判費用18,424元自應由敗訴之原告負擔。 八、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均 毋庸再予審酌，附此敘明。 九、結論：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條，判決如 主文。 中 華 民 國 103 年 1 月 23 日 民事第四庭 法 官 王國忠 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 1 月 23 日 書記官 張豐榮