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臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　102年度訴字第903號 原　　　告　呂駿睿 　　　　　　呂琬婷 訴訟代理人　黃東璧律師 被　　　告　巨武建設有限公司 法定代理人　蔡美莉 訴訟代理人　吳佩諭律師 　　　　　　洪梅芬律師 　　　　　　涂欣成律師 　　　　　　李政儒律師 上列當事人間債務不履行損害賠償事件，經本院於民國103年6月 19日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告起訴主張： ㈠緣坐落臺南市○區○○段○○○○○○號土地及其上同段4419建 號建物即門牌號碼臺南市○區○○路○○○號（下稱系爭房地 ）原為被告所有，兩造於民國101年12月27日簽訂不動產買 賣契約書（下稱系爭契約），約定總價金為新台幣（下同） 23,680,000元，原告已給付價金23,480,000元，尚餘尾款 400,000元未為給付，被告於102年2月7日將系爭房地所有權 移轉登記為原告所有，並於102年2月18日交付系爭房地予原 告占有。原告請人進行裝潢準備入住之際，發現房屋結構體 整體傾斜致外牆與鄰屋外牆裂縫達5cm以上且地基下陷，多 次通知被告應負物之瑕疵擔保責任，惟被告於102年5月23日 收受律師函後，仍置之不理，亦應負債務不履行之責。 ㈡系爭房屋因傾斜，存在下列瑕疵： ⒈5樓與隔壁棟163號間裂縫達7-8公分，造成5樓前會滲水， 且左、右側水平差距2-4公分。 ⒉1樓車庫地面產生龜裂，自動捲門因房屋傾斜而開關困難 ，且產生巨大摩擦聲響。 ⒊3至5樓電梯因失去水平，而產生摩擦聲音。 ⒋1至4樓水平皆已誤差2-4公分，牆面垂直亦誤差2-4公分。 ㈢被告應賠償原告5,336,000元： ⒈按物之出賣人須負物之瑕疵擔保責任外，並應負不完全給 付之債務不履行責任，今系爭房屋結構體整體傾斜致外牆 與鄰屋外牆裂縫達5cm以上且基地下陷，此瑕疵為施工不 良所致無法補正，嚴重影響系爭房屋將來市場競爭力，價 值祇有下滑不可能上揚，已減少系爭房屋價值，不論被告 歸責與否，原告得依民法第359條規定主張減少總價金23, 680,000元之2成即4,736,000元，且系爭房屋出現瑕疵， 其不完全給付之瑕疵可歸責於被告乃無法補正，依民法第 226條第1項、227條所規定債務人給付不能所負之損害賠 償責任，係採完全賠償之原則，且屬履行利益之損害賠償 ，應回復應有狀態，今系爭房屋之瑕疵已無從補正，原告 亦得依給付不能之法理請求相當之損害賠償金額4,736,00 0元。 ⒉又非財產上之損害賠償金額，究竟若干為適當，就原告身 分任職公司為經理人地位，社經地位相當穩固，今買受系 爭嚴重瑕疵房屋，造成原告及家人長期居住持續揮之不去 之安全疑慮，即被告未依債之本旨，提供無瑕疵之系爭房 屋予原告，已不法侵害原告身心無法平和之人格法益，長 期無法排除，情節屬於重大，依民法第227條之1準用民法 第195條規定，原告當承受整個家庭成員長期之情緒壓力 之反彈，非不得依民法第195條第1項規定請求相當1,000, 000元之損害賠償。 ⒊按情事變更原則，依民法第227條之2規定原告亦有權聲請 法院減少給付買賣價金之效果，即被告應返還原告2成價 金4,736,000元加上非財產上之損害賠償1,000,000元共 5,736,000元，因原告尚有400,000尾款未付清，扣除後， 被告應給付原告5,336,000元。 ㈣並聲明： ⒈被告應給付原告5,336,000元，並自102年5月31日起至清 償日止，按年利率百分之5計算之利息。 ⒉訴訟費用由被告負擔。 ⒊請准提供現金或等值之有價證券為擔保宣告假執行。 二、被告抗辯則以： ㈠原告向被告購買之房屋，業已依兩造合約於102年2月18日交 屋予原告，經原告驗收無瑕疵後，當天原告並以匯款方式交 付尾款14,600,000元，原告所欠之400,000元乃廚具安裝之 保證金額，並非房屋尾款，被告已於102年4月4日聘請廠商 至原告所購買之房屋安裝德匠廚具，安裝廚具前系爭建物2 樓地板經測量後，發現系爭建物水平在正常工差範圍內，並 無傾斜，原告所聘請之裝潢工人亦在場進行房屋裝潢工程， 直至102年4月下旬系爭建物相鄰之工地施工後，原告始於 102年5月16日以存證信函指稱系爭建物存有傾斜之瑕疵，有 違常情。 ㈡系爭房屋並無瑕疵： ⒈被告交付予系爭房屋時，並無原告所指房屋結構整體傾斜 及地基下陷、左、右側水平差距、一樓車庫地面龜裂、三 至五樓電梯摩擦聲音等瑕疵，原告亦無舉證該房屋確有系 爭瑕疵，縱有原告所指之瑕疵，原告仍須舉證以證明該瑕 疵係因被告施工或設計所致，而非相鄰工地施工之影響。 ⒉系爭房屋與鄰屋外牆間無裂縫達5公分以上： ⑴按建築技術規則建築構造篇第43條之1第7款規定：「地 震產生之層間相對側向位移應予限制，以保障非結構體 之安全。檢核層間相對側向位移所使用的地震力、容許 之層間相對側向位移角及為避免地震時引起的變形造成 鄰棟建築物間之相互碰撞，建築物應留設適當間隔之數 值依規範規定。」是以，建築物間依法應留設適當間隔 以避免地震產生之錯位或冷脹熱縮之碰撞，此即所謂伸 縮縫。 ⑵原告所購買為獨棟建物，與隔壁建物均為獨立之建築， 故被告興建時乃依法在兩棟建物間留設伸縮縫，又伸縮 縫依法本應為5公分以上，被告復於伸縮縫內填塞保力 龍，以為緩衝，再以金屬板作為擋水之用，最後，表面 以矽力康封閉，以防止雨水或露水滲入，一般建築同業 皆是如此施工。 ㈢依臺南市結構工程技師公會「臺南市○區○○路○○○號建物 損害鑑定案鑑定報告書」可知，鑑定報告無法證明系爭房屋 於交付時即已存在房屋傾斜之瑕疵，且系爭建物最大傾斜率 分別為1/242（往東）、1/319往南，因傾斜率尚小於1/200 ，且主要之樑柱構件亦無結構受損，故無結構安全之虞。另 系爭建物與167號間之間隙確為伸縮縫，並非如原告所稱為 建築物傾斜所導致之裂縫，原告不得主張物之瑕疵擔保請求 被告減少價金。 ㈣依鑑定報告之結論可知，系爭建物固然有傾斜之瑕疵，然成 因無以判斷係因興建時施工、設計不當或相鄰工地施工所致 ，惟系爭建物傾斜之瑕疵若非原告興建時施工、設計不良所 致則原告即無給付不完全，亦即該鑑定報告並無以證明被告 有給付不完全之情事。 ㈤原告另主張依民法第227條之1請求精神損害賠償，惟因原告 尚無以證明被告有任何給付不完全之情事，其主張被告有債 務不履行致其人格權受有侵害乙事，自亦應由其另行舉證以 證明之。 ㈥依證人林北飛之證述可知，其於102年4月4日安裝廚具時， 系爭建物並無傾斜之瑕疵，而證人胡江林、蔡政諤雖證稱系 爭房屋於102年3月初即已有傾斜之瑕疵，然此與臺南市結構 技師工會之鑑定結果不符。 ㈦並聲明： ⒈原告之訴駁回。 ⒉訴訟費用由原告負擔。 ⒊如獲不利判決，願供擔保，請准免為假執行。 三、兩造不爭執之事項： ㈠坐落臺南市○區○○段○○○○○○號土地及其上同段4419建號 建物即門牌號碼臺南市○區○○路○○○號原為被告所有，兩 造於101年12月27日簽訂不動產買賣契約書，約定總價金為 23,680,000元，原告已給付價金23,480,000元，原告尚有 400,000元買賣價金未為給付，被告於102年2月7日將系爭房 地所有權移轉登記為原告所有，並於102年2月18日交付系爭 房地予原告占有。 ㈡原告呂駿睿於102年5月16日委任黃東璧律師寄發存證信函請 求被告減少價金4,736,000元，賠償精神慰撫金1,000,000元 ，扣除尾款400,000元後，函到後7日內共應給付原告呂駿睿 5,336,000元，被告於102年5月24日收受上開存證信函。 四、本院得心證之理由： ㈠原告主張其於101年12月27日，以23,680,000元價金向被告 購買系爭房地，並簽立不動產買賣契約書，原告業已交付23 ,480,000元買賣價金，尚有400,000元買賣價金尚未給付， 被告於102年2月7日將系爭房地所有權移轉登記為原告所有 ，繼於102年2月18日交付系爭房地予原告占有之事實，為被 告所不爭執，復有系爭房地買賣契約書、匯款申請書、統一 發票、系爭房地第二類登記謄本（見102年度補字第339號卷 第7-21頁）在卷可參，原告上開主張之事實，應堪信為真實 。 ㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告 主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證， 以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不 能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最 高法院17年度上字第917號判例參照）。次按「物之出賣人 對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受 人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效 用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不 得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所 保證之品質。」；又「買賣標的物之利益及危險，自交付時 起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限」 ，民法第354條、第373條分別定有明文。本件原告主張被告 於102年2月18日所交付系爭建物有傾斜之瑕疵，故依民法第 359條之規定請求減少價金4,736,000元，並依民法第227條 之1準用民法第195條規定，請求被告賠償1,000,000元等語 ；被告則以系爭房屋交付原告時，並無原告所指房屋結構傾 斜等瑕疵問題，原告應舉證證明該瑕疵是被告交付房屋施工 或設計所致等語置辯，揆諸前開說明，原告應就系爭房屋於 102年2月18日交付時已有傾斜等瑕疵存在事實，負舉證之責 任。 ㈢經查，系爭房屋經本院囑託台南市結構工程技師公會現場勘 查及測量結果：「⒈依據附件五鑑定標的物水準高程測量資 料，柱位鄰跨間之其最大差異沈陷量分別為20mm（C1～C2測 點：L=637cm）、10mm（C3～C4測點：L=591cm），其角變量 分別為1/319（往南）、1/591（往南）。⒉依據附件六本案 鑑定標的物之外部傾斜測量資料得知，鑑定標的物建物現況 之傾率，X1測向為1/242（往東），X2測向為1/400（往東） ，顯示鑑定標的物鄰施工建物側，呈現明顯之傾斜情形。⒊ 鑑定標的物因前述傾斜情形，導致頂樓與167號建物間之伸 縮縫蓋鈑出現明顯之開裂情形，詳附件八照片4、5、6。」 等情（見鑑定報告書第6頁），足見系爭房屋有往東傾斜率 1/242，往南傾斜率1/400之現象。又依上開鑑定果：「…⒉ 鑑定標的物與相鄰台南市○區○○路○○○號建物間之間隙為 係原設置之伸縮縫，惟現況伸縮縫之間隙因前述鑑定標的物 傾斜之故，導致頂樓與167號建物間之伸縮縫蓋鈑出現明顯 之開裂情，該間隙有加大之情形。鑑定標的物五樓前方即附 件八照片7之位置，為原告陳述原滲水之牆面，現況因原告 業已修繕完竣，現地勘查並無滲水之情形；惟因頂樓與鄰棟 間之伸縮縫蓋鈑開裂之影響，其可能導致該處牆面滲水之情 形。…⒋鑑定標的物因現況傾斜之情形，導致1樓地面龜裂 、頂樓伸縮縫蓋鈑開裂及五樓牆面之判滲水情形…」等語（ 見鑑定報告書第6、7頁），此有台南市結構工程技師公會10 3年2月17日南市結技鑑字第133號鑑定報告書1份在卷可佐。 可知原告所主張系爭房屋所存之瑕疵，乃起源於系爭建物傾 斜，導致系爭建物頂樓與167號建物間之伸縮縫蓋鈑裂開及1 樓地面龜裂現象，又頂樓伸縮縫蓋鈑裂開亦將影響系爭房屋 該處牆面滲水等情。 ㈣次查，依參與系爭房地點交之代書徐秋月到庭結證稱：「10 1年12月27日簽約，102年2月18日交屋，交屋當天我也在場 。…買方有約定過年後的第一天交屋，這是買方和賣方特別 約定的日子，因我要將權狀文件正本給原告，所以當天在場 。交屋前買方已經去看房子很多次，已經驗屋，驗屋時我並 未陪同在場，一般是工地主任跟買方驗屋，交代房屋細節， 代書不負責陪同驗屋，我僅負責交付文件，故交屋時就沒有 再看房屋整體現況，我僅有看外觀，並未逐樓看。…我有請 原告去確認房子有無問題，所以把鑰匙給原告，他也將部分 東西搬進去了。…我和原告確認過戶及貸款，廚具等進口再 裝，並確認房屋沒有問題才交屋，並我有問他有無其他問題 ，原告說沒有才簽名。」等語（見本院卷第41、42頁），及 被告之員工莊偉群到庭證稱：「（問：交屋前有無和原告就 系爭建物作接洽？）有，交屋前有拿房屋遙控器給他，約10 2年1月時，原告當時有房屋賣掉，希望家具可以先放進來， 故給他1個遙控器，此期間就常常會去系爭房屋內。（問： 交屋前原告有無跟你提及房屋有傾斜或其他瑕疵，需要改善 ？）沒有。（問：交屋後你有無再去系爭房屋內？）有，因 原告有國外進口廚具需要安裝，我於102年4月4日去幫他安 裝，當天有廚具廠商、我、施工工人在場，我去的時候原告 不在場，我沒有就廚具部分和原告作點交。（問：安裝廚具 後，102年4月間原告有無告知你房屋有傾斜或其他瑕疵？） 原告有說伸縮縫有裂開情形，我有去現場看，當時隔壁房子 在施工。」等語（見本院卷第93、94頁）。衡諸常情及一般 購屋市場上交易習慣，賣方交屋予買方前，均會由買方先行 至現場進行驗屋手續，待買方確認無誤後，始辦理所有權移 轉登記，並將系爭房地點交予買受人收受管領，足見證人徐 秋月、莊偉群證述系爭房屋於102年2月18日交屋前，原告業 已前往驗屋，而於交屋時並未表示系爭房屋有何瑕疵乙事屬 實，堪以採信，並有證人徐秋月提出之交屋證明及房地現場 點交表1紙（見本院卷第43頁）在卷可參。 ㈤復查，系爭房屋是否傾斜，固有待儀器測量鑑定始知有無傾 斜，然系爭房屋1樓地面龜裂及頂樓伸縮縫蓋鈑裂開現象， 依原告提出之照片所示，則以肉眼目視即可發現。衡情，原 告於被告點交系爭房屋時，如系爭房屋有1樓地面龜裂及頂 樓伸縮縫蓋鈑裂開之明顯瑕疵，對於於交屋時能即知之瑕疵 ，當會向被告反應並請求修繕，惟承前所述，原告於系爭房 屋交屋時，並未表示系爭房屋有何瑕疵之處，且依原告提出 系爭房屋上開瑕疵照片右下所示拍攝時間亦在交屋後之102 年5月14日，足見系爭房屋於102年2月18日交屋當時，系爭 房屋1樓地面及頂樓伸縮縫蓋鈑並無龜裂、裂開之現象。又 依上開鑑定報告所載，1樓地面龜裂及頂樓伸縮縫蓋鈑裂開 ，乃緣於系爭建物傾斜所致，而系爭房屋於交屋時1樓地面 及頂樓伸縮縫蓋鈑並無龜裂、裂開之情，則是系爭房屋於交 屋時，是否有鑑定報告所示之已達往東傾斜率1/242，往南 傾斜率1/400之現象，即屬可疑。 ㈥本件原告固以系爭房屋裝潢木工胡江林及蔡政諤證述，系爭 房屋於102年3月間從事木作裝潢時，將雷射水平儀放在平台 測量上下、左右之間距，發現系爭房屋約有2公分之水平差 距等語（見本院卷第98-102頁），惟為被告所否認，並以10 2年4月間施作安裝廚具之證人林北飛之證述，抗辯系爭房屋 2樓於安裝廚具時，經證人林北飛以地板為準，用自動水平 紅外線測量儀器測量結果，系爭房屋2樓樓板在1公分以內之 公差值內等語（見本院卷第117-118頁）。經查，證人胡江 林、蔡政諤雖證述，渠等於系爭房屋施作木作裝潢時，測得 系爭房屋有2公分之水平差距等語，然就該2公分差距之傾斜 方向，證人胡江林證稱：「人站在裡面往外看，2至5樓都是 前面靠左邊位置較低。（問：你剛所述，房子水平線2公分 差異，是從站在外面看進去，或裡面看出去？）測量時是以 客廳鄰路的地方，人站在門口往外看，是左邊較低。）」等 語（見本院卷第100頁背面），核與證人蔡政諤證述：「以 人站在門口，往外看路，是右邊垂直往右邊傾，左右差異較 大，前後的部分會因左右的差異是一樣的。（問：你剛所述 水平有差異，你站在門口往外看，傾斜情形為何？是否右邊 低左邊高？）是。」等語（見本院卷第101頁背面、第102頁 ），是上開證人2人所證述之系爭房屋傾斜方向迥異，已難 憑信。又依證人胡江林及蔡政諤證述之測試方法，係於各樓 層房間內，將雷射水平儀放在平台測量上下、左右之間距為 之，與台南市結構工程技師公會以鑑定報告書5-1頁所示之 水準測點位置，以TOPCON AT-M3水準儀測得柱位鄰跨間之最 大差異沈陷量C1～C2測點20mm；C3～C4測點為10mm，其角變 量分別為1/319（往南）【計算式：（C1高程13.132－C2高 程13.112）÷6.37＝1/319】、1/591（往南）【計算式：（ C3高程13.153－C4高程13.143）÷5.91＝1/591，詳見鑑定 報告書第5-2頁】為系爭房屋水準測量方式；及以鑑定報告 書6-1、6-2頁所示之傾斜測量點位置，以TOPCON DT-10SP儀 器，就系爭房屋外部傾斜測量資料，測得系爭房屋X1（即系 爭房屋東側，即證人胡江林及蔡政諤證述之系爭房屋右邊） 測向為1/242（往東），X2（即系爭房屋西側，即證人胡江 林及蔡政諤證述之系爭房屋左邊）測向為1/400（往東）為 系爭房屋傾斜測量方法。證人胡江林、蔡政諤與台南市結構 工程技師公會使用測量儀器及方法亦顯有不同，自難以證人 胡江林、蔡政諤上開瑕疵證述為有利於原告主張系爭房屋於 鄰屋施工前已發生傾斜瑕疵之證明。 ㈥至於，系爭房屋經送前開台南市結構工程技師公會鑑定結果 ，系爭房屋於鑑定時確有沈陷及傾斜之現象，惟依鑑定結所 載：「⒊本案鑑定標的物旁之施工中建物，因其施工前未對 鑑定標的物進行施工前之現況鑑定存證，故鑑定定標的物現 況傾斜之情形，無法判定係為鑑定標的物興建時設計施工不 當所導致，亦或因相鄰工地施工所致。…」等語（見鑑定報 告書第6頁），是依鑑定報告書內容及鑑定證人周宏一之證 述，亦僅能證明系爭房屋有沈陷、傾斜等瑕疵存在，而不足 以證明系爭房屋於交屋時已有上開瑕疵存在。 五、綜上所述，原告就其主張被告於102年2月18日所交付系爭房 屋，已有傾斜、裂痕、滲水等瑕疵存在之事實，並無法舉證 證明之，則原告以系爭房屋有其主張之瑕疵為由，請求減少 價金4,736,000元，並依民法第227條之1準用民法第195條規 定，請求被告賠償1,000,000元，合計被告應給付原告5,336 ,000元，及自102年5月31日起至清償日止，按年利率百分之 5計算之利息，為無理由，應予駁回，原告之訴既經駁回， 其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。 六、兩造其餘之主張及提出之攻擊防禦方法，均不影響本院所為 之前開判斷，自無再予一一審論之必要，附此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 103 年 7 月 10 日 民事第二庭 法 官 田幸艷 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 7 月 10 日 書記官 鄭瓊琳