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臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　103年度重訴字第243號 原　　　告　葉添松 訴訟代理人　李家鳳律師 被　　　告　葉楊秀美 　　　　　　葉弘彬 上二人共同 訴訟代理人　李孟仁律師 上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國106年3月21日 言詞辯論終結，茲判決如下： 主 文 兩造共有坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○號（地目雜、面積 9.78平方公尺）、同段708地號（地目建、面積70.88平方公尺） 、同段709地號（地目建、面積68.32平方公尺）、同段710地號 （地目建、面積54.21平方公尺）、同段764地號（地目建、面積 1120.61平方公尺）、同段197建號（含其增建部分）、同段198 建號（含其增建部分）、同段199建號、同段200建號（含其增建 部分）、同段201建號（含其增建、改建部分）、同段202建號（ 含其增建部分）應合併分割如附圖二所示：㈠臺南市○○區○○ 段○○○○○○○號（面積9.78平方公尺）、同段709地號（面積68.3 2平方公尺）、同段710地號土地（面積54.21平方公尺）、同段 764地號土地如附圖二編號A部分土地（面積136.44平方公尺）， 及同段197建號、同段198建號建物均分歸原告所有；㈡臺南市○ ○區○○段○○○○號土地如附圖二編號B部分（面積984.17平方公 尺），及同段199建號、同段200建號、同段201建號、同段202建 號建物均分歸被告所有，並依原應有部分比例維持分別共有。被 告葉楊秀美、葉弘彬應各給付原告新臺幣參佰零伍萬零參佰捌拾 元。 訴訟費用由兩造各自負擔三分之一。 事實及理由 一、原告起訴主張： ㈠緣坐落臺南市○○區○○段○○○○號土地（面積1120.61平方 公尺，下稱764地號土地）、同段708地號土地（面積70.88 平方公尺，下稱708地號土地）、同段709地號土地（面積68 .32平方公尺，下稱709地號土地），同段710地號土地（面 積54.21平方公尺，下稱710地號土地），及其上同段197建 號、同段198建號（上2建號即門牌號碼為臺南市○○區○○ ○路○○○巷○○○○號房屋，均包含增建部分）、同段199建號 、同段200建號、同段201建號、同段202建號（上4建號即門 牌號碼為臺南市○○區○○○路○○○巷○○號房屋，均包含增 建及改建部分），並同段677之12地號土地（面積9.78平方 公尺，下稱677-12地號土地），均係伊與被告葉楊秀美、葉 弘彬三人所共有，應有部分各為3分之1（上開5筆土地及6筆 建物下稱系爭不動產），兩造間就系爭不動產並無不分割之 協議，亦無不能分割之情形，惟兩造迄今無法達成分割之協 議。若依伊所主張附圖一之分割方案所示，將如附圖一所示 708、709、710、677-12、764⑴部分土地，及其上同段197 、198建號建物（即門牌號碼為臺南市○○區○○○路○○○巷 ○○○○號）、200、202建號建物（門牌號碼為臺南市○○區 ○○○路○○○巷○○號房屋），分歸予伊單獨所有；如附圖一 所示764⑵、⑶部分土地，及其上同段199及201建號建物（ 門牌號碼亦為臺南市○○區○○○路○○○巷○○號）均分歸予 被告2人依原應有部分比例維持共有，則除伊所分得之土地 及廠房均甚為完整而利於使用外，另被告所分得之土地及建 物，亦可與相鄰為被告葉楊秀美所有同段765地號土地及其 上廠房整體利用，且可由765地號土地進出臺南市○○區○ ○○路，兩造分得之土地並各有通路得對外進出，互不干擾 ，而就伊所受分配之不動產價值不足於應有部分處，則由被 告2人依歐亞不動產估價師聯合事務所（下稱鑑定單位）所 鑑得甲案之金額，補償其4,392,086元，可使系爭不動產於 分割後達到最大效益等情，爰依民法第824條第2項第1款、 第3項、第5項之規定，求為判命：⒈兩造共有之系爭不動產 ，應予分割如附圖一所示：708地號、709地號、710地號、 677-12地號及其上建物所有權全部，以其同段764地號⑴（ 面積191.41平方公尺）部分土地及其上建物均分歸伊所有； 除前開分歸伊所有以外之同段764地號土地及土地上建物分 歸被告2人取得，並保持共有。⒉被告2人應連帶給付原告4, 392,086元之判決等語。 ㈡對被告答辯之陳述： ⒈被告主張系爭不動產係借名登記於原告名下，顯屬無稽： ⑴系爭不動產固為葉信輝法拍購買，然其資金係伊與葉信輝自 69年間起於臺南市○○路○段○○巷○○號房屋經營內衣工廠獲 利而來，蓋因伊有製作內衣之技術，葉信輝有販售之管道， 故於伊退伍後，兄弟商量後共同經營內衣工廠生產茜施特內 衣及為大廠代工，經營4年多後，因業務擴展需要，於73年 間以葉信輝名義法拍購買系爭不動產，於購得系爭不動產後 即將原設於長榮路之機具等生財器具移至標得之新廠房，並 成立密格內衣有限公司，後再改組為密格內衣股份有限公司 （下稱密格公司），並由葉信輝擔任董事長負責財務，伊為 總經理負責廠務，兄弟分工共同經營內衣事業，並共同居住 於系爭不動產中門牌號碼為臺南市○○區○○○路○○○巷○○ 號2樓、3樓而同居共財，伊3兄弟及父母亦均共同居住於上 址，並非由被告等單獨居住於系爭不動產內，益見系爭不動 產確係伊與葉信輝共同經營事業後法拍購得。 ⑵伊除擔任密格公司之總經理兼廠長外，葉信輝過世前亦曾多 次向伊交待，共同經營事業所賺取之財產，葉信輝有一份， 伊即有一份，此徵諸密格公司設立後葉信輝之股份與伊之股 份歷來均相同亦明，被告主張伊係借名登記為密格公司股東 云云，實無足採。 ⑶葉信輝於85年間過世後，被告等於辦理繼承登記後即將系爭 不動產所有權3分之一移轉返還予伊，並表示希望伊繼續共 同經營密格公司，伊因顧及兄弟情分亦未另行自立門戶，而 系爭不動產因兩造同居共財，故伊亦將土地所有權狀置於公 司保險箱內由兩造共同保管，至今已18餘年，兩造對系爭不 動產所有權之歸屬向未有爭執，101年5月間被告葉弘彬結婚 後擬全面接班經營密格公司，伊不得已退出密格公司之經營 ，被告葉楊秀美因此曾與伊協商，將伊所有之系爭不動產以 3,000萬元作價出售，其他密格公司生財器具、原、副料、 成品則依各50％分配，此有葉楊秀美交付伊之分配資料可稽 ，足證伊確有系爭房地所有權應有部分各3分之1，否則被告 葉楊秀美豈有提出以3,000萬元向伊購買之理？而因被告於 101年5月間已要求伊退出密格公司，伊自無再為密格公司擔 任銀行貸款之連帶保證人之理，被告於伊提起本件訴訟請求 分割共有物始主張係借名登記云云，顯係臨訟編撰，實無足 採。 ⑷又被告一方面主張系爭不動產應有部分係其等以9,037,386 元出售予原告，一方面又主張兩造間有借名登記關係，實已 前後自相矛盾，益見其主張顯係臨訟杜撰而無足採。況被告 為此曾另案起訴請求伊移轉系爭不動產所有權事件，業經鈞 院103年度重訴字第237號、臺灣高等法院臺南分院104度重 上訴字第61號民事判決均判決被告敗訴在案，是被告主張其 所有系爭不動產應有部分均係借名登記於伊名下云云，並不 可採。 ⒉對於鑑定報告結果表示意見如下： ⑴依據歐亞不動產估價師聯合事務所於105年4月14日所為第1 次估價報告書（下稱第1次鑑定報告），伊認為上開鑑定意 見未就系爭不動產鄰近之陸軍砲校即將遷移，而政府將興建 公共設施，系爭不動產之土地價值日後將因此大幅提升予以 考量，且對土地鑑定價值偏低，如以丙案或丁案為分割方案 ，將使伊蒙受因鑑定價格偏低之風險，自難謂公平。 ⑵又依據第1次鑑定報告之鑑定意見，本件土地連同相鄰之765 、766、767等3筆土地整體價值為112,147,701元，其中766 地號土地迄今仍為兩造共有；而其中765地號本為兩造共有 ，伊配合貸款供被告葉楊秀美支配使用及負責繳納貸款本息 ，詎被告2人因伊退出密格公司經營後，即刻意不繳納貸款 本息，致上開765地號土地遭拍賣，被告葉楊秀美更於拍賣 後不久再以4,500萬元之高價（遠高於抵押貸款金額2,100萬 元）買回而登記其個人名下，以此達到排除伊對765地號土 地共有之權利後，被告2人再於本件主張依伊分割方案，被 告2人分得部分將成為袋地，並據此主張分得更多之土地及 坐落建物，其2人之居心實不言可喻，由此亦可見，如依被 告所提之新分割方案，對原告實不公平之至，被告2人之主 張，亦不足採。 ⑶且本件系爭不動產並非不能分割；且分割後被告分得之土地 亦與其相鄰之土地可合併利用，增加土地整體利用價值；兩 造分得之土地並各有通路得對外進出，互不干擾，故應依民 法第824條第2項第1款規定為原物分割；而就伊所受分配之 不動產價值不足於應有部分處，應依同法第3項規定由被告 2人依鑑定機關甲案之鑑定金額補償予伊。 ⑷被告於歐亞不動產估價師聯合事務所於105年12月29日所為 第2次估價報告書（下稱第2次鑑定報告）所提出戊案之分割 方案，實與伊所主張並鑑價在卷之甲案之分割方案大同小異 ，差別僅在被告希望將708地號土地及其向後延伸至764地號 土地部分土地及其上建物均劃歸為被告2人所共有。基此， 被告2人分得之土地仍可依現況自如附圖一編號764⑶部分土 地經由相鄰被告葉楊秀美所有之765地號土地進出道路，其 結果與原告之方案並無不同，只是更增加被告二人分得之土 地及建物外，對系爭不動產整體利用及經濟價值而言並無提 升，且708地號土地上係有4層樓建物，被告分得該部分亦無 法改變764地號土地於本件分割前後始終為袋地，而無直接 對外通路之狀態。且依被告新分割方案，原告就分得部分尚 需花費巨資重新施作梁柱隔間，並需將屋內水電管線重新施 作始能分離；反之，依原告之分割方案，僅自708地號土地 上建物與附圖一編號764⑵部分土地上建物間之通道予以密 閉即得分割清楚部分，水電管線亦然，且對被告二人既有使 用現狀影響最低，兩相比較，自以原告之分割方案較為公平 可採。 ⑸而被告2人就所分得如附圖一編號764⑶部分土地於分割仍維 持共有，係成立一新的共有關係，本件依伊分割方案，被告 2人分得部分自無成為袋地之可言，況如為袋地（伊否認之 ），依民法之規定仍得就分割前共有之土地主張其通行之權 利，被告主張若依伊分割方案，日後其有無法通行之虞云云 ，亦顯非事實。 ⑹系爭不動產之土地為經營密格公司廠辦使用，向來除自相鄰 之765地號（原亦為兩造所共有經營密格公司，目前登記為 被告葉楊秀美單獨所有）進出外，亦得自如附圖一編號764 ⑶所示空地經由鄰地712、677-10地號土地對外通行，被告 葉弘彬主張遭提前終止762、763地號土地租約致無法對外通 行云云，顯與事實不符，亦不足採。 ⑺以被告所提出之戊案分割方案中，被告2人分得之土地鑑定 價格顯然偏低，蓋就土地部分，被告2人取得兩造共有之絕 大多數土地及建物（即全部1323.08平方公尺之土地，被告 2人分得1120.61平方公尺，即取得共有土地約達84.70％， 而遠高於其2人應有部分可取得之66.67％），相對之下原告 取得之部分遠遠不及依應有部分應取得者；且被告二人分得 之土地除既有之2種通行方式外，尚有可自分得之708地號土 地進出通行，其分得之土地單價自應較原告分得部分為高， 絕無比原告之土地單價更低之理，何況被告二人分得部分尚 取得得與其所有相鄰之765地號、766、767等地號土地合併 利用之利益，鑑定意見認為被告分得之土地單價較原告分得 部分每平方公尺低4％，其不合理實其顯然，自顯已低估被 告2人分得部分之價值，並高估原告分得部分之價值！ ⑻系爭不動產鄰近永康砲兵學校，而該砲兵學校已擬遷移進行 公共建設，系爭土地之價格一日三市，鑑定價格未予以列入 考慮，益顯不合理；又本件前經第1次鑑定報告鑑定系爭不 動產之價格為65,212,491元，第2次鑑定報告鑑定之己案鑑 定範圍相較於前次丙案之估價內容僅排除764地號土地上之 201建號及199建號部分，整體鑑定價格竟遽降為45,468,815 元，兩者估算價格相差高達19,743,676元，其不合理，亦實 其顯然，從而上開估價報告書之估價實不足採！ ⑼兩造共有之764地號土地雖為袋地，惟並非因本件分割而造 成，係自始即為袋地，並早在本件訴訟前已向相鄰之712地 號等土地取得通行權利，又得以共有相鄰765地號土地通行 ，依原告主張之甲案之分割方案，仍保留764地號土地之通 行方式並未改變，被告2人主張其2人分得之土地因分割而為 袋地云云，顯係混淆視聽之詞，洵無足採。本件訴訟後，被 告2人如放棄對相鄰之712等地號或765地號土地之通行，此 係其2人自願放棄，其不利益自應由被告2人自行負責，豈有 轉嫁與原告負擔之理？被告故意造成不利後果再行主張本件 應採戊案分割方案，已自失立場。 ⑽系爭不動產做為經營密格公司廠辦使用，向來除自相鄰之76 5地號土地進出外，亦得自如附圖一編號764⑶所示空地經由 鄰地對外通行，且前開通行之方式已數十年，於本件訴訟中 經鑑價分割後，被告2人始主張遭鄰地終止土地租約致無法 對外通行云云，顯有可疑；況被告二人為維護其經濟效益， 就分得之土地仍維持共有，自無成為袋地之可言。 ㈢並聲明： ⒈兩造共有之系爭不動產應分割如附圖一所示，即708地號、 709地號、710地號、677-12地號土地及其上建物所有權全部 ，以及同地段764地號土地上編號764⑴所示面積191.41平方 公尺部分之土地及其上建物均分歸原告所有；除前開分歸原 告所有以外之同地段764地號土地及土地上之建物分歸被告2 人取得，並保持共有。 ⒉被告2人應連帶給付原告4,392,086元。 二、被告則以： ㈠緣本件原告與被告葉楊秀美為叔嫂關係，與被告葉弘彬為叔 侄關係。又原告請求分割之系爭不動產，原係被告葉楊秀美 之先夫、被告葉弘彬之先父葉信輝於73年11月間向法院標售 所得，作為所設內衣工廠及自家住宅使用，其中708、709、 710、764、677-12地號土地，及其上臺南市○○區○○○路 ○○○巷○○號房屋（即臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號 建物）1樓作為辦公室、2、3樓是自家住宅兼倉庫使用、4樓 （頂樓加蓋）則是作為神明廳；而前揭土地其上之臺南市○ ○區○○○路○○○巷○○號之1房屋（即臺南市○○區○○段 ○○○○○○○○號建物）全棟1至4樓均作為廠房。 ㈡葉信輝於73年間購置系爭不動產後，翌年即74年5月4日與被 告葉楊秀美借原告及訴外人葉自文、葉信輝之父葉閔福（嗣 葉閔福於82年間過世，登記其名下股份則改借葉信輝之妹葉 素圓之名登記）等親人之名為股東，設立密格內衣有限公司 ，並於82年間，增加借名股東葉素圓、葉素貞、原告葉添松 配偶林芳圓等3人，變更組織為密格內衣股份有限公司（即 密格公司），葉信輝於密格公司成立之初，因資金周轉之需 ，即有以系爭不動產為抵押擔保物向彰化商業銀行股份有限 公司（下稱彰化銀行）借貸。嗣葉信輝於85年11月16日去世 後，被告葉楊秀美、葉弘彬分別繼承取得3分之1及3分之2所 有權（於86年8月26日完成登記），並繼續提供系爭不動產 作為公司貸款之抵押擔保物。然被告葉弘彬當時年僅22歲， 仍在就學尚無工作收入，欠缺信用與保證能力，故銀行要求 增加股東保證人，而原告當時擔任密格公司董事兼廠長，為 使原告同意擔任公司貸款保證人，維持銀行貸款之繼續，又 為取信於原告，併使原告名下有不動產以充實信用能力，被 告葉楊秀美遂與原告達成協議，於86年10月17日，將被告葉 弘彬名下系爭不動產應有部分3分之1之所有權，分別作價8, 063,820元（計算式：6,917,940＋306,000＋407,880＋432, 000＝8,063,820）、97萬3,566元（計算式：432,333＋541, 233＝973,566），共計903萬7,386元，並於同年月29日以買 賣為登記原因移轉所有權予原告，約明原告除要同意充任公 司貸款之保證人外，尚應無條件提供系爭不動產予密格公司 作為銀行貸款擔保，並維持既有之方式（住家及工廠）使用 ，原告若有意承購方支付約定買賣價金，在原告付價買受之 前，所有權仍歸被告所有，實質為借名登記關係，為保存土 地、建物實質處分權，系爭不動產所有權狀正本均仍留置被 告處，由被告葉楊秀美保管迄今，且歷年相關稅賦（地價稅 、房屋稅）亦均由被告按期繳納，稅單正本亦由被告留存。 詎原告竟於101年6月間違反上開協議，片面向彰化銀行表明 不再續約保證，迫使密格公司及被告等人遭遇極大財務危機 ，想方設法籌錢償清先前貸款，損失甚鉅。 ㈢如上所述，被告葉弘彬於將系爭不動產移轉3分之1所有權予 原告之初，即有維持共有之協議，亦即原告應無條件提供系 爭不動產予密格公司作為銀行貸款擔保，並維持既有之方式 （住家及工廠）使用；似此，系爭不動產依其使用目的（即 作為密格公司工廠及住家使用，並供銀行貸款抵押擔保之用 ），尚有不能分割之理由，且兩造就系爭不動產亦有不分割 之約定，依民法第823條第1項規定，原告請求分割共有物之 主張即無理由。 ㈣退步言，被告葉弘彬移轉系爭不動產3分之1所有權予原告， 僅係為換取原告同意擔任銀行貸款保證人，在未支付約定價 金前，被告仍保留實質處分權，兩造間實為借名登記，而原 告嗣片面毀諾不再續約保證，基於終止借名登記及不當得利 關係，被告葉弘彬業已訴請原告回復移轉系爭不動產3分之1 所有權登記；在另案訴訟尚未判決確定之前，原告就系爭不 動產之所有權應仍未確定，其基於共有之法律關係請求分割 共有物，亦仍無法確認是否有理由；苟原告就系爭不動產所 有權登記應回復並移轉登記予被告葉弘彬，則原告訴請分割 共有物即屬無理由。 ㈤倘若鈞院認原告訴請分割共有物於法有據，然基於下列理由 ，被告則不同意原告提出之分割方案： ⒈系爭不動產自購置迄今，均供密格公司、被告2人分別作為 工廠及自家住宅使用，且被告2人現仍居住於此，不論是工 作或生活，均與系爭不動產有著密不可分之依存關係；反觀 原告，自101年6月與被告2人絕裂遷出後，將所有家當搬遷 一空，就系爭不動產即未有任何相互依存之關聯，苟依原告 主張之分割方案，不僅有破壞建物結構之虞，就整體利用而 言，亦將大幅減損其原有價值，不符系爭不動產之最大經濟 效益。 ⒉被告原先擬以分割後所得土地向銀行貸款補償原告分配不足 部分，然被告葉弘彬依鈞院委託歐亞不動產估價師聯合事務 所第1次鑑定報告，日前向彰化銀行北台南分行提出貸款申 請，詎該分行以被告葉弘彬所分得如附圖一編號764⑵土地 係袋地為由否准被告葉弘彬之申請，此有彰化銀行北台南分 行105年10月21日發彰北台（105）字第270號函覆鈞院內容 ：「本行客戶葉弘彬於105年6月7日來行辦理不動產抵押貸 款申請，該不動產於105年6月16日經本行鑑估後，因該筆 764⑵地號之土地無連外道路可通行，依據本行『擔保品處 理作業規範』規定不宜申請擔保借款，故未予核貸」可稽。 足證被告如依原告分割方案分得附圖一編號764⑵所示之土 地確係袋地，被告損失權益甚鉅。 ⒊另系爭鑑定報告提及該編號764⑵土地可經由鄰地同段765地 號土地進出乙節，惟查，鄰地765地號土地固為被告葉楊秀 美單獨所有，然並非系爭分割標的土地，即便鄰地765地號 土地願准系爭土地借道通行，亦無改於依原告分割方案將造 成分配給被告土地是『袋地』之事實，換言之，依原告方案 將導致被告還要犧牲自己找其他道路解決『袋地通行』之不 公平狀況；另鄰地765地號將其上2棟建物現分別出租予訴外 人「芙爾美國際開發有限公司」、「茜施特內衣精品店」， 苟被告葉楊秀美所有765地號土地權利產生變動，則被告葉 弘彬分得編號764⑵土地勢將成百分之百地絕對『袋地』， 原因是袋地是由法院判決而來，也無法再從被告分割取得之 土地主張通行權。為免遺禍於將來，原告所提使被告分得土 地為袋地之方案應不可採。 ⒋又被告葉弘彬目前向鄰地同段712、762、763地號土地所有 權人李加敏承租部分土地供作車棚、及764地號土地對外與 台南市○○區○○○路○○○巷聯絡之通道使用，期間自102年 10月1日起至107年9月30日止，每月支付租金6千元，日前訴 外人李加敏已通知其要出售同段712、762、763地號土地， 則被告葉弘彬分得如附圖一編號764⑵所示土地，對外亦不 得聯絡臺南市○○區○○○路○○○巷道出入，倘被告葉弘彬 無法由經由被告葉楊秀美單獨所有之765地號土地聯絡臺南 市○○區○○○路，則勢將面臨袋地無路可走之窘境。 ⒌另被告於105年5月23日提出戊案之分割方案，即由被告2人 分得如附圖二所示B部分土地及其上同段199、200、201、20 2建號建物（即門牌號碼臺南市○○區○○○路○○○巷○○號房 屋），而由原告分得如附圖二編號A所示土地及其上197、19 8建號建物（即門牌號碼臺南市○○區○○○路○○○巷○○○○ 號房屋），兩造分得土地均有臨路，不僅原告分得土地建物 ，有獨立之出入門戶，被告2人分得部分亦得由200建號、20 2建號）對外與中山南路347巷道聯絡，提高土地使用價值； 又兩造分配取得之建物均有獨立樓梯可供使用，生活機能互 不受影響。又被告2人及家族成員合資設立之密格公司自始 即以臺南市○○區○○○路○○○巷○○號」為登記地址，舉凡 工廠登記、營利事業登記、海關外銷進出口認證資料、銀行 財務出入資料、家族成員戶籍登記等，均登記於該址；倘依 原告提出之分割方案，被告2人未分配取得該址之建物及坐 落土地，則上開證照資料記載勢將全面更動，徒增困擾。再 以，現行密格公司全區使用之電力配線、自來水管線配置， 自始即係由臺南市○○區○○○路○○○巷○○號房屋外面連接 ，經由25號房屋內部管路間，進入如附圖一編號764⑵所示 土地所在廠房，供密格公司辦公生產之用；倘依原告葉添松 提出之分割方案，被告未分得該址建物及坐落土地，則密格 公司將陷入無水無電可用之窘境，60名員工生計亦將大受影 響。又依其2人提出之分割分案，原告分得如附圖二編號A所 示土地面積為136.44平方公尺，被告2人分得984.17平方公 尺，就原告分配不足部分，被告同意送請鑑定找補。 ㈥被告就歐亞不動產估價師聯合事務所所作成第1次及第2次鑑 定報告鑑定結果，茲表示意見如下： ⑴被告認第1次鑑定報告選定比較標的與本件勘估標的條件不 盡相同，尚難一概論之，況比較標的二、三之價格時間分別 係103年11月及104年8月，若以現況不動產價格滑落之情形 論之，本件鑑估價格恐有高估之虞。 ⑵另參酌本件鄰地同段765地號土地於102年3月13日做成不動 產估價報告書，該765地號土地（即面臨20公尺之中山南路 ）當時鑑估價格每平方公尺為30,250元；惟第1次鑑定報告 鑑估「面臨20公尺寬道路工業區比準地價格」每平方公尺竟 為50,400元，兩者價差有6成以上，雖鑑估時間相隔2年，然 被告認本件估價仍有高估之嫌。 ⑶甲案中暫編地號「764（2）地號」土地，目前雖可經由鄰地 同段765地號土地進出，暫無袋地之問題；然查，鄰地同段 765地號土地所有權為葉楊秀美單獨所有，苟被告葉楊秀美 、葉弘彬日後心生齟齬，則被告葉弘彬對外即無通行道路， 視同形成袋地；而該報告書對此並未加以審酌，被告認該鑑 估價格恐有失真，主張應將袋地因素列入考量再做鑑估。 ⑷第二次鑑定報告所選定『比較標的』與第一次估價報告書相 同，所擇成交價格時間均仍是104年12月、103年11月、104 年8月，距今已有1、2年之時間，以目前不動產交易低迷之 現況而言，成交價格稍嫌過高，雖估價報告書就『比較標的 』二、三之價格日期有所調整百分率（比較標的二、三分別 上修10%、2%），惟與現今交易價格滑落之市況相較，應有 高估之疑慮，此請鈞院斟酌。 ⑸第二次鑑定報告就其提出之戊、己兩分割方案，固考量兩者 寬深度比、地形等因素，將被告分得土地單價進行調整，惟 其調整比率「-4%」，卻未見分析比較，該調整比率是否妥 適，亦請鈞院斟酌。 ㈦並聲明：⒈先位部分：原告之訴駁回。⒉備位部分：兩造共 有系爭不動產，請准依如附圖二所示方式分割：即如附圖二 編號764A、709、710、677-12地號土地，及其上同段197、 198建號建物（即臺南市○○區○○○路○○○巷○○○○號房屋 ，均包含增建部分）分歸於原告所有；如附圖二編號764B、 708地號土地，及其上同段199、200、201、202建號建物（ 即臺南市○○區○○○路○○○巷○○號房屋，均包含增建部分 ）分歸被告2人維持分別共有。 三、得心證之理由： ㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限；共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有 人得請求合併分割，民法第823條第1項、第824條第5項分別 定有明文。經查： ⒈本件原告主張系爭不動產為其與被告2人所共有，應有部分 各為1/3一節，業據原告提出系爭不動產土地及建物登記第 二類謄本為證。被告2人雖辯稱：系爭不動產之應有部分1/3 係被告葉弘彬借名登記於原告名下，原告並非系爭不動產之 共有人，並提出本院73年11月26日73年南院惠令執字第00 000號執行命令、密格內衣有限公司82年8月19日股東同意書 、公司登記事項卡、變更登記事項卡、密格內衣股份有限公 司（即密格公司）股東名簿、系爭不動產應有部分1/3於86 年10月17日移轉予原告之土地、建築改良物買賣所有權移轉 契約書、原告就系爭不動產之所有權狀、包含系爭不動產在 內之臺南市政府稅務局102年期地價稅轉帳繳納證明、103年 房屋稅繳款書為憑。然被告2人前揭所辯已為原告所否認， 又被告葉弘彬以前揭相同理由及證據為憑，於本院另案請求 原告應將系爭不動產應有部分1/3之所有權移轉登記予葉弘 彬之民事訴訟，業經本院於104年5月12日以103年度重訴字 第237號民事判決駁回其訴，葉弘彬不服上訴後，亦經臺灣 高等法院臺南分院於105年4月21日以104年度重上字第61號 駁回其上訴一情，為兩造所不爭，足見被告2人所提前揭證 據，尚不足以證明原告所有系爭不動產1/3應有部分，均係 葉弘彬所有而係借名登記於原告名下。此外，被告2人亦未 提出其他證據證明原告並非系爭不動產之共有人，則其據此 辯稱原告不得本於共有人之身分請求分割系爭不動產云云， 即屬無據。 ⒉被告2人雖又辯稱：葉弘彬於86年10月29日以買賣為登記原 因移轉將系爭不動產應有部分1/3之所有權移轉登記予原告 時，即已約明原告除要同意充任密格公司貸款之連帶保證人 外，尚應無條件提供系爭不動產予密格公司作為銀行貸款擔 保，並將系爭不動產維持既有之方式（住家及工廠）使用， 是該不動產依其使用目的不能分割云云。然被告前揭所辯亦 為原告所否認，被告並未舉證以實其說，並不足採。且按民 法第823條第1項所謂因物之使用目的不能分割，係指共有物 繼續供他物之用，而為其物之利用所不可缺，或為一權利之 行使所不可缺者而言，例如界標、界牆、區分所有建築物之 共同部分等是，僅因聚族而居之傳統關係，究難認有不能分 割情形存在，有最高法院50年度台上字第970號判例、97年 度台上字第1593號判決意旨可供參考。而本件經本院依職權 向臺南市永康地政事務所函詢之結果，系爭不動產非屬民法 第823條第1項所定不得分割之情形，若其土地內尚有合法建 築物，依照建築基地法定空地分割辦法第6條明訂定，地政 機關應依法院判決辦理，有該事務所103年10月27日所測量 字第1030113844號函附卷可稽，被告復未證明系爭不動產有 何如界標、界牆、區分所有建築物之共同部分，有繼續供他 物之用，而為其物之利用所不可缺，或為一權利之行使所不 可缺者之情形存在，則被告所辯系爭不動產依據其使用目的 不能分割云云，亦屬無據，不足採信。 ⒊是揆諸前揭條文之規定，原告訴請法院就系爭不動產為合併 分割，於法有據，本院自應予准許。 四、再按共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法 不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒 絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配： 一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯 有困難者，得將原物分配於部分共有人；以原物為分配時， 如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得 以金錢補償之；以原物為分配時，因共有人之利益或其他必 要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824條第1 項、第2項第1款、第3項、第4項已分別明訂。又按法院定共 有物分割之方法，固可由法院自由裁量，惟應斟酌各共有人 之意願、利害關係、共有物之性質，分割後之經濟效用及公 共利益等為公平決定，有最高法院81年度台上字第16號、89 年度台上字第724號判決意旨可供參考。經查： ㈠本件系爭不動產為兩造所共有，各共有人之應有部分均為1/ 3，已如前述。而現系爭不動產之土地部分，其中708、709 地號土地東側均臨臺南市○○區○○○路○○○巷，710地號土 地東側與677-12地號土地連接亦與前揭巷弄相鄰，前揭土地 西側之764地號土地呈斧頭狀，斧柄位於東側，斧頭位於南 側，現係透過南側被告葉楊秀美所有之765地號土地通往臺 南市○○區○○○路，或經由東側708至710地號土地、北側 他人所有之677-10、711、712、762、763地號土地通往中山 南路347巷；而709、710、677-12地號土地及其西側延伸至 附圖三編號E1之764地號土地上，由東往西建有198及197建 號建物（門牌號碼均為臺南市○○區○○○路○○○巷○○○○號 ），前者（即附圖三編號B、C部分）依據建物登記謄本係為 鋼筋混凝土造3層樓建物，後者（即附圖三編號E1部分）為 鋼筋混凝土造2層樓建物，實際前者已增建為4層樓建物，後 者增建為3層樓建物，兩建物屋內相通，中間並建有樓梯供 人上下；708地號土地及其西側延伸至附圖三編號E2之764地 號土地上，由東往西建有200及202建號建物（門牌號碼均為 臺南市○○區○○○路○○○巷○○號），依該2建號之建物登記 謄本，前者（即附圖三編號D部分）為鋼筋混凝土造3層樓建 物，後者（即附圖三編號E2部分）亦為鋼筋混凝土造2層樓 建物，實際前者已增建為4層樓建物，後者亦增建為3層樓建 物，2建物屋內相通，北側又與25之1房屋相通，如附圖三編 號E2部分西南側亦建有樓梯；如附圖三編號E3部分，建有 201建號建物（門牌號碼亦為臺南市○○區○○○路○○○巷○○ 號），依據該建號之建物登記謄本，係為鋼筋混凝土造地上 、地下各1層之建物，惟據兩造所稱，該建物除地下室以外 ，已於82年間全部拆除改建，現為鋼筋混凝土造4層樓建物 ，其北側各層則與如附圖三E2部分建物相通，並建有電梯及 樓梯；如附圖三編號F為停車棚；如附圖三編號G部分原為 199建號建物位置，依據建物登記謄本記載，應為鐵造兩層 樓房屋，但據兩造稱現已拆除改建為765地號土地上3層樓鐵 皮倉庫之一部；又764地號土地除前揭附圖三編號E、F、G以 外部分土地則為空地，而系爭不動產現均供密格公司使用， 其中201建號建物全棟4層樓作為廠房使用、197、198、200 、202建號建物1樓作為辦公室、2至4樓則作為廠房、倉庫及 住家混和使用等情，亦經原告提出系爭不動產之土地、建物 登記第二類謄本、本件土地之地籍圖謄本、現場照片，被告 提出系爭不動產地籍圖謄本、使用現況照片、系爭不動產建 物部分於71年10月間由臺南縣歸仁地政事務所所繪製之建物 複丈（勘測）結果圖及平面丈量圖為證，並經本院依職權調 閱系爭不動產土地建物查詢資料，且有本院104年1月23日、 104年6月26日、105年7月22日勘驗測量筆錄在卷可參，又經 依原告聲請囑託臺南市永康地政事務所繪製有104年12月17 日所字第134573號永測量（法）字第38300號土地複丈成果 圖（即附圖三）為證。 ㈡原告雖主張應依附圖一所示，將708至710地號土地，及如附 圖一編號764⑴部分土地，及前揭土地上建物（即197、19 8 、200、202建號4筆建物）分予其所有，而將其餘土地（即 附圖一編號764⑵、764⑶部分土地），及前揭土地上建物（ 即199、201建號建物）分予被告2人維持分別共有。惟若依 原告所主張前揭分割方案，兩造所分得土地之面積雖與各共 有人之應有部分較為符合，且因201建號建物之廠房係於82 年間拆除重建，若與197、198、200、202建號建物各分由兩 造使用，則兩造所分得之土地形狀及廠房現況均甚為完整外 ，然因被告2人所分得如附圖一編號764⑴、764⑶之土地原 即為袋地，需透過相鄰為被告葉楊秀美所有之765地號土地 、向訴外人李加敏所租用之677-10、711、762、763地號土 地或兩造所共有尚未分割之708至710地號土地始可通往臺南 市○○區○○○路或中山南路347巷之道路通行，若前揭土 地日後因故變賣或由地主收回，則764地號土地即勢必無路 可行，而需透過通行權之行使，始可通行使用，徒增未來困 擾，亦使該土地價值有貶損之虞；且被告2人曾於105年6月7 日以原告前揭分割方案之分割結果持向密格公司往來銀行即 彰化商業銀行北臺南分行函詢以分得部分作為擔保品向該銀 行抵押借款之結果，經該行以被告2人所分得土地經其鑑估 後，因認該土地無聯外道路可通行，依該行擔保品處理作業 規範規定未准予核貸一節，業據本院依被告聲請函詢該行後 查明屬實，亦足認若依原告分割方案分割，被告2人分得該 764地號土地亦無法作為擔保品向銀行貸得金錢以供其2人所 經營之密格公司營運使用，反而有遭銀行抽銀根之可能，使 被告2人蒙受重大損失。再以，197、198建號建物與200、 202建號建物自外觀視之雖為一整體之建築，然兩者臨中山 南路347巷處均設有大門，各自空間中亦均設有樓梯可供上 下，且從197、198建號建物之門號為中山南路347巷25之1號 ，200、202建號建物門號則反與764地號土地上之201建號建 物共用同巷25號門牌，亦可知197、198建號建物與200、202 建號建物於興建之初即有刻意區分，於前揭4建物中以牆隔 開後，非不可分別獨立使用。況無論依原告前揭分割方案， 或被告所主張將197、198建號建物及其所在土地（即677- 12、709、710地號土地及如附圖二編號A部分土地）分歸原 告，其餘土地及建物分歸被告2人所共有之分割方案，兩造 均需斥資重新施作隔間，而依原告分割方案雖可使其無需支 出費用重牽水電管線，但卻使被告2人須支付費用另行自他 處牽入水電使用，且需費心更改密格公司自設立時起即登記 於中山南路25號之營運地址，顯對被告2人並不盡公平。 ㈢反觀被告主張之分割方案，係將677-12、709、710地號土地 及764地號土地中如附圖二編號A部分，及其上197、198建號 建物（即門牌號碼為臺南市○○區○○○路○○○巷○○○○號房 屋整棟）分割予原告；708地號土地及其餘764地號土地（即 如附圖二編號B部分），及上開土地上199、200、201、202 建號建物（即門牌號碼為臺南市○○區○○○路○○○巷○○號 房屋）均分割予被告2人共有。若依被告此分割方案分割， 兩造所分得土地均臨中山南路347巷，價值較高，不會有成 為袋地而減損其價值，且將無法作為擔保品向銀行貸款之弊 ，又可與相鄰於764地號土地，現亦供密格公司所使用之765 地號土地合併運用，可使被告2人所分得土地達到最大效益 ；再以，兩造所分得建物僅需於25之1號及25號房屋間設置 牆面相隔，並重新將水電分流後，即可將個人所分得土地及 建物分割清楚，各人使用一門牌號碼，各自使用建物內之獨 立樓梯及電梯，生活機能互不干擾，亦可將建物分割所生損 害降到最低，被告2人所經營之密格公司亦可無需變更該公 司之各項登記地址，額外支出變更成本，至原告所分得之土 地及建物價值雖低於其應有部分，但其不足部分原即可由被 告2人依法以金錢找補其不足，又原告所分得土地及建物之 形狀及結構均完整且單純，利於自用及買賣，實無原告所述 不公平之虞。 ㈣另原告雖陳稱：被告2人依其等所主張戊案之分割方案所分 得土地面積較大且可從多處通行，土地單價應較其所分得部 分為高，第二次鑑定報告卻將戊案原告分得土地鑑定較被告 分得土地單價為高，且未將鄰近永康砲兵學校遷移改建公共 建設之土地增值情形列入考慮，又第二次鑑定報告就系爭不 動產己案金額較第一次鑑定報告鑑價金額為低，可知第二次 鑑定報告就戊案部分之鑑定結果並不可採云云。然被告所分 得之土地形狀崎嶇，若未臨708地號土地經中山南路347巷通 行即為袋地一節，已如前述，則相較原告於戊案分得土地形 狀完整且臨路面寬顯高於被告戊案分得土地，則第二次鑑定 報告中將原告分得土地之單價估訂高於被告戊案分得土地， 並無何不合理之處。又第二次鑑定報告係專業不動產估價師 所為，且已就其估價方式及比價標的詳為記載，原告單以其 對附近土地價格之主觀想法，即認該鑑定報告不可採，亦不 足取。且第一次鑑定報告係以被告分得土地可經由765地號 土地通行而非袋地之前提所為之估價結果，則其鑑定金額較 第2次鑑定報告為高，實屬必然，原告稱第2次鑑定報告結果 不合理，亦屬無據。 ㈤至被告雖亦陳稱：第二次鑑定報告所選定『比較標的』與第 一次估價報告書相同，所擇成交價格時間均仍是104年12月 、103年11月、104年8月，距今已有1、2年之時間，以目前 不動產交易低迷之現況而言，成交價格稍嫌過高，雖估價報 告書就『比較標的』二、三之價格日期有所調整百分率（比 較標的二、三分別上修10%、2%），惟與現今交易價格滑落 之市況相較，應有高估之疑慮，且第二次鑑定報告就戊案被 告分得土地單價調整比率「-4%」，卻未見分析比較，該調 整比率是否妥適，亦有問題云云。然觀諸第二次鑑定報告之 內容，可知其就戊案土地之鑑價，非僅使用比較法，而仍輔 以收益法為其評估方法，且該鑑定報告中已就其鑑價結果詳 述其理由，被告僅以前揭項目即認該鑑定報告不可採，亦屬 無據。 ㈥是本院審酌系爭不動產中土地之地形、位置、臨路情形、交 通狀況、使用現況，及建物之結構、位置、臨路情形及使用 現況、兩造應有部分比例、對分割方案之意願、各共有人分 得土地之完整性、通行之便利性、經濟效用之發揮等情，即 第二次鑑定報告就戊案之鑑價結果應屬合理等一切情狀，認 應依被告主張將677-12、709、710地號土地、764地號土地 如附圖二編號A部分土地，及其上197、198建號建物（即門 牌號碼臺南市○○區○○○路○○○巷○○○○號房屋及其增建部 分）分割予原告；由被告2人分得708地號土地及764地號土 地如附圖二編號B部分土地，及其上199、200、201、202建 號建物（即門牌號碼為臺南市○○區○○○路○○○巷○○號房 屋及其增建、改建部分），並依第2次鑑定報告戊案鑑定結 果由被告2人分別補償原告3,050,380元【計算式：6,100,75 9元÷2＝3,050,380元（元以下4捨5入）】對全體共有人最 為公平合理，至原告主張被告2人就找補金額應連帶給付云 云，因與法無據，自不予允許，爰判決分割系爭不動產如主 文第1、2項所示。 五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文 。本件雖准依原告請求分割兩造共有土地，然分割方法係法 院考量全體共有人利益，認原告主張之分割方案為可採，兩 造均同受其利，若全由敗訴之當事人負擔訴訟費用顯失公平 ，是爰依前揭規定，以兩造就系爭不動產之應有部分負擔， 應較為適當，爰判決如主文第3項所示。 六、據上論結，原告之訴為有理由。依民事訴訟法第80條之1， 判決如主文。 中 華 民 國 106 年 4 月 21 日 民事第三庭 法 官 劉秀君 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由（須附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 4 月 28 日 書記官 盧昱蓁