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臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　104年度訴字第642號 原　　　告　盧正興 被　　　告　專誠不動產仲介經紀有限公司 法定代理人　張文龍 訴訟代理人　何志偉 上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國104 年9 月8 日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用新臺幣壹萬零肆佰陸拾元由原告負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之 訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會 生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料， 於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得 期待於後請求之審理予以利用，俾原訴及追加之訴在同一程 序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即 屬之。本件原告原以被告之法定代理人張文龍為起訴對象， 嗣於民國104 年5 月22日具狀變更被告為專誠不動產仲介經 紀有限公司，揆諸前揭規定，核無不合，應予准許。 二、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯 論而為判決。 貳、實體方面： 一、原告起訴主張： ㈠、原告前於102 年8 月2 日與臺灣房屋中華特許加盟店之行銷 專員洪翊仁簽訂房屋委託銷售臺南市○○區○○○街○○○ 巷 ○○號房屋（下稱系爭房屋）之契約書，張文龍為該加盟店之 法定代理人，契約書有載明「買賣契約簽約需於102 年12月 10日之後」，用以避開原告兩年內買賣不動產之特銷稅（即 俗稱奢侈稅）問題，該店經理何志偉表示他會安排，沒有問 題，故原告乃於102 年8 月5 日在經理何志偉與專員洪翊仁 之安排下，與買方陳姵羽辦理房屋買賣事宜。但之後原告卻 遭國稅局查獲以使用不當方法逃漏特種貨物及勞務稅，而開 罰應補繳本稅新臺幣（下同）33萬元及1.5 倍之罰緩即49萬 5 千元。國稅局所採用的證據是買方陳姵羽有事先匯款的資 料與提前進行房屋裝潢的事證，以及被告有開立102 年9 月 17日仲介服務費的發票，以為憑據，可見被告違反誠信，提 前開立發票給買方陳姵羽（原告收到的仲介服務費發票則是 103 年2 月13日的），且被告沒有經過原告同意就提前將系 爭房屋交給買方陳姵羽裝修，才會導致原告被查獲逃漏奢侈 稅，故被告違反了不動產專任委託銷售契約書的契約變更附 表第四點補充事項之第二點記載「簽約日期需於102 年12月 10日之後。」，以及違反該契約書第四條㈠之約定「乙方受 託處理仲介業務，應以善良管理人之注意義務為之。」，致 原告受有上開補稅之損害，為此，乃起訴請求被告賠償95萬 7 千元（計算式：33萬元+49 萬5 千元+ 應退還仲介服務費 13萬2 千元）等語。 ㈡、聲明：①被告應賠償原告957,000 元。②訴訟費用由被告負 擔。③願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則答辯略以： ㈠、本件原告於102 年5 月31日與被告之經紀人洪翊仁簽訂不動 產專任委託銷售契約書，委託被告專任銷售原告所有之系爭 房屋，契約書第六條載明甲方（原告）全權委託乙方（被告 ）銷售系爭房屋，銷售成交時，同意給付成交價百分之肆以 作為服務報酬，於成交時以現金乙次給付或自交易價金安全 專戶中撥款支付，乙方並應開立發票予甲方。故嗣後於102 年12月10日完成系爭房屋之銷售事宜，被告即依上開約定合 法收取仲介服務費13萬2 千元並已開立發票予原告完竣。被 告收取仲介服務費法律原因明確，原告請求返還，並無理由 。 ㈡、特種貨物及勞務稅（下稱特銷稅）第4 條、第16條、第24條 明定特銷稅為國稅，納稅義務人為原所有權人，應自行向稅 徵機關申報應繳納稅額，依原告於起訴狀中所述，亦足證原 告早已充分瞭解其出售系爭房屋需繳納特銷稅。故原告所指 之本稅33萬元、1.5 倍罰鍰49萬5 千元，均係財政部南區國 稅局依特種貨物及勞務稅向納稅義務人（即原告）依法開徵 之稅額（詳見財政部南區國稅局複查決定書），與被告無關 。 ㈢、聲明：①駁回原告之訴及其假執行之聲請。②訴訟費用由原 告負擔。③如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行 。 三、本院得心證之理由： ㈠、經查，原告前於100 年12月9 日完成移轉登記取得系爭房屋 ，嗣委託被告專任銷售；兩造於102 年8 月2 日簽署不動產 專任委託銷售契約書及契約變更附表，其中契約變更附表第 四點補充事項之第二點記載「簽約日期需於102 年12月10日 之後。」；後經由被告之仲介，原告與訴外人陳姵羽於102 年12月10日就系爭房屋簽訂不動產買賣契約書、價金信託履 約保證申請書、賣方動撥買賣價金協議書、價金信託履約保 證書，約定售價為330 萬元，契約書記載於102 年12月10日 簽約當日以現金給付33萬元（第一期簽約款），於102 年12 月11日給付第二期備證用印款33萬元，俟完稅給付第三期款 34萬元，第四期尾款則為230 萬元；被告已收取原告給付之 仲介服務費13萬2 千元，並於103 年2 月13日開立發票予原 告；系爭房屋於103 年1 月8 日完成移轉登記予訴外人陳姵 羽之配偶郝家榮名下；後原告遭財政部南區國稅局新化稽徵 所於103 年3 月28日核定應補繳特種貨物及勞務稅33萬元， 及於103 年8 月22日經財政部南區國稅局裁處罰鍰49萬5 千 元等情，為兩造所不爭執，復有不動產專任委託銷售契約書 、契約變更附表、不動產買賣契約書、價金信託履約保證申 請書、賣方動撥買賣價金協議書、價金信託履約保證書、發 票、財政部南區國稅局特種貨物及勞務稅違章補徵核定通知 書、繳款書、財政部南區國稅局裁處書、繳款書附卷可稽， 堪可認定。 ㈡、次查，財政部南區國稅局因查得買方陳姵羽前於102 年8 月 5 日即轉帳20萬元至原告中國信託商業銀行臺南分行帳號00 00-0000-0000號帳戶內，並於同日以現金交付8 萬元予原告 ，再於102 年8 月28日、102 年9 月17日分別又轉帳25萬元 、47萬元至原告同上帳戶內（以上合計共105 萬元）；且買 方陳姵羽早於102 年8 月5 日支付仲介服務費6 萬6 千元， 並由被告於102 年9 月17日開立發票；另原告於102 年9 月 17日共收取價金達105 萬元後，即於102 年9 月18日與訴外 人郝家榮（即陳姵羽之配偶）就系爭房屋簽訂抵押權設定契 約書，並於同年月24日由代書辦妥抵押權設定登記，俟103 年1 月8 日辦理系爭房屋移轉登記時，始同時塗銷該抵押權 登記；再者，原告前已簽訂借屋裝修同意書，同意讓買方陳 姵羽於102 年9 月間即給付自備款100 萬元當日即可提前使 用裝修房屋等情，故而認定被告確為持有系爭房屋期間未滿 2 年而銷售之，未依規定申報特銷稅，應課所逃漏之特銷稅 33萬元及罰鍰49萬5 千元乙節，亦有原告自行提出之財政部 南區國稅局複查決定書1 份在卷為憑（見本院卷第33至36頁 ），亦堪認定。 ㈢、按受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己 事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意 為之。受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為 所生之損害，對於委任人應負賠償之責。民法第535 、544 條固有明文。惟查，被告雖有於102 年9 月17日開立仲介服 務費6 萬6 千元之發票予買方陳姵羽，此有發票影本1 張及 證人陳姵羽、郝家榮於104 年9 月8 日到庭具結之證述在卷 可考（見本院卷第61頁、第73頁反面筆錄、第75頁筆錄）， 然觀之兩造於102 年8 月2 日簽訂之不動產專任委託銷售契 約書及契約變更附表，其中契約變更附表第四點補充事項之 第二點僅係約定「簽約日期需於102 年12月10日之後。」（ 見本院卷第11頁），並無約定被告不得於102 年12月10日之 前開立發票，更無任何約定被告保證原告無須繳納特銷稅之 內容，此外，原告亦未提出任何證據足以證明兩造間有將「 使原告無庸繳納特銷稅」約為被告受委任處理事務之內容之 情，而被告已依上開契約變更附表第四點補充事項之第二點 約定，仲介原告與訴外人陳姵羽於「102 年12月10日」簽訂 系爭房屋之不動產買賣契約書、價金信託履約保證申請書、 賣方動撥買賣價金協議書、價金信託履約保證書（見本院卷 第13至25頁），亦為原告所不爭執，從而，自難遽認被告開 立上開發票之行為係違反契約約定或處理委任事務有何過失 。況且，原告遭裁處補繳特銷稅及罰鍰乃係由財政部南區國 稅局綜合數項事證所為之認定，詳如前述，並非僅因被告有 開立上開發票之單一行為所致，故原告據此主張被告係未盡 善良管理人之注意義務云云，即屬無據。 ㈣、至原告另主張被告未經其同意即提前讓買方陳姵羽裝潢整修 系爭房屋乙節，亦為被告所否認，經查，原告對於其確有親 自簽名於102 年8月5日借屋裝修同意書乙情並不爭執（見本 院卷第73頁反面筆錄），佐以證人陳姵羽到庭具結證述：「 系爭房屋有提前裝修，我有拿到1 份借屋裝修同意書，所以 我認為原告本人有同意我可以提前裝修。簽約時，原告跟被 告、代書、我都有在場，簽同意書也經過原告本人的同意， 我們說好鑰匙直接交給仲介，只要確認款項有匯進去，我就 可以找仲介拿鑰匙直接裝修系爭房屋，我匯款時還有通知原 告。簽約時我就跟原告表明了我們要提前裝修系爭房屋，只 是約定好不會提前入住。」等語明確（見本院卷第73頁反面 、第74頁筆錄），而證人陳姵羽所言核與該借屋裝修同意書 上明載之「立同意書人買方陳姵羽向賣方盧正興（即原告） 購買系爭房屋，今因買方需要提前整修房屋，『於買方給付 自備款100 萬元當日』，提前使用房屋。雙方協議訂立以下 約定：買方借屋僅供裝潢整修之用，在尾款未付清前，買 方尚不得搬入居住。... （買方簽名用印、賣方簽名用印） 」等語相符（見本院卷第70頁），堪認可採，基上，足徵原 告確有同意當買方陳姵羽提前給付價金達100 萬元時，即可 裝潢整修系爭房屋，故原告事後改口陳稱：伊沒有同意云云 ，並非可採。從而，原告主張被告未經其同意即擅自提供系 爭房屋予買方陳姵羽裝修導致其遭查獲逃漏特銷稅，係違反 善良管理人之注意義務云云，自無理由。 ㈤、綜上所述，原告主張被告違反契約變更附表第四點補充事項 第二點之約定及未盡善良管理人注意義務，而請求被告賠償 95萬7 千元，係屬無據，應予駁回。又原告之訴既經駁回， 其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。 四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，經 本院審酌後，認均不影響本件判決結果，爰不一一論述，併 此敘明。 五、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應 依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條、第87條第1 項定有明文。經核本件訴訟費用為10,460元（即第一審裁判 費），依法應由敗訴之原告負擔，爰確定原告應負擔之訴訟 費用額如主文第2 項所示。 六、結論：原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第385條第1項前 段、第78條、第87條第1項，判決如主文。 中 華 民 國 104 年 9 月 30 日 民事第三庭 法 官 吳金芳 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 9 月 30 日 書記官 孫鈴堯