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臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　 102年度訴字第1229號 原　　　告　江雲蘭 　　　　　　葳豐不動產仲介經紀有限公司 上　一　人 法定代理人　丁柏誠 共　　　同 訴訟代理人　王朝揚律師 複代理　人　黃龍昌律師 被　　　告　李峻旭 上列當事人間請求返還定金等事件，經本院於民國103年4月3日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告江雲蘭新臺幣壹拾萬元，原告葳豐不動產仲介經 紀有限公司新臺幣肆拾貳萬元，及各自民國一０二年十一月十二 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 訴訟費用新臺幣伍仟玖佰伍拾元由被告負擔。 本判決命被告給付部分，於原告江雲蘭、葳豐不動產仲介經紀有 限公司分別以新臺幣叁萬肆仟元、壹拾肆萬元供擔保後，分別得 為假執行。但被告如分別以新臺幣壹拾萬元、肆拾貳萬元為原告 江雲蘭、葳豐不動產仲介經紀有限公司預供擔保後，分別得免為 假執行。 事實及理由 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終 結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款、第7款分 別定有明文。本件原告起訴時原請求：被告應給付原告江雲 蘭新臺幣（下同）10萬元，另給付原告葳豐不動產仲介經紀 公司（下稱葳豐公司）441,000元，及各自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，嗣於 本院103年3月20日言詞辯論期日當庭減縮訴之聲明為被告應 給付原告江雲蘭10萬元、原告葳豐不動產公司42萬元，及各 自102年11月12日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之 利息（見本院卷第97頁），此係縮減應受判決事項之聲明； 另原告江雲蘭部分之請求權原係依不動產專任委託銷售契約 第8條第4項之約定為請求，嗣於本院103年4月3日言詞辯論 期日當庭更正為依買賣定金收款憑證第2條第4款及上開約定 為請求，因原告於起訴時即有引用該買賣定金收款憑證為證 ，且被告就該證物亦表示無意見（見本院卷第21背面），是 兩造就此已為適當之攻擊防禦，亦無妨本件訴訟之終結，核 與上開規定均屬相符，應予准許。 二、原告主張： ㈠原告葳豐公司前於102年l月1日與被告簽立不動產專任委託 銷售契約（下稱系爭契約），雙方約定由被告委託原告葳豐 公司銷售被告所有坐落於臺南市○○區○○○段○○○○○○○○○ ○○○○○○號土地及其上同段5757建號、門牌號碼臺南市○○ 區○○○路○○號建物（下稱系爭房地）。依系爭契約第2條 約定委託銷售價格為798萬元，且依系爭契約約定被告同意 原告葳豐公司代為收受買方支付之定金，若買方同意原告葳 豐公司之銷售條件而簽訂買賣定金收款憑證，給付定金者， 無庸經被告簽收，買賣契約已有效成立。原告葳豐公司於當 日復與被告簽訂委託銷售契約內容變更契約書，將委託銷售 底價變更為700萬元。 ㈡其後原告葳豐公司於102年3月間覓得原告江雲蘭同意以735 萬元購買系爭房地，經扣除增值稅、代書費及仲介費後，已 達被告之出售底價。原告葳豐公司遂與原告江雲蘭簽訂買賣 定金收款憑證（下稱系爭收款憑證），江雲蘭並開立以第一 銀行佳里分行為付款人，發票日期為102年3月15日，票號DA 0000000號，面額10萬元支票，交原告葳豐公司收執資為定 金，故依系爭契約約定，原告江雲蘭與被告間之買賣契約已 有效成立。 ㈢惟被告於聽聞系爭房地已成交後，旋即表示不願意出賣，其 後更避不見面，原告葳豐公司屢次催促被告出面簽約並於10 2年4月12日以存證信函通知被告並限期出面簽約；原告江雲 蘭亦分別於同年5月3日及10日二度以存證信函通知被告出面 簽約，並告知逾期履行將解約並請求加倍返還定金，然被告 均置之不理。 ㈣依系爭契約第11條第1項第4款約定，買賣契約成立後，因可 歸責於被告之事由，而解除買賣契約者，視為原告葳豐公司 已完成仲介之義務，被告仍應支付原告葳豐公司委託銷售總 價百分之6計算之服務報酬。再依原告葳豐公司與原告江雲 蘭所簽訂系爭收款憑證第2條第4項約定：買方不買或不依約 履行，定金由賣方沒收，賣方不賣或產權不清或不依約履行 ，應加倍返還定金。惟買方得拋棄定金不買，賣方亦得加倍 返還定金而不賣。依系爭契約第3條第2項約定，原告葳豐公 司受被告委任與原告江雲蘭斡旋，並就授權底價與原告江雲 蘭達成合意且收取訂金，故買賣契約即已成立，且依被告與 葳豐公司所簽訂之系爭契約第8條第4項約定，買賣契約有效 成立後，如因可歸責於委託人之事由，致無法完成買賣者， 委託人應加倍返還買方已支付之定金。本件被告既因可歸責 於己之事由違約不賣，則原告葳豐公司得依系爭契約第11條 第1項第4款之約定請求被告給付42萬元（7,000,0006%＝ 420,000），原告江雲蘭並可依系爭收款憑證條款第2條第4 項及系爭契約第8條第4項之約定，請求被告給付10萬元。 ㈤並聲明：如主文第1項所示，並陳明願供擔保，請准宣告假 執行。 三、被告則以： ㈠被告固不否認有拒絕與原告江雲蘭簽定不動產買賣契約書之 違約情事，然此乃係因被告在未全然了解「自用增值稅」之 情形下，承諾以配合使用「自用增值稅」為條件，出賣系爭 房地；嗣被告請教他人後，知悉倘於本次買賣中配合使用「 自用增值稅」之條件，日後如再欲出售其他房地，須符合土 地稅法第34條第5項之規定，方得再享有「自用增值稅」之 優惠稅率，大幅增加被告日後再換屋之成本。被告絕非無意 出售系爭房地，而是如此之履約條件，未能達到被告預期出 售系爭房地可得之經濟利益。被告於102年3、4月間原告葳 豐公司尚未找到買主時，曾口頭向原告葳豐公司法定代理人 丁柏誠表示願意給付違約金終止契約，詎原告葳豐公司卻於 2、3日後，未經被告同意，私自簽訂契約及收受本票，將系 爭房地出售予原告江雲蘭。 ㈡被告自知理虧，亦有誠意彌補原告江雲蘭與葳豐公司，被告 為籌措支付予原告之和解金，甚至向友人借款；孰料，原告 最終提出之和解金額，非被告能力所及，兩造未能以圓滿之 方式化解本件糾紛，絕非被告無意補償原告。是以，請鈞院 審酌上情，並考量原告江雲蘭並無因被告拒絕履約而受有實 質上之經濟損害，且依照目前社會經濟狀況並不富裕，酌減 被告應給付予原告江雲蘭之違約金。又被告於系爭契約書第 12條有勾選不同意原告葳豐公司在系爭房地及歸仁區張貼廣 告，可減少部分支出，原告葳豐公司亦非每天都有在報紙上 刊登廣告。且原告葳豐公司與系爭房地間不到2公里，人力 與勞力之支出不多，原告葳豐公司請求百分之6之報酬，顯 然過高，爰依民法第572條之規定請求酌減服務報酬。 ㈢並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉請准供擔保免予宣告假執行。 四、兩造不爭執事項： ㈠被告與原告葳豐公司於102年1月1日簽訂不動產專任委託銷 售契約書（下稱系爭契約），約定自102年1月1日起至102年 6月30日止由被告委託原告葳豐公司銷售被告所有坐落臺南 市○○區○○○段○○○○○○○○○○○○○○○號土地，及其上同段 5757建號、門牌號碼臺南市○○區○○○路○○號建物（下稱 系爭房地）。 ㈡系爭契約其他約定內容略以：「… 第3條：…二、契約成立後，委託人（即本件被告）同意授 權受託人（即本件原告葳豐公司）代為收受買方支 付之定金。… 第8條：…二、委託人同意受託人代收定金時，若買方同意 委託人之銷售條件而簽署『買賣定金收款憑證』， 給付訂金者，毋庸經委託人簽收，買賣契約已有效 成立。…四、買賣契約已有效成立後，如因可歸責 於委託人之事由，致無法完成買賣者，委託人應加 倍返還買方已支付之定金。… 第11條：一、委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完 成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售 總價百分之6計算之服務報酬，並應全額一次付予受 託人：…（四）買賣契約成立後，因可歸責於委託 人之事由或買賣雙方合意，而解除買賣契約者。… 」 ㈢被告與原告葳豐公司於102年1月1日簽訂委託銷售契約內容 變更同意書，雙方同意將委託售價底價修正為700萬元，並 同意以此委託售價底價700萬元作為計算系爭契約之服務報 酬之計算基準。 ㈣原告江雲蘭同意以735萬元購買系爭房地，並於102年3月23 日給付10萬元予原告葳豐公司作為定金。 ㈤原告葳豐公司於102年4月12日以歸仁郵局第150號存證信函 通知被告於102年4月18日簽約，該存證信函係由被告之妻鄭 詩茵於102年4月13日收受。 五、本院得心證之理由： ㈠原告江雲蘭與被告間之買賣契約已有效成立： ⒈被告與原告葳豐公司於102年1月1日有簽訂系爭契約，約 定自102年1月1日起至102年6月30日止由被告委託原告葳 豐公司銷售系爭房地，且於102年1月1日簽訂委託銷售契 約內容變更同意書，雙方同意將委託售價底價修正為700 萬元，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項第1、3項）， 並有系爭契約、委託銷售契約內容變更同意書影本各1件 可稽（見本院102年度補字第468號民事卷《下稱補字卷》 第10-14頁），堪信為真實。 ⒉依原告葳豐公司提出102年3月11日客戶江詹文的帶看記錄 載明看屋人數4人，其中訴外人江詹文即為原告江雲蘭之 弟，當日係由原告江雲蘭、訴外人江詹文及其2個姐姐共4 人一起去看系爭房地，有帶看客戶記錄表影本1件可稽（ 見本院卷第89頁），復為被告所不爭執（見本院卷第97頁 背面），堪信為真實。被告雖辯稱原告葳豐公司與江雲蘭 簽訂契約及收支票，並未向被告確認云云，然依系爭契約 第3條第2項載明：「契約成立後，委託人（即被告，下同 ）同意授權受託人（即原告葳豐公司，下同）代為收受買 方支付之定金。」，並由被告在緊接該條內容之後簽名、 蓋章無誤，有上開契約條文可稽（見本院102年度補字第 468號民事卷《下稱補字卷》第10頁），堪認被告確有同 意授權原告葳豐公司代為收受買方即原告江雲蘭支付之定 金。再依系爭契約第8條第2項載明：「委託人同意受託人 代收定金時，若買方同意委託人之銷售條件而簽署『買賣 定金收款憑證』，給付訂金者，毋庸經委託人簽收，買賣 契約已有效成立。」，本件原告江雲蘭於102年3月23日同 意以735萬元購買系爭房地，並即與原告葳豐公司簽署買 賣定金收款憑證及給付定金即面額10萬元支票乙節，有上 開契約條文、買賣定金收款憑證、支票等影本各1件可稽 （見補字卷第12頁、第15-16頁），故被告應負授權人之 責任，本件堪認於102年3月23日係由被告之代理人即原告 葳豐公司代理被告與原告江雲蘭洽談系爭房地之買賣條件 ，雙方就買賣價金已達成合意，原告江雲蘭已支付定金並 於系爭收款憑證簽名，依被告與原告葳豐公司所簽系爭契 約之約定，原告江雲蘭與被告間之買賣契約已有效成立， 被告上開所辯並無足採。 ⒊被告於102年1月1日委託原告葳豐公司出售系爭房地時， 已於系爭契約上方之契約審閱權欄勾選「委託人已詳閱並 充分瞭解本契約內容，無須三日以上審閱期，本約簽定後 ，確認即生契約效力無誤」，而該契約審閱權欄並載明： 「2.為保障交易安全，邀免產權或付款等爭議致損害雙方 權益，本件買賣應由住商總部指定機構辦理『買賣價金履 約保證』」，並經被告於委託人確認簽名欄簽名並蓋用被 告印章於其上，有系爭契約可稽（見補字卷第10頁），堪 認被告與原告葳豐公司已就委託事項、委託期間、委託價 格、定金之收取及其效力及買賣價金給付方式等項達成合 意。則被告應已瞭解系爭房地委託原告葳豐公司出售，就 買賣價金之交付係以買賣價金履約保證方式履行，且依系 爭委託契約第8條第2項約定，被告同意由原告葳豐公司代 收定金，若買方同意被告之出售條件而簽署系爭收款憑證 並給付定金時，毋庸經被告簽收，買賣契約已成立。原告 江雲蘭與被告間就系爭房地之買賣契約，已因原告江雲蘭 於102年3月23日簽署系爭收款憑證並於同日交付系爭支票 予原告葳豐公司作為定金而成立，與被告是否審閱系爭收 款憑證內容無涉。 ⒋按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277條前段定有明文。本件被告辯稱其於1 02年3、4月間原告葳豐公司尚未找到買主時，曾口頭向原 告葳豐公司法定代理人丁柏誠表示願意給付違約金終止契 約云云，然為原告所否認，則被告自應就此有利於己之事 實負舉證責任，然被告迄未舉證以實其說，則其抗辯稱系 爭契約業經終止云云，即非可採。 ㈡原告江雲蘭得向被告請求給付違約金10萬元，被告請求酌減 違約金，並無理由： ⒈被告抗辯稱其未與原告江雲蘭簽任何契約，這是原告間雙 方的關係，與被告無關云云。惟查，本件於102年3月23日 係由被告之代理人即原告葳豐公司代理被告與原告江雲蘭 洽談系爭房地之買賣條件，雙方就買賣價金已達成合意， 原告江雲蘭已支付定金並於系爭收款憑證簽名，依被告與 原告葳豐公司所簽系爭契約之約定，原告江雲蘭與被告間 之買賣契約已有效成立，已如前述，被告上開所辯並無足 採。 ⒉依系爭契約第8條第2項約定：「委託人同意受託人代收定 金時，若買方同意委託人之銷售條件而簽署『買賣定金收 款憑證』，給付訂金者，毋庸經委託人簽收，買賣契約已 有效成立。」，被告委託原告葳豐公司出售系爭房地時， 委託原告葳豐公司與買受人訂定買賣契約，而該買賣契約 之成立，以買受人簽具系爭收款憑證，並給付定金為要件 ，該定金屬成約定金之性質。又依系爭契約第8條第4項約 定：「買賣契約已有效成立後，如因可歸責於委託人之事 由，致無法完成買賣者，委託人應加倍返還買方已支付之 定金」（見補字卷第12頁），該定金亦有違約定金之性質 ，而此違約定金應認為係最低損害賠償額之預定，無庸再 行舉證其實際損害之數額。再依系爭收款憑證第2條第4項 約定：「買方不買或不依約履行，定金由賣方沒收；賣方 不賣或產權不清或不依約履行，應加倍返還定金。惟買方 得拋棄定金不買，賣方亦得加倍返還定金而不賣。」（見 補字卷第16頁），是原告江雲蘭與被告間就系爭房地之買 賣契約，因可歸責於受定金之被告之事由，致無法完成， 原告江雲蘭依系爭收款憑證第2條第4項及系爭契約第8條 第4項之約定，自得向被告請求加倍返還定金10萬元，被 告上開所辯並無足採。 ⒊原告江雲蘭與被告間就系爭房地之買賣契約應已成立，已 如前述，惟系爭房地買賣契約，係因被告單方主觀上不賣 而不給付，經原告葳豐公司及江雲蘭分別定相當期限催告 被告履行，被告仍未履行，業經原告江雲蘭於102年5月10 日為解除系爭房地買賣契約之意思表示，並生解除之效力 ，有存證信函及收件回執影本各3件可稽（見補字卷第17- 22頁、本院卷第28-36頁）。原告江雲蘭主張系爭房地之 買賣契約已解除，即非無據。 ⒋系爭定金契約亦具有違約定金之性質，如受定金當事人不 履行契約，即應加倍返還定金，亦即系爭買賣契約之解除 ，當事人除應負債務不履行之法律責任外，仍不能解免其 違約之責任，原告江雲蘭自得依上開約定，請求被告加倍 返還定金。而原告江雲蘭前給付之10萬元定金支票，於原 告江雲蘭解除系爭房地買賣契約後，已由原告葳豐公司先 行返還與原告江雲蘭之事實，為兩造所不爭執。是系爭房 地買賣契約解除後，原告江雲蘭依上開約定，請求被告給 付違約金10萬元，即屬有據。 ⒌本件系爭房地買賣之定金10萬元僅係交易總價735萬元之 百分之一有餘，尚不悖於一般交易行情。被告徒以其家庭 或未達其預期經濟利益等個人因素拒不履約，顯僅斟酌個 人之利益，卻未慮及原告江雲蘭卻因被告單方任意悔約不 賣，致須在房價不斷攀升之際另以升漲之價金購置他屋， 實有違交易誠信原則。被告既已預期不履行契約時將受之 損害，猶為悔約，自無酌減違約金之必要。 ㈢原告葳豐公司得向被告請求給付服務報酬42萬元，被告請求 酌減，並無理由： ⒈依系爭契約第11條第1項約定：「委託人如有下列情形 之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付 受託人以委託銷售總價百分之6計算之服務報酬，並應全 額一次付予受託人：…㈣買賣契約成立後，因可歸責於委 託人之事由或買賣雙方合意，而解除買賣契約者。…」（ 見補字卷第12頁），兩造就該條項約定係指服務報酬之性 質均不爭執（見本院卷第45-46頁），堪信為真實。 ⒉原告江雲蘭與被告間就系爭房地之買賣契約應已成立，惟 系爭房地買賣契約，係因被告單方主觀上不賣而不給付， 經原告江雲蘭定相當期限催告被告履行，被告仍未履行， 業經原告江雲蘭於102年5月10日為解除系爭房地買賣契約 之意思表示，並生解除之效力，已如前述，是原告葳豐公 司依上開約定，請求被告給付以委託銷售總價700萬元百 分之6計算之服務報酬42萬元（計算式：7,000,0006%＝ 420,000），即屬有據。 ⒊被告雖抗辯稱原告葳豐公司請求之服務報酬過高，應予酌 減云云，然依89年7月19日修正之不動產仲介經紀業報酬計 收標準規定第1條規定：「不動產經紀業或經紀人員經營仲 介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額 合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月 之租金」，有上開規定1件可稽（見本院卷第37頁），本件 原告葳豐公司向被告收取之服務報酬，尚未逾上開所訂之 標準，與一般房仲業者相較，難認有收費過高之情事。且 服務費報酬之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之 體現，雙方於訂約時，即已盱衡自己履約之意願、經濟能 力等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定， 被告雖以其於系爭契約書第12條有勾選不同意原告葳豐公 司在系爭房地及歸仁區張貼廣告，可減少部分支出，原告 葳豐公司亦非每天都有在報紙上刊登廣告，且原告葳豐公 司與系爭房地間不到2公里，人力與勞力之支出不多云云置 辯，惟查原告葳豐公司於受委託銷售期間，曾帶看客戶之 次數即多達23次，且其於公司刊物、自由時報、聯合報及 蘋果日報或報紙DM來報上亦有甚多刊登系爭不動產之出售 訊息，此有葳豐公司提出之文宣正本19紙、葳豐公司帶看 客戶記錄表影本23紙、收據影本8紙及報紙一大疊在卷可稽 （見本院卷第50至68頁、第69至91頁、第104至111頁，另 報紙一大疊附在本院卷外牛皮紙證物袋內），是原告葳豐 公司於受託銷售後，確已支出相當多之勞力、時間、費用 以尋找買家、廣告企畫、帶看客戶等服務，被告上開所辯 並不足採，本院審酌上情，認為本件服務費報酬並無原告 葳豐公司所提供服務與收取報酬間有失公平之處，自無民 法第572條規定適用之餘地。 六、綜上所述，原告江雲蘭與被告間就系爭房地之買賣契約應已 成立，係因被告單方主觀上不賣而不為給付，經原告江雲蘭 為解除系爭房地買賣契約之意思表示，並生解除之效力，是 原告江雲蘭依系爭收款憑證第2條第4項及系爭契約第8條第4 項之約定，原告葳豐公司依系爭契約第11條第1項第4款之約 定，請求被告給付原告江雲蘭10萬元，原告葳豐公司42萬元 ，及各自102年11月12日（即第一次言詞辯論期日；因被告 送達證書上未載送達時間，惟被告到庭表明有接獲起訴狀繕 本，但忘記接獲日期，可推知被告最遲於第一次言詞辯論期 日前即已接獲起訴狀繕本，原告乃當庭減縮利息起算日如上 ）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理 由，應予准許。 七、兩造均陳明願供擔保，以代釋明，聲請宣告假執行或免為假 執行，均核無不合，爰各酌定相當之擔保金額，併准許之。 八、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；又按法院為終局判決 時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條、第87 條第1項分別定有明文。故本院自得於本件判決時，一併確 定兩造應負擔之訴訟費用額。本件訴訟費用額為5,950元（ 即第一審裁判費），應由敗訴之被告負擔，爰依上開規定確 定被告應負擔之訴訟費用如主文第2項所示。 九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據調查，均與本 案之判斷不生影響，自勿庸一一審酌論列，併此敘明。 十、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第87 條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 103 年 4 月 18 日 民事第二庭 法 官 黃瑪玲 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 4 月 22 日 書 記 官 邱子萍