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臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　103年度訴字第531號 原　　　告　青山蘭花生物科技股份有限公司 法定代理人　劉青山 訴訟代理人　吳宏輝律師 複 代理 人　余靜雯律師 　　　　　　林堯順律師 被　　　告　台灣蘭業股份有限公司 法定代理人　張孟喻 訴訟代理人　莊涵雯律師 複 代理 人　楊忠憲 上列當事人間請求返還保證金事件，經本院於民國103年12月9日 言詞辯論終結，茲判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、本件被告臺灣蘭業股份有限公司法定代理人已於民國103年7 月28日由許能舜變更為張孟喻，並由張孟喻聲明承受訴訟， 有原告提出之許能舜辭職函、被告公司第2屆第21次臨時董 事會議事錄附卷可稽，核無不合，應予准許。 二、原告起訴主張：原告青山蘭花生物科技股份有限公司（原名 青山蘭花生物科技有限公司，已於103年1月2日更名）於98 年8月26日向被告承租面積為4018平方公尺，坐落於臺南市 ○○區○○○段○○○○號編號279號之溫室（下稱系爭溫室） ，並簽訂臺灣蘭花生物科技園區標準溫室租賃契約（下稱系 爭租賃契約），依約租期自98年8月31日起至102年12月31日 止，伊每年應給付被告租金新臺幣（下同）189萬元，以2個 月1期315,000元之支票支付，被告則應將系爭溫室交予伊使 用，至伊申請承租時所交付之申請保證金90萬元，則因伊於 98年10月25日完成進駐等相關程序，並向臺南市政府申請核 發溫室進駐證明，伊所給付之申請保證金依約已逕轉作承租 保證金，被告則應於租賃期屆滿抵付欠繳租金、管理費、賠 償金等伊其他應付費用後無息退還。而伊已於98年8月3日給 付上開申請（承租）保證金90萬元予被告，且於租賃期間皆 按時繳納租金及管理費，並遵守租約無違反之情事，並於租 賃期間終止後，將溫室返還予被告，經被告檢查後亦無破壞 情況。被告於兩造租約終止後，屢經催討，均拒不返還上開 承租保證金等情，爰依兩造系爭租賃契約第3條第5款之約定 ，求為判命：㈠被告應給付伊90萬元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡願供擔 保請准宣告假執行之判決等語。 三、被告則以：兩造所簽訂之系爭租賃契約第5條第2項已約定： 「未經甲方（即被告）同意，乙方（即原告）不得將承租溫 室全部或一部轉租、出借或以其他方式供他人使用，或將租 賃權轉讓於他人。」，依同條第3項第5款亦已約明：「若出 現下列情形之一者，甲方得予終止本租賃契約收回溫室，並 沒收乙方之承租保證金，如因此致生損害，乙方並應負賠償 責任。⒌乙方未經甲方同意，將承租溫室全部或一部分轉租 、出借或以其他方式供他人使用，或將租賃權轉讓於他人者 。」，而原告向伊承租系爭溫室後，卻於租期存續期間將系 爭溫室私下提供給訴外人龍鼎生命科學股份有限公司（下稱 龍鼎公司）使用，直至租期屆滿時仍繼續讓龍鼎公司占有使 用該溫室，屢經催討，原告均拒不與伊辦理溫室點交返還， 而系爭溫室至今仍由龍鼎公司占有使用中，自無法返還原告 承租保證金，反而伊得依系爭租賃契約第7條第2項後段之約 定，請求原告每月向伊支付按照租金5倍之違約金至原告遷 出並自行回復原狀之日為止。且伊已依系爭租賃契約第5條 第3項第5款之約定，於103年5月26日以民事答辯狀之繕本送 達作為沒收原告承租保證金90萬元之意思表示，並於法院開 庭時重申其拒絕返還之依據，是伊自無返還原告承租保證金 之義務等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁 回。㈡願供擔保，請准予宣告免為假執行。 四、本件原告主張其於98年8月26日向被告承租系爭溫室，並簽 訂系爭租賃契約，依約租期自98年8月31日起至102年12月31 日止，其每年應給付被告租金189萬元，以二個月一期315,0 00元之支票支付，被告則應將系爭溫室交予其使用，至其申 請承租時所交付之申請保證金90萬元，則因其於98年10月25 日完成進駐等相關程序，並向臺南市政府申請核發溫室進駐 證明，所給付之申請保證金依約已逕轉作承租保證金，被告 則應於租賃期屆滿抵付欠繳租金、管理費、賠償金等伊其他 應付費用後無息退還等情，業據原告提出系爭租賃契約、收 據、青山蘭園生物科技有限公司為證，且為被告所不爭，應 堪信為真正。 五、而原告所主張：其於租用系爭溫室期間均按時繳納租金及管 理費，並遵守租約無違反之情事，且於租賃期間終止後，已 將溫室返還予被告，經被告檢查後亦無破壞情事等情，業為 被告所否認。而被告所辯：原告向其承租系爭溫室後，未經 其同意即於租期存續期間將系爭溫室私下提供給訴外人龍鼎 公司使用，直至租期屆滿時仍繼續讓龍鼎公司占有使用該溫 室，屢經催告原告點交系爭溫室，原告均置之不理，而系爭 溫室至今仍由龍鼎公司占有使用中，已違反系爭租賃契約第 5條第2項之約定一節，則據被告提出其公司102年11月12日 台蘭法字第0000000000號函、102年12月11日台蘭法字第000 0000000號函、103年1月23日台蘭法字第0000000000號函、1 03年4月23日中和郵局287號存證信函、103年3月17日台蘭法 字第0000000000號函為證，核與證人即龍鼎公司負責人李一 道於本院審理時所證：龍鼎公司在102年10月份前均未曾與 被告公司接觸，該公司係於101年9月向原告租用系爭溫室興 建設備並使用至今，於102年12月前之租金均給付予原告， 其知悉系爭溫室係原告向被告所承租，但不知悉轉租予龍鼎 公司是否曾獲得被告同意等語，及證人即龍鼎公司財務長施 俊廷所證：「（故你們是有跟原告租279號溫室？）一開始 我們是委託原告幫我們照顧苗株，後來我沒有處理這件事情 ，只要他們請款我們就付款，只要有相關憑證，站在財務的 立場我們就付。」、「（付款都是放在何項目？）原告開出 來的是租金收入，故是放在租金收入，並不是放在代工費用 部分。」、「（龍鼎生命科學股份有限公司於102年12月底 前就已經開始使用279號溫室？）是。」等語均大致相符， 並有證人李一道所提出原告所開立予龍鼎公司自101年10月 起至102年12月止之租金發票附卷可稽。足證原告於系爭租 賃契約屆滿前一年多，即已將系爭溫室轉租予龍鼎公司使用 。 六、而原告雖又陳稱：以證人李一道、施俊廷所證，被告為管理 系爭溫室之機關，自應知悉系爭溫室於租約到期前即已交由 龍鼎公司使用等語，及證人即被告公司前行政管理主任詹雅 嵋證述稱，被告於102年7月知悉龍鼎公司使用系爭溫室後， 因主管表示栽種蘭花是辛苦的事情，若合約到期原告與龍鼎 公司都有搬出去，公司就睜一隻眼閉一隻眼等語，可知被告 早就知悉原告將系爭溫室轉租予龍鼎公司，且同意原告轉租 ，事後還向龍鼎公司接洽後續承租事宜，故被告既同意原告 將系爭溫室轉租予龍鼎公司，即無法再以系爭租賃契約書第 5條第3項第5款之規定沒收其承租保證金云云。然查： ㈠證人李一道、施俊廷所證：被告為系爭溫室之管理機關，應 該早就知道原告將系爭溫室轉租予龍鼎公司一事云云，業為 被告所否認，而證人李一道與施俊廷之前揭證詞內容，均非 其二人所實際經歷，顯屬臆測之詞外，又證人施俊廷於本院 審理時所證：「〈你（即龍鼎公司）在園區中請其他公司代 工的事情多不多？〉很多？」、「〈如何確認被告會（否） 認為你們只是代工而不是轉租該溫室？〉我不確定，但我的 依據是認為如果被告不知道的話為何今年1、2月會問我們要 不要租。」等語，足見被告所管理之園區內，承租人向被告 承租溫室後卻為他人代工之情形甚為常見，不一定能知悉有 無轉租之情形發生，且原告既已自承於系爭租賃契約快到期 前曾介紹龍鼎公司向被告承租系爭溫室，證人施俊廷推論被 告詢問龍鼎公司是否承租系爭溫室，係因早就知悉龍鼎公司 向原告轉租之事一節，自無足採。 ㈡至證人詹雅嵋雖於本院審理時證稱：被告於102年7月知悉原 告將系爭溫室轉租龍鼎公司後，被告公司考量廠商栽植蘭花 不易，若原告及龍鼎公司於租賃契約期滿後均搬出，即睜一 隻眼閉一隻眼等語。然按所謂默示之意思表示，係指依表意 人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若 單純之沈默，除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表 示者外，不得謂為默示之意思表示；另「知悉」，並不等同 於「同意」，又某人知悉某項事實而不為反對之表示，能否 視為同意或默示同意，仍須以該人是否有某項舉動，足以推 知其有同意之意思者，始足當之，有最高法院29年度上字第 762號判例、95年度台上字第2952號判決意旨可資參照。而 本件被告於102年7月知悉原告違約轉租且不欲續租系爭溫室 之事後，雖因慮及廠商栽種蘭花不易，未立即就原告違約為 處理。但被告除未明示同意原告將系爭溫室轉租外，且仍於 102年9月間公告開放系爭溫室予有意承租者登記，並在龍鼎 公司取得並放棄租賃登記權後，於102年11月15日改與有第 二順位租賃登記權之訴外人牛記蘭花科技股份有限公司（下 稱牛記公司）預先簽訂租賃契約，欲將系爭溫室於103年1月 起出租予牛記公司等情，有被告提出與牛記公司之標準溫室 租賃契約及被告公司網頁公告列印資料為證。則龍鼎公司原 登記取得第一順位承租權既係被告依其一般徵選承租人之方 式為之，即難以此據為認定被告原讓龍鼎公司取得租賃承租 權，即有同意原告轉租系爭溫室之意。且被告與龍鼎公司間 自始均未曾簽訂租賃契約，亦未曾成立租賃關係一情，業據 證人李一道及施俊廷於本院審理時證述明確，核與被告所辯 相同，而被告曾於龍鼎公司給付103年1至2月份使用系爭溫 室之費用時，雖曾交付項目為「租金收入」之發票予龍鼎公 司，但該費用既因雙方無租賃關係而實際非租金，且被告當 時已將系爭溫室出租予牛記公司，則被告辯稱：其向龍鼎公 司收取該費用，實際上為相當租金之損害賠償金性質，即堪 採信，則被告向龍鼎公司收取上開費用既係基於收取賠償金 之性質，自亦無法據此認定被告有何同意原告轉租系爭溫室 與龍鼎公司之意。而原告又未舉證證明被告有何其他舉動或 情事，足以間接推知有同意原告轉租系爭溫室之效果意思， 則原告主張被告於知悉原告轉租系爭溫室之事後，已同意原 告轉租之事云云，即屬無據，而不可採。 七、兩造所簽訂之系爭租賃契約第5條第2項、第3項第5款曾分別 約明：「未經甲方（即被告）同意，乙方（即原告）不得將 承租溫室全部或一部轉租、出借或以其他方式供他人使用， 或將租賃權轉讓於他人。」、「若出現下列情形之一者，甲 方得予終止本租賃契約收回溫室，並沒收乙方之承租保證金 ，如因此致生損害，乙方並應負賠償責任。⒌乙方未經甲方 同意，將承租溫室全部或一部分轉租、出借或以其他方式供 他人使用，或將租賃權轉讓於他人者。」，為兩造所不爭， 且有系爭租賃契約在卷可參。而原告於98年8月31日承租系 爭溫室並簽訂系爭租賃契約後，曾未經被告同意，於101年 10月間將系爭溫室轉租予龍鼎公司使用至今等情，前已敘明 。則被告依據兩造系爭租賃契約之上開約定，以103年5月26 日民事答辯狀之送達及於本院審理時，對原告主張沒收承租 保證金90萬元之意，即屬有據。而本件承租保證金既經被告 依約沒收，自無再於系爭租賃契約屆滿後返還之義務。從而 原告依據系爭租賃契約第3條第5項「承租保證金於租賃期屆 滿抵付欠繳租金、管理費、賠償金等其他乙方應付之費用後 ，無息退還」之約定，請求被告應返還承租保證金90萬元， 即屬無據。 八、綜上所述，原告承租系爭溫室所交付予被告之承租保證金， 因被告於租賃期間有未經被告同意將溫室轉租與龍鼎公司之 事實，業經被告依兩造所簽訂系爭租賃契約第5條第3項第5 款約定沒收，則原告依系爭租賃契約第3條第5項之約定，請 求被告返還承租保證金90萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌 日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定利息，為無理 由，不應准許。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所 附麗，應併予駁回。 九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證方法與本 件判決結果無涉，爰不一一論述。 據上論斷，本件原告之訴為無理由。應依民事訴訟法第78條之規 定，判決如主文。 中 華 民 國 103 年 12 月 31 日 民事第二庭 法 官 劉秀君 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴 審裁判費。 中 華 民 國 104 年 1 月 5 日 書 記 官 盧昱蓁