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臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第1819號 原　　　告　郝志浩 訴訟代理人　吳美菁 訴訟代理人　蔡東泉律師 被　　　告　富堂建設股份有限公司 法定代理人　王連德 訴訟代理人　李慧千律師 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國107年1月22日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣壹佰零肆萬壹仟捌佰貳拾伍元，及自民國 一百零六年十二月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計 算之利息。 訴訟費用由被告負擔。 本判決於原告以新臺幣參拾肆萬捌仟元為被告供擔保後，得假執 行。但被告如以新臺幣壹佰零肆萬壹仟捌佰貳拾伍元為原告預供 擔保，得免為假執行。 事實及理由 壹、程序方面： 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴請求：被告應給付 新臺幣（下同）60萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按週年利率百分之5計算之利息。嗣於民國106年12月 15日具狀及於107年1月22日言詞辯論期日變更聲明為：被告 應給付原告104萬1,825元，及自更正聲請（二）狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（本院 卷第135、154頁），經核係屬擴張、減縮應受判決事項之聲 明，符合上開法條規定之情形，自應准許。 貳、實體方面： 一、原告起訴主張： ㈠原告於104年8月間向被告購買坐落臺南市○○區○○段○○○○ ○○○○號土地（權利範圍：全部），及其上同段12580建號即 門牌號碼臺南市○○區○○路○○○○號建物（權利範圍：全 部，下稱系爭房屋，上開土地及建物下稱系爭房地），其中 系爭房屋買賣價金為783萬6,500元，被告並簽立房屋售後保 固卡（下稱系爭保固卡），保固期間自104年10月28日起至1 05年10月27日止，其中約定防水保固3年、固定設備保固1年 ，服務項目包含防水設施之修繕等。嗣原告於104年12月間 入住後陸續發現系爭房屋有漏水瑕疵，包括「1樓落地窗左 上角漏水、1樓通往2樓樓梯間天花板燈座及樓梯間牆面漏水 、2樓至4樓牆面龜裂、2樓客廳窗臺漏水、2樓陽台門縫漏水 、2樓廚房窗戶漏水及其室內積水、3樓客房廁所窗戶漏水、 3樓客房窗框牆面漏水、4樓客房窗框牆面漏水」等情形，且 外牆磁磚縫隙亦有滲水結晶溶出白樺現象（下稱系爭漏水瑕 疵），遂於105年7月29日委託訴訟代理人發函被告，請求修 繕系爭漏水瑕疵。因一般買賣房屋交易習慣，應具備無滲透 漏水之情形，始符合債之本旨，系爭房屋存有系爭漏水瑕疵 ，自不符合債之本旨，且被告雖曾派人修繕，但修繕人員顯 非專業，未能有效改善系爭漏水瑕疵，導致雨後滲漏水情形 更形嚴重。又系爭漏水瑕疵經囑託臺南市結構工程技師公會 進行鑑定，該公會於106年10月19日以南市結技鑑字第423號 函檢附鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書），鑑定修復費用 合計104萬1,825元（項目及費用詳如鑑定報告書附件7）。 為此，爰依民法物之瑕疵擔保責任及不完全給付法律關係， 請求被告賠償系爭漏水瑕疵修復費用104萬1,825元及其遲延 利息等語。 ㈡並聲明：如主文第1項所示，及陳明願供擔保，請准宣告假 執行。 二、被告則以： ㈠系爭房屋於104年5月兩造簽訂買賣契約時已全部完工，並於 同年8月下旬交屋由原告進行內部裝潢工程，交屋後被告仍 依照原告請求進行修正工程，於同年10月28日完成，被告均 有依系爭保固卡之約定協助原告進行處理，原告主張之系爭 漏水瑕疵大部分均已處理完成，且於105年7月29日收到原告 寄發之存證信函後，即依約履行，惟因原告另有考量而遭拒 絕。又原告前向社團法人臺灣住宅品質消費者保護協會（下 稱住宅消保會）請求針對系爭房屋各樓層現況、外牆與鋁窗 框介面及室內滲漏水瑕疵部分進行鑑定，該消保會出具住宅 設計裝修糾紛爭議調查鑑定報告書（下稱系爭調查報告書） ，鑑定結果僅：系爭房屋1樓樓梯間梯天花板燈具出口有滲 水現象、2樓有1個鋁窗與室內牆體表面有滲漏水現象、3樓 有1個鋁窗與室內牆體表面有滲漏水現象、外牆表面磁磚有 白樺痕跡，其餘原告所主張之系爭漏水瑕疵依當時鑑定之現 況，均無滲漏水現象，由此可知原告所主張之漏水瑕疵，部 分於鑑定時已無滲漏水情形，且現存漏水瑕疵可能係因105 年2月6日清晨之地震或原告自行裝潢工程所造成，非可歸責 於被告。 ㈡原告依系爭鑑定報告書之鑑定結果請求修復費用104萬1,825 元，係以現今最佳之方法建議系爭房屋應如何施作防水工程 ，始能固若金湯使系爭房屋之防水工程永保不漏為修復方式 ，然兩造間之買賣契約對於系爭房屋之防水部分並未特別約 定，被告對於防水部分究應負擔如何之契約義務，應以系爭 房屋之每平方公尺售價為2萬8,013元〔即以783萬6,500元（ 房屋買賣價金）÷279.74平方公尺（系爭房屋面積）≒2萬8 ,013元/平方公尺〕為參考。況且系爭漏水瑕疵依住宅消保 會鑑定結果，僅需修繕費用10萬2,000元即可修復完成，原 告請求之金額顯然已逾上開金額而不合理等語資為抗辯。 ㈢並聲明： 1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。 2.如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項： ㈠原告於104年8月間向被告購買系爭房地，並於104年9月21日 登記於原告名下，其中建物面積合計279.74平方公尺，房屋 買賣價金為783萬6,500元。 ㈡被告於104年10月間就系爭房屋簽立系爭保固卡與原告，其 上記載交屋日期：「104年10月28日」，保固期限自「104年 10月28日起至105年10月27日」，其中防水保固3年、固定設 備保固1年，系爭保固卡內容詳如原證2所示。 ㈢原告於104年12月間入住後發現系爭房屋有漏水之情形，於1 05年7月29日寄發存證信函與被告，並向住宅消保會請求就 系爭房屋進行鑑定，該會於105年9月6日派員至現場進行調 查鑑定，鑑定之屋內位置、狀況及修繕費用等項目詳如被告 提出附件1之系爭調查報告書所示。 ㈣本件系爭漏水瑕疵經兩造合意送請臺南市結構工程技師公會 進行鑑定，該公會於連續第3日豪雨即106年8月1日，委派結 構技師至現場履勘、鑑定，系爭房屋修復費用鑑定結果合計 104萬1,825元，修復之詳細項目及費用詳如系爭鑑定報告書 附件7所示。 四、本院得心證之理由： ㈠原告於104年8月間向被告購買系爭房地，並於104年9月21日 移轉登記取得所有權。嗣被告於104年10月28日將系爭房屋 交付原告，並簽立系爭保固卡，其上記載保固期限自「104 年10月28日起至105年10月27日」，其中防水保固3年、固定 設備保固1年。原告於裝潢完畢後104年12月間入住系爭房屋 ，陸續發現有漏水之情形，遂於105年7月29日寄發存證信函 通知被告等情，有系爭房屋買賣契約書、系爭房地謄本及系 爭保固卡在卷可稽（本院卷第11至15頁、第147至149頁）， 亦為兩造所不爭執，則被告於104年8月出售系爭房地與原告 ，並於交屋時簽立系爭保固卡，其中防水保固3年、固定設 備保固1年，保固期限自104年10月28日起算，原告入住後於 保固期限內發現系爭房屋有系爭漏水瑕疵之事實，即堪可採 。 ㈡被告雖不否認系爭房屋有漏水瑕疵之情形，惟抗辯僅有系爭 調查報告書所記載「1樓樓梯間梯天花板燈具出口有滲水現 象、2樓有1個鋁窗與室內牆體表面有滲漏水現象、3樓有1個 鋁窗與室內牆體表面有滲漏水現象、外牆表面磁磚有白樺痕 跡」等情形，其餘原告主張之瑕疵係因地震或是原告進行裝 潢工程等原因所造成云云。經查： 1.原告於104年12月間入住系爭房屋，陸續發現有漏水等瑕疵 ，通知被告修繕後仍未改善，遂於提起本件訴訟前「105年8 月25日」委託住宅消保會進行鑑定，該會於「同年9月6日」 委派專業調查鑑定紀錄委員至系爭房屋進行現場鑑定（本件 被告經該會發文及致電通知後並未會同至現場），鑑定範圍 為：「各樓層現況實際之外牆與鋁窗框介面及室內滲漏水之 瑕疵部分、硬固水泥砂漿及混凝土中水溶性氯離子含量試驗 」，鑑定結果為：「現況實際之外牆與鋁窗框介面及室內滲 漏水之現象明顯滲漏水直流現象痕跡」等情，有系爭調查報 告書附卷可稽（本院卷第62至79頁）。雖該調查報告書僅列 出：1樓樓梯間梯天花板燈具出口有滲水現象、2樓鋁窗與室 內牆體表面有滲漏水現象、3樓鋁窗與室內牆體表面有滲漏 水現象、外牆表面磁磚有白樺痕跡等情形，惟觀諸該調查報 告書於「無滲漏水」地點所拍攝之照片說明欄內，均表示： 「現況已有原局部拆除之修繕及填補痕跡」一語，甚至於上 開現況「有滲漏水」地點之照片說明欄，亦有「原局部拆除 之修繕及填補痕跡」等內容之記載（參本院卷第66頁反面至 72頁反面），足徵被告就系爭房屋施行之建築工法、品質及 防水措施確實有所瑕疵，部分經被告修繕後仍生滲漏水之狀 況，滲漏水地點應不限於系爭調查報告書所列之範圍，且部 分原告所主張之滲漏水地點係因被告於鑑定前，經原告通知 進行「局部修補、填補」而未發生滲漏水之暫時結果，須該 「局部修補、填補」部分能有效杜絕日後滲漏水之情形，方 可免除其保固期間之責任，自不因上開調查結果並無「其餘 」原告主張滲漏水之情形，即認定系爭房屋僅有該調查結果 所列地點之滲漏水結果，是被告以系爭調查報告書為據，抗 辯系爭房屋僅有該調查報告書所載位置之滲漏水瑕疵云云， 核屬無稽，並無可採。 2.系爭房屋有無滲漏水瑕疵，經兩造同意後囑託臺南市結構工 程技師公會進行鑑定，該公會於106年2月21日至現場初勘確 認各樓層之前滲漏水之水漬，並於持續大雨數日後之「106 年8月1日」會同本件原、被告至系爭房屋就既存之裂縫及漏 水損壞狀況進行詳細紀錄及原因分析鑑定，鑑定結果為：「 ㈠…於民國106年8月1日會勘當日再行確認，各樓層確定有 漏水或滲水現象，其中2樓棟南側窗臺下方漏水（附V-11， 照片編號2F-03）、2樓西南側窗臺下方漏水（附V-12，照片 編號2F- 05）及3樓西南側浴室窗框漏水（附V-12，照片編 號3F-09）等處外牆漏水最為嚴重。頂樓露臺及女兒牆頂排 水不佳，有積水現象（附V-27-29，照片編號5F-02、5F-03 、5F-04及5F -05）。由上述滲漏水事實顯示，系爭房屋頂 樓及整棟外牆依其施作之建材及完工之成果，不能達到防水 效果。㈡系爭房屋於下列位置、項目有漏水，及原因說明如 下：1.1樓門框及2樓門框皆有漏水情形。1樓門框漏水原因 為1樓門框上緣裂縫滲水（詳附件五，附V-9，照片編號1F-0 7）。2樓門框底部以水平尺測量（詳附件五，附V-15，照片 編號2F-11），2樓露臺室內外高低差僅4mm（詳附件五，附 V-15，照片編號2F-12），通常室外陽臺、露臺應降版高度 至少5cm以防止外側積水從外滲入，2樓外側露臺降版高度不 足，一旦積水，水即從門框下緣滲入。2.2樓東南側壁面有 漏水並造成地板積水（詳附件五，附V-11，照片編號2F-03 ）。研判因為屋頂露臺及女兒牆頂洩水坡度不佳，且外牆拋 光壁磚貼突出於女兒牆頂，雨水由磁磚縫隙滲水後，往下滲 流，但外牆壁磚吸水率低，磁磚縫隙小，滲入之水不易向外 排出，於是往下排或滲入內牆。2樓牆底部與2樓樓版施工縫 交界處如未設置有效之止水構造，則最易滲水，研判此為2 樓東南側壁面漏水並造成地板積水之主要原因。3.1、2、3 、4樓部分窗框有漏水情形（詳附件五，照片編號1F-03、2F -01、2F-05、2F-07、2F-08、3F-05、3F-0 9及4F-08），原 因為窗框鐵件固定處可能因為窗框固定鐵件生鏽，造成窗框 四周產生裂縫而滲水。各樓層窗框滲漏水位置詳附件六。4. 1樓樓梯間電燈管線漏水原因為2樓西南側露臺積水後滲漏入 室內地板，造成2樓地板積水後滲入其下1樓樓梯間電燈管線 內。5.5樓陽臺脫落磁磚情形，原因為貼磁磚的黏著劑及水 泥砂漿與磁磚背面溝未密實滿漿（詳附件五，附V- 31，照 片編號5F-10）。6.1到5樓電梯坑道壁面漏水原因為之前伸 縮縫蓋板施作不良，雨水從伸縮縫滲漏進入電梯壁面，目前 伸縮縫蓋板已經改善，目前僅電梯機坑角隅尚有滲水現象（ 詳附件五，附V-9，照片編號1F-08）。7.1樓外牆面磚縫隙 白華嚴重（詳附件五，附V-34，照片編號5F-15及5F-16）， 研判水由露臺及女兒牆頂滲入，一部從1樓外牆面磚縫隙析 出可溶性鹽類，形成白華。從各樓層滲水位置及原因研判， 整棟（1樓至5樓）外牆磁磚縫隙大小應不是造成滲漏水主因 。8.系爭房屋及鄰房間原設計各樓層均有留設15cm寬伸縮縫 （詳各樓平面圖），電梯間與鄰房間有留設伸縮縫（詳附件 五，附V-32，照片編號5F-11），伸縮縫再以伸縮縫蓋板（ 詳附件五，附V-32，照片編號5F-12）作為防水措施，但1樓 及2樓外牆與鄰房間則未留設伸縮縫及施作伸縮縫蓋板（詳 附件五，附V-33，照片編號5F-13、5F-14），與原設計平面 圖不一致。原伸縮縫蓋板施作不良或損壞，造成電梯間漏水 ，會勘時伸縮縫蓋板漏水現象已改善，但目前固定方式系爭 房屋及鄰房均固定，地震時相對變形後伸縮縫蓋板會再度裂 開漏水，應再改善。㈢如僅局部修復前述漏水位置，應可有 效改善系爭建築物再滲漏水。…㈤可針對外牆壁磚上緣、外 牆壁磚與門窗開口周邊的接合方式做防水改善工程及門窗框 重新施作防水，其修復費用為1,041,825元，明細詳附件七 。」等情，有臺南市結構工程技師公會106年11月3日南市結 技（三）瑞字第291號函檢附之系爭鑑定報告書在卷可稽（ 見外放鑑定報告書），由此可見系爭房屋之1、2樓門框、2 樓東南側壁面、1、2、3、4樓部分窗框、1樓樓梯間電燈管 線、1至5樓電梯坑道壁面皆有滲漏水之情形，其原因均為施 工不當所造成，顯然與地震或裝潢工程均無關連，且因鑑定 時間較系爭調查報告時間為晚，系爭房屋因施工不佳經過一 定時間後，除系爭調查報告所列舉滲漏水之地點仍未修繕完 成外，尚有其他地點發生滲漏水、積水之狀況（包括曾局部 拆除及填補之地點），故系爭房屋滲漏水瑕疵之位置及情形 ，自應以系爭鑑定報告書之鑑定結果予以認定。 3.本院審酌系爭鑑定報告書乃臺南市結構工程技師公會於系爭 房屋該地區連續數日大雨後，委派土木結構技師至現場檢查 現況，針對系爭房屋之內外部、每道漏水壁體、天花板及地 面拍照紀錄，並藉助熱成像儀器就牆體探測拍攝熱成像，研 判是否滲漏水及位置，再利用水平尺量測內外高低差、女兒 牆洩水坡度判斷積水之原因，可見前揭鑑定結果乃土木結構 技師綜合系爭房屋現況及各項測量數值、資料，依其土木結 構之專業智識進行分析，並就研判之滲漏水瑕疵、原因提出 詳細之修繕項目、數量及金額，具有高度專業性及客觀性， 堪可採為認定系爭房屋有無滲漏水及修繕費用之證據資料。 又房屋買賣除首重建築物安全外，施工品質及有無滲漏水問 題，亦應為買受者對買賣標的之基本要求，且不因降雨量及 大雨數日而影響建物不得滲漏水之居住標準，系爭鑑定報告 書乃依滲漏水現況，提出針對外牆壁磚上緣、外牆壁磚與門 窗開口周邊的接合方式做防水改善工程及門窗框重新施作防 水之相關工程，應屬合理及有效防止滲漏水發生之修繕工法 ，故被告以兩造買賣契約並未就防水工程應達如何標準為特 別約定，應參酌建物每平方公尺售價，及進行鑑定時已連續 3日大雨，應審酌該下雨狀況是否影響滲漏水之情形予以抗 辯，顯屬卸責之詞，並無可採。從而，原告主張系爭房屋有 系爭鑑定報告書上所載位置之滲漏水問題，係因被告施工不 佳所生瑕疵之事實，洵屬有據，應可憑取。 ㈢按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時，無滅失或減少價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣之物，缺少出 賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金 ，而請求不履行之損害賠償。出賣人故意不告知物之瑕疵者 ，亦同，民法第354條第1項前段、第360條分別定有明文。 查系爭房屋因施工不佳造成滲漏水之瑕疵，已如前述，且被 告簽立系爭保固卡與原告，保固防水3年、固定設備1年，並 約定於保固期限內，由於施工不當導致需修補事項者，由被 告負全部修護之責，而原告既於交屋入住後發現系爭房屋有 系爭滲漏水瑕疵存在，並於保固期限及範圍內，自應由被告 負修繕之責。是原告依前揭規定及系爭保固卡約定，以系爭 鑑定報告書所核算之修復費用合計104萬1,825元請求被告賠 償，於法即屬有據，應予准許。 ㈣末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權 人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力，民法第229條第2 項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人 得請求依法定利率計算之遲延利息；但約定利率較高者，仍 從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法 律可據者，週年利率為百分之5，同法第233條第1項、第203 條亦有明定。準此，本件原告依上開法條規定併予請求被告 給付上開金額自追加狀（即民事更正聲請（二）狀）繕本送 達之翌日即106年12月19日（被告訴訟代理人於107年1月22 日言詞辯論期日表示該更正聲請狀於106年12月18日收訖， 參本院卷第154頁反面）起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，亦屬有據，應予允准。 五、綜上所述，原告向被告購買之系爭房屋因施工不當而有系爭 滲漏水瑕疵存在，欠缺房屋買賣應有之品質，被告係出售者 並簽立系爭保固卡，保固防水3年，自應就系爭滲漏水瑕疵 負修復損害賠償責任。從而，原告依民法第360條規定及系 爭保固卡約定，請求被告給付系爭房屋滲漏水瑕疵修復費用 104萬1,825元，及自追加狀（即民事更正聲請（二）狀）繕 本送達之翌日即106年12月19日起至清償日止，按週年利率 百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。 六、兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經 核均無不合，爰酌定相當之擔保金額分別宣告之。 七、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及 舉證，經本院斟酌後，認為均不足影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 107 年 2 月 5 日 民事第四庭 法 官 林勳煜 上開正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴 審裁判費。 中 華 民 國 107 年 2 月 5 日 書記官 許哲萍