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臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　 102年度訴字第44號 原　　　告　江堃揚 訴訟代理人　謝凱傑律師 　　　　　　楊聖芬律師 　　　　　　呂姿慧律師 被　　　告　陳雅裙 　　　　　　蕭安邑 　　　　　　王浚宇 　　　　　　謝碧賢 共　　　同 訴訟代理人　顏伯奇律師 上列當事人間請求給付買賣價金等事件，經本院於民國103年6月 9日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告起訴主張： ㈠原告與高林開發有限公司（以下稱高林公司）協議合作購買 土地興建房屋出售，由原告出名向合作金庫銀行北新營分行 貸款購置土地，之後原告與高林公司於98至99年間分別與被 告陳雅裙、蕭安邑、王浚宇及謝碧賢就坐落台南縣新營市○ ○段839－112、839－117、839－113、839－119地號土地及 各該土地上之房屋，分別簽訂土地預定買賣契約書與房屋預 定買賣契約書。然在系爭房屋興建期間，因資金周轉不靈， 乃在99年10月間將土地設定第二順位抵押權給高林公司負責 人吳柏翰之友人林政育以借貸360萬元。100年7月間系爭房 屋之主結構已施作完成並拆除鷹架，高林公司正在申請使用 執照，惟因高林公司資金出現缺口以致無法繼續進行房屋內 部施工，為免延誤交屋時間，兩造及高林公司三方於100年7 月21日在台南市政府消費爭議調解委員會之協調下達成合意 ，由被告先行墊付後續工程款及100年7月至9月之土地貸款 利息，原告則同意辦理土地移轉登記以利被告向合作金庫銀 行辦理貸款撥款，又因當初原告與高林公司合作之出資金額 為150萬元，故被告亦同意在貸款撥下後直接給付150萬元予 原告，此外被告亦同意系爭房屋後續工程仍委由原告施作， 此有100年7月21日調解書可憑。該調解書第一條約定「相對 人江堃揚同意將坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○號土地 所有權全部移轉登記予申請人王浚宇；將坐落臺南市○○區 ○○段○○○○○○○○號土地所有權全部移轉登記予申請人蕭安 邑；將坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○號土地所有權全 部移轉登記予申請人陳雅裙；將坐落臺南市○○區○○段 ○○○○○○○○號土地所有權全部移轉登記予申請人謝碧賢、謝 浚泉；將坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○號土地所有權 應有部分10分之2各移轉登記40分之2予申請人王浚宇、陳雅 裙、蕭安邑及謝碧賢、謝浚泉，雙方同意於100年7月26日前 配合提供相關資料予蔡昆龍先生俾便送件」，另於第六條約 定「申請人完成貸款申請貸款撥款前應扣除前開相關必要費 用，並撥付相對人江堃揚新臺幣150萬元後，申請人同意餘 款付予相對人高林開發有限公司給付買賣價金。前述餘款撥 付應於房屋保存登記後3個月完成」。 ㈡原告於100年7月27日將系爭土地過戶登記予被告，詎被告於 收到銀行撥付之貸款後，竟遲未將該150萬元給付原告，且 亦未依100年7月21日之協議將系爭房屋之後續工程全部交由 原告施作，而係在原告僅進行部分施工後另行發包由其他廠 商承攬，經高林公司向被告表達不滿後，被告與高林公司又 於100年12月22日在台南市政府消費爭議調解委員會再次協 商，原告雖於該次調解列為關係人，仍應認原告係100年12 月22日調解之當事人。該次調解被告均同意由房地貸款之款 項中先清償原先購地之借款本金1070萬元及利息、違約金， 再償還向林政育所借之360萬元後，剩餘款項再加上買賣尾 款後，應優先給付原告200萬元，此200萬元除包含前開所稱 之出資額150萬元外，尚有原告後續部分施作之工程款50萬 元。 ㈢依據100年7月21日調解書第3條、第4條與第6條約定，被告 所應負之債務為墊付後續工程款、墊繳土地貸款利息、撥付 原告150萬元以及給付高林公司買賣價金。然在原告依約將 該調解書第1條所列之土地辦理移轉登記予被告後，被告仍 遲未將150萬元給付原告。兩造與高林公司復於100年12月22 日重新簽立調解書，被告所應負之債務已變更為同意將銀行 撥下之貸款先行清償土地之借款本金1070萬元及利息、違約 金後、再清償林政育之借款，之後剩餘款項應優先給付原告 200萬元、後續工程款575萬元、被告先行墊付款項預估金額 132萬元、通行板橋申設預估費用約120萬元、租用國有土地 使用權同意書申請費用後，剩餘款項交由林政育、吳柏翰、 邱信平另行協商其他債權。惟被告迄今未依上開協議給付原 告價金，為此依據100年7月21日調解書、100年12月22日調 解書及兩造間土地買賣之法律關係提起本訴。 ㈣對被告抗辯之陳述： ⒈兩造除於100年7月21日談妥調解內容外，雙方亦合意系爭房 屋剩餘尚未施作完成之工程改由原告接手續建，然被告不僅 未依約將150萬元給付原告，更在原告繼續系爭房屋施工後 ，無故拒絕其施作，而另行發包其他廠商興建，高林公司負 責人吳柏翰得知後憤而對被告提起刑事詐欺及侵占告訴，被 告自知理虧才又在100年12月間再次向台南市政府申請調解 ，則因當時原告已完成系爭房屋之泥作工程，是被告除了前 已於100年7月21日調解會同意給付原告150萬元外，又再加 上原告已完成泥作工程之工資50萬元，總計被告應給付原告 200萬元，此即為100年12月22日調解書關於200萬元之由來 ，絕非如被告所述後續由被告自行興建房屋。 ⒉合作金庫銀行在知悉兩造與高林公司間之預售屋買賣糾紛後 ，遲遲不願將貸款金額撥下，而要求必須出具書面證明後始 能放款，是101年2月13日由代書蔡昆龍擬具同意書後交由兩 造及高林公司等簽名後再送交銀行，之後銀行即將貸款撥至 被告帳戶，被告在清償原先之購買土地借款後，即拒絕支付 原告200萬元，迄今亦仍未付清高林公司剩餘買賣價金。101 年2月13日之同意書係代書蔡昆龍應合作金庫銀行要求而自 行撰擬，並非經兩造及高林公司協議後之結果，高林公司從 未不同意原告領取200萬元。且101年2月13日同意書亦非直 接取消給付200萬元予原告之約定，而僅係較100年7月21日 、100年12月22日調解協議多約定了付款條件，即「雙方當 事人間之後續工程款及其他帳款相關事宜，俟該興建房屋之 工程進度達水電接通、門窗安裝等可供居住之狀態及辦理分 戶貸款時，雙方再行辦理結算」，亦即101年2月13日同意書 係補充100年12月22日調解協議之付款條件，待該興建房屋 之工程進度達水電接通、門窗安裝等可供居住之狀態及辦理 分戶貸款時，雙方再依100年12月22日調解協議第三點之結 算金額付款，並非如被告所述完全取代100年12月22日之調 解內容，顯然被告對該同意書性質有所誤解。 ⒊高林公司與原告從未以出入隋唐路為廣告重心訴求，被證1 上亦明確記載「平面配置參考圖」，表示該傳單僅係供參考 之用，且綜觀系爭房屋與土地買賣契約，均未將該平面參考 配置圖列為契約附件，又從被告所提被證9之模型屋與被證 10之電腦繪圖皆無法看出係高林公司提供作為本件預售屋銷 售之用，被告應舉證以實其說。況參被證1之全面配置參考 圖，系爭房屋與隋唐路之間尚隔有綠帶（人行步道），既然 該綠帶僅供行人行走之用，被告本即無法駕車穿越該綠帶通 行至隋唐路，足證被告所稱可從土地南側自隋唐路為車輛出 入通路要無足採。況高林公司於銷售系爭房屋時，早已明確 告知被告839－7地號土地為嘉南農田水利會用地，此由被告 陳雅裙於系爭土地買賣契約增訂第16條「羅馬B前住宅國有 地839-7地號由買方優先購買」、被告王浚宇於系爭土地買 賣契約增訂第20條「羅馬A前住宅國有地839-7地號由買方優 先購買」。此外，高林公司與被告蕭安邑亦在簽約當下於系 爭房屋買賣契約增訂附件五特約事項，其中第43點約定「車 庫部分，賣方須負責協助買方購得國有地：如無法購得時， 賣方應負拆除及重建費用。」足徵被告蕭安邑於簽約時早已 知悉839－7地號土地為國有地。由此約定亦可知縱有被告所 稱車庫未臨路之廣告不實等情存在，亦應係高林公司對之負 瑕疵擔保責任，與原告無關。足見，被告在簽訂系爭買賣契 約時早已得知839－7地號為國有地，渠等稱事後始知悉該地 為嘉南農田水利會用地等語全係謊言，主張原告應負瑕疵擔 保責任更屬無據。 ⒋原告為系爭土地出賣人，系爭房屋假設若有廣告不實情事亦 與原告無涉，被告主張原告應負廣告不實責任，實屬無稽； 另對被告承諾會向農田水利會申請架設橋涵者為高林公司， 僅因原告係土地所有權人而以原告名義向農田水利會申請， 並非謂此即由原告負瑕疵擔保或不完全給付責任。且嘉南農 田水利會99年12月28日函上記載應繳費用為2,057,472元， 然於100年12月22日調解書第三點上所載「通行板橋申設預 估費用約新台幣120萬元」，就同一申設板橋通行費用二者 未免差距過大，況被告亦未提出任何繳費單據，尚難認被告 抗辯為真。又被告於簽約前已明知系爭房地與隋唐路間隔有 839－7地號土地，亦知悉該地為嘉南農田水利會用地，是高 林公司始會承諾願向嘉南農田水利會申設板橋通行，則被告 既得向高林公司請求申設板橋以通行，系爭房屋即得通行至 隋唐路，顯然系爭房地並無價值減少之情，且被告現今仍得 駕車通行至隋唐路，足證房地價值並未減損，故被告請求減 少價金實無理由。況被告僅空言請求減少價金75萬、90萬元 不等，而未提出任何計算依據，顯然不可採信。 ⒌高林公司就國有地已保證板橋通行權，被告主張原告就此部 分亦應負責實係無據。縱認原告應負責申設板橋費用，被告 前已主張100年7月21日調解書、100年12月22日調解書、101 年2月13日協議書之性質為認定性和解，則被告既係基於系 爭房地買賣契約請求債務不履行之損害賠償，自應受到100 年12月22日第三點約定「通行板橋申設預估費用約新台幣12 0萬元」之拘束，故被告請求逾120萬元應無理由。 ⒍被告提出被證18之查詢結果表示市價計算之土地總價，與本 件買賣價格之差價，相互比較，差價低於被告主張減少價金 數額甚多，益證被告減少價金75萬元、90萬元尚屬合理可採 等語。惟被告所查詢之土地是否同位於隋唐路旁，自被證18 實無從看出，坐落位置與臨路狀況均非明確，能否作為比較 基礎已非無疑；且本件系爭房地買賣簽約時點為98年至99年 間，被告卻係以102年6月交易之價格作參考，是以近期交易 價格與當時簽約價格互相比較顯然並非恰當；故被告在未經 專業評斷下擅自計算減少價金數額應不足採信。 ㈤並聲明： ⒈被告應給付原告200萬元及自聲請調解狀繕本最後送達翌日 起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 ⒉訴訟費用由被告負擔。 二、被告之抗辯： ㈠高林公司將系爭預售屋建案興建工程，轉包予嘉晟建築經理 有限公司（以下稱嘉晟公司）負責興建，惟嘉晟公司於100 年4月19日遭主管機關註銷營業登記而無法興建，且營造業 登記資料註明歇業，另台南縣政府（98）南縣00000000 號建築執照載明：竣工期限「准開工日起依規定11個月為期 限」，高林公司至100年間未完工，該建築執照逾期，無法 興建，整個興建工程停擺，完工交屋遙遙無期，損及被告權 益甚大。被告向台南市政府消費爭議調解委員會申請調解， 高林公司確定無法繼續興建，將建照起造人變更為被告，且 將土地過戶移轉登記暨將未完成之房屋交付予被告繼續興建 ，後續由被告自行完成房屋興建。 ㈡100年12月22日調解書第三點記載「當事人同意合庫撥款清 償第一順位…後之剩餘款加上四戶尾款…其款項優先給付江 堃揚先生新台幣200萬元、後續工程款新台幣575萬元、申請 人先行墊付款項預估金額新台幣132萬元，通行板橋申設預 估費用約新台幣120萬元、租用國有土地使用權同意書申請 費用後，剩餘款項由林政育先生、吳柏翰先生、邱信平先生 另行協商其他債權」，高林公司與原告預估「完成房屋之款 項需575萬元、被告墊付132萬元」，原告始可領取200萬元 。100年12月22日協議後，高林公司與兩造均發現四戶房屋 修繕完成遠超過575萬元，高林公司與原告間之預售屋投資 案盈餘將少於100年12月22日協議時所預期，高林公司也不 同意原告領取200萬元之盈餘，所有才會有101年2月13日之 協議。 ㈢高林公司與兩造遂於101年2月13日協議「茲就民國100年12 月22日經台南市政府消費爭議調解委員會所調解之調解書內 容第（三）點等事項，今因工程進度問題經雙方達成協議」 、「雙方當事人間之後續工程款及其他帳款相關事宜，俟該 興建房屋之工程進度達水電接通、門窗安裝等可供居住之狀 態及辦理分戶貸款時，雙方再行辦理結清算」。兩造間因系 爭預售屋買賣爭議，最初達成100年7月21日調解決議，又於 100年12月22日調解協議，最後又於101年2月13日協議，雙 方意思表示內容，應以最終101年2月13日協議內容為準。依 100年7月21日、100年12月22日調解協議，無待工程款結算 ，即給付原告款項，惟101年2月13日協議內容，取消直接給 付200萬元原告之約定，載明「雙方當事人間之後續工程款 及其他帳款相關事宜，雙方再行辦理結清算」條款，原告須 與被告辦理結清算，始可向被告請款。既然後續工程款已超 出原告所估價之575萬元，等同高林公司尚需支付更多工程 款給被告，高林公司豈可能同意還讓原告領200萬元之盈餘 ，若如原告所述高林公司應無條件給付伊200萬元，為何本 件未列高林公司為同案被告呢。其緣由係原告、高林公司明 知本建案已無盈餘，才會轉向無辜之買方請求。 ㈣按和解，當事人如以他種之法律關係或以單純無因性之債務 約束等，替代原有之法律關係而成立者，為屬於創設性之和 解；倘以原來而明確之法律關係為基礎而成立者，則屬認定 性之和解。以原來明確之法律關係為基礎而成立之和解，僅 有認定效力，債權人非不得依原來之法律關係，訴請債務人 給付，祇法院不得為與和解結果相反之認定而已（最高法院 88年度台上字第143號民事判決意旨）。查被告與高林公司 、原告間之上揭協議，起因原告、高林公司因資金週轉不靈 （土地貸款人為原告），繳不出貸款，不得已將土地及建物 交由被告興建（變更起造人為被告，由被告支付工程款予實 際施作者），被告實際興建金額均可由價金扣除之，當事人 間遂約定何時結算被告應給付之金額，因此，上述協議均以 雙方預售屋買賣契約存在為雙方協議前提，應屬認定性之和 解，故被告自可對原告主張土地買賣契約之抗辯。 ㈤被告代償原告之合庫貸款、原告有不完全給付及瑕疵給付之 減少價金及損害賠償： ⒈原告乃系爭土地之出賣人，原告向合作金庫銀行之貸款無法 清償，兩造協議由被告代清償本金及利息，原告就被告代償 金額自有返還之義務，被告主張與買賣價金債權互為抵銷。 被告為原告向合庫代償土地貸款本息如下：被告王浚宇2,11 2,433元、被告陳雅裙2,839,403元、被告蕭安邑2,924,753 元、被告謝碧賢3,074,117元。另被告為原告代償第二順位 抵押債務，被告王浚宇、陳雅裙、蕭安邑亦主張抵銷。 ⒉按消費者保護法第22條規定，企業經營者應確保廣告內容之 真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，而若屬 當事人之廣告單暨樣品屋示範者，應屬雙方所約定之契約之 一部，自應對此確保廣告內容之真實，其所應負擔之義務亦 不得低於廣告之內容（102年台上字第6號民事判決意旨）。 另消費者保護法施行細則第14條規定「中央主管機關公告應 記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容 」，內政部公佈預售屋買賣定型化契約應記載事項第三點「 賣方應確保廣告內容之真實，本預售屋之廣告宣傳品及其所 記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為 契約之一部分」。被證一平面配置參考圖（廣告單）內容記 載「綠帶（人行步道）」、「隋唐路」、「（鄰路）15米、 5米、5.5米」，且有「STOP、隋唐路、高林建設」，均以購 買戶可出入隋唐路為廣告重心。被證九銷售中心模型屋前有 車庫設計，原告所給付之被證十電腦模型也有車庫，均讓消 費者認為所購買土地可從房屋。基上，被告所購買土地可從 隋唐路持出入乃契約約定內容，原告違反上述約定內容，被 告自可主張物之瑕疵擔保之減少價金請求權及不完全給付損 害賠償權。然被告事後查證獲悉，被告所購買系爭839－112 、839－113、839－117、839－119地號土地與隋唐路間之 839－7地號土地，乃嘉南農田水利會之用地，並非公用道路 ，被告無通行權。系爭土地之車庫與正常住宅用地不同，無 法通行前方道路，與廣告內容相違背，該土地之價值有減少 之情，原告違反買賣契約內容甚明，被告自可依據民法第35 4條以下規定主張減少價金，且被告已發函向原告主張減少 價金，有朴子郵局101年9月10日存證信函可證。 ⒊因可歸責於出賣人之事由，致買賣標的之不動產有面積短少 足使其價值、效用減少之瑕疵時，出賣人除負物之瑕疵擔保 責任外，同時應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院 87年台上第2688號民事判決意旨）。物之瑕疵擔保責任，為 法定無過失責任，凡買賣標的物於依民法第373條規定危險 移轉於買受人時，有瑕疵存在或發生，不問出賣人對於該瑕 疵之存在或發生有無過失，其均須負其責任。又物之瑕疵， 不以物質上應具備者為限，若出賣之特定物所含數量缺少， 足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之。關於被告所 購買土地無法面臨隋唐路之價值減少，被告主張減少價金數 額如下：被告王浚宇750,000元、被告陳雅裙900,000元、被 告蕭安邑750,000元、被告謝碧賢750,000元。 ⒋縱若原告主張被告於訂約時已知悉物之瑕疵，被告不可主張 物之瑕疵，然雙方有約定系爭土地應由隋唐路出入，有被證 十四嘉南農田水利會書函載明「台端申請在本會北新營中給 測點0+479-0+510公尺區段假設橋涵作為住宅通行」可佐， 可知兩造乃約定由原告申請橋涵由隋唐路出入，應拘束原告 ，原告拒絕繳納橋涵使用費2,057,472元，乃不完全給付， 被告自可依據民法第226條請求債務不履行之損害賠償，損 害賠償金額如下：⒈前20年之使用費：2,057,472元⒉至使 用年限尚有30年之使用費3,086,208元：依據國稅局之固定 資產年限表，鋼筋混凝土建築物之使用年限為50年，扣除被 證十四計算20年之使用費，尚有30年之使用費應支出，依據 上述書函之計算公式，此30年之使用費金額為3,086,208元 （169.20×15200×4%×30年）。 ㈥兩造100年12月22日約定被告應給付原告200萬元，101年2月 13日約定兩造之款項應再行辦理結清算，前後約定內容有衝 突，應以後者之約定優先於前者約訂，並非如原告所述，僅 有補充效力。後者約定雙方辦理結清算之目的係確認被告應 給付之金額，若被告仍需給付200萬元，何須約定兩造結清 算。又前者雖有結清算由被告給付原告200萬元，但兩造發 現有新的事實需要結清算，雙方才於101年2月13日約定「再 行」辦理結清算。原告主張無需結清算，被告就應給付原告 200萬元，顯然悖於101年2月13日之約定。另就社會經驗常 情而論，若被告於100年12月22日約定後即應給付原告200萬 元，為何原告未於上述約定後請求被告給付呢？若雙方之真 意乃被告應立即給付200萬元，兩造何須於101年2月13日另 行約定呢？顯見兩造之後者磋商有意變更前者之約定。本件 原告未主張101年2月13日約定被告協同結算，因原告之餘款 請求權需等待兩造結算完畢始可請求（附停止條件），本件 原告之請求條件未成就，則原告之訴，顯非適法可採。 ㈦內政部不動產交易實價查詢服務網顯示：系爭土地附近之土 地（新營段801～850地號，同屬隋唐路旁），並無間隔國有 地之買賣價格為每坪11.2萬元，與原告出售之土地單價相差 甚鉅（87,862元至38,532元）。上開正常交易之買賣單價為 118,000元，自可作為本件減少價金之參考（本件並非正常 交易，應向正常交易價格調整之），上開市價計算之土地總 價，與本件買賣價格之差價，相互比較，差價低於被告主張 減少價金數額甚多，益證被告王浚宇、蕭安邑、謝碧賢主張 減少價金750,000元、被告陳雅裙主張減少價金900,000元， 尚屬合理可採。 ㈧本件被告前往原告與高林公司共同設立之銷售中心，乃共同 購買土地及房屋，若房屋對被告欠缺吸引力，則被告不可能 單獨去購買土地，土地及房屋具有相互依存之關係，屬於契 約聯立之性質，房屋之車庫從隋唐路出入，其房屋所坐落之 土地理所當然是從隋唐路出入，兩者有密不可分之性質，屬 契約聯立之性質，因此，房屋之車庫無法從隋唐路出入，等 同土地也沒有出路，房屋及土地之關係無法切割看待。「兩 造所訂立之房屋、土地買賣契約，彼此具有不可分離之關係 ，性質上屬聯立契約，同其命運，違反其一，無從期待可能 單獨履行另一契約，洪招就土地買賣契約援引上述催告函而 與房屋契約同步予以解除，於法並無不合。」，最高法院著 有86年台上字第2665號民事判決意旨可參，原告主張土地買 賣契約與預售屋買賣契約應分離看待，兩份契約無關聯性， 土地非必要須通行隋唐路等，並非可採。 ㈨聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。 三、兩造不爭執事項： ㈠原告及高林公司於民國98至99年間與被告陳雅裙、蕭安邑、 王浚宇、謝碧賢就坐○○○區○○段839-112、839-117、83 9-113、839-119地號土地及各該坐落其上之房屋，分別簽訂 土地預訂買賣契約書與房屋買賣契約書。 ㈡原告、高林公司與被告於100年7月21日在台南市政府消費爭 議調解委員會簽訂調解書；高林公司與被告復於100年12月 22日在台南市政府消費爭議調解委員會作成調解書；原告、 高林公司與被告又於101年2月13日簽立同意書。 ㈢原告於100年7月27日將坐○○○區○○段839-112、839-117 、839-113、839-119地號土地分別移轉登記予被告。 ㈣陳雅裙之房屋買賣價金為251萬元、被告蕭安邑之房屋買賣 價金為300萬元、被告王浚宇之房屋買賣價金為264萬元、被 告謝碧賢之房屋買賣價金為303萬元，被告等迄今仍未付清 。 ㈤土地預訂買賣契約書約定被告陳雅裙部分為559萬元，已繳 201萬元；被告蕭安邑部分為680萬元，已繳300萬元；被告 王浚宇部分為597萬元，已繳259萬元；被告謝碧賢部分為 677萬元，已繳350萬元。 ㈥被告等人代償原告向合作金庫土地貸款之本息金額及如卷一 第206頁書狀所載；另被告王浚宇代償土地第二順位抵押債 務710,000元，被告陳雅裙代償土地第二順位抵押債務930, 000元。被告蕭安邑代償土地第二順位抵押債務960,000元。 ㈦被告等人購買之土地與隋唐路間之839-7第號土地屬嘉南農 田水利會之土地，並非公用道路，被告無通行權。 ㈧原告有於100年12月22日調解書簽名，為該次調解之當事人 。 ㈨台南市○○區○○段○○○○○○號土地上現已由高林開發有限 公司鋪設頂部寬160公分之橋涵（Ｔ型溝），該橋涵經過被 告四人所有房屋前方。據103年3月27日臺灣嘉南農田水利會 嘉南管字第0000000000號函稱：上開橋涵（北新營中給線測 點0＋479~0＋510公尺區段）尚未申請同意，因此不符合「 農田水利會費用徵收辦法」第7條受理申請使用水利建造物 規定，需依該辦法提出補辦申請。現況橋涵斷面尚不影響輸 水機能，如經補辦申請，可無需拆除重建，但須增設清潔孔 以符規定，其所需工程費由申請人負擔。使用費部分，經核 算金額為2,057,472元｛169.2MM（使用面積）×15,200元 /MM（99年期公告現值）×4%×20基數｝，為一次計收，永 久使用。 四、兩造爭執事項： ㈠原告依據於100年7月21日調解書、100年12月22日調解書及 土地買賣契約之法律關係，請求被告給付200萬元，有無理 由？ ㈡101年2月13日同意書第三點之約定究係補充100年12月22日 調解書之付款條件，或係直接取消或代替被告根據100年12 月2日調解書應給付原告200萬元之約定。 ㈢被告以其與高林公司間之預售屋買賣契約法律關係所生之抗 辯對抗原告，是否有理由？即系爭房屋（或土地）買賣有無 廣告不實？被告主張減少價金有無理由？ ㈣被告依據物之瑕疵擔保責任或不完全給付之規定，主張接通 隋唐路之板橋費用應由原告負擔，有無理由？ ㈤被告陳雅裙、王浚宇於簽訂系爭土地買賣契約書時已經知悉 839-7地號土地為國有土地？ ㈥被告下列抵銷抗辯有無理由： ⒈被告已繳之土地價金。 ⒉被告等人代償原告向合作金庫土地貸款之本息及土地第二 順位抵押債務。 ⒊未臨路土地價值減損之價金減少請求權。 ⒋向臺灣嘉南農田水利會申請839-7地號土地之使用費。 五、得心證之理由： ㈠原告主張其與高林公司於98至99年間與被告陳雅裙、蕭安邑 、王浚宇、謝碧賢就坐○○○區○○段839-112、839-117、 839-113、839-119地號土地及各該坐落其上之房屋，分別簽 訂土地預訂買賣契約書與房屋買賣契約書，原告已於100年7 月27日將坐○○○區○○段839-112、839-117、839-113、 839-119地號土地分別移轉登記予被告，業據提出土地預訂 買賣契約書為證，且為兩造所不爭執，自堪信為實在。又原 告主張在系爭房屋興建期間，因高林公司資金出現缺口以致 無法繼續進行房屋內部施工，為免延誤交屋時間，兩造及高 林公司三方於100年7月21日在台南市政府消費爭議調解委員 會達成協議簽訂調解書；復於100年12月22日在台南市政府 消費爭議調解委員會作成調解書；嗣又於101年2月13日成立 協議簽立同意書等情，亦有上開調解書及同意書在卷可稽， 且為兩造所不爭執，亦堪信為實在。 ㈡系爭100年7月21日之調解書第六條約定：「申請人（按即被 告等）完成貸款申請貸款撥款前應扣除前開相關必要費用， 並撥付相對人江堃揚新臺幣150萬元後，申請人同意餘款付 予相對人高林開發有限公司給付買賣價金。前述餘款撥付應 於房屋保存登記後3個月完成」，嗣100年12月22日調解書第 三點就上開付款約定予以變更，另約定：「當事人同意合庫 撥款清償第一順位（合作金庫商業銀行股份有限公司）借款 本金1,070萬元及利息、違約金；第二順位（林政育先生） 後之後之剩餘款加上四戶尾款，由王浚宇、黃淑惠、陳雅裙 、謝碧賢、吳品萱、江堃揚六人開立聯名戶頭（戶名由謝碧 賢代表），其款項優先給付江堃揚先生新台幣200萬元、後 續工程款新台幣575萬元、申請人（按即被告等）先行墊付 款項預估金額新台幣132萬元，通行板橋申設預估費用約新 台幣120萬元、租用國有土地使用權同意書申請費用後，剩 餘款項由林政育先生、吳柏翰先生、邱信平先生另行協商其 他債權」，核上開調解書之約定，應屬和解之性質，原告就 此所為主張，固無不合。然高林公司與兩造嗣又於101年2月 13日另行協議約定「上列立書人（按含兩造及高林公司等人 ）茲就民國100年12月22日經台南市政府消費爭議調解委員 會所調解之調解書內容第（三）點等事項，今因工程進度問 題經雙方達成協議；甲、乙雙方當事人同意依下列方式履行 ：一、雙方當事人同意由甲方--陳雅裙、王浚宇、黃淑惠、 謝浚泉、謝碧賢等五人先行代清償合作金庫新營分行之第一 順位抵押權借款本金1070萬元及利息、違約金；代清償林政 育先生之第二順位抵押權借款本金新台幣300萬元整。並由 甲方當事人四戶分別向合作金庫新營分行另行申請辦理擔保 借款手續。二、雙方當事人同意暫時無需開立聯名戶頭。三 、當事人間之後續工程款及其他帳款相關事宜，俟該興建房 屋之工程進度達水電接通、門窗安裝等可供居住之狀態及辦 理分戶貸款時，雙方再行辦理結清算」，依據上開同意書所 載，被告抗辯兩造間因系爭預售屋買賣爭議，最初達成100 年7月21日調解決議，又於100年12月22日調解協議，最後又 於101年2月13日協議，雙方意思表示內容，應以最終101年2 月13日協議內容為準，尚無不合。 ㈢原告雖主張101年2月13日之同意書並未直接取消給付200萬 元予原告之約定，而僅係較100年7月21日、100年12月22日 調解協議多約定了付款條件，即「雙方當事人間之後續工程 款及其他帳款相關事宜，俟該興建房屋之工程進度達水電接 通、門窗安裝等可供居住之狀態及辦理分戶貸款時，雙方再 行辦理結算」，亦即101年2月13日同意書係補充100年12月 22日調解協議之付款條件，待該興建房屋之工程進度達水電 接通、門窗安裝等可供居住之狀態及辦理分戶貸款時，雙方 再依100年12月22日調解協議第三點之結算金額付款，並非 完全取代100年12月22日之調解內容云云。然兩造於100年12 月22日調解書既約定被告應給付原告200萬元，嗣101年2月 13日同意書則約定兩造之款項應再行辦理結清算，前後約定 內容有衝突，難認101年2月13日同意書之約定僅有補充效力 。又既約定雙方辦理結清算，其目的不外係確認被告應給付 之金額，若被告仍需給付200萬元，何須約定兩造結清算， 足見原告上開主張並非可採。系爭100年12月22日調解書第 三點雖約定清償優先順位之抵押債權後，餘款優先給付原告 200萬元，然該項約定既經嗣後之101年2月13日之同意書予 以取消，並約定雙方應再行辦理結清算，則原告逕依100年7 月21日調解書、100年12月22日調解書之約定，請求被告給 付200萬元，自屬無據。 ㈣又按和解當事人如以他種之法律關係或以單純無因性之債務 約束等，替代原有之法律關係而成立者，為屬於創設性之和 解；倘以原來而明確之法律關係為基礎而成立者，則屬認定 性之和解。以原來明確之法律關係為基礎而成立之和解，僅 有認定效力，債權人非不得依原來之法律關係，訴請債務人 給付，祇法院不得為與和解結果相反之認定而已，最高法院 著有88年度台上字第143號判決意旨可資參照。被告抗辯兩 造與高林公司間之上揭調解協議，起因於原告與高林公司因 資金週轉不靈，原告以土地擔保借款，因繳不出貸款，不得 已將土地及建物交由被告興建，變更起造人為被告，由被告 支付工程款予實際施作者，被告實際興建金額均可由價金扣 除之，遂約定何時結算被告應給付之金額，核與上開調解書 、同意書之內容相符，被告抗辯謂上開協議均以雙方預售屋 買賣契約存在為雙方協議前提，屬認定性之和解乙節，應屬 可採。 ㈤承前所述，兩造及高林公司既依101年2月13日之同意書約定 「當事人間之後續工程款及其他帳款相關事宜，俟該興建房 屋之工程進度達水電接通、門窗安裝等可供居住之狀態及辦 理分戶貸款時，雙方再行辦理結清算」，而被告等購買之系 爭與售屋均已經完工進住，且辦畢貸款結清原告此前之土地 抵押貸款，為兩造所不爭執，渠等所約定應辦理結清算之條 件已備，則原告依據土地買賣契約之法律關係，起訴請求被 告等給付200萬元，應解為係請求被告等與之結清算，並依 據清算結果請求給付之意思。依據土地預訂買賣契約書約定 被告陳雅裙部分之買賣價金為559萬元，已繳201萬元；被告 蕭安邑部分之買賣價金為680萬元，已繳300萬元；被告王浚 宇部分之買賣價金為597萬元，已繳259萬元；被告謝碧賢部 分之買賣價金為677萬元，已繳350萬元，為兩造所不爭執， ，則有關兩造間之土地買賣價金，被告陳雅裙尚欠358萬元 （559萬元－201萬元＝358萬元）、被告蕭安邑尚欠380萬元 （680萬元－300萬元＝380萬元）、被告王浚宇尚欠338萬元 （597萬元－259萬元＝338萬元）、被告謝碧賢尚欠327萬元 （677萬元－350萬元＝327萬元），應堪認定。 ㈥被告等人代償原告向合作金庫土地貸款之本息金額為被告王 浚宇2,112,433元、被告陳雅裙2,839,403元、被告蕭安邑2, 924,753元、被告謝碧賢3,074,117元；另被告王浚宇代償土 地第二順位抵押債務710,000元，被告陳雅裙代償土地第二 順位抵押債務930,000元，被告蕭安邑代償土地第二順位抵 押債務960,000元，亦為兩造所不爭執，被告陳雅裙、蕭安 邑、王浚宇抗辯主張以上開代償款與原告請求給付之土地價 金抵銷，被告謝碧賢主張僅以其代償原告向合作金庫土地貸 款之本息金額予原告請求給付之土地價金抵銷，均無不合。 經被告等人抵銷之結果，被告陳雅裙已無積欠任何土地價金 （計算式：3,580,000元－2,839,403元－930,000元＝－189 ,403元）；被告蕭安邑亦無積欠任何土地價金（計算式：3, 800,000元－2,924,753元－960,000元＝－84,753元）；被 告王浚宇則尚欠土地價金557,567元（計算式：3,380,000元 －2,112,433元－710,000元＝557,567元）；被告謝碧賢亦 尚欠土地價金195,883元（計算式：3,270,000元－3,074,11 7元＝195,883元）。 ㈦被告抗辯渠等購買之土地與隋唐路間之839-7第號土地屬臺 灣省嘉南農田水利會之土地，並非公用道路，被告無通行權 ，有卷附地籍圖及現場照片可稽，且為兩造所不爭執，自堪 認定。而被告購買系爭房地乃係供居住使用，被告抗辯渠等 購買系爭土地及房屋具有相互依存之關係，屬於契約聯立之 性質，應屬可採。系爭房屋及土地之出賣人應提供買方適當 可供對外聯絡通行之道路，始符合債之本旨，上開不通公路 之情形，影響被告正常居住使用所購買之房地，不符合債之 本旨，被告等人抗辯原告之給付屬不完全給付，尚非無據。 且依被證14臺灣省嘉南農田水利會99年12月28日嘉南管字第 0000000000號函復原告稱：「台端申請在本會北新營中給測 點0+479-0+510公尺區段假設橋涵作為住宅通行乙案，同意 辦理並請將使用費新台幣2,057,472元，於聞道十五日內繳 交本會新營區管理處（新營市○○路○○○號8樓），發給施工 許可書後，始可施工，請查照。」，該函說明並謂：「依據 本會新營區管理處99.12.21.營管理字第0000000000號函轉 台端申請書辦理。」，可知原告確曾向臺灣省嘉南農田水利 會申請辦理上開橋涵，而其目的不外係供被告等購買之系爭 房地出入，被告據此抗辯兩造曾約定由原告申請橋涵供被告 由隋唐路出入，堪信實在。原告主張對被告承諾向農田水利 會申請架設橋涵者為高林公司，僅因原告係土地所有權人而 以原告名義向農田水利會申請，並非謂此即由原告負瑕疵擔 保或不完全給付責任云云，與上開函文不符，自無可採。準 此，姑不論原告就被告等購買之系爭房地因未能直接連通隋 唐路，應否負瑕疵擔保責任，被告主張接通隋唐路之板橋費 用應由原告負擔，自屬可採。 ㈧按「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請 求賠償損害。」，「因可歸責於債務人之事由，致為不完全 給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其 權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請 求賠償。」，民法第226條第1項、第227條分別定有明文。 查台南市○○區○○段○○○○○○號土地上現已由高林公司鋪 設頂部寬160公分之橋涵（Ｔ型溝），該橋涵經過被告四人 所有房屋前方，業經本院赴現場勘驗明確，有勘驗筆錄可稽 。又據103年3月27日臺灣嘉南農田水利會嘉南管字第000000 0000號函稱：上開橋涵（北新營中給線測點0＋479~0＋510 公尺區段）尚未申請同意，因此不符合「農田水利會費用徵 收辦法」第7條受理申請使用水利建造物規定，需依該辦法 提出補辦申請。現況橋涵斷面尚不影響輸水機能，如經補辦 申請，可無需拆除重建，但須增設清潔孔以符規定，其所需 工程費由申請人負擔。使用費部分，經核算金額為2,057,47 2元｛169.2MM（使用面積）×15,200元/MM（99年期公告現 值）×4%×20基數｝，為一次計收，永久使用等情，亦有上 開臺灣嘉南農田水利會函可證，兩造就此並無爭執。上開橋 涵使用費本應由原告負擔，惟原告迄未負擔，被告執此抗辯 該等橋涵使用費為渠等因原告債務不履行所受損害，請求原 告賠償並以之與原告之請求抵銷，自屬有據。被告就此主張 渠等依各自使用該新營段839-7地號土地之面積，加計平均 分擔六米私設道路即同段839-114號前水利地之面積後，按 被告各戶所占面積比例分攤上開使用費（分攤方式詳參卷二 160頁），依據被告上開計算結果，其中被告王浚宇所受橋 涵使用費之損害額為630,396元，被告謝碧賢所受橋涵使用 費損害額為345,359元，而依據前㈥所述，被告王浚宇尚欠 價金557,567元，被告謝碧賢尚欠價金195,883元，被告王浚 宇、謝碧賢得請求原告賠償之使用費金額均已高於原告得請 求給付之土地價金餘額，則經被告以上開對原告得請求之賠 償額與原告得請求給付之土地價金餘額抵銷後，原告已無餘 額可資請求被告給付。 六、綜上所述，原告主張依據土地買賣之法律關係請求被告給付 土地買賣價金200萬元，經被告以代償原告土地抵押貸款本 息，及所受橋涵使用費之損害額抵銷後，原告已無餘額可資 請求被告給付，則原告請求被告應給付原告200萬元及自聲 請調解狀繕本最後送達翌日起至清償日止，按年息百分之五 計算之利息，為無理由，應予駁回。本件為判決之基礎已臻 已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及被告抵銷之抗辯，核均 無礙於判決之結果，爰不予逐一論駁，併此敘明。 七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。 中 華 民 國 103 年 6 月 30 日 民事第二庭法 官 杭起鶴 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 6 月 30 日 書 記 官 蘇玟心