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臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　 104年度訴字第1876號 原　　　告　瑜舍大樓管理委員會 法定代理人　邵麗環 訴訟代理人　黃智琨 　　　　　　楊淑惠律師 被　　　告　春園建設股份有限公司 法定代理人　黃造蓉 訴訟代理人　李銘洲律師 複　代理人　簡詩家律師 訴訟代理人　陳宜寧 　　　　　　王祥全 上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國106 年12月12 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，民事訴訟法第24條第 1 項前段定有明文。再按當事人兩造以合意定第一審管轄法 院者，如具備法定要件，當事人及法院均應受拘束。關於合 意管轄之規定，除專屬管轄外，得排斥其他審判權而優先適 用。本件兩造合意約定以本院為第一審管轄法院，有瑜舍房 屋買賣契約書影本附卷可稽（見本院卷一第100 至110 頁反 面），揆之首揭規定，本院即有管轄權。 二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有擴張 或減縮應受判決事項之聲明者或被告於訴之變更或追加無異 議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴 訟法第255 條第1 項第3 款、第2 項分別定有明文。本件原 告起訴訴之聲明原為：「㈠被告應給付原告新臺幣（下同） 627,653 元，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 週年利率百分之5 計算之利息。㈡被告應將瑜舍大樓之消防 設備瑕疵修補至通過臺南市政府消防局之消防檢測為止。㈢ 被告應將瑜舍大樓之汙水機房瑕疵修補至與瑜舍大樓竣工圖 說相符為止。㈣被告應於蘋果日報之地方版面，以4 分之1 版面刊登附件所示之道歉啟事3 日。㈤訴訟費用由被告負擔 。㈥願供擔保請准宣告假執行（見本院卷一第6 頁）。」， 嗣於民國106 年4 月14日具狀變更聲明為：「㈠被告應給付 原告773,330 元，及其中627,653 元自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；另逾627, 653 元之145,677 元（即773,330 元－627,653 元＝145,67 7 元）自本書狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率百 分之5 計算之利息。㈡被告應交付「瑜舍大樓」之水、電管 線竣工圖予原告。㈢原告就第1 項請求願供擔保，請准為假 執行之宣告。㈣訴訟費用由被告負擔。」（見本院卷三第3 至4 頁）。復於106 年8 月1 日言詞辯論期日變更聲明為： 「㈠被告應給付原告733,330 元，及其中627,653 元自104 年12月29日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息 ；另逾627,653 元之145,677 元自今日庭期106 年8 月1 日 起至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息。㈡被告應交 付「瑜舍大樓」之水、電管線竣工圖予原告。㈢原告就第1 項請求願供擔保，請准為假執行之宣告。㈣訴訟費用由被告 負擔。」（見本院卷三第102 至102 頁反面）。末於106 年 8 月28日具狀變更聲明為：「㈠被告應給付原告671,480 元 ，及自106 年8 月1 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。㈡被告應交付「瑜舍大樓」之水、電管線竣工 圖予原告。㈢原告就第1 項請求願供擔保，請准為假執行之 宣告。㈣訴訟費用由被告負擔。」（見本院卷三第112 頁） ，原告所為上開聲明變更，核屬擴張減縮應受判決事項之聲 明，且被告於本院言詞辯論期日時並無異議，而為本案之言 詞辯論，應視為同意變更，揆之前開法律規定，於法均無不 合，應予准許。 三、按依民事訴訟法第170 條、第173 條前段規定，當事人喪失 訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在 有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然 停止；第168 條、第169 條第1 項及第170 條至前條之規定 ，於有訴訟代理人時不適用之。又第168 條至第172 條及第 174 條規定所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受 之聲明，同法第175 條亦定有明文。查本件原告之法定代理 人原為黃智琨，於起訴後因法定代理人變更為邵麗環，原告 於106 年11月20日具狀陳報原告之法定代理人變更，並聲明 由邵麗環承受訴訟，業據其提出臺南市政府106 年9 月25日 府公使一字第1061013498號函暨瑜舍大樓106 年9 月2 日10 6 年區分所有權人第一次會議紀錄、瑜舍大樓106 年第五屆 管理委員會職務分配臨時會議紀錄及當選公告等件為證（見 本院卷三第147 至156 頁），與前開規定核無不合，應予准 許。 貳、實體方面： 一、原告起訴主張： ㈠、緣原告之瑜舍大樓為臺南市○○區○○○○街○○○ 號之建物（ 下稱系爭建物），被告為建商，原告於102 年10月4 日成立 管理委員會，於102 年10月5 日進行第一次區分所有權人會 議，由被告交付部份文件（原證二），但因尚有部分文件未 經被告給付，故於明細表上記載：「大項：1-6 已取得資料 ，內容待商討。7-9 項尚未收到。」等語。 ㈡、詎料，嗣後原告發現被告所出售之系爭建物公共設施如機械 停車位無法正常昇降、對講機無法使用等瑕疵，原告多次向 被告反映、溝通未果，經原告於103 年5 月16日、103 年6 月16日以存證信函告知被告前開設備瑕疵。被告遲於103 年 6 月28日始與原告進行點交，然因被告未蓋其大章而未完成 點交程序。自104 年起，系爭建物亦屢屢出現鐵捲門控制箱 故障、對講機故障、監視器故障、汙水馬達故障、蓄水池止 水閥異常、消防管線腐蝕漏水、消防栓出水口生銹腐蝕（原 證三）等重大瑕疵，原告多次要求被告完成系爭建物之瑕疵 修繕，被告置之不理，並以已逾越保固期間等語拒絕修繕， 原告僅得提起本訴請求被告給付修繕之對價。 ㈢、按「起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬 設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄 本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理 委員會成立或管理負責人推選或指定後7 日內會同政府主管 機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機 械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無 誤後，移交之。前項公寓大廈之水電、機械設施、消防設施 及各類管線不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委 員會或管理負責人得報請主管機關處理，其歸責起造人者， 主管機關命起造人負責修復改善，並於1 個月內，起造人再 會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續。」公寓大廈管 理條例（下稱管理條例）第57條定有明文。次按「『……於 公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人，並完成依第57 條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後向 直轄市、縣（市）主管機關報備，由公庫代為撥付。……』 、『起造人應將公寓大廈共用部分、約定公用部分與其附屬 設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄 本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理 委員會成立或管理負責人推選或指定後7 日內會同政府主管 機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機 械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正當無 誤後，移交之。』管理條例第18條第2 項及第57條第1 項分 別定有明文，故公共基金之撥付依管理條例第18條第2 項規 定辦理，又管理條例第57條之立法目的係明定起造人移交共 用部分、約定共用部分與其附屬設施設備等之義務及移交期 限，起造人違反第57條之規定者，同條例第49條第8 款定有 罰則。至關起造人無法連絡或未配合辦理點交，除依條例第 49條第8 款規定處罰外，涉個案通知及執行事宜，係屬貴管 ，請本於權貴辦理。」內政部95年10月5 日內授營建管字第 0950158191號函足資參照。再按「依公寓大廈管理條例第57 條規定，公寓大廈約定共用部分及其附屬設施設備（下合稱 公共設施）應移交予公寓大廈管理委員會，由管理委員會依 法代理全部住戶與起造人點交之，起造人不得以實質已交付 住戶使用為由，而免除此項義務；故以公寓大廈公共設施有 瑕疵，依法解除契約或請求減少價金之『6 個月』除斥期間 ，應自公共設施交付公寓大廈管理委員會起算。」最高法院 101 年台上字416 號民事判決揭明斯旨。依前揭公寓大廈管 理條例之規定，被告應針對水電、機械設施、消防設施及各 類管線進行檢測、確認其功能正常後，始與原告進行點交； 然本件被告與原告至目前為止，尚未完成點交事宜，是原告 行使權利之除斥期間尚未能起算。 ㈣、消防灑水開關屬公寓大廈之重要公共設施，其功能攸關火災 發生時消防藥劑能否正常運作、發揮滅火之效用，應由被告 依上揭公寓大廈管理條例之規定進行檢測並點交予原告。惟 被告迄今仍未將消防灑水開關予以開啟，亦未將上開公共設 施檢測功能正常無誤並點交予原告。且被告先主張自原告成 立之日起均應由原告負責修繕，後又於存證信函中陳稱保固 期為原告成立之日起1 年內云云，主張前後矛盾，顯屬推諉 卸責、拒絕履行交付上開公共設施及修繕之責任。 ㈤、原告爰依民法物之瑕疵擔保責任之規定請求被告修補消防設 備及汙水機房之瑕疵。系爭建物有前開鐵捲門控制箱故障、 對講機故障、監視器故障、汙水馬達故障、蓄水池止水閥異 常等多項瑕疵，均屬日常生活中基礎設施，係原告住戶每日 均須使用之設備，依通常之交易觀念，應認系爭建物基礎設 施未備不符住戶居民之每日需求，欠缺應有之品質，即減少 契約預定之效用，自屬物之瑕疵。況系爭建物消防管線腐蝕 漏水、消防栓出水口生銹腐蝕，足證系爭建物所配置之消防 設備與管線，均失去正常功能，形同虛設。 ㈥、被告身為建商，自有修繕前開基礎設施瑕疵之能力，竟置之 未理，足認被告所為之給付顯未依債務之本旨提出，核屬可 歸責於被告之事由致生締約之本旨無法實現，不完全給付之 情形已無法補正，衡酌民法第227 條準用第226 條之規定， 自屬給付不能，是原告爰依不完全給付暫向被告請求給付修 繕前開瑕疵之損害賠償671,480 元。 ㈦、兩造前就106 年4 月14日民事準備㈡狀之證物「瑜舍大樓缺 失求償分類表」中所示之「防漏（待修）：101,850 元。即 ：防漏（待修）部分（照片16-29 ）：101,850 元（105 年 7 月16日誠憶企業社報價單）。即： 發電機房：第一、二樑柱頂棚3處漏水（照片16-18）。 B1：舊衣回收桶上方頂棚漏水（照片19-20）。 B1：垃圾冷藏室右側牆角及牆面滲漏水（照片21-23）。 B1：汽49車位頂棚2處漏水（照片24-26）。 B1：機41車格前方樑柱內機積水管路未包封（照片27-29 ） 。」部分，業已達成調解，此有本院106 年度南司簡調字第 27號調解筆錄可憑。為此，原告爰減縮本件請求金額為671, 480 元（即773,330 元－101,850 元＝671,480 元）。 ㈧、原告共請求被告賠償671,480元，細項如下： ①、消防設備 ⑴、消防設備（待修）：349,900 元。 A 、受信總機： Ⅰ更動火警迴路為機械手動式（照片1-3 ）：250,000 元（10 6 年6 月24日海越企業社報價單）。 Ⅱ迴路異常B3綜合盤、B2-B3 車道及2F消防箱（照片4-5 ）： 28,000元（106 年3 月8 日海越企業社報價單）。 B 、消防機房設備： Ⅰ消防機房消防灑水輔助馬達軸承鏽蝕漏水（照片6 ）：28,0 00元（106 年3 月8 日海越企業社報價單）。 Ⅱ消防灑水輔助水箱進水機故障（照片7 ）：1,600 元（106 年3 月8 日海越企業社報價單）。 Ⅲ灑水主馬達底閥故障（照片8 ）：13,500元（106 年3 月8 日海越企業社報價單）。 ⅣB1消防送水口閥劣化（照片9 ）：16,500元（106 年3 月8 日海越企業社報價單）。 ⅤB1消防管（汽49號車位上方）管路腐蝕漏水（照片10）：8, 000 元（106 年3 月8 日海越企業社報價單）。 ⅥB1消防送水口逆止閥鏽蝕（照片11）：12,800元（106 年3 月8 日海越企業社報價單）。 C、 測試：9,000 元（105 年6 月24日海越企業社報價單）。 ⑵、消防設備（已自行修護）（照片12-15 ）：50,800元（105 年5 月31日、6 月24日海越企業社報價單）。 ⑶、原告以106 年3 月14日台南新南第72號存證信函、104 年11 月16日台南小東郵局第158 號存證信函、105 年5 月12日台 南小東郵局第64號存證信函，檢附相關機電消防設備損壞腐 蝕漏水、消防受信總機等瑕疵、暨相關照片、報價單等文件 通知被告。即為「瑜舍大樓缺失求償分類表」之「『消防設 備（待修）』、『消防設備（已自行修護）』」所列之「照 片（1-15）、報價單、其他佐證（1.000072存證信函2.0000 000 存證信函；1-1.000064存證信函）」所示。 ②、防漏（已自行修護）：63,000元。（105 年11月2 日及3 日 誠憶企業社報價單）。 B1：1.汽49車位上方頂棚2處漏水（照片30）。 B1：2.汽51車位頂棚2處漏水（照片31）。 B1：3.汽52車位上方頂棚1處漏水（照片32）。 B1：4.機38車位上方頂棚及走道柱子漏水（照片33）。 B1：5.機35車位走道柱子兩側漏水（照片34）。 B1：1.汽46車位上方頂棚2處漏水（照片35）。 B1：2.汽41車位上方頂棚1處漏水（照片36）。 B1：3.機9、38車位上方頂棚及牆面漏水（照片37）。 原告前以105 年7 月19日臺南新南第251 號存證信函，檢附 相關消防設備及地下室漏滲水等瑕疵、暨相關照片、報價單 等文件通知被告。即為「瑜舍大樓缺失求償分類表」之「『 防漏（待修）』、『防漏（已自行修護）』」所列之「照片 （16-37 ）、報價單、其他佐證（000000存證信函、104.11 .30 請款收據、14.12.3 匯款單據）」所示。 ③、地磚損害部分：118,390元。 ⒈騎樓走道：地面汙漬、白樺（照片38-39 ）：98,390元（10 6 年4 月6 日岩誠石材公司報價單）。 ⒉大廳： ⑴管理室旁階梯裂縫至梯間、中廳地板龜裂。 ⑵管理室旁地磚龍起、梯間樑柱牆面龜裂、中廳景觀窗台牆磚 脫落（照片40-47 ）：20,000元（106 年4 月5 日雙潔美工 程行報價單）。 ⒊詳如「瑜舍大樓缺失求償分類表」之「『地磚』」所列之「 照片（38-47）、報價單」所示。 ④、多功能會議室之費用：84,000元。 ⒈會議桌（照片48）：2 張，共計25,000元（106 年3 月22日 暉日辦公家具報價單）。 ⒉辦公椅（照片49）：12張，共計21,000元（106 年3 月22日 品築家具報價單）。 ⒊投影機（照片50）：2 張，共計38,000元（106 年3 月30日 亦騰實業報價單）。 ⒋詳如「瑜舍大樓缺失求償分類表」之「『多功能會議室』」 所列之「照片（48-50 ）、報價單」所示。 ⑤、補發竣工圖費用：5,390 元（105 年3 月7 日收據）。原告 以104 年11月6 日台南新南第377 號存證信函通知被告應交 付各項竣工圖說。被告事後固有交付竣工圖，但因嚴重缺漏 ，故原告不得不另行申領，花費5,390 元。即為「瑜舍大樓 缺失求償分類表」之「『竣工圖說』」所列之「收據、其他 佐證（000000存證信函）」所示。 ㈨、被告抗辯：被告所締結契約之對象為各區分所有權人，並非 原告管理委員會，且公寓大廈管理條例第57條亦無賦與原告 管理委員會得據以請求損害賠償及逕行要求被告修復之依據 云云。惟查： ①、按公寓大廈管理委員會係指為執行區分所有權人會議決議事 項及「公寓大廈管理維護工作」，由區分所有權人選任住戶 若干人為管理委員所設立之組織。復依公寓大廈管理條例第 10條第2 項前段規定，共用部分、約定共有部分之修繕、管 理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。是管理委員會 就社區共用部分之管理及維護為其職務範圍內之事項，其對 於因執行管理及維護社區共用部分而衍生之相關民事紛爭， 自有訴訟實施權，且此權限係源自於法律之特別規定，不待 區分所有權人同意或授權。 ②、查本件原告瑜舍大樓管理委員會係以其負責管理之公共基金 及管理維護之公共設施，因被告未完成點交公共設施、且公 共設施有瑕疵經催告修補未果，而依民法第227 條、第226 條規定，請求被告賠償損害，原告係就其職務範圍內關於公 共設施之管理及維護而提起本件訴訟，而其實際上即為管理 之主體，縱實體法上之權利義務最後歸屬主體為區分所有權 人，但原告為達其管理維護公共設施之目的，尚非不得藉由 提起本件訴訟之方式以主張權利。 ㈩、聲明： ①、被告應給付原告67萬1,480 元，及自106 年8 月1 日起至清 償日止，按週年利率5 ％計算之利息。 ②、被告應交付「瑜舍大樓」之水、電管線竣工圖予原告。 ③、原告就第1 項請求願供擔保請准為假執行之宣告。 ④、訴訟費用由被告負擔。 二、被告答辯則以： ㈠、原告以系爭建物鐵捲門、對講機、監視器、污水馬達、蓄水 池止水閥、消防管線等物件之瑕疵，而依民法第359 條、不 完全給付，請求被告給付修繕瑕疵之損害賠償云云。然查： ①、按債權債務之主體，應以締結契約當事人為據，非契約當事 人無從依契約主張權利義務。系爭社區各區分所有建物之買 賣契約，為被上訴人與向其買受該建物之各區分所有權人所 簽訂，為上訴人所不爭執，被上訴人交付系爭社區之公共設 施，如有上訴人主張之系爭瑕疵存在，僅區分所有權人得主 張依民法第227 條不完全給付之規定請求賠償，上訴人僅為 系爭社區之管理委員會，並非系爭社區之區分所有權人，自 無主張依買賣契約法律關係行使權利…又公寓大廈管理條例 第3 條第9 款規定管理委員會係指為執行區分所有權人會議 決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住 戶若干人為管理委員所設立之組織。而管理委員會之職務如 下：…二共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。 …十一共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及 保管，同條例第36條亦有明定。另起造人應將公寓大廈共用 部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護 手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設 施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選 或指定後7 日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或 管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線 進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。前項公寓大廈 之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢測，或 其功能有明顯缺陷者，管理委員會或管理負責人得報請主管 機關處理，其歸責起造人者，主管機關命起造人負責修復改 善，並於1 個月內，起造人再會同管理委員會或管理負責人 辦理移交手續。上開條例第57條第1 、2 項亦規定甚明，立 法意旨因公寓大廈區分所有權人與起造人間之各別房屋買賣 法律關係具有集體性，為免區分所有權人各自與起造人就公 共設施進行移交之繁瑣，故規定統由公寓大廈管理委員會或 管理負責人代表區分所有權人與起造人進行移交，俾免於起 造人與區分所有權人各自辦理易生混亂，是公寓大廈管理委 員會或管理負責人就公共設施之所以得向起造人請求檢測及 移交，係本於各區分所有權人與起造人間之買賣契約而生之 請求權，透過法律規定由管理委員會或管理負責人統一行使 ；然而，除上揭法律明定列舉事項外，其餘雙方之權利義務 ，仍應依個別買受人即區分所有權人與起造人間之買賣契約 關係定之，管理委員會或管理負責人並無法律依據可得代表 各區分所有權人行使因買賣契約所生之權利，且依上開條例 第57條第2 項規定，倘起造人所交付之公共設施不能通過檢 測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員會或管理負責人僅能 報請主管機關命起造人修復改善，管理委員會或管理負責人 非得逕向起造人訴請修復改善或給付修復費用，顯見就移交 之公共設施發生瑕疵，應由起造人負責修繕或賠償有爭議時 ，仍應依各區分所有權人與起造人間之買賣契約關係為請求 之依據，非得由管理委員會或管理負責人逕依公寓大廈管理 條例第57條規定請求（臺灣高等法院101 年度上字第726 號 判決意旨參照，被證一）。準此，本件被告所締結契約之對 象為各該區分所有權人，並非原告（管理委員會），且公寓 大廈管理條例第57條亦無賦予原告管理委員會得據以請求損 害賠償以及逕行要求被告修復之依據。 ②、抑且，原告（管理委員會）係於102 年10月5 日成立，當日 推選林秋君為主任委員、洪鈺雯為副主任委員、劭麗環為財 務委員、高誌遠為監察委員、王瑞鴻、曾錦薇為機電委員， 由被告於當日依公寓大廈管理條例第57條規定，將設施設備 使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電 、機械設施、消防及管線圖說等件（詳如原證2 之春園建設 「瑜舍」社區公設暨機電設備點交明細表），交付予該第一 屆管理委員會，此觀原證2 點交明細表由林秋君、王瑞鴻、 劭麗環、高誌遠簽名具收即可知之，雖該點交明細表右下方 記載：「大項1-6 已取得資料，內容待商討。7-9 項未收到 。」，惟所指7-9 項係指該項次「七- 九」項，亦即各該鑰 匙部分，但實際上，各該鑰匙當時已放置於管理中心，是被 告確已依公寓大廈管理條例第57條規定交付各項文件予原告 無訛。就此，唯恐該點交明細表右下方所載「7-9 項」衍生 誤解，被告亦提出項次「三、春園建設『瑜舍』公設暨機電 設備點交明細表」之清冊本供本院參酌（被證二），另因全 數點交清冊資料甚多，被告先行提出其封面（被證三），倘 認有必要，被告再依指示提出清冊全部。102 年10月5 日是 原告管委會不願簽立點交協議書，且未將被告於102 年10月 5 日所交付之各項文件妥善保管而遺失，嗣被告再於103 年 6 月28日交付各項文件予原告，並書立點交表（被證五）， 是本件原告再次請求交付水、電管線竣工圖說，顯屬無據。 ③、且被告已有於102 年10月5 日下午進行消防、機電設備等各 項設備功能測試及說明，有現場照片可證（被證四），當時 原告並無異議，復已完成各項圖說、設備、執照之交付，顯 見被告業已依公寓大廈管理條例第57條規定完成移交共用部 分之設備無訛。 ④、實係後因原告管理委員會改選，忽而推翻之前所完成之移交 手續，聲稱設備瑕疵、文件未點交，被告基於善盡服務之精 神，始依原告要求再於103 年6 月28日進行點交，並蓋印有 原告印章（被證五），然此仍不影響被告已於102 年10月5 日完成點交之事實。是原告主張迄未完成點交云云，顯與事 實不符。因原告主委更迭，第二屆主委（即原告訴訟代理人 ）黃智琨拒絕第一屆主委林秋君等人所進行之點交程序，甚 至表示被告於102 年10月5 日交付之相關圖說均已逸失，被 告方再於103 年6 月28日補行點交，然103 年6 月28日當日 主委黃智琨卻故意不出面，而由住戶代表即管委會之監察委 員陳豪襄、劉京仁、黃世杰（監察委員的配偶）、張珮珍出 席進行點交（被證六），原告訴訟代理人黃智琨亦自承：伊 有請黃世杰幫我在現場看一下等語，原告並於點交表用印原 告之收發專用章，顯見渠二人確係代理原告而點交完成，倘 原告仍有所爭執，則依最高法院37年上字第8816號判例、10 1 年度台上字第1187號判決意旨：「契約書內之印章為真正 時，印章名義人應對該契約書負責，縱該契約書由他人代為 訂立，除有確切反證外，仍應推定由印章名義人授權為之」 ，應由原告舉證之。 ⑤、被告既於102 年10月5 日完成各項設備之移交，則原告理應 依公寓大廈管理條例第36條規定，對於該社區之各項設備善 為修繕及管理維護，而非對於被告業已移交各項設備嗣後所 發生之損壞情形，一概要求被告全數修繕，於被告對於買受 人所承諾之保固期間內，被告固應依約善盡保固責任，然究 無從全然推諉被告負責之理，此絕非被告及相關廠商提出保 固書之意旨，更遑論原告竟稱迄未完成點交云云，而推卸其 管理、維護、修繕之責，益難採取。 ⑥、再觀諸原告所提報價單，其內容竟有燈具修繕、牆面清潔、 大理石清潔、限高標示、大樓標示、報架、傘架、煙灰缸、 時鐘等等，此等內容及費用何以應由被告負擔？此等費用又 何屬設備瑕疵？此等內容實為身為管理委員會之原告所應添 購、修繕者，卻要求被告修繕、支付，顯非適法。尤以賓士 清潔企業社之2 份估價單內容觀之，依其阿拉伯數字所載52 000 、18000 ，下方總計卻記載6 萬元、15萬元，顯見估價 單浮報充數，益見原告請求單據之虛偽，並非有理。 ⑦、原告主張未點交完成，僅稱係被告沒有提出完整版的竣工圖 云云，然被告業於103 年6 月28日再次點交圖冊，復於本件 訴訟進行中再次提出，原告猶稱被告未完成點交，實屬無據 ，況原告已實際管理使用多年。原告所指水、電管線竣工圖 部分，除被告前已交付外，更於105 年1 月29日再行交付建 築平面竣工圖A1藍曬圖1 本共18張及水電、消防、弱電竣工 圖A1藍曬圖2 本共140 張予原告，並經「吳組長」簽名，且 已用印原告收發專用章，原告均無異議，現又改稱缺頁，顯 見係因原告保管不當所致。 ㈡、再觀諸原告所提各項請求，均係在102 年10月5 日管委會成 立點交後歷時一年左右始發生，其成因可能性甚多（諸如自 然耗損、人為使用損壞等），而原告並未證明其所指之瑕疵 乃於102 年10月5 日交付時即已存在，或係如何可歸責於被 告之原因所致，則於交付後始發生之瑕疵，其危險本應由買 受人負擔，是除被告所應負之保固責任外，初無一再要求被 告修復或請求賠償之餘地。況且，原告請求損害賠償依據之 民法第360 條瑕疵擔保規定損害賠償責任，必以被告出賣時 業已為品質之保證始得請求，而被告並未有保證品質之舉， 是原告遽為損害賠償之請求，亦屬乏據。 ㈢、被告對於買受人確實負有保固責任，惟該保固期間乃自交付 後1 年，且係由被告進行修繕，而非得由買受人逕行僱工修 繕再向被告請求賠償，此觀買賣契約第15條第5 項約定即明 。是倘非保固期間內發生且為通知被告即逕為修繕，並無請 求金錢賠償之權利。 ㈣、原告請求瑕疵損害賠償部分： ①、依被告與系爭建物買受人之房屋買賣契約書第15條第2 項第 1 款約定：「公共防水工程自管委會成立後保固1 年」，同 條第3 項第1 款約定：「公共設備（如公共設施軟體硬體設 備、電梯、發電機、消防設備、門禁監視系統、污廢水設備 、水電管線路…等）於管委會成立公共設備簽收日或管委會 正式開放住戶使用日起保固1 年（不含損耗物件及定期清潔 保養費）」，同條第5 項約定：買方若未經賣方同意，另僱 他人保固服務修繕時，不得向賣方請求費用補償」等旨，是 本件被告就公共設備之保固期間為1 年，並自102 年10月5 日成立管委會並點交設備起算，至103 年10月4 日即告屆滿 。 ②、雖原告指稱有消防設備、防漏、地磚損害、多功能會議室之 瑕疵云云，但查： ⒈消防設備部分： 被告於102 年10月5 日進行設備操作並移交予原告時，消防 設備功能均正常，並無任何功能欠缺或不足，且參原告提出 158 號存證信函所示，係於104 年10月26日始發生故障情事 ，佐以158 、72、64號存證信函均係104 年後始發出，倘若 係於被告103 年10月4 日保固期間屆滿前即已發生，理應早 於斯時發函告知，顯見各該設備問題於點交之初並無功能欠 缺，而係歷經使用後方出現故障，自難認是點交時即已存在 之瑕疵，復已逾保固期間，是原告所為請求無理由。 ⒉漏水部分： 原告所提251 號存證信函係於105 年7 月18日寄發，另參其 承億企業社報價日期為103 年11月2 日，已逾保固期間，且 未通知被告即自行僱工修繕，依買賣契約第15條第5 項約定 ，亦不得請求被告補償金錢費用。 ⒊地磚損害： 原點交時均無任何毀損，此乃原告社區人員使用後所生之自 然耗損，不在保固範圍內，且已逾保固期間。 ⒋多功能會議室： 原告未敘明被告應當賦予其所主張之各該設備之原因及請求 權，被告亦無任何法律或契約上義務應提供這些新設備，是 原告請求自屬無理。 ③、補發竣工圖費用： 被告業已於12年10月5 日交付竣工圖，且於105 年1 月29日 再次交付竣工圖，是被告並無未交付之情事。雖原告稱應提 出主管機關蓋印之圖說，惟被告所交付之圖說均係現狀竣工 之圖說，且無法規要求須有主管機關用印始稱為竣工圖，是 原告此節實屬無理等語。 ㈤、聲明： ①、原告之訴及假執行之聲請均駁回。 ②、訴訟費用由原告負擔。 ③、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。 三、本院得心證之理由： ㈠、原告係由系爭社區區分所有權人依公寓大廈管理條例所選任 設立之組織，並於102 年11月5 日向臺南市政府申請報備完 成，此參卷附臺南市政府函文即明（見本院卷三第161 頁） ，堪信屬實。原告主張被告為建商，出售系爭社區大樓之建 物，但公共設施有諸多瑕疵，乃依債務不履行、物之瑕疵擔 保等規定，請求被告賠償原告待修繕項目及已自行修繕項目 之費用，復請求交付水電管線竣工圖等語；被告則否認之， 並以前揭情詞置辯。 ㈡、按債權債務之主體，應以締結契約當事人為據，非契約當事 人無從依契約主張權利義務。系爭社區各區分所有建物之買 賣契約，既為建商即被告公司與向該公司購買系爭建物之各 區分所有權人所簽訂，則被告公司所交付之系爭社區之公共 設施，如有原告主張之系爭瑕疵存在，則僅區分所有權人得 主張依民法不完全給付或物之瑕疵擔保等規定請求賠償，惟 原告僅為系爭社區之管理委員會，並非系爭社區之區分所有 權人，依法尚無權主張依買賣契約法律關係行使權利。又按 稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允 為處理之約定，民法第528 條定有明文。縱認原告係受系爭 社區之區分所有權人委任，而得代該等區分所有權人就公設 瑕疵所生損害訴請賠償，然原告處理該受委任事務時，應以 區分所有權人之代理人身分，行使區分所有權人基於買賣契 約所得主張之不完全給付賠償請求權，非自任為當事人本人 ，以自己名義行使上開權利，是原告逕以自己之名義為本件 請求，洵非可採。 ㈢、再按公寓大廈管理條例第3 條第9 款規定管理委員會，係指 為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作 ，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織 。而管理委員會之職務如下：…二、共有及共用部分之清潔 、維護、修繕及一般改良…十一、共用部分、約定共用部分 及其附屬設施設備之點收及保管，同條例第36條亦有明定。 另起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設 施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本 、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委 員會成立或管理負責人推選或指定後7 日內會同政府主管機 關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械 設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤 後，移交之。前項公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及 各類管線不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員 會或管理負責人得報請主管機關處理，其歸責起造人者，主 管機關命起造人負責修復改善，並於1 個月內，起造人再會 同管理委員會或管理負責人辦理移交手續。上開條例第57條 第1 、2 項亦規定甚明。其立法意旨因公寓大廈區分所有權 人與起造人間之各別房屋買賣法律關係具有集體性，為免區 分所有權人各自與起造人就公共設施進行移交之繁瑣，故規 定統由公寓大廈管理委員會或管理負責人代表區分所有權人 與起造人進行移交，俾免於起造人與區分所有權人各自辦理 發生混亂，是公寓大廈管理委員會或管理負責人就公共設施 之所以得向起造人請求檢測及移交，係本於各區分所有權人 與起造人間之買賣契約而生之請求權，透過法律規定由管理 委員會或管理負責人統一行使；然而，除上揭法律明定列舉 事項外，其餘雙方之權利義務，仍應依個別買受人即區分所 有權人與起造人間之買賣契約關係定之，管理委員會或管理 負責人並無法律依據可得代表各區分所有權人行使因買賣契 約所生之權利，且依上開條例第57條第2 項規定，倘起造人 所交付之公共設施不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者， 管理委員會或管理負責人僅能報請主管機關命起造人修復改 善，管理委員會或管理負責人非得逕向起造人訴請修復改善 或給付修復費用，顯見就移交之公共設施發生瑕疵，應由起 造人負責修繕或賠償有爭議時，仍應依各區分所有權人與起 造人間之買賣契約關係為請求之依據，非得由管理委員會或 管理負責人逕依公寓大廈管理條例第57條規定請求。申言之 ，管委會自起造人處受公寓大廈共用部分之移交，及對該共 用部分進行維護、修繕之權限，係源自於該公寓大廈之區分 所有權人之授權，而非於區分所有權人之權利以外，創設管 委會之權利。 ㈣、查，原告主張其因被告公司所交付之公設多有瑕疵，會議室 缺少桌椅機器等，因而提出估價單請求修繕回復之費用671, 480 元等節，姑不論估價單內容金額是否屬實、原告主張之 瑕疵是否存在、是否於物之交付時即存有瑕疵，此核屬向建 商被告公司第一手買受建物之系爭社區區分所有權人始得向 被告公司主張之債務不履行損害賠償請求權、或物之瑕疵擔 保請求權，而原告既非系爭社區區分所有權人，僅為系爭社 區之管理委員會，其猶將該等區分所有權人始得主張之請求 權及瑕疵修補損害之數額，逕行據為自身權利，而訴請被告 賠償公設瑕疵之修復費用，於法無據，難以憑採。 ㈤、至原告另請求被告交付水電管線竣工圖乙節，經查，原告係 於102 年10月5 日成立，成立當日經第一次區分所有權人大 會會議推選林秋君為主任委員、洪鈺雯為副主任委員、劭麗 環為財務委員、高誌遠為監察委員、王瑞鴻及曾錦薇為機電 委員，有臺南市政府106 年11月30日函文檢附之上開會議記 錄附卷可稽（見本院卷三第160 至164 頁），堪可認定。被 告答辯：於102 年10月5 日已點交水電管線竣工圖予原告等 語，業據被告提出點交清冊附卷可憑（見本院卷二全部）， 且觀之是日點交明細表上確有「林秋鈞、王瑞鴻、高誌遠、 邵麗環」等人之簽名，且手寫記載「大項1-6 已取得資料（ 按：第1 項為建築平面竣工圖A1藍曬圖及光碟、第2 項水電 消防弱電竣工圖A1藍曬圖及光碟）」等語，足見被告所辯非 虛。嗣被告再於103 年6 月28日交付各項附屬設施設備及圖 說予原告，另於105 年1 月29日又再交付建築平面竣工圖A1 藍曬圖、水電消防弱電竣工圖A1藍曬圖予原告，亦有被證八 、九之點交表、點交明細表附卷可稽（見本院卷四第12、13 頁），且觀之其上均蓋有原告之收發專用章，從而，原告本 件再次請求被告交付水電管線竣工圖，難認有據。 四、綜諸上述，原告依民法不完全給付、物之瑕疵擔保責任規定 ，訴請被告賠償671,480 元及法定遲延利息，另請求被告交 付水電管線竣工圖，均為無理由，應予駁回；又原告之訴既 經駁回，其假執行之聲請亦失所據，併予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均 與本案判決結果無影響，原告請求鑑定公設是否有瑕疵、瑕 疵修補費用為何等節，尚無調查必要，爰不一一予以審酌， 附此敘明。 六、據上論結，本件原告之訴為無理由。爰依民事訴訟法第78條 ，判決如主文。 中 華 民 國 106 年 12 月 29 日 民事第一庭 法 官 吳金芳 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 12 月 29 日 書記官 陳雅慧