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臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　103年度重訴字第242號 原　　　告　黃淑雲 　　　　　　陳姿君 上列二人共同 訴訟代理人 　　　　　　洪梅芬律師 　　　　　　涂欣成律師 　　　　　　李政儒律師 　　　　　　吳佩諭律師 被　　　告　恆聚建設開發股份有限公司 法定代理人　陸卓君 被　　　告　張琦莉 上列二人共同 訴訟代理人　鄧國璽律師 上列當事人間請求返還不當得利等事件，經本院於民國104年10 月13日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴暨假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律 上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定 有明文。本件原告起訴時聲明第1、2項原係請求「一、被告 恆聚建設開發股份有限公司（下稱恆聚公司）應給付原告黃 淑雲新臺幣（下同）50萬元。二、被告恆聚公司與被告張琦 莉應連帶給付原告黃淑雲650萬元。」嗣因原告漏列起訴狀 所載列另一原告陳姿君部分之聲明，乃於民國103年12月11 日以民事變更訴之聲明狀更正訴之聲明為「一、被告恆聚公 司應給付原告黃淑雲350萬元，給付原告陳姿君350萬元。二 、被告張琦莉應就第一項請求金額中，給付原告黃淑雲300 萬元及給付原告陳姿君350萬元部分，與被告恆聚公司負連 帶給付責任。」核非屬訴之變更，而僅係更正應受判決事項 之聲明，揆諸上開規定，尚無不合，應予准許。 貳、實體方面： 一、原告起訴主張： ㈠兩造間購屋糾紛之事實經過如下： ⒈原告黃淑雲與訴外人黃桂雲於103年8月4日前去被告恆聚 公司位在臺南市○○路○段○○○號之水雲間建案看屋，雙方 於同日就系爭建案A棟14樓、A棟13樓簽訂預約單，原告黃 淑雲並以信用卡支付訂金50萬元（A棟14樓、A棟13樓各25 萬元）。翌日（5日）下午4點左右，原告黃淑雲、陳姿君 及訴外人黃桂雲再度前往看屋，並表示原告黃淑雲、陳姿 君欲分別購買A棟930號14樓、13樓房屋，被告恆聚公司常 務董事即被告張琦莉旋即取出A棟930號14樓、13樓之房屋 及土地買賣契約書，既未向原告黃淑雲、陳姿君逐條說明 契約內容，未予原告黃淑雲、陳姿君詳閱契約條文，亦未 詢問原告黃淑雲、陳姿君是否願放棄法定審閱期間之權利 ，即自行取走原告黃淑雲、陳姿君之印章，由被告恆聚公 司員工賀筱萍於契約上書寫「甲方（即原告黃淑雲、陳姿 君）於103年8月5日將本合約書審閱完畢」，並由訴外人 賀筱萍於契約上使用原告黃淑雲、陳姿君之印章，前後歷 時僅短短20多分鐘。 ⒉因原告黃淑雲、陳姿君顧慮傳統習俗不宜於農曆七月鬼月 購買房屋，乃向被告張琦莉言明，欲待農曆七月鬼月過後 始給付簽約金，然被告張琦莉要求原告黃淑雲開立面額各 300萬元及350萬元支票以確認購屋之意願，原告黃淑雲乃 開立票據號碼CG0000000、CG0000000、票面金額分別為30 0萬元、350萬元、受款人均為被告恆聚公司、付款銀行均 為台北富邦銀行臺南分行之支票兩紙（下稱系爭支票）交 予被告張琦莉收執。原告黃淑雲、陳姿君並再度向被告張 琦莉強調，系爭支票僅係委託被告張琦莉保管以作為原告 黃淑雲、陳姿君有意購買之擔保，不得用以提示支付原告 黃淑雲、陳姿君購買房屋之價金，原告黃淑雲、陳姿君欲 待農曆7月過後（即103年8月25日），另以刷卡或換票方 式支付價金，被告張琦莉當場亦表示同意，雙方遂於系爭 房屋買賣契約書第17條第10項約定：「訂金100萬刷卡手 續費由乙方支付，簽約金250萬元若刷卡支付手續費由甲 方支付」（即原告雖於103年8月5日簽約當日交付系爭支 票，然尚未決定是否以刷卡或其他方式支付簽約金）。 ⒊被告張琦莉待原告交付系爭支票後，另趁原告黃淑雲、陳 姿君與售屋小姐交談時，竟未告知原告黃淑雲、陳姿君， 而自行於房屋買賣契約書附件二「價金分期付款表內」欄 內將原告黃淑雲、陳姿君所交付之系爭支票分配為簽約金 及訂金，該記載因未得原告黃淑雲、陳姿君之同意，故只 有被告張琦莉簽名，並無原告黃淑雲、陳姿君之印鑑，亦 非兩造之磋商條款。 ⒋嗣原告黃淑雲於103年8月15日再回去看水雲間之停車場， 檢查周遭環境，發現水雲間建案之車道過陡過窄，險象環 生，加以原告黃淑雲、陳姿君係同時購買房屋與停車位， 且需有停車位供使用始符合原先預定購買之目的，茲原告 均不敢在水雲間建案之車道內駛用，是原告黃淑雲、陳姿 君所購之不動產實無法達契約預定效用。為此，原告黃淑 雲遂立即於103年8月15日以電話通知水雲間售屋中心售屋 小姐李竹梅小姐，為解除兩造買賣契約之意思表示，並要 求返還系爭支票。詎被告張琦莉受託為原告黃淑雲、陳姿 君保管系爭支票以作為購屋擔保，竟違反兩造之約定，於 未得原告黃淑雲、陳姿君同意下，明知原告黃淑雲、陳姿 君已表達不欲購買之意思，反將非作為價金給付之系爭支 票於103年8月19日提示，原告黃淑雲於接獲台北富邦銀行 臺南分行通知後，為免跳票造成信用不良，只好四處張羅 現金，使系爭支票順利兌現，被告張琦莉之作為，讓當時 接到銀行通知之原告黃淑雲驚恐緊張莫名。 ㈡原告主張依民法179條之規定請求被告恆聚公司返還原告黃 淑雲所給付之訂金50萬元，為有理由： ⒈原告簽訂系爭買賣合約書時，被告恆聚公司並未給予合理 之審閱期間： ⑴由消費者保護法第11條之1第1項規定可知，無論企業經 營者與消費者間係為何種商品、服務之消費關係，凡訂 立定型化契約前，均應給予合理之契約審閱期間，不限 於預售屋始應依法給予合理審閱期間。系爭買賣契約上 「甲方（即原告黃淑雲、陳姿君）已充分認知所有條文 」等文字並未特別以粗體或放大字體方式標示，且係被 告恆聚公司預先單方面所制訂之定型化契約條款；另「 審閱完畢」之文字亦非原告所書寫，且印鑑亦係由被告 恆聚公司員工賀筱萍擅自使用，被告恆聚公司從未向原 告詢問是否放棄契約審閱期間，原告亦從未為放棄審閱 期間之意思表示，是系爭買賣契約因被告恆聚公司未給 予原告合理之審閱期間而違反消費者保護法第11條之1 規定致契約不成立。 ⑵再者，參以101年10月29日內政部內授中辦地字第00000 00 000號公告之成屋買賣定型化契約應記載及不得記載 事項，其中應記載事項第1.點即為契約審閱期間，而不 得記載事項第6.點即為：「不得約定拋棄審閱期間。」 足徵成屋買賣之定型化契約亦應給予消費者合理之審閱 期間。本件原告黃淑雲係於103年8月4日第1次至被告恆 聚公司之水雲間建案參觀，當日即因被告恆聚公司銷售 人員之鼓吹而簽訂預約單，翌日再度與原告陳姿君一同 前往參觀，旋即於短短20幾分鐘內簽訂房屋及土地買賣 契約書，被告張琦莉或被告恆聚公司之其他員工亦未向 原告說明契約條款之權利義務內容，可見原告實無可能 充分審閱並瞭解契約內容，是被告恆聚公司預先單方面 所制訂放棄契約審閱期間之定型化契約條款確屬違反民 法第247條之1第3款、第4款之情事，顯失公平而無效。 ⒉又被告恆聚公司預先單方面所制訂放棄契約審閱期間之定 型化契約條款顯失公平，且又未依法給予原告合理之審閱 期間，故原告主張系爭買賣契約不成立，並無違法民法第 148條第2項之誠信原則。 ⒊承上所述，原告與被告恆聚公司間之房屋買賣契約書及土 地買賣契約書中全部定型化契約條款均不構成契約之內容 ，且原告對於系爭房屋買賣契約書附件二「價金分期付款 表」之記載均不知情，是該記載並非磋商條款，對原告均 無拘束力。從而，原告與被告恆聚公司所簽訂之系爭房屋 買賣契約書既未約定付款期間，關於違約處理方式之約定 不構成契約內容，原告自無被告恆聚公司所稱逾期未繳納 價金之違約情事，被告恆聚公司主張依系爭房屋買賣契約 書第16條規定沒收價金為違約金於法無據，因此被告恆聚 公司應依民法第179條規定返還原告黃淑雲所給付之訂金5 0萬元。 ㈢原告主張依民法第359條規定解除系爭買賣契約，並依據民 法第259條規定請求被告恆聚公司返還原告黃淑雲、陳姿君 所給付之價金各350萬元，為有理由： ⒈原告黃淑雲於103年8月15日再回去看水雲間之停車場，檢 查周遭環境，發現水雲間建案之車道過陡，險象環生，原 告所有之車輛於車道上行駛時會損壞車輛底盤，且系爭大 樓地下有4層車位，第1-3層車位總數有50輛以上，應有雙 車道或5.5公尺以上之車道，加以原告係同時購買房屋與 停車位，需有停車位供使用始符合原先預定購買之目的， 是原告所購買之系爭不動產實無法達契約預定效用而構成 買賣標的物之瑕疵，倘被告主張系爭車道設計符合建築法 規，自應由被告負舉證責任。 ⒉再者，由證人李竹梅、賀筱萍之證述可知，原告於簽約前 從未看過被告恆聚公司之水雲間建案地下停車場車道，故 被告恆聚公司一再抗辯原告經多次參觀車道後始購買房屋 云云，均非事實，實乃原告簽約前，被告恆聚公司從未給 予原告實地瞭解地下停車場車道設計之機會，致原告於簽 約後始知悉被告恆聚公司之地下停車場車道設計不良。是 以，被告恆聚公司於簽約前未予原告確認地下停車場之車 道，致原告未發現被告恆聚公司之地下停車場車道過陡， 存有安全疑慮，原告乃因所購買房屋及停車位具有減少其 通常效用或契約預定效用之瑕疵，自得依法解除系爭買賣 契約。另原告黃淑雲既已於危險移轉前發覺所購買之停車 位有瑕疵，且被告恆聚公司事實上無法提出無瑕疵物代替 ，亦不可能擔保除去該瑕疵後給付，則原告依法自得於危 險移轉前為契約之解除，除先前已於103年8月15日以電話 通知解除契約外，再度以民事準備㈣狀為解除系爭買賣契 約之意思表示表示，而系爭買賣契約解除後，依民法第25 9條規定，被告恆聚公司負有回復原狀，返還原告黃淑雲 、陳姿君所給付之價金各350萬元之義務。 ⒊此外，原告於訂約前僅至被告恆聚公司之水雲間建案參觀 2次，時間均甚為短暫，實無以知悉該瑕疵之存在，若被 告恆聚公司主張原告於訂約時即明知瑕疵存在，自應由其 就此節負舉證責任；況原告係於危險移轉前，即已自行發 現該瑕疵並立即向被告恆聚公司為解除系爭買賣契約之意 思表示，是原告解除系爭買賣契約於法有據，並無顯失公 平之處。 ㈣原告主張被告恆聚公司不得依系爭房屋買賣契約第16條第2 項及土地買賣合約書第12條第2項之約定沒入所繳價金，為 有理由： ⒈被告以原告於103年8月15日片面解約並拒不履約係屬重大 違約為由，而沒入原告所繳之價金，顯無理由： ⑴原告交付系爭支票之真意係擔保之用，而非買賣價金一 部之支付： ①由被告訴訟代理人辯稱：「被告恆聚公司於103年8月 19日提示系爭支票，是原告通知被告解約不買才提示 支票，因為當時原告付了支票後，有請求是否等到農 曆七月以後再提示，被告說若要這樣的話，原告要於 103年8月25日前要將款項匯入」等語，可知原告於交 付系爭支票時，確有向被告要求農曆七月期間不得提 示、兌現系爭支票，被告亦同意待103年8月25日後， 原告再另行決定以刷卡支付該筆款項或另開立支票給 付，職是之故，兩造乃於房屋買賣合約書第17條第10 項約定：「訂金100萬刷卡手續費由乙方支付。簽約 金250萬元若刷卡支付，手續費由甲方支付。」詎原 告於103年8月15日向被告恆聚公司為解除系爭買賣契 約之意思表示，被告竟於103年8月19日提示系爭支票 。易言之，原告與被告事先即已約定，原告交付系爭 支票予被告張琦莉保管，係為擔保原告確有購買之誠 意，並無以系爭支票為房屋價金給付之意思，被告應 不得兌現系爭支票，原告得待103年8月25日始決定是 否購買房屋以及簽約金之給付方式。 ②又兩造之系爭房屋買賣合約書第16條第2項違約之處 罰約定：「甲方如違約時，乙方得解除契約。乙方得 沒收依房屋總價款百分之15計算之金額，但該沒收之 金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，甲乙雙方 並得解除本契約。」是縱被告恆聚公司認原告違約， 惟因原告以電話向被告恆聚公司為解除系爭賣賣契約 之意思表示時，所繳價款為訂金50萬元，依上開約定 ，被告恆聚公司亦僅得沒入原告已繳價款即訂金50萬 元。核被告所為，恐係被告恆聚公司為圖增加違約金 之金額，乃由被告張琦莉於103年8月20日違背原告所 託，將原告交付作為擔保且約定不得兌現之系爭支票 提示兌現，以圖製造原告繳付價金之假象，再以違約 金之名義將該筆款項沒入。 ⑵系爭買賣契約第17條第10項款之約定，係兩造就訂金、 簽約金之給付已約定以刷卡方式付款所為之特別約定， 蓋支票為支付工具，系爭支票若等同於買賣價金之支付 ，兩造即不會有約定刷卡之情事，是兩造既就訂金、簽 約金之給付約定以刷卡方式付款，則表示原告可以刷卡 方式付款換回系爭支票；況倘原告當場同意開立即期支 票作為支付訂金，則雙方又何需約定訂金之刷卡手續費 負擔事宜？由此可見，兩造簽訂買賣契約時，尚未約定 訂金之給付時間與方式，雙方乃為上開個別磋商條款之 約定，以免未來原告以刷卡給付訂金時，就手續費之負 擔另生爭議。 ⑶兩造就訂金、簽約金之付款方式既尚未決定，則系爭買 賣契約尚未成立，系爭買賣合約書附件二價金分期付款 表之記載，並無拘束原告之效力： ①兩造間之系爭買賣合約書因被告恆聚公司違反消費者 保護法第11條之1規定，依法定型化契約條款均不構 成契約之內容，是系爭買賣合約書第3條付款條件之 約定及第16條第2項違約處罰之約定均不構成契約之 內容，被告恆聚公司主張依系爭買賣合約書第3條及 第16條第2項之約定沒入原告所繳價金為違約金，實 屬無據。 ②另系爭買賣合約書附件二之價金分期付款表並非定型 化契約條款，乃屬個別磋商條款，應由契約當事人個 別磋商達成合意後始有拘束當事人之效力，然該記載 乃被告張琦莉片面書寫，未經原告同意，自無拘束原 告之效力。至被告恆聚公司雖辯稱該記載僅為證明被 告人員業已代表收受系爭支票，自無庸原告簽名等語 云云，若然，則該記載顯非原告與被告恆聚公司間就 付款時間所為之約定，原告又何以須依該記載時間付 款？ ③準此，系爭買賣合約書第3條付款條件之約定及第16 條第2項違約處罰之約定均因而不構成契約之內容， 原告本即無依系爭買賣合約書附件二之價金分期付款 表給付價金之義務；況系爭買賣合約書附件二之價金 分期付款表乃個別磋商條款，原告否認曾就該條款與 被告恆聚公司達成合意，被告恆聚公司亦未舉證雙方 就該個別磋商條款有所合意，故原告自無庸受該價金 分期付款表之拘束。 ⒉退萬步言，縱本院認原告確有違約之情事，並應依兩造之 房屋買賣契約書約定給付違約金，惟原告黃淑雲雖有以信 用卡繳納訂金50萬元，然因原告所交付之系爭支票並非為 給付契約價金而交付，是原告給付之價金僅50萬元，被告 恆聚公司所得沒入之違約金亦應僅於50萬元。又原告係於 103年8月5日與被告恆聚公司簽訂系爭買賣合約書，並旋 即於103年8月15日向被告恆聚公司為解除系爭賣賣契約之 意思表示，且系爭房屋尚未點交，易言之，原告於簽約後 10日內即已解除買賣契約，且原告自始未收受系爭房屋， 是縱認被告恆聚公司因原告之解除契約受有損失，衡諸其 損害僅損失10日內之締約可能機會而已，且被告恆聚公司 亦無舉證其有任何其他具體損失，因此其沒入原告所交付 之700萬元（原告黃淑雲、陳姿君各350萬元）價金實屬過 高，懇請本院依民法第252條規定予以酌減。 ㈤原告以被告張琦莉交付系爭支票予被告恆聚公司提示致違反 刑法第342條規定為由，主張被告恆聚公司、張琦莉應依民 法第184條第1項前段、第188條第1項前段之規定，連帶對原 告負侵權行為損害賠償責任，亦有理由： ⒈被告張琦莉受原告之託保管系爭支票，卻背於所託，逕自 提示支票，顯該當刑法第342條第1項之背信罪。又被告張 琦莉受雇於被告恆聚公司，因執行其職務，為被告恆聚公 司出售房屋時，受原告所託保管系爭支票，卻違背所託， 擅自提示系爭支票，致使原告黃淑雲、陳姿君分別受有30 0萬元及350萬元支票遭提示、兌現之損害。 ⒉原告與被告恆聚公司間之房屋買賣契約書第3條付款條件 僅載明：「買方應依『價金分期付款表』之規定，於接獲 乙方繳款通知書7日內，自行向乙方指定之繳納地點或銀 行專戶以現金或即期票據如數1次繳清。」然被告恆聚公 司之定型化契約上價金分期付款表並無具體日期，乃被告 張琦莉事後自行填寫，表格上亦無原告之印章或字跡，足 見原告對被告張琦莉擅自填寫乙事毫不知情，原告並未與 被告恆聚公司就該價金支付之個別磋商條款達成合意。況 由被告訴訟代理人之陳述及系爭房屋買賣合約書第17條第 10項之約定，益徵原告交付系爭支票予被告張琦莉並非為 支付價金，而僅係交付其保管而已。是以，被告張琦莉之 行為已違反刑法第342條第1項之規定，並致原告黃淑雲、 陳姿君分別受有300萬元及350萬元之損害，依民法第184 條第1項前段及民法第188條第1項規定，被告恆聚公司、 張琦莉自應就原告所受之損害，負連帶責任。 ㈥並聲明： ⒈被告恆聚公司應給付原告黃淑雲350萬元，給付原告陳姿 君350萬元。 ⒉被告張琦莉應就第一項請求金額中，給付原告黃淑雲300 萬元及給付原告陳姿君350萬元部分，與被告恆聚公司負 連帶給付責任。 ⒊如獲有利判決，願供擔保，請准為假執行之宣告。 二、被告則以： ㈠原告主張依民法179條之規定請求被告恆聚公司返還原告黃 淑雲所給付之訂金50萬元，顯無理由： ⒈原告簽訂系爭買賣合約書時，被告恆聚公司已給予合理之 審閱期間： ⑴兩造間就系爭房屋買賣除已有實體建物可參外，尚有建 物權狀影本為契約附件可供稽核，故在成屋買賣情況， 契約審閱期之重要性已降低，祇要使客戶了解買賣之契 約內容及其他相關事項即可，毋庸如同預售屋買賣應給 予客戶較長之契約審閱期，始能與客戶簽約。換言之， 成屋買賣對客戶而言，重點在於現場勘驗房屋，不在於 簽約文件強調契約審閱期，祇需客戶同意買賣契約之內 容與其認知相符即可，故預售屋與成屋買賣，在處理簽 約事項上有所差異，先予敘明。 ⑵系爭建案為建築完工之建案，原告於103年8月5日簽訂 買賣合約書前之103年8月2日、103年8月4日均已經現場 人員帶領參觀並瞭解建物狀況，渠等於同年8月5日簽約 時更帶領家人一同至建物現場參觀後始決定購買，且對 於選配家電及廚具甚為喜愛而要求被告贈送，是原告於 103年8月5日簽約購買時確實已對系爭建案實體之公設 、室內隔局等各項充份認知瞭解，倘原告對於契約條款 之審閱自始相當重視，衡情，原告應會於103年8月5日 簽訂買賣合約書後迄103年8月15日原告向被告恆聚公司 主張解除契約止，長達10日期間內向被告主張審閱期間 之疑義，惟原告自103年8月5日簽約後，甚至迄103年9 月5日以台南成功郵局第4798號存證信函主張審閱期間 不足之前，從未就契約審閱期間或契約條款內容向被告 主張任何疑異，足證原告於103年8月5日簽約當時業已 充分瞭解契約條款，並同意以此條款內容拘束雙方，故 原告對契約條款之瞭解已受保護。 ⑶又系爭房屋買賣契約書以黑體適中之文字記載契約審閱 期：「本契約書於簽約前在現場銷售中心提供予甲方（ 即原告黃淑雲、陳姿君）審閱及契約條文諮詢，甲方並 已充份認知所有條文，若甲方認為有必要，得攜回契約 書，需於5日內審閱完畢，甲方並於後簽名以資確認。 」、「甲方於103年8月5日將本合約書審閱完畢。」並 經原告黃淑雲、陳姿君分別於甲方確認簽章欄簽名，除 此之外，原告更於契約第17條第7項甲方確認簽章欄位 中再次為親簽，並與被告就贈送物件另以文字為訂立用 印，在在顯證原告確於103年8月5日與被告銷售人員已 就契約中之權利義務互為協商確認，並已瞭解約款內容 ，衡情，若原告對系爭買賣契約之內容有不瞭解之處， 應當會向被告銷售人員問明，自無在不清楚權義關係下 即草率於契約書上簽名之理。從而，被告之契約審閱權 已獲得充分保障，難認系爭買賣契約因被告恆聚公司未 給予原告合理之審閱期間而違反消費者保護法第11條之 1規定致契約不成立。 ⒉原告自103年8月5日簽訂買賣合約書起迄103年8月15日原 告片面向被告恆聚公司主張解除契約前，確實從未向被告 主張有審閱期間不足、顯失公平之情形，被告亦均未有妨 礙當事人事先審閱契約之行為，原告確已經充分瞭解且同 意兩造簽立之契約條款內容，故原告事後始以審閱期間未 達規定期間，主張契約條款不構成契約之內容，其行使權 利顯然違反民法第148條第2項所定之誠信原則。 ㈡原告主張依民法第359條規定解除系爭買賣契約，並依據民 法第259條規定請求被告恆聚公司返還原告黃淑雲、陳姿君 所給付之價金各350萬元，為無理由： ⒈兩造間並無就系爭建物停車場之車道設計應具何效益為特 別約定，且系爭車道設計符合建築相關法令規範，而經核 發使用執照在稽，並無滅失或減少通常效用之瑕疪： ⑴原告於103年8月5日與被告簽立系爭房屋及土地買賣合 約書前，即有數次親蒞現場參觀建物實體，更經現場人 員帶領參觀瞭解建物現狀，是原告確實對系爭建案實體 之公共設施、室內隔局、環境、地下車位位置等已於事 先完全瞭解及認識，嗣原告於103年8月5日簽約當時又 帶領親友蒞臨現場，亦經被告銷售現場人員再度為渠等 及親友引領介紹實體建築，渠等幾經審慎思慮後，方與 被告達成簽約之決意，包括價格、付款方式、地下車位 位置（原告黃淑雲購買系爭A棟14樓房屋配置地下4層編 號17號、18號之停車位；原告陳姿君購買系爭A棟13樓 房屋配置地下4層5號、3A之停車位）、樓層、棟次、贈 品等相互合意一致，並非一時倉促，基此，原告於簽約 後再主張系爭建物之停車場具有車道過陡過窄等瑕疪云 云，顯然無據。 ⑵又系爭建案早已於103年1月16日建築完成，於103年3月 4日取得台南市台南地政事務所發給之建物所有權狀所 ，加上目前建築法及建築設計規範等，包括耐震、防水 、法定空間設計等均規定嚴苛，故系爭建物停車場之地 下車道設計既係已符合建築法令核發使用執照，實難認 該公共空間之法定停車位設計具有瑕疪之事由。 ⑶另系爭建案已銷售近八成，每戶動輒成交價高達3500萬 元以上，目前成交客戶均無人主張車道設計具有瑕疪之 疑義，足見系爭建物停車場之車道設計確實符合通常效 用，況原告於103年8月15日提出車道太陡，要求解除之 爭議時，尚經被告恆聚公司人員陪同試駕車道，原告試 駕狀況良好，毫無其主張之疑義存在，因此原告嗣以系 爭建物停車場之車道是否過陡、過窄致有減少通常效用 或難為預定效用而構成買賣標的物之瑕疵為由，主張解 除系爭買賣契約，顯屬無據。 ⒉至原告主張其所購買房屋之廚具與被告恆聚公司於系爭建 案廣告中所標榜之「歐洲時尚百萬廚具」完全不符乙節， 確屬兩造協議簡化爭點後之新的攻擊防禦方法，被告不同 意其以追加主張，為節省司法資源之付出，應予駁回。 ㈢原告主張被告恆聚公司不得依系爭房屋買賣契約第16條第2 項及土地買賣合約書第12條第2項之約定沒入所繳價金，並 無理由： ⒈被告以原告於103年8月15日片面解約並拒不履約係屬重大 違約為由，而沒入原告所繳之價金，為有理由： ⑴原告交付系爭支票之真意並非擔保之用，而係買賣價金 一部之支付： ①兩造簽訂之系爭房屋買賣合約書第3條付款條件約定 ：甲方應依「價金分期付款表」（詳如附件二）之規 定，於接獲乙方繳款通知書7日內，自行向乙方指定 之繳納地點或銀行專戶以現金或即期票據如數1次繳 清。而由附件二「價金分期付款表」之記載（被告銷 售人員賀筱萍親筆記載，原告認識該記載內容並未為 反對之表示）可知，原告於103年8月5日與被告簽立 系爭買賣合約書之同時，自應依約分別給付訂金及簽 約金之義務（原告黃淑雲購買A棟14樓簽約金300萬元 簽約金；原告陳姿君購買A棟13樓50萬元訂金及350萬 元簽約金），亦即被告於合約成立之日有權向原告黃 淑雲、陳姿君分別請求給付300萬元、350萬元，是原 告於103年8月5日簽發並交付系爭300萬元、350萬元 支票予被告，絕非僅係擔保之性質，而係支付買賣價 金之一部，故縱被告恆聚公司於103年8月5日向銀行 提示系爭支票，亦無違反契約之約定。 ②再者，不動產買賣以簽約之日即視成立，買賣契約有 拘束雙方權利義務之效力，倘原告主張有農曆鬼月買 賣房屋之忌諱，渠等自應俟農曆鬼月過後（103年8月 25日後）方與被告成立買賣簽約即可，何須早先行於 103年8月5日即成立買賣？是原告既選擇於103年8月5 日與被告簽立房地買賣合約書，又同意於簽約當時開 立系爭支票以兌付簽約金及訂金，足證被告於兩造成 立買賣合約書之日起業已取得請求原告兌付系爭支票 之權源，原告黃淑雲、陳姿君應對被告為分別清償簽 約金300萬元、簽約金及訂金350萬元，被告於103年8 月5日成立合約起至103年8月25日（鬼月後首日）任 何1日提示原告基於支付買賣價金目的而簽發之系爭 支票，皆屬合理有據，因此原告辯稱系爭支票非用以 支付買賣價金之一部云云，尚無可取，亦與一般交易 常情相違（時下不動產買賣交易均無可能僅止於簽約 ，而不須同時交付簽約金及訂金之理）。 ⑵系爭買賣契約第17條第10項之約定，僅係兩造就若刷卡 付款之手續費用負擔所為之註記，並非係兩造就訂金、 簽約金之給付已約定以刷卡方式付款所為之特別約定： ①依附件二價金分期付款表之記載，原告黃淑雲就訂金 部分係刷卡50萬元，並非100萬元，原告陳姿君就訂 金並未以刷卡為實際支付，反而訂金加計簽約金共 350萬元係以簽發支票為交付，是原告既從未以刷卡1 00萬元為訂金支付，且對訂金、簽約金之實際履行付 款係以簽發支票為之，顯見系爭買賣契約第17條第10 項之約定，確實僅係雙方就刷卡手續費之負擔為註記 ，而非所謂以付款方式之特別約定，至為確明。 ②況原告於103年8月15日表示拒絕履約，所謂以刷卡為 支付之約定業經原告捨棄，且原告於103年8月25日是 否必會以刷卡支付等情並非確定，兩造既無於合約中 以文字為特別約定，且原告黃淑雲亦無將系爭支票兌 付日特別押署於103年8月25日，被告當無配合原告鬼 月過後提示支票之說，更無必須配合應於103年8月25 日提示支票之義務存在。 ⑶系爭買賣合約書附件二價金分期付款表之記載，有拘束 原告之效力： ①原告黃淑雲購買系爭建物A棟14樓而於103年8月4日先 刷卡50萬元作為訂金，其後復於103年8月5日同意簽 發系爭300萬元支票作為簽約金，並同意簽發系爭350 萬元支票作為支付原告陳姿君購買系爭建物A棟13樓 之訂金50萬元及簽約金300萬元，足證原告黃淑雲於 簽發系爭支票之際，確已明白認知所欲兌付之價金期 別為何，故系爭買賣合約書附件二價金分期付款表之 記載，有拘束原告之效力。 ②又原告交付系爭支票之金額均符合簽約時其應履行支 付訂金及簽約金共計350萬元之契約義務，被告張琦 莉就原告交付之系爭支票分別於買賣契約之付款明細 表上之註記簽名，其目的如同收據一般，本無須再經 原告於價金分期付款表上另為簽名之必要，亦即附件 二價金分期付款表之記載，係基於保護買受人之目的 所為之紀錄，屬有利於原告之利益，俾證明被告人員 業已代表收受系爭支票，根本無庸經原告簽名於上， 亦與一般房屋買賣交易實務相符。 ③另依系爭買賣合約書之附件二價金分期付款表，原告 依約應於103年8月25日繳交使用執照核發款項分別為 238萬元，惟原告並未依約繳納，經被告於103年8月2 5日對原告為繳款通知，並就原告黃淑雲部分，於103 年9月1日、9月11日、10月2日分別以高雄瑞豐郵局第 245號、第255號、第280號存證信函催繳；就原告陳 姿君部分，於103年9月1日、9月11日、10月2日分別 以高雄瑞豐郵局第246號、第256號、第279號存證信 函催繳，惟原告仍未繳納，並置之不理，足證原告於 103年8月15日拒絕履約之意思表示甚明；茲原告主張 系爭建物停車場之車道設計瑕疪云云，僅係其個人認 知，乃屬可歸責於己之事由，其無故拒絕履約，確實 已構成違約，無論係依系爭房屋買賣合約書第16條第 2項及土地買賣合約第12條第2項約定，抑或依民法第 249條、250條之相關規定，被告均有在原告任意違約 之行為後，於103年10月14日行使解除權，並就原告 應繳付之款項（包括訂金及簽約金）行使沒收之權利 ，並無不當得利。 ⒉原告任意違約之行為已屬重大，致被告損失諸多銷售利益 ，依系爭房屋及買賣合約書之約定，被告得沒收房地總價 款15%之金額，原告主張系爭約金之約定數額過高，請求 法院依民法第252條之規定酌減，已失所據： ⑴原告於103年8月4日為立預約單之前，系爭A棟13樓、14 樓於7、8月銷售時期，單戶銷售均係以3888萬元為預約 爭取交易機會，若非因原告於簽約之前，向被告表示1 次購買2戶，極欲購買之誠意，被告根本不可能同意以 3500萬元與原告達成價格上之優惠；今原告於簽約後， 竟任意佯以各種理由主張契約無效，反悔不買，甚主張 系爭支票僅供保管，並非支付買賣價金一部之用，已違 反交易常態，並致被告因而坐失更好之銷售利益。 ⑵系爭房屋買賣合約書第16條第2項、系爭土地買賣合約 書第12條第2項均約定以房地總價款15%之金額作為違約 金，則被告依約得主張違約金為每戶525萬元（3500萬* 15%），是被告沒收原告黃淑雲、陳姿君已給付價金各3 50萬元，遠低於上開約定，足證系爭違約金之約定數額 並無過高。 ㈣原告以被告張琦莉交付系爭支票予被告恆聚公司提示致違反 刑法第342條規定為由，主張被告恆聚公司、張琦莉應依民 法第184條第1項前段、第188條第1項前段之規定，連帶對原 告負侵權行為損害賠償責任，亦無理由：被告張琦莉受僱被 告恆聚公司，與原告間並無受託處理事務之委任關係，其憑 原告交付系爭支票之記載，分別於系爭房屋買賣合約書附件 二「價金分期付款表」為記載，並將系爭支票交付予被告恆 聚公司，乃完全基於原告票面記載之指定表意所為，更係基 於被告張琦莉與恆聚公司之受僱關係應當交付予被告恆聚公 司持有，是被告張琦莉對系爭支票實無應負法律上之保管義 務，申言之，系爭支票嗣經被告恆聚公司為提示請求，乃被 告恆聚公司依約行使兌付或沒收之權利，與被告張琦莉亦無 任何干係，原告指摘被告張琦莉背於所託，應有背信罪之該 當云云，並主張其應與被告恆聚公司負連帶侵權行為損害賠 償責任，實屬無稽。 ㈤並聲明： ⒈原告之訴駁回。 ⒉如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。 三、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協 議兩造不爭執事項暨簡化爭點為： ㈠兩造不爭執之事項： ⒈原告黃淑雲與訴外人黃桂雲於103年8月4日前往被告恆聚 公司位於臺南市○○路○段○○○號之水雲間建案參觀，雙方 於同日就系爭建案A棟14樓、A棟13樓簽訂預約單（黃淑雲 預約A棟14樓、黃桂雲代理陳姿君預約A棟13樓），原告黃 淑雲並以信用卡支付訂金50萬元（A棟14樓、A棟13樓各25 萬元）；預約單上所載之出賣人為「賀筱萍、李竹梅」、 收款人為被告張琦莉。 ⒉原告黃淑雲、陳姿君於103年8月5日分別就水雲間建案A棟 14樓、A棟13樓與被告、訴外人潘仁德各簽訂總價3,500萬 元之房屋買賣合約書（房屋價金為1,225萬元）及土地買 賣合約書（土地價金為2,275萬元）；原告黃淑雲並於同 日簽發票據號碼CG0000000、CG0000000、票面金額分別為 300萬元、350萬元、受款人均為被告恆聚公司、付款銀行 均為台北富邦銀行臺南分行之系爭支票2紙交予被告恆聚 公司之受僱人即被告張琦莉收執。 ⒊兩造之系爭房屋及土地買賣合約書條款約定如下： ⑴契約審閱期記載：「本契約書於簽約前在現場銷售中心 提供予甲方（即原告黃淑雲、陳姿君）審閱及契約條文 諮詢，甲方並已充份認知所有條文，若甲方認為有必要 ，得攜回契約書，需於5日內審閱完畢，甲方並於後簽 名以資確認。」、「甲方於103年8月5日將本合約書審 閱完畢。」並經原告黃淑雲、陳姿君分別於甲方確認簽 章欄簽名（本院卷㈠第10、40、47、79頁）。 ⑵系爭房屋買賣合約書第3條付款條件約定：甲方應依「 價金分期付款表」（詳如附件二）之規定，於接獲乙方 繳款通知書7日內，自行向乙方指定之繳納地點或銀行 專戶以現金或即期票據如數1次繳清。而附件二之「價 金分期付款表」記載： ①原告黃淑雲就第1期訂金100萬元，於103年8月4日以 刷卡支付50萬元；第2期簽約金250萬元，於103年8月 5日以系爭300萬元支票支付，並經被告張琦莉簽名於 其上（本院卷㈠第21頁）。 ②原告陳姿君就第1期訂金100萬元、第2期簽約金250萬 元，於103年8月5日以系爭350萬元支票支付，並經被 告張琦莉簽名於其上（本院卷㈠第60頁）。 ③原告應於103年8月25日繳納第3期使用執照核發金額2 38萬元，惟原告均未繳納。 ⑶系爭房屋買賣合約書第16條第2項違約之處罰約定：「 甲方如違約時，乙方得解除契約。乙方得沒收依房屋總 價款百分之15計算之金額，但該沒收之金額超過已繳價 款者，則以已繳價款為限，甲乙雙方並得解除本契約。 」（本院卷㈠第218、55頁）。 ⑷系爭房屋買賣合約書第17條第10項約定：「訂金100萬 刷卡手續費由乙方支付。簽約金250萬元若刷卡支付， 手續費由甲方支付。」（本院卷㈠第17、56頁）。 ⑸原告黃淑雲購買系爭A棟14樓房屋配置地下4層編號17號 、18號之停車位；原告陳姿君購買系爭A棟13樓房屋配 置地下4層5號、3A之停車位。 ⒊原告於103年8月15日以水雲間建案車道過陡、險象環生為 由，以電話通知被告恆聚公司售屋中心李竹梅小姐解除契 約，並請求返還系爭支票。 ⒋被告恆聚公司於103年8月19日提示系爭支票。 ⒌系爭水雲間為地上26樓、地下4樓之集合住宅，於103年1 月16日建築完成，被告恆聚公司並於103年3月4日取得台 南市台南地政事務所發給之建物所有權狀。 ⒍被告恆聚公司與訴外人潘仁德就原告應給付系爭買賣契約 之第3期使用執照核發金額238萬元部分，於103年8月25日 對原告黃淑雲、陳姿君為繳款通知，並就原告黃淑雲部分 ，於103年9月1日、9月11日、10月2日分別以高雄瑞豐郵 局第245號、第255號、第280號存證信函催繳；就原告陳 姿君部分，於103年9月1日、9月11日、10月2日分別以高 雄瑞豐郵局第246號、第256號、第279號存證信函催繳， 惟原告仍未繳納，被告遂於103年10月14日以台南成功路 郵局第6749號存證信函主張解除契約。 ㈡兩造之爭執事項： ⒈原告主張依民法179條之規定請求被告恆聚公司返還原告 黃淑雲所給付之訂金50萬元，有無理由？ ⑴原告簽訂系爭買賣合約書時，被告恆聚公司是否給予合 理之審閱期間： ①系爭買賣契約是否因被告恆聚公司未給予原告合理之 審閱期間而違反消費者保護法第11條之1規定致契約 不成立？ ②系爭買賣契約關於審閱期間之記載，有無違反民法第 247條之1第3款、第4款之情事而無效？ ⑵原告主張系爭買賣契約不成立，是否違法民法第148條 第2項之誠信原則？ ⒉原告主張依民法第359條規定解除系爭買賣契約，並依據 民法第259條規定請求被告恆聚公司返還原告黃淑雲、陳 姿君所給付之價金各350萬元，有無理由？ ⑴系爭建物停車場之車道是否過陡、過窄致有減少通常效 用或難為預定效用而構成買賣標的物之瑕疵？ ⑵如有瑕疵，原告是否於訂約時即明知瑕疵存在？ ⑶如有瑕疵，原告解除契約，是否顯失公平？ ⒊原告主張被告恆聚公司不得依系爭房屋買賣契約第16條第 2項及土地買賣合約書第12條第2項之約定沒入所繳價金， 有無理由？ ⑴被告以原告於103年8月15日片面解約並拒不履約係屬重 大違約為由，而沒入原告所繳之價金，有無理由？ ①原告交付系爭支票之真意為何？究係擔保之用？抑或 係買賣價金一部之支付？ ②系爭買賣契約第17條第10項之約定，究係兩造就若刷 卡付款之手續費用負擔所為之註記？抑或係兩造就訂 金、簽約金之給付已約定以刷卡方式付款所為之特別 約定？ ③兩造間之系爭買賣契約是否已成立？系爭買賣合約書 附件二價金分期付款表之記載，有無拘束原告之效力 ？ ⑵系爭違約金之約定數額是否過高？是否應依民法第252 條之規定酌減？ ⒋原告以被告張琦莉交付系爭支票予被告恆聚公司提示致違 反刑法第342條規定為由，主張被告恆聚公司、張琦莉應 依民法第184條第1項前段、第188條第1項前段之規定，連 帶對原告負侵權行為損害賠償責任，有無理由？ 四、本院得心證之理由： ㈠原告簽訂系爭買賣合約書時，被告恆聚公司已給予合理之審 閱期間： ⒈按消費者保護法第11條之1規定，企業經營者與消費者訂 立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審 閱全部條款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約之 內容，但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。其立法 目的，在維護消費者知的權利，確保其於訂立定型化契約 約條款未能列為契約內容之事項，應視兩造間契約之性質 ，依相關法律規定補充之。如消費者已有詳細審閱契約之 機會，該條之保護目的已達，故消費者於簽約審閱契約條 款內容之期間，雖未達規定期間，然企業經營者未有妨礙 消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款 之機會，且於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係 ，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，法律並無禁止消 費者拋棄權利之限制，基於私法自治及契約自由之原則， 尚非不可，是消費者自不得於事後再以違反審閱期間之規 定為由，主張排除契約條款之適用。 ⒉本件兩造對於系爭買賣契約之必要之點（即價金、標的物 ），互相表示意思一致乙節，為兩造所不爭執，則系爭買 賣契約自已成立；倘被告於訂約前，未予原告合理之審閱 期間，亦僅生由被告單方所預先擬定之系爭買賣契約條款 ，不構成契約之內容，非謂兩造間之買賣契約不成立或無 效，是原告主張被告未給予原告合理之審閱期間而違反消 費者保護法第11條之1規定致契約不成立，於法尚有誤會 而不可採。 ⒊況觀諸系爭買賣契約之首頁就契約審閱期已明載：「本契 約書於簽約前在現場銷售中心提供予甲方（即原告黃淑雲 、陳姿君）審閱及契約條文諮詢，甲方並已充份認知所有 條文，若甲方認為有必要，得攜回契約書，需於5日內審 閱完畢，甲方並於後簽名以資確認。」且以手寫文字記載 「甲方於103年8月5日將本合約書審閱完畢。」其下方並 經原告黃淑雲、陳姿君分別於甲方確認簽章欄簽名（本院 卷㈠第10、40、47、79頁）無訛，此為兩造所不爭執之事 實；且原告於簽約時，就原告簽名之位置，被告會大略翻 給原告看，而簽約完後，被告補審閱期間之記載時，原告 曾提及其都未看條文，然原告還是讓被告記載已審閱完畢 等文字等情，亦經證人即被告公司之前銷售人員李竹梅到 庭結證在卷，顯見原告於簽訂系爭契約前，已有詳細審閱 契約之機會，且被告亦未有妨礙原告事先審閱契約之行為 ，原告自有充分了解契約條款之機會，且於充分了解後始 同意與被告簽訂系爭買賣契約。而原告雖主張其並未親自 蓋印、亦不了解契約內容云云，然原告既授權被告代為用 印，顯係於簽約時自行放棄審閱期間，倘原告對系爭契約 條款之內容有所爭執，自應於簽約時或簽約後即詳閱契約 內容並就有爭執之內容提出異議，而非俟訴訟時始爭執其 未行使審閱權，是原告主張因其未審閱該契約之內容，故 契約之不成立云云，自非可採。 ⒋至原告主張內政部公告之成屋買賣定型化契約應記載及不 得記載事項，其中應記載事項第1.點即為契約審閱期間， 而不得記載事項第6.點即為：「不得約定拋棄審閱期間。 」云云，然所謂「不得約定拋棄審閱期間」係指定型化契 約中不得預先約定拋棄審閱期間，然系爭買賣契約雖係亦 屬定型化契約，然該契約條款中並無預定拋棄審閱期間之 約定，而係為前開約定，觀諸該約定內容並無約定拋棄審 閱期間，是原告此部分主張，亦難憑採。 ㈡系爭買賣契約關於審閱期間之記載，並無違反民法第247條 之1第3款、第4款之情事而無效： ⒈次按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契 約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約 定無效：免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。 加重他方當事人之責任者。使他方當事人拋棄權利或 限制其行使權利者。其他於他方當事人有重大不利益者 。民法第247條之1定有明文。此乃鑑於我國國情及工商發 展之現況，經濟上強者所預定之契約條款，他方每無磋商 變更之餘地，為使社會大眾普遍知法、守法，防止契約自 由之濫用及維護交易之公平，而列舉4款有關他方當事人 利害之約定，而為原則上之規定，明定「附合契約」之意 義，及各款約定按其情形顯失公平時，其約定為無效。是 該條第2款所謂「加重他方當事人之責任」，應係指一方 預定之契約條款，為他方所不及知或無磋商變更之餘地而 言，第1款所謂免除或減輕預定契約條款之當事人之責任 者，及第3款所謂使他方當事人拋棄權利或限制其行使權 利者，應係指一方預定之該契約條款，為他方所不及知或 無磋商變更之餘地，始足當之。至於所稱按其情形顯失公 平者，則係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律 規定加以綜合判斷有顯失公平之情形而言（最高法院91年 度台上第2336號、96年度台上字第168號裁判要旨參照） 。 ⒉本件原告主張系爭契約有無效之情形，係指系爭契約關於 審閱期間之記載，然系爭契約有關審閱期間之約定，並未 預先使原告拋棄審閱之權利，而係原告於簽約時當場表示 已審閱完畢，已如前述，自無原告所不及知或無磋商變更 餘地之情事；且該約定亦未使原告喪失依契約本質所生之 主要權利義務，亦難謂有使原告受何重大之不利益，是原 告此部分之主張，與民法第247條之1規定並不相符，原告 以前開理由主張系爭契約無效，亦非可採。 ㈢原告主張依民法第359條規定解除系爭買賣契約，並依據民 法第259條規定請求被告恆聚公司返還原告黃淑雲、陳姿君 所給付之價金各350萬元，為無理由： ⒈再按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條 之規定應負擔保之責者，為保護買受人之利益，買受人固 得退還原物而解除買賣契約，亦得受領其物而請求減少價 金。惟依買賣之情形，解除契約顯失公平者，為兼顧出賣 人之利益，買受人僅得請求減少價金，以免出賣人因此受 有重大損失。且所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言 。凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備 之價值、效用或品質而不具備者即為有瑕疵。其以公寓大 廈之部分為買賣標的者，其缺點不問存在於專有部分或共 用部分，倘其應具備之價值、效用或品質因而不具備者均 難謂無瑕疵（最高法院90年度台上字第1460號判決參照） ，先予敘明。 ⒉本件原告雖主張系爭建物停車場之車道過陡、過窄致有減 少通常效用或難為預定效用而構成買賣標的物之瑕疵，然 為被告所否認，並提出系爭建物之使用執照（本院卷㈠第 263頁）、地下室1-4樓之送審平面圖（本院卷㈡第57-60 頁）為據，而觀諸該地下室平面圖之規格並無任何違反相 關建築技術規則，且主管機關亦已核發使用執照予被告， 應足以推定系爭建物停車場確有按圖施工，是被告辯稱系 爭停車場之車道並無過陡、過窄之瑕疵，尚非無憑；而原 告就此節又未能舉證以實其說，是原告以系爭停車場之車 道過陡、過窄之瑕疵為由主張解除系爭契約，自難憑採。 ㈣原告主張被告恆聚公司不得依系爭房屋買賣契約第16條第2 項及土地買賣合約書第12條第2項之約定沒入所繳價金，為 無理由： ⒈又按解釋契約，固應於文義上及論理上詳為推求，以探求 當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當 時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本 於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實 、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示 之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘 泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高 法院98年度台上字第1925號判決參照）；但契約文字若業 已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文 字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例參照）。 ⒉系爭房屋買賣合約書第16條第2項違約之處罰約定：「甲 方如違約時，乙方得解除契約。乙方得沒收依房屋總價款 百分之15計算之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者， 則以已繳價款為限，甲乙雙方並得解除本契約。」且系爭 房屋買賣合約書第3條付款條件約定：「甲方應依價金分 期付款表（詳如附件二）之規定，於接獲乙方繳款通知書 7日內，自行向乙方指定之繳納地點或銀行專戶以現金或 即期票據如數1次繳清」，而附件二之「價金分期付款表 」則記載：①原告黃淑雲就第1期訂金100萬元，於103年8 月4日以刷卡支付50萬元；第2期簽約金250萬元，於103年 8月5日以系爭300萬元支票支付，並經被告張琦莉簽名於 其上。②原告陳姿君就第1期訂金100萬元、第2期簽約金 250萬元，於103年8月5日以系爭350萬元支票支付，並經 被告張琦莉簽名於其上③原告應於103年8月25日繳納第3 期使用執照核發金額238萬元（惟原告未繳納），是被告 恆聚公司與訴外人潘仁德就原告應給付系爭買賣契約之第 3期使用執照核發金額238萬元部分，於103年8月25日對原 告黃淑雲、陳姿君為繳款通知，並就原告黃淑雲部分，於 103年9月1日、9月11日、10月2日分別以高雄瑞豐郵局第 245號、第255號、第280號存證信函催繳；就原告陳姿君 部分，於103年9月1日、9月11日、10月2日分別以高雄瑞 豐郵局第246號、第256號、第279號存證信函催繳，惟原 告仍未繳納，被告遂於103年10月14日以台南成功路郵局 第6749號存證信函主張解除契約等情，為兩造所不爭執之 事實，則系爭買賣合約書附件二價金分期付款表之記載， 若有拘束原告之效力，因原告拒絕依約給付買賣價金，被 告自得依系爭房屋買賣合約書第16條第2項及土地買賣合 約第12條第2項約定行使解除權，並沒收原告已繳之價款 。 ⒊而原告雖主張系爭買賣合約書附件二價金分期付款表之記 載，並無拘束原告之效力云云，然查： ⑴系爭買賣契約就付款條件既已明文約定：「甲方應依價 金分期付款表（詳如附件二）之規定，於接獲乙方繳款 通知書7日內，自行向乙方指定之繳納地點或銀行專戶 以現金或即期票據如數1次繳清。」足認附件二之記載 內容，亦應與契約本文之記載同視，而為對原告有拘束 力，尚難僅以原告未於該表旁簽名即遽謂該部分之約定 對原告無拘束力。 ⑵又原告黃淑雲購買系爭建物A棟14樓而於103年8月4日先 刷卡50萬元作為訂金，其後復於103年8月5日同意簽發 系爭300萬元支票作為簽約金，並同意簽發系爭350萬元 支票作為支付原告陳姿君購買系爭建物A棟13樓之訂金 50萬元及簽約金300萬元，足證原告黃淑雲於簽發系爭 支票之際，應已明知其所給付之價金期別為何，而該價 金之給付數額、時間，又與附件二價金分期付款表之記 載相符，是原告爭執其不知或不同意附件二之價金付款 表之記載，顯與客觀證據有違而不可採。況原告於簽約 後即取得系爭買賣契約，原告若對附件二之價金分期付 款表之記載有不同意見，理應會於取得契約並詳閱內容 後即提出，然原告於本件訴訟前並未就附件二之價金分 期付款表提出異議，而僅係以車道過陡之瑕疵主張解除 契約，是原告爭執附件二之價金分期付款表對其無拘束 力云云，亦非可採。 ⒋原告交付之系爭支票為買賣價金之一部分，且系爭買賣契 約第17條第10項之約定，係兩造就若刷卡付款之手續費用 負擔所為之註記： ⑴依系爭契約附件二「價金分期付款表」之記載，原告於 103年8月5日與被告簽立系爭買賣合約書時，已依約給 付訂金及簽約金（原告黃淑雲購買A棟14樓簽約金300萬 元簽約金；原告陳姿君購買A棟13樓50萬元訂金及350萬 元簽約金），顯見系爭支票應為買賣價金之一部分無訛 ；否則，系爭支票若僅係供擔保用，原告為何不簽發長 期支票以確保被告未能於短期內提示？又為何不於系爭 支票之票面上或系爭買賣契約中明載系爭支票係為供擔 保用？是原告主張系爭支票非買賣價金之一部分，實難 憑採。 ⑵至系爭房屋買賣合約書第17條第10項雖約定：「訂金 100萬刷卡手續費由乙方支付。簽約金250萬元若刷卡支 付，手續費由甲方支付。」（本院卷㈠第17、56頁）， 然該約定既僅記載有關刷卡手續費之負擔，且簽約金部 分亦僅約定「若刷卡」支付時手續費由甲方支付，並非 約定簽約金部分日後必以刷卡之方式支付（即簽約金是 否以刷卡支付，係屬不確定之狀態），是原告主張該約 定係兩造就訂金、簽約金之給付已約定以刷卡方式付款 所為之特別約定云云，亦難憑採。 ⑶原告另主張兩造曾約定系爭支票需俟農曆鬼月過後（ 103年8月25日後）始可提示，然原告既於103年8月5日 與被告簽立系爭買賣合約書，並簽發系爭支票以給付簽 約金及訂金，足認被告於兩造簽訂系爭買賣契約之日起 ，被告對原告已取得兌付系爭支票之權源（除非期限屆 至前原告以刷卡方式支付價金），否則，被告若未能取 得系爭支票之權利，則被告簽立系爭買賣契約有何必要 或實益？況依附件二價金分期付款表之記載，原告黃淑 雲就訂金部分係刷卡50萬元，並非表載之100萬元，原 告陳姿君就訂金部分並未支付任何款項，而係訂金加簽 約金共350萬元全部以簽發支票為給付，則系爭支票若 非屬價金之一部分，則兩造簽約時，原告黃淑雲雖已以 刷卡付50萬元訂金，然與附件二所載應付訂金100萬元 之記載不符，原告陳姿君更甚而未給付任何之訂金，此 顯與一般不動產買賣簽約時買方需給付訂金、簽約金之 常情不符，是被告辯稱系爭買賣契約第17條第10項之約 定，僅係雙方就刷卡手續費之負擔為註記，而非就付款 方式所為之特別約定，應為可採。 ⑷嗣原告既已於103年8月15日向被告表示解除契約，則兩 造所約定（於103年8月25日前）原告得以刷卡給付簽約 金之約定，自已無成就之可能，是被告主張其自無需再 配合鬼月過後始能提示支票之約定，亦為可採。 ⒌系爭違約金之約定數額並未過高，本院無庸依民法第252 條之規定酌減： ⑴又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額， 為民法第252條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩 造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利 益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集 、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實， 而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主 義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事 人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既 已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所 受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地 位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過 高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金 額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實 現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束， 法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於 違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核 減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤 ，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法 秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號民事裁判 參照）。 ⑵依前所述，被告依約本得解除契約並沒收系爭房地總價 款15%之金額作為違約金，則被告依約得主張違約金為 每戶525萬元（3500萬×15%），然被告僅沒收原告黃淑 雲、陳姿君已給付之價金各350萬元，遠低於上開約定 ，是被告辯稱其所沒收之系爭違約金並無過高之情事， 尚堪憑採。 ⑶至原告雖主張系爭違約金之約定數額過高，請求法院依 民法第252條之規定酌減云云，惟原告僅任意指摘原約 定之違約金額過高並要求本院核減，並未提出任何相關 事證以供本院調查，是本院審酌內政部成屋買賣契約版 本之違約處罰約定係沒收房屋價金15%為上限，及財政 部公布之房屋建築營造同業利潤標準表、土地開發同業 利潤標準表（房屋出售淨利10%、土地開發淨利29%）， 本院認被告沒收原告所繳納之價款350萬元（為系爭房 地總價之10%）尚無過高之情事，並無酌減之必要。 ㈤原告以被告張琦莉交付系爭支票予被告恆聚公司提示致違反 刑法第342條規定為由，主張被告恆聚公司、張琦莉應依民 法第184條第1項前段、第188條第1項前段之規定，連帶對原 告負侵權行為損害賠償責任，為無理由： ⒈末按刑法第342條之背信罪，須以為他人處理事務為前提 ，所謂為他人云者，係指受他人委任，而為其處理事務而 言。如非為他人處理事務，無論圖利之情形是否正當，要 與該罪之構成要件不符。 ⒉本件原告雖主張其交付系爭支票予被告張琦莉，係委任被 告張琦莉保管該支票，然被告張琦莉卻將系爭支票交付予 被告恆聚公司提示，而有違反刑法第342條之規定云云， 然此為被告張琦莉所否認，則原告自應就此有利於己之事 實負舉證之責。然查，被告張琦莉既係被告恆聚公司之員 工，其於執行業務時收受系爭支票後，即於系爭買賣契約 附件二之價金分期付款表上記明收訖，顯見被告張琦莉收 受系爭支票並非係受原告所委任，而係基於被告恆聚公司 之代理人或使用人之身分所收受，則原告與被告張琦莉間 自無任何之委任關係，是被告張琦莉自無受原告委任、而 為原告處理事務之問題，而被告張琦莉既非為原告處理事 務，無論其交付系爭支票予被告恆聚公司是否正當，要與 背信罪之犯罪構成要件不符，是原告主張被告恆聚公司、 張琦莉應依民法第184條第1項前段、第188條第1項前段之 規定，連帶對原告負侵權行為損害賠償責任，亦無理由。 五、綜上所述，系爭買賣契約既已有效成立，且原告以系爭車道 有瑕疵為由解除契約乙節，又未能舉證以實其說，是原告主 張依民法第179條、第259條之規定，請求被告恆聚公司應給 付原告黃淑雲、陳姿君各350萬元，並請求被告張琦莉應就 前開請求金額中，就給付原告黃淑雲300萬元及給付原告陳 姿君350萬元部分，與被告恆聚公司負連帶給付責任，均為 無理由，應予駁回。另被告以原告未依約繳付價金為由解除 契約並沒收原告已繳納之價款350萬元，於法有據，且該違 約金之約定亦無過高之情事，是原告主張系爭支票並非價金 之一部分且違約金之約定過高云云，亦非可採。而原告之訴 暨經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。 六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均 毋庸再予審酌，附此敘明。 七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。 中 華 民 國 104 年 10 月 30 日 民事第一庭 法 官 洪碧雀 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本 ）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 11 月 3 日 書記官 黃稜鈞