裁判書系統

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　 102年度重訴字第80號 原　　　告　劉海朝 　　　　　　劉安祥 　　　　　　劉李秀霞 共　　　同 訴訟代理人　宋錦武律師 被　　　告　杜秀玟 訴訟代理人　黃厚誠律師 　　　　　　蔡宜均律師 被　　　告　帝谷企業股份有限公司 法定代理人　吳龍川 上列當事人間請求拆除房屋等事件，經本院於民國103年5月29日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告帝谷企業股份有限公司應將坐落臺南市○○區○○段○○○ ○號土地上如附圖即臺南市永康地政事務所民國一０二年九月十 三日永（測量）法字第０二八八００號土地複丈成果圖所示編號 三七四（A）、面積九００點二六平方公尺部分騰空遷讓，並將 上開土地返還原告劉李秀霞。 被告杜秀玟應將坐落臺南市○○區○○段○○○○號土地上如附 圖所示編號三七四（A）、面積九００點二六平方公尺部分之建 物拆除，並將上開土地返還原告劉李秀霞。 被告帝谷企業股份有限公司應將坐落臺南市○○區○○段○○○ ○號土地上如附圖所示編號三七三（B）、面積六九點三七平方 公尺部分之建物拆除，及應將坐落臺南市○○區○○段○○○○ ○○○○號土地上如附圖所示編號三七三（A）、三七三（B）、 三七七（A），面積分別為一０六一點九八平方公尺、六九點三 七平方公尺、二一四一點０八平方公尺部分騰空遷讓，並將上開 土地返還原告劉海朝、劉安祥。 被告杜秀玟應將坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○號土 地上如附圖所示編號三七三（A）、面積一０六一點九八平方公 尺部分、編號三七七（A）、面積二一四一點０八平方公尺部分 之建物拆除，並將上開土地返還原告劉海朝、劉安祥。 被告杜秀玟、帝谷企業股份有限公司應自民國一０二年八月一日 起至交還上開臺南市○○區○○段○○○○號土地之日止，按月 連帶給付原告劉李秀霞新臺幣伍萬柒仟參佰捌拾玖元。 被告杜秀玟、帝谷企業股份有限公司應自民國一０二年八月一日 起至交還上開臺南市○○區○○段○○○○○○○○號土地之日 止，按月連帶給付原告劉海朝、劉安祥各新臺幣捌萬玖仟貳佰伍 拾元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告杜秀玟負擔百分之九十八，餘由被告帝谷企業股 份有限公司負擔。 本判決於原告以新臺幣壹仟伍佰柒拾壹萬柒仟壹佰參拾貳元為被 告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣肆仟柒佰壹拾伍萬壹仟 參佰玖拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序部分： 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚 礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第25 5條第1項第2款、第3款、第7款定有明文。本件原告本僅以 被告杜秀玟為被告提起本件訴訟，請求：１、被告應將坐落 臺南市○○區○○段○○○○○○○○號土地（下稱系爭373、377 地號土地）上門牌號碼臺南市○○區○○○路○○○巷○○○號建 物拆除，並將上開土地返還原告劉海朝、劉安祥。２、被告 應將坐落臺南市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭374地 號土地）上門牌號碼臺南市○○區○○○路○○○巷○○○號建物 拆除，並將上開土地返還原告劉李秀霞。３、被告應自取得 系爭373、377、374地號（下合稱系爭土地）土地上門牌號 碼臺南市○○區○○○路○○○巷○○○號、133建物所有權之日 起至交還上開土地之日止，按月給付原告劉海朝、劉安祥、 劉李秀霞新臺幣（下同）172,400元；嗣於民國103年1月15 日具狀追加被告帝谷企業股份有限公司（下稱帝谷公司）， 並變更聲明為：１、被告杜秀玟、帝谷公司應將坐落系爭37 4地號土地上之門牌號碼臺南市○○區○○街○○○號建物（如 臺南市永康地政事務所102年9月13日永（測量）法字第0288 00號土地複丈成果圖〈下稱附圖〉所示編號374（A）部分， 面積900.26平方公尺；下稱系爭76建號建物）拆除及騰空遷 讓，並將上開土地返還原告劉李秀霞。２、被告杜秀玟、帝 谷公司應將坐落系爭373、377地號土地上之門牌號碼臺南市 ○○區○○街○○○號建物（如附圖所示編號373（A）、373（ B）、377（A）部分，面積分別為1061.98平方公尺、69.37 平方公尺、2141.08平方公尺；下稱系爭75建號建物）拆除 及騰空遷讓，並將上開土地返還原告劉海朝、劉安祥2人。 ３、被告杜秀玟、帝谷公司應自102年8月1日起至交還上開 系爭374地號土地之日止，按月連帶給付原告劉李秀霞73,50 0元。４、被告杜秀玟、帝谷公司應自102年8月1日起至交還 上開系爭373、377地號土地之日止，按月連帶給付原告劉海 朝、劉安祥2人178,500元（見本院卷一第113頁）；復於103 年5月20日具狀變更聲明為：「先位聲明：１、被告杜秀玟 應將坐落系爭374地號土地上之系爭76建號建物（如附圖所 示編號374（A）部分建物，面積900.26平方公尺；下稱系爭 374（A）建物）拆除，並將上開土地返還原告劉李秀霞。２ 、被告帝谷公司應將坐落系爭374地號土地上之系爭76建號 建物（即系爭374（A）建物）騰空遷讓，並將上開土地返還 原告劉李秀霞。３、被告杜秀玟應將坐落系爭373、377地號 土地上之系爭75建號建物（如附圖所示編號373（A）、377 （A）部分建物〈下各稱系爭373（A）、377（A）建物〉， 面積分別為1061.98平方公尺、2141.08平方公尺）拆除，並 將上開土地返還原告劉海朝、劉安祥2人。４、被告帝谷公 司應將坐落系爭373地號土地上如附圖所示編號373（B）部 分建物〈下稱系爭373（B）建物〉，面積69.37平方公尺拆 除，及應將系爭373（A）、373（B）、377（A）建物騰空遷 讓，並將上開土地返還原告劉海朝、劉安祥2人。５、被告 杜秀玟、帝谷公司應自102年8月1日起至交還上開系爭374地 號土地之日止，按月連帶給付原告劉李秀霞73,500元。６、 被告杜秀玟、帝谷公司應自102年8月1日起至交還上開系爭3 73、377地號土地之日止，按月連帶給付原告劉海朝、劉安 祥2人各89,250元。備位聲明：１、被告杜秀玟應將坐落系 爭374地號土地上之系爭76建號建物（即系爭374（A）建物 ）拆除，並將上開土地返還原告劉李秀霞。２、被告帝谷公 司應將坐落系爭374地號土地上之系爭76建號建物（即系爭3 74（A）建物）騰空遷讓，並將上開土地返還原告劉李秀霞 。３、被告杜秀玟應將坐落系爭373、377地號土地上之系爭 75建號建物（即系爭373（A）、373（B）、377（A）建物) 拆除，並將上開土地返還原告劉海朝、劉安祥2人。４、被 告帝谷公司應將坐落系爭373、377地號土地上之系爭75建號 建物（即系爭373（A）、373（B）、377（A）建物）騰空遷 讓，並將上開土地返還原告劉海朝、劉安祥2人。５、被告 杜秀玟、帝谷公司應自102年8月1日起至交還上開系爭374地 號土地之日止，按月連帶給付原告劉李秀霞73,500元。６、 被告杜秀玟、帝谷公司應自102年8月1日起至交還上開系爭3 73、377地號土地之日止，按月連帶給付原告劉海朝、劉安 祥2人各89,250元。」（見本院卷二第30頁、第31頁），核 其訴訟標的及請求之原因事實仍屬相同，且所援引之攻擊防 禦方法相同，追加部分並無礙於被告之防禦與訴訟之終結， 揆之上揭規定，應認其變更於法尚無不合，應予准許。 貳、實體部分： 一、原告起訴主張： （一）系爭土地（重測前依序為臺南縣永康市○○段○○○○○○○○○ ○○○○○○○號）原均為訴外人劉石猪所有，而劉石猪於86 年5月1日將系爭373、377、374地號土地出租予其子劉文 雄所經營之慶光鋁業股份有限公司（下稱慶光鋁業公司） ，並由慶光化工股份有限公司（下稱慶光化工公司）擔任 連帶保證人，並於86年5月5日出具系爭373、377、374地 號土地之土地使用權同意書予慶光化工公司，並由慶光化 工公司出資在系爭373、377、374地號土地上建築系爭75 、76建號建物即門牌號碼臺南市○○區○○街○○○○○○○號 建物（門牌整編前為臺南市○○區○○○路○○○巷○○○○○○ ○號；下合稱系爭建物）。劉石猪嗣後將系爭374地號土地 贈與其配偶劉陳少見，劉陳少見復於93年6月17日移轉予 劉石猪之媳婦即原告劉李秀霞。詎慶光化工公司因經營不 善，於93、94年間遭債權人假扣押及禁止處分系爭75、76 建號建物，業經法務部行政執行署臺南行政執行處公開拍 賣，並由被告杜秀玟分別以3,910,000元、2,210,000元標 得。雖劉石猪、原告劉李秀霞有以土地法第104條規定， 提起確認優先承買權存在之訴，惟經三審判決認定「慶光 化工公司所有系爭75、76建號建物與劉石猪、原告劉李秀 霞所有之系爭土地間並無租賃、地上權、典權之法律關係 存在」，故劉石猪、原告劉李秀霞不得依土地法第104條 規定對系爭75、76建號建物主張優先承買權。又劉石猪已 於101年11月11日死亡，其所有系爭373、377地號土地由 原告劉海朝、劉安祥繼承。劉石猪雖於86年5月5日出具土 地使用權同意書予慶光化工公司，同意由慶光化工公司出 資在系爭土地上建築廠房即系爭75、76建號建物，惟依最 高法院49年臺上字第381號判例、86年臺上字第3776號判 決要旨，上開使用借貸之法律關係僅係劉石猪與慶光化工 公司間之特定關係，自無法移轉其權利於被告杜秀玟，即 使被告杜秀玟經法院拍賣程序即買賣自慶光化工公司（即 借用人）取得系爭75、76建號建物，然使用借貸非如租賃 之有民法第425條規定，故被告杜秀玟亦不得對現在之借 用物所有人（即原告等3人）主張有使用該借用物之權利 ，被告杜秀玟所有之系爭75、76建號建物無權占用原告3 人所有之系爭土地，原告3人自得依民法第767條第1項規 定請求被告杜秀玟拆屋還地等語。 （二）被告帝谷公司於97年間與訴外人劉石猪及原告劉李秀霞簽 訂不動產租賃契約書，約定由被告帝谷公司向劉石猪及劉 李秀霞承租系爭373、377及374地號土地暨其上系爭75、7 6建號建物，租期自97年3月1日起至103年2月29日止，租 金分別為170,000元、70,000元，並從第5年開始調整租金 ，而後每2年調整租金一次，每次調整幅度5%，總幅度至2 0%為止。被告帝谷公司並於99年4月間在系爭373地號土地 上自行增建如附圖所示編號373（B）部分（面積69.37平 方公尺）。詎被告帝谷公司竟於102年7月19日另與被告杜 秀玟就系爭75號、76建號建物（含使用原告所有之系爭土 地）簽訂房屋租賃契約書後，即於102年8月2日寄發存證 信函終止與原告3人之不動產租賃契約書，並請求返還租 金支票及押租金，而原告3人於102年8月8日亦以存證信函 回覆被告帝谷公司，同意被告帝谷公司之終止租約，惟其 請求返還租金支票、押租金部分則需於被告帝谷公司騰空 並交還系爭土地後，雙方再辦理結算並返還剩餘之租金支 票及押租金金額，故被告帝谷公司於終止租賃契約後仍占 有使用系爭土地，應屬無權占有無疑。又依雙方所簽立之 不動產租賃契約第2條約定：「租賃期間：①……甲方（ 即原告）同意乙方（即被告帝谷公司）於租期屆滿後半年 內搬清，租金照付。……」及第15條約定：「租賃期間屆 滿或終止契約時，乙方應於六個月內搬遷，將租賃物返還 甲方，逾期未搬之物品，視為廢棄物，任由甲方處理，乙 方不得有任何要求。如有遲延，乙方應給付相當於租金之 損害金外，逾一日給付甲方參仟元之違約金。」等約定觀 之，被告帝谷公司於租賃期間屆滿或終止契約時，有「應 於6個月內搬遷，並將租賃物（即系爭373、377及374地號 土地）返還」予原告3人義務存在。復依被告帝谷公司於9 9年5月21日所立之承諾書亦載明：「……（二）茲因急需 擴充營運，本公司未及知會出租人即於99年4月間於右揭 土地及廠房空地處，自行興建鐵皮屋。……。本公司承諾 於將來租賃關係消滅，或終止租約後一個月內，自行拆除 該鐵皮，並回復原狀，……。」等語觀之，被告帝谷公司 於租賃期間屆滿或終止契約時，有「應於1個月自行拆除 增建之部分，並回復原狀」之義務存在。徵上所述，原告 3人自得行使所有權及上開不動產租賃契約書暨承諾書之 約定，請求被告帝谷公司拆除增建之部分及騰空遷讓系爭 75、76建號建物，並返還本件373、377及374地號土地予 原告3人。倘本院認為如附圖所示編號373（B）廠房部分 為法務部行政執行署臺南行政執行處之拍賣效力所及，其 所有權人為被告杜秀玟時，則原告訴請依備位聲明第3、4 項為之。 （三）被告杜秀玟已於102年2月8日取得法務部行政執行署臺南 行政執行處核發之不動產權利移轉證書而取得系爭75、76 建號建物所有權。惟被告杜秀玟並無正當占有權源而占有 原告三人所有之系爭土地，自屬無法律上原因而受有相當 於租金之利益，並致原告3人受有相當於租金之損害。被 告帝谷公司既已於102年8月2日寄存證信函終止與原告3人 之不動產租賃契約書，並請求返還租金支票及押租金，而 原告3人於102年8月8日亦有以存證信函回覆被告帝谷公司 ，同意其終止租約，則被告帝谷公司終止租約後無權占有 使用系爭土地，自亦屬無法律上原因而受有相當於租金之 利益，並致原告3人受有相當於租金之損害。被告杜秀玟 與帝谷公司於102年7月19日就系爭75、76建號建物（含使 用原告所有之系爭土地）簽訂新的房屋租賃契約書，由被 告帝谷公司給付每月租金315,000元予被告杜秀玟，被告 帝谷公司並於102年8月2日寄存證信函終止與原告3人之不 動產租約後持續無權占有使用系爭土地，顯見被告2人有 故意侵害原告3人所有權之行為存在（即致使土地所有權 人無法使用土地外，亦難以收取租金），依民法第185條 第1項前段規定，應負連帶賠償責任。系爭土地位於臺南 市永康工業區內，而系爭75、76建號建物為工業區內之廠 房，並作為營業即工廠、辦公室使用，非屬供一般住宅使 用之房屋，依最高法院92年度臺上字第1475號民事裁判、 92年度臺簡上字第20號民事裁判，其租金自不受土地法第 97條規定之限制，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機 制。訴外人劉石猪、原告劉李秀霞於96年12月3日與被告 帝谷公司簽訂之不動產租賃契約書之租金金額，應僅有系 爭土地租金部分，而未含有爭議之系爭75、76建號廠房建 物租金，故系爭土地之相當於租金之損失，應以終止前之 每月租金為基準分別為178,500元、73,500元。因此，原 告3人依據民法第179條及第185條第1項前段規定，請求被 告2人自102年8月1日起至交還占用系爭土地之日止，按月 連帶分別給付原告劉李秀霞73,500元、原告劉海朝、劉安 祥2人178,500元。 （四）對被告抗辯之陳述： １、依最高法院85年度臺上字第1120號民事裁判要旨，被告杜 秀玟及帝谷公司對占有系爭373、377及374地號土地係有 正當權源之事實應負舉證之責。參酌最高法院49年臺上字 第381號民事判例、59年臺上字第2490號民事判例、86年 臺上字第3776號民事裁判、95年臺上字第2717號民事裁判 要旨，訴外人劉石猪與慶光化工公司間就系爭土地之使用 借貸關係，無法移轉其權利於被告杜秀玟，即使被告杜秀 玟經法院拍賣程序自慶光化工公司（即借用人）取得系爭 75、76建號建物，然使用借貸非如租賃之有民法第425條 之規定，故被告杜秀玟亦不得對現在之借用物所有人即原 告3人主張有使用系爭土地之權利。 ２、參諸民法第425條之1規定暨立法理由、最高法院95年臺上 字2717號民事裁判、97年臺上字721號民事裁判及其他相 關裁判見解，均認須在「土地及其土地上之房屋同屬一人 所有（或實質上同屬一人所有）」之前提下，始有適用（ 或類推適用）民法第425條之1規定。惟本件系爭土地與其 上系爭75、76建號建物間，本為使用借貸關係且自始分屬 不同人所有，應無適用或類推適用民法第425條之1規定之 餘地。至被告杜秀玟所引用之最高法院96年度臺上字第13 59號民事判決，亦係符合「土地及房屋同屬一人」基本法 則之前提要件下，始得以類推適用民法第425條之1規定， 故被告杜秀玟辯稱「本件應類推適用民法第425條之1規定 ，推定在系爭75、76建號建物得使用期限內，房屋所有人 與土地所有人間有租賃關係」云云，顯屬有誤，不足採信 。 ３、司法院大法官釋字第349號解釋及最高法院96年度臺上字 第2828民事裁判、96年度臺上字第1359號民事裁判見解均 認定：「土地受讓人『知悉或可得而知』房屋所有人『占 有』使用該土地，則土地受讓人請求拆屋還地，有違誠信 原則與權利濫用」，亦即對於非善意（知情）或雖係善意 但有過失（可得而知而不知）之受讓人不受保護。法務部 行政執行署臺南行政執行處於拍賣系爭75、76建號建物時 ，即於拍賣通知函之備考欄內載明：「…。五、甲標建物 （即系爭75建號建物）占用永康市○○段○○○○○○○○號土 地，占有使用法律關係不明，若土地所有權人請求拆屋還 地，與本處權責無涉。…。六、乙標建物（即系爭76建號 建物）占用永康市○○段○○○○號土地，占有使用法律關 係不明，若土地所有權人請求拆屋還地，與本處權責無涉 。…。」等語。足見，拍賣前已明確告知拍定人即被告杜 秀玟系爭75、76建號建物涉及無權占有之問題，於拍定後 將有遭土地所有權人拆屋還地之風險。訴外人劉石猪及原 告劉李秀霞在與被告杜秀玟間確認優先承買權存在之訴審 理時，亦於歷審書狀內表示：「若確認將來土地所有權人 無優先承買權存在時，將依無權占有提起拆屋還地之訴訟 」等語，故被告杜秀玟對於系爭75、76建號建物存在無權 占有之問題，將有遭土地所有權人即原告3人等提起拆屋 還地之風險，早已有充分之了解。被告杜秀玟於99年8月1 2日拍定前及102年2月8日發給權利移轉證書前，已知悉「 系爭75、76建號建物涉及無權占有系爭土地，於拍定及取 得後，將有遭土地所有權人拆屋還地之風險」等情事存在 ，卻仍執意買受之，顯非善意之買受人（即受讓人），故 原告3人訴請本件拆屋還地之訴訟，實無違誠信原則及權 利濫用之情事存在。至被告杜秀玟雖引用最高法院96年度 臺上字第115號民事裁判及97年度臺上字第721號民事判決 ，惟該最高法院96年度臺上字第115號民事判決與上揭原 告所舉之最高法院裁判均採一致之見解，且系爭土地之公 告現值總計高達為57,883,811元，其市價更可達數億元以 上，然系爭75、76建號建物係於86年間興建完成，距今屋 齡達16年之久，廠房應屬老舊，且其拍定價額僅6,120,00 0元而已，故土地所有權人即原告3人對系爭土地之經濟利 用價值顯然高於被告杜秀玟對系爭75、76號建物房屋之殘 餘利用價值，原告行使所有權請求無權占有人即被告杜秀 玟拆除系爭75、76建號建物，自屬有據。 （五）並聲明： １、先位聲明： （１）被告帝谷公司應將坐落系爭374地號土地上之系爭374（ A）建物騰空遷讓，並將上開土地返還原告劉李秀霞。 （２）被告杜秀玟應將坐落系爭374地號土地上之系爭374（A ）建物拆除，並將上開土地返還原告劉李秀霞。 （３）被告帝谷公司應將坐落系爭373地號土地上之系爭373（ B）建物拆除，及應將坐落系爭373、377地號土地之系 爭373（A）、373（B）、377（A）建物騰空遷讓，並將 上開土地返還原告劉海朝、劉安祥2人。 （４）被告杜秀玟應將坐落系爭373、377地號土地上之系爭37 3（A）、377（A）建物拆除，並將上開土地返還原告劉 海朝、劉安祥2人。 （５）被告杜秀玟、帝谷公司應自102年8月1日起至交還上開 系爭374地號土地之日止，按月連帶給付原告劉李秀霞 73,500元。 （６）被告杜秀玟、帝谷公司應自102年8月1日起至交還上開 系爭373、377地號土地之日止，按月連帶給付原告劉海 朝、劉安祥2人各89,250元。 （７）願供擔保，請准宣告假執行。 ２、備位聲明： （１）被告杜秀玟應將坐落系爭374地號土地之系爭374（A） 建物拆除，並將上開土地返還原告劉李秀霞。 （２）被告帝谷公司應將坐落系爭374地號土地之系爭374（A ）建物騰空遷讓，並將上開土地返還原告劉李秀霞。 （３）被告杜秀玟應將坐落系爭373、377地號土地之系爭373 （A）、373（B）、377（A）建物拆除，並將上開土地 返還原告劉海朝、劉安祥2人。 （４）被告帝谷公司應將坐落系爭373、377地號土地上之系爭 373（A）、373（B）、377（A）建物騰空遷讓，並將上 開土地返還原告劉海朝、劉安祥2人。 （５）被告杜秀玟、帝谷公司應自102年8月1日起至交還上開 系爭374地號土地之日止，按月連帶給付原告劉李秀霞 73,500元。 （６）被告杜秀玟、帝谷公司應自102年8月1日起至交還上開 系爭373、377地號土地之日止，按月連帶給付原告劉海 朝、劉安祥2人各89,250元。 （７）願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告方面： （一）被告杜秀玟則以： １、法務部行政執行署臺南分署係於102年2月8日核發系爭75 、76建號建物不動產權利移轉證明書予被告杜秀玟，同年 102年7月23日方點交予被告杜秀玟，而原告乃於102年2月 7日提起本件訴訟，斯時被告杜秀玟尚未取得系爭建物所 有權，亦因尚未點交占領系爭75、76建號建物，如何有處 分拆除之能力？故依原告起訴事實觀之，其主張有拆屋還 地、返還不當得利義務之人，當非被告杜秀玟，本件原告 以杜秀玟為被告，顯當事人不適格。 ２、依最高法院96年度臺上字第1359號民事判決見解，房屋（ 建物）性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即建物之 存在及使用必須使用該建物之地基，而不容輕易變動，此 當為提供土地供建物使用之所有人所明知。系爭75、76建 號建物既由劉石猪出具土地使用同意書同意其所有之系爭 土地建築系爭75、76建號建物，可見劉石猪乃同意於75、 76建號建物存續使用期限內，劉石猪均有提供土地供建物 使用之義務。況系爭75、76建號建物係由劉石猪次子劉文 雄所經營之慶光化工公司於系爭土地興建，工程造價分別 為8,443,000元及4,347,000元，且建築完成後，系爭75、 76建號建物亦辦理所有權登記，由上開2建物之工程造價 不斐、貸與人劉石猪與借用人（慶光化工公司）負責人劉 文雄乃父子關係、建築完成後又辦理保存登記等情，應可 知該時土地所有人乃預期借用人使用土地至房屋滅失或無 法繼續使用之日為止，以達房屋之使用效益。嗣因慶光化 工公司經營不善，致上開2建物遭強制執行，乃由被告杜 秀玟拍定，劉石猪及原告劉李秀霞尚提出確認優先購買權 存在訴訟，欲以拍定之同一價格，優先購買系爭75、76建 號建物，此亦可見，劉石猪確同意系爭75、76建號建物得 使用系爭土地至建物滅失或無法繼續使用之日止之意思， 倘無該意思，何以訴請確認優先購買權存在以優先買受系 爭2建物（嗣該確認優先購買權存在之訴訟業已敗訴確定 ）。而原告劉海朝、劉安祥為劉石猪之繼承人，依法應繼 受劉石猪前開義務；原告劉李秀霞為劉石猪之媳、劉海朝 之妻，對系爭374地號土地曾由前手劉石猪出具土地使用 同意書，同意為系爭76建號建物所用，對此過程，原告劉 李秀霞均明知而願買受，非善意第三人，亦同應受前手劉 石猪出具土地使用同意書之拘束，故本件原告訴請拆屋還 地，殊無理由。 ３、系爭土地與系爭75、76建號建物，初始雖非屬同一人所有 ，然原土地所有人劉石猪出具之「土地使用權同意書」， 在嗣後房地異主情形，參酌最高法院102年度臺上字第220 4號、98年度臺上字第1339號、91年度臺上字第1919號、8 8年度臺上字第2062號民事判決，為體現房屋所有權與基 地利用權一體化及保護房屋既得使用權，應得依「相類事 實，應為相同處理」之法理，類推適用民法第425條之1第 1項規定，推定在系爭75、76建號建物得在使用之期限內 ，兩造間就系爭土地有租賃關係存在。從而，被告杜秀玟 使用前開土地，屬有權占有。況原告於97年間逕將系爭75 、76建號建物連同坐落土地分別出租予被告帝谷公司與訴 外人帝舜工業有限公司（現已解散），租期尚定為97年3 月1日至103年2月29日，97年3月至102年2月該2建物月租 金合計240,000元；102年3月起至今月租金合計252,000元 ，甚於被告杜秀玟拍定取得權利移轉證書後，仍持續收受 租金，由此即明原告亦肯認系爭75、76建號建物為有權占 有，否則豈會利用建物收租？又系爭土地之原所有人劉石 猪曾出具土地使用權同意書供慶光化工公司建築系爭75、 76建號建物，而慶光化工之法定代理人劉文雄為劉石猪之 次子，劉石猪過世後，遺產留有系爭373、377地號土地， 倘非劉文雄故為拋棄繼承，今任何拍定系爭75建號建物之 拍定人，有關劉文雄繼承部分，本有法定租賃權之適用或 類推適用，倘系爭75建號建物之可拆與否，完全繫諸於建 物是否由劉家人拍得，不正是典型之權利濫用？此豈符法 律之公平正義！ ４、被告杜秀玟係經由拍賣程序拍定取得原為慶光化工公司所 有之系爭75、76建號建物，依最高法院49年臺抗字第83號 民事判例，強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種， 行政執行亦同此理，即拍定人（被告杜秀玟）為買受人， 而以拍賣機關代替債務人（慶光化工公司）立於出賣人之 地位。從而，慶光化工公司原對系爭土地所有人有使用土 地之債權（基於土地使用權同意書，系爭土地之所有人負 有將前開土地供慶光化工公司使用之義務），且該債權依 法非不得讓與或禁止扣押，亦無不得讓與之當事人特約， 依債權讓與之法理，該使用借貸之債權同因拍賣（買賣） 而隨之讓與於被告杜秀玟，故被告杜秀玟對系爭土地現在 之所有人，非無權占用。 ５、倘認本件不得類推適用民法第425條之1規定，依最高法院 95年度臺上字第2897號、96年度臺上字第115號民事判決 、最高法院95年度第16次民事庭會議決議，原告訴請拆屋 還地係以損害被告杜秀玟為目的，亦有違誠信、權利濫用 。系爭75、76建號建物於98年9月間鑑定時，至少有22,37 7,430元之價值。況該2建物於點交予被告杜秀玟前，原告 尚將之出租與被告帝谷公司、訴外人帝舜企業股份有限公 司作為廠房生產營業用，由上足證系爭75、76建號建物非 毫無經濟價值，確有保護必要。原告一方面在系爭75、76 建號建物受查封登記後，仍私相授受出租系爭75、76建號 建物以牟利，卻分毫未用於繳稅；另一方面因建物非由劉 家拍得，故反於劉石猪出具土地使用同意書之真意，特意 於同為繼承人之劉文雄拋棄繼承後，訴請被告杜秀玟拆除 現仍有使用價值之系爭75、76建號建物，徒以土地所有權 人之姿，逼迫無辜之被告帝谷公司遷廠還地，亦藉機以遠 低於市價之條件欲被告杜秀玟出賣系爭75、76建號建物， 誠信何在？權利傲慢者之權利濫用莫此為甚。 ６、縱認被告杜秀玟受有不當得利，系爭75、76建號建物坐落 之土地，並非位於原告所稱之永康工業區內，價值及租金 顯低於城市土地，應依土地法第105條準用第97條第1項規 定，以土地申報總價年息百分之5計算之。另觀諸原告前 與被告帝谷公司（含帝舜公司）訂定之不動產租賃契約書 之每月租金，顯係包含土地及建物之租金，故其主張之月 租金標準，亦應予扣除建物租金。又原告趁系爭75、76建 號建物於拍定點交前之空窗，將之出租牟利，應係原告應 計付予被告杜秀玟上開出租他人之不當得利。倘本件原告 之請求有理由，被告杜秀玟以前開原告之不當得利，主張 抵銷之。 ７、依最高法院86年度臺上字第1705號、81年度臺上字第1766 號民事判決，原告混用不當得利及侵權行為規定之請求， 顯為法律體系之割裂適用，並無所據，且不可採。況本件 被告杜秀玟乃經拍賣程序取得建物，建物不可能脫離土地 而存在，被告杜秀玟並無不法（違法性）、故意或過失（ 有責性）可言，此種無權占用之型態實不符侵權行為要件 ，故原告另以民法第185條第1項之主張被告杜秀玟及被告 帝谷公司應連帶給付不當得利，顯無可採等語，資為抗辯 。 ８、並聲明： （１）原告之訴及假執行之聲請均駁回。 （２）如受不利之判決，被告杜秀玟願供擔保請准免為假執行 。 （二）被告帝谷公司則以：被告帝谷公司迄102年2月止仍有付原 告及被告杜秀玟租金，希望可以得到一個好的結果，只要 法院裁判租金該付給誰就付給誰，就其認知，其與原告等 人或被告杜秀玟簽訂之租賃契約，範圍含土地與建物。其 已跟原告承租了5年，原告現在都不講感情，還向其要地 租，是否有權利濫用或違反誠信原則等語，資為抗辯。並 聲明：１、原告之訴及假執行之聲請均駁回。２、如受不 利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理兩造 不爭執事項暨簡化爭點如下： （一）不爭執事項： 以下事實為兩造所不爭執，並有法務部行政執行署臺南行 政執行處99年8月1日南執己97年地稅執特專字第00000000 號通知、土地租賃契約書各1份、土地使用權同意書、臺 南縣政府工務局使用執照、門牌改編證明書、建物登記第 二類謄本各2份、土地登記第二類謄本3份、本院99年度訴 字第1202號、臺灣高等法院臺南分院100年度重上字第27 號民事判決、101年度重上更（一）字第9號民事判決、最 高法院101年度臺上字第567號民事判決、101年度臺上字 第1987號民事裁定各1份、戶籍謄本、繼承系統表、本院 家事庭102年1月24日南院勤家君101司繼字第2792號通知 各1份、法務部行政執行署臺南分署不動產權利移轉證明 書、法務部行政執行署臺南分署102年5月23日南執己97年 地稅執特專字第00000000號函各1份、不動產租賃契約書2 份、房屋租賃契約書1份、存證信函2份附卷可稽（見本院 102年度新調字第25號卷〈下稱本院新調卷〉第10頁至第5 3頁；本院卷一第23頁、第57頁、第58頁、第71頁、第125 頁至第133頁、第137頁至第144頁），堪信為真實。 １、系爭373、374、377地號土地（重測前為鹽行段324-2、32 4、329-1地號）原均為訴外人劉石猪所有，劉石猪於86年 5月1日與訴外人慶光鋁業股份有限公司（下稱慶光鋁業公 司）簽訂土地租賃契約書，約定由慶光鋁業公司向劉石豬 承租其所有之系爭土地，租賃期間自86年5月1日起至96年 5月1日止共計10年，每月租金172,400元（並按物價指數 調整），復由訴外人慶光化工實業股份有限公司（下稱慶 光化工公司）為連帶保證人，慶光化工公司之負責人劉文 雄為劉石猪之子。劉石猪嗣於86年5月5日出具土地使用權 同意書，同意慶光化工公司於系爭373、377地號土地上興 建同段75建號（重測前為鹽行段6520建號）建物（門牌號 碼臺南市○○區○○街○○○號，門牌整編前為臺南縣永康 市○○○路○○○巷○○○號）、於系爭374地號土地上興建同 段76建號（重測前為鹽行段6521建號）建物（門牌號碼臺 南市○○區○○街○○○號，門牌整編前為臺南縣永康市○ ○○路○○○巷○○○號）。 ２、劉石猪以贈與為原因，將系爭374地號土地所有權移轉予 其配偶劉陳少見，劉陳少見嗣於93年6月17日以買賣為原 因，將系爭374地號土地所有權移轉予劉石猪之媳婦即原 告劉李秀霞，並於93年9月8日登記完成。 ３、慶光化工公司因經營不善，於93、94、95、97年間遭債權 人假扣押及禁止處分系爭75、76建號建物，劉石猪、劉李 秀霞於96年12月3日將系爭土地暨其上系爭75、76號建物 分別出租予帝谷企業股份有限公司（下稱帝谷公司）、帝 舜企業股份有限公司，租期自97年3月1日至103年2月29日 止，每用租金分並為170,000元、70,000元（均從第5年開 始調整，而後每2年調整租金1次，每次調整幅度5%，總調 度20%為止）。 ４、系爭75、76建號建物嗣經法務部行政執行署臺南行政執行 處公開拍賣，由被告杜秀玟於99年8月12日分別以3,910,0 00元、2,210,000元標得系爭373（Ａ）、377（Ａ）、374 （Ａ）之建物。劉石猪、劉李秀霞於99年間曾向本院起訴 請求確認其等就系爭75、76建號建物有優先購買權存在， 歷經本院99年度訴字第1202號、臺灣高等法院臺南分院10 0年度重上字第27號、101年度重上更（一）字第9號、最 高法院101年度臺上字第567號、101年度臺上字第1987號 審理後判決其等敗訴確定。 ５、劉石猪於101年11月11日死亡，訴外人劉文雄、劉麗琴、 劉麗惠於101年12月26日向本院聲請拋棄繼承，於102年1 月24日准予備查，系爭373、377地號土地遂由原告劉海朝 、劉安祥繼承所有權，應有部分各1/2。 ６、法務部行政執行署臺南分署於102年2月8日核發系爭75、7 6建號建物不動產權利移轉證明書予被告杜秀玟。被告杜 秀玟於同年3月18日辦理登記完畢，該署於同年7月23日將 系爭75、76建號建物點交予被告杜秀玟。被告杜秀玟於10 2年7月19日與被告帝谷公司簽訂房屋租賃契約書，約定由 被告帝谷公司向被告杜秀玟承租系爭75、76建號建物，租 賃期間自102年7月23日起至104年7月22日止，被告帝谷公 司於102年8月2日以永康郵局1453號存證信函通知劉石猪 、原告劉李秀霞、劉海朝等3人終止租約，原告3人於102 年8月8日以臺南虎尾寮郵局178號存證信函回復同意終止 租約。 ７、系爭373（Ｂ）建物，為被告帝谷公司所有，未點交予被 告杜秀玟，為本件原告訴請拆除之範圍。 （二）爭執事項： １、原告起訴時以被告杜秀玟為被告是否當事人適格？ ２、原告請求被告拆除系爭建物並返還系爭土地，是否有理由 ？亦即本件是否得類推適用民法第425條之1規定？又原告 有無權利濫用？ ３、原告向被告請求相當於租金之不當得利（或損害金）有無 理由？若有，其得請求之數額應以多少為適當？ 四、本院得心證之理由： （一）按當事人適格，乃指當事人就特定訴訟，得以自己之名義 ，為原告或被告之資格，亦即就特定訴訟有無實施訴訟之 權能。在給付之訴，祗須主張自己有給付請求權者，對於 其主張為義務者提起，即為當事人適格（最高法院79年度 臺上字第1391號裁判意旨參照）；詳言之，當事人適格， 係指當事人就具體特定之訴訟，得以自己之名義為原告或 被告，而受為訴訟標的法律關係之本案判決之資格而言。 故在給付之訴，若原告主張其為訴訟標的法律關係之權利 主體，他造為訴訟標的法律關係之義務主體，其當事人即 為適格。至原告是否確為權利人，被告是否確為義務人， 乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備，即訴訟實體上有 無理由之問題，並非當事人適格之欠缺（最高法院85年度 臺上字第1054號、93年度臺上字第382號裁判意旨參照） 。是本件原告係主張被告2人無權占用系爭土地，而請求 被告2人拆除系爭建物、返還系爭土地，並按月給付不當 得利（損害金），核其性質為給付之訴，則原告既係主張 其係本件給付請求權者，被告2人則為給付義務者，而對 被告2人提起本件訴訟，觀之上揭說明，本件當事人適格 均無欠缺。是被告杜秀玟辯稱：其係於102年2月8日領得 系爭75、76建號建物不動產權利移轉證明書，同年102年7 月23日方因點交取得占有上揭建物，而原告乃於被告杜秀 玟取得上揭建物所有權之前即102年2月7日提起本件訴訟 ，此時，被告杜秀玟尚未取得系上揭建物所有權，原告以 被告杜秀玟為本件被告，顯當事人不適格云云，顯有誤會 。 （二）又被告杜秀玟辯稱：系爭75、76建號建物係由系爭土地原 所有權人劉石猪出具土地使用同意書予慶光化工公司以同 意將所有之系爭土地供慶光化工公司興建系爭75、76建號 建物，而慶光化工公司係由劉石猪次子劉文雄所經營，且 該建物之工程造價不斐並已為保存登記，可知劉石猪乃同 意於75、76建號建物存續使用期限內，劉石猪均有提供土 地供該建物使用之意思，以達房屋之使用效益，是上揭2 建物雖嗣後由被告杜秀玟拍定取得，原告劉海朝、劉安祥 既為劉石猪之繼承人，原告劉李秀霞為劉石猪之媳、劉海 朝之妻，對系爭374地號土地曾由前手劉石猪出具土地使 用同意書，同意為系爭76建號建物所用之情，亦非善意第 三人，則原告3人應同受前手劉石猪出具之土地使用同意 書之拘束云云；然按使用借貸原屬貸與人與使用人間特定 之債之關係，除第三人同意外，第三人並不受其拘束。使 用借貸非如租賃之有民法第425條之規定，故物之原所有 人將物借予他人使用，嗣將物移轉予第三人所有，該他人 不得對第三人即物之現在所有人主張有使用借貸之權利（ 參見最高法院59年臺上字第2490號判例）；又按「使用借 貸契約為債之關係，僅於契約當事人間有效，第三人並不 當然受拘束。地主出具供建商申請建造執照之土地使用同 意書，為債之一種，其對出具土地使用同意書者固有效力 ，但嗣後買受系爭土地之第三人並不當然受拘束。被上訴 人為嗣後買受系爭土地之第三人，其並未繼受前手即出具 同意書之地主與建商間之法律關係，又無其他可認其同意 繼受該法律關係之情事，則其自不受該土地使用同意書之 拘束。」為最高法院99年臺上字第1759號判決所揭示，可 知建造執照之土地使用同意書僅為債之一種，其僅得拘束 該同意書之當事人之間，是劉石猪雖曾提供系爭土地使用 同意書予慶光化工公司，然其拘束力僅及於劉石猪（含其 繼承人）及慶光化工公司間，被告杜秀玟顯屬該使用借貸 關係之第三人，要無據上揭劉石猪及慶光化工公司間之上 揭使用借貸關係，主張有權佔用系爭土地之餘地，是被告 杜秀玟上揭所辯，仍難採用。 （三）又被告杜秀玟雖辯稱：系爭土地、建物，初始雖非屬同一 人所有，然原土地所有人劉石猪出具之「土地使用權同意 書」，在嗣後房地異主情形，參酌最高法院102年度臺上 字第2204號、最高法院98年度臺上字第1339號、最高法院 91年度臺上字第1919號、最高法院88年度臺上字第2062號 判決，為體現房屋所有權與基地利用權一體化及保護房屋 既得使用權，應得依「相類事實，應為相同處理」之法理 ，類推適用民法第425條之1第1項規定，推定在系爭建物 得在使用之期限內，兩造間就系爭土地有租賃關係存在云 云，然按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之 標的，房屋在性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即 使用房屋必須使用該房屋之地基，基於保護房屋使用權之 考量，使房屋所有權與土地利用權結成一體，促進房屋所 有權之安定性，使基地使用權不因房屋所有權之嗣後變動 而受影響，俾資調和土地與房屋之利用關係，以避免危害 社會經濟，並維公平。故於土地及房屋同屬一人，而將土 地及房屋同時或先後分開出賣之情形，其間雖無地上權設 定，除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而 無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼 續使用土地，此種房屋所有人與土地所有人間之使用土地 法律關係之性質，當屬租賃，此為最高法院48年臺上字第 1457號判例所持之見解。為杜爭議並期明確，89年5月5日 施行之民法第425條之1乃參照上開見解，予以明文規定： 土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相 異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受 讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃 關係；依前開判例及民法第425條之1第1項規定可知，欲 主張有租賃關係存在，係以土地及房屋原屬同一人所有為 要件。又按所謂「類推適用」，乃案件事實與法定案型類 似性之認定，而將法定案型之規定效果比附援引到「法無 明文」的系爭案件，亦即類推適用乃指比附援引，即將法 律於某案例類型Ａ所明定之法律效果，移轉適用於法律所 未設規定之案例類型Ｂ之上；換言之，此乃因「法律漏洞 」（有關法律漏洞之概念，詳參「法學方法論〈Methoden lehre der Rechtswissenschaft〉」，KarlLarenz著，陳 愛娥譯，2004年5月初版5刷，五南圖書出版股份有限公司 出版，第281-290頁），即法律就某項法律問題本應積極 設其規定，但漏未設規定，故基於其類似性，將Ａ案例類 型之法律效果適用於Ｂ案例類型之謂（有關類推適用之概 念，詳參陳愛娥譯，前揭書，第290-300頁）；且法律無 明文規定，有類推適用其他規定必要者，應以兩者事務之 性質相同，始有類推適用餘地（最高法院99年度臺上字第 13號判決意旨參照）。另最高法院97年度臺上字第721號 判決謂：「按最高法院四十八年臺上字第一四五七號判例 中所稱推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，及 民法第四百二十五條之一所規定：推定土地受讓人或房屋 受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋 得使用期限內有租賃關係存在，均係以土地及其上之房屋 同屬一人所有為前提，而使用借貸契約為債之關係，僅於 當事人間有其效力，上訴人與陳信長等三兄弟間就系爭土 地有使用借貸關係，上訴人嗣後在系爭土地上建築系爭廠 房，與上述判例之事實不符，不得類推適用上開判例及法 條。」（最高法院99年度臺上字第58號、第345號、第433 號及第554號、97年度臺上字第721號、96年度臺上字第13 22號、95年度臺上字第2717號、94年度臺上字第551號、9 2年度臺上字第968號、91年度臺再字第30號、90年度臺上 字第1366號、89年度臺上字第273號、86年度臺上字第351 5號、84年度臺上字第2886號等判決均類此旨）。是申言 之，民法第425條之1規範意旨乃側重房屋既得使用權之保 護，進而肯認基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影 響，藉以調和土地與建物之利用關係，但此調和亦非無所 邊界，仍應以原條文預設之房屋與土地間所有權同一之類 同效力者為限，以求衡平。經查，系爭75、76建號建物所 占用之系爭土地原為訴外人劉石猪所有，而系爭75、76建 物則係訴外人慶光化工公司於86年間出資興建等情，已如 前述，則本件情形自與土地及房屋同屬一人，而將土地及 房屋同時或先後分開出賣之情形有間，亦無相類之情形， 與前開最高法院判例所揭示之要件並不符，自無從適用， 亦無類推適用之餘地。從而，被告杜秀玟主張類推適用民 法第425條之1第1項規定，於系爭建物得使用期限內，對 系爭土地推定有租賃關係存在云云，自無可採。又被告杜 秀玟所另執最高法院102年度臺上字第2204號、最高法院9 8年度臺上字第1339號、最高法院91年度臺上字第1919號 、最高法院88年度臺上字第2062號判決為據，然該等判決 之案件事實與本件情形未竟相同，且該等判決並非判例， 並無拘束本院之效力，是尚難因上揭判決之見解為有利於 被告之認定。 （四）至被告杜秀玟另辯稱：其係經由強制執行拍賣程序拍定取 得原為慶光化工公司所有之系爭建物，性質上為買賣，從 而，慶光化工公司原對系爭土地所有人有使用土地之債權 （基於土地使用權同意書），且該債權依法非不得讓與或 禁止扣押，亦無不得讓與之當事人特約，依債權讓與之法 理，該使用借貸之債權應因拍賣（買賣）而隨之讓與於被 告杜秀玟，故被告杜秀玟對系爭土地現在之所有人，非無 權占用云云。然按借用人非經貸與人之同意，不得允許第 三人使用借用物，為民法第467條第2項所明定；是慶光化 工公司得否將使用系爭土地之權利移轉讓與被告杜秀玟， 使被告杜秀玟得使用系爭土地，已非無疑；況上揭強制執 行程序中所拍賣者係為系爭75、76建號建物，並非上揭使 用借貸關係中之使用系爭土地之債權，自難認該使用系爭 土地之權利有因該強制執行程序而讓與被告杜秀玟之情事 ；此外，被告亦未能舉證證明該使用系爭土地之權利有何 其他讓與被告之情事；則被告杜秀玟上揭辯稱：該使用系 爭土地之權利已讓與被告杜秀玟乙節，顯不足採。 （五）又被告杜秀玟辯稱：系爭75、76建號建物於98年9月間拍 賣鑑價時，至少有22,377,430元之價值，又原告一方面在 系爭建物受查封登記後，仍私相授受出租系爭75、76建號 建物以牟利；另一方面因建物非由劉家拍得，故特意於同 為繼承人之劉文雄拋棄繼承後，訴請被告杜秀玟拆除現仍 有使用價值之系爭75、76建號建物，徒以土地所有權人之 姿，逼迫無辜之被告帝谷公司遷廠還地，亦藉機以遠低於 市價之條件欲被告杜秀玟出賣系爭75、76建號建物，自無 誠信且濫用權利云云，被告帝谷公司則辯稱：原告訴請拆 除系爭建物有違誠信、權利濫用之情云云。然按權利之行 使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使 權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條定 有明文。另民法第148條權利之行使，不得以損害他人為 主要目的之規定，其真意係在限制權利人行使權利，專以 損害他人為主要目的，苟權利人行使權利非專以損害他人 為主要目的，縱使他人喪失利益，亦無該條之適用（最高 法院72年度臺上字第1205號判決意旨參照）。又權利之行 使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使 所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之 損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益 極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以 損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然 之解釋（最高法院71年臺上字第737號判例要旨參照）。 又權利濫用禁止原則不僅源自誠實信用原則，且亦須受誠 實信用原則之支配，在衡量權利人是否濫用其權利時，仍 不能不顧及誠信原則之精神。故於具體案件，如當事人以 權利人行使其權利有權利濫用及違反誠實信用原則為抗辯 時，法院應就權利人有無權利濫用及違反誠信原則之情事 均予調查審認，以求實質公平與妥當（最高法院100年度 臺上字第463號判決要旨參照）。是查，被告杜秀玟雖於9 9年8月12日分別以3,910,000元、2,210,000元（共6,120, 000元）標得系爭373（Ａ）、377（Ａ）、374（Ａ）建物 ，惟法務部行政執行署臺南行政執行處拍賣公告備考欄五 、六特別載明：「五、甲標建物（即系爭75建號建物）占 用永康市○○段○○○○○○○○號土地，占有使用法律關係不 明，若土地所有權人請求拆屋還地，與本處無涉。……。 六、乙標建物（即系爭76建號建物）占用永康市○○段○○ ○○號土地，占有使用法律關係不明，若土地所有權人請 求拆屋還地，與本處無涉。……」等語，有法務部行政執 行署臺南行政執行處97年7月13日南執己97年地稅執特專 字第00000000號公告1份在卷可參（見本院卷一第183頁至 第186頁），因此，被告杜秀玟顯然對於上揭建物有遭拆 除之危險有所認識，卻仍甘冒風險而予拍定，足見該風險 係在其評估及預料範圍內；且就兩造所受利益及損害相較 ，再考量系爭75、76建號建物占用系爭土地全部面積，對 土地全部使用俱有影響，而非僅限系爭建物坐落之範圍， 而系爭土地之公告現值係處於逐漸漲價之情形，且其於10 2年之公告現值均為每平方公尺11,300元，另系爭373、37 4、377地號土地之面積分別為1,226.13平方公尺、1,054. 38平方公尺、2,841.96平方公尺，有系爭土地謄本、公告 土地現值及公告地價查詢各1份附卷可參（見本院新調卷 第11頁至第13頁；本院卷二第44頁、第45頁），則系爭土 地之總面積為5,122.47平方公尺（計算式：1,226.13＋1, 054.38＋2,841.96＝5,122.47），據此，其公告現值總價 值已高達57,883,911元（計算式：5,122.47×11,300＝57 ,883,911），顯然高於系爭75、76建號建物之價值，則原 告不能使用收益系爭土地所受損害，自大於系爭建物拆除 所受損失，倘不准原告拆屋還地之請求，顯難達保護不動 產所有人之立法意旨；況本件原告訴請拆除系爭建物，雖 將損及被告之所有權，惟系爭土地究屬原告所有，原告有 使用及處分系爭土地之權利，其為維護土地所有權之完整 性，而請求拆屋還地，乃所有權權能之正當行使，尚不得 僅以被告所有之系爭建物有經濟價值，遽指原告行使權利 係專以損害他人為主要目的；是據上，被告辯稱：原告訴 請拆除系爭建物有違誠信、權利濫用之情乙節，尚屬無據 。至被告杜秀玟上揭所辯：原告另一方面因建物非由劉家 拍得，故特意於同為繼承人之劉文雄拋棄繼承後，訴請被 告杜秀玟拆除現仍有使用價值之系爭75、76建號建物，徒 以土地所有權人之姿，逼迫無辜之被告帝谷公司遷廠還地 ，亦藉機以遠低於市價之條件欲被告杜秀玟出賣系爭75、 76建號建物，自無誠信且濫用權利云云，被告杜秀玟尚未 能舉證已證明原告確有上揭所辯之情，自均係其臆測，要 難採為有利於被告之依據。 （六）再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還 之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條 第1項前段有明文。查被告杜秀玟係系爭373（Ａ）、377 （Ａ）、374（Ａ）建物之所有人，被告帝谷公司則為系 爭373（Ｂ）建物之所有人，且系爭75、76建號建物供被 告帝谷公司作為工廠廠房使用，已如前述，另被告帝谷公 司雖前於96年12月3日與劉石猪、原告劉李秀霞簽訂租賃 契約承租系爭土地（租期自97年3月1日至103年2月29日止 ），然兩造嗣協議自102年8月1日起終止該租賃契約，有 上揭租賃契約、永康郵局102年8月2日001453號、臺南虎 尾寮102年8月8日000178號存證信函各1份附卷可憑（見本 院卷一第125頁至第134頁、第140頁至第144頁），再參以 被告上揭所辯均不足採，又被告復未能舉證證明其等有何 其他占用系爭土地之權源，則被告2人無權占用系爭土地 乙節，堪以認定。是被告2人所有之系爭建物既各係無權 占用系爭土地，則原告劉李秀霞依據上揭規定，請求被告 帝谷公司騰空系爭374（A）建物、杜秀玟拆除該建物，並 請求被告2人返還系爭374地號土地，及原告劉海朝、劉安 祥請求被告帝谷公司騰空系爭373（A）、373（B）、377 （A）建物、被告杜秀玟拆除系爭373（A）、377（A）建 物、被告帝谷公司拆除系爭373（B）之建物，並請求被告 2人返還系爭373、377地號土地等，自均屬有據。 （七）又按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償 責任；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償 責任；又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應 返還其利益，民法第184條第1項前段、第185條第1項前段 、第179條分別定有明文。又債權人基於侵權行為，請求 回復原狀或損害賠償，同時又基於不當得利之法律關係， 請求返還所受之利益，屬請求權之競合，有請求權之債權 人，得就二者選擇行使其一，請求權之行使已達目的者， 其他請求權即行消滅，如未達目的者，仍得行使其他請求 權；是被告杜秀玟辯稱：原告混用不當得利及侵權行為之 規定，係屬法律體系之割裂云云，尚有誤會。另被告2人 既係無權占用系爭土地乙節，已如前述，又被告帝谷公司 於102年7月19日與被告杜秀玟簽訂租賃契約，而該租賃契 約第1條、第2條、第3條雖約定：「一、租賃標的：坐落 臺南市○○區○○段○○○○○○號，門牌號碼為臺南市○○ 區○○街○○○○○○○號之建物。……二、租賃期間：自民國 102年7月23日起至民國104年7月22日，計2年。三、租金 ：每月新臺幣（下同）三十一萬五千元。……」等語，然 該契約第15條第2項復約定：「十五、特約事項：……（ 二）本件租賃標的物坐落之土地，關於土地租金，甲方（ 即被告杜秀玟；下同）應與土地所有權人協商處理，與乙 方（即被告帝谷公司；下同）無涉。但倘甲方與土地所有 人達成協議，應告知乙方，由乙方將原租金分成土地及建 物兩部分（以原租金數額分為兩部分）……」等語，有該 租賃契約1份附卷可查（見本院卷一第174頁至第176頁） ，可知被告帝谷公司係明知系爭土地非為被告杜秀玟所有 ，猶與被告杜秀玟簽立上揭租賃契約，向被告杜秀玟承租 系爭土地與系爭75、76建號建物（系爭373（Ｂ）建物除 外），而無權占用系爭土地，其顯屬與被告杜秀玟共同侵 害原告對於系爭土地之所有權，依據上揭規定被告2人自 應負連帶損害賠償責任。另按無權占有他人之土地，該土 地所有權人顯然受有相當於租金之損害，此應為社會之通 念，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益， 亦為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例 參酌）；是在無權占用他人土地之情形，土地所有權人依 據侵權行為損害賠償、不當得利法律關係請求無權占用人 賠償損害或返還不當得利之金額，均應以相當於租用基地 建築房屋所應給付之租金計算。又按土地法第97條所規定 之房屋租金最高限額，係指城市地方一般房屋之租金而言 。本件上訴人所承租者為工業區內之廠房，除得使用系爭 廠房外，並得享受整個工業區之特殊利益，其應付之租金 ，包括享受上開特殊利益之對價在內，當非普通之房屋承 租可比，自不受土地法第97條所定房租最高限額之拘束； 城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上 之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金 ，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院92年度臺上 字第1475號判決、最高法院94年度第2次民事庭會議決議 參照）。查系爭建物係供工廠廠房使用，並非供住宅使用 ，為兩造所不爭執，並有系爭建物登記謄本1份附卷可考 （見本院新調卷第24頁、第25頁），被告占用系爭土地顯 然可以享用特殊之商業利益，依上開說明，系爭土地之租 金及相當於租金之不當得利或損害金，自不受土地法第97 條規定之限制；是查，被告帝谷公司係以315,000元向被 告杜秀玟承租系爭土地與系爭建物，已如前述，則參諸被 告杜秀玟於99年8月12日以6,120,000元（計算式：3,910, 000＋2,210,000＝6,120,000），業如前述，而系爭土地 於99年度之公告現值為9,200元，有系爭土地公告土地現 值及公告地價查詢1份附卷可參（見本院卷二第44頁、第4 5頁），則系爭土地於99年度之公告現值總價值為47,126, 724元（計算式：5,122.47×9,200＝47,126,724），是系 爭土地之價值與系爭建物之價值比例約為7.7比1，故應認 上揭租金315,000元中，關於系爭土地之租金為278,794元 （計算式：315,000÷（7.7＋1）＝36,207〈小數點以下4 捨5入〉；36,207×7.7＝278,794〈小數點以下4捨5入〉 ），又系爭374地號土地、系爭373、377地號土地部分， 面積分別為1,054.38平方公尺、4,068.09平方公尺（計算 式：1,226.13＋2,841.96＝4,068.09），且原告劉海朝、 劉安祥各對系爭373、377地號土地應有部分2之1等情，有 系爭土地登記謄本1份附卷可按（見新調卷第11頁至第13 頁；本院卷一第57頁至第58頁），可知系爭374地號土地 、系爭373、377地號土地二者比例約為1比3.858，是上揭 關於系爭土地之租金，系爭374地號土地與系爭373、377 地號土地部分應分別為57,389元、221,405元（計算式：2 78,794÷（1＋3.858）＝57,389〈小數點以下4捨5入〉； 278,794－57,389＝221,405），又因原告劉海朝、劉安祥 各對系爭373、377地號土地之應有部分各為2之1，是該應 有部分2分之1之租金應為110,703元（計算式：221,405÷ 2＝110,703〈小數點以下4捨5入〉），則揆之上揭規定及 說明，依據共同侵權行為法律關係、不當得利法律關係， 原告劉李秀霞請求被告2人應自102年8月1日起至交還上開 系爭374地號土地之日止，按月連帶給付原告劉李秀霞57, 389元、原告劉海朝、劉安祥請求被告2人起至交還上開系 爭373、377地號土地之日止，按月連帶給付原告劉海朝、 劉安祥各89,250元（未逾110,703元），均屬有理，逾此 部分，則難認有據。至被告杜秀玟雖另辯稱：原告趁系爭 75、76建號建物於拍定點交前之空窗，將之出租牟利，應 係原告應計付予被告杜秀玟上開出租他人之不當得利，被 告杜秀玟以上開原告之不當得利主張抵銷云云，然被告杜 秀文對於上揭其所辯稱情事（如原告不當得利之方式、不 當得利之數額等）均未能舉證以實其說，自難據之為有利 於被告之認定。 五、綜上所述，被告2人無權占有系爭土地，從而，原告本於所 有權之法律關係，關於原告劉李秀霞部分請求：被告帝谷公 司應將系爭374（A）建物騰空遷讓並將系爭374地號土地返 還原告劉李秀霞、被告杜秀玟應將系爭374（A）建物拆除並 將系爭374地號土地返還原告劉李秀霞；關於原告劉海朝、 劉安祥部分請求：被告帝谷公司應將系爭373（A）、373（B ）、377（A）建物騰空遷讓、將373（B）建物拆除並將系爭 373、377地號土地返還原告劉海朝、劉安祥，及被告杜秀玟 應將373（A）、377（A）建物拆除並將系爭373、377地號土 地返還原告劉海朝、劉安祥等，均為有理由，應予准許；又 原告本於共同侵權行為損害賠償、不當得利之法律關係，原 告劉李秀霞請求被告2人應自102年8月1日起至交還系爭374 地號土地之日止，按月連帶給付原告劉李秀霞57,389元、原 告劉海朝及劉安祥請求被告2人自102年8月1日起至交還系爭 373、377地號土地之日止，按月連帶給付原告劉海朝、劉安 祥各89,250元，亦屬有據，均應予以准許，逾此部分，則難 認有據，應予駁回。 六、又當事人提起預備合併之訴，係以先位之訴無理由為停止條 件，請求法院就備位之訴為裁判，故法院應就先位之訴先為 審判，必待先位之訴無理由時，始得就備位之訴為裁判。原 告所提之上開先位之訴，既為有理由，依上開說明，本院自 毋庸再就原告依民法第244條第2項規定所提之備位之訴為裁 判，附此敘明。 七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均 毋庸再予審酌，附此敘明。 八、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院 酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自 負擔其支出之訴訟費用。共同訴訟人，按其人數，平均分擔 訴訟費用；但共同訴訟人於訴訟之利害關係顯有差異者，法 院得酌量其利害關係之比例，命分別負擔，民事訴訟法第79 條、第85條第1項分別定有明文。原告雖一部勝訴、一部敗 訴，惟被告就系爭建物有占用原告所有土地之部分仍負拆除 並返還土地之義務，是認訴訟費用由被告全數負擔為適當， 並就被告2人於系爭土地上各興建建物之坐落面積比例命被 告2人各分別負擔之比例，爰判決如主文第8項所示。 九、又就原告勝訴部分，原告陳明願供擔保，請求宣告假執行， 經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許，又其敗 訴部分，因其假執行之聲請，失所附麗，應予駁回；另就被 告敗訴部分併依被告之聲請宣告被告預供擔保，得免為假執 行。 據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第85條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判 決如主文。 中 華 民 國 103 年 6 月 19 日 民事第一庭 法 官 王參和 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 6 月 20 日 書記官 陳淑芬