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臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　104年度簡上字第145號 上　訴　人　涂明珠 訴訟代理人　楊雨錚律師 　　　　　　王正宏律師 　　　　　　吳昆達律師 被 上 訴人　潘慧玲 訴訟代理人　陳郁芬律師 　　　　　　蘇文奕律師 上列當事人間請求返還租賃物等事件，上訴人對於民國104年6月 9日臺灣臺南地方法院臺南簡易庭103年度南簡字第588號第一審 簡易判決提起上訴，本院於民國105年8月8日言詞辯論終結，判 決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用新臺幣壹萬伍仟伍佰貳拾伍元由上訴人負擔。 事實及理由 一、上訴人於原審起訴主張及於本院陳述： ㈠兩造於民國（下同）103年2月10日就門牌號碼為臺南市○區 ○○路○○○號之房屋簽訂租賃契約，約定未經上訴人同意， 不得將房屋權利轉租給他方使用。被上訴人違反此項規定， 擅自將系爭房屋出租給訴外人方寶怡，明顯違反系爭租約之 約定，並經上訴人多次寄發存證信函排除轉租情事未果，上 訴人乃依法及系爭租約規定，終止租賃契約並請求被上訴人 遷讓返還系爭房屋。兩造就系爭租賃物訂有非經同意不得轉 租之約定，被上訴人對系爭租約中有此一條款之約定，於簽 約時即已有所認知，約定被上訴人未獲上訴人同意，不得將 系爭租賃物轉租予他人，否則上訴人當可依法終止租賃契約 。依被上訴人104年2月12日當庭之陳述，可知被上訴人於簽 約當時，對系爭租約規定有不得分租之條款即已有所認識， 且就其規定之內容確實有所了解。被上訴人於與上訴人簽訂 系爭租約之前，即未經上訴人之同意而與方寶怡簽約分租系 爭租賃物之一樓，且於事後簽訂系爭租約時，被上訴人並未 告知上訴人分租之事宜。上訴人於接獲方寶怡於103年3月5 日所寄發之存證信函，始知悉在兩造於103年2月10日簽訂系 爭租約前，被上訴人即在未獲得上訴人同意之情形下，於 103 年1月14日擅自與方寶怡訂立租賃契約，將系爭租賃物 違法轉租。又於102年12月間，兩造曾直接通過電話，上訴 人於電話中已明確表示如果確定要承租的話，就等上訴人自 大陸回臺後雙方再行確認後簽約。顯見被上訴人早已明確知 悉上訴人並未授權給第三人處理系爭租賃物契約之簽訂，關 於系爭租賃物之租賃條件及使用約定，均應向上訴人洽商。 且兩造可直接聯繫，被上訴人應可自行向上訴人表達欲與他 人分租之意思並取得上訴人同意。被上訴人將系爭租賃物轉 租給方寶怡之情事，於103年1月14日即已存在，早於兩造簽 訂系爭租約之時，而兩造於103年2月10日簽訂系爭租約時， 亦已了解系爭租約規定有未經同意不得轉租之條款，然被上 訴人卻未立即徵得上訴人之同意，亦未要求上訴人於租賃契 約上註記，在在均可證明被上訴人未徵得上訴人之同意竟擅 自違約轉租第三人。證人黃麗玉僅為單純帶領有意承租系爭 租賃物之人看屋，上訴人並未授權洽商租賃條件或代理簽訂 租賃契約。 ㈡被上訴人主張系爭租賃物一樓分租與他人一事，業經黃麗玉 知悉，且被上訴人帶領欲分租之人前往看屋，均有開門供被 上訴人入內看屋，並陪同在場云云，然此並不能推論出上訴 人已同意被上訴人得將系爭租賃物分租、轉租與第三人。就 一般房屋租賃之交易習慣，雙方於簽訂租賃契約之前，房屋 所有權人均會提供有意承租之人得以入內看屋，以評估標的 是否合於租用目的。被上訴人斯時既有意承租本案系爭房屋 ，上訴人自然會讓系爭租賃物處於得使被上訴人隨時入內看 屋之狀態。至於被上訴人欲帶同何人一起看屋，甚至被上訴 人與被上訴人所帶領之人為何種關係，在一般情況下，上訴 人或幫忙開門的黃麗玉均不會阻止或過問。是被上訴人據此 推論上訴人已同意被上訴人得將系爭租賃物分租、轉租與第 三人，實已違反經驗及論理法則。證人陳香蘭為被上訴人之 員工，所有陳述顯有偏袒被上訴人之嫌，證詞證明力顯屬薄 弱。且依陳香蘭之證詞，顯見兩造簽立系爭租約時，陳香蘭 並未參與，並不能證明被上訴人有向上訴人明確表示其租用 整棟房屋後，將分租一樓予方寶怡，亦不能證明上訴人對此 分租事宜已有認識或同意。是陳香蘭證詞純屬杜撰或臆測之 詞，陳香蘭對於本身未曾經歷之事物，竟能誇誇其言，可見 其證詞之偏頗與不實。又蕭佩如為被上訴人店裡客人與被上 訴人關係甚篤，所用證詞為主觀臆測及感覺，故證述會作出 對被上訴人有利之推測陳述，均不令人意外，亦不足採。證 人吳崑山於104年4月9日之證詞，並無法證明上訴人同意被 上訴人將1樓分租、轉租給方寶怡。吳崑山證述僅能證明黃 麗玉於丈量當時確實到現場開門，使有意承租之人入內丈量 現場、判斷是否適合租用，此與交易常情相符。且黃麗玉於 丈量之過程中，均未曾表示任何意見，亦未曾與吳崑山進行 對話，吳崑山之證詞並無法證明上訴人已同意被上訴人將一 樓分租、轉租給方寶怡。依吳崑山證述，可知系爭租賃物之 裝潢費用都是由被上訴人支付，施工期間關於裝潢工程價格 殺價等連繫事宜，亦均是由被上訴人連繫，開始施工後即未 曾在工地遇到方寶怡。甚至吳崑山估價後所提出之估價單， 亦是直接拿給被上訴人，而非另外將一樓裝潢估價單交給方 寶怡，且吳崑山亦表示並不清楚被上訴人與方寶怡間之內部 情形。顯見吳崑山僅是承包系爭租賃物之裝潢工程，對於被 上訴人與方寶怡間就系爭租賃物之分租契約關係並不了解。 既不了解，又如何能夠證明上訴人已同意被上訴人得將系爭 租賃物分租或轉租給第三人，是吳崑山之證詞，僅能證明黃 小姐有開門讓該等人入內丈量房屋，並無法證明上訴人同意 被上訴人分租或轉租給方寶怡。綜上，被上訴人雖主張曾帶 同欲分租之人至系爭租賃物現場，由黃小姐開門進入並陪同 在現場看屋，僅能證明被上訴人本身曾經有考慮要與他人共 同以某種方式承租之意，然此與被上訴人是否確定承租本案 標的房屋，以及是否確定將一樓分租與他人，甚至是否已向 上訴人取得分租之同意等，乃屬不同層次的問題，實無法僅 憑聯絡他人一起看屋即率而推論出被上訴人將一樓分租與方 寶怡是經上訴人同意之結論。 ㈢系爭租約已於被上訴人103年5月12日收受上訴人所寄發存證 信函為終止租約之意思通知後而終止，該存證信函並限期被 上訴人於103年5月20日前搬離，而被上訴人卻仍於租約終止 後繼續占用系爭租賃物，上訴人應得依法向被上訴人請求相 當於租金之不當得利。上訴人催告被上訴人於103年5月20日 前搬離，惟於上開期限屆至後，被上訴人仍繼續占用系爭房 屋，獲有使用系爭房屋之利益，並造成上訴人受有相當於租 金利益之損害，且被上訴人所受之利益與上訴人所受損害， 兩者之間具有相當因果關係，依法上訴人自得向被上訴人請 求自103年5月21日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付新臺 幣（下同）45,000元予上訴人。又被上訴人主張兩造於103 年元月上旬即口頭達成租賃合意，並由黃麗玉轉達上訴人已 首肯被上訴人得將一樓部分分租予方寶怡，且被上訴人與方 寶怡之裝修工程於外觀上能輕易看到兩家不同商店之裝修情 形，被上訴人實無可能隱瞞屋主而分租與他人云云。然被上 訴人就上訴人已首肯分租與方寶怡一事，並未提出任何證據 證明之，且此抗辯與事實全然不符。又房屋承租人於承租後 ，即可自由決定將承租標的加以裝潢，且基於營業上之需要 而於不同樓層進行何種裝潢，出租人對此亦不可能干涉，況 被上訴人承租後在各樓層進行裝潢本即屬正常之營業準備行 為，被上訴人亦自承是同一組裝潢師傅進行現場施做，且方 寶怡也是欲從事美容相關業務，是光從現場裝潢工作之進行 情形，根本不可能加以區別，被上訴人如上之抗辯，並無理 由。照方寶怡寄給上訴人之存證信函指出被上訴人與方寶怡 之簽約日期是103年1月14日即農曆的12月14日，而上訴人與 被上訴人簽約則是在103年的2月10日即過完農曆年的正月11 日，若依照吳昆山之證詞係在農曆年過後才進場施工，換言 之，被上訴人是在與上訴人在農曆正月11日簽約之後才委請 裝潢工人進場施做，上訴人當然無從懷疑，也不會有任何的 懷疑。又陳香蘭與被上訴人有多年僱傭關係，蕭佩如與被上 訴人有多年顧客情誼，還要與被上訴人一起開店，且蕭珮如 出庭作證時還是由被上訴人專車接送，其關係之密切當非比 一般，故上開兩位證人之證詞均因僱傭及情誼等利害關係當 有明顯偏頗之虞，且從證人在上訴人質問下即有發生證詞前 後矛盾之情形，更可證明證詞不足採信。被上訴人稱於正式 承租系爭房屋之前，即向出租人表明僅須租用二樓以上部分 並有黃麗玉主動建議可自行找尋1樓之分租者云云，然依黃 麗玉之證詞足證被上訴人之主張與事實不符。況被上訴人在 多次看屋過程中，從未明確表示已經確定要承租，是被上訴 人在帶看的過程中根本連要約之意思表示都尚未發出，何來 主張兩造己經有何租賃之條件約定云云，是以，被上訴人之 主張與抗辯誠無理由。被上訴人稱若非上訴人已經同意分租 ，則何以黃麗玉會表示一樓之使用與租金應與被上訴人商討 云云，然蕭佩如雖證稱只要租一樓，但黃小姐表示可能要跟 被上訴人去商量，就此一陳述，上訴人予以否認。況被上訴 人當時並未確定要承租，且蕭佩如表示僅要承租一樓，而被 上訴人與蕭佩如又是一起過來看屋，若黃麗玉有表示請蕭佩 如與被上訴人商量，當係請渠等自行決定是否承租，或是否 共同承租，蓋黃麗玉並無權決定租賃條件，特別是當沒有人 具體表示已經要承租之情形下，當然是請被上訴人及隨同一 起來之人自行商量，是以，單純請被上訴人與證人蕭佩如商 量，並不具有任何法效意思，是被上訴人以誇張式之想像推 論，純屬臆測之詞，自不足採信。被上訴人又稱上訴人將系 爭租賃物交予被上訴人及方寶怡，各自開始進行開店所需要 之裝潢工程云云，然依黃麗玉之證述，系爭租賃物之鑰匙是 在103年2月10日將租約送交給被上訴人時，一併交給被上訴 人，並未將鑰匙交給方寶怡，故被上訴人之主張與事實明顯 不符。又依吳崑山之證述可知，是被上訴人找他來裝潢系爭 租賃物，施工期間吳崑山也沒有看過方寶怡，裝潢工程款的 部分也是吳崑山直接向被上訴人請款，是整個裝潢就是被上 訴人一手所主導，根本不是區分成兩個不同樓層的裝潢工程 ，再依方寶怡寄發副本給上訴人之存證信函內容提及是被上 訴人要負責完成租賃物之所有裝潢工程，更足證是由被上訴 人負責全部一樓及二樓以上之裝潢工程，由此可知，本件被 上訴人編撰方寶怡也自行進行開店之裝潢云云，企圖混淆事 實，並為不利上訴人之推論，實不足採。 ㈣上訴人並非長年於大陸地區經商，上訴人每月均有一半左右 的時間會在臺灣，上訴人並不需要也從未將系爭租賃物之租 賃條件等洽商事務委託公司同事代為處理。且兩造亦曾直接 以電話連絡過，被上訴人早已知悉上訴人從未授權帶看房屋 之黃麗玉有任何洽商租賃條件之權利。上訴人之所以會將系 爭租賃物鑰匙交給黃麗玉，是為了在上訴人不在臺灣之期間 ，也能繼續讓想要承租系爭租賃物的有意承租人有入內看屋 的機會。黃麗玉僅是單純負責開門帶看房屋，自始至終均未 曾被授權洽談租賃條件，更無權決定是否同意被上訴人得再 行分租予他人。於102 年12月間兩造直接以電話聯絡已如前 述，上訴人表示如果要看屋的話上訴人會請人代為開門，如 果被上訴人確定要承租的話，就等上訴人自大陸回臺後雙方 再行確認後簽約，即被上訴人早已知悉黃麗玉僅係代為開門 讓被上訴人入內看屋，簽訂租賃契約之相關事宜仍必須與上 訴人洽商，上訴人並未授權給第三人處理系爭租約之簽訂。 由黃麗玉之證詞，在在顯示出上訴人根本沒有授權黃麗玉有 任何得對系爭租賃物之租賃契約議定或磋商之權利，僅為單 純帶看房屋之人，上訴人才是有決定權之人。綜上，上訴人 從未授與黃麗玉任何與租賃條件事務相關之代理權限，被上 訴人竟以民法第103條及第107條有權代理之規定，主張黃麗 玉就本件租賃事務所為與所受之意思表示當對上訴人發生效 力等語，於法自有未合。上訴人從未以自己之行為表示授權 黃麗玉有磋商或議定租賃條件等事務之權利，更遑論有任何 知他人表示為代理人而不為反對之表示等情事，被上訴人主 張表見代理之規定，並無理由。被上訴人數次前往系爭租賃 物場址看屋時，均是由黃麗玉一人帶領被上訴人入內看屋， 上訴人並未到現場陪同，在此情況下，上訴人根本不可能有 以自己之行為表示以代理權授與給黃麗玉，甚至知黃麗玉表 示為上訴人代理人而不為反對之表示等情事存在。換言之， 上訴人並無任何足使被上訴人信以為黃麗玉有代理權之表見 行為或表見事實存在。且被上訴人將支票交付給黃麗玉時， 黃麗玉亦曾表示必須要詢問上訴人，甚至最終所簽訂之系爭 租約，上訴人亦捨棄坊間制式契約而就雙方所洽商之條件重 新擬約，並由兩造確認契約內容後親筆簽名為證，由系爭租 約簽訂過程亦可確認實與黃麗玉無涉，此均顯示出上訴人才 是有決定權之人，黃麗玉僅係幫忙帶看房屋，並無任何與租 賃事務相關之代理權限，被上訴人對此情亦知之甚稔。被上 訴人既已明知黃麗玉並無代理權限，則被上訴人主張上訴人 應負授權人之責任，並無理由。綜上，上訴人自始至終均未 曾同意被上訴人將系爭租賃物分租給第三人。又被上訴人明 知上訴人從未授與黃麗玉租賃事務代理權限，且於簽訂系爭 租約時亦已知悉契約條款第5條不得分租之規定，卻仍未主 動向上訴人表示需於契約上註記或再次確認分租一事是否業 經上訴人同意，而於糾紛產生後，僅一再泛稱黃麗玉知悉被 上訴人曾帶欲分租一樓之人前往看屋，即跳躍式地認為上訴 人已知悉並同意被上訴人分租云云，忽略關於所謂曾經帶欲 分租之人前往看屋與是否確定向上訴人承租房屋，以及是否 已向上訴人取得分租之同意等，乃屬不同層次的問題。被上 訴人甚至對知悉條款內容後，為何不直接向上訴人取得分租 之同意一事，始終無法正面回應，均足證被上訴人主張不足 採信。 ㈤上訴人從未以自己之行為表示授權黃麗玉有磋商或議定租賃 條件等事務之權利，且兩造於簽訂租賃契約以前，均未曾碰 面，更遑論上訴人有任何之他人表示為其代理人而不為反對 之表示等情事。原審判決對此未加以斟酌，僅泛稱黃麗玉與 被上訴人、證人等之互動交談已觸及租賃契約之實質內容， 而認定黃麗玉於外觀上已足使人相信其乃上訴人之代理人云 云，與民法第169條表見代理所規定之要件不符。本案中， 兩造係以電話直接聯繫，談及租金、租期，並表示會請人幫 忙開門供被上訴人看屋，但若確定要租，需待上訴人返國確 認後再行簽約，顯見被上訴人並未授予他人有代理簽訂租賃 契約之權限。又被上訴人雖數度到系爭房屋現場看屋，然此 均係由上訴人交付鑰匙給黃麗玉後，由黃麗玉一人代為開門 ，帶領被上訴人入內看屋，上訴人未曾到現場陪同看屋，在 此情況下，上訴人根本不可能有以自己之具體積極行為表示 以代理權授與給黃麗玉，故並不存在民法第169條所謂以自 己之行為表示以代理權授與他人之表見事實。又被上訴人與 訴外人黃麗玉約定看屋之過程中，上訴人均未曾到現場陪同 ，上訴人既未到場，自不可能有知他人表示為其代理人而未 為反對表示之表見事實存在。換言之，縱使黃麗玉於帶看之 過程中表示其為代理人，上訴人既未曾於被上訴人看屋時 到場陪同，實殊難想像上訴人有何知向被上訴人表示為其代 理人而未立即為反對表示之行為，並因而至被上訴人產生誤 認。基此，本案於客觀上實並不存在足以使上訴人誤認之表 見事實，並不符合民法第169條之要件。退步言，兩造間曾 直接以電話連繫過，被上訴人早已知悉黃麗玉僅是單純幫忙 開門帶看房屋之人，如確定要租需待上訴人返國後再行確認 並簽約，上訴人從未授與黃麗玉有任何洽商租賃契約條件之 代理權。且被上訴人於103年1月中將支票交付給黃麗玉時， 黃麗玉即有明確表示必須要詢問上訴人「可不可以接受」、 「拿給我也沒有用」。甚至兩造最終所簽訂之房地租賃契約 ，上訴人亦捨棄坊間制式契約而就雙方所洽商之條件重新擬 約，並由兩造確認契約內容後親筆簽名為證，租賃契約條件 之磋商及確認過程，完全與黃麗玉無涉。以上種種均在在顯 示出於本件租賃契約中，上訴人才是有決定權之人，黃麗玉 並非代理權人，被上訴人對黃麗玉並無代理權一事亦知之甚 稔。被上訴人既已明知黃麗玉並無代理權限，則依民法第 169條但書規定，被上訴人主張上訴人應負授權人之責任， 實無理由。 ㈥原審判決另以黃麗玉與被上訴人尚談及於租賃物現況，已觸 及租賃契約之實質內容，即逕認為黃麗玉為上訴人之代理人 ，非單純之使者，並令上訴人需依民法第169條規定負授權 人之責任云云，於法令要件上似有未洽。從黃麗玉證詞中 ，明顯可證原審判決所稱之「租賃契約實質內容」部分（即 花圃狀態維護、一樓原房客所遺留之桌椅、冷氣、咖啡器材 等物品之處理），實際上均係上訴人指示黃麗玉應即為處理 之事項，並非黃麗玉代為或代受之意思表示。原審對此事實 及民法第169條所限制之要件均未詳加調查，即逕以此認定 黃麗玉為上訴人之代理人，非單純之使者，並令上訴人負民 法第169條授權人之責任，於法似有未洽。 ㈦系爭房屋之鑰匙乃係於103年2月10日簽訂原證一房屋租賃契 約書之後，始由黃麗玉交付給被上訴人，顯見兩造間之租賃 契約應於斯時始成立。本案被上訴人雖於103年1月交付支票 三紙給黃麗玉，然黃麗玉亦已明確表示該開立支票之金額需 要詢問上訴人可不可以接受，明顯表示兩造就租賃契約押租 金給付部分尚有爭議，必要之點並未合致，契約並未成立。 退步言，若系爭租賃契約於103年2月10日簽立書面契約前即 已成立，被上訴人何以未曾要求上訴人交付鑰匙，甚至於在 要帶人入內丈量時，仍理所當然地請黃麗玉到場幫忙開門， 前後均未曾對上訴人未交付鑰匙一事提出質疑，顯見被上訴 人亦明白知悉於斯時租賃契約仍尚未成立，故未要求交付鑰 匙。另依一般房屋租賃之交易習慣，雙方於簽訂租賃契約之 前，房屋所有權人均會提供有意承租之人得以入內看屋，以 正確評估標的是否合於租用目的，並避免日後爭議之產生。 被上訴人於斯時既有意承租本案標的房屋，上訴人自然會讓 系爭房屋處於得使被上訴人隨時入內看屋之狀態。至於被上 訴人欲帶同何人一起看屋，甚至被上訴人與其所帶領之訴外 人方寶怡為何種關係，衡諸我國風情，於租賃房屋之前，多 會請親友陪同幫忙判斷房屋是否適宜，故在一般情況下，幫 忙開門的黃麗玉，當不會阻止或過問。於系爭當時，兩造並 未成立租賃契約，已如前述，縱使被上訴人帶證人吳崑山到 現場對系爭租賃物進行裝潢丈量、估價之作業，此亦僅是被 上訴人欲正確評估標的是否合於租用目的所為之行為，被上 訴人與裝潢師傅評估後，若發現標的不適合作為巧顏館用途 使用，兩造自無庸再行簽立租賃契約。是以，於一般房屋租 賃之交易習慣上，為避免日後衍生任何租賃契約之爭議，上 訴人或黃麗玉自然不會在被上訴人帶同證人吳崑山入內丈量 評估時，為任何的制止行為。後兩造既已完成系爭租立契約 之簽訂，且上訴人於當時亦不知悉被上訴人有未經其同意而 轉租給他人之情形，上訴人及黃麗玉當不會對此裝潢工程之 進行有任何制止之行為。 ㈧綜上所述，被上訴人帶同證人吳崑山就系爭租賃物進行估價 、丈量，乃係兩造於成立租賃契約之前，被上訴人需評估標 的是否合於租賃目的所為之行為，於一般交易常情及避免日 後爭議，上訴人及黃麗玉自無拒絕之理；且證人吳崑山開始 進行裝潢工程，乃係於兩造簽立租賃契約並交付房屋鑰匙之 後，上訴人及黃麗玉更不可能、也不應該對該裝潢工程之進 行有任何制止之行為。原審判決僅以被上訴人豈可能自陷於 違約及拆除裝潢之巨大風險，即認定證人黃麗玉所為之證稱 與經驗法則不符，而未就被上訴人將系爭房屋轉租給第三人 是否業經上訴人知悉並同意一事為正面論斷，實有違誤。 ㈨被上訴人從未向上訴人表示其用不到一樓，僅欲承租二、三 樓，事實上被上訴人甚至還曾經主動要求上訴人把前承租人 一樓所遺留之設備留給他。故被上訴人抗辯其於102 年12月 底即向房東或黃麗玉表明只承租二、三樓部分、不需要用到 一樓店面、黃麗玉建議可將全棟租下後再將一樓分租出去等 語，均與事實不符。於民國102年12月間，被上訴人透過當 地里長向上訴人表示有意承租上訴人系爭房屋，里長並直接 給上訴人被上訴人的電話，當晚上訴人即直接以電話與被上 訴人連絡。且上訴人每個月均有一半之時間會在台灣，並非 長年旅居大陸，兩造確實有直接聯繫之管道。被上訴人於前 往看屋之前，即曾向上訴人表明因其就在附近工作，知道系 爭房屋前手承租商家是經營咖啡輕食，希望能將咖啡輕食的 生財設備留給她。然因被上訴人當時尚未確定是否要承租， 故上訴人僅回覆「等潘小姐決定後再說」。一直到民國103 年1月15日之後數日，被上訴人才通知說她不需要咖啡廳設 備了，希望上訴人可以協助將設備搬走。又透過財政部入口 網公示資料查詢後所得之營業登記資料，可以發現被上訴人 所經營之莎朵娜纖體巧顏館，乃係以本案系爭房屋整棟作為 營業登記地址，且從該登記公示資料可以發現，其設立日期 為103年8月18日，已是兩造就系爭房屋租賃契約為本案訟爭 之後。若被上訴人確實僅欲使用二、三樓並認為一樓業經上 訴人同意分租給第三人方寶怡，則被上訴人於其所經營之巧 顏館為營業登記時，應會僅以系爭房屋之二、三樓為營業登 記地址。然被上訴人卻捨此不為，反而是將系爭房屋全棟均 作為自己所經營之巧顏館營業登記地址，顯然被上訴人乃係 企圖以此得公開查詢之公示資料，掩蓋其違反租賃契約轉租 給第三人方寶怡人之事實，若非第三人方寶怡與被上訴人間 之租賃契約另生爭議，而寄發存證信函副本給上訴人，上訴 人恐將永遠被蒙在鼓裡。被上訴人如此之行為，實已欠缺履 約之誠信。 ㈩兩造租賃契約第5條第1項之約定，乃係為確保系爭房屋之使 用合於契約約定之營業目的，而同條第2項並約定有禁止轉 租之約定。惟上訴人根本不知悉系爭房屋與第三人方寶怡間 有何租賃關係，更遑論知悉並同意被上訴人將系爭房屋一樓 分租給他人作巧顏館以外之用途使用。被上訴人之行為，已 確實違反系爭租賃契約第5條第1項及第2項約定。被上訴人 自始至終均未曾告知上訴人其業已將系爭房屋一樓轉租給第 三人，且於確定要將系爭房屋供作巧顏館以外之其他種類使 用時，亦未告知上訴人將從事何種類之營業用途。換言之， 被上訴人不僅未經上訴人之同意即將系爭房屋之一部轉租， 被上訴人甚至未取得上訴人之同意、未告知上訴人將從事何 種類之用途，即將一樓供作其巧顏館以外之其他種類使用， 被上訴人之行為，顯然已違反兩造系爭租賃契約中第5條第1 項及第2項規定。 訴之聲明： ⒈原判決廢棄。 ⒉被上訴人應自坐落於臺南市○區○○段○○○○○號即門牌號 碼臺南市○區○○路○○○號之房屋遷出，將房屋騰空交還上 訴人。 ⒊被上訴人應自民國103年5月21日起至遷讓返還前開房屋之 日止按月給付上訴人新臺幣45,000元。 ⒋第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。 二、被上訴人主張除與原判決記載相同者，茲引用之外，於本院 補稱： ㈠本案租賃契約緣由起於被上訴人於「新孝路126巷3號」所經 營之美容店使用空間不足，被上訴人為疏解客人使用需要， 遂有意於附近租用房屋，恰友人提及上訴人在附近有房屋欲 出租，雙方遂就系爭房屋商議租賃。而上訴人長年於大陸地 區經商，故兩造往來之初上訴人即向上訴人明言有關系爭房 屋之租賃事務其均委託在台灣之職員黃麗玉代為處理。蓋即 因上訴人將房屋租賃事務委託黃麗玉處理，兩造間有關租賃 條件之磋商無不透過黃麗玉為之，因之，方會至訂立租約時 兩造均未謀面。而被上訴人初次看屋時，即上訴人委託之黃 麗玉帶同被上訴人與陪同前往之證人陳香蘭入內看屋。當時 ，上訴人向黃麗玉探詢謂：自己在附近已有店面使用，詢問 能否只承租2、3樓就好，惟黃麗玉表示屋主希望事情能簡單 處理，只針對單一房客就好，並提議被上訴人可將全棟租下 後，再將一樓分租出去等語，被上訴人係聽聞其提議後，始 開始找尋分租一樓之人，繼而有訴外人蕭佩如、方寶怡分別 表示有意分租而至現場看屋。再經原審傳訊證人陳香蘭、蕭 佩如訊問之結果，堪認被上訴人於本案所述租賃過程確合於 事實。被上訴人於正式承租前已曾向出租人表明僅須租用二 樓以上部分，乃上訴人之代理人黃麗玉主動建議被上訴人可 找尋一樓之分租者，而被上訴人亦採納其建議，於順利找到 分租一樓之人後，始與上訴人簽定租賃契約而承租整棟房屋 。而被上訴人於正式承租之前，既曾先後會同有意分租一樓 之人至現場看屋，均上訴人之代理人黃麗玉親赴現場開門， 再讓上訴人與欲分租一樓之人入內看屋，且不論被上訴人或 欲分租者在看屋過程中，黃麗玉均全程陪同在場，甚至由其 與欲分租一樓之人相互商談分租一樓後之使用事宜，顯見上 訴人對被上訴人在租用整棟之後會將一樓分租他人乙節，確 已深悉，並明示可以分租之意無訛，此當屬兩造訂約時業有 合意之事項，是上訴人事後辯稱其並未同意被上訴人將系爭 房屋一樓分租他人云云，洵非屬實。 ㈡上訴人原本是將系爭房屋出租他人從事餐飲業，其之性質與 被上訴人所營之美容美體行業迥異，故被上訴人租用後係必 須拆除原本之裝潢，再重新進行裝潢後，才能營業，拆除與 裝修期間被上訴人全然無法使用或營業，故兩造商談租賃期 間，上訴人同意被上訴人及分租人於承租並交付租金、押金 之後，即可先入內進行新裝修工程，租金從可於使用後起算 ，基此，被上訴人潘慧玲與分租一樓之方寶怡於正式簽約前 ，均曾約同裝潢設計公司人員吳昆山至現場察看使用規劃情 形，並為丈量、估價，當時亦是上訴人之代理人黃麗玉親赴 現場開門，讓被上訴人、方寶怡與裝潢設計公司人員吳昆山 入內，且全程陪同在場聽聞被上訴人與方寶怡各自基於需要 對裝潢設計公司人員提出不同訴求，前後於現場停留約一個 小時，此節亦經鈞院原腎傳訊證人吳崑山到庭證述屬實。據 之，尤堪認定上訴人事後推稱不知或不同意被上訴人將一樓 分租訴外人方寶怡，洵非屬實。 ㈢證人黃麗玉於原審到庭為證時，雖語多迴避，並圖迴護上訴 人。然而，被上訴人會同分租一樓之方寶怡至現場看屋時， 因無鑰匙可以進出，故當次被上訴人係先透過電話聯絡黃麗 玉到現場開門，被上訴人與方寶怡始得入內。茲當次潘慧玲 與黃麗玉的電話錄音光碟經鈞院原審實施勘驗，依據雙方對 話內容顯示，上訴人之代理人黃麗玉確是在清楚知悉訴外人 方寶怡之身份即有意分租一樓之人之情況下，親赴租屋現場 開門，讓方寶怡看屋並回答其疑問。而證人黃麗玉雖於訊問 時諉稱：伊公司有好幾位「黃小姐」云云，企圖混淆上開錄 音光碟中之「黃小姐」為何人。但前次庭訊經進一步追問證 人黃麗玉後，黃麗玉即坦言：在彤林公司可以接聽電話的黃 小姐，一位是黃靜雯小姐，另一位即伊本人，但黃靜雯並不 負責開門讓房客看房子，亦不曾幫被上訴人開門進去看房子 ，曾經開門讓被上訴人與分租一樓之人進屋者僅伊本人而已 ，且被上訴人要去看房子之前，都是以電話打彤林公司之電 話「0000000」等語。由之，堪認定於兩造締約之前，開門 讓被上訴人與方寶怡入內看屋之人即證人黃麗玉無訛。據上 ，再參以證人黃麗玉證述：潘慧玲曾至台南市○區○○路 ○○○號看屋多次，每次她本人都有來，還有帶人一起，潘慧 玲有將我是黃小姐介紹給其他人等語，益證明被上訴人在偕 同欲分租一樓之人看屋過程中，均清楚介紹在場人之身份， 故本案絕無可能係被上訴人在故意隱瞞或未經屋主同意之情 況下，擅將系爭房屋轉租他人。 ㈣兩造於103年元月上旬即口頭達成租賃合意，上訴人亦首肯 被上訴人得分租一樓予方寶怡，並同意被上訴人與方寶怡可 開始進行各自之裝修工程之後，被上訴人始分別與上訴人及 與訴外人方寶怡簽訂租賃契約書。當時，被上訴人係於103 年1月10日左右預先交付面額為9萬、9萬、4萬5千元之支票 三紙作為押金、租金之給付，同時依雙方談妥之條件，填妥 坊間之制式租賃合約書二份交予上訴人之代理人黃麗玉，請 其轉交上訴人簽名；爾後，上訴人之代理人黃麗玉則交付上 訴人方面繕打並已簽名完畢之租賃合約書二份予被上訴人， 並轉知被上訴人謂：上訴人不想使用制式之租賃合約書，故 另外製作租賃合約書等語。雖上訴人製作之租賃合約書第五 條第三款記載：未經甲方（即上訴人）同意，乙方（即被上 訴人）將房屋權利之全部或一部轉租等文字，但本件係上訴 人之代理人黃麗玉主動提議被上訴人若不使用一樓可先租全 棟後再分租一樓在先，且過程中，上訴人代理人黃麗玉數度 開門讓分租一樓之人入內看屋，亦同意其進行裝修，觀諸其 前後行為意思，均明確同意被上訴人可將一樓分租予訴外人 方寶怡，故被上訴人對其製作之契約書不疑有他，隨即簽名 後將其中一份交還上訴人之代理人黃麗玉，由其轉交上訴人 。 ㈤而上訴人關於系爭房屋之租賃事務既委託證人黃麗玉為其代 理人，依民法第103條、107條前段規定意旨，黃麗玉就本件 租賃事務所為與所受之意思表示，當對上訴人本人發生效力 ，應不待言。又衡諸一般社會常情，房屋承租人若有未經出 租人同意而擅自分租標的物予他人之情事，則承租人隱瞞其 行為尚有不及，當無可能偕同分租之人公然出現於屋主或屋 主代理人面前，甚至表明已帶要分租之人到現場，請屋主開 門讓其入內看屋之語。以本案情節而言，證人陳香蘭、蕭佩 如、吳崑山與上訴人互不相識，亦無怨隙，絕無編造謊言故 為不利上訴人之陳述，而陷己身有涉犯刑事偽證罪之風險之 必要，堪徵上開證人之證詞可信性極高。復且依證人所證述 各語，核與上訴人之代理人黃麗玉證述互核相符，無何矛盾 之處，並有渠間連絡赴現場開門之對話錄音可以印證，自可 相互為佐，則上開證人所述之情應屬可採。故依證人陳香蘭 、蕭佩如、吳崑山所證述上情，堪信本件被上訴人所辯其係 經上訴人同意之後，才將一樓分租方寶怡等語非虛。否則， 出租人若並不同意被上訴人分租一樓予他人，何以其所委託 之代理人黃麗玉竟於雙方磋商期間建議被上訴人可租用整棟 之後，再另行分租？又何以其在只欲租用一樓之人（諸如方 寶怡與蕭佩如）面前表示，有關一樓之使用與租金等問題， 應與潘慧玲商討呢？據之，均堪認定上訴人經其代理人轉達 之意，即係同意被上訴人將一樓分租予他人。而被上訴人承 租前已經上訴人同意得將一樓分租他人，爾後，上訴人亦同 意提供三個月之整理裝修期（不計算租金）予被上訴人與一 樓分租者，渠間始在103年1月分別簽立租賃契約，但均同年 4月起算租金，從而，上訴人事後稱被上訴人有未經同意而 轉租情事，主張解除契約云云，當無可採。又兩造間所訂之 租賃合約書第5條第2項縱有「未經甲方同意，乙方不得將房 屋權利之全部或一部轉租」之條款，但被上訴人（即乙方） 既係於訂立租約之前即經上訴人（即甲方）同意得於承租之 後將一樓分租他人，則於兩造簽訂租約後，上訴人自不得以 兩造所訂租賃契約有「未經甲方同意，乙方不得將房屋權利 之全部或一部轉租」之條款，遽謂被上訴人分租一樓予訴外 人方寶怡行為係屬違約，主張收回系爭租賃房屋。 ㈥上訴人雖另主張證人黃麗玉僅單純帶領看屋，其非上訴人之 代理人云云。惟上訴人亦不能否認其本人長年於大陸地區經 商，遂將系爭房屋之租賃事務委託其公司職員代為處理。而 縱觀本案租賃之始末情節，兩造自協商租賃初期之數度查看 租賃物、協議租金、商談一樓分租事務，與協商房東應提供 不計租金之裝潢期、乃至最終簽定租約、交付租金支票等等 所有攸關租賃條件之大小事務，上訴人無不授權黃麗玉出面 與被上訴人協商、處理，上訴人本人是從未現身，徵見上訴 人絕非單純請黃麗玉帶領看屋而已，故上訴人於本案辯稱黃 麗玉非其代理人云云，洵無可信。再退萬步言，上訴人常期 於大陸地區經商，雖將系爭房屋之鑰匙交其公司職員黃麗玉 保管，讓有意租用房屋之被上訴人與訴外人方寶怡透過黃麗 玉查看租賃物，而協商租賃過程中之所有相關租賃物使用情 形、租金、租期、甚至可有幾個月之不計租金裝潢期等影響 租約締結之重要租賃條件，無不由黃麗玉代為並代受意思表 示，而協商完成後之簽約與收取租金（及押租金）支票等事 務，亦均由黃麗玉經手，而黃麗玉與上訴人有常期之賓主關 係，關係至為密切，故以一般外人之立場，殊難想像黃麗玉 若未經上訴人授權，其竟能違反上訴人之本意而擅自作主行 事，則以被上訴人租賃系爭房屋之始末情節，縱上訴人主張 其未授權予黃麗玉提議由被上訴人自行找覓一樓分租者，亦 不能謂黃麗玉與上訴人間無表見代理關係，而使於上訴人藉 以解免其授權人之責任。 ㈦至於上訴人之補充上訴理由狀提出其出入境資料，僅可說明 上訴人在台灣停留之時間，且明顯每次均十分短暫；而上訴 人並不否認於雙方簽約前未曾與上訴人會面，但此段期間， 不論是被上訴人或欲分租一樓之人或裝湟公司人員等，曾多 次至房屋現場看屋或進行丈量工作，但上訴人亦從未現身， 顯見上訴人當時不論其人是否在台灣，其均未親自處理房屋 租賃之事甚明，從而，依上訴人所提之出入境資料與其入出 國日期證明書，自難據為有利上訴人之認定，反之，由上訴 人當時密集之出入境與每次回臺停留時間短暫之情形判斷， 被上訴人主張其當時將系爭房屋之租賃事務均委託黃麗玉處 理，應屬信而有徵。又系爭房屋僅有「新孝路142號」一個 單獨之門牌，並無設「新孝路142號2樓」或「新孝路142號3 樓」之門牌，且兩造所簽立之租賃合約書，被上訴人承租之 標的亦記載係「新孝路142號」，非記載「新孝路142號2樓 、3樓」，故而被上訴人申請營業登記時，只能將地址申登 為「新孝路142號」，無從申登為「新孝路142號2樓、3樓」 。上訴人任意以被上訴人所營之巧顏館地址之登記，誣蔑為 被上訴人即為掩蓋轉租之事實云云，顯屬訴訟中無中生有之 語，不足憑採。 ㈧兩造於103年元月上旬業就租賃標的物與租金等租賃契約必 要之點，達成口頭合意，上訴人首肯被上訴人得分租一樓予 訴外人方寶怡，並同意被上訴人與方寶怡可開始進行各自之 裝修工程之後，被上訴人始分別與上訴人及與訴外人方寶怡 簽訂租賃契約書。若非如此，被上訴人焉可自主決定承租之 租金為若干，進而於103年1月10日左右交付面額為9萬、9萬 、4萬5千元之支票三紙作為系爭租約押金、租金之給付。徵 見兩造最遲於103年1月10日前後即就系爭租賃契約之訂立達 成意思表示之合致無疑。乃上訴理由以原判決未明確說明兩 造於何時何地達成意思表示一致，主張原判決有判決不備理 由之違誤、應予廢棄云云，自非可採。 ㈨又上訴人雖提出其之入出境紀錄文件，說明其入出台灣之時 間，並主張被上訴人與訴外人方寶怡訂約時，其並未出境云 云。惟上訴人雖為系爭標的物之所有權人，但於系爭房屋之 租賃過程中，上訴人始終未親自現身處理租賃事務，有關系 爭房屋之租賃條件，上訴人悉透過其代理人黃麗玉向被上訴 人轉達，縱上訴人當時人在台灣時，亦然。是上訴人於102 年12月至2014年3月期間究竟何時人在臺灣、何時人在大陸 地區，顯與兩造間租賃契約之訂立毫無所涉，故上訴人以其 在臺灣之時間點，據而否認其有授權黃麗玉代理租賃事務， 亦無可採。 ㈩被上訴人透過其代理人黃麗玉自行向被上訴人表達可將一樓 分租之意，又於被上訴人尋覓一樓分租者之過程中，由黃麗 玉親自開門，讓分租一樓之承租人入內看屋，繼而向其說明 系爭建物一樓範圍使用情形，則上訴人事後當無從主張其未 授權黃麗玉處理委託事務或不同意上訴人分租一樓予第三人 。又上訴人既同意上訴人在確定找尋分租一樓之人者後，始 就議定之租賃條件與被上訴人簽立租賃契約；而觀兩造締結 不動產租賃之債權契約，對於契約必要之點，即租賃契約之 租金、標的物二要素，亦均與簽約前協商內容無異，顯見雙 方已先口頭達成意思一致，成立租賃契約關係，爾後再補簽 書面租賃契約書文件而已。 基上，被上訴人承租前已經上訴人同意得將一樓分租他人， 亦經上訴人同意提供三個月之整理裝修期（不計算租金）予 被上訴人與一樓分租者，渠間始在103年1月分別簽立租賃契 約，但均同年4月起算租金，從而，上訴人事後稱被上訴人 有未經同意而轉租情事，主張解除契約云云，當無可採。又 兩造間所訂之租賃合約書第5條第2項雖有「未經甲方同意， 乙方不得將房屋權利之全部或一部轉租」之條款，但本案情 節既係被上訴人（即乙方）於訂立租約之前即經上訴人（即 甲方）同意得於承租之後將一樓分租他人，則於兩造簽訂租 約後，上訴人亦不得以契約有上開條款，遽謂被上訴人分租 一樓予訴外人方寶怡行為係屬違約，主張收回系爭租賃房屋 。 答辯聲明： ⒈上訴駁回。 ⒉訴訟費用由上訴人負擔。 三、原審對於上訴人之請求，判決確認上訴人之訴及假執行之聲 請均駁回；訴訟費用由上訴人負擔。上訴人聲明不服提起上 訴，並為上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應自坐落於 臺南市○區○○段○○○○○號即門牌號碼臺南市○區○○路 ○○○號之房屋遷出，將房屋騰空交還上訴人。㈢被上訴人應 自民國103年5月21日起至遷讓返還前開房屋之日止按月給付 上訴人新臺幣45,000元。㈣第一、二審訴訟費用由被上訴人 負擔。被上訴人答辯聲明則為：請求駁回上訴；上訴費用由 上訴人負擔。 四、兩造不爭執事項： ㈠上訴人為彤林企業股份有限公司之副總經理，訴外人黃麗玉 為彤林公司僱用之職員。 ㈡上訴人欲將坐落臺南市○區○○路○○○號房屋（以下簡稱系 爭房屋）出租，因上訴人每月約有兩週不在國內，而將系爭 房屋之鑰匙交付黃麗玉，委託黃麗玉帶欲租屋者看屋。 ㈢被上訴人於102年12月起由黃麗玉帶領看屋多次，並與黃麗 玉接洽看屋事宜。 ㈣被上訴人於103年1月14日與訴外人方寶怡簽訂租賃契約書， 將系爭租賃物一樓出租予訴外人方寶怡，出租期間自103年4 月1日起至108年3月31日止。 ㈤被上訴人簽發支票3紙（發票日為103年4月15日、103年5 月 15日、103年6月15日，票號AG0000000、AG0000000、AG0000 000，金額為90,000元、90,000元、45,000元）於103 年1月 份中下旬交付黃麗玉，由黃麗玉轉交上訴人收執。其中發票 日103年4月15日、面額90000元、支票號碼：AG0000000的支 票，已由上訴人提示兌現，另外兩張支票上訴人辦理託收以 後又抽回，至今尚未提示。 ㈥交付支票的同一時期被上訴人先簽立與坊間文具店所買得之 制式租賃契約書，交付黃麗玉。但黃麗玉轉交上訴人之後， 上訴人表示不使用該制式契約書的條款，兩造於103 年2月 10日另行簽訂系爭房屋租約之書面契約（原審卷第9至14頁 ），約定由被上訴人向上訴人承租系爭租賃物（整棟），期 限為103年4月15日至108年4月14日，租金每月45,000元。契 約書第5條第1、2項約定：「本房屋係供乙方作為巧顏館營 業之用，未經甲方同意，乙方不得從事其他種類使用。2.未 經甲方同意乙方不得將房屋權利之全部或一部轉租、出借、 頂讓，或以其他變相方法由他人使用房屋。」 ㈦訴外人方寶怡103年4月3日寄發臺南新南郵局000142號存證 信函予被上訴人，促其履行租賃契約。上訴人則於103 年4 月17日寄發臺南地方法院郵局521號存證信函予被上訴人， 促其解決轉租問題，再於103年5月9日寄發同郵局633 號存 證信函以被上訴人不當轉租為由終止系爭租約。 ㈧訴外人方寶怡於103年4月22日對被上訴人潘慧玲提起債務不 履行損害賠償訴訟，本院台南簡易庭於104年9月30日判決方 寶怡敗訴，全案已於104年10月26日確定。 五、本件兩造爭執事項為：被上訴人是否係於徵得被上訴人之同 意後，始將系爭房屋一樓轉租予第三人方寶怡？上訴人依民 法第443條、系爭租賃合約第5條第2項規定終止系爭租約， 是否有據？ ㈠黃麗玉是否為上訴人之有權代理人？被上訴人是否係於徵 得上訴人之同意後，始將系爭房屋之一樓轉租給訴外人方 寶怡？ ㈡黃麗玉是否為上訴人之表見代理人，而有代受或代為同意 轉租此一意思表示之權利？ 六、本院得心證之理由： （一）證人黃麗玉應係上訴人之有權代理人： ⒈證人蕭佩如於原審104年2月12日言詞辯論時到庭具結證稱 ：農曆年前到被上訴人店裡作消費，有跟店內美容師聊到 其想做咖啡輕食，當天在被上訴人店消費後下樓有遇到被 告，請她幫忙跟房東聯絡看房子，來開門的就是房東黃小 姐（黃麗玉），因為證人蕭佩如只有要租一樓部分，所以 證人蕭佩如只有看一樓，證人蕭佩如有問黃小姐關於租金 部分，黃小姐說整棟租是45,000元，證人蕭佩如有跟黃小 姐說只需要用一樓，黃小姐說一樓部分請證人蕭佩如跟被 上訴人商討，證人蕭佩如看到咖啡器材部分有問那些東西 是直接可以轉讓給證人蕭佩如，黃小姐說那是前房客的東 西，他們會整理，還有冷氣、咖啡器材跟桌椅，他們沒有 負責那個部分，所以證人蕭佩如會租到壹個空的一樓，而 且沒有廁所，可能要自己做個廁所，證人蕭佩如有問黃小 姐因為證人蕭佩如只有租一樓，黃小姐說可能要跟被上訴 人去商量，因為潘慧玲是要租整棟，但是他們出租整棟， 沒有只要出租一樓，黃小姐應該是同意分租，因為黃小姐 叫證人蕭佩如去問被上訴人；黃小姐沒有自稱房東，但都 是她跟證人蕭佩如洽談，證人蕭佩如的認知黃小姐就是房 東；後來證人蕭佩如沒租到一樓，因為已經有人要分租了 等語（見原審卷第107-110頁）。 ⒉被上訴人所提其與黃麗玉聯絡電話之錄音業經原審於103年 11月11日言詞辯論時當庭勘驗，其中被上訴人明確稱：「 我是潘小姐，要分租一樓之房客，他們現在在這裡，要現 在過去看房子，方便嗎？」證人黃麗玉在電話中回答：「 可以。5分鐘到。」（原審卷第85頁）。依據上開對話內容 可知，黃麗玉的確清楚知悉被上訴人要將一樓分租他人， 且已有人有意分租。 ⒊上訴人雖稱證人黃麗玉僅是上訴人之使者，而非上訴人之 代理人云云。惟按「代理人」，係指於代理權限內，以本 人名義向第三人所為意思表示或由第三人受意思表示，依 民法第103條之規定對本人直接發生效力之資格地位。「使 者」，僅係傳達機關，傳達本人已決定之意思表示，本身 不自為意思表示，因此無須有意思能力，此為兩者之差別 。經查，被上訴人於102年12月起由證人黃麗玉帶領看屋多 次，並多次與黃麗玉接洽看屋事宜；且黃麗玉之角色非僅 止於單純開門帶看，尚及於洽談租約時之租金、租賃物之 現況等租約締結重要事項（例如證人蕭佩如所述系爭租賃 物一樓現況及黃麗玉就此點之表示，可能涉及租賃物約定 使用狀態之問題），縱然系爭租賃物之租金終係由上訴人 所決定，但上開過程中黃麗玉與被告、證人之互動交談已 觸及租賃契約之實質內容，其客觀上是由黃麗玉代受及代 為意思表示之態勢實屬明顯，此由證人蕭佩如在看屋過程 中逕將黃麗玉認知為房東乙節亦可得知。證人黃麗玉於原 審審理時雖到庭證稱上訴人沒有授權其與有意願承租者洽 商承租條件、被上訴人告並未要其轉達分租之事，其亦未 回答被告有關分租之問題云云，與前述錄音光碟內容及證 人蕭佩如證言不符，此因證人黃麗玉身為上訴人之下屬職 員，證言難免偏頗上訴人，不可盡信，然而證人黃麗玉亦 證稱被上訴人拿支票予伊時，因票載發票日為103年4月15 日、103年5月15日、103年6月15日，伊曾向被上訴人反應 一般租金要先收等情（見原審卷第83頁背面），益徵黃麗 玉有與被告或上開證人敘及租賃契約實質內容之事實。而 加以上訴人在整個租約商談過程中，僅以電話與被上訴人 聯繫過，本人完全未出面，因此關於租賃契約內容之磋談 ，被上訴人僅能與黃麗玉為訊息之溝通交流，證人黃麗玉 並直接收受被上訴人所簽發作為之租金及押金之支票、交 付鑰匙及租賃契約書予被上訴人。若謂黃麗玉僅為單純傳 達意思之機關，實與常情有違。準此，證人黃麗玉在兩造 締約過程中之地位，應評價為上訴人之代理人始為合理， 方可保障交易安全。 ⒋按「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示， 直接對本人發生效力；前項規定，於應向本人為意思表示 ，而向其代理人為之者，準用之」，民法第103條第1項、 第2項，分別定有明文。綜合上開證人蕭佩如證言及被上訴 人所提電話錄音內容，被上訴人於洽商租賃條件時，已明 確告知上訴人代理人黃麗玉其要將一樓分租他人一節，黃 麗玉亦表同意，依上開民法第103條第2項規定，該意思表 示直接對上訴人本人發生效力。倘若證人黃麗玉未告知上 訴人前述分租情形，致上訴人不知此事，此雖為代理人黃 麗玉之過失，但終究為上訴人與代理人黃麗玉間之內部關 係而已，不得執此對抗善意之被上訴人。何況民法第224條 本文明定：「債務人之代理人或使用人，關於債之履行有 故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任 」。因此上訴人應自負其責無疑。 ⒌又「代理權之限制及撤回，不得以之對抗善意第三人。」 民法第107條本文亦有明文規定。因此上訴人倘有限制證人 黃麗玉之代理權，要求系爭租賃物不得轉租，亦不得對抗 善意之被上訴人。 ⒍上訴人雖又主張：被上訴人早於103年1月14日將系爭租賃 物轉租給方寶怡，而兩造於103年2月10日簽訂系爭租約時 ，被上訴人亦已了解系爭租約規定有未經同意不得轉租之 條款，然被上訴人卻未立即徵得上訴人之同意，亦未要求 上訴人於租賃契約上註記，可見被上訴人未徵得上訴人之 同意擅自違約轉租第三人云云。惟查，被上訴人係於訂立 租約之前，即經上訴人之有權代理人黃麗玉同意其將一樓 分租，已如上述。而被上訴人係以美容為業，並非法律專 業，其信賴黃麗玉有代理權，而未要求在契約條款中加註 ，實難謂有何可疑之處。 ⒎綜上，黃麗玉既為上訴人之有權代理人，且已同意被上訴 人將一樓轉租他人，對於本人即上訴人直接發生效力，等 同於上訴人同意轉租，故與兩造租賃契約第2條「未經甲方 同意……」之要件不符。上訴人主張被上訴人未得其同意 違法轉租云云，終止系爭租約，即屬無據。上訴人主張依 民法第455條、第767條及系爭租約第8條第1項請求被告遷 讓系爭租賃物，即無理由，並非可採。 （二）退萬步言之，即使證人黃麗玉非上訴人之有權代理人，而 僅為上訴人之使者，本件亦有表見代理之適用： ⒈按民法第169條規定：「由自己之行為表示以代理權授與他 人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於 第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可 得而知者，不在此限。」此即「表見代理」之規定。次按 民法第169條係為保護善意第三人而設，故本人有使第三人 信以為以代理權授與他人之行為而與之交易，即應使本人 負其責任。此本人責任係指履行責任而言，並非損害賠償 責任，故本人有無過失在所不問（最高法院44年台上字第 1424號判例意旨參照）。亦即第三人主張表見代理之效果 者，係得主張表見代理人所為代理行為之效力及於本人， 即代理行為發生效力後之履行責任（履行債務或不履行債 務之效果）。 ⒉經查，本件上訴人將鑰匙交付證人黃麗玉，由其帶看房屋 ，且一切租賃細節均由證人黃麗玉代為洽談，支票由證人 黃麗玉代收、契約書由證人黃麗玉轉交等情，已足使被上 訴人產生黃麗玉為上訴人代理人之表見事實之信賴，則依 上開民法第169條本文之規定，黃麗玉同意轉租之效力應對 上訴人發生效力，上訴人自應以同意轉租之狀態負其履行 之責。況且使者同屬民法第224條所定債務人之使用人，若 黃麗玉因過失未告知上訴人分租一事，債務人應與自己之 故意或過失負同一責任已如上述，因此上訴人仍應自負其 責。 ⒊綜上，即使證人黃麗玉非上訴人之有權代理人而僅為使者 ，本件系爭系爭租約亦有表見代理之適用，黃麗玉既已同 意被上訴人轉租，上訴人自應以同意轉租之狀態負其履行 責任，則其主張被上訴人違法轉租，並終止系爭租約，即 屬無據。系爭租約之效力依然存在，被上訴人本於租賃而 占有系爭租賃物即屬有權占有，上訴人主張依民法第455條 、第767條及系爭租約第8條第1項請求被告遷讓系爭租賃物 ，即無理由。 （三）上訴人請求被上訴人應自民國103年5月21日起至遷讓返還 前開房屋之日止按月給付上訴人新臺幣4萬5000元，係以 民法第179條規定之不當得利，為其請求權基礎。惟查， 上訴人主張被上訴人違法轉租，並終止系爭租約，並無所 據，業亦經本院認定如上。上訴人之終止系爭租約既無依 據，自不生終止之效力，則系爭租約之效力仍舊存在，被 上訴人係本於租賃之法律關係而占有系爭租賃物，自屬「 有法律上之原因」，與民法第179條以「無法律上之原因 」而受利益之要件不符。因此上訴人依不當得利之規定， 請求被上訴人給付無權占有之相當於租金之不當得利，亦 非可採，無從准許。 七、綜上所述，上訴人請求被上訴人應自系爭租賃物遷出，並騰 空交還上訴人，暨請求被上訴人應給付上訴人自103年5月21 日至遷讓系爭租賃物之日止，按月給付45,000元予上訴人， 均無理由。原審所為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴人 之上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應 予駁回。 八、本案事證已臻明確，上訴人其餘主張陳述及所提之證據均業 經本院斟酌，認為均於判決之結果無影響，無庸逐一論述， 併此敘明。 九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 105 年 9 月 2 日 民事第二庭 審判長法 官 張桂美 法 官 陳淑卿 法 官 林念祖 以上正本係照原本作成。 本判決不得上訴。 中 華 民 國 105 年 9 月 2 日 書記官 趙 彬