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臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　105年度訴字第1894號 原　　　告　第一鴻廣告股份有限公司 法定代理人　蔡姝祁 訴訟代理人　熊治璿律師 被　　　告　聖俯建設股份有限公司 法定代理人　呂理賢 訴訟代理人　李銘洲律師 複 代 理人　簡詩家律師 上列當事人間請求返還代墊款事件，經本院於民國106年6月29日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴暨假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、本件原告起訴主張： ㈠被告興建坐落臺南市○○區○○段698、698-2、698-3、755 、755-1~755-81等85筆地號土地上「都心苑建案」之建物， 並於民國101年10月10日與原告簽訂委託銷售合約書，約定 由被告委託原告廣告、仲介、銷售系爭建案之建物，並由原 告就系爭建案編號Ｇ14之建物（即臺南市○○區○○○街○○ ○巷○號）進行裝潢作為實品屋（下稱系爭實品屋），以利房 屋銷售事宜。嗣兩造間之系爭委託銷售契約雖於103年9月30 日終止，惟依系爭委託銷售合約書第6條第6項之約定，實品 屋之裝潢內容（含固定物及非固定物）應與實品屋一同出售 ，故實品屋之售價包含各類裝潢費用，且裝潢費用於實品屋 出售後即應返還予原施作廠商。而原告就系爭實品屋委請甲 子園工程有限公司（下稱甲子園公司）、晴天工坊創意居家 生活館（下稱晴天生活館）、均典國際企業有限公司（下稱 均典公司）、居希室內設計有限公司（下稱居希公司）、景 豪企業社分別進行木作工程、傢俱、飾品擺設、室內設計、 冷氣等裝潢工程，已先行墊付裝潢費用共計新臺幣（下同） 3,012,000元，嗣經兩造協商後，原告同意降為300萬元，詎 系爭實品屋於105年5月售出後，原告寄發存證信函向被告請 領裝潢費用300萬元，卻遭被告拒絕支付，是被告已違反系 爭委託銷售契約第6條第6項之約定，原告迫於無奈始提起 本件訴訟。 ㈡原告主張依系爭委託銷售契約第6條第6項之約定，請求被告 給付代墊款300萬元及法定遲延利息，為有理由： ⒈系爭委託銷售契約第11條第6項之約定，非為第6條第6項 約定之特別規定，是被告依系爭委託銷售契約第11條第6 項之約定以存證信函通知原告拆除系爭實品屋後，原告仍 得主張依系爭委託銷售契約第6條第6項之約定而為請求： ⑴系爭委託銷售契約第6條第6項已明文約定：「乙方（即 原告）同意於合約到期或結案後，未售出之裝潢實品屋 內固定物如木作、裝潢含非固定物…乙方不得自行搬遷 ，須待甲方（即被告）出售後，由原施作廠商收回施作 成本金額（含非固定物成本金額），乙方於結案後逐一 點交與甲方。」是以，系爭委託銷售契約第6條第6項既 已約定裝潢實品屋於合約到期或結案後，實品屋內之裝 潢、非固定物等之處理方式，及裝潢實品屋之費用返還 問題，則其規範上相較於系爭委託銷售契約第11條第6 項之約定更為完整，因此應認系爭委託銷售契約第11條 第6項之約定，並非第6條第6項之特別規定。 ⑵又縱認系爭委託銷售契約第11條第6項為第6條第6項之 特別約定，然因被告未遵守系爭委託銷售契約第11條第 6項之約定，於合約期滿或終止10日內，通知原告拆除 ，故應認被告有保留系爭實品屋內裝潢之意思，是被告 日後反悔並以系爭委託銷售契約第11條第6項之約定為 抗辯，並無理由。 ⒉原告可請求被告返還代墊之裝潢費用之金額為300萬元： ⑴原告確實有委請甲子園公司、晴天生活館、均典公司、 居希公司、景豪企業社就系爭實品屋分別進行木作工程 、傢俱、飾品擺設、室內設計、冷氣等裝潢工程，並已 代被告先行墊付應給予廠商之款項： ①由原證2、原證4至原證9、被證1，均足證明原告為裝 潢系爭實品屋，已代被告與木作工程、家具、飾品擺 設、室內設計及冷氣之廠商訂立契約（原證4至8）， 且裝潢系爭實品屋之價格業經被告簽名確認，而原告 就上開5家廠商所完成承攬工項亦已支付3,012,000元 予各廠商，是原告確實基於前開契約關係已先行代被 告墊付3,012,000元予各廠商。又原告代被告墊付款 之憑證（原證9），其中原告已以支票之方式給付甲 子園公司（木作工程部分）1,719,500元、晴天生活 館（傢俱部分）50萬元、均典公司（飾品擺設部分） 203,500元、居希公司（室內設計部分）392,000元、 景豪企業社（冷氣部分）50,000元，因此就應給付晴 天生活館、居希公司及景豪企業社之款項，原告均已 開立足額票據給付，而就給付甲子園公司票據之差額 90,500元及給付均典公司之票據差額56,500元，原告 則係以現金給付之。 ②另關於原證4原告與甲子園公司間之工程委託承攬合 約第1條所約定之工程地點為「台南市○○區○○路 ○○號」（即系爭建案銷售中心之地址），乃係因當初 興建系爭實品屋時無門牌號碼，為保存登記後才會有 門牌號碼，且核發門牌號碼時間後迄交屋時間尚久（ 原告於交屋前並不知悉門牌號碼），是為方便之故， 該份合約書才會書寫銷售中心之地址。 ⑵系爭委託銷售契約第6條第6項約定：「裝潢實品屋，出 售時實品屋內固定物如木作、需與裝潢含非固定物（例 如：擺飾、盆栽、燈飾、裝飾品…等）共同出售；乙方 同意於合約到期結案後，未售出之裝潢實品屋內固定物 如木作、裝潢含非固定物（例如：擺飾、盆栽、燈飾、 裝飾品…等）乙方不得自行搬遷，需待甲方出售後，由 原施作廠商收回施作成本金額（含非固定物成本金額） ，乙方於結案後逐一點交予甲方。」而所謂施作成本， 係指原告不得再向被告賺取一手，原告支出若干裝潢費 用即係原告之成本，是被告抗辯原告僅得請求施作廠商 之施作成本金額，不得包含各廠商施作之營業利潤在內 云云，並無理由。 ⑶被證一所載「若擬低於底價出售，甲方（即被告）須先 告知乙方（即原告）後由甲方決定」之字樣，被告並無 於記載後通知原告，原告亦無默示同意： ①被告辯稱有將被證一之備忘錄傳真予原告，原告未為 答覆，而有默示同意云云，惟原告除未簽名表示同意 被告自行加註之文字外，依兩造間所簽立之系爭委託 銷售契約第19條後段約定：「合約有效期間如需增減 條款，應經雙方書面同意後生效」可知，系爭委託銷 售契約如需增減條款，應經雙方書面同意始生效，即 已明顯排除默示同意之適用，因此被證一上由被告所 加註之文字，既未經原告書面同意，則依據系爭委託 銷售契約之約定，即應認為無效，被告之主張顯與兩 造間之系爭委託銷售合約相悖。 ②至被告雖辯稱系爭實品屋內部設施磨損嚴重…無以原 價收回之理云云，然被告之辯稱除係依據其自行製作 之文書為依據外（原告就此部份否認文書之真正）， 系爭實品屋內部設施磨損嚴重應係被告保存不當所致 ，否則被告為何未於原告點交予被告時提出，因此被 告此部分之主張亦無理由。 ㈢被告另抗辯原告銷售系爭建案有393萬元破底、1,749,000元 廣告預算未執行花銷完畢，依系爭委託銷售契約第4條第2項 第7款、第6條第7項之約定，扣除原告未請領之佣金654,500 元後，其對原告尚有餘款5,024,500元之債權為由，而主張 與原告所得請求之系爭代墊款債權互為抵銷，惟兩造間所簽 立之委託銷售契約第6條第7項明定：「解除契約及結案時， 廣告執行費未達廣告預算則由佣金扣除…」，已限定被告得 為抵銷之對象限於原告所得請領之佣金，兩造已特約排除原 告代被告墊付之款項為抵銷廣告執行費未達廣告預算之對象 ，而本件原告係主張請求被告返還代墊款，並非請求被告給 付佣金，因此被告主張以原告因廣告執行費未達廣告預算一 事，抵銷被告應給付原告墊付之款項，並無理由。 ㈣並聲明： ⒈被告應給付原告300萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起 至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。 ⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以： ㈠原告主張依系爭委託銷售契約第6條第6項之約定，請求被告 給付代墊款300萬元及法定遲延利息，為無理由： ⒈系爭委託銷售契約第11條第6項之約定，為第6條第6項約 定之特別規定，是被告依系爭委託銷售契約第11條第6項 之約定以存證信函通知原告拆除系爭實品屋後，原告不能 再主張依系爭委託銷售契約第6條第6項之約定而為請求： ⑴系爭委託銷售契約第6條第6項固約定：「裝潢實品屋， 出售時實品屋內固定物如木作、需與裝潢含非固定物（ 例如：擺飾盆栽、燈飾、裝飾品…等）共同出售；乙方 同意於合約到期結案後，未售出之裝潢實品屋內固定物 如木作、需與裝潢含非固定物（例如：擺飾盆栽、燈飾 、裝飾品…等）乙方不得自行搬遷，需待甲方出售後， 由原施作廠商收回施作成本金額（含非固定物成本金額 ），乙方於結案後逐一點交予甲方。」惟系爭委託銷售 契約第11條第6項另約定：「…乙方所搭建之接待中心 、實品屋…，如甲方認為沒有保留必要時，乙方應於接 獲甲方通知15日內全部拆除完畢，並將屋況恢復原狀點 交甲方…」等語，而系爭委託銷售契約第11條第6項之 約定本意，乃在於考量藉由實品屋室內格局裝潢、包裝 ，藉以吸引消費者前來看屋，甚或提高購買之意願，此 為代銷公司經常慣用之銷售手法，惟於代銷合約終止後 ，該實品屋未能出售，交回建商處理時，往往礙於消費 者對於實品屋裝潢之喜好因人而異，為避免建商收回自 行銷售處理時之困擾，方特別另約定上開條款，賦予被 告選擇是否保留該實品屋裝潢之權利，以兼顧兩造權益 ，是在解釋上應認此一約定為系爭委託銷售契約第6條 第6項約定之特別約定，故一旦被告選擇依該約定通知 原告限期拆除實品屋時，原告即無再依系爭委託銷售契 約第6條第6項約定主張之餘地。 ⑵基此，本件系爭實品屋於原告代銷期間遲未能出售，甚 於兩造之委託銷售契約終結後，仍延宕許久未能完成銷 售，嗣由被告收回自行處理時，發現系爭實品屋之裝潢 ，對於被告後續銷售並無助益，反而徒增困擾，遂依前 揭約定兩度委請律師函知原告應予拆除並回復原狀，經 原告於104年8月21日、105年1月5日收受該函文後，原 告仍均置之不理，甚至曾對被告揚稱倘被告予以拆除， 將追究毀損責任，實讓被告不勝其擾。詎原告捨主動拆 除系爭實品屋裝潢不為，竟於被告自行出售系爭實品屋 後，始出面向被告索討所謂裝潢費用，不僅與系爭委託 銷售契約第11條第6項約定意旨相悖，更不啻變相強令 被告接受已不敷需求之實品屋裝潢，此舉實有違履約之 誠信原則，自非可取。 ⑶至原告雖辯稱被告未於契約終止後10日內要求拆除，而 認原告有保留該裝潢之意思云云，惟依系爭委託銷售契 約第11條第6項約定，係指原告應於契約效力終止之10 日內提出結案報告書，是原告上開所辯顯係刻意曲解契 約文義。 ⒉若原告可請求被告返還代墊之裝潢費用，則其得請求之金 額應非300萬元： ⑴原告雖提出木作工程、家具、飾品擺設、室內設計、冷 氣等5項承攬合約、估價單、請款單（原證4-8）、支票 （原證9），欲佐證其已支出云云。然： ①原告所提出之書面，充其量僅為其與廠商間之契約、 估價單等報價資料，並非實際支出各筆款項之單據， 實難徒憑該等契約、估價單等書面，即得據以窺知原 告已支出各項費用數額究為若干；且姑不論原告所提 出原證4至原證8之契約或估價單，各有契約不完整或 廠商單方面開立等情，原告既未提出與各該廠商間之 完整契約書內容，如何能據實勾稽比對？故難認該等 文件形式上為真正。 ②依原告提出之契約及估價單，難認原告有委請各廠商 就系爭實品屋進行裝潢工程之事實，並支出裝潢費用 ： 細繹原證4（本院卷第58頁）原告與甲子園公司間 之工程委託承攬合約第1條所約定之工程地點為「 台南市○○區○○路○○號」，顯係系爭建案銷售中 心之地址，核與系爭實品屋之門牌號碼「台南市○ ○區○○○街○○○巷○號」相去甚遠，且以原告主張 其委由甲子園公司裝潢系爭實品屋之時間，該建物 早已申領建物門牌多時（102年2月27日經臺南市新 營區戶政事務所核發門牌），是倘該份承攬合約確 屬系爭實品屋之室內裝潢工程，衡情原告理應會於 合約書上記載系爭實品屋之正確門牌地址，實無可 能記載與實品屋不相關之銷售中心地址，更遑論該 合約竟連該戶之戶別均未記載，凡此俱足以凸顯該 份承攬合約根本與系爭實品屋之室內裝潢工程無涉 。又原告於106年5月16日提出本院卷第111頁原證4 之甲子園公司工程委託承攬合約，其上用印位置與 原先所提合約迥異，且就第1條工程地點後方，原 提出之契約蓋印有「都心苑」，然嗣後提出者則無 ，而考諸原告迄106年5月16日始提出與原先形式不 符之契約版本，顯見此等契約均係原告臨訟製作， 否則何以先後內容樣式不符？是自難以原告所提出 不實契約而可認原告確有支出該等施作金額。 再者，原證9關於原告開立3紙支票給付甲子園公司 共計1,719,500元，核與其所提出原證4之承攬合約 第6條所約定之工程總價181萬元，顯有不合，亦未 見原告另有提出所餘工程款之給付證明，是原告給 付甲子園公司工程款部分顯有諸多疑慮之處。況上 開支票發票日期及票面金額分別為：103年3月25日 814,500元、103年6月25日814,500元、104年11月2 5日90,500元，惟依所提其餘估價單有在102年7月 間或有請款在102年12月27日，然甲子園公司卻延 至103年6月25日及104年11月25日始陸續支付814, 500元及90,500元，顯與一般工程按工程進度請款 之交易常情不合，實難認原告此部分舉證為實在。 又關於原證7原告與居希公司設計合約部分，僅有 總設計款、付款階段之約定與渠等雙方代表人簽章 ，而原告雖有提出支票為據，然僅依原告所舉之契 約或時常交易往來之票據，實難認原告確有委託居 希公司就系爭實品屋設計室內配置或裝潢，或推認 原告確有支付此部分之設計款項等情事。 另原告為廣告公司，其與各廠商間有長期合作關係 ，交易往來密切，是該等支票是否用以支付系爭實 品屋之裝潢費用，滋有疑問；況該等支票均未有各 該廠商簽收支紀錄或有實際兌現之證明，是其憑信 性確值堪疑。 ⑵依系爭委託銷售契約第6條第6項約定：「由原施作廠商 收回施作成本金額（含非固定物成本金額）」乙節，可 見僅針對原告裝潢實品屋內固定物及非固定物等已施作 部分，給予原施作廠商之施作成本數額，是原告自僅得 就施作廠商施作部分依其成本計價，然觀諸原告所提各 項廠商所為報價，莫不包含各廠商施作之營業利潤在內 ，此顯已逸脫該契約第6條第6項約定之「施作成本金額 」範疇，則原告未能提出確實之付款證據及扣除該等利 潤所餘之施作成本，遽為請求300萬元，實無理由。 ⑶被證一所載「若擬低於底價出售，甲方（即被告）須先 告知乙方（即原告）後由甲方決定」之字樣，被告有於 記載後通知原告，且原告亦有默示同意： ①原告縱欲依系爭委託銷售契約第6條第6項之約定請求 ，然因系爭實品屋之裝潢、家具已隨時間之經過產生 折舊，殊無可能再以當初之施作價格回收（此亦為被 告前函通知原告回復原狀之緣由），且佐以被證二之 業務備忘錄所示：「二、此戶樣品屋，完工展示至今 已二年，內部設備磨損嚴重，全部貼壁紙之牆壁皆已 隆起中空龜裂嚴重…因風水考量」等旨，益見系爭實 品屋之裝潢確實易於耗損、折舊，尤無以原價收回之 理，而裝潢實品屋之本意在於行銷建物，豈有因裝潢 、家具等價格反致建物無法銷售之理，是以於兩造委 託銷售契約終止後，被告方在原告備忘錄（被證一） 修改註記：「若擬低於底價出售，甲方（即被告）須 先告知乙方（即原告）後由甲方決定」，經被告公司 人員傳真予原告公司人員，原告未再表示意見，而以 系爭實品屋必須持續進行銷售，且為原告所知情，倘 原告認不能由被告單方決定，自應提出異議，否則徒 令該等裝潢而使被告無從銷售，此絕非裝潢實品屋設 置之初衷，被告既已將被證一之備忘錄傳真予原告， 而原告未為反對之表示，則依建案銷售之通念，即應 認原告業已默示同意由被告決定該等裝潢、家具之價 格。 ②再參以系爭實品屋嗣於委託銷售契約終止後，由被告 另委託訴外人大事紀創意事業有限公司（下稱大事紀 創意公司）以總價1,222萬元售出（含房屋售價1,157 萬元、裝潢款50萬元、暫收款15萬元），被告銷售系 爭實品屋之價格已破底達214萬元之高（低於被告原 訂底價214萬元），豈有可能原告之裝潢價格仍依當 初之300萬元計價？此亦可凸顯原告前未就被告備忘 錄修正提出反對表示，當應認為係默示同意之合理性 ，更遑論該等裝潢、家具對於被告與買受者而言，並 無任何價值可言，而經被告二次發函通知拆除之事實 。是縱原告可請求被告返還代墊之裝潢費用，則其得 請求之金額亦僅為系爭實品屋之裝潢價格50萬元。 ③至原告抗辯被證一所載「若擬低於底價出售，甲方（ 即被告）須先告知乙方（即原告）後由甲方決定」之 字樣，依系爭委託銷售契約第19條約定，業已排除默 示同意之適用云云，惟被告所主張者乃裝潢金額之認 定，並非契約條款之增減，是原告所辯顯然有誤。 ㈡被告以原告銷售系爭建案有393萬元破底（銷售成交價格低 於底價）、1,749,000元廣告預算未執行花銷完畢，依系爭 委託銷售契約第4條第2項第7款、第6條第7項之約定，扣除 原告未請領之佣金654,500元後，被告對原告尚有餘款5,02 4,500元之債權為由，而主張與原告所得請求之系爭代墊款 債權互為抵銷，為有理由： ⒈破底393萬元部分： ⑴由系爭委託銷售契約第4條第2項第7款約定：「若於降 價前或結案時溢價款未能補足贈品、刷卡手續費、破底 等，甲方（即被告）得於乙方（即原告）未請領佣金中 扣除。」可知，被告銷售系爭建案房地之成交價低於底 價時，即應自佣金中扣除。而兩造約定被告銷售系爭建 案共79戶，惟原告於103年9月30日前僅售出29戶，總銷 售價為447,285,000元，總底價則為464,848,000元，是 全案銷售成交價低於總底價，自屬全案破底，則銷售價 低於底價部分之差額（破底數額），除另行協議外，即 應自所請領佣金扣除。 ⑵原告受託銷售之29戶中，其中A3、C10、H10各有溢價款 214萬元、3萬元、12萬元，另I1、I2、I3、C1、C8、C9 、E9、F9、F12、G6、G7、G12等12戶則為破底（對照表 詳如本院卷第88-89頁所示），是破底共計622萬元，溢 價部分合計229萬元，則仍有破底393萬元，是原告自應 依系爭委託銷售契約第4條第2項第7款約定，自佣金中 扣除，又原告所未請款之佣金僅654,500元，而全案破 底則應至兩造契約關係終結後方得結算全案究屬溢價或 破底，嗣經核算後仍有破底393萬元，是未請領之佣金 尚不足扣抵。 ⒉未執行廣告預算1,749,000元部分： ⑴系爭委託銷售契約第6條第7項約定：「解除合約及結案 時，廣告執行費未達廣告預算則由佣金扣除（依廣告預 算表為準）」。而系爭廣告預算表所應執行總預算為29 ,033,000元，然實際僅執行27,284,000元，尚有1,749, 000元未執行，是自應予以扣除返還予被告。 ⑵茲因兩造間就系爭建案之銷售係採包銷之方式，並約定 其行銷所需之廣告預算費用均應由原告負擔，並由原告 編定廣告預算表計算其各項廣告預算費用之單價及金額 ，用以執行而吸睞消費者前來看屋，並提高看屋、購屋 意願，惟原告竟未予以執行完畢，顯與兩造約定廣告預 算執行意旨相悖，是自應依系爭委託銷售契約第6條第7 項約定扣除之。 ⒊綜上，原告銷售系爭建案，因有破底393萬元，且原告本 應將廣告預算執行完畢，然卻有1,749,000元之廣告預算 未予執行花銷完畢，是原告即應自其所領得之佣金扣除上 開破底393萬元、未執行廣告預算1,749,000元，而原告因 銷售系爭建案尚有654,500元之佣金未請領，是被告尚得 請求原告給付5,024,500元。則於原告提出系爭實品屋所 給付之成本單據、發票等件，以憑計算其成本後，被告乃 以上開所得請求原告給付之5,024,500元為抵銷之抗辯， 經抵銷後，原告已無可得請求之餘地。 ⒋原告雖抗辯上開抵銷之對象僅限於佣金云云，惟上開約定 之所以記載由佣金扣除，乃避免發生被告得否逕自於佣金 中扣除之爭議，本無特約僅限得於佣金抵銷之意（無排除 民法第334條規定之法定抵銷之餘地）；況一經原告主張 於佣金中扣除，則被告於此範圍內所請領之佣金已喪失保 有受領之依據，而屬不當得利，是被告自得以此對原告之 金錢債權主張抵銷抗辯。 ㈢並聲明： ⒈原告之訴駁回。 ⒉如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。 三、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協 議兩造不爭執事項暨簡化爭點為： ㈠兩造不爭執之事項： ⒈兩造於101年10月10日簽訂委託銷售合約書（包銷契約） ，約定由被告委託原告廣告、仲介、銷售坐落臺南市○○ 區○○段698、698-2、698-3、755、755-1~755-81等85筆 地號土地上「都心苑建案」之建物，並由原告就系爭建案 編號Ｇ14之建物（即臺南市○○區○○○街○○○巷○號）進 行裝潢作為實品屋（即系爭實品屋），以利房屋銷售事宜 。嗣兩造間之系爭委託銷售契約於103年9月30日終止。 ⒉系爭委託銷售合約書之條款約定如下： ⑴第4條銷售佣金及超價之計算與支付方式，第2項第7款 約定：「若於降價前或結案時議價款未能補足贈品、刷 卡手續費、破底等，甲方（即被告）得於乙方（即原告 ）未請領佣金中扣除。」 ⑵第6條廣告預算及執行，第6項約定：「裝潢實品屋，出 售時實品屋內固定物如木作、需與裝潢含非固定物（例 如：擺飾、盆栽、燈飾、裝飾品…等）共同出售；乙方 同意於合約到期結案後，未售出之裝潢實品屋內固定物 如木作、裝潢含非固定物（例如：擺飾、盆栽、燈飾、 裝飾品…等）乙方不得自行搬遷，需待甲方出售後，由 原施作廠商收回施作成本金額（含非固定物成本金額） ，乙方於結案後逐一點交予甲方。」另第7項約定：「 解除合約及結案時，廣告執行費未達廣告預算則由佣金 扣除…。」 ⑶第7條代客裝潢，第1項約定：「乙方所指定的裝潢廠商 於客戶方貸款核撥經客戶驗收後，於當月20日送請款單 並檢附裝潢承攬合約書、保固書、承攬請款明細、裝潢 照片、客戶確認驗收單…正本文件給甲方，同月20日結 算，並於隔月5日以現金票45%、45五天期票45%支付， 保留款10%於專戶保固期6個月到期後請款…。」 ⑷第11條乙方須配合事項，第6項約定：「本合約期滿或 終止10天內提出結案報告書（含各期廣銷費用明細）。 且乙方所搭建之接待中心、實品屋、現場之有價物品、 生財器具（桌、椅、燈飾…等）及現場或戶外之廣告物 ，如甲方認為有保留之必要時，須簽立切結清單給乙方 ，日後一切責任及所產生的費用由甲方承擔，如甲方認 為沒有保留必要時乙方應於接獲甲方通知15日內全部拆 除完畢，並將屋況恢復原狀點交甲方…。」 ⒊原告於103年9月30日提出備忘錄（原證二、被證一）予被 告，原告在該備忘錄上記載系爭實品屋之裝潢施作範圍暨 金額為：「木作工程1,810,000元、傢俱500,000元、飾品 擺設26 0,000元、室內設計392,000元、冷氣50,000元； 合計3,012,000元。」惟被告於103年10月1日簽署時將其 上原記載：「若擬低於底價出售，甲方（即被告）需先告 知乙方（即原告）並徵得乙方同意。」等文字修改後傳回 予原告。 ⒋原告曾簽發下列支票予其廠商： ⑴原告於103年3月25日、103年6月25日、104年11月25 日 分別開立支票給付甲子園公司814,500元、814,500元、 90,500元（合計1,719,500元）。 ⑵原告於103年2月25日開立支票給付晴天生活館50萬元。 ⑶原告於103年2月25日開立支票給付均典公司203,500元 。 ⑷原告於102年4月10日、102年5月25日、102年10月10日 、102年10月25日、103年4月10日、103年4月25日分別 開立支票給付居希公司58,800元、58,800元、78,400元 、78,400元、58,800元、58,800元（合計392,000元） 。 ⑸原告於102年9月25日開立支票給付景豪企業社50,000元 。 ⒌被告於104年8月20日、104年12月30日寄發律師函予原告 請求原告應依系爭委託銷售契約第11條第6項之約定拆除 系爭實品屋，並回復原狀，經原告分別於104年8月21日、 105年1月5日收受。 ⒍系爭實品屋於系爭委託銷售契約存續期間並未售出，嗣於 系爭委託銷售契約終止後，由被告另委託訴外人大事紀創 意公司以總價1,222萬元售出（含房屋售價1,157萬元、裝 潢款50萬元、暫收款15萬元）。 ⒎原告因銷售系爭建案尚有654,500元之佣金未請領。 ㈡兩造之爭執事項： ⒈原告主張依系爭委託銷售契約第6條第6項之約定，請求被 告給付代墊款300萬元及法定遲延利息，有無理由？ ⑴系爭委託銷售契約第11條第6項之約定，是否為第6條第 6項約定之特別約定？即被告依系爭委託銷售契約第11 條第6項之約定以存證信函通知原告拆除系爭實品屋後 ，原告能否主張依系爭委託銷售契約第6條第6項之約定 而為請求？ ⑵原告如可請求被告返還代墊之裝潢費用，其得請求之金 額為若干？ ①原告有無委請甲子園公司、晴天生活館、均典公司、 居希公司、景豪企業社就系爭實品屋分別進行木作工 程、傢俱、飾品擺設、室內設計、冷氣等裝潢工程， 並支出裝潢費用？原證4-8之文書是否真正？該文書 能否證明前開契約之存在？ ②被告抗辯原告僅得請求施作廠商之施作成本金額，不 得包含各廠商施作之營業利潤在內云云，有無理由？ ③被證一所載「若擬低於底價出售，甲方（即被告）須 先告知乙方（即原告）後由甲方決定」之字樣，被告 有無於記載後通知原告？原告有無默示同意？ ⒉被告抗辯原告銷售系爭建案有393萬元破底、1,749,000元 廣告預算未執行花銷完畢，依系爭委託銷售契約第4條第2 項第7款、第6條第7項之約定，扣除原告未請領之佣金654 ,500元後，其對原告尚有餘款5,024,500元之債權為由， 而主張與原告所得請求之系爭代墊款債權互為抵銷，有無 理由？ 四、本院得心證之理由：原告主張依系爭委託銷售契約第6條第6 項之約定，請求被告給付代墊款300萬元及法定遲延利息， 為無理由： ㈠系爭委託銷售契約第11條第6項之約定，為第6條第6項約定 之特別約定： ⒈按解釋契約，固應於文義上及論理上詳為推求，以探求當 事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時 及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於 經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、 主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之 法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥 字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法 院98年度台上字第1925號判決參照）；但契約文字若業已 表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字 而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例參照）。 ⒉查系爭委託銷售合約書第6條第6項、第11條第6項之約定 如下：「裝潢實品屋，出售時實品屋內固定物如木作、需 與裝潢含非固定物（例如：擺飾、盆栽、燈飾、裝飾品… 等）共同出售；乙方同意於合約到期結案後，未售出之裝 潢實品屋內固定物如木作、裝潢含非固定物（例如：擺飾 、盆栽、燈飾、裝飾品…等）乙方不得自行搬遷，需待甲 方出售後，由原施作廠商收回施作成本金額（含非固定物 成本金額），乙方於結案後逐一點交予甲方。」、「本合 約期滿或終止10天內提出結案報告書（含各期廣銷費用明 細）。且乙方所搭建之接待中心、實品屋、現場之有價物 品、生財器具（桌、椅、燈飾…等）及現場或戶外之廣告 物，如甲方認為有保留之必要時，須簽立切結清單給乙方 ，日後一切責任及所產生的費用由甲方承擔，如甲方認為 沒有保留必要時乙方應於接獲甲方通知15日內全部拆除完 畢，並將屋況恢復原狀點交甲方…。」則兩造既已明文約 定：「…乙方同意於合約到期結案後，未售出之裝潢實品 屋…乙方不得自行搬遷，需待甲方出售後，由原施作廠商 收回施作成本金額…」、「乙方所搭建之…實品屋，如甲 方認為有保留之必要時，須簽立切結清單給乙方…如甲方 認為沒有保留必要時乙方應於接獲甲方通知15日內全部拆 除完畢…。」應認兩造所約定之真意為：契約終止後，就 實品屋部分，原告不得自行搬遷，如被告認有保留之必要 ，須簽立切結清單予原告，俟被告出售實品屋後，由原施 作廠商收回施作成本金額，如被告認無保留必要時，原告 應於接獲被告之通知15日內拆除完畢。因若系爭契約第11 條第6項非為第6條第6項之特別約定，即不論被告是否欲 保留實品屋，均需給付該實品屋之裝潢費予原施作廠商， 實有違事理之平，若如此，又何需約定被告有選擇是否保 留實品屋之權利？易言之，系爭合約第11條第6項既已賦 予被告有權利選擇是否保留實品屋，則該約定之效力自應 優於第6條第6項，否則被告就是否保留實品屋之選擇權將 無行使之餘地（均需給付實品裝潢費），是被告抗辯系爭 委託銷售契約第11條第6項之約定，為第6條6項約定之特 別約定，應為可採。 ⒊原告雖爭執被告並未遵守系爭委託銷售契約第11條第6項 之約定，於合約終止10日內通知原告拆除，應即認被告有 保留系爭實品屋內裝潢之意思云云，然觀諸系爭合約第11 條第6項約定之內容為：「本合約期滿或終止10天內提出 結案報告書（含各期廣銷費用明細）。且乙方所搭建之… 實品屋…，如甲方認為有保留之必要時，須簽立切結清單 給乙方，日後一切責任及所產生的費用由甲方承擔，如甲 方認為沒有保留必要時乙方應於接獲甲方通知15日內全部 拆除完畢，並將屋況恢復原狀點交甲方…。」則依該約定 之文義，堪認兩造合意於合約終止10日內應提出者為結案 報告書；至實品屋是否保留，並無期限之約定，僅約定被 告若欲保留，須簽立切結清單給原告，若不欲保留，原告 應於接獲被告之通知後15日內全部拆除，是被告前開所辯 ，與系爭契約之約定文義不符，尚難憑採。 ㈡被告依系爭委託銷售契約第11條第6項之約定以存證信函通 知原告拆除系爭實品屋後，原告不能再主張依系爭委託銷售 契約第6條第6項之約定請求其代墊系爭實品屋之裝潢費用： 查被告於系爭契約終止後，並未簽立切結清單予原告表明欲 保留系爭實品屋，反而於104年8月20日、104年12月30日分 別寄發律師函請求原告依系爭委託銷售契約第11條第6項之 約定拆除系爭實品屋，並回復原狀，並經原告於104年8月21 日、105年1月5日收受，則被告既已依約通知原告系爭實品 屋無保留之必要，應予拆除，依前開說明，原告自不能再依 系爭委託銷售契約第6條第6項之約定請求被告給付其代墊該 實品屋之裝潢費用。至原告就系爭實品屋之裝潢費用有無其 他請求權，因非屬本件審理範圍，自非本院得予審酌，附此 敘明。 五、綜上，系爭委託銷售契約第11條第6項之約定，為第6條第6 項約定之特別規定，而被告於系爭合約終止後，既未簽立切 結清單予原告表明欲保留系爭實品屋，並依約通知原告拆除 系爭實品屋，從而，原告主張依系爭委託銷售契約第6條第6 項之約定請求被告給付其代墊之系爭實品屋裝潢費用300萬 元及其法定遲延利息，自為無理由，應予駁回。而原告之訴 既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。 六、本件原告主張之請求權既難憑採，則兩造就系爭實品屋之裝 潢費用數額及被告之抵銷抗辯是否適法，所提出之訴訟資料 ，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述之必 要，併予敘明。 七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。 中 華 民 國 106 年 7 月 14 日 民事第三庭 法 官 洪碧雀 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本 ）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 7 月 14 日 書記官 林政良