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臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　102年度訴字第356號 原　　　告　林玉梅 　　　　　　昱邦光電科技有限公司 法定代理人　蕭青峰 共　　　同 訴訟代理人　王朝揚律師 被　　　告　求美工藝股份有限公司 法定代理人　黃國書 訴訟代理人　林阿清 　　　　　　蘇咨綾 　　　　　　葉張基律師 上列當事人間債務人異議之訴事件，經本院於民國102年5月16日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用新臺幣9,360元由原告負擔。 事實及理由 一、原告方面： （一）聲明：求為判決：本院102年度司執字第1577號強制執行 事件對原告所為之強制執行程序應予撤銷。 （二）陳述： 緣被告「求美工藝股份有限公司（下稱「求美公司」）」 前於99年間與原告「昱邦光電科技有限公司（下稱「昱邦 公司」）」訂立不動產租賃契約，雙方約定由原告昱邦公 司向被告承租座落於台南縣新市鄉港墘村（改制後為台南 市○市區○○里○○○路○○號四樓之一D30區之本國式鋼 筋混凝土構造廠房，面積242.8坪（下稱系爭租賃物）， 並由原告林玉梅擔任原告昱邦公司之連帶保證人。雙方除 訂有標準廠房分層分戶租賃契約書外，並經公證在案。 ⒈依雙方租賃契約之約定，系爭租賃物租期自民國（下同） 99年8月1日起至102年4月30日止，租金第一年為每月新台 幣（下同）87,408元；第二年起則為每月92,264元，且約 定押租金184,528元。而原告亦依約給付相關之費用。嗣 於101年5、6月間，原告因經營不善且業績始終未見起色 ，遂向被告表示將提前終止契約。被告雖表示同意提前終 止契約，但亦表示押租金不能退還，且原告依約亦須負回 復原狀責任，雙方洽商後，被告同意雙方租賃契約於101 年8月底提前終止，又101年7、8月之租金，則以原告前所 交付之184,528元押租金抵扣，其餘原告應繳付之規費或 相關費用，則待被告通知後再行補繳。而於雙方達成終止 契約協議後，原告隨即於101年6月起開始進行遷廠及承租 廠房復原事宜，並於101年8月底遷移他處。而於雙方終止 租賃契約後，被告復通知原告尚有水電費等未繳納，而因 被告僅係口頭通知，並未提出單據為憑，且原告又因遷移 他處而未接獲相關繳費單據，故僅就被告所通知應繳納之 金額，分別於101年9月3日、9月11日及9月17日分別以給 付現金共計87,300元並請被告代為繳納。 ⒉詎被告竟於102年1月間持上開二造所經公證之公證書為執 行名義，並主張：原告於雙方訂立租賃契約後，租金僅給 付至101年6月30日止，自101年7月以後即未再依約給付租 金，故自101年7月1日起至102年4月30日止，其間10個月 共計積欠租金96,877元；此外，原告尚積欠伊公共設施維 護費3,825元、電費130,747元、水費l,633元、停車費7,8 75元、公共設施費15,297元等雜費合計共159,377元，經 扣除原告於101年9月3日、9月11日及9月17日所分別給付 現金共計87,300元後，仍有不足。再經以原告前所給付之 押租金184,528元抵銷後，原告尚積欠856,318元。因以系 爭公證書為執行名義而向本院聲請對原告二人為強制執行 ，並由本院102年度司執字第1577號強制執行案件執行中 。 按執行名義無確定判決同一效力者，無論於執行名義成立 前或成立後，如有債權不成立或消滅或妨礙債權人請求之 事由發生，債務人均得於強制執行程序終結前，向執行法 院對債權人提起異議之訴（最高法院99台上734判決參照 ）。又本件被告所持之執行名義係與確定判決無同一效力 之公證書，且該公證書之租賃契約已因終止而無實體內容 ，據此： ⒈被告明知二造間之租賃契約業於101年8月底經合意終止， 且原告亦未積欠伊租金及其餘款項，卻意圖為謀不法利益 而以上開經公證之租賃契約書為執行名義，而向原告財產 為強制執行。其因此所涉之刑事責任，現正由原告提起刑 事告訴中。惟無論如何，原告就違反系爭公證租約所載之 租金及其餘費用等之存在及其數額仍尚有爭執，且就此等 債權是否存在及數額之爭議，根本無從僅憑系爭公證租約 之約定，由形式審認逕得明證，因之系爭公證書所載之租 金債權及其餘費用請求權均仍未確定，不得率予執行。今 原告既已就本件被告於102年1月3日之強制執行聲請狀所 載之各項金額均爭執其債權有不成立或消滅或妨礙債權人 請求之事由，揆諸上開最高法院99年台上字第734號民事 判決意旨，不論該事由發生於執行名義成立前或成立後， 原告均得提起債務人異議之訴。 ⒉又二造既早已於101年8月間即行合意終止系爭租賃契約， 且就101年7月、8月之租金，亦以原告前所交付之押租金 扣抵；另其餘水電費、停車管理費等費用，原告亦於雙方 終止租約後，於101年9月間以現金交付清償完畢，換言之 ，就系爭租賃契約，被告已無任何請求權存在。是被告執 上開經公證之租約為執行名義，並向本院聲請強制執行， 顯屬於法不合。 本件二造分別於99年5月1日及同年8月l日成立二份租賃契 約，其中99年5月1日租賃契約承租面積242.8坪（下稱242 .8 坪租約），且經公證在案；另99年8月1日租賃契約承 租面積127坪（下稱127坪部分租約），但未經公證。而被 告於102年5月8日答辯狀略以：本件二造前所同意終止之 租賃契約，為127坪部份之租賃契約，但對242.8坪部分之 租賃契約，則雙方並未合意終止，是原告就該租約仍有支 付租金之義務云云。惟： ⒈而被告雖辯稱：伊前所同意終止者，僅為127坪部分之租 賃契約，惟對242.8坪之租賃契約，伊並未同意終止云云 ，並舉伊於100年11月17日所寄發，內載127坪部分租約提 前於101年4月30日終止等語之通知函為證。惟查： ⑴原告係因租賃契約訂立後，因經營不善而擬結束營業，始 提議終止契約等情，為被告所不爭執。又關於上開127坪 部分之租約，原係因該部分面積為進出原告公司所必經之 處，於被告要求下始另外承租。則原告於經營不善而虧損 並擬結束營業之情形下，衡情提議終止租約，當係全部終 止，豈有僅終止進出所必經之127坪部分之理？ ⑵另查，被告曾於100年11月17日寄發通知函並通知127坪部 分租約提前於101年4月30日終止等語，惟上開通知函原告 並未收受，則被告是否確有寄發，亦非無疑。更何況，原 告係於l01年5、6月間因經營不善且業績始終未見起色， 因向被告表示將提前終止（242.8坪部分）租賃契約。是 縱被告確有寄發上開通知函並經原告收受，充其量亦僅足 證關於127坪部分之租約提前於101年4月30日終止，與另 一242.8坪部分之租約是否業經雙方合意提前終止之判斷 根本無關。 ⑶又被告雖否認242.8坪部分之租約業經雙方合意提前終止 等情，惟原告於101年8月底即已遷出系爭廠房等情，為二 造所不爭執，且被告亦自承伊曾於101年8月底聯繫原告要 求廠房回復原狀並驗收等情，則倘雙方未曾合意終止租約 ，被告又有何權利要求原告應回復原狀？此外，復觀諸被 告關於租賃期間之水電費、停車場使用費用等，被告均僅 請求至101年8月底等情，凡此，益徵二造間就242.8坪部 分之租約，業於101年8月底即已合意終止，殆無疑義。 ⒉又被告雖復辯稱：原告公司於101年8月底搬離，基於使用 者付費原則，故就水電費僅請求至8月底；且因原告公司 根本不出面處理欠費及欠租，可預期在102年4月30日仍會 持續欠租，故於102年1月聲請強制執行時，逕予請求至10 2年4月30日之租金云云。然查： ⑴依二造之租約第六條第二項之規定，關於承租期間之水電 費應由承租人繳交，並應依第三條規定於繳付租金時一併 繳交。又被告雖辯稱伊係因基於使用者付費原則故就水電 費僅請求至101年8月云云。惟水電費依約應與租金一併交 付，既為二造契約所約定。則倘二造租約於101年8月底後 仍繼續存在，衡情被告當無僅就租金為請求之理；且被告 既主張使用者付費原則，並自承原告卻於101年8月底遷離 ，則於原告遷離後，同樣未使用系爭廠房，何以被告即無 視使用者付費原則而仍對原告請求租金？ ⑵更何況，原告公司於l01年8月底遷出後，曾於101年9月3 日給付現金l萬元、101年9月11日給付現金5萬元、9月17 日給付現金27300元，共計87300元等情，為被告於強制執 行聲請狀中所自承，顯見原告公司於遷離後，並未有被告 所指摘避不見面且拒絕繳款等情，又倘二造未合意於101 年8月終止租約，何以於101年9月間原告多次與被告接觸 並繳交現金時，被告未一併要求繳納租金？是綜合上情， 顯見上開被告所辯：基於使用者付費原則故就水電費僅請 求至101年8月，並非二造租約於101年8月底合意終止云云 ，顯屬臨訟編撰之詞，委無足採。 綜上所述，被告雖執詞否認租約提前於101年8月底終止等 情，然原告既係因經營不善而擬結束營業始提議終止契約 ，如僅單就部分租賃廠房終止租約，即與常理不合；又依 租賃契約，原告對於水電費及租金本應一併交付，惟被告 何以對於水電費僅請求至101年8月底；此外，被告復於10 1年8月間要求原告就所承租之廠房回復原狀並多次前往驗 收，足徵被告係行使契約終止後之回復原狀請求權；且原 告公司於101年8月底遷離後，隨即於101年9月間多次與被 告接觸並交付被告高達近9萬元之現金，則倘二造未合意 於101年8月終止租約，何以於101年9月間原告多次與被告 接觸並繳交現金時，被告未一併要求繳納租金？是綜合上 情，二造租約確於101年8月底合意終止等情，已足堪確認 。 （三）證據：提出標準廠房分層分戶租賃契約書及公證書、強制 執行聲請狀、本院102年1月7日南院勤102司執字第1577號 執行命令、求美工藝股份有限公司100年11月17日函等影 本及照片數張為證。 二、被告方面： （一）聲明：原告之訴駁回。 （二）陳述： 系爭租賃契約聲請人並未為終止契約之意思表示。 本案原告昱邦公司與被告於99年5月1日成立「台南縣新市 鄉○○村○○路○○號4樓之1、D30區、面積242.8坪、第一 年租金每月未稅87,408元」租賃契約（下稱282.8坪租約 ），由原告林玉梅擔任連帶保證人，並依法辦妥公證在案 。因原告產能增加，故原告昱邦公司要求增租，雙方於99 年8月1日另成立「台南縣新市鄉○○村○○路○○號4樓之1 、D30區、面積127坪、第一年租金每月未稅45,720元」租 賃契約（下稱127坪租約），仍由原告林玉梅擔任連帶保 證人，但此租約並未辦理公證程序。上開兩份租約租賃標 的之門牌號碼與分區均相同，且二租賃標的相鄰，並共用 水表、電表等。 100年11月間原告昱邦公司向被告要求提前終止127坪租約 ，被告雖認為應遵守租約約定，但考量原告營收且仍有另 一份242.8坪租約存在等情事，仍勉於100年11月17日同意 原告昱邦公司將127坪租約提前於101年4月30日終止，但 實際上原告昱邦公司遲至101年8月間仍繼續占有127坪之 租賃範圍，直到101年8月底方搬離。 上開提前終止之部分僅限於未公證之127坪租約，並未包 括經公證之242.8坪租約，故242.8坪租約部分雙方並未合 意提前終止。因此被告當可以經公證之租約為執行名義聲 請強制執行。 系爭242.8坪租約未終止前，原告仍應負支付租金之義務 。按民法第441條規定：「承租人因自己之事由，致不能 為租賃物全部或一部之使用、收益者，不得免其支付租金 之義務」。復按臺灣嘉義地方法院88年度簡上字第64號判 決：「按承租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一 部之使用、收益者，不得免其支付租金之義務，民法第四 百四十一條定有明文，上訴人雖於八十七年十二月二十三 日起，即主動將系爭房屋騰空而未再使用、收益，然上訴 人在客觀上並無不得使用系爭房屋之障礙，係因其自己之 事由所致，依上開法條規定，仍不得免其支付租金之義務 」。如上所述，242.8坪租約部分雙方並未合意提前終止 ，故不論原告昱邦公司有無使用租賃標的物，均應給付租 金。蓋租金係「出租人無法使用租賃標的物之對價，而非 承租人使用租賃標的物之對價」，當租約存續期間承租人 故意不使用租賃標的物時，仍不免除其支付租金之義務， 蓋此段期間出租人仍因出租而無法使用租賃標的物，此部 分承租人仍應依約給付租金。 關於本院所詢各項問題，被告謹說明如下： ⒈242.8坪租約到期日為102年4月30日，為何水電費用只向 原告昱邦公司請求至101年8、9月？如前所述，原告公司 在101年8月底方搬離，基於使用者付費原則，被告就水電 費用只能當然只能計算至此。 ⒉為何租約還未到期就執行強制執行到租期的全部租金： ⑴因原告昱邦公司當時已經避不見面，其所給付的金額不足 支付相關費用，被告甚至必須動用押金扣除。 ⑵被告迄今對於127坪租約部分102年4月30日以後至102年8 月31日實際搬遷日止之不當得利均未提出民事訴訟，主要 是因為成本考量（即使勝訴也可能無法獲償），只有將經 公證之242.8坪租約聲請強制執行，且原告昱邦公司根本 不出面處理欠費與欠租，可預期在102年4月30日仍會一直 持續欠租（事後證明原告昱邦公司亦未給付此段期間之租 金）。 ⑶最重要的是，根據242.8坪租約第三條第二項末段約定「 本項規定為本契約重要因素，視為乙方重大違約」，被告 於102年1月3日聲請強制執行時，原告昱邦公司已經積欠1 01年7月1日起半年租金，故被告當時一併聲請強制執行。 ⒊原告昱邦公司搬遷及恢復原狀時是否同意終止租賃契約： ⑴原告昱邦公司在101年8月底搬遷242.8坪與127坪，而127 坪部分雙方有合意提前終止契約，如果原告昱邦公司有意 提前終止242.8坪租約，亦應向原告為提前終止之要約， 且必須取得被告同意提前終止之承諾，方會發生合意提前 終止242.8坪租約之效果。但實際上原告昱邦公司並未向 被告為提前終止127坪租約之要約，被告亦從未同意242.8 坪租約提前終止之意思表示，既然如此，242.8坪租約當 然繼續存在。 ⑵在242.8坪租約繼續存在之情形下，即使承租人搬遷，亦 不等同雙方合意提前終止242.8坪租約，且自101年7月1日 以後，被告均有核發存證信函催告原告昱邦公司履行給付 租金之義務，可見被告絕無同意原告昱邦公司提前終止系 爭242. 8坪租約。 綜上所述，被告與原告昱邦公司間之242.8坪租約遲至102 年4月30日始屆期而消滅，在此之前被告均有租金債權存 在而得聲請強制執行，故原告之訴顯無理由，應予駁回。 （三）證據：提出租賃契約書、四樓平面圖、被告100年11月17 日函暨掛號資料、101年8月17日現場照片、被告存證信函 等影本為證。 三、本院依職權調閱本院102年度司執字第1577號強制執行事件 卷宗。 四、兩造不爭執事項及爭執內容： （一）不爭執事項： ⒈原告昱邦光電科技有限公司與被告前於99年5月1日及同年 8月1日，就原告所有門牌號碼為臺南市○市區○○村○○ 路○○號4樓之1D30區之廠房，分別成立二標準廠房分層分 戶租賃契約書，租期皆至102年4月30日止，並由原告林玉 梅擔任原告昱邦光電科技有限公司之連帶保證人。 ⒉兩造間99年5月1日成立之租賃契約，承租面積為242.8坪 ，第一年每月租金87,408元，第二年以後每月租金為92,2 64元，並約定原告昱邦光電科技公司應於租約成立同時交 付被告押租金184,528元，此份租賃契約並於99年7月26經 本院所屬民間公證人吳明烈以99年度南院民公明字第0626 號公證在案。99年8月1日成立之租賃契約，承租面積則為 127坪，99年8月1日起至100年4月30日止，每月租金45,72 0元，100年5月1日起至102年4月30日止，每月租金48,260 元，並約定原告昱邦光電科技公司應於租約成立同時交付 被告押租金96,520元。 ⒊兩造前揭二份租約第5條：規定「提前終止」條款：「於 租賃期間內，除本契約或雙方另行以書面約定外，雙方均 不得提前終止本租賃契約。」 ⒋兩造前揭二租約第6條第2款均約定，本租賃標的物除標準 廠房建築結構由被告負責維護修理以及水、電、工業區管 理費清潔費等由乙方自行負責外，其他各種公共設施（包 括但不限於電梯、消防設施、空調等）之維護、修理、管 理，物件管理以及共用之空調及水、電等費用，均由原告 昱邦光電科技公司與租賃標的物所在建築物其他租戶共同 分擔。其應分擔數額依原告昱邦光電科技公司所承租之坪 數比例計算，暫定每坪每月新台幣20元（不含營業稅）， 由原告昱邦光電科技公司於依第3條規定繳付租金時一併 繳交。原告昱邦光電科技公司對其所應分擔之公共設施與 共用水電等費用應遵期繳納，不得拖延或以任何理由藉故 不繳交。惟此項分擔費用僅係預估性質，被告僅負代收代 付責任，實際費用則由被告於每一年度（12月31日）結束 後（三）個月內，就前一年自所有租戶所代收之分擔費用 與代付之費用結算完畢後，多退少補。若有應補繳之差額 ，原告應於獲得被告通知後30日內補繳完畢；若有應退之 費用，被告亦應於結算後30日內退還原告。 ⒌原告昱邦光電科技公司分別於101年9月3日、9月11日及9 月17日分別以現金給付被告總計87,300元。 ⒍被告於102年1月3日以99年7月26日本院所屬民間公證人吳 明烈作成之99年度南院民公明字第0626號公證書為執行名 義，對原告昱邦光電科技公司及林玉梅聲請強制執行，由 本院民事執行處以102年度司執字第1577號受理在案。 （二）兩造爭執內容：本件原告主張與被告間之租賃契約業已終 止，且原告未積欠被告租金及其他款項，惟被告卻以系爭 公證租約對原告等人聲請強制執行，原告等人乃依強制執 行法之規定，提起債務人異議之訴，請求所為之執行程序 應予撤銷等如上所載之主張；被告則以兩造間提前終止之 租約僅該127坪部分未經公證之租約部分，系爭242.8坪部 分之租約並未終止，被告本於242.8坪部分之租約，自得 對原告為強制執行等如上所載之答辯。是以本件原告之主 張是否有理由，自應審酌兩造間就系爭廠房242.8坪部分 之租約是否已合法終止為斷。 五、得心證之理由： （一）依兩造上開租約第5條約定：「於租賃期間內，除本契約 或雙方另行以書面約定外，雙方均不得提前終止本租賃契 約。」依此約定，除符合契約所定「契約之解除或終止」 之情形外，二造間欲合意提前終止租賃契約，必需以「書 面約定」之，亦即提前終止租約應以書面之要式約定之。 （二）原告主張與被告間系爭242.8坪部分之租約已提前終止， 雖舉諸多事例說明，且一再表示已向被告口頭告知，兩造 已合意提前終止系爭242.8坪部分之租約云云，並舉出① 原告已於101年8月底前搬遷並回復系爭廠房原狀、②被告 僅要求原告給付至101年8、9月之水電費等情，惟此等主 張縱或屬實，亦僅上於能說明原告於101年8月搬遷後，已 未再使用承租之系爭廠房之事為真，然尚不足以證明兩造 間之租賃關係業已提前終止。兩造關於系爭租賃契約之提 前終止既有特別約定必需以書面約定之，原告既未能提出 書面以為證明已符合契約約定合意終止租約前，自無法以 原告所舉事證即認兩造間系爭租約業經兩造提前終止，則 該242.8坪部分之租賃契約既未終止，原告雖自該址搬遷 ，惟客觀上仍得於租期屆滿前自由使用系爭租賃標的，原 告自應負給付租金及其他相關費用之責，是原告前揭主張 ，尚不足採。 （三）綜上所述，原告主張兩造間已提前終止租約，其餘費用亦 已於101年9月間清償完畢，依系爭租賃契約，被告已無任 何請求權存在，既不足採，被告本於公證之租賃契約，就 積欠之租金請求強制執行，合於法律之規定。原告主張兩 造間之租約已終止云云，依強制執行法第14條第1項、第2 項規定提起本訴，請求撤銷系爭強制執行程序，自無理由 ，應予駁回。 六、本件訴訟費用確定為9,360元（即裁判費），應由敗訴之原 告負擔，爰判決如主文第2項所示。 七、結論：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條，判決如 主文。 中 華 民 國 102 年 5 月 30 日 民事第三庭 法 官 王國忠 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 102 年 5 月 30 日 書記官 張豐榮