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臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　103年度訴字第532號 原　　　告　旭峰能源有限公司 法定代理人　天泰能源股份有限公司 訴訟代理人　李進建律師 複代理人　　張家豪 被　　　告　林正憲 訴訟代理人　黃春燕 上列當事人間請求履行租賃契約事件，本院於民國103年11月4日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行聲請駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、本件原告起訴主張： ㈠原告向被告承租臺南市○○區○○段○○○○○號之農舍（下稱 系爭農舍），並於民國（下同）101年9月19日簽訂房地租賃 契約書；嗣原告即向經濟部能源局申請再生能源發電設備同 意備案，並獲得經濟部能源局許可，因而向經濟部能源局繳 交102年第二期太陽光電發電設備競標保證金新臺幣（下同 ）300,000元，原告獲得此同意備案許可後，已向臺灣電力 股份有限公司臺南區營業處（下稱臺電臺南區營業處）辦理 簽約，並獲臺電臺南區營業處來函同意；原告即向訴外人拓 和工程股份有限公司（下稱拓和公司）簽訂承攬契約，委由 拓和公司為原告施作太陽光電系統工程於系爭農舍上。原告 並已向拓和公司給付承攬報酬655,200元，惟被告至今仍未 同意原告使用收益所租賃之系爭農舍，並無故拒絕原告委託 承攬人進場施作光電工程，原告曾寄存證信函予被告請求被 告履行租賃契約，然被告於收受後並未回應且置之不理。原 告爰依法訴請被告履行租賃契約，若被告不履行租賃契約， 被告則應給付原告向拓和公司所給付之承攬報酬655,200元 、向經濟部能源局繳交102年第二期太陽光電發電設備競標 保證金300,000元、原告向被告所繳交之押租金300,000元所 受之損害，共計1,255,200元。 ㈡原告法律上之主張： ⒈先位聲明部分： ⑴按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益 ，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之 孳息充之。次按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物 ，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定 使用、收益之狀態。再按當事人之一方因可歸責於他方之 事由，致不能給付者，得請求對待給付。民法第421條、4 23條、267條分別定有明文。 ⑵查兩造簽定契約後，被告迄未使原告就系爭農舍使用收益 ，故被告已違反出租人負有交付租賃物予承租人之義務， 係屬可歸責於被告之事由，原告自得依民法第267條之規 定請求被告履行租賃契約之約定。 ⒉備位聲明部分： ⑴若被告仍不履行租賃契約（自始即未提供原告進場使用） ，原告則終止兩造之租賃契約，並請求原告因終止契約所 受之損害，說明如下： ①就原告向經濟部能源局所繳交之保證金及給付拓和公司 承攬報酬之部份：按前條規定，於承租人因第三人就租 賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者準用之； 次按本節規定，於買賣契約以外之有償契約準用之。但 為其契約性質所不許者，不在此限。又按出賣人應擔保 第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利 。再按出賣人不履行第348條至第351條所定之義務者， 買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利。且按 因可歸責於債務人之事由致給付不能者，債權人得請求 賠償損害。民法第436條、347條、349條、353條、226 條第l項定有明文。 ②本件被告至今尚未使原告就系爭農舍使用收益，被告係 已違反出租人之權利瑕疵擔保責任中，出租人應負有權 利無缺擔保義務，以保持承租人就租賃物有完整使用收 益之權限。故原告就系爭之農舍無法使用收益，致原告 向經濟部能源局繳交之保證金30萬元遭沒收，及向拓和 公司所給付之承攬報酬所受62萬餘元之損害，係屬可歸 責於被告之事由。現因被告違反民法第349條出租人應 負有權利無缺擔保義務，原告自得依民法第436條準用 民法第347條之規定，再依民法第353條之規定準用民法 第226條第1項之規定請求被告給付原告所受之損害。 ⑵就押租金之部份： ①按前條親定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致 不能為約定之使用、收益者準用之。次按本節規定，於 買賣契約以外之有償契約準用之。但為其契約性質所不 許者，不在此限。又按出賣人應擔保第三人就買賣之標 的物，對於買受人不得主張任何權利。復按出賣人不履 行第348條至第351條所定之義務者，買受人得依關於債 務不履行之規定，行使其權利。末按債權人於有第226 條之情形時，得解除其契約。再按無法律上之原因而受 利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之 原因，而其後已不存在者，亦同。民法第第436條、347 條、349條、353條、256條、179條定有明文。 ②如前所述，本件被告違反民法第349條出租人應負有權 利無缺擔保義務，原告自得依民法第436條準用民法第 347條之規定，再依民法第353條之規定準用民法第256 條之規定終止兩造之租賃契約（蓋租賃契約性質係屬繼 續性契約，故為終止租約而非解除契約）。又押租金契 約之目的係在擔保租賃契約所生之債權，其性質屬於從 契約，現原告既已依民法第256條之規定終止兩造租賃 契約，因主契約之租賃契約既已不存在，則從契約之押 租金契約即無從附麗消滅。故被告就其所受領之押租金 ，因主契約之租賃契約已為終止，係以被告屬無法律上 之原因而受有押租金之利益，致原告受損害，原告自得 依民法第179條之規定請求被告返還押租金。 ⑶綜上所述，被告現已違反出租人負有交付租賃物予承租人 之義務，原告自得依民法相關之規定，請求被告使原告就 系爭農舍得以使用收益。倘若被告不履行此義務，原告得 依民法相關規定請求原告因被告不履行租賃契約所受之損 害，並終止兩造所訂定之租賃契約，而請求被告返還原告 給付予被告之押租金及所受損害等共計1,255,200元等語 。 ㈢並聲明： ⒈被告應給付原告1,255,200元及自起訴狀繕本送達之翌日起 ，按年息百分5計算之利息。 ⒉訴訟費用由被告負擔。 ⒊原告願供擔保請准宣告假執行。 二、被告抗辯則以： ㈠系爭租賃契約之草約與公證之合約不同，況系爭租賃契約期 限已到，原告不願再租給原告，當時原告要申請用電，被告 曾予以阻止（103年4月29日言詞辯論筆錄）。 ㈡兩造當初曾言明籌設期半年（免費）已過期，系爭租賃契約 草約第3條得解除契約；草約第18條約定須至法院公證，然 原告將草約第18條之書頁抽掉，未附於書狀陳報法院；另草 約第4條約定須先翻新屋頂，惟原告於半年內均置之不理； 草約並無約定確實日期、地點、編號及案名；另當時言明20 年後太陽能設備歸出租人即被告所有，然公證契約卻改為25 年，且出租人即被告須付一半修補費而與原告共有（公證契 約第3條），原告無誠信可言，況草約與公證契約第4條之坪 數、租金亦不同；此外，兩造於兩份草約之簽名亦不同。原 告所提爭租賃契約蓋用之印章印文非被告所有（103年6月17 日言詞辯論筆錄）。 ㈢原告所提出之證物七、證物八所謂979地號之同意書，然兩 份同意書不同，證物八之同意書應是偽造，何況，同意書無 載明日期等語。 ㈣並聲明： ⒈原告之訴駁回。 ⒉訴訟費用由原告負擔。 三、兩造不爭執之事項如下：兩造於101年9月19日曾就原告所有 座落臺南市○○區○○段土地擬簽訂租賃契約書。 四、得心證之理由： ㈠原告起訴上開事實，固據提出：經濟部能源局函文影本、台 灣電力股份有限公司臺南區營業處函文影本、房地租賃契約 書影本、繳交太陽光電發電設備競標保證金收據影本、承攬 契約影本、工程計價書影本、存證信函影本各一份為證。然 為被告所否認，並執前開情詞置辯。經審酌全案爭執及兩造 攻擊防禦，全案所爭是非曲直端在兩造就臺南市○○鄉○○ 段○○○○○號土地及農舍是否訂定有契約而已。 ㈡原告於起訴狀提出所謂「房地租賃契約書」一份，出租人為 被告，並有簽名蓋章，承租人則為原告，代表人記載為「黃 韋翰」，訂約日期則為民國101年9月19日，租賃房屋門牌、 土地座落、建物建號欄及租賃時間均為空白，有該份「房地 租賃契約書」在卷。上開部分雖原告主張係以口頭約定，然 並無若何證據證明，則房屋門牌、土地座落、建物建號欄及 租賃時間均為空白，依常情而言，契約顯然尚未成立。 ㈢被告於審理中提出「房地租賃契約書」一份，此份租賃契約 書係打字繕寫，日期載明為民國101年9月10日，且租賃房屋 門牌、土地座落、建物建號欄及租賃時間均已繕打完全，房 屋門牌、土地座落、建物建號欄及租賃時間分別為，房屋門 牌為臺南市○○區○○里000○00號、土地座落為臺南市○ ○區○○段○○○○○號、建物建號則載為，如後附使用執照（ 90）南工局使字第壹零捌捌號，惟契約兩造欄則均為空白。 細閱兩份「房地租賃契約書」除租金欄不同外，繕打契約中 甚多處有被告註記，顯見此份合約之權利義務內容，容尚有 爭議，兼諸契約當事人仍係空白，足見此份契約仍尚未有效 成立。 ㈣原告聲請傳訊證人黃茂森，謂證人為原告旭峰公司員工，並 與被告簽立契約及協調、接洽過程之人，最為知悉兩造如何 約定?證人業經離職多時，證人業經非屬受僱人，亦無刻意 偏袒原告之情云云。經傳訊黃茂森陳稱；「原來經營土木業 ，現有投資旭豐太陽能，原股份為百分之百，現股份已102 年轉讓給天泰。」...「草約（即原告起訴狀所附訂約日期 民國101年9月19日房地租賃契約書）上面的代理人是我二兒 子的名字。」並證述略謂；「101年我先出面訂約的，還有 一位廠商出面。林正憲方面出面只有他一人，但他太太在旁 邊。..101年9月10日所謂房地租賃契約書內容是向陽公司的 林先生擬好，..契約內容是我們這邊先寫好，再拿給林正憲 看，然後逐一念給林先生聽，合意後再簽名。..印章林正憲 拿給我蓋的。..簽名是林正憲自己寫的。..印章林正憲叫我 自己蓋。」依上開證詞，顯見證人係系爭契約當事人，並非 如原告所陳「證人業經離職多時，證人業經非屬受僱人，亦 無刻意偏袒原告之情」，而係依常情，偏袒原告在所難免， 則其證言可信度殊堪存疑。 ㈤就本院訊問；「草約內容的土地坐落及建物建號都是空白當 時如何談內容？」證人黃茂森復證述稱；「草約內容的土地 坐落及建物建號因我簽約時是雞舍，標的就是雞舍」..兩份 契約應該不超過一個禮拜，大約四五天。..雞舍門牌號碼我 不知道。..雞舍建築式樣為鋼構一、二樓」云云。經查，系 爭「房地租賃契約書」共有兩份版本，一份日期為「民國10 1年9月19日，租賃房屋門牌、土地座落、建物建號欄及租賃 時間均為空白」，一份為「民國101年9月10日，且租賃房屋 門牌、土地座落、建物建號欄及租賃時間均已繕打完全，房 屋門牌、土地座落、建物建號欄及租賃時間分別為，房屋門 牌為臺南市○○區○○里000○00號、土地座落為臺南市○ ○區○○段○○○○○號、建物建號則載為，如後附使用執照（ 90）南工局使字第壹零捌捌號」，按諸常理，所謂「草約」 應係上開101年9月19日之「房地租賃契約書」，經兩造協商 後再繕打正式契約如民國101年9月10日之契約，租賃房屋門 牌、土地座落、建物建號欄及租賃時間均已繕打完全，房屋 門牌、土地座落、建物建號欄及租賃時間分別為，房屋門牌 為臺南市○○區○○里000○00號、土地座落為臺南市○○ 區○○段○○○○○號、建物建號則載為，如後附使用執照（90 ）南工局使字第壹零捌捌號」；但兩份契約時日正好相反， 顯然與常情不符。 ㈥復查，系爭兩份契約如依形式觀之，101年9月19日之「房地 租賃契約書」，租賃房屋門牌、土地座落、建物建號欄及租 賃時間均為空白，而101年9月10日之契約，租賃房屋門牌、 土地座落、建物建號欄及租賃時間均已繕打完全，苟101年9 月10日之契約為草約，緣何既已將房屋門牌、土地座落、建 物建號欄及租賃時間均已協議完成，又因何於正式契約未將 房屋門牌、土地座落、建物建號欄及租賃時間繕寫於正式契 約。苟該101年9月10日之契約係正式契約，又緣何立契約書 人是空白，又被告抗辯「當初訂立草約與公證的合約不同， 後來我們才看到合約內容，都與當初講的不同」（見原告之 存證信函、103補字176號卷33頁及103.4.29審判筆錄）一節 ，尚堪採信。對照兩份契約之立契約書人是空白，顯然契約 尚未有效成立。 ㈦原告雖復又提出所謂「建物所有權使用同意書」一份，載明 基地座落○○○區○○段○○○○○號」，上面並有被告之簽名 蓋章，然被告否認該印章之真正。經本院囑託法務部調查局 就建物所有權使用同意書（證七及證八兩份，分別編為甲1 及甲2）上之林正憲印章及民事委任狀原本、民事聲請閱卷 狀原本上之林正憲印章（此為被告真正印章、編為乙類印文 ）鑑定結果，據該局函復謂：「甲1、甲2類印文均與乙類印 文不同」，有該局103年7月25日調科貳字第00000000000號 鑑定書在卷可稽（本案卷74頁），顯見該份同意書出諸不詳 人士偽造，更足見原告所謂被告同意使用○○○區○○段○○ ○○○號」並非屬實。 ㈧原告雖一再主張土地座落為臺南市○○區○○段○○○○○號， 並以上開經鑑定與真正之林正憲印章不同之「建物所有權使 用同意書」（未載日期）為證，被告則提出另一式「建物所 有權使用同意書」，日期為101年9月19日，土地坐落○○○ 區○○段1182、1183地號，印章則係與101年9月19日之建物 所有權使用同意書為同一式，後者既係被告所簽署蓋章，則 被告抗辯當初租賃標的應為坐落○○○區○○段1182、1183 地號土地一節，亦應堪採信。 五、綜上所述，兩造間之所謂「房地租賃契約書」標的應係存在 於「坐落○○○區○○段1182、1183地號土地」，與坐落○ ○○區○○段○○○○號土地無涉，從而，原告主張被告1.依 民法第267條之規定請求被告履行租賃契約之約定，及2.依 民法相關之規定，請求被告使原告就系爭農舍得以使用收益 。倘若被告不履行此義務，原告得依民法相關規定請求原告 因被告不履行租賃契約所受之損害，並終止兩造所訂定之租 賃契約，而請求被告返還原告給付予被告之押租金及所受損 害等共計1,255,200元，及自起訴狀繕本送達之翌日起，按 年息百分5計算之利息，均非有理由，應予駁回。又原告陳 明願供擔保聲請宣告假執行，因其本訴業經駁回，其假執行 之聲請已失所附麗，應予駁回。 七、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法經本院斟酌 後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判 之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。 八、結論：本件原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條判決 如主文。 中 華 民 國 103 年 11 月 25 日 民事第一庭 法 官 何清池 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費用。 中 華 民 國 103 年 11 月 26 日 書記官 莊月琴