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臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　 102年度訴字第1253號 原　　　告　蔡益田 訴訟代理人　彭大勇律師 　　　　　　林士龍律師 　　　　　　謝昌育律師 被　　　告　黃天辰 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國103年9月18日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應將臺南市○○區○○○段○○○○○○○○號之土地，及 其上建物即門牌號碼為臺南市○○區○○○○號之房屋交還原告 。 被告應給付原告新臺幣參拾陸萬陸仟伍佰參拾貳元，及自民國一 ０二年九月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之 利息。 被告應自民國一０二年九月二十五日起至返還前開房屋之日止， 按月給付原告新臺幣貳萬捌仟元。 訴訟費用新臺幣柒仟貳佰柒拾元由被告負擔。 本判決於原告以新臺幣貳拾貳萬壹仟元供擔保後得假執行。但被 告如以新臺幣陸拾陸萬零捌佰參拾貳元預供擔保，得免為假執行 。 事實及理由 壹、程序部分 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。本件原告起訴時聲 明第2、3項分別為：被告應給付原告新臺幣（下同）316,13 2元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％ 計算之利息。被告應自民國102年8月1日起至將門牌號碼臺 南市○○區○○○00號之房屋及其坐落之土地即臺南市○○ 區0000000000地號土地返還予原告之日為止，按月給付 原告28,000元。嗣訴狀送達後變更該等聲明為：被告應給付 原告366,532元，及自102年9月25日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。被告應自102年9月25日起至將系爭房地返還 予原告之日為止，按月給付原告28,000元。經核原告所為上 開訴之變更，合於上開規定，應予准許。 貳、實體部分 一、原告起訴主張： （一）被告自100年8月1日起承租原告所有系爭房地，期間自100 年8月l日起至109年6月30日止，租金每月為28,000元，應 於每月10日前繳納，每次應繳納1個月租金。被告於承租 後，雖前幾期均有按時繳納租金，惟自101年5月起，即未 能每月按時繳納租金，而至原告起訴請求時，已積欠101 年5、6、9、10、11、12月，及102年2、4、5、6、7、8、 9、10、11、12月，共計16個月租金合計448,000元（103 年1、2、3月之租金亦未繳納）。又依兩造簽立之租賃契 約書第16條約定：本件租屋之房屋稅，若較出租前之稅額 增加時，其增加部分，應由被告負責補貼，今被告承租後 於系爭房地上設立「台灣松電工業科技股份有限公司（下 稱松電公司）」，致使原告101年度之房屋稅增加4,110元 （住家用稅率為1.2％，營業用稅率為3％，故增加228,300 ×〈3％－1.2％〉＝4,110元）、102年度房屋稅增加4,02 2元（223,400×〈3％－1.2％〉＝4,022元），合計共8,1 32元，此增加之稅額費用，依約應由被告繳納，惟被告從 未補貼原告該筆費用，致使原告無端增加稅額支出，此部 分被告應一併給付。今被告遲付租金之總額已逾2個月租 額，原告並於102年6月14日發函催告限期繳納積欠租金， 惟被告在接獲存證信函後仍未置理。故原告依法於102年6 月26日發函終止兩造之租賃契約，但被告竟刻意不收受該 次存證信函通知，對郵局之招領均置之不理，致使原告終 止租賃契約之意思表示無法到達，此顯屬不可歸責於原告 之事由，故原告再以起訴狀繕本送達被告時起，視為原告 已合法向被告終止租賃契約之意思表示。原告既已合法終 止與被告之租賃契約，被告自應將系爭房地返還原告。而 在未返還前，被告占用該系爭房地為無權占用而受有利益 ，致使原告受有損害，兩者間具有因果關係，故原告復依 法，以每個月28,000元之租金計算，請求自102年9月25日 起至被告搬遷日止相當於租金之不當得利。 （二）原告承認系爭房屋之窗戶有些老舊、浴室只有小孩馬桶、 房間牆壁油漆有剝落，及外牆有約3公尺之破洞；另有關 修繕窗戶、房間牆壁油漆、整修浴室馬桶及水泥牆、圍牆 修補之事實部分，原告承認，其餘仍請被告就其所主張舉 證證明。另被告所附之資料，均係網路上之資料，並非實 際被告施工之證據，亦非實際被告施工之花費，原告均否 認。被告當初係看到原告登出之出租廣告，並按照廣告上 面所登載之電話與訴外人即原告之子蔡政賢連絡上，而至 今原告之子之電話並無更換。又被告已自承在租賃期間內 ，原告曾至少3次至租屋處查看。而由被告所提出之房屋 稅籍證明書，其上即有原告之通訊地址，臺南市○○區○ ○路○○○巷○號，且此證明書被告係在100年5月26日即已申 請，代表被告在100年5月26日即已知道原告之通訊地址而 能聯絡原告。被告於100年4月29日與原告簽立租賃契約前 ，已對系爭房地之情況非常瞭解，並在仔細評估及與原告 殺價後，始同意承租系爭房地。當初係由蔡政賢陪同原告 ，與被告相約在系爭房屋，陪同被告去看整個系爭房地之 狀況一次。另在簽約前，亦由原告、原告之配偶陪同被告 至系爭房地看過第2次，及在看第3次時交付鑰匙予被告。 又因系爭房屋已有4年左右沒有人居住，窗戶確實有部分 老舊，牆壁之油漆確實有些剝落，但此皆為被告在簽約前 所明知之事。又因系爭房屋本來是租給訴外人私立培新幼 稚園，當初之租金為每月35,000元，原告本欲以每月35,0 00元出租予被告，但被告認為系爭房屋需要修繕之地方頗 多，故不但向原告殺價為每月租金28,000元，且雙方約定 自簽約後3個月不收租金（換言之，由被告自100年5月1日 至7月31日，無償使用3個月），而以每月減少之租金及3 個月未收之租金，充作被告修繕系爭房屋之費用。因此， 被告既已同意此條件，事後卻又以莫須有之事，要求原告 支付鉅額之修繕費，顯無理由自明。況依常理而言，一般 人若要訂立長達9年之租賃契約，不可能在未看過租賃標 的前即率而訂立。被告並非無租賃經驗之人，在與原告簽 立租約時，亦尚與其前任屋主針對租約訴訟中。故其主張 在簽約前原告或原告家人從來沒有帶伊去看過系爭房地云 云，顯不實在。 （三）若被告所言為真，為何被告自100年8月1日起均按月支付 租金直到101年4月？為何在此9個月當中，均未向原告提 出需要鉅額修繕費之事？顯不合常理。若系爭房地果如被 告所述，如此殘破不堪如同廢墟，被告大可不要承租，或 承租後立即向原告反應此事。但被告不但同意承租，亦未 在承租之後立即向原告反應此事而繼續支付租金9個月， 卻在事後遲延多期租金並遭原告提出訴訟後，始提出此主 張，是否可信，尚請斟酌。退萬步言，即使被告所述為真 ，但被告就系爭房屋之修繕是否有先催告原告？被告是否 果有支出其所主張之修繕費用？被告所支出之修繕費用， 是否確屬必要，至今均未明確，此部分仍有待被告之舉證 。又被告主張每月租金28,000元太高，已違反土地法規定 ，並無理由。被告承租系爭房屋，除作為松電公司之營業 處所使用外，另亦在未告訴原告之情形下，另作為民意日 報社之營業處所，故被告乃以系爭房屋營商而享有商業上 之特殊利益，自不受土地法之限制。況被告所租用系爭房 地，光土地面積即高達2502平方公尺（約757坪），依102 年1月之公告現值計算，光土地價格即高達11,247,600元 ，故租金每月28,000元，並無過高。被告已自承在其向原 告反應有漏水之情形後，原告有負責修理2樓之屋頂，足 證原告並非完全漠視被告之要求。因此，被告主張除了漏 水部分外，其他部分亦曾向原告要求修繕云云，原告否認 之。又被告主張依法押租金之利息應抵償部分之租金云云 ，但依法定利率年息百分之5計算，押租金56,000元之利 息1年僅2800元，亦不夠支付被告所積欠之租金。 （四）有關被告所提出之4紙估價單，原告形式上不爭執。但在 估價單上，均已載明本估價單價格以實際施工情形為準， 因此，到底被告有無實際施工？至今均無法證明。況且， 此4紙估價單上之估價日期均為103年4、5月間，很明顯並 不是當初實際施作之工程人員所開立（原告仍否認被告有 實際施作），自不能作為被告是否有施工及是否有如此花 費之證據。退萬步言，即使被告在承租當時確實有施工修 繕，亦有所花費，但實際花費多少？其所修繕之部分是否 屬於必要費用？被告有無事先催告原告？被告至今仍無法 舉證。故其主張要由原告負擔其全部之修繕費960,619元 ，自屬無理由。被告辯稱一般坊間租屋的規局，都有2、3 個月的免收租金讓承租者清洗、小修繕、搬入之優待云云 ，實與常情有違，被告自應負舉證之責。且參本院另件10 0年度訴字第52號判決（即被告先前與訴外人之民事糾紛 ），被告在該案中亦自承有2個月未支付租金，讓伊去清 理房屋等語，經民事庭認定該2個月免收租金即係作為被 告自行修繕之補償，被告自不得請求償還等語，足供參考 。又被告既稱系爭房屋到處斑駁與補土，稍有經濟能力者 ，絕對不願意居住云云，惟又稱就修繕費用至今已支出近 百萬元左右，被告所言已自相矛盾。蓋被告所主張之修繕 金額並無任何單據可資證明，難以認定被告有支出如此高 額之修繕費用，況若修繕需花費如此高額費用時，一般人 衡諸常情自會終止承租契約（系爭房地每月租金僅為28,0 00元，一年不過336,000元，若需花費近百萬之修繕費用 ，等於需多支付3年之租金）；再者，被告既自稱係無經 濟能力的無殼蝸牛，又何以能支付如此高額之修繕費用？ 被告亦自陳在100年7月向原告通知2樓屋頂有漏水之情形 後，原告有支付費用修繕，故原告已盡到出租人之修繕義 務，亦可認定系爭房地有符合雙方約定之使用狀態，否則 被告豈可能入住，並按月支付租金達9個月？至被告所稱 房屋其他修繕部分迄今均未能實質舉證，僅空言已支出近 百萬之修繕費用，而要求原告負擔云云，顯無理由。 （五）並聲明： ꆼ被告應將系爭房地返還予原告。 ꆼ被告應給付原告366,532元，及自102年9月25日起至清償 日止，按週年利率5％計算之利息。 ꆼ被告應自102年9月25日起至將系爭房地返還予原告之日止 ，按月給付原告28,000元。 ꆼ訴訟費用由被告負擔。 ꆼ願供擔保，請准予宣告假執行。 二、被告則以下列陳述答辯： （一）被告因資訊不對稱，租到猶如廢墟與垃圾場之系爭房地， 系爭房屋有多處毀壞、環境髒亂；原告有43％房屋修繕費 ，但只維修2樓頂防水，其餘均置之不理，且原告無留電 話與居住所地點被告無法聯絡。系爭房屋根本無法使用； 系爭房屋申報總價為366,400元，總地價1,297,491元，合 計1,663,891元，最高月租金為13,865元，更何況系爭房 屋完全無法使用，必須經過鉅額修繕處理，無排水系統， 土地能使用面積不到一半（嚴重時，4分之3泡在水裡）， 因此，最高月租為13,865元也有待商確，系爭房地之租金 28,000元不合常理。另押金56,000元，依土地法規定，押 金的利息視為租金的一部分，可以抵償部分租金。關於房 屋稅增加問題，被告曾告知原告願意協助至稅捐處說明， 但原告不願意。如今，要索取增加部分，顯屬無理。系爭 房屋猶如一台生鏽腐蝕的汽車（無車門、窗戶毀損、水箱 、電線毀損、美其名還有牌照）。系爭房屋如廢墟、垃圾 場。經過整修後，電線外接、排水系統也外接，室內、室 外管線外露，像房子嗎？系爭土地栽滿無法收成的果樹與 樹木，被告只能承受滿坑滿谷的落葉與孳生的蚊蟲，以及 腐爛落果，下雨天又要飽受園區淹水之苦（無排水系統） ，雖然土地大，都是無法使用（比農田還不如），試問合 理嗎？系爭房屋荒廢甚久、如廢墟、垃圾場，景觀殘破與 衛生危害，蚊蟲、毛毛蟲、紅媽蟻、蛇、老鼠、野貓、蒼 蠅、蟑螂、果樹葉子都染病變黑、雜草到處叢生、垃圾堆 滿庭院，房間塞滿廢棄物（都蒙上厚厚塵埃），牆壁壁癌 、貼滿舊貼紙、無紗窗、無窗戶、無門、油漆剝落、無浴 室與廁所、舊電線與電視線到處纏繞（有電、無電）、屋 頂三處大裂縫、磁磚到處剝落、烏黑鋁門與外面牆壁貼滿 幼雅園貼紙、庭院到處坑洞、罄竹難書。居住兩年多，風 中殘燭之老房子毛病特多，辦公室下雨天淹水，費了半年 才找到原因、睡夢中途聞燒焦味才發現開關老化燃燒冒煙 、樓梯燈突然毀損才發現開關與電線腐鏽、牆壁每半年全 面補土1次，每20至30天必須噴灑殺蟲劑、風大落葉滿地 、狂風時樹木碰撞鐵皮屋聲音嘎嘎作響（聲音非常大，必 須鋸除）、隔天庭院一定滿目蒼夷，雨大到處淹水，總之 ，修不完的突發毛病。被告堅持一分錢一分貨（土地法不 得超過10％），堅持合理租金，堅持價值等於價錢，該修 繕就要修繕（43％)，這是居住正義，也是法律之規定。 （二）本件修繕開工前曾請人估價，都預估2,000,000元以上， 奈於經濟因素，只好自己僱工買材料整修，水泥工1天工 資3,000元、配合1個小工1,800元，水電工2,500元，敲打 工3,000元，租工1,500元，鐵工3,000元、配合小工2,000 元，油漆工3,000元、木工3,000元。便當費與飲料費，由 業主負擔。開工時，1天5個人，水電工（兼工頭）、敲打 工、租工，薪資當天發放，工作約20天左右，工頭下班路 程中，不慎與他人相撞，造成頭部嚴重受傷（住院很久） ，數日後，有些租工因不耐酷暑，蚊蟲咬，不來了。甚至 ，有一個半水泥工（非師父級）身體不適 ，預借數日工 資，也不來了。造成工程停頓，後來，才陸續另兩批。總 支出940,280元，實際支出約1,200,000元以上，因都僱工 整修，無法取得單據，材料附近店家購買，有些無法取得 單據。但不能因無單據，就完全不承認被告的支出，事實 擺在眼前，可以透過鑑價方式或詢價方式取得大略之值。 （三）訴外人即原告之子蔡政賢從未陪同被告到過系爭房地，原 告與原告配偶也從未陪同被告到過系爭土地。實係被告與 內人路過該處時看到出租廣告，停車打電話向蔡政賢詢問 ，蔡政賢請被告自行在圍牆外或想辦法進入查看。事後蔡 政賢共2次至被告福吉三街租屋處討論租屋細節，經敲定 22,000元，雙方約定日期到系爭房屋簽約，到達現場時原 告不願以22,000元簽約，堅持最少28,000元才肯。原告所 言均非事實，並無無償使用3個月而以每月減少之租金及3 個月未收之租金，充作被告修繕系爭房屋之費用之情事， 租賃契約書上並無註明；伊係100年5月1日簽約，有80％ 房間伊沒有辦法進入，因原告都用釘子釘住了，沒辦法進 去看，第2次去看原告已經再等伊簽約了，如果系爭房地 不爛，原告為何願意給伊3個月時間，且如果伊不付租金 ，如何修繕。先前之租金35,000元係包含幼稚園證照（立 案證書）、教學設備、遊戲設備、教室設備、交通車、現 有學生、可賣股份與股權（當時房子還能使用），但被告 所承租的是廢墟與垃圾場，兩者相比之下，突顯被告被騙 。簽約前因樓下門都被釘死，現場無工具敲開，等簽約後 ，才有權限敲開，現場房間堆滿廢棄物，屋內昏暗（無電 燈），簽約在即（又適逢急迫搬家）匆忙之間，無暇看清 楚。原告當初會偶然到系爭房屋，被告數次告知房子必須 修繕，否則無法居住，其都置之不理。2樓頂地板龜裂， 下雨時，2樓全面淹水，拖延很久才施工，本來施工費要 由被告負擔，後來要被告負擔一半，經被告據理力爭及廠 商說明，原告才同意完全負擔，條件是：防水施工保固兩 年，兩年後漏水，被告必須自行負責。房屋修繕通知，被 告無原告住址，無法催告原告。 （四）被告營業面積目前只有16.5坪辦公室（非全部營業用，不 適用最高法院94年第2次民事庭會議決議）。況且租賃契 約簽約人是個人非公司，且就實務上見解認為房屋縱出租 供營業使用，其租金亦須受土地法第97條之限制，並認為 不宜以房屋供居家或營業使用作為應否適用土地法之判斷 標準；另原告陳述被告在未告訴原告之情形下，另作為民 意日報社之營業處所，但原告明明有簽同意書。申請公司 異動，必須檢附屋主同意書正本。又原告陳述依102年1月 之公告現值計算，光土地價格現值計算，即高達11,247,6 00元，其數據不知來源何處，系爭土地是農地非住宅區（ 用途不一樣，租金也不同），那土地之公告地價又作何解 釋（99年臺南縣務局地價稅單課稅總地價1,297,491元） 。修繕系爭房地期間，因圍牆破損嚴重，曾發生兩次竊案 ，因此，必須全面修補圍牆。系爭房屋修繕水泥部分整修 估價：313,700元；鐵工整修估價：124,669元、油漆部分 估價：300,600元。壁癌（總計約50坪）每半年必須補土 、油漆，每坪約200元，1年約20,000元，3年合計60,000 元、水電部分估價：161,650元。合計960,619元。 （五）並聲明： ꆼ原告之訴及假執行之聲請均駁回。 ꆼ訴訟費用由原告負擔。 三、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理兩造 不爭執事項暨簡化爭點如下： （一）不爭執事項： ꆼ兩造於100年4月29日簽訂房屋租賃契約，由原告將其所有 坐落臺南市○○區○○○段○○○○○○○○號之土地，及其上 建物即門牌號碼為臺南市○○區○○○00號之房屋出租予 被告。約定租期為9年（即自100年8月1日起至109年6月30 日止），租金每個月28,000元（約定應於每月10日前給付 ），每次繳納1個月，被告交付押租金56,000元。 ꆼ系爭租賃契約書第16條約定：「本件租屋之房屋稅、綜合 所得稅等，若較出租前之稅額增加時，其增加部分，應由 乙方（即被告）負責補貼，乙方不得異議。」。 ꆼ依原告提出之臺南市政府稅務局101年、102年房屋稅繳款 書所示，系爭租賃房屋之房屋稅分別增加4,110元（住家 用稅率為1.2％，營業用稅率為3％，故增加228,300×〈3 ％－1.2％〉＝4,110元）、4,022元（223,400×〈3％－1 .2％〉＝4,022元）。 ꆼ被告尚有101年5、6、9、10、11、12月及102年2、4、5、 6、7、8、9、10、11、12月及103年1、2、3月之租金未給 付與原告。 ꆼ原告於100年7月間，有就系爭房屋之屋頂進行修繕防水工 程，修繕費用約40,000元至50,000元，由原告全額支付之 。 ꆼ系爭房屋有窗戶老舊、浴室僅有小孩馬桶、房間牆壁油漆 剝落，外牆有約3公尺之破洞等瑕疵；另被告有進行修繕 窗戶、房間牆壁油漆、整修浴室馬桶及水泥牆、圍牆修補 之事實。 ꆼ被告承租系爭房地後，在該處設立台灣松電工業科技股份 有限公司及民意日報社營業處所。 ꆼ原告於102年6月14日以臺南地方法院郵局第848號存證信 函對被告為催繳積欠租金之通知，該存證信函於102年6月 17日由被告簽收。原告以本件起訴狀繕本之送達向被告為 終止系爭租約之意思表示，本件起訴狀繕本於102年9月24 日送達被告。 （二）爭執事項： ꆼ系爭房地是否有被告主張之瑕疵，而不符民法第423條所 定出租人就租賃物之交付及保持義務情事？ ꆼ原告收取每月租金28,000元，是否違反土地法97條之規定 ？ ꆼ原告主張系爭租約已合法終止，請求被告返還系爭房地， 給付所欠租金及增加房屋稅共366,532元及其法定遲延利 息，並自102年9月25日起至被告遷讓返還系爭房地之日止 ，按月給付28,000元相當於租金之不當得利，有無理由？ ꆼ被告主張其修繕系爭房屋共支出940,280元，依民法429、 430條之規定，應由原告負擔，此金額應由租金中扣除， 有無理由？ ꆼ被告主張依土地法98條，押租金之利息應抵償部分租金， 有無理由？ 四、得心證之理由： （一）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告 承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人 得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定 於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得 終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民 法第440條第1項、第2項及第455條前段分別定有明文。又 出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人， 並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態 ，民法第423條定有明文。此項義務，為出租人之主給付 義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或 於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者， 即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕 租金之支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或 依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權（最高法院98 年度台上字第222號判決意旨參照）。私法間之權利義務 ，本應聽任私人間約定，應優先適用兩造當事人間之約款 ，除違反公序良俗或違背法律上強行規定而無效，或兩造 間並未約定或約定不足者外，始適用民法相關規定為補充 解釋。租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出 租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如 出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行 修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。民法第 430條亦有明文。查： ꆼ兩造於100年4月29日簽訂系爭租賃物租賃契約，由原告將 其所有系爭房地出租予被告，約定租期為9年即自100年8 月1日起至109年6月30日止，租金每個月28,000元，每次 繳納1個月，被告交付押租金56,000元。又系爭租賃契約 書第16條約定：「本件租屋之房屋稅、綜合所得稅等，若 較出租前之稅額增加時，其增加部分，應由乙方（即被告 ）負責補貼，乙方不得異議。」。另系爭房屋之房屋稅於 101年度、102年度分別增加4,110元、4,022元，共計8,13 2元。被告於101年5、6、9、10、11、12月及102年2、4、 5、6、7、8、9、10、11、12月及103年1、2、3月並未繳 納租金與原告；原告於102年6月14日以存證信函對被告為 催繳積欠租金之通知，該存證信函於102年6月17日由被告 簽收，又原告以本件起訴狀繕本之送達向被告為終止系爭 租約之意思表示，本件起訴狀繕本於102年9月24日送達被 告等情，為兩造所不爭執，並有系爭租約、土地謄本、房 屋稅繳款書、存證信函及其回執、送達證書等件可佐，堪 先認定為真。 ꆼ依上，被告尚未給付原告者為101年5、6、9、10、11、12 月及102年2、4、5、6、7、8月、9月1日至9月24日之租金 ，及依系爭租約被告應負擔之房屋稅，共計366,532元（ 計算式：28,000×12＋28,000×24÷30+8,132＝366,532 元）。被告則答辯稱其支出系爭房屋修繕必要費用940,28 0元，應扣抵租金等語。查兩造訂立之系爭租約第11條後 段約定：「房屋因自然之損壞有修繕必要時，由甲方（即 原告）負責修理。」此修繕條款為兩造基於契約自由所訂 立，自有拘束兩造之效力。而就系爭租賃物有修繕必要之 情形，上開修繕條款並未課予被告先行催告原告修繕之義 務，解釋上有別於民法第430條、第437條規定之通知義務 ，應優先適用兩造租約之約定。再者，上開修繕條款僅約 定修繕必要時係由原告負責，而對於由被告自行修繕之情 形，則未約定，則基於契約補充解釋之原則，應認被告可 主張適用民法第430條關於租金扣除之規定。如此，除可 與承租人之租金給付義務與出租人之必要修繕義務之同時 履行抗辯關係相呼應外，亦可簡化兩造之法律關係，避免 租金及修繕費用往來交付之繁。而原告依系爭租約第11條 所負擔之修理義務，解釋上應屬其保持義務之所生，因此 ，自應以具有必要性為要件。換言之，被告主張以修繕費 用扣除租金者，以具有未符合約定使用狀態之修繕必要為 前提，始克當之。 ꆼ又原告主張被告因認系爭房屋需修繕處頗多，兩造因而約 定簽約後3個月不收租金，且將租金由35,000元減為28,00 0元，充作修繕租賃物之費用等語，此觀系爭租約係於100 年4月29日所訂定，租賃期間則由100年8月1日起算，亦有 系爭租約書在卷可憑。由此可知，兩造係合意以原告不收 取3個月租金之補償方式，讓被告自行整修系爭房屋，而 被告於租賃期間開始後，亦自100年9月至101年4月，均按 月依約給付原告28,000元之租金，可見系爭房屋交付被告 使用時，已符合兩造約定之使用、收益狀態。被告主張自 租金扣除未符合約定使用狀態之修繕費用，原告否認之， 自應由被告就此事實負舉證之責。就此，被告固提出系爭 修繕照片、估價單為證，但該等照片、估價單所示之修繕 ，均係被告於100年4月29日簽約後至100年8月1日租賃開 始前，其自行修繕期間可以知悉及發現之狀況，無從證明 屬於未符合約定使用狀態之情形。而估價單僅為工程費用 之預估，並非支出費用之證明，本院亦無法根據估價單逕 以認定被告確有支出或支出多少修繕費用，亦無法據以認 定其中何者為未符合約定使用狀態之必要修繕費用。因此 ，被告就其抗辯，舉證尚有未足。又被告雖稱其因資訊不 對稱，原告又把系爭房屋封住，其無法進屋察看，被原告 詐欺，才會租到如此殘破不堪之房屋云云。然被告既有3 個月自行修繕期間，甚且，原告亦曾支付系爭租賃房屋之 屋頂防水工程修繕費用約40,000元至50,000元（見不爭執 事項第5點），顯見被告並非無法了解系爭房屋之實況， 否則將如何決定是否修繕及如何修繕。因此，被告所稱資 訊不對稱云云，於理未符，難以憑採。從而，被告提出照 片、估價單等件主張扣除租金云云，洵屬無據，無法採之 。 ꆼ按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息百分之10為限。約定房屋租金，超過前項規定者， 該管直轄市或縣(市)政府得依前項所定標準強制減定之。 土地法第97條固有明文。惟按市場攤位之承租人，不僅在 其承租之攤位得以營商，並得享受整個市場之特殊利益， 其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益 之對價在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比，固不受 土地法第97條及實施都市平均地權條例第48條（舊）所定 ，房租及地租最高限制之拘束。有最高法院54年台上字第 1528號判例可資參照。同院94年度第2次民事庭會議決議 ，亦認城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受 商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定 之租金，自不受土地法第97條規定之限制。查本件被告承 租系爭租賃物後，在該處設立松電公司及民意日報社營業 處所，為被告所不爭執，則被告顯係以系爭租賃物營商而 享受商業上之特殊利益，參照前段說明，自不受土地法第 97條規定房租及地租最高額之限制。況系爭房地每月租金 28,000元為兩造意思表示一致而合意之約定，且未違反法 令限制，基於契約自由原則，兩造自應受此約定之拘束。 因此，被告答辯稱系爭租約租金太高，有違土地法第97條 云云，並不可採。 ꆼ又土地法第98條、第99條就以現金為房屋租賃之擔保者， 分別明定其現金利息視為租金之一部，其利率之計算，與 97條租金所由算定之利率相等；且擔保金額，不得超過二 個月房屋租金之總額，已交付之擔保金超過者，承租人得 以超過部分抵付房租。上開強制規定，係法律管制住宅之 租賃，調和住宅所有人與使用人間之權利義務關係，保障 住宅使用之公平與效益，以國家公權力指導住宅之合理利 用，貫徹保護承租人住居安定之住宅立法政策，均屬契約 自由原則之例外，此觀同法第94條第1項及第96條規定意 旨即明。故其適用範圍應以供住宅使用之房屋租賃為限； 至於城市地方供營業用之房屋，原非土地法住宅政策規劃 之範疇，且承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，亦 非一般供住宅用之房屋可比，就其所約定之租金與擔保金 ，自無以上開規定加以限制之必要（最高法院95年度台上 字第1907號判決意旨參照）。查本件被告承租系爭房地後 ，在該處設立松電公司及民意日報社營業處所，顯係以系 爭租賃物營商而享受商業上之特殊利益等情，業如前述， 則本件核無土地法第98條之適用甚明。被告主張應以押租 金利息抵償租金云云，尚有誤會，無法採認。 ꆼ據上，被告並未給付101年5、6、9、10、11、12月及102 年2、4、5、6、7、8及9月1日至同月24日之租金及房屋稅 與原告，原告以上開存證信函為租金催繳通知後，並本件 起訴狀繕本之送達向被告為終止系爭租約之意思表示。而 被告雖以前詞為租金扣抵之抗辯，然其主張並無可採，是 原告依前揭規定，對被告為終止系爭租約之意思表示，自 屬適法。因此，系爭租約已於本件起訴狀繕本送達被告時 即於102年9月24日合法終止，堪可認定。從而，原告依租 賃物返還請求權、民法第767條之法律關係，請求被告應 將系爭房地返還予原告，並應給付原告積欠之租金及房屋 稅款項共計366,532元，均有理由，應予准許。 （二）次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益，民法第179條前段有明文規定。又依不當得利之 法則請求返還不當得利，其得請求返還之範圍，應以對方 所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準（最高法 院72年度台上字第4012號判決參照）。查兩造簽訂之系爭 租約業已終止，已如前述，是被告於系爭租約終止後繼續 占用系爭房地，乃無法律上之原因受有使用系爭租賃物之 利益，並因而造成原告無法使用系爭房地之損害，依據前 揭規定及判決意旨，原告自可請求被告返還相當於租金之 不當得利。又依系爭租約之約定，租金每月為28,000元， 有系爭租約契約書附卷可佐，是被告占有使用系爭房地所 受之利益應以每月28,000元為度。從而，原告請求被告應 自系爭租約終止之翌日即102年9月25日起至返還系爭房地 之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利28,000元， 為有理由，應予准許。 （三）綜上所述，被告尚積欠原告租金及房屋稅款項366,532元 ；原告已合法終止系爭租賃契約。從而，原告依租賃物返 還請求權及所有權之法律關係，請求被告將系爭房地返還 原告；依租賃契約之法律關係請求被告給付租金366,532 元及自起訴狀繕本送達之翌日即102年9月25日起至清償日 止，按週年利率百分之5計算之利息；依不當得利之法律 關係，請求被告應自系爭租約終止翌日即起訴狀繕本送達 之翌日即102年9月25日起至返還系爭房地之日止，按月給 付原告28,000元，為有理由，應予准許。 五、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。法院為終局判決時， 應依職權為訴訟費用之裁判。民事訴訟法第78條、第87條第 1項分別定有明文。本件原告之訴為有理由，故第一審訴訟 費用7,270元應由被告負擔，爰判決如主文第4項所示。 六、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核合於法律規定，爰 酌定相當擔保金額併准許之。另依職權酌定相當之擔保金額 ，併為被告預供擔保得免為假執行之宣告。 七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第87條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文 。 中 華 民 國 103 年 10 月 9 日 民事第三庭 法 官 盧亨龍 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴 審裁判費。 中 華 民 國 103 年 10 月 9 日 書記官 古小玉