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臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　105年度重訴字第141號 原　　　告　黃柏強 訴訟代理人　王正宏律師 　　　　　　吳昆達律師 　　　　　　楊雨錚律師 被　　　告　王文章 訴訟代理人　陳國瑞律師 上列當事人間請求確認優先購買權不存在事件，經本院於民國10 6年1月19日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序部分 按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否 之訴，亦同。民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂即受 確認判決之法律上利益，係指法律關係之存在否不明確，原 告主觀上認其在法律上之地位有不妥之狀態存在，且此種不 妥之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台 上字第1240號判例參照）。原告係臺南市○○區○○段○○○○ ○號土地之拍定人（案列本院民事執行處104年度司執字第8 2327號），惟被告主張其對系爭土地有優先購買權，原告否 認之，則被告之優先購買權存否，將影響原告能否取得系爭 土地，而此一法律上地位之不安狀態，在本院認原告之訴有 理由時，並得以對於被告之確認判決除去，原告提起本件訴 訟自有即受確認判決之法律上利益。 貳、實體部分 一、原告起訴主張： （一）原告係臺南市○○區○○段○○○○○號土地之拍定人（案列 本院民事執行處104年度司執字第82327號），於拍定後， 被告向本院主張其為土地法第104條第1項規定之優先購買 權人，並經本院民事執行處以南院崑104執意字第82327號 函形式審查認被告有優先購買之權利。被告係持基地租賃 契約書向本院聲明其有優先購買權，然經本院函查臺南市 政府稅務局佳里分局關於系爭土地之建物自設稅籍時起， 迄今歷次納稅義務人變動資料後，發現被告僅係其中一稅 籍建物之原納稅義務人，顯見被告與訴外人蔡坤倉就系爭 土地並不存在有基地租賃契約關係。依系爭土地之土地謄 本之記載，被告係於民國89年6月2日將系爭土地出售給蔡 坤倉，然依系爭土地之地籍異動索引記錄，被告於上開期 日將系爭土地出售與蔡坤倉之前一日即89年6月1日，甫於 系爭土地設定他項權利，且此一他項權利遲至89年6月19 日、系爭土地以買賣為登記原因完成所有權移轉登記後三 日始清償完畢。然依民法第867條之規定，抵押權具有追 及效力，縱將不動產讓與他人，抵押權人仍得本於追及其 物之效力實行抵押權，故依我國不動產交易之常態，於買 賣不動產交易中，買受人同意向出賣人購買設定有抵押權 之不動產，極為罕見，蔡坤倉與被告間就系爭土地實難認 存在有真實的買賣契約關係。且蔡坤倉係被告之員工，渠 等二人雖於89年6月16日以買賣為登記原因辦理所有權移 轉登記，然因此情顯悖於我國一般交易之常態，其買賣契 約關係是否存在，已非無疑。又蔡坤倉實際上為被告之員 工，並由被告為其投保勞工保險及薪資所得扣繳，系爭土 地上之鐵皮建物目前仍舊是被告從事工廠營運使用，換言 之，蔡坤倉雖於89年6月16日以買賣為原因登記取得系爭 土地，然系爭土地仍係由被告管理、使用、處分，蔡坤倉 僅係就該財產為出名登記，故渠等二人關於系爭土地實際 上乃具有借名登記之契約關係，而非買賣契約關係，該買 賣之法律行為係屬通謀而為之虛偽意思表示，應為無效， 且依民法第87條第2項規定，應適用關於該實質隱藏借名 登記之法律規定，被告自不得依土地法第104條第1項之規 定，主張對系爭土地具優先承買權。 （二）被告雖稱與訴外人蔡坤倉就系爭土地存在有基地租賃之契 約關係，並提出基地租賃契約書乙份，依土地法第104條 第1項規定其有依同樣條件優先購買之權云云，惟被告於 系爭執行事件104年9月30日查封時明確表示「該鐵皮建物 及三合院均為其所有」，且於105年3月28日復具狀聲明其 為「地上建物所有權人」。然依臺南市政府稅務局佳里分 局105年4月14日南市稅佳房字第1052503343號函所示，其 說明三記載：「查本案該址計有2房屋稅籍，稅精編號Z00000000000原始納稅義務人分別為王萬得、郭無直，王萬 得君於87年7月繼承移轉予王文章，嗣郭無直、王文章又 於89年6月買賣移轉予蔡坤倉。另稅籍編號Z00000000000 原納稅義務人為王文章，於89年6月買賣移轉與蔡坤倉。 」換言之，被告於89年6月甫將該兩筆建物移轉給蔡坤倉 ，顯然明知其已非建物所有權人，被告竟旋即於同年月15 日另行與蔡坤倉簽訂基地租賃契約書，約定將系爭土地出 租予被告為使用房屋之用途，已與一般經驗法則相違背， 亦顯見渠等二人關於系爭土地並不存在有基地租賃之契約 關係，被告自不得依土地法第104條之規定主張其有依同 樣條件優先購買之權。 （三）依被告於105年4月6日在系爭執行事件所提出之民事陳報 狀中所附之系爭租約，第1條規定：「甲方將其所有臺南 縣○○鄉○○段○○○○○號之基地，出租與乙方（即被告） 為使用房屋及建築房屋。」、第2條規定：「租賃期間自8 9年6月15日起至119年6月15日止。」依前開臺南市政府稅 務局佳里分局105年4月14日南市稅佳房字第1052503343號 函所示，鐵皮建物部分，原納稅義務人即為被告，三合院 部分，由被告於87年7月繼承持分2分之1。另房屋稅籍證 明書亦載明，稅籍編號Z00000000000建物（即三合院部分 ）起課年月為60年7月，折舊年數44年；稅籍編號Z00000000000建物（即鐵皮建物部分）起課年月為86年11月，折 舊年數為18年。換言之，系爭土地上現所存在之鐵皮建物 及三合院等兩棟未保存登記建物，分別早在86年11月及60 年7月即已存在，且依系爭執行事件104年9月30日查封筆 錄之記載，該地號上「有一鐵皮建物及三合院，其餘均為 空地」，並參酌該等建物之折舊年數，已可證明系爭土地 自89年6月起長達16年均未曾另行建屋，顯見被告並無承 租系爭土地另行建築房屋之需求，被告顯無向蔡坤倉承租 系爭土地之必要，雙方間並不存在基地租賃契約關係。 （四）系爭土地上兩棟未保存建物之所有權確實業已因買賣而移 轉予訴外人蔡坤倉，並由蔡坤倉以其所有人之地位出租與 被告作為訴外人玉清眼鏡企業有限公司營業使用，被告已 無系爭兩棟未保存建物所有權，自不得依民法第425條之1 及土地法第104條之規定主張優先承買權。縱認被告為系 爭二棟未保存建物之所有權人，被告既業已將之出售予蔡 坤倉，由蔡坤倉取得事實上處分權，且蔡坤倉所取得之事 實上處分權較之所有權人之權能，實屬無異，依最高法院 見解，所謂所有權讓與，解釋上應包括就無法辦理所有權 登記之土建物受讓事實上處分權之情形，始符法意。則依 照上開最高法院判決意旨，被告所享有之所有權自應有所 彈性限縮，若侷限於法律文字之解釋而賦予被告基地優先 購買權，將無從達到系爭規定房地合一利用之立法目的。 是以，於系爭建物存在有事實上處分權人之情形下，所有 權人之權利應有所限縮，僅系爭建物之事實上處分權人蔡 坤倉於符合土地法第104條所規定之要件時，始得主張優 先購買權。又被告始終主張其為系爭兩棟未保存建物之所 有權人，並稱依民法第425條之1及土地法第104條之規定 ，其應享有優先購買權，然事實上，被告自93年起至104 年每年度均申報房屋租賃扣繳48,000元，顯然被告明知其 並非系爭兩棟未保存建物之所有權人，然卻於系爭土地遭 拍賣時，佯稱其為建物所有權人，並於本件中主張優先承 買權，其權利之行使恐係以損害他人為目的，且已違反誠 信原則，實屬權利之濫用，被告於本件所為之主張，均無 足採。 （五）並聲明： ⒈確認被告對於本院民事執行處104年度司執字第82327號執 行案件，就臺南市○○區○○段○○○○○號土地，面積1,14 8平方公尺，權利範圍全部之優先購買權不存在。 ⒉訴訟費用由被告負擔。 二、被告則以下列陳述答辯： （一）依系爭土地土地抵押設定契約書之內容，設定之對象為系 爭土地，設定義務人是訴外人蔡坤倉，債務人為證人王文 雄，是蔡坤倉出名為借款人，由王文雄向銀行借款，且設 定時間是89年6月15日，與系爭建物之稅籍納稅義務人變 更之時間相符，足見是為辦理貸款，才將稅籍納稅義務人 變更為蔡坤倉。被告當時係將系爭土地贈與王文雄，由王 文雄指定蔡坤倉為登記名義人，以利向銀行貸款，被告與 蔡坤倉間無任何借名登記之合意。系爭建物為被告所有， 土地已贈與王文雄，由王文雄借名登記在蔡坤倉名下，是 原告主張被告自認是實際土地所有權人及建物所有權人， 顯是混淆被告原意。且由系爭土地之登記謄本可證明系爭 建物之原始起造人是被告之爺爺，因此被告係經由繼承取 得系爭建物，為所有權人。蔡坤倉無法經由變更建物之稅 籍納稅義務人，成為所有權人。 （二）依被告提出之各類所得扣繳暨免扣繳憑單及財政部南區國 稅局佳里稽徵所105年8月11日南區國稅佳里綜所字第1050 601904號函之記載，被告自93年起至104年止，申報訴外 人蔡坤倉為所得人申報建物租賃扣繳，然此係因為蔡坤倉 既登記為建物之納稅義務人，訴外人玉清眼鏡企業有限公 司須申報此部分租賃支出，而非承認蔡坤倉為事貫上處分 權人。被告之配偶即訴外人鄭麗容登記為訴外人玉清眼鏡 企業有限公司之負責人，惟被告為該公司之實際負責人， 公司設立之地址為臺南市○○區○○里00鄰○○000號， 被告於85年6月5日，以訴外人莊揚淑媛為代理人，向臺南 市政府辦理房屋納稅義務人變更為蔡坤倉後，公司登記地 址仍為同址，至今未變更，故蔡坤倉從未受領給付，占有 系爭建物，從未取得事實上處分權。 （三）證人王文雄曾以系爭土地為擔保，向臺南第六信用合作社 開元分行辦理辦理借款，義務人兼債務人為訴外人蔡坤倉 ，債務人為王文雄，於89年6月15日成立抵押權設定契約 書，權利存續期限自89年6月15日起至119年6月15日止， 抵押權最高限額為新臺幣（下同）6,000,000元，業經該 銀行回函可資為證，王文雄亦證稱蔡坤倉為其所雇用員工 ，以及被告在系爭土地上之建物，加工眼鏡等語，是被告 為系爭建物等之所有權人。被告係於85年6月5日，以訴外 人莊楊淑媛為代理人，向臺南市政府辦理房屋納稅義務人 變更為蔡坤倉，並於89年6月15日於臺灣銀行臺南分行繳 納契稅。顯見，於89年6月15日向臺南第六信用合作社開 元分行辦理辦理借款後，又同日立即繳納變更為蔡坤倉為 納稅義務人之契稅，足見變更建物納稅義務人，係為了辦 理借款而為之舉，雙方間未有買賣之合意。 （四）系爭土地本即是登記被告為所有權人，直至89年6月16日 始以買賣名義登記給訴外人蔡坤倉，然稅籍編號00000000 00建物之原始納稅義務人為被告，於89年6月移轉納稅義 務人為蔡坤倉，稅籍編號0000000000建物之原始納稅義務 人為訴外人王萬得、郭無直，嗣王萬得於87年7月繼承移 轉予被告，嗣郭無直、被告又於89年6月移轉納稅義務人 為蔡坤倉，以上之建物門牌均為臺南市○○區○○里00鄰 ○○000號。故上開建物及土地所有權之持有期間，確實 有重疊。然蔡坤倉從未占有、管領系爭兩棟建物，而係被 告長期使用，經營訴外人玉清眼鏡企業有限公司，蔡坤倉 絕非事實上處分權人。若係原告取得所有權，則被告必須 拆屋還地，或遷移公司、器具、機器等，損失慘重，故被 告始不得不應訟。然上開登記行為，均是證人王文雄為借 款人，而以蔡坤倉名義對外借款，後續之登記行為，均係 為配合借款，並非雙方合意蔡坤倉為所有權人。被告與蔡 坤倉簽訂基地租賃契約書，且有支付租金，有租賃契約書 及各類所得扣繳暨免扣繳憑單可證。系爭土地既是被告移 轉登記給蔡坤倉，被告在系爭土地上仍有建物，依民法第 425條之1之規定亦認有租賃關係存在。故原告之主張顯不 成立。 （五）並聲明： ⒈原告之訴駁回。 ⒉訴訟費用由原告負擔。 三、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協 議兩造不爭執事項暨簡化爭點為： （一）不爭執事項： ⒈訴外人中國信託商業銀行股份有限公司以訴外人蔡坤倉為 債務人，向本院民事執行處聲請強制執行（本院104年度 司執字第82327號），拍賣系爭土地，於105年3月15日經 特別拍賣程序，由本件原告以11,201,000元拍定。 （本院104年度司執字第82327號執行卷） ⒉被告於105年3月28日以優先承買聲明狀向本院民事執行處 聲明其為地上建物所有權人，願以同一價格優先購買債務 人蔡坤倉所有之系爭土地。本院民事執行處於105年3月30 日發函通知被告提出具有優先承買權之證明文件，被告於 105年4月6日具狀陳報「基地租賃契約書」（內容同本院 重訴字卷第14頁及其背面）。 （本院104年度司執字第82327號執行卷） ⒊本院民事執行處105年4月22日南院崑104司執意字第82327 號函說明第一、二點載明「本院104年度司執字第82327 號債權人中國信託商業銀行股份有限公司等與債務人蔡坤 倉間清償債務強制執行事件，債務人所有如附表所示之土 地，業以11,181,000元於105年3月15日拍定。依土地法 第104條第1項規定，基地出賣時，地上權人、典權人或承 租人有依同樣條件優先購買之權。經本院通知後，如附表 所示之土地經第三人王文章聲明優先購買，並提出基地租 賃契約書正本，經本院函查臺南市政府稅務局佳里分局坐 落如附表所示土地之建物（門牌：臺南市○○區○○里○ ○000號）自設稅籍時起迄今歷次納稅義務人變動資料， 經臺南市政府稅務局佳里分局回復該址計有2個房屋稅籍 ，其中一稅籍建物構造別鋼鐵造之建物原納稅義務人為王 文章。故依上開證明文件形式審查認為第三人王文章有優 先購買如附表所示土地之權利。」。 （本院104年度司執字第82327號卷、本院補字卷第11-12 頁） ⒋依系爭土地之土地登記第二類謄本所示，該土地所有權人 登記為蔡坤倉，登記日期為89年6月16日、登記原因為買 賣、原因發生日期為89年6月2日。又依系爭土地之地籍異 動索引所示，被告係於87年5月5日以分割繼承為登記原因 ，登記為系爭土地之所有權人，復於89年6月16日以買賣 為登記原因將系爭土地所有權移轉登記予蔡坤倉；又被告 於89年6月1日在系爭土地之土地他項權利部設定為權利人 ，復於89年6月19日以清償為登記原因設定刪除他項權利 人之登記。 （本院補字卷第13-19頁） ⒌依臺南市政府稅務局佳里分局105年4月14日南市稅佳房字 第1052503343號函，其說明第三點記載：查本案該址（即 臺南市○○區○○里00鄰○○000號）計有2個房屋稅籍， 稅籍編號Z00000000000原始納稅義務人分別為王萬得（持 分1/2）、郭無直（持分1/2），王萬得君於87年7月繼承 移轉予王文章君，嗣郭無直、王文章又於89年6月買賣移 轉予蔡坤倉。另稅籍編號Z00000000000原納稅義務人為王 文章，於89年6月買賣移轉予蔡坤倉。（按：王萬得為被 告之外祖父，郭無直為被告之父親，依郭無直之除戶資料 所示，郭無直為贅婿，45年10月1日與王秀卿贅婚，遷入 臺南市○○區○○里00鄰○○000號，除戶日期為87年11 月6日，王文章於87年11月6日立新戶為戶長，郭無直係於 92年5月16日死亡） （本院重訴字卷第5、24、58、107、108、127頁） ⒍依臺南市政府稅務局房屋稅籍證明書之記載：稅籍編號Z00000000000之房屋坐落臺南市○○區○○里00鄰○○000 號，構造別為木石磚造（雜木）、土竹造（竹造），起課 年月為60年7月，折舊年數為44年；稅籍編Z00000000000 之房屋坐落臺南市○○區○○里00鄰○○000號，構造別 為鋼鐵造，起課年月為86年11月，折舊年數為18年。 （本院重訴字卷第25-26頁） ⒎依臺南市政府財政稅務局佳里分局105年10月19日南市財 佳房字第1057305826號函所附臺南市○○區○○里00鄰○ ○000號房屋之89年6月間房屋稅籍登記文件，其中房屋稅 籍紀錄表記載納稅義務人原為王文章，89年6月以買賣為 原因，異動為蔡坤倉，又「工廠登記證號」記載「玉清眼 鏡有限公司」；另契稅查定表記載，原所有權人為王文章 ，新所有權人為蔡坤倉，契約種類為買賣，立約日期為89 年6月2日，申報日為89年6月5日。又依契稅申報書之記載 ，申報人為蔡坤倉，代理人為莊楊淑媛（101年11月13日 已撤冠夫姓），「查欠情形」欄記載「89.6.15台銀台南 分行繳納」並蓋有「該房屋查無欠稅」章。 （本院重訴字卷第119-131、159頁） ⒏依財政部南區國稅局佳里稽徵所105年10月26日南區國稅 佳里銷售字第1051604287號函所附之營業稅稽徵資料查詢 列印所示，營業人名稱為玉清眼鏡企業有限公司，營業地 址為臺南市○○區○○里○○000號，房屋稅籍編號為Z00000000000，負責人姓名為鄭麗容，設立日期為83年4月12 日，開業日期為83年5月1日。 （本院重訴字卷第143-144頁） ⒐訴外人玉清眼鏡企業有限公司登記負責人鄭麗容，為被告 之配偶（78年2月5日結婚）。 （本院重訴字卷第5頁） ⒑證人王文雄（被告之胞兄）曾於89年6月間以系爭土地設 定抵押（最高限額6,000,000元），向前台南第六信用合 作社開元分社貸款，義務人兼債務人為蔡坤倉，債務人即 借款人為王文雄，89年6月15日簽立抵押權設定契約書，8 9年6月21日放款4,500,000元至王文雄開立於該合作社分 社之帳戶（該合作社已於94年12月由元大商業銀行股份有 限公司合併）。 （本院重訴字卷第56、57、79-83頁、第111-114頁） ⒒依財政部南區國稅局佳里稽徵所105年8月11日南區國稅家 理綜所字第1050601904號函所示，訴外人玉清眼鏡企業有 限公司自93年起至104年止每年度申報租賃扣繳，開具租 賃所得扣繳與所得人蔡坤倉，金額48,000元，房屋租賃地 址為臺南市○○區○○里00鄰○○000號。至於92年度前 已屆保存年限，查無扣繳申報資料。 （本院重訴字卷第67頁） （二）爭執事項： ⒈被告是否為坐落系爭土地上之兩棟未保存登記建物（稅籍 編號Z00000000000、稅籍編號Z00000000000，門牌均為臺 南市○○區○○里00鄰○○000號）之所有權人及事實上 處分權人？ ⒉被告與訴外人蔡坤倉就系爭土地是否存有約定之基地租賃 契約關係？ ⒊若被告主張上開兩棟未保存登記建物為其所有屬實，則該 建物與系爭土地間有民法第425條之1第1項規定之推定租 賃關係，是否有據？ ⒋被告主張依土地法第104條第1項之規定，其為系爭土地承 租人而對系爭土地有優先承買權，有無理由？ 四、得心證之理由： （一）本件有無民法第425條之1第1項之情形： ⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅 將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與 相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋 受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租 賃關係。民法第425條之1第1項前段定有明文。其立法理 由謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地 及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特 別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土 地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃 。為杜爭議並期明確，明定當事人間在房屋得使用期限內 ，除有反證外，推定有租賃關係，其期限不受第449條第1 項20年之限制。爰增訂第1項。」亦即，土地與房屋為各 別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能 與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋 之基地，最高法院48年台上字第1457號判例之本旨，係依 此法理加以闡釋，謂土地及房屋同屬一人，而將土地及房 屋分開同時或先後出賣，應推斷土地承買人默許房屋承買 人繼續使用土地，體現上述法理，以保護房屋既得之使用 權。民法第425條之1之增訂乃以上開判例意旨及法理而予 以明文化。而民法第425條之1針對「土地及其土地上之房 屋同屬一人所有」而為推定租賃關係之規範，實因同屬一 人所有而將其房屋或土地讓與他人之情形，依一般社會交 易通念，於房屋或土地之讓與當事人間，通常有此合法使 用土地之認知，據此推斷其等間有租賃關係之意思，尚無 偏離當事人意思、社會實情，兼而顧及房屋既有使用利益 之保護，洵屬合理。又按尚未向地政機關辦理所有權登記 之建物，非不得為讓與之標的，讓與人負有交付其物於受 讓人之義務，受讓人因受領交付而取得事實上處分權（最 高法院102年度台上字第1472號判決意旨參照）。又房屋 稅納稅義務人，並非必為房屋所有人，繳納房屋稅之收據 ，亦非即為房屋所有權之證明（最高法院40年台上字第12 6號判例參照）。本件上訴人提出之房屋稅收據上關於系 爭房屋之納稅義務人之記載，雖變更為上訴人名義，仍不 足據以證明上訴人即為系爭房屋之所有人，最高法院70年 台上字第3760號判例可資供參。 ⒉被告係於87年5月5日以分割繼承為原因，登記為系爭土地 之所有權人，嗣於89年6月16日以買賣為原因將系爭土地 所有權移轉登記予訴外人蔡坤倉（不爭執事項第4點）。 是被告於87年5月5日至89年6月15日期間確曾為系爭土地 之所有權人。又坐落系爭土地之建物有二，稅籍編號分別 為Z00000000000、Z00000000000，均為未保存登記建物， 門牌號碼均為臺南市○○區○○里00鄰○○000號。其中 稅籍編號Z00000000000建物為木石磚造（雜木）、土竹造 （竹造），起課年月為60年7月，原始納稅義務人為訴外 人王萬得（持分1/2）、郭無直（持分1/2），王萬得於87 年7月繼承移轉予被告，嗣郭無直、被告又於89年6月移轉 予蔡坤倉；另稅籍編Z00000000000建物為鋼鐵造，起課年 月為86年11月，原納稅義務人為被告，於89年6月移轉予 蔡坤倉（不爭執事項第5、6點）。又證人王文雄於本院審 理時結證：三合院是祖父王萬得蓋的，郭無直是入贅，後 來繼承是分給被告，鐵皮屋是被告蓋的，被告有經營加工 眼鏡，就是玉清眼鏡企業有限公司，原本在三合院做加工 ，但三合院太小，才又蓋鐵皮屋，現在被告一家還住在三 合院等語（見本院重訴字卷第73頁背面至第76頁背面）， 除其所證系爭兩棟建物之沿革與上揭卷附證據資料相符外 ，亦可知系爭兩棟建物迄今仍由被告占有使用中（稅籍編 號Z00000000000建物係用以居住、稅籍編號Z00000000000 建物係用以經營加工眼鏡），此亦與被告提出之系爭建物 現況照片（見本院重訴字卷第187-189頁）及本院調閱之 系爭強制執行事件卷宗所附不動產估價報告書之現況照片 可資相符。循此，被告於87年7月間，因繼承取得稅籍編 號Z00000000000建物之所有權，於86年間因原始起造而取 得稅籍編號Z00000000000建物之所有權，雖嗣於89年6月 間將系爭兩棟建物稅籍登記變更為蔡坤倉，但該等建物之 事實上處分權並未實際移轉與蔡坤倉，亦即蔡坤倉並未實 際受領系爭兩棟建物之交付，參諸前揭說明，蔡坤倉自非 系爭兩棟建物之事實上處分權人（按被告雖因繼承、原始 起造而可取得系爭兩棟建物之所有權，然因該等建物係未 保存登記建物，僅能移轉其事實上處分權）。因此，被告 迄今仍為系爭兩棟建物之所有權人，應堪認定。依上，至 少於87年5月5日至89年6月15日期間，被告同時為系爭土 地及坐落其上之系爭兩棟建物之所有權人，亦可認定。則 被告於89年6月16日將系爭土地移轉與蔡坤倉，與民法第4 25條之1第1項前段規定之「僅將土地所有權讓與他人時， 土地受讓人與讓與人間，推定在房屋得使用期限內，有租 賃關係」之情形可以合致。 ⒊另原告主張證人王文雄證稱其借用被告名義登記系爭土地 ，因此王文雄方為該土地之真正所有權人，從而，本件並 無民法第425條之1之適用等語。按所謂借名登記契約，係 在目的無違強制、禁止規定或悖於公序良俗，且原因正當 之前提下，當事人約定一方所有應經登記之財產，以他方 為登記名義人，惟自己仍保留管理、使用處分之權之契約 。其性質與委任契約類同，非必為有償契約，並應類推適 用委任關係終止、消滅之規定（最高法院97年度台上字第 2445號判決意旨參照）。另土地法第43條規定：「依本法 所為之登記，有絕對效力。」，係為保護第三人起見，將 登記事項賦予絕對真實之公信力，並非於保護交易安全之 必要限度以外，剝奪真正權利人之權利（最高法院96年度 台上字第2871號號判決意旨參照）。本件證人王文雄證稱 ：系爭土地於繼承時是分給伊，但因債權人討債，所以登 記在被告名下，是借用被告的名字等語（建本院重訴字卷 第73頁背面），縱令屬實，然在其等未合法終止借名登記 契約，請求被告返還系爭土地之前，自應受土地法第43條 之規範，而以土地登記名義狀態認定權利歸屬。進一步言 ，民法第425條之1涉及租賃關係之推定，第三人如欲加入 或參與該等土地或房屋之法律關係，自應以不動產公示登 記制度相為結合，始能保護交易安全，是法文指涉之不動 產之權利認定，應以登記名義為判準，較稱合理。是原告 所執前見，尚難憑採。 ⒋又原告主張稅籍編號Z00000000000建物折舊年數達44年， 已逾財政部制定固定資產房屋耐用年限25年，顯不具備相 當經濟價值云云。按民法第425條之1第1項前段立法理由 謂：「實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人 默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其 法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，明定當 事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關 係」等詞，顯見該條規定旨在維護社會經濟秩序及利益， 在「房屋得使用期限內」推定有租賃關係。基此，適用上 開法定租賃關係規定時，自應審酌該房屋是否具有相當之 經濟價值（最高法院104年度台上字第1576號判決意旨參 照）。又所謂房屋得使用期限，原則上應以該房屋之通常 使用判斷之（最高法院105年度台上字第1201號判決意旨 參照）。依卷附系爭建物現況照片、玉清眼鏡企業有限公 司稅籍登記資料、證人王文雄之上開證詞等證據調查結果 ，系爭建物目前仍由被告用以居住及經營眼鏡行，且該建 物外觀完整，遮蔽避雨功能亦備，顯可作為房屋之通常使 用，難認無相當經濟價值。原告所執前論，係會計財務記 帳之理，非可謂物品已逾耐用年限，即無法為通常之使用 或無經濟價值。實則，依吾人一般生活經驗，房屋使用年 限逾25年者，非稀矣，且其使用功能或交易價值不菲者， 亦所在多有，倘僅以會計上之使用年限作為是否具有相當 經濟價值之準繩，恐與現實境況有所背離。是原告之見， 尚有偏失，無法採納。 ⒌原告另主張依卷附扣繳憑證資料，被告自93年至104年均 申報房屋租賃扣繳每年48,000元，被告明知非系爭兩棟建 物所有權人仍主張優先承買權，實屬權利濫用、違反誠信 云云。惟訴外人玉清眼鏡企業有限公司固自93年起至104 年止每年度申報租賃扣繳48,000元，開具租賃所得扣繳與 所得人即訴外人蔡坤倉（不爭執事項第11點），然租稅上 之核課乃公法上之權義領域，有稅法上之法律規制要求， 非必可以稅務核課繳納情形，逕為私法上權利義務關係之 論斷；私法上之權利義務關係，仍應透過兩造攻防、證據 調查及辯論，由本院綜合全般卷證加以判斷。而本件經調 查證據之結果，被告現仍為系爭兩棟建物之所有權人，已 如前述，原告引用卷附扣繳稅捐資料，僅能證明該等扣繳 事實，無法證明所牽涉之私法關係究竟為何。而被告在訴 訟上主張其就系爭土地有優先承買權，乃係其憲法保障之 訴訟權之正當行使，且與卷附證據並無相悖，實無原告所 指權利濫用、違反誠信之可言。是原告斯見，容有誤會， 難以採納。 ⒍基上，被告主張其本為系爭土地及其上系爭建物之所有權 人，因該土地移轉與訴外人蔡坤倉，而依民法第425條之1 第1項規定，與該土地間在系爭建物使用期限內成立推定 之租賃關係，核屬有據，堪以採認。 （二）被告主張依土地法第104條第1項之規定，其為系爭土地承 租人而對系爭土地有優先承買權，有無理由？ ⒈按土地法第104條第1項規定：基地出賣時，地上權人、典 權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時， 基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指房屋與基 地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、 典權或租賃關係存在之情形而言，最高法院69年台上字第 945號著有判例。 ⒉被告為系爭建物之所有權人，且依民法第425條之1第1項 規定，與該土地間在系爭建物使用期限內成立推定之租賃 關係，業經認定如前，則被告為系爭土地之承租人，自屬 灼然。依此，系爭土地因系爭強制執行程序而出賣時，系 爭土地與系爭建物分屬不同之人，且被告對於系爭土地有 租賃關係存在，依土地法第104條第1項之規定，被告對系 爭土地有依同樣條件優先購買之權，洵堪認定。 （三）綜上，被告依土地法第104條第1項之規定，主張其就本院 104年度司執字第82327號強制執行事件之拍賣標的即系爭 土地有優先承買權，既為可採，則原告提起本件訴訟請求 確認被告對系爭土地之優先購買權不存在，為無理由，應 予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證（如：被 告與訴外人蔡坤倉就系爭土地是否存有約定之基地租賃契約 關係？），對判決結果已不生影響，爰不一一論述。 六、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第78條定 有明文。本件原告之請求為無理由，自應由原告負擔本件訴 訟費用，爰依上開規定判決如主文第2項所示。 七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。 中 華 民 國 106 年 2 月 16 日 民事第一庭 法 官 盧亨龍 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴 審裁判費。 中 華 民 國 106 年 2 月 16 日 書記官 古小玉