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臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　104年度訴字第180號 原　　　告　黃富康 訴訟代理人　郁旭華　律師 被　　　告　林金足 　　　　　　張金瑞 　　　　　　蘇育正 　　　　　　陳泳瑔 上三人共同 訴訟代理人　陳建欽　律師 上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，經本院於民國 104年5月13日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用新臺幣壹拾叁萬零玖拾陸元由原告負擔。 事實及理由 壹、程序部分： 一、本件被告林金足經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無 民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，就被 告林金足部分由其一造辯論而為判決。 二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 所謂即受確認判決之法律上利益，須因法律關係之存否不明 確，致原告主觀上認其在私法上之地位有受侵害之危險，而 此項危險得以對於被告之確認判決除去之者，始為存在（最 高法院27年上字第316號、42年台上字第1031號、52年台上 字第1240號判例意旨參照）。本件原告主張如附表所示之土 及建物（土地部分下稱系爭土地，建物部分下稱系爭建物， 併合稱系爭不動產）原係第三人陳永泰所有並出租予原告， 陳永泰於民國100年4月間死亡，由其繼承人即被告林金足繼 承取得，嗣經本院以97年度執字第85643號強制執行事件(系 爭執行事件）拍賣後由被告張金瑞、蘇育正、陳泳瑔等拍定 ，並於103年7月15日取得權利移轉證書，同年8月13日以拍 賣為原因辦理登記為所有權人（各人取得之應有部分如附表 所示），然強制執行程序中原告從未受通知相關拍賣事宜， 原告於103年12月間知悉後即向被告張金瑞、蘇育正、陳泳 瑔主張優先承買權，惟遭其等否認，兩造間就原告對系爭不 動產是否有優先承買權存在顯有爭執，故原告對系爭不動產 是否有優先承買權存在即屬不明確，而原告此法律上地位之 不安狀態，能以確認判決將之除去，是依上開說明，則原告 提起本件確認訴訟，即有受確認判決之法律上利益，應予准 許。 貳、實體部分： 一、原告起訴主張： ㈠系爭不動產原係第三人陳永泰所有，陳永泰於96年12月13日 與原告簽訂土地租賃契約將系爭不動產出租予原告（下稱系 爭租約)，租賃期間自96年12月31日起至103年12月30日止， 並因第三人陳永泰前曾將他筆土地出租原告，於租期屆滿前 將該土地出售他人，致原告受有已付租金及另行搬遷、整地 、填土等損失共計新臺幣（下同）72萬元，雙方遂同意以陳 永泰應賠償原告之72萬元抵付系爭租約之租金。嗣陳永泰於 100年4月間死亡，其配偶即被告林金足繼承系爭不動產亦繼 受其租賃關係，嗣被告林金足之債權人彰化銀行股份有限公 司（下稱彰化銀行）聲請強制執行系爭不動產，經系爭執行 事件拍賣，由被告張金瑞、蘇育正、陳泳瑔共同拍定，並於 103年8月13日以拍賣為原因辦妥被告張金瑞權利範圍100分 之55、被告蘇育正權利範圍100分之35、被告陳泳瑔權利範 圍100分之10之所有權登記，然系爭執行事件程序中從未通 知原告是否行使優先承買權，原告於103年12月底知悉後， 遂於103年12月26日寄發臺南南門路郵局219號存證信函通知 被告4人而主張依執行法院拍賣之同樣條件行使優先承買權 。 ㈡原告依系爭租約有給付租金，原告與被告林金足間租賃關係 於系爭不動產拍定前尚未終止： 1.被告林金足曾於100年間以原告未繳納租金終止系爭租約為 由，向本院起訴請求原告拆除地上物並返還系爭土地，經本 院以100年度重訴字第146號認系爭租約尚未到期，林金足請 求本件原告拆除地上物並返還土地，均非有理由，判決被告 林金足敗訴，被告林金足不服提起上訴，又於二審撤回上訴 而告確定。足見本院100年度重訴字第146號請求拆除地上物 等事件已就系爭租約是否仍有效、本件原告是否無權占有等 重要爭點，本於當事人辯論及調查證據之結果而為判斷，並 認定系爭租約並未因無繳納租金而終止，系爭租約仍存在。 本件原告與被告林金足就系爭不動產之租賃關係是否存在， 應受上開判決爭點效之拘束。 2.系爭不動產乃一地二租之情形，原告依系爭租約關係自96年 12月13日承租系爭不動產，即占有使用迄今，且另一承租人 即第三人黃進忠（承租範圍含系爭不動產）並未使用系爭不 動產部分，況被告林金足與黃進忠間租約關係僅係債權契約 且簽定在系爭租約之後，自無從對抗原告。又被告林金足與 第三人黃進忠間之租約與系爭租約為兩個不同之租約，是以 ，即便被告林金足與黃進忠間之租約於系爭執行程序中被除 去，亦不影響系爭租約之效力。 3.本院96年度執全字第195號假扣押執行事件，所查封之標的 與系爭不動產不同，是其查封筆錄自不會記載有關於系爭不 動產之情形，另系爭執行事件之拍賣公告係依強制執行之債 權人具狀陳述之內容而記載，而系爭執行事件執行之標的共 計土地27筆、建物28筆及動產1筆，雖含系爭不動產在內， 然範圍廣達10餘公頃，系爭執行事件之債權人甚難實際瞭解 全部查封標的之占有使用狀況，不得以無此記載，即認原告 就系爭不動產之租約不存在。 ㈢原告為系爭土地之承租人，依土地法第107條有優先承買權 ，並對系爭建物主張優先承買： 1.證人黃進忠於本院104年4月22日言詞辯論時具結證稱：98年 間知悉原告有租用系爭不動產之情形，且當時陳永泰向伊表 示因缺錢而把原先租給原告的土地賣掉了，才請原告搬到系 爭不動產，因為原告之前承租的地方花了很多錢，所以就把 租金改成一塊錢，而且陳永泰當時有說原告都有買酒給他喝 ，就當作原告有支付一塊錢租金，原告除了使用系爭土地外 ，還包含系爭建物作為雞糞乾燥室，伊最近1年多才知道原 告在養羊、種植果樹、草之類的東西，原告使用的範圍有用 圍籬圍起來，伊從98年3、4月直到現在都在雞場工作，所以 伊知道這些情形，伊進去雞場的時候，原告就有將他的承租 範圍自己用圍籬圍起來，與雞場的其他土地隔離等語，足證 ，原告主張自承租系爭不動產後即占有使用迄今，原告為系 爭不產之承租人，且確有作耕地使用。 2.原告為系爭不動產之承租人，系爭土地之使用分區為「一般 農業區」係屬土地法第107條所稱之「耕地」，執行法院執 行拍賣系爭土地，原告依法應有依同樣條件優先承買系爭土 地之權。又，倘優先承買權人僅得優先購買土（耕）地而不 得同時購買其上之建物，將使法律關係複雜，徒生爭議，而 有違優先購買權之立法原意，且目前法院拍賣實務均將同屬 債務人所有之土（耕）地，連同其上之建物合併拍賣，使土 （耕）地與建物同歸一人所有，以發揮經濟上之效用，並杜 紛爭。查系爭建物坐落於系爭772地號土地上，原告目前為 農牧使用，依上開說明，原告就系爭不動產有優先購買權存 在。 3.雖臺南市歸仁地政事務所104年3月2日所登記字第000000000 0號函指系爭建物其主要用途登載為「雞糞乾燥室」，故應 不適用農業發展條例第18條第4項「農舍應與其坐落用地併 同移轉」之規定等語。惟所謂「農業使用」農舍依農業發展 條例第3條第12款「農業使用：指農業用地依法實際供農作 、森林、養殖、畜牧、保育及設置相關之農業設施或農舍等 使用者。但依規定辦理休耕、休養、停養或有不可抗力等事 由，而未實際供農作、森林、養殖、畜牧等使用者，視為作 農業使用。」是凡供農作、森林、養殖、畜牧、保育使用而 設置之「相關農業設施」與「農舍」既均作為「農業使用」 ，是其二者自應等同視之。故在解釋上，農業發展條例第18 條第4項中段所稱之「農舍」應係指供農業使用之房舍，而 包括「相關農業設施之建物」在內，始符合上開條例之立法 意旨。 4.查系爭建物主要用途為「雞糞乾燥室」，係屬與養殖或畜牧 相關之農業設施，應無疑義，且原告目前於系爭土地上種植 果樹、牧草，並畜養羊隻而以系爭建物供羊隻之畜舍、堆放 牧草或相關農具，足見系爭建物確為供農業使用之「相關農 業設施建物」。土地法第107條規定雖未將耕地上所坐落之 農舍或相關農業設施建物之類型涵蓋在耕地承租人優先承買 權內，惟綜觀農業發展條例第18條第4項中段規定之原規範 意旨，乃屬漏洞，自應依漏洞補充之方法作目的性擴張，透 過其包括作用，將土地法第107條規定所取得之優先承購權 範圍，擴及於耕地上所坐落之農舍或相關農業設施建物，以 符合並貫徹上開規定之立法規範目的。 ㈣綜上所述，原告為系爭不動產之承租人，被告張金瑞、蘇育 正及陳泳瑔因系爭強制執行事件拍賣取得系爭不動產，惟該 執行程序中均未通知有優先承買權之原告，故原告請求被告 等塗銷系爭不動產所有權移轉登記有理由。 ㈤並聲明： 1.確認原告就附表所示之不動產，按臺灣臺南地方法院97年度 執字第85643號執行程序拍定金額之同一條件，有優先購買 權存在。 2.被告等應將如附表所示之不動產，於103年8月13日以拍賣為 原因所為之所有權移轉登記，予以塗銷。 二、被告部分： ㈠被告被告張金瑞、蘇育正、陳泳瑔辯稱： 1.系爭租約於系爭不動產拍定前即已終止： ⑴系爭租約第3條記載「租金每年（按原印刷每個月，劃記刪 除）新臺幣壹元（按原手寫壹拾貳萬，劃記刪除）正…」， 第18條以72萬元抵付租金之內容為最末以手寫方式記載。可 知，原告前向陳永泰承租系爭土地時，原約定租金每個月12 萬元，惟因細故，陳永泰同意原告以搬遷倉庫費用72萬元抵 付部分租金(若為抵付全部租金，大可刪除第3條租金之約定 即可)，並將租金降為每年1元，是縱抵付部分租金，原告每 年仍應給付租金1元予陳永泰。又原告自96年起至100年止之 租金迄未給付，被告林金足以本院100年度重訴字第146號之 起訴狀送達原告為終止租約之意思表示，準此，系爭租約因 原告拖欠租金，早已經終止甚明。 ⑵被告林金足於97年3月10日將大山雞場所使用的土地及建物 （含系爭不動產）並雞場內所有設備設施出租與第三人黃進 忠，若系爭不動產有原告所稱「一地二租」之情形，則為何 本院於系爭執行事件到場查封、履勘時，執行筆錄、拍賣公 告均未載有原告使用系爭不動產之事實？此見本院96年執全 字第195號保全程序卷宗及系爭執行事件卷宗即明。況每件 查封標的，執行法院均會排定日程，會同地政機關、債權人 、債務人、占有人等到場履勘、測量，查封標的由何人占有 使用當即調查清楚，是觀前述執行卷宗，系爭不動產記載係 由第三人黃進忠及福頂企業股份有限公司（下稱福頂公司） 占有使用，而非原告，亦證原告主張之租賃關係早已不存在 。 ⑶退步言，如認系爭租約未經被告林金足終止，然系爭執行事 件中，第三人黃進忠與被告林金足之租約成立於97年3月10 日，而系爭執行事件之債權人彰化商銀設定抵押權登記時間 為92年11月3日，故執行法院於系爭執行事件中以執行命令 除去黃進忠之租賃權，而原告提出之系爭租約，其簽約日記 載為96年12月13日，亦於設定抵押權之後且足影響抵押物之 售價以致抵押權無法受清償，則原告主張之租賃關係當亦被 除去。 ⑷又黃進忠證稱伊在103年3月27日這塊土地被標走，過了2、3 個月碰到原告，才跟原告說系爭不動產被拍賣掉等語，與原 告主張103年12月底知悉不符，又證人證稱其與原告熟稔， 進而將雞場唯一出入口之遙控器交予原告，讓其自由出入， 然就系爭執行事件之查封、拍賣等事關原告重大權益之事， 證人竟稱未通知原告，而以「當時沒有想到」、「當時沒有 想這麼多」等語回答，顯不合常理，自不可採，是原告於系 爭不動產拍定前早已知悉系爭執行事件，惟因原告早已未於 其上占有使用，故才未向執行法院主張租賃關係。又養雞業 相當注重汙染源之管控，就養雞場周邊設施、土地使用情形 應會詳加調查，且系爭建物距離育雞舍僅約57公尺，證人就 原告於98年3、4月於系爭不動產上從事任何活動，應相當瞭 解，卻證稱「我起先不知道，最近這1年多才知道原告也在 養羊、種植果樹、草之類的東西，因為那邊原告都用圍籬圍 得很高，我們平常也不會去那個角落。」云云，與常情不符 ，洵無可採。可知，自97年3月起至98年3、4月止及102年2 月18日前，原告根本無管領占有系爭不動產之事實，核上所 述，均證原告與被告林金足間之租賃關係於系爭不動產拍定 前即遭終止甚明。 2.原告非土地法第107條所定之承租人，且對系爭不動產均無 優先承買權： ⑴系爭執行事件，於104年4月14日執行法院前往履勘系爭土地 （鐵皮圍籬內）除一小部分有剛種植不久之樹苗及1、2顆原 有樹木，其餘部分則長滿雜草，尚有一廢棄貨櫃、塑膠帆布 等雜物於其上；另有4、5隻羊飼養於面積高達723.02平方公 尺之系爭建物內。另觀證人黃進忠所言最近這1年多才知道 原告也在養羊、種植果樹、草之類的東西，因為那邊原告都 用圍籬圍得很高，我們平常也不會去那個角落云云，可知， 原告僅係於訴訟中製造系爭不動產有實際用於農牧使用之假 象，蓋若原告真長期於系爭土地上從事耕作，則該地即不會 佈滿雜草、雜物，呈荒廢狀態，且系爭建物面積何其廣大， 卻僅區區飼養4、5隻羊，顯係臨訟演飾之用，可見系爭不動 產非作為耕作、畜牧使用。 ⑵按土地法第107條規定耕地承租人之優先承買權係為「扶植 自耕農」而設，故承租人優先承買權之行使，應以其確有「 租賃關係存在」，且該承租土地屬耕地，俾承租人優先承買 耕地後，能成為自耕者，始符合上開法條賦予承租人優先承 買之立法意旨。次按農業發展條例第3條第14款規定「農業 用地租賃：指土地所有權人將其自有農業用地之部分或全部 出租與他人經營農業使用者」；又按「以自任耕作為目的， 約定支付地租，使用他人之農地者，為耕地租賃。前項所稱 耕作，包含漁牧。土地法第106條定有明文。又土地法第106 條第1項規定，以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人 之農地者，為耕地租用。所謂耕作，自指目的在於定期（按 季、按年）收穫，以施工於他人之土地上，栽培農作物而言 」有最高法院63年台上字第1218號判例參照。原告就系爭不 動產無占有使用、自任耕作之事實，不符土地法第106條、 第107條耕地租用人優先承買權之要件；又臺南市歸仁地政 事務所104年3月2日所登記字0000000000號函，表示系爭建 物主要用途登載為雞糞乾燥室，應不適用農業發展條例第18 條第5項應與坐落用地併同移轉之規定，是原告對系爭土地 、建物均不得主張優先承買權。 ⑶再系爭不動產自97年3月10日起即由黃進忠承租使用，經營 雞蛋生產事業，租期自97年3月10日至107年3月9日止，黃進 忠復於99年7月19日同意福頂公司在承租範圍內佔有作為農 牧使用。準此，系爭不動產分別自97年3月10日、99年7月19 日起，即分別由黃進忠、福頂公司佔有做為農牧使用，原告 在系爭不動產既無「自任耕作」之事實，亦不符合上開土地 法規定及上揭最高法院判例要旨，自非耕地租賃，即無從主 張優先承買權甚明。 3.綜上所述，系爭租約已於系爭執行事件拍賣前已終止，原告 非承租人，亦無事實上使用系爭不動產作為耕作使用，故原 告主張就系爭不動產有優先承買權請求被告張金瑞、蘇育正 、陳泳瑔塗銷所有權移轉登記，乃無理由。 4.並聲明：原告之訴駁回。 ㈡被告林金足未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明 或陳述。 三、兩造經本院依民事訴訟法第271條之1準用同法第270條之1第 1項第3款規定曉諭闡明後，整理並協議簡化爭點如下： ㈠不爭執事項： 1. 系爭不動產原係第三人陳永泰所有，嗣陳永泰於100年4月 死亡，由被告林金足繼承系爭不動產。 2.原所有權人陳永泰曾於96年12月13日將系爭不動產出租予原 告黃富康，租賃期間自96年12月31日至103年12月30日，租 金72萬元，嗣因被告林金足主張因原告黃富康自96年起即未 繳納租金，經陳永泰於99年12月21日臺南東寧路郵局第289 號存證信函催告原告應於7日內支付積欠租金，否則將終止 租約，原告仍未繳納，林金足於陳永泰死亡後，以原告未繳 租金，已終止租約，起訴請求原告應拆除地上物，將土地返 還林金足，經本院100年度重訴字第146號判決林金足敗訴， 林金足上訴後又撤回上訴而敗訴確定。 3.大山雞場即林金足又於97年3月10日將大山雞場所使用的土 地及建物（含系爭不動產）併雞場內所有設備設施出租予第 三人黃進忠經營雞蛋生產事業，租賃期間97年3月10日起至1 07年3月9日止計10年，黃進忠又於99年7月19日同意福頂公 司占有做農牧使用。 4.被告林金足因對彰化商銀負有債務，經彰化商銀聲請強制執 行系爭不動產，由系爭執行事件拍賣，於103年3月27日由被 告張金瑞、蘇育正、陳泳瑔共同得標拍定，同年7月11日繳 足價金，於同年7月15日取得權利移轉證書，並於同年8月13 日移轉所有權登記完成(被告張金瑞權利範圍100分之55、被 告蘇育正權利範圍100分之35、被告陳泳瑔權利範圍100分之 10)，期間本院執行處並未通知原告是否行使優先承買權。 5.系爭土地使用地類別均為農牧用地，本院民事執行處受理上 開執行案件時向地政事務所函查系爭土地非屬重劃區之耕地 ，該案拍賣公告載明拍賣的土地及建物出租予第三人黃進忠 ，且嗣後已除去第三人黃進忠之租賃關係。 6.原告於103年12月26日以臺南南門路郵局第219號存證信函通 知被告4人主張依執行法院拍賣之同樣條件行使優先購買權 ，並經被告等收執。 7.被告對原告提起本件確認優先購買權存在有即受確認判決之 法律上利益者存在並不爭執。 ㈡爭執事項 1.原告與被告林金足間之租賃關係於系爭不動產拍定前是否已 經終止？ 2.原告是否為土地法第107條所定之土地承租人？對系爭土地 是否有優先承買權？得否併對系爭建物主張優先承買權？ 3.原告請求被告等於103年8月13日以拍賣為原因所為之所有權 移轉登記予以塗銷，是否有理由？ 四、得心證之理由： ㈠原告與被告林金足間之租賃關係於系爭不動產拍定前是否已 經終止？ 1.原告主張系爭不動產係其向原所有權人即第三人陳永泰承租 ，租期自96年12月31日至103年12月31日止，租金原為72萬 元，因第三人陳永泰前曾將他筆土地出租原告，於租期屆滿 前將該土地出售他人，致原告受有已付租金及另行搬遷、整 地、填土等損失，雙方遂同意以應賠償原告之金額抵付系爭 租約之租金，並將契約書上之租金約定改為每年租金1元， 嗣陳永泰於100年4月間死亡，由其配偶即被告林金足繼承系 爭不動產亦繼受其租賃關係，嗣被告林金足於100年8月間以 原告不繳租金，以起訴狀送達為終止租約之意思表示，依民 法第767條規定起訴請求原告拆除系爭土地上之地上物，將 土地返還被告林金足，經本院100年度重訴字第146號案件受 理後，認系爭租約為真正，租賃契約尚未屆期，於101年2月 14日判決被告林金足敗訴，被告林金足上訴後又撤回上訴而 告確定乙節，業據提出系爭租賃契約書、本院100年度重訴 字第146號判決書為憑(見本院訴卷第11至21頁），並經本院 調取本院100年度重訴字第146號拆除地上物等事件全案卷宗 （含臺灣高等法院臺南分院101年度重上字第22號二審卷)核 閱無訛，被告張金瑞、蘇育正、陳泳瑔對上開租賃契約書之 真正亦不爭執，此部分自堪認為真實，則原告主張系爭不動 產於103年3月27日經本院執行處拍定時，其對系爭不動產有 租賃關係存在，即堪採信。 2.按法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之 重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違 背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形 外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不 得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴 訟法上之誠信原則(最高法院100年度台上字第1900號判決意 旨參照）。前案本院100年度重訴字第146號拆除地上物等事 件，雖經被告林金足以原告未繳納租金為由，以起訴狀送達 對原告為終止租金之意思表示，然該案審理時經雙方就原告 抗辯系爭租賃契約書真正、陳永泰有以他筆土地之損失抵充 租金等重要爭點已經當事人為辯論後，認為原告上開主張為 可採，而為被告林金足敗訴之判決，並因被告林金足上訴後 又撤回上訴而告確定等情，已如前述，揆之前揭說明，被告 林金足於本案本已不得為相反之主張，難謂當時被告林金足 以起訴狀送達代終止租約之意思表示已發生終止租約之效力 ，況據證人黃進忠證稱：其向陳永泰承租土地後，約98年3 、4月進去經營時，知悉同時有原告承租系爭不動產，經質 問陳永泰，陳永泰始表明系爭租約之存在，伊並曾質疑契約 為何訂租金一塊錢，陳永泰答說原先原告是租在雞場旁邊的 另外一塊地那邊，那時候的地是在關新路上，而與雞場連在 一起，後該筆土地賣掉了，請原告搬走，請原告搬到系爭土 地，但是原來的地方原告花了很多錢，所以就把租賃契約以 12萬改成1塊錢，因為陳永泰本身有喝高梁的習慣，陳永泰 當時有說原告都有買高梁給他喝，那一塊錢就當作他都有支 付等情（見本院訴卷第169頁正、反面)，亦無被告張金瑞、 蘇育正、陳泳瑔所指拖欠1元租金未繳之情，是被告張金瑞 、蘇育正、陳泳瑔辯稱縱原約定租金每個月12萬元，因故以 搬遷倉庫費用72萬元抵付部分租金，並將租金降為每年1元 ，原告自96年起至100年止仍有每年1元之租金迄未給付，系 爭租約已因被告林金足於100年度重訴字第146號案件以起訴 狀送達原告而終止租約等語，即非可採。 3.又系爭不動產原經第三人兆豐國際商業銀行股份有限公司（ 下稱兆豐商銀）永康分公司及彰化商銀聲請假扣押執行，經 本院97年度執全字第348號、97年度執全字第468號受理後， 因系爭不動產業經法務部行政執行署臺南行政執行處96年度 綜所稅執專字第84688號案件辦理查封登記在先，乃將之併 入該案執行，嗣後法務部行政執行署臺南行政執行處以移送 機關財政部臺灣省南區國稅局新化稽徵所認無拍賣實益，聲 請不執行，而又改為本院前開假扣押案件辦理查封登記，然 未至現場辦理查封，嗣彰化商銀聲請對債務人即被告林金足 為本案強制執行，經系爭執行事件受理後，調取前開假扣押 案卷執行，亦未至系爭不動產現場辦理查封等情，業據本院 調取上開本院97年度執字第85643號執行卷宗(含本院97年度 執全字第348號、97年度執全字第468號保全程序卷）核閱無 訛，又系爭執行事件拍賣債務人林金足、陳永泰與陳江山之 不動產，拍賣標的之土地及建物各別達20餘筆，土地面積高 達10餘公頃等情，亦有上開執行卷宗可稽，而本件強制執行 時，除第三人即證人黃進忠曾具狀就拍賣標的之全部土地及 建物主張有租賃關係，及有優先購買權，並要求載明於拍賣 公告上（見該案執行卷㈡內），債權人及原告均未曾向本院 執行處陳報系爭租賃關係存在，使本院執行人員現場履勘時 未及注意原告占有土地使用之情形而發現系爭租賃關係存在 ，致未能載明於執行筆錄或拍賣公告上，是被告張金瑞、蘇 育正、陳泳瑔質疑本院於系爭強制執行事件到場查封、履勘 時，執行筆錄、拍賣公告均未載有原告使用系爭土地及建物 之事實，而否認系爭租賃關係存在，尚非可採。 4.再按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定 地上權及其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。 但抵押權人實行抵押權受影響者，法院得除去該權利或終止 該租賃關係拍賣之，民法第866條第1項前段、第2項固定有 明文。然依該條反面解釋，若法院未除去權利或終止租賃關 係而拍賣，依民法第425條買賣不破租賃之規定，經拍定取 得不動產之人自應承受該租賃關係。系爭土地原曾分別於92 年11月3日、95年7月18日、96年5月16日及96年11月14日先 後為第三人彰化商銀、臺灣銀行股份有限公司、統一企業股 份有限公司及曾國展設定第一、二、三、四順位之抵押權， 系爭建物亦曾92年11月3日、95年7月18日及96年11月14日先 後為第三人彰化商銀、臺灣銀行股份有限公司及曾國展設定 第一、二、三順位之抵押權等情，有被告張金瑞、蘇育正、 陳泳瑔等提出之系爭不動產登記第二類謄本可憑（見本院訴 卷第116至122頁），系爭租約訂立日期為96年12月13日，固 於前開抵押權設定登記之後，若系爭不動產拍賣時，系爭租 賃關係存在影響抵押權之實行，抵押權人得聲請法院終止系 爭租賃關係，然本件強制執行就系爭不動產至拍定為止，並 未經法院以影響抵押權人抵押權之實行而終止系爭租賃關係 等情，業經本院調閱前開執行事件卷宗核閱無訛，則拍定人 即被告張金瑞、蘇育正、陳泳瑔即應繼受系爭租賃關係，其 等抗辯執行法院既以執行命令除去黃進忠之租賃權，系爭租 約簽約日為96年12月13日，亦於設定抵押權之後且足影響抵 押物之售價以致抵押權無法受清償，則原告主張之租賃關係 當亦被除去而不存在云云，自非可採。 5.綜此，被告張金瑞、蘇育正、陳泳瑔辯稱系爭租賃關係已經 被告林金足終止，縱未終止，於強制執行程序進行中，亦會 經執行法院以其影響抵押權之實行予以終止，故系爭租賃關 係已經終止，並非可採。 ㈡原告是否為土地法第107條所定之土地承租人？對系爭土地 是否有優先承買權？得否併對系爭建物主張優先承買權？ 1.按土地法第106條規定：「以自任耕作為目的，約定支付地 租使用他人之農地者，為耕地租用。前項所稱耕作，包括漁 牧」。次按土地法第107條及耕地三七五減租條例第15條規 定耕地承租人之優先承買權，係為扶植自耕農而設，故承租 人優先承買權之行使，應以其確有租佃關係存在，且該承租 土地係屬耕地，俾承租人優先承買耕地後，能成為自耕農者 ，始符上開法條賦予承租人優先承買權之立法意旨（最高法 院80年度台上字第1935號、86年度台上字第3039號判決意旨 參照）。是以耕地出賣時，承租人有依同樣條件優先承買之 權，應以承租人承租耕地，從事種植農作物或為放養漁牧等 耕作，始得主張之，若承租人承租耕地非為耕作之目的，或 根本未實際從事耕作者，當無從主張土地法第107條之優先 承買權。 2.原告固主張其目前於系爭土地上種植果樹、牧草，並畜養羊 隻，而以系爭建物供羊隻之畜舍、堆放牧草或相關農具等情 ，然就其承租系爭土地初始之目的，及早前使用狀況避而不 提，證人黃進忠到庭雖證稱：伊起先不知道，最近這一年才 知道原告也在養羊、種植果樹、草之類的東西等語（見本院 訴卷第171頁正、反面)，然證人先是證稱：伊是98年3、4月 間進去所承租之土地經營，過兩、三個月遇到原告，所以知 道系爭不動產至現在都是原告在使用(見同案卷第171頁正面 ），而被告訴訟代理人質疑其為何知道原告一直都在使用系 爭不動產，卻為何不去瞭解原告承租土地之用途時，又證稱 ：當時沒想那麼多，因為雞場需要嚴格控管避免被污染，養 雞生意是與外界隔絕的生意，我們只擔心原告會不會身上帶 有污染源，只問原告會不會常常來，原告說不會常常來，如 果來的話也不會進我們雞舍等語（見同案卷第171頁反面)， 惟若證人知悉系爭不動產自98年間起迄今都是原告在使用， 而對其傾注關心，其經營雞場又需嚴格控管污染源，原告承 租之不動產復與證人經營之雞場相鄰，況由證人曾證稱：伊 大門有設定，起先原告如果來的話，就按電鈴，之後越來越 熟，伊就拿搖控器給原告，讓他進出方便(見同上卷第169頁 反面），顯見原告進入系爭不動產要經由證人經營雞養之大 門，甚其後原告可隨意進出雞場，則證人為嚴格控管雞場避 免被污染，豈有不主動積極瞭解原告承租系爭不動產用途之 理，其此部分所證述非無避重就輕，迴護原告之情，況依證 人所述原告曾向其陳稱不會常常來系爭土地等情，核與一般 從事種植農作物、放養漁牧等耕作，均需定期施作或照顧等 操持農務之作息常情亦不相符，則原告承租系爭不動產是否 有實際從事耕作，即有可疑。 3.且參酌原告於另案本院100年度重訴字第146號拆除地上物事 件第一審100年9月6日到庭時陳稱：93年時伊向地主(即陳永 泰）租賃另外一筆土地，在96年時地主說那筆土地賣掉，叫 伊要搬，就另外找土地給伊使用，因原租期還沒到，而原土 地上面有很多鐵，都很重，運輸費用要很多，還有保全、整 地，花很多錢，地主說要補償伊，後來搬過去又整地、圍牆 、保全費用，花了二次錢，地主妻子(即被告林金足)又向伊 拿了12萬元租金，伊要與地主再訂契約，地主說不用向伊拿 租金，算是補償搬遷費等語，復經法院於100年9月15日現場 履勘結果，系爭土地現以鐵片圍繞，裡面放置鐵樑，原告於 當時亦陳述是由原先承租之土地搬運至系爭土地上使用等情 ，並製有勘驗筆錄在卷等情，業據本院調取該案卷宗核閱無 訛(見該案一審卷第15頁正、反面、第27至28頁)，其於該案 第二審（臺灣高等法院臺南分院101年度重上字第22號）101 年11月13日準備程序時提出內容為Ｈ型鋼之照片乙張，並陳 稱：其花費大約1百多萬，這些都是Ｈ型鋼1支就一噸多重， 都要用大型機具去搬，還有圍籬、挖地、填平所以費用很多 等語(見該案二審卷第135頁反面、第138頁)，依其上開關於 原先承租之土地上很多Ｈ型鋼須搬遷，且搬運至系爭土地上 使用之陳述，實難想像原告承租系不動產是要從事種植果樹 、牧草，並畜養羊隻等耕作之目的，佐以原告提出之前開系 爭租約第18條約定：「甲(陳永泰)、乙(黃富康)双方同意， 乙方搬遷倉庫所有費用新台幣柒拾貳萬元正，由乙方吸收， 並由該費用筆付租金」，可見原告向第三人陳永泰承租土地 是作「倉庫」使用之情，益見原告承租系爭土地並非以耕作 為目的。 4.又雖依前述，系爭不動產於系爭執行事件拍定前未經執行人 員至現場查明系爭不動產之使用狀況，然系爭不動產前經法 務部行政執行署臺南行政執行處以96年度綜所稅執特字第00 000000號執行事件執行時，曾囑託不動產估價師事務所估定 價額，經該事務所派員於97年7月18日現場勘查後，製有不 動產估價報告書，於該報告書上載明：埤子頭段773-6號土 地目前為空地、雜草，埤子頭段772、773號土地合併使用， 外圍由鐵皮圍牆所包圍，地上為雜草，另放置鐵皮貨櫃、金 屬建材，埤子頭段772號土地上有一棟鐵皮倉庫(建物建號： 埤子頭段480號建號)等情，有法務部行政執行署臺南行政執 行處97年9月5日南執忠96年綜所稅執特專字第00000000號函 及所附估價報告書可憑(見本院97年度執全字348號保全程序 卷內)，而兆豐商銀永康分行於97年3月13日於上開本院97年 度執全字348號保全程序執行中所陳報之系爭建物使用現況 為「閒置」，且由陳報之照片亦可見系爭土地上雜草叢生， 未見種植果樹、牧草或有放牧之行為，而系爭執行事件曾命 債權人彰化商銀陳報拍賣標的之建物使用狀況，彰化商銀乃 於98年9月28日向本院執行處陳報建物使用情形，並提出系 爭建物之照片外觀(見前開執行卷㈠內彰化商銀98年9月25日 陳報狀所附編號26之照片），亦可見系爭建物前方即坐落埤 子頭段772號土地前方為一片空地，嗣彰化商銀復於102年2 月18日再次具狀陳報系爭埤子頭段773、773-6號土地為空地 （見系爭執行事件卷宗卷㈣內），均無原告所主張有種植果 樹、牧草或放牧之事實，並未見原告承租系爭土地有實際從 事耕作之情。 5.再系爭執行事件，執行法院通知被告張金瑞、蘇育正、陳泳 瑔等人會同本院執行人員於104年4月14日現場履勘系爭不動 產結果，系爭土地上現種植有果樹，並有飼養4、5隻羊等情 ，有被告張金瑞、蘇育正、陳泳瑔提出之本院104年3月6日 南院崑97執方字第85643號執行命令、系爭土地、建物外觀 與內部之照片可憑（見本院訴卷第209至215頁），原告對上 開照片之真正亦不爭執，雖似原告有於系爭不動產從事耕作 之情，然由上開照片明顯可見現場種植之果樹數量稀少且為 樹苗，應係剛植栽未久，其餘部分則長滿雜草，尚有一廢棄 貨櫃、塑膠帆布等雜物置於土地上；另有4、5隻羊飼養於系 爭建物內之角落，以鐵柵欄圍籬，建部內部散置少許工具等 情，相較於系爭土地合計高達6,438平方公尺、系爭建物面 積高達723.02平方公尺，有前開系爭不動產之登記謄本可憑 ，原告前開耕作情形顯不符經濟規模，且若原告於96年間即 以耕作為目的向陳永泰承租系爭不動產，並有實際從事耕作 行為，當無呈現前開悖常之情，佐以前述原告始終未能敘明 其承租系爭不動產初始如何使用之情，及證人黃進忠僅證稱 最近這1年多才知道原告也在養羊、種植果樹、草之類的東 西，因為那邊原告都用圍籬圍得很高，平常也不會去那個角 落云云，可知，原告非無臨訟製造系爭不動產有實際用於耕 作假象之嫌，是原告前開就系爭不動產之使用現況，並不足 作為其向陳永泰承租系爭土地是成立租佃關係之有利認定。 6.另按土地法第107條第2項規定同法第104條第2項之規定，於 承買準用之，亦即耕地之出賣人未通知優先承買權人而與第 三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先承買權人，使耕 地承租人之優先承買權具相對之物權效力，此物權效力基於 物權法定原則，原則上自以法律有明文規定者為限，不容當 事人任意創設，土地法第107條既僅係規定耕地出賣時，承 租人有優先承買之權，此項優先承買權自不及於土地上之建 物，不因土地及建物合併拍賣，而使優先承買權人得就土地 上之建物一併主張優先承買權，又依系爭建物之地籍資料所 示，主要用途為雞糞乾燥室，應無農業發展條例第18條第5 項「農舍應與其坐落土地併同移轉」規定之適用等情，亦經 本院向臺南市歸仁地政事務所查明無訛，有該所104年3月2 日所登記字第0000000000號函及所附臺南縣工務局使用執照 可憑(見本院訴卷第107至108頁)，是原告主張應將土地法第 107條規定所取得之優先承購權範圍，擴及於耕地上所坐落 之建物，亦非可採。 7.承上各節，原告雖就系爭不動產有租賃關係存在，系爭土地 亦為耕地，然其並未能舉證證明其承租系爭土地是以耕作為 目的而成立租佃關係，且系爭建物並非農舍，無農業發展條 例第18條第5項規定應與坐落土地併同移轉規定之適用，揆 之前揭說明，原告自不得依土地法第107條規定主張對系爭 不動產有優先承買權存在。 ㈢原告請求被告等於103年8月13日以拍賣為原因所為之所有權 移轉登記予以塗銷，是否有理由？ 原告對系爭不動產既無優先承買權，則系爭執行事件就系爭 不動產拍定後，雖未對其為優先承買權行使之通知，依法核 無違誤，被告張金瑞、蘇育正、陳泳瑔等拍定後繳足價金， 經執行法院核發權利移轉證書，據而於103年8月13日以拍賣 為原因辦理所有權移轉登記，自屬有據，原告請求被告等應 予塗銷，核無理由。況耕地出賣後，出賣人與買受人就該耕 地辦妥所有權移轉登記後，有優先承買權之承租人得逕行主 張買受人之所有權移轉登記，對其不生效力，而訴請買受人 塗銷登記。如此，即足達其訴訟之目的，其出賣人為塗銷所 有權移轉登記之請求，並無必要（最高法院69年台上字第11 2號民事判例意旨參照），是以縱本件原告以其就系爭不動 產有優先承買權存在，請求塗銷所有權移轉登記，揆之前揭 說明，亦以買受人張金瑞、蘇育正、陳泳瑔為被告訴請塗銷 ，即足達其訴訟之目的，其併以出賣人林金足為被告請求為 塗銷所有權移轉登記，自無必要，併此說明。 五、綜上所述，系爭土地固屬耕地，原告對系爭土地亦有租賃關 係存在，然其並未能就其於系爭土地上有耕作之事實舉證以 實其說，所成立之租賃關係並非以自任耕作為目的而成立之 耕地租用，核與土地法第107條賦予承租人優先承買權之立 法意旨不符，是其於系爭不動產經系爭執行事件拍定後，無 從對系爭土地主張有優先承買權存在，亦無從主張該優先承 買權之效力及於系爭建物，更無從依土地法第107條第2項準 用同法第104條第2條之規定，主張系爭不動產之拍賣不得對 抗原告，並請求被告等應將系爭不動產所有權移轉登記予以 塗銷。從而，原告依土地法第107條規定，起訴請求確認原 告就系爭不動產，按系爭執行程序拍定金額之同一條件，有 優先購買權存在，被告等應將系爭不動產，以拍賣為原因所 為之所有權移轉登記，予以塗銷，為無理由，應予駁回。 六、另訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，法院為終局判決時，原 則上應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條、第87 條第1項定有明文。查本件原告起訴應徵收之裁判費為130,0 96元，應由敗訴之原告負擔。 七、又本件判決結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦並舉證方法， 經本院審酌後，亦認對判決結果無影響，爰不再逐一論述， 併此說明。 八、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段 、第78條、第87條第1項，判決如主文。 中 華 民 國 104 年 6 月 24 日 民事第四庭 法 官 高榮宏 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 6 月 24 日 書記官 黃心怡 附表： ┌─┬─────────────────┬─┬────┬──────┬──────┐ │編│土 地 坐 落 │地│面 積│權 利 範 圍 │拍定價金 │ │ ├───┬────┬────┬───┤ ├────┤ │（新臺幣） │ │號│縣 市○鄉鎮市區○ 段 │地號 │目│平方公尺│ │ │ ├─┼───┼────┼────┼───┼─┼────┼──────┼──────┤ │1 │臺南市○ ○○區 ○○○○段│772 │旱│3,346 │張金瑞55/100│5,101,000元 │ │ │ │ │ │ │ │ │蘇育正35/100│ │ │ │ │ │ │ │ │ │陳泳瑔10/100│ │ ├─┼───┼────┼────┼───┼─┼────┼──────┼──────┤ │2 │臺南市○ ○○區 ○○○○段│773 │旱│2,352 │同上 │3,584,000元 │ ├─┼───┼────┼────┼───┼─┼────┼──────┼──────┤ │3 │臺南市○ ○○區 ○○○○段│773-6 │雜│740 │同上 │730,000元 │ └─┴───┴────┴────┴───┴─┴────┴──────┴──────┘ ┌─┬─────────────────┬────┬──────┬──────┐ │編│建 物 坐 落 │面 積│權 利 範 圍 │拍定價金 │ │ ├───┬────┬────┬───┼────┤ │（新臺幣） │ │號│縣 市○鄉鎮市區○ 段 │建號 │平方公尺│ │ │ ├─┼───┼────┼────┼───┼────┼──────┼──────┤ │1 │臺南市○ ○○區 ○○○○段│480 │723.02 │張金瑞55/100│4,000,000元 │ │ │ │ │ │ │ │蘇育正35/100│ │ │ │ │ │ │ │ │陳泳瑔10/100│ │ └─┴───┴────┴────┴───┴────┴──────┴──────┘