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臺灣臺南地方法院民事判決　　　　 105年度訴字第1932號 原　　　告　林育賢 訴訟代理人　江信賢律師 　　　　　　蔡麗珠律師 　　　　　　鄭家豪律師 　　　　　　蘇榕芝律師 被　　　告　大豐富房屋股份有限公司夢時代分公司 法定代理人　鄭俊杰 被　　　告　鄭盟峰 共　　　同 訴訟代理人　蔡文斌律師 　　　　　　邱煒棠律師 　　　　　　林韋甫律師 上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國106年3月9日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應連帶給付原告新臺幣玖拾肆萬伍仟元，及被告大豐富房屋 股份有限公司夢時代分公司自民國一○五年十一月二十四日起、 被告鄭盟峰自民國一○五年十二月六日起，均至清償日止，按週 年利率百分之5計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用新臺幣貳萬肆仟肆佰陸拾參元，其中新臺幣玖仟柒佰捌 拾伍元由被告應連帶負擔，餘由原告負擔。 本判決於原告以新臺幣參拾壹萬伍仟元為被告供擔保後，得假執 行。但被告如以新臺幣玖拾肆萬伍仟元為原告預供擔保，得免為 假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告主張： ㈠原告前於民國103年5月26日購入門牌號碼臺南市○○區○○ ○街○○○○○號房屋及該房屋坐落之土地（下合稱系爭房地） ，復於104年8月21日委託被告大豐富房屋股份有限公司夢時 代分公司（下稱被告公司）仲介銷售系爭房地，被告公司關 於系爭房地銷售案之承辦人為其受僱人即被告鄭盟峰。嗣系 爭房地由訴外人任信皇買受，並於104年10月12日辦畢所有 權移轉登記。詎原告於105年9月30日經財政部國稅局臺南分 局以違反特種貨物及勞務稅條例（下稱特貨稅條例）為由， 補徵新臺幣（下同）189萬元特種貨物稅（下稱奢侈稅）稅 款，並受裁處472,500元罰鍰。 ㈡被告公司受原告有償委託仲介，依民法第535條應盡善良管 理人注意義務，鄭盟峰為被告公司之履行輔助人，且為不動 產經紀人員，對原告出售系爭房地是否須負擔奢侈稅乙節， 應盡調查報告義務，且應盡如何避免遭徵收奢侈稅之善良管 理人注意義務，其未盡上開義務，致原告受有補繳奢侈稅、 罰鍰合計2,362,500元之損害。 ㈢另原告委託被告公司仲介銷售持有期間在2年以內之系爭房 地，依特貨稅條例屬於必須繳納奢侈稅之情形，原告遂詢問 鄭盟峰有無可避免繳納奢侈稅之方式，鄭盟峰稱只要直系血 親名下無房屋，將該直系血親之戶籍遷入系爭房地，並以自 住形式為之，即屬特貨稅條例第5條第1項第1款免徵奢侈稅 之情形，原告乃於104年10月8日將其母親林陳寶珠之戶籍遷 入系爭房地，惟仍遭補繳上開奢侈稅、罰鍰之損害，故鄭盟 峰顯然教導錯誤，未盡善良管理人注意義務，執行仲介業務 致交易當事人受損害。 ㈣原告爰依委任之法律關係，及不動產經紀業管理條例第26條 第2項規定，提起本件訴訟。並聲明：被告應連帶給付原告 2,362,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 週年利率百分之5計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。 二、被告等則以：原告與被告公司間成立的契約係居間契約，被 告公司依契約僅須為原告報告訂約之機會或為訂約之媒介， 並無為原告申報奢侈稅或規劃節稅之義務，原告負有自行申 報並繳納奢侈稅之義務。且原告委託被告公司仲介出售系爭 房地時，被告公司即已告知有課徵奢侈稅問題，已善盡告知 義務。再者，奢侈稅相關規定已經公布施行，被告不可能告 知錯誤或違反法律規定之內容，被告鄭盟峰亦從未向原告表 示將原告母親戶籍遷入系爭房地即可免徵奢侈稅，且原告之 所以將其母戶籍遷入系爭房地，係為申請自用住宅優惠增值 稅，並非依被告指示規避奢侈稅之用。另奢侈稅主要係針對 短期買賣非供自住之不動產、所有權人銷售持有期間2年以 內（含2年）在中華民國境內之房屋及其坐落基地或依法得 核發建造執照之都市土地予以課徵，然原告委託被告公司銷 售系爭房地前，系爭房地即非供自住之不動產，原告只要買 賣系爭房地即須課徵奢侈稅，是縱被告告知原告避稅之可能 手法，原告仍會被課徵奢侈稅，故原告所主張之損害與被告 告知與否並無相當因果關係等語置辯。並聲明：原告之訴及 假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免 為假執行。 三、兩造不爭執事項（見本院卷第136頁背面至第139頁）： ㈠原告於103年5月26日購買系爭房地，嗣於104年8月21日委託 被告公司居間仲介銷售系爭房地，被告公司就系爭房地仲介 案之承辦人為其受僱人即被告鄭盟峰。 ㈡原告於104年10月8日將其母親即訴外人林陳寶珠之戶籍遷入 系爭房地。 ㈢嗣原告將系爭房地出售予訴外人任信皇，並於104年10月12 日委任地政士即訴外人徐淑惠辦理所有權移轉登記完畢。 ㈣原告出售系爭房地後，經財政部南區國稅局臺南分局核定應 補繳奢侈稅189萬元及罰鍰472,500元，合計2,362,500元。 ㈤原告母親林陳寶珠於同年11月16日將戶籍遷出系爭房地。 ㈥原告除了系爭房屋以外，名下無其他不動產。 ㈦原告戶籍不曾遷入系爭房地。 四、得心證之理由： ㈠原告與被告公司間所簽定之104年8月21日委託銷售契約書記 載；（原告）委託被告公司處理系爭房地銷售事宜，銷售總 價款2,580萬元等語，嗣原告與被告公司於104年10月5日合 意變更委託議價內容為：「屋主實拿變更後成交價格1,820 萬5千元整」，復於104年10月7日再變更委託議價內容為： 「屋主拿回變更後成交價格1,830萬元整」等節，有該委託 銷售契約書、議價契約內容變更同意書在卷可稽（見本院卷 第65頁、第15至16頁），由上開變更同意書之記載，及參酌 原告將系爭房地銷售價格自2,580萬調降至1,830萬元等節， 足徵原告與被告公司間所成立之系爭房地委託銷售契約係約 定原告得「實拿」1,830萬元，銷售價格超出該1,830萬元部 分則為被告公司之報酬。 ㈡被告公司受有報酬而受原告委託銷售系爭房地，應依委託銷 售契約之內容執行事務，且原告為一般消費者，信賴被告公 司得滿足其出售系爭房地實得1,830萬元之條件，乃與被告 公司尋得之買主任信皇達成以1,890萬元出售系爭房地之合 意後，移轉系爭房地予任信皇，是被告公司自應確保原告實 拿1,830萬元，方符合系爭房地委託銷售契約之本旨。而以 系爭房地出售價格1,890萬元完納奢侈稅189萬元後所餘價金 顯不足1,830萬元，自不符合出售條件，亦違反系爭房地委 託銷售契約之內容。 ㈢又所有權人僅有一戶房屋及其坐落基地，辦竣戶籍登記並有 自住事實，且持有期間無供營業使用或出租者，得免徵奢侈 稅，特貨稅條例第5條第1項第1款定有明文。足見出售持有 期間在2年以內之房屋及其坐落基地，尚非一律課徵奢侈稅 ，仍有排除課徵奢侈稅之例外情形。被告公司為經紀業者， 從事業務涉及買賣房地之專業知識，並有代書、地政士等專 業人員於業務往來上配合，就交易房地之相關稅捐、資訊， 相較於原告，自處於優勢地位，且原告與被告公司成立系爭 房地委託銷售契約時，特貨稅條例已施行，被告公司及被告 鄭盟峰就此奢侈稅之相關規定，本諸其專業理應熟知，則被 告公司對原告簽訂系爭房地委託銷售契約時聲明實收1,830 萬元之契約重要內容，自應善盡調查告知及規劃之義務。依 此，被告公司就「所有權人名下僅有1戶房地」、「辦竣戶 籍登記」、「持有期間無出租營業使用或出租」3個要件， 依善良管理人之注意義務，自應據實告知原告，否則無以達 到系爭房地委託銷售契約由原告實收1,830萬元之內容。 ㈣另按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致 交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責 任，不動產經紀業管理條例第26條第2項定有明文。原告與 被告公司簽立系爭房地委託銷售契約後，由被告鄭盟峰處理 系爭房地仲介銷售，被告鄭盟峰明知系爭房地銷售條件為原 告實拿1,830萬元，卻對高達189萬元之奢侈稅免徵要件未予 告知，顯未盡善良管理人之注意義務而有過失，致系爭房地 之交易遭課徵奢侈稅189萬元、罰鍰472,500元。原告固因出 售系爭房地取得1,830萬元，然事後遭追徵奢侈稅及罰鍰， 致出售系爭房地實質對價有同額之減損而未實際取得1,830 萬元，可認原告受有差額即相當於前開稅額及罰鍰共2,362, 500元之損害，依上開規定，原告自得請求被告公司與被告 鄭盟峰就此損害負連帶賠償責任。 ㈤被告雖稱：原告未自住於系爭房地，縱告知免徵奢侈稅要件 ，原告出售系爭房地仍應課徵奢侈稅等語置辯，惟本件被告 既於系爭房地委託銷售契約約定原告可實拿1,830萬元，則 被告應善盡系爭房地委託銷售契約本旨，若被告認原告出售 系爭房地必然必須課徵如此高額之奢侈稅，更應善盡據實告 知之義務，使原告得據以決定委託銷售之價格。另被告雖舉 原告與任信皇簽立之買賣契約第13條第1項明白記載：地政 士已告知奢侈稅之相關法令規定，出賣人應自行申報，日後 如有未繳納或繳納不實之情事，出賣人應自行負責（見本院 卷第25頁），故原告應自負其責等語置辯，然該條文係約定 於原告與任信皇之買賣契約，用以釐清系爭房地買賣雙方之 權義，與被告應依兩造系爭房地委託銷售契約履行債之本旨 乙節無涉。 ㈥末按損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠 償金額或免除之，民法第217條第1項定有明文。此項規定之 目的在謀求加害人與被害人間之公平，倘受害人於事故之發 生亦有過失時，由加害人負全部賠償責任，未免失諸過酷， 是以賦與法院得不待當事人之主張，減輕其賠償金額或免除 之職權。此所謂被害人與有過失，只須其行為為損害之共同 原因，且其過失行為並有助成損害之發生或擴大者，即屬相 當，不問賠償義務人應負故意、過失或無過失責任，均有該 條項規定之適用。又上開規定不以侵權行為之法定損害賠償 請求權為限，即契約所定之損害賠償，除有反對之特約外， 於計算賠償金額時，亦難謂無其適用，且此項基於過失相抵 之責任減輕或免除，非僅視為抗辯權之一種，亦有可使請求 權全部或一部為之消滅。法院應斟酌雙方原因力之強弱，與 過失之輕重，以定賠償金額應減至何程度，抑為完全免除（ 最高法院54年台上字第2433號判例、90年度台上字第122號 判決參照）。本件原告自稱：伊知悉擬出售持有期間在2年 以內之系爭房地本屬須繳納奢侈稅之情（見本院卷第7頁） ，是原告既明瞭出售系爭房地有課徵奢侈稅之可能，又身為 系爭房地之所有權人，對系爭房地之狀況自屬最為明瞭，縱 認於交易過程中對系爭房地須課徵奢侈稅與否有所疑義，除 詢問代辦之地政士外，尚有其他可供諮詢之管道，惟原告未 再為任何諮詢，是原告就本件損害之發生亦有過失，本院自 得依上開規定，依過失相抵法則，減輕被告之賠償金額。爰 斟酌兩造對於系爭房地持有事實之知悉程度、原告於出售系 爭房地後未依期申報遭罰鍰、被告應有之專業程度等，認原 告有10分之6過失，被告應負擔10分之4賠償責任。則原告得 請求之損害賠償金額為945,000元【計算式：2,362,500元 10分之4】，逾此部分之請求，非有理由，不能准許。 五、從而，原告本於委任法律關係及不動產經紀業管理條例第26 條第2項之規定，請求被告連帶給付945,000元，及被告公司 自105年11月24日起、被告鄭盟峰自105年12月6日起，均至 清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，為有理由 ，應予准許，逾此範圍之請求，非有理由，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於 判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 106 年 4 月 7 日 民事第四庭 法 官 王淑惠 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決，應於送達後20日內向本庭（台南市○○路○段○○○ 號）提出上訴狀（須按他造當事人人數附繕本）。 中 華 民 國 106 年 4 月 7 日 書記官 楊琄琄