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臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　 102年度訴字第1695號 原　　　告　黃永鎮 　　　　　　卓益任 共　　　同 訴訟代理人　葉銘進律師 被　　　告　蔡振昌 訴訟代理人　李慧千律師 上列當事人間請求確認優先購買權不存在事件，於民國103 年5 月27日言詞辯論終結，本院判決如下： 主 文 確認被告就附表所示土地之優先購買權不存在。 訴訟費用新臺幣陸萬參仟玖佰貳拾參元由被告負擔。 事實及理由 一、原告主張： （一）訴外人莊榮富所有附表所示土地（下稱系爭土地，各筆土 地則以其地號簡稱之）業經本院102 年度司執字第10817 號強制執行事件（下稱系爭執行事件）實施拍賣，並於民 國102 年8 月1 日由原告拍定，並繳清價款後取得不動產 權利移轉證書，詎被告卻於同年10月間主張對系爭土地有 土地法第104 條規定之優先購買權，惟被告與訴外人許龍 子就坐落系爭土地上臺南市○○區○○段○○○ ○號建物即 門牌號○○區○○街○○○ 巷○○○ 號房屋（下稱系爭房屋） 之買賣係通謀虛偽意思表示而無效，被告自無依民法第42 5 條之1 及土地法第104 條規定之租賃關係及優先購買權 。縱認被告已自許龍子購買系爭房屋，惟自坐落台南市○ ○區○○段○○○○○號土地（下稱1146地號土地）分割出之 土地計有10筆，被告提出之收據並無法確定訴外人黃金所 買受之土地即為1146-10 、1146-4地號土地。況被告亦未 提出黃金於79年間借名登記在黃榮富名下之證據，且依土 地登記謄本，可知黃榮富係於79年12月28日向黃世昌買賣 取得地籍圖重測前之台南市○○區○○○段○○○○○○○號土 地（下稱713-12地號土地）、權利範圍9 萬分之6,453 ， 黃世昌則於71年11月15日向黃進南買賣取得713-12地號土 地之應有部分6 分之1 ，黃進南則於60年3 月17日以買賣 原因取得應有部分6 分之1 ，均與黃金無關，亦與系爭收 據所載領款人黃常英無涉。又713-12地號土地面積共5,81 8 平方公尺，依被告所稱黃金買受之應有部分換算之面積 僅有417.15平方公尺，然1146-10 、1146-4地號土地面積 合計865.43平方公尺，為其二倍多，足認被告之抗辯，顯 不可採。另1146-10 地號土地早於95年12月26日即由黃榮 富設定抵押權予訴外人黃賀霖，此顯非借名登記者所得為 之，益見並無被告所辯借名登記之事。系爭土地及系爭房 屋既非原均為黃金所有，自不符合民法第425 條之1 、土 地法第104 條規定之要件，被告對系爭土地自無優先購買 權存在。另系爭房屋僅占用1146-10 地號土地之部分，縱 認被告有優先購買權存在，亦僅限於系爭房屋占用部分， 1184-6地號土地則為空地，且非屬於黃金所有，1146-4地 號土地為休耕農田，均非系爭房屋坐落之土地，被告自無 優先購買權。 （二）原告為系爭土地之拍定人，但原告就被告對系爭土地之優 先購買權有爭執，則被告對系爭土地之優先購買權法律關 係存否仍屬不明確，原告為拍定人之私法上地位即有受侵 害之危險，原告自有即受確認判決之法律上利益。又依最 高法院97年度台上字第1200號判決意旨，本件若判決被告 對系爭土地無優先購買權，原告即得本於拍定人之私法上 地位據以請求被告塗銷系爭土地所有權移轉登記，若被告 已將系爭土地移轉登記予善意第三人致無法履行塗銷登記 之義務，原告亦得另依侵權行為或其他法律關係向被告請 求損害賠償，此亦予拍定人之私法地位有利害關係，自應 認原告提起本件訴訟有確認利益，尚不能以原告日後無法 或難以行使其權利而反向推論原告即無受確認判決之法律 上利益。故被告雖已將系爭土地信託登記予訴外人京城商 業銀行（下稱京城銀行），惟原告若獲得本件勝訴判決， 即非不得依信託法第6 條第1 項規定訴請撤銷被告與京城 銀行間之信託行為，並請求塗銷登記。再依被告與京城銀 行簽訂之不動產開發信託契約書（下稱系爭信託契約）第 15條第2 款規定，京城銀行取得委託人同意辭任受託人職 務時，信託關係當然消滅，此信託關係並非不得隨時終止 ，進而塗銷其信託登記。則原告若獲勝訴判決亦可依民法 第242 條規定代位被告行使終止權並請求塗銷登記。是實 難因被告已將系爭土地信託登記予京城銀行即認原告無確 認利益等語。 （三）聲明：如主文所示。 二、被告則辯稱： （一）系爭房屋為被告所有，系爭土地係分割自1146地號土地， 1146地號土地在地籍圖重測前係713-12地號土地，黃榮富 之父親黃金於54年間向黃常英購買713-12地號土地1 分零 厘7 毛時，黃常英家係713-12地號土地之共有人之一，然 實際上並非登記權人，黃常英將應有部分中一部分土地出 售予黃金後，黃常英之子黃世昌於71年間自堂兄弟黃進南 名下取得712-12地號土地應有部分6 分之1 ，黃世昌於79 年間欲將黃金購買之部分登記給黃金，黃榮富剛當兵回來 ，沒有工作亦無資產，為使黃榮富容易娶媳婦，黃金乃將 土地借名登記予黃榮富，然土地之使用、管理，自始至黃 金過世前，均由黃金為之。黃榮富自黃世昌取得土地所有 權並經分割取得完整114-10地號土地後，面積仍為黃金當 初購買之1 分零厘7 毛，僅係部分為建地，部分為道路用 地。又黃金於54年買得系爭土地時，雖當時出賣人黃常英 尚處於共有未分配之情況，無法立即將土地所有權分割登 記予黃金，然黃金確實於54年間已取得系爭土地之事實上 處分權。系爭房屋於55年間即由黃金建築完成，惟於96年 1 月24日才辦理第一次保存登記，然在保存登記前，黃金 亦有系爭房屋之事實上處分權，可知系爭土地及系爭房屋 於54年、55年間原本均為黃金所有，嗣黃金於99年2 月15 日過世後，其遺產分配由黃榮富繼承取得系爭土地，系爭 房屋則由黃金之配偶許龍子取得，許龍子於102 年7 月3 日將系爭房屋讓與被告，並於同年月9 日登記完成，則依 民法第425 條之1 規定，在系爭房屋得使用期限內，推定 被告與黃榮富間有租賃關係，再依土地法第104 條規定及 最高法院99年度台上字第1723號判決意旨，被告對系爭土 地有優先購買權。而黃金在55年間即已建造如安南地政所 103 年1 月23日安南地所二字第0000000000號函檢送之複 丈成果圖（即附圖）所示編號Ａ1 、Ａ2 、Ａ3 、Ａ4 、 Ｂ1 、Ｂ2 等地上物，作為全家人居住即農牧之用，如附 圖所示編號Ｃ1 之空地則作為家人活動庭院，兼農作物有 曝曬必要時之用地，如附圖所示編號Ｃ2 、Ｃ3 則為聯外 道路之用，是1146-10 、1184-6地號土地均在系爭房屋整 體使用範圍之內，不應單獨分割使用，被告自得主張對該 2 筆土地全部有優先購買權。 （二）本院民事執行處分別於102 年10月8 日、年月24日發函通 知原告限期起訴，原告延宕至同年11月28日提起本件訴訟 時，系爭土地已由本院民事執行處核發不動產權利移轉證 明書予被告，並向臺南市安南地政事務所（下稱安南地政 所）辦理移轉登記完畢，則原告應已欠缺確認利益。又被 告於102 年12月3 日取得系爭土地所有權後，同日已信託 登記予京城銀行，因此即便原告獲得本件勝訴判決，本院 民事執行處並無權利要求京城銀行配合，重發系爭土地之 權利移轉證書予原告，則原告私法上不安之狀態，亦無從 除去，故原告提起本件訴訟欠缺法律上之利益等語。 （三）聲明：原告之訴駁回。 三、兩造不爭執之事實： （一）系爭房屋為許龍子於99年2 月15日自黃金繼承取得所有權 。 （二）系爭房屋占有1146-10 地號土地如附圖所示編號Ｂ1 、面 積108.10平方公尺，另有增建物（磚造房屋及鐵皮屋）占 用如附圖所示編號Ａ4 、面積170.45平方公尺、占用1184 -6地號土地如附圖所示編號Ａ3 、面積0.39平方公尺。 （三）系爭執行事件就系爭土地認定被告有優先購買權，並於10 2 年11月28日核發不動產權利移轉證書予被告。 （四）被告自承對1146-4地號土地無優先購買權。 （0）0000-00、1184-6地號土地從未登記在黃金名下。 四、兩造爭執之事項： （一）原告提起本件訴訟是否有確認利益？ （二）被告對系爭土地是否有土地法第104 條之優先購買權？ 五、本院得心證之理由： （一）按確認之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者不得 提起。民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。所謂即 受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確， 原告在法律上之地位有不安之狀態存在或受侵害之危險， 而此種不安之狀態或危險，能以確認判決除去者而言。經 查登記為莊榮富所有之系爭土地經系爭執行事件實施拍賣 ，並於102 年8 月1 日由原告拍定，被告於同年10月間主 張對系爭土地有土地法第104 條規定之優先購買權，經系 爭執行事件認定被告有優先購買權，並於102 年11月28日 核發不動產權利移轉證書予被告等情，業據原告提出民事 陳報狀、本院拍賣公告、不動產權利移轉證書影本各1 件 為證，且為被告所不爭執，並經本院依職權調閱系爭執行 事件核對無誤，自堪信為真實。又查原告主張被告與許龍 子就系爭房屋之買賣係通謀虛偽意思表示而無效，系爭土 地及系爭房屋亦非原均為黃金所有，並不符合民法第425 條之1 、土地法第104 條規定之要件，被告對系爭土地無 優先購買權存在等情，既為被告所否認，並經本院民事執 行處認定被告對於系爭土地有優先購買權，致原告無法因 拍賣取得系爭土地之所有權，則原告主張被告對系爭土地 優先購買權之存否並不明確，致拍定人之原告在私法上之 地位有受侵害之危險，此項危險於本院認原告之訴有理由 時，並得以對於被告之確認判決除去。雖被告抗辯：原告 於102 年11月28日提起本件訴訟時，系爭土地已由本院民 事執行處核發不動產權利移轉證明書予被告，並向安南地 政所辦畢移轉登記，且被告於102 年12月3 日取得系爭土 地所有權後，同日已信託登記予京城銀行等情，為原告所 不爭執，且有系爭土地登記謄本3 件、京城銀行103 年1 月28日（103 ）京城信託字第0329號函檢送之被告與該行 簽訂之不動產開發信託契約、綜合授信契約暨總約定書各 1 件、抵押權設定契約書、他項權利證明書、抵押權設定 契約書及其他約定事項各3 件在卷可稽，並經本院依職權 調閱系爭執行事件卷查對無誤，固堪信為真實。惟本件若 判決被告對系爭土地無優先購買權，原告即得本於拍定人 之私法上地位請求被告塗銷系爭土地所有權移轉登記，若 被告已將系爭土地移轉登記予善意第三人致無法履行塗銷 登記之義務，原告亦得另依侵權行為或其他法律關係向被 告請求損害賠償，故原告若獲得本件勝訴判決，即非不得 依信託法第6 條第1 項規定訴請撤銷被告與京城銀行間之 信託行為，並請求塗銷登記等情，已據原告陳述明確，則 本件訴訟顯為原告將來欲提起之前開訴訟之先決問題，原 告自亦有提起本件訴訟之確認利益及訴之利益。是被告抗 辯原告即便獲得本件勝訴判決，本院民事執行處並無權利 要求京城銀行配合，重發系爭土地之權利移轉證書予原告 ，原告私法上不安之狀態，亦無從除去，故原告提起本件 訴訟欠缺法律上之利益云云，要無可採，堪認原告提起本 件訴訟，仍有即受確認判決之法律上利益，原告此部分之 主張，要屬有據。 （二）次按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條 件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條 件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。土地法第10 4 條第1 項定有明文。此乃為保護現有基地或房屋所有權 人、典權人、地上權人、承租人等權益而為之立法。上開 規定係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於 土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言（最高 法院69年度台上字第945 號判例參照）。又土地及其土地 上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓 與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土 地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受 讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限 不受第449 條第1 項規定之限制。民法第425 條之1 第1 項亦有明文。而「民法第425 條之1 規定及最高法院48年 台上字第1457號判例，必須土地及其土地上之房屋同屬一 人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土 地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，始有其適用」 （最高法院94年台上字第551 號判決參照）。另確認法律 關係不存在之訴，如被告主張其法律關係存在時，應由被 告負舉證責任（最高法院42年台上字第170 號判例意旨參 照）。本件原告訴請確認被告就系爭土地之優先購買權不 存在，即屬消極確認之訴，被告既以系爭房屋及其坐落之 系爭土地原均屬於黃金所有，因此被告向許龍子購買系爭 房屋，即對系爭土地有民法第425 條之1 規定之租賃關係 ，而得享有土地法第104 條規定之優先購買權置辯，依舉 證責任分配之原則，自應由被告就伊對系爭土地有推定租 賃關係存在及因此取得系爭土地之優先購買權等事實負舉 證之責任。 （三）經查系爭房屋為許龍子於99年2 月15日自黃金繼承取得所 有權，且被告於102 年7 月3 日向許龍子購買系爭房屋所 有權及其增建部分之事實上處分權，而於同年月9 日辦妥 系爭房屋之所有權移轉登記及房屋稅籍變更乙節，業據被 告提出建物登記謄本1 件為證，且經證人許龍子到庭證稱 ：我以新台幣（下同）70萬元出售系爭房屋，並已收到買 賣價金等語甚明（見本院103 年5 月27日言詞辯論筆錄） ，復經本院依職權向安南地政所調閱系爭房屋申辦買賣移 轉登記之全部資料、向臺南市政府稅務局安南分局（下稱 安南稅務局）調閱系爭房屋之稅籍資料查對無誤，有安南 地政所103 年1 月17日安南地所一字第0000000000號函檢 送之系爭房屋移轉登記全部申請資料、安南稅務局102 年 12月5 日南市稅安房字第0000000000號函檢送之房屋稅主 檔查詢表、房屋稅籍登記表各1 件在卷足憑，足認被告抗 辯伊向許龍子購買系爭房屋乙節，已盡舉證之責。原告雖 否認許龍子證言之真正，並主張被告與許龍子間買賣系爭 房屋係通謀虛偽意思表示而無效云云，惟未據原告舉證以 實其說，原告此部分之主張，自無可採，堪認被告確已向 許龍子購買系爭房屋而取得系爭房屋所有權及其增建部分 之事實上處分權。 （四）被告雖辯稱：系爭土地係分割自1146地號土地，1146地號 土地在地籍圖重測前係713-12地號土地，黃金於54年間向 黃常英購買713-12地號土地1 分零厘7 毛時，黃常英家係 713-12地號土地之共有人之一，僅非登記權人，嗣黃常英 之子黃世昌於71年間自堂兄弟黃進南名下取得712-12地號 土地應有部分6 分之1 ，黃世昌於79年間欲將黃金購買之 部分登記給黃金，黃金乃將土地借名登記予黃榮富，然土 地之使用、管理均由黃金為之，因此黃金於54年間已取得 系爭土地之事實上處分權，並於55年間取得系爭房屋之事 實上處分權，被告嗣後受讓系爭房屋所有權及其增建部分 之事實上處分權，依民法第425 條之1 規定，在系爭房屋 得使用期限內，推定與黃榮富間有租賃關係，再依土地法 第104 條規定及最高法院99年度台上字第1723號判決意旨 ，被告對系爭土地有優先購買權云云，並提出收據、土地 變動計算表、黃常英、黃世昌、黃進南之戶籍謄本各1 件 、土地登記謄本6 件為證，證人許龍子亦證稱：系爭土地 係黃金向黃常英購買，黃常英死亡後，其子黃世昌將系爭 土地登記予黃榮富，是黃金借黃榮富之名義登記，權利還 是在我這邊云云（見本院103 年5 月27日言詞辯論筆錄） 。惟查1146-10 、1184-6地號土地從未登記在黃金名下乙 節，既為兩造所不爭執，則系爭房屋及114-10、1184-6地 號土地，自未曾同屬於同一人之黃金所有，而難認有民法 第425 條之1 第1 項規定推定之租賃關係存在。至最高法 院99年度台上字第1723號判決固認：民法第425 條之1 所 謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記 之土地或建物受讓事實上處分權之情形，然上開判決中並 無受讓無法辦理所有權登記土地之事實上處分權之情形， 該判決是否可適用於本件訴訟自有可疑，本院亦不受其見 解拘束。又違章建築或無法辦理所有權登記土地之事實上 處分權係代替所有權無法移轉所創設之概念，核與系爭土 地乃屬已辦理土地所有權登記而在法律上另有所有權人之 情形不同。再者民法第425 條之1 第1 項規定，係在土地 有登記公示制度及其上有房屋之客觀事實存在下得以適用 ，如土地部分因借名登記而有名義登記所有權人存在，對 善意第三人而言無從得知，其買受該土地，自期待能圓滿 使用、收益，如竟依借名登記之內部關係而適用該規定， 致信賴土地登記之善意第三人就土地之使用受到無法預測 之限制，顯未顧及土地所有權人之權益，與民法第425 條 之1 第1 項規定之立法目的亦有扞格，難謂符合公平正義 。是系爭土地縱然係黃金借用黃榮富之名義登記，亦因土 地法第43條規定土地登記之絕對效力，而自外觀上認系爭 土地與系爭房屋非同屬於黃金所有，原告僅為參與系爭土 地拍賣、得標者，實無法知悉黃金與黃榮富間存在借名登 記關係，原告為信賴系爭土地登記之善意第三人，自應認 黃榮富始為系爭土地所有權人，被告所辯黃金與黃榮富間 之借名登記關係，僅係其2 人間之內部關係，無法向善意 第三人之原告主張，故被告嗣後雖自許龍子受讓取得系爭 房屋所有權及其增建部分之事實上處分權，亦與民法第42 5 條之1 第1 項規定之情形不同，而無適用該項規定對系 爭土地主張推定租賃關係之餘地，則被告自不可據此主張 對系爭土地有土地法第104 條第1 項之優先購買權存在。 是被告以前開情詞，抗辯伊對系爭土地有土地法第104 條 規定之優先購買權云云，要屬無據，原告主張被告對系爭 土地並無土地法第104 條第1 項規定之優先購買權乙節， 應為可採，被告並自承伊對1146-4地號土地無優先購買權 ，從而原告請求確認被告就系爭土地之優先購買權不存在 ，為有理由，應予准許。 六、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。訴訟 費用，由敗訴之當事人負擔。民事訴訟法第87條第1 項、第 78條分別定有明文。經查本件訴訟費用為原告支出之第一審 裁判費48,223元、安南地政所測量規費15,200元、被告支出 之許龍子證人日費及旅費500 元，共63,923元，應由敗訴之 被告負擔，爰依職權確定如主文第2 項所示。至於原告撤回 其追加之訴之第一審訴訟費用1,000 元，則應由原告自行負 擔，併予說明。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經審 酌後核與本院心證形成與判決結果均無影響，爰不另一一論 述，附此敘明。 據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第87 條第1 項，判決如主文。 中 華 民 國 103 年 6 月 6 日 民事第一庭 法 官 林雯娟 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並 繳納上訴審裁判費。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審 裁判費。 中 華 民 國 103 年 6 月 6 日 書記官 楊建新 ~T40X0L2; ┌─────────────────────────────────────────────────┐ │附表：本院102年度司執字第10817號強制執行事件、原財產所有人：黃榮富 │ ├─┬───────────────────────┬─┬─────┬──────┬────────┤ │編│ 土 地 坐 落 │地│ 面 積 │ 權 利 │原告拍定價格 │ │ ├───┬────┬───┬───┬──────┤ ├─────┤ │（新臺幣） │ │號│縣 市○鄉鎮市區○ 段 ○○段 │ 地 號 │目│ 平方公尺 │ 範 圍 │ │ ├─┼───┼────┼───┼───┼──────┼─┼─────┼──────┼────────┤ │1 │臺南市│安南區 │公塭 │ │1146-10 │旱│857.45 │全部 │461萬元 │ ├─┼───┼────┼───┼───┼──────┼─┼─────┼──────┼────────┤ │2 │臺南市│安南區 │公塭 │ │1184-6 │林│17.59 │全部 │105,000元 │ ├─┼───┼────┼───┼───┼──────┼─┼─────┼──────┼────────┤ │3 │臺南市│安南區 │公塭 │ │1146-4 │旱│111.30 │90,000 分之6│5萬元 │ │ │ │ │ │ │ │ │ │,453 │ │ ├─┼───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤ │ │備考 │ │ └─┴───┴───────────────────────────────────────────┘ ~T64X4L25;